Hyresbostadsfonder - ett placeringsalternativ för välbärgade?

Företagsekonomiska institutionen Kandidatuppsats, 15hp HT09 Handledare: Robert Joachimsson Hyresbostadsfonder - ett placeringsalternativ för välbärgade? Författare: Fredrik Carlson Niclas Lundquist

Sammanfattning Hyresbostadsfonder är en ny placeringsform i Sverige som erbjuder privatpersoner, företag och institutioner att äga hyresfastigheter och erhålla avkastning från förvaltningsöverskott och värdeökning. I denna studie jämförs aktie- och obligationsfonder med en simulerad hyresbostadsfond ur ett risk kontra avkastningsperspektiv. Fonden baseras på data över den svenska fastighetsmarknaden från Svenskt Fastighetsindex och Investment Property Database, därför att placeringsformen är ny och det råder brist på historisk data från verkliga aktörer. Målet med studien är att besvara om hyresbostadsfonder är ett konkurrenskraftigt alternativ till aktie- och obligationsfonder. Utöver finansiella jämförelser redogör författarna eventuella dolda risker och nackdelar med placeringsformen. Resultatet från studien visar att hyresbostadsfonden har presterat bättre än både aktie- och obligationsfonderna under perioden 1988-2008. Bidragande faktorer till denna utveckling har identifierats och redovisats. Placeringsformen kräver stor mängd kapital som binds upp under sex år och alla kan av den anledningen inte investera. 1

Definitionslista Avkastningströskel Direktavkastning 'Korrelation Portfölj Rationell Riskfri ränta Riskpremie Risk-return tradeoff Sharpe-kvot Standardavvikelse Den där gräns i avkastning där en extra förvaltningsavgift tas ut. I denna studie används 90-dagars statsskuldsväxlar, SSVX 90. Den löpande avkastning från fastighetsinnehavet som utgörs av skillnaden mellan intäkter och kostnader för förvaltningen. I denna studie används IPD Residential Index Sweden Income Return. Begrepp för det statistiska sambandet mellan två variabler. Den totala sammansättningen av investeringar någon innehar. I ekonomiska termer en person som har tillgång till all information och utifrån det väljer det alternativ som är bäst. Riskfri ränta är den högsta räntan som kan erhållas genom att investera i helt riskfria tillgångar. I denna studie används 10-årig statsobligationsräntan, SE GVB 10Y. Den extra avkastning utöver den riskfria räntan en investering ger, som ska kompensera för högre risk. Principen om att den potentiella avkastningen stiger vid högre nivå av risk. Sharpe-kvot är ett mått på värdeförändring i förhållande till risk. Ju högre Sharpe-kvot desto bättre värdeförändring i förhållande till risken. Ett mått på hur mycket de olika värdena i ett urval avviker från medelvärdet. 2

Säkerhet Värdeökning Ett instrument som vanligtvis står för ett innehav som oftast enkelt köpas eller säljas, t.ex. aktier, fonder, optioner, warranter, skuldsedlar eller andra finansiella instrument. Förändringen i värdet på fastigheter. I denna studie används IPD Residential Sweden Capital Growth. 3

1 INLEDNING... 5 1.1 Problemformulering... 6 1.2 Syfte... 6 2 TEORI... 7 2.1 Tidigare forskning... 7 2.2 Två centrala begrepp som utgångspunkt... 7 2.2.1 Statistisk utgångspunkt... 8 2.2.2 Sambandet mellan risk och avkastning... 8 2.2.3 Sharpe-kvoten - Ett riskanpassat mått på avkastning... 9 2.2.4 Aktivt förvaltade fonder har svårt att slå index... 9 2.2.5 Teorikritik... 10 2.3 Modell för simulerad bostadsfond...11 2.3.1 Villkor och antaganden... 11 2.3.2 Kritik av simulerade fonden... 12 3 METOD... 13 3.1 Metodval...13 3.2 Operationalisering...13 3.3 Data...13 3.3.1 Urval av jämförelsedata och tidsperiod... 14 3.3.2 Urval av intervju och samtal... 15 3.4 Metod- och källkritik...16 4 EMPIRI... 18 4.1 En föränderlig marknad...18 4.1.1 Vad mäter SFI/IPD?... 18 4.1.2 Med marknadsvärdet som grund för värdering... 18 4.1.3 Statliga subventioner och hyresreglering... 19 4.1.4 Diskrepans mellan produktionskostnader och inflation... 20 4.1.5 Tydlig tendens på bostadsmarknaden... 20 4.2 Hyresbostadsfonder...21 4.2.1 Faktorer och risker att beakta vid investering... 21 4.2.2 Fastighetsaktier och aktieindexobligationer konkurrerar om investerarna.. 22 4.3 Utvalda aktiefonder...22 4.4 Utvalda obligationsfonder...23 4.5 Simulerad bostadsfond...24 4.6 Sharpe-kvoter...24 5 ANALYS... 26 5.1 Resultat 1988 2008...26 5.2 Resultat 1999 2008...26 5.3 Räntebidrag och bostadsrättsomvandlingar har medfört hög avkastning...28 5.4 Fortsatt hög efterfrågan på hyresbostäder...28 5.5 Investering i bostadsfond kräver vissa förutsättningar...29 6 SLUTSATS... 31 6.1 Fortsatt forskning...32 7 Referenser... 33 8 BILAGOR... 37 4

1 INLEDNING Idag finns det många alternativa placeringsformer till aktier, fonder och räntebärande placeringar. Denna uppsats ämnar redogöra huruvida placeringar i hyresbostadsfonder är ett attraktivt alternativ ur ett risk kontra avkastningsperspektiv. Sparande i värdepapper är idag vanligt i Sverige och Aktiefrämjandets senaste årliga TEMO-undersökning visade att drygt 6 650 000 svenskar ägde aktier vid utgången av 2007 (Aktiefrämjandet, 2008). Det finns flera anledningar till att handeln med värdepapper har ökat. Bland annat genom att det har blivit lättare att handla, transaktionskostnaderna har sjunkit, informationsutbudet och transparensen har ökat genom Internet och nätmäkleri. Traditionellt sett har placeringar i aktier och fonder varit den vanligaste typen av placeringar och även om det än idag är det har möjligheterna att placera i andra tillgångsslag och produkter ökat. En av dessa nya placeringsformer är möjligheten att placera i fastighetsfonder. Detta innebär att privatpersoner, företag och institutioner kan gå ihop och tillsammans förvärva fastigheter och erhålla avkastning från dessa. Det finns fastighetsfonder med olika placeringsinriktningar gällande bland annat typer av fastigheter och regioner. Två av aktörerna på denna marknad i Sverige är Acta och Aberdeen Property Investors. Generellt kan utbudet av denna placeringsform anses begränsat. Utöver ovan nämnda aktörer finns även Svenska Bostadsfonden som erbjuder privatpersoner, företag och institutioner möjligheten att investera i hyresbostadsfonder. Denna studie fokuserar på hyresbostadsfonder då denna marknad vid en första anblick verkar ha gett hög avkastning till låg risk. Denna marknad skiljer sig på många sätt från andra fastighetsplaceringar då efterfrågan på boende är stor oavsett konjunktur (SCB, 2009a). Av denna anledning blir således denna studie än mer relevant med syftet att utreda hyresbostadsfonder som ett investeringsalternativ. 5

1.1 Problemformulering Är hyresbostadsfonder ett konkurrenskraftigt alternativ till mer traditionella värdepappersplaceringar som aktie- och obligationsfonder ur ett risk kontra avkastningsperspektiv? 1.2 Syfte I denna studie ämnar författarna att finansiellt undersöka vad hyresbostadsfonder som placeringsform kan ge i avkastning i förhållande till risk Författarna vill dessutom försöka redogöra för eventuella dolda risker eller andra nackdelar med denna placeringsform som inte framkommer vid en ren finansiell jämförelse. 6

2 TEORI 2.1 Tidigare forskning Det har i Sverige och internationellt tidigare bedrivits forskning kring fastighetsmarknader och faktorer som påverkat dessa. Institutionen för Fastigheter och Byggande med dess avdelning Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) och Företagsekonomiska institutionen med inriktning på fastighetsekonomi vid Högskolan i Gävle är två framstående forskningsenheter i Sverige. Forskning har bedrivits inom en rad olika områden, bland annat planering och byggnation, skatteförutsättningar på bostadsmarknaden, hyresnivåer och prissättning på bostadsrätter. Mycket av forskningen beskriver underliggande faktorer som påverkar fastighetsmarknaden men några studier om hyresbostadsfonder som placeringsalternativ finns inte så vitt författarna känner till. På grund av den begränsade tidigare forskningen och uppsatsens finansiella fokus kommer huvuddelen av teorin att behandla begreppen risk och avkastning. Teorin bidrar till förståelse för dem uträkningarna och resonemangen i empirin och analysen. 2.2 Två centrala begrepp som utgångspunkt Risk tillsammans med avkastning utgör två komponenter som vanligtvis används vid beräkningar av investeringar. Dessa två komponenter är positivt korrelerade. Avkastning ger uttryck för vinst på investerat kapital över en viss tidsperiod. Risk uttrycks ofta som osäkerheten kring ett framtida utslag. Risk kan även ses som möjligheten att utfallet inte blir det önskade (Hamberg, 2004). Modern portföljteori (MPT), ursprungligen utvecklad av Markowitz (1959) beskriver hur en investerare kan sänka den genomsnittliga risken i en portfölj genom diversifiering. Detta åstadkoms genom att sprida risken över flera investeringar som inte korrelerar med varandra. Genom att kombinera olika investeringar i en portfölj kan investeraren erhålla samma förväntade avkastning som i en enskild investering, fast till en lägre risk. 7

2.2.1 Statistisk utgångspunkt Två av de vanligaste måtten på risk är varians och standardavvikelse. Måtten mäter avvikelsen från den genomsnittliga (förväntade) avkastningen för en säkerhet. Variansen är den förväntade avvikelsen i kvadrat från genomsnittet och standardavvikelsen är roten ur variansen: Uttryck 2.1 Varians och standardavvikelse där R är avkastningen, R är sannolikheten för avkastningen R, E[R] är den förväntade avkastningen (Berk & DeMarzo, 2007). Varians och standardavvikelse mäter båda variationen i avkastning. Standardavvikelse brukar också kallas för volatilitet. Generellt gäller att högre standardavvikelse medför högre risk. Om avkastningen är riskfri kommer den inte alls att avvika från den förväntade avkastningen och standardavvikelsen blir då noll (Berk & DeMarzo, 2007). 2.2.2 Sambandet mellan risk och avkastning Mellan risk och förväntad avkastning finns det som tidigare nämnts ett positivt samband. Låg nivå av osäkerhet (låg risk), innebär låg avkastning, medan hög osäkerhet (hög risk) innebär möjlighet till hög avkastning. Detta samband kallas för risk-return tradeoff. Sambandet innebär också att om investerade pengar ska ge hög avkastning måste investeraren ta risken att pengarna kan förloras (Lundblad, 2008). Om standardavvikelsen historiskt sett har varit hög, förväntas den även vara det i framtiden, samtidigt som den förväntade avkastningen också förväntas vara hög. Den ökade avkastningen som erhålls genom ökat risktagande kallas för riskpremie. I verkligheten finns det ofta flera olika säkerheter med samma förväntade avkastning, men med olika standardavvikelse. En rationell investerare vill alltid minimera sin risk och ska i ett val mellan olika 8

investeringsmöjligheter välja den investering som har lägst standardavvikelse och därmed lägst risk (Hamberg, 2004). 2.2.3 Sharpe-kvoten - Ett riskanpassat mått på avkastning Förutsatt att investeraren är rationell i sitt agerande är det nödvändigt att utvärdera olika investeringsalternativ mot varandra. Sharpe-kvoten som presenterats av Sharpe (1994) är ett mått på avkastning i relation till risk. Måttet kan användas för att jämföra olika portföljers prestationer mot varandra. Den enklaste portföljen består av en säkerhet, vilket enligt MPT innebär att den är helt odiversifierad. Sharpe-kvoten räknas ut genom att subtraktera den riskfria avkastningen från avkastningen på portföljen och sedan dividera resultatet med standardavvikelsen för portföljen. Uttryck 2.2 Sharpe-kvoten där E[RP] är den förväntade avkastningen på portföljen, rf är den riskfria avkastningen och SD(RP) är standardavvikelsen för portföljen (Sharpe, 1994). Sharpe-kvoten kan användas för att avgöra om avkastningen i en portfölj kommer från bra investeringsbeslut eller högt risktagande. Investeringsbeslut kan därefter göras genom att välja de placeringar som har lägst risk i relation till avkastningen. På samma sätt kan man också välja placeringar med samma risk och analysera vilka som historiskt sett gett högst avkastning. En portfölj med högre Sharpe-kvot har bättre avkastning i relation till risk (Berk & DeMarzo, 2007). 2.2.4 Aktivt förvaltade fonder har svårt att slå index Trots mycket forskning kring portföljteori är det svårt att hitta empirisk data som visar att aktivt förvaltade aktie- eller obligationsfonder slår det index som de jämförs mot. Enskilda förvaltare påverkar till viss del hur fonderna presterar, men har över långa mättider svårt att prestera signifikant bättre. Delvis beror uteblivna resultat på att aktivt förvaltade fonder tar ut en betydligt högre 9

förvaltningsavgift än indexfonder och måste därför också prestera bättre för att ge motsvarande avkastning (Oxenstierna, 2008). Ett realistiskt antagande för en fiktiv fond, oavsett om den är aktivt förvaltad eller inte, är enligt ovanstående resonemang att den ger lika bra avkastning som jämförelseindex. 2.2.5 Teorikritik Standardavvikelse som mått på risk är mycket förenklat. Det visar bara den förväntade avvikande avkastningen från medelavkastningen. Måttet i sig tar inte hänsyn till den maximala möjliga förlusten under en mätperiod. En fördelning där avkastningen ofta är nära medel och ibland avviker mycket, eller en fördelning där avkastningen ofta avviker lite men aldrig har stora avvikelser, kan teoretiskt ha samma standardavvikelse. Måttet säger inte heller hur stor andel av observationerna som är positiva eller negativa. Standardavvikelsen påverkas lika mycket av positiv avkastning som negativ avkastning (Wienclaw, 2009). Sharpe-kvoten är också ett mått på prestationen i en säkerhet eller portfölj, men säger i sig ingenting om vilka placeringar som har gjorts för att uppnå avkastningen. Sharpe-kvoten mäter inte korrelationen mellan olika placeringar (Berk & DeMarzo, 2007). Därmed kommer inte resultaten i denna studie att kunna svara på hur de analyserade placeringarna korrelerar med börsen eller någon annan typ av placering. Slutsatser om hur stor del av en portfölj som lämpligen kan utgöras av de analyserade placeringarna kommer inte heller kunna göras. Statistiska mått kan inte visa på framtida resultat utan är helt baserade på historiska data. Vissa risker påverkar inte avkastningen under långa perioder, men kan plötsligt förändra förutsättningarna helt och hållet. Det kan exempelvis framkomma ny information om brister i det operationella arbetet, förändringar i lagar, politiskt klimat eller möjligheterna att låna eller betala tillbaka på lån. Dessa extremfall tas inte beaktning i måtten standardavvikelse och Sharpe-kvot (Olson & Wu, 2008). 10

2.3 Modell för simulerad bostadsfond För att svara på problemformuleringen och frågeställningen har författarna skapat en utredningsmodell som ligger till grund för studien och dess genomförande. På grund av bristande historisk data från faktiska produkter har författarna skapat en simulerad bostadsfond som i stora drag bygger på de villkor och avgifter som finns i Svenska Bostadsfonden 1, den enda riktiga produkten på svenska marknaden idag. Det innebär däremot inte att avkastning eller risk från den simulerade fonden ska kopplas samman med Svenska Bostadsfondens. 2.3.1 Villkor och antaganden Den simulerade fonden representerar i denna studie hur en historisk bostadsfond som investerat på den svenska hyresbostadsmarknaden kunde ha presterat. Som grund för historisk prestation i fonden ligger avkastning från förvaltningsöverskott och värdeökning på bostäder, enligt IPD Residential Index Sweden. Villkor Minsta investeringsbelopp: 100 000 kr Tidsperiod för investering: 6 år, ej möjligt att sälja tidigare Courtage: 1,5 % Förvaltningsavgift: 0,65 % per år + 20 % av utdelat kapital över SSVX 90 Utdelning: Det årliga förvaltningsöverskottet delas ut till andelsägarna Sammansättning: 30 % eget kapital, 70 % skulder i form av lån Antaganden Utöver villkoren bygger den simulerade fonden på ett antal antaganden: Fonden investerar på hela svenska marknaden, avkastning och volatilitet följer IPD Residential Index Sweden Att förvaltningsavgiften alltid varit densamma Utdelningar återinvesteras till den riskfria räntan, 10-åriga statsobligationer, SE GVB 10Y 1 För mer information om Svenska Bostadsfonden se Bilaga 7 11

Samtliga löpande utdelningar och slutliga utdelningar beskattas med 30 % kapitalvinstskatt Att fonden inte använder sig av finansiella instrument för att skydda sig mot bland annat skenande räntor För ett räkneexempel på avkastningen för en sexårsperiod, se Bilaga 4. 2.3.2 Kritik av simulerade fonden Den simulerade modellen är en förenkling av verkligheten. I verkligheten skulle en fond kunna prestera sämre eller bättre än index för marknaden. Placeringsinriktningen kan också vara mer nischad mot specifika regioner. Aktivt val av fastigheter kan även det bidra till att fonden presterar bättre än vad jämförelseindexet gör. Fonden är också förenklad i och med att avkastningen placeras till den riskfria räntan. Alla utbetalningar beskattas med 30 %, i verkligheten finns upplägg där beskattningen skulle bli annorlunda, bland annat om man skulle placera i en kapitalförsäkring. Om nya aktörer tillkommer på marknaden och erbjuder hyresbostadsfonder är det möjligt att deras villkor och förutsättningar kommer att vara annorlunda. 12

3 METOD 3.1 Metodval Studien består av dels kvantitativ och kvalitativ data. Den kvantitativa delen bygger på den simulerade bostadsfonden. Data har analyserats för att visa hur stor avkastningen kunde ha varit i en hyresbostadsfond. Resultatet har jämförts med den historiska avkastningen från två Sverigefonder och två obligationsfonder. Som ett verktyg för att jämföra avkastningen i relation till risken har Sharpe-kvoten använts. Resultatet ligger som grund för att avgöra vad placeringen i hyresbostadsfonder har gett i avkastning i relation till risk. Som komplement till kvantitativ data har samtal och intervjuer genomförts i syfte att göra studien mer djupgående. Informativt samtal har hållits med Lars Swahn på Svenska Bostadsfonden för att i få en djupare förståelse för den produkt som de erbjuder. Intervju har genomförts med Stellan Lundström (professor i Bygg- och Fastighetsekonomi på KTH) och Göran Råckle (chef Fastighetsanalys Swedbank). Intervjuerna har i huvudsak belyst aspekter som inte har framkommit i den kvantitativa studien. 3.2 Operationalisering Genom att använda ett enkelt och mätbart mått på risk, volatilitet, och sedan applicera Sharpe-kvoten, möjliggörs jämförelser av risken mellan olika investeringar. Måtten är naturligtvis förenklade och har brister, men gör frågan mätbar. För att öka möjligheterna att dra korrekta slutsatser har kvantitativa resultaten kompletterats med intervjuer. 3.3 Data I den kvantitativa delen av studien har sekundärdata använts. Användning av sekundärdata har fördelen att det är mindre tidskrävande samt att den, om den kommer från erkända källor, har hög trovärdighet (Bryman & Bell, 2007). Data som har använts kommer från Svenskt Fastighetsindex (SFI), Investment Property Database (IPD), Statistsiska Centralbyrån (SCB), Riksbanken, Svenska Handelsbanken, HQ, Swedbank, Boverket samt den oberoende fondinformatören Morningstar. Historisk data över aktie- och obligationsfonderna har författarna 13

erhållit via e-post från Anna Jansson på Morningstar. Artiklar och vetenskapliga texter har hämtats via sökningar i Business Source Premier, DISA, och Libris. Vid dessa sökningar har framförallt sökord som sharpe ratio, modern portfolio theory, risk and return, risk-return paradox och risk and return on real estate använts. 3.3.1 Urval av jämförelsedata och tidsperiod I brist på historisk data från riktiga hyresbostadsfonder har data över den svenska fastighetsmarknaden, sammanställt av SFI/IPD 2, använts som avkastning för studiens simulerade bostadsfond. Fondens avkastning har jämförts med avkastningen på två svenska aktiefonder och två svenska obligationsfonder. Författarna hade innan studien uppfattningen om att hyresbostadsfonder historiskt gett liknande avkastning som aktiefonder till en volatilitet som liknar obligationsfonder. Författarna valde att jämföra med riktiga fonder i stället för ett aktieindex då dessa fonder varit lätta för vanliga investerare att placera i. För ett index hade det varit svårt att applicera rättvisande transaktionskostnader och skattekonsekvenser. Att jämföra med befintliga fonder underlättare då avkastningen är redovisad inklusive återinvesterade utdelningar med avdrag för förvaltningsavgifter. Ett krav för att fonderna skulle kunna ingå i jämförelsen var att det fanns historik data minst 20 år tillbaka. Av försiktighetsskäl valde författarna att använda sig av dem bäst presterande fonderna för att minimera risken att framhäva hyresbostadsfonder som bättre än vad de faktiskt är. Investeringsperiod och mätperiod bestämdes till sex år. Grunden till detta är att den enda befintliga hyresbostadsfonden, Svenska Bostadsfonden, har en löptid som är sex år. På grund av det lilla utbudet och låga omsättning går produkten i liten utsträckning att sälja på andrahandsmarknaden utan att göra förlust (Swahn, 2009). Alla jämförelser av avkastning och volatilitet är följaktligen avkastningen på kapital investerat i sex år, efter att kapitalvinstskatt betalats. Det lämpliga med den långa investeringsperioden är att även aktiefonder och 2 För mer information om SFI/IPD se 4.1 En föränderlig marknad 14

obligationsfonder ska ses som investeringar över en längre tidshorisont. Naturligtvis är det dock lättare att omsätta dessa på andrahandsmarknaden och erhålla ett korrekt marknadspris. Uträkningar har gjorts för två olika perioder. Den första perioden är 1988-2008. Denna innehåller flertalet turbulenta perioder i ekonomin, bland annat den ekonomiska krisen i början på 1990-talet, IT-kraschen i början på 2000-talet och den senaste finanskrisen. Med data från tre stora kriser går det att se hur olika tillgångsslag har påverkats när ekonomin har vänt ner. Nackdelen med en lång mätperiod är att förutsättningarna i ekonomin och samhället förändras, vissa trender upprepar sig men marknaderna och reglerna runt omkring förändras. Den riskfria räntan som författarna använt i beräkningar är medelavkastning per år på 10-åriga stadsobligationer. Detta mått har viktats med hur många simulerade fonder som varit aktiva under det gällande året (är det sex fonder aktiva under året har årets avkastning multiplicerats med sex, är det en fond aktiv under året, har det multiplicerats med ett och så vidare). Enligt dessa förutsättningar har den riskfria räntan 20 år tillbaka i tiden har i snitt varit 6,95 % per år, vilket jämfört med dagens nivåer är mycket högt. För att kunna utvärdera resultaten på ett korrekt sätt har även uträkningar gjorts för perioden 1999-2008. Under denna period har den riskfria räntan i snitt varit 4,48 %. 3.3.2 Urval av intervju och samtal Intervjuer har genomförts med Stellan Lundström och Göran Råckle. Lundström får anses vara en av de kunnigaste inom fastighetsekonomi i Sverige och har stor erfarenhet inom ämnet. Råckle får även han anses kunnig inom området och i egenskap av analytiker på Swedbank valdes han som representant för näringslivet. Intervju genomfördes över telefon med Lundström, då Lundström avböjt träffas för en personlig intervju grund av tidsbrist. Lundström delgavs inte frågorna innan intervjun. Intervjun med Råckle genomfördes via e-post då det helt enkelt inte fanns någon möjlighet att träffas eller genomföra intervjun över telefon. Trots bristen i att ställa frågor via e-post anser författarna att Råckles medverkande bidragit till studien. 15

Samma frågor ställdes till båda respondenterna med den enda skillnaden att intervjun med Lundström innebar möjlighet till följdfrågor. Detta har inte varit möjligt att göra med Råckle. Intervjuerna har gett författarna en bättre förståelse för fastighetsmarknaden som inte hade varit möjlig att erhålla genom egna studier. Genom Lundström och Råckle har författarna förstått bakomliggande faktorer till den finansiella studiens resultat, vilket medför en större bredd i studien. Samtal med Swahn, VD på Svenska Bostadsfonden, var viktigt då företaget är det enda som erbjuder en renodlad produkt riktad mot hyresbostadsmarknaden, i Sverige idag. Samtalet har gett författarna en förståelse för den specifika produkten, men även för bostadsmarknaden i stort. Mötet med Swahn ägde rum hos Svenska Bostadsfonden och var närmast en presentation av företaget och dess produkter. Därefter fanns det möjlighet till ett mer informellt samtal utan förbestämd struktur. 3.4 Metod- och källkritik Den simulerade bostadsfonden innehåller många antaganden och förenklingar och representerar inte nödvändigtvis verkligheten, utan är en hypotetisk produkt. Genomförandet och användningen av modellerna går att göra mer i detalj. Tyvärr finns bara årlig data över förändringarna på fastighetsmarknaderna vilket ger bristfällighet i antal mätpunkter. Även valet av investeringsintervall på sex år går att kritisera. Naturligtvis kommer långa intervall i större utsträckning gynna produkter med högre volatilitet än produkter med lägre volatilitet. Hyresbostadsfondens upplägg tillåter dock inte kortare mättid. Eftersom delar av empirisk data är insamlad genom intervjuer är det svårt att undvika att subjektiva åsikter som kan sakna saklig grund kommer fram. Därför är det viktigt att vara kritisk till de svar och ges och utvärdera om det finns subjektiva åsikter. 16

Lundström får anses oberoende då det för författarna inte är känt att han har några egenintressen av att framställa specifika produkter som bättre än vad de är. Råckle arbetar åt Swedbank och har ett intresse i hur företaget presterar. Samtidigt har frågorna fokuserat på fastighetsmarknaden och författarna är uppfattningen att Råckle inte har haft något intresse av att svara till fördel för någon. Swahn representerar Svenska Bostadsfonden och är partisk till ämnet. Av den anledningen är det av extra vikt att kritiskt granska den information författarna erhållit från Swahn. 17

4 EMPIRI 4.1 En föränderlig marknad På bostadsmarknaden förändras trenderna, utbudet och efterfrågan hela tiden. Bostäder ombildas från hyresrätter till bostadsrätter samtidigt som nybyggnationer tillkommer. Utvecklingen från 1990-talet är tydlig och statistik från SCB visar hur antalet outhyrda bostadslägenheter stadigt har minskat. I början av september 2008 var det den lägsta vakansgraden sedan 1992 (SCB, 2009a). SFI/IPD följer den svenska fastighetsmarknaden och publicerar statistik över förändringar av marknaden. Indexet som SFI/IPD framställer innehåller olika delar för olika typer av fastigheter, delmarknader, hyror, driftskostnader, förvaltningsöverskott med mera. Indexet möjliggör jämförelser av avkastning och risk för fastighetsplaceringar med avkastningen för alternativa placeringar som aktier, fonder och obligationer. SFI är en ekonomisk förening som bildades 1997 av flera svenska banker, pensions- och fastighetsföretag (SFI, 2009). 4.1.1 Vad mäter SFI/IPD? SFI/IPD mäter erhållen totalavkastning i procent med fastigheternas marknadsvärde som kapitalbas. Totalavkastningen utgörs av summan av direktavkastning, ofta i form av förvaltningsöverskott, och värdeförändring. Formeln för beräkning är i enlighet med svenska försäkringsbranschens kapitalavkastningsmått som används för placeringar i alla tillgångsslag. Indexet är uppdelat i olika typer av fastigheter. Det mest relevanta för denna studie är det index som kallas för Residential, vilket mäter utvecklingen på bostadsfastigheter (IPD Index Guide Edition Four 2008, 2008). 4.1.2 Med marknadsvärdet som grund för värdering I enlighet med SFI/IPD ska värderingar utföras enligt framtagna riktlinjer. I riktlinjerna framgår bland annat att värderingsmannen ska ha en erforderlig kompetens samt uppfylla kraven från Samfundet För Fastighetsekonomi (SFF) för auktorisation för vad de kallar Generell Fastighetsvärderare (SFI, 2007). Till grund för värderingen ska fastighetens marknadsvärde beräknas. Detta ligger i linje med den internationella standarden för fastighetsvärdering som 18

bestäms av International Valuation Standard Committee. Marknadsvärde definieras enligt SFF som Mest sannolikt pris för en fastighet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad. (SFI, 2007). Värderingen sker en gång om året och tidpunkten för värderingen är i dagsläget satt till runt årsskiftet. Vid värderingen kan olika metoder användas. I dem fall där det finns god tillgång till information kan det i stor utsträckning räcka med försäljningsstatistik på likartade fastigheter i samma geografiska område. När sådan information inte finns tillgänglig värderas fastigheter baserat på kassaflödeskalkyler. År 2006 gjordes cirka 85 % av alla värderingar baserade på kassaflödeskalkyler (SFI, 2007). 4.1.3 Statliga subventioner och hyresreglering I Sverige har det varit möjligt att erhålla ett så kallat räntebidrag vid ny- och ombyggnation av bostäder. Detta har fungerat som ett stöd till byggherrarna för att hålla nere räntekostnaderna. Under 2006 bestämdes att bidraget ska upphöra och att bidraget successivt minskas under en period av fem år för att helt försvinna under 2011. Den direkta effekten av detta blir således att kostnaderna för ny- och ombyggnationer ökar, framförallt där belåningsgraden är hög (Boverket, 2009). Idag regleras hyresnivån för bostäder som ett sätt att hålla nere hyrorna, framförallt vid bostadsbrist då de annars riskerar stiga kraftigt. Detta är lagstadgat och innebär i praktiken att hyresutvecklingen förhandlas fram mellan berörda parter och inte kan sättas utanför dessa ramar. Regleringen leder till en kontrollerad årlig ökning av hyresnivån (Ekbrant, 2009). Både Lundström och Råckle är av uppfattningen att hyresregleringen successivt kommer avskaffas. Råckle menar att detta kan ske över en period av fem till tio år, för att människor ska hinna anpassa sig till förändringarna. Vidare tror Råckle att avskaffandet av hyresregleringen kommer att leda till sänkt stabilitet och säkerhet i kassaflödet för fastighetsförvaltning. Detta resulterar i att ägarna höjer avkastningskraven. 19

4.1.4 Diskrepans mellan produktionskostnader och inflation Kostnaderna för nybyggnation av bostäder i Sverige har ökat kraftigt under 2000-talet. I en jämförelse med inflationen visar det sig att kostnaden för bostadsbyggande har ökat mycket snabbare än övriga priser i samhället. Nedan följer en tabell där index är satt till 100 år 2000. Byggnadskostnaden per kvadratmeter har under perioden 2000-2007 ökat med 46,8 % medan den sammanlagda inflationen har varit 11,4 %. Byggnadskostnader och KPI mellan 2000-2007 År 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Byggnadskostnad per kvm hela riket 100 117,1 122,7 126,3 114,8 125,1 124,9 146,8 KPI 100 102,7 104,8 106,5 107,2 107,5 109,3 111,4 Tabell 4.1 Byggnadskostnad/lägenhetsarea för nybyggda ordinära flerbostadshus i kr samt KPI under perioden 2000-2007. Källa: SCB Råckle instämmer i att det är dyrt att producera nya lägenheter i Sverige. Han menar att reglerade hyror bidragit till att svenskarna är vana vid låga hyror och att många anser att nyproducerade hyreslägenheter är för dyra. Detta leder enligt Råckle till att människor strävar efter att bo i äldre lägenheter med lägre hyror. 4.1.5 Tydlig tendens på bostadsmarknaden 1990 uppgick det totala antalet lägenheter i Sverige till drygt 4 000 000. Sedan dess och fram till och med utgången av 2008 tillkom det cirka 458 000 i landet. Under samma period ökade antalet bostadsrättslägenheter med 46 % medan antalet hyreslägenheter ökade med 4 %. Det mindre utbudet av hyreslägenheter i relation till bostadsrättslägenheter leder till en större efterfrågan på hyreslägenheter (SCB, 2009b). Genomsnittliga försäljningspriser på bostadsrättslägenheter har även ökat, se Tabell 4.2. Utslaget över perioden går att utläsa att den genomsnittliga årliga förändringen varit +13,76 %. 20

Genomsnittpris vid försäljning av bostadsrättslägenheter mellan 2000-2008 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Pris (tkr) 390 441 526 571 671 776 933 1117 1073 Årlig förändring 13.08 % 19.27 % 8.56% 17.51% 15.65% 20.23% 19.72% - 3.94% Total 110.08 förändring % Årligt snitt 13.76% Tabell 4.2 Årliga genomsnittpriser på bostadsrättslägenheter i Sverige under perioden 2000-2008. Källa: SCB Enligt Swahn medför ökade priser på bostadsrättslägenheter att även hyresbostadsfastigheter ökat i värde då eventuella framtida ombildningar till bostadsrättslägenheter skulle generera intäkter för fastighetsägaren. 4.2 Hyresbostadsfonder Det finns hyresbostadsfonder med olika placeringsinriktning. Det vanligaste är att fonder investerar i många olika typer av fastigheter för att sprida sin risk och avkastning. Spridningen innefattar ofta en blandning av bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter såsom kontor, köpcentrum och annat. Generellt krävs investeringar av minst 50 000 kr för att kunna investera i bostadsfonder. Vissa fonder riktar sig enbart till institutionella investerare och tillåter eller marknadsför inte alls fonderna mot privatpersoner (Aberdeen Property Investors, 2009). Svenska Bostadsfonden det enda företaget som erbjuder investeringar uteslutande i hyresbostadsfastigheter. Idag kräver en investering minst 100 000 kr samt att kapitalet kan undvaras under sex år. Swahn nämnde under samtalet med författarna att företaget arbetar för att underlätta möjligheten att investera, bland annat genom månadssparande. 4.2.1 Faktorer och risker att beakta vid investering Oavsett vilken produkt en investerare funderar på att investera i bör även hänseenden för finansiell stabilitet tas. Specifikt för den simulerade bostadsfonden bör fokus bland annat ligga på att försöka identifiera hur upplåningen utöver det egna kapitalet går till. Produkten i sig kan vara riktigt bra men om bakomliggande faktorer, så som banklån till ovanligt höga räntor (till följd av dålig kreditvärdighet hos företaget), kan detta utgöra skäl till att avstå 21

från att investera, menar Lundström. Råckle nämner också att dolda fel och miljöproblem måste beaktas vid investeringar i fastigheter. 4.2.2 Fastighetsaktier och aktieindexobligationer konkurrerar om investerarna Som tidigare har nämnts är utbudet av hyresbostadsfonder begränsat vilket gör det än mer intressant att titta på alternativa produkter. I första hand är fastighetsfonder med andra inriktningar konkurrenter. Dessutom finns på Stockholmsbörsen ett antal bolag verksamma inom fastighetsbranschen, Kungsleden, Hufvudstaden, Heba, Atrium Ljungberg och Klövern för att nämna en handfull. Skillnader i inriktningar mellan olika fastighetsslag förekommer men gemensamt för dem alla är att de är verksamma inom fastighetsbranschen (Nasdaq OMX Nordic, 2009). Det kan således anses lätt för en enskild investerare att nå exponering mot denna bransch utan krav om långa investeringsperioder. Fördelen med aktier är den lätta omsättningsmöjligheten och låga transaktionskostnader. Nackdelen är att det finns risk att värdet på aktierna förändras vid spekulationer och inte på grund av faktiska förändringar i verksamheten. Som ett annat alternativ till hyresbostadsfonder bör även aktieindexobligationer nämnas. Dessa fungerar som så att de löper över en viss tid och som sämst ger tillbaka investerat belopp minus courtage. De går även att under löptiden i förtid lösa in investerat belopp, oftast mot en avgift. Aktieindexobligationen består av en aktiedel och en obligationsdel vilka i sig kan ändra i värde. Vid en positiv utveckling ges med andra ord en utdelning på värdeökningen (Handelsbanken, 2009a). 4.3 Utvalda aktiefonder Nedan presenteras de aktiefonder som har jämförts med den simulerade bostadsfonden. Swedbank Robur Sverigefond placerar i huvudsakligen stora och medelstora svenska företag. Innehaven är inte branschspecifika utan kan variera. Upp till 10 % av fondens värde tillåts placeras i andra typer av fonder (Swedbank, 2009a). 22

Svenska Handelsbanken Sverigefond Index är likt ovan nämnda fond fokuserad på Sverige. Istället för enskilda innehav i svenska bolag är fonden styrd efter indexet OMXSBCAP vilken utgörs av dem 80-100 största och mest omsatta aktierna på Stockholmsbörsen. Likt Swedbank Robur Sverigefond tillåts 10 % av fondens värde disponeras på annat sätt, i detta fall på räntebärande konto (Handelsbanken, 2009b). Tabell 4.3 visar genomsnittlig medelavkastning, standardavvikelse och Sharpekvot på dem bägge fonderna över en sexårsperiod. Den sista investeringsperioden avslutade 2008-12-31. Medelavkastning, standardavvikelse och Sharpe-kvot på 100 000kr investerade over sex år SHB Sverigefond Index Swedbank Robur Sverigefond Medelavkastning 1988-2008 84 210 kr 84,21 % 88 524 kr 88,52 % Standardavvikelse 72 654 kr 72,65 % 70 300 kr 70,3 % Sharpe-kvot 0,68 0,76 Medelavkastning 1999-2008 66 781 kr 66,78 % 64 937 kr 64,94 % Standardavvikelse 68 847 kr 68,85 % 62 308 kr 62,31 % Sharpe-kvot 0,66 0,70 Tabell 4.3 Medelavkastning, standardavvikelse och Sharpe-kvoter från utvalda aktiefonder. Källa: Morningstar 4.4 Utvalda obligationsfonder Nedan presenteras de obligationsfonder som har jämförts med den simulerade bostadsfonden. Swedbank Robur Obligationsfond fungerar som så att den placerar i räntebärande fondpapper. Dessa fondpapper är utgivna i kronor, vanligtvis av stater och med varierande löptider, 2-9 år. 35 % av fondens värde får placeras i obligationer utgivna och garanterade av svenska staten. Vissa investeringar sker i kreditpapper där risken reduceras då fondförvaltaren väljer företag med hög kreditvärdighet (Swedbank, 2009b). HQ Obligationsfond placerar likt Swedbank Robur Obligationsfond i räntebärande värdepapper samt olika derivatinstrument. Löptiden på de olika 23

värdepapperna varierar och den genomsnittliga löptiden på fondens innehav får uppgå till 3-10 år (HQ, 2009). Tabell 4.4 visar genomsnittlig medelavkastning, standardavvikelse och Sharpekvot på dem bägge fonderna över en sexårsperiod. Den sista investeringsperioden avslutade 2008-12-31. Medelavkastning, standardavvikelse och Sharpe-kvot på 100 000kr investerade over sex år Swedbank Robur Obligationsfond HQ Obligationsfond Medelavkastning 1988-2008 54 394 kr 54,39 % 39 833 kr 39,83 % Standardavvikelse 33 040 kr 33,04 % 17 727 kr 17,73 % Sharpe-kvot 0,59 0,29 Medelavkastning 1999-2008 31 317 kr 31,32 % 27 970 kr 27,97 % Standardavvikelse 14 360 kr 14,36 % 8 436 kr 8,44 % Sharpe-kvot 0,71 0,82 Tabell 4.4 Medelavkastning, standardavvikelse och Sharpe-kvoter från utvalda obligationsfonder. Källa: Morningstar 4.5 Simulerad bostadsfond Tabell 4.5 visar genomsnittlig medelavkastning, standardavvikelse och Sharpekvot för den simulerade bostadsfonden över en sexårsperiod. Den sista investeringsperioden avslutade 2008-12-31. Resultaten är baserade på data från SFI/IPD Residential Index Sweden. Medelavkastning, standardavvikelse och Sharpe-kvot på 100 000kr investerade over sex år Simulerad bostadsfond Medelavkastning 1988-2008 75 888 kr 75,89 % Standardavvikelse 33 875 kr 33,88 % Sharpe-kvot 1,21 Medelavkastning 1999-2008 94 875 kr 94,88 % Standardavvikelse 5 909 kr 5,91 % Sharpe-kvot 12,49 Tabell 4.5 Medelavkastning, standardavvikelse och Sharpe-kvoter från simulerad bostadsfond. Källa: SFI/IPD 4.6 Sharpe-kvoter Nedan presenteras framräknade Sharpe-kvoter för respektive produkt. Författarna har dels räknat fram Sharpe-kvoter för hela tidsperioden från 1988-24

2008 samt för perioden 1999-2008 för att få fram eventuella skillnader i resultat. Sharpe-kvoter för samtliga jämförda placeringar Sharpekvot SHB Swedbank Swedbank Robur HQ Simulerad Sverigefond Robur Obligationsfond Obligationsfond bostadsfond Index Sverigefond Hela 0,68 0,76 0,59 0,29 1,21 perioden 1999-0,66 0,70 0,71 0,82 12,49 2008 Tabell 4.6 Sammanställning av Sharpe-kvoter från samtliga aktie- och obligationsfonder samt den simulerade bostadsfonden. Källa: Egna uträkningar med data från Morningstar och SFI/IPD. 25

5 ANALYS 5.1 Resultat 1988 2008 Under perioden 1988-2008 gav Swedbank Robur Sverigefond bäst medelavkastning med 88,5 %. Svenska Handelsbanken Sverigefond Index gav under samma period 84,2 %. Bostadsfonden presterade tredje bäst med 75,9 % medan de båda obligationsfonderna Swedbank Robur Obligationsfond och HQ Obligationsfond gav 54,4 % respektive 39,8 %. Sett till standardavvikelse hade båda aktiefonderna högst avvikelse och obligationsfonderna lägst avvikelse. Att aktiefonderna presterat mycket bra under perioden är inte speciellt anmärkningsvärt, samtidigt som en hög standardavvikelse var att vänta. Sett till Sharpe-kvoter var bostadsfonden bäst, aktiefonderna näst bäst och obligationsfonderna sämst. En anledning till de låga Sharpe-kvoterna för obligationsfonderna var den höga riskfria räntan under perioden. Hög riskfri ränta innebär att det krävs en högre avkastning till samma standardavvikelse för att uppnå samma Sharpe-kvot. Det är tydligast märkbart för just obligationsfonderna som bara i snitt presterar lite högre avkastning per år än den riskfria räntan, men samtidigt har variation i avkastning. Det intressanta ur resultaten är att trots att bostadsfonden inte gav högst medelavkastning hade den överlägset högst Sharpe-kvot. Uttryckt i ord innebär det att bostadsfonden således genererade en mycket hög avkastning till den relativt sett låga risknivån. 5.2 Resultat 1999 2008 Under perioden 1999-2008 gav bostadsfonden bäst medelavkastning med 94,88 %. Svenska Handelsbanken Sverigefond Index gav näst bäst medelavkastning med 66,78 % medan Swedbank Robur Sverigefond under samma period gav 64,94 %. Obligationsfonderna gav lägst avkastning där Swedbank Robur Obligationsfond gav 31,32 % medan HQ Obligationsfond gav 27,97 %. Sett till standardavvikelse så hade aktiefonderna högst avvikelse följt av bostadsfonden och lägst avvikelse hade obligationsfonderna. 26

Generellt för mättiden 1999-2008 är att samtliga aktie- och obligationsfonder har gett en något sämre medelavkastning per år än under hela perioden 1988-2008. Anledningen till att aktiefonderna presterat som de gjort beror rimligtvis på två kraftiga börsnedgångar i och med IT-kraschen och den senaste finanskrisen. Samtidigt var det år av kraftiga uppgångar som har resulterat i stor standardavvikelse under perioden. För tioårsperioden är Sharpe-kvoten något sämre än för hela mättiden, trots en lägre riskfri ränta. Obligationsfonderna har även de gett sämre avkastning, men till en lägre standardavvikelse än under hela mättiden. Den lägre riskfria räntan har också bidragit till att skillnaden mellan medelavkastningen för obligationsfonderna och riskfria räntan har varit större, vilket har resulterat i betydligt högre Sharpe-kvoter. Bostadsfondens medelavkastning under tidsperioden 1999-2008 är däremot klart bättre än under hela perioden. Under tio år lyckades bostadsfonden ge en medelavkastning på 94,88 %, jämfört med 75,89 % för hela perioden. Detta beror i stor utsträckning på sjunkande fastighetspriser under den ekonomiska krisen under tidigt 1990-tal. Sjunkande priser märks tydligt på resultatet för hela perioden, men har inte påverkat resultatet för 1999-2008. De två ekonomiska kriserna som skett under den senare perioden har inte påverkat marknaden för bostadsfastigheter nämnvärt. Avkastningen för bostadsfonden under den senare perioden är exceptionell och volatiliteten mycket låg, vilket resulterar i en hög Sharpe-kvot. För den kortare mätperioden har bostadsfonden gett bäst avkastning i relation till risk, obligationsfonderna näst bäst och aktiefonderna sämst. Exakta siffror från denna studie bör användas med försiktighet mot bakgrund av den grundläggande användningen av Sharpe-kvoten som har genomförts. Trots detta visar kvoterna på skillnader mellan olika placeringar och förändringar över tiden. Bostadsfonden presterar bäst över båda mätperioderna och framförallt under den senare, detta trots relativt höga förvaltningsavgifter. 27

5.3 Räntebidrag och bostadsrättsomvandlingar har medfört hög avkastning Det faktum att räntebidraget har funnits i Sverige har påverkat kostnaderna som är associerade med ny- och ombyggnationer av fastigheter. Bidraget har inneburit att fastighetsägare och byggherrar har kunnat renovera och producera nytt, utan att betala alla de kostnader som byggandet medfört. Minskade kostnader för fastighetsägarna i form av bidraget har medfört högre avkastning på investeringar i fastigheter. Samtidigt har räntebidraget kunnat skapa den diskrepans mellan byggkostnader och inflationen som har uppstått. Byggpriserna har ökat i högre takt än inflationen, vilket inte hade varit möjligt utan räntebidraget. Utan räntebidraget hade det inte varit lönsamt med nybyggnation till de höga byggkostnaderna, då det inte går att ta ut en hyra som kompenserar för höga kostnader i och med hyresregleringen. Dessa förutsättningar som bidragit till den höga avkastningen håller på att förändras och kommer påverka framtida förutsättningar för placeringar i fastigheter. 5.4 Fortsatt hög efterfrågan på hyresbostäder Det faktum att räntebidraget i skrivande stund håller på att avvecklas, tror författarna kommer ge effekt i form av färre nybyggnationer vilket i sin tur kommer leda till fortsatt bostadsbrist. Detta på grund av att hyrorna regleras i lag och att lönsamheten blir lägre. Denna glidning mellan hyresnivån och byggnadskostnaderna kommer med största sannolikhet leda till en nödvändig framtida förändring kring hyresregleringen i landet. En avvecklad hyresreglering skulle leda till marknadsmässiga hyror. Detta resulterar i stigande priser i populära områden och sjunkande priser i mindre populära områden. Volatiliteten på hela marknaden skulle bli större, vilket leder till att investerarna kräver en högre avkastning enligt teorin om riskpremie. En mer instabil marknad kräver större kunskap hos det förvaltande företaget, men innebär möjligheter för den duktige. Som statistiken från SCB visade ökade antalet bostadsrättslägenheter under perioden 1990 2008 med 46 % medan antalet hyreslägenheter under motsvarande period bara ökade med 4 %. Detta tyder på en snedvridning i utvecklingen mellan bostads- och hyreslägenheter i Sverige. Förutsatt att denna 28

utveckling fortsätter är författarnas uppfattning att efterfrågan på hyreslägenheter kommer fortsätta att öka. Detta talar vidare för att låga grader av vakanser är att vänta i framtiden. Då vakanser utgör den största risken för att inte nå upp till avkastningskraven i bostadsfonden, talar den framtida utvecklingen för att avkastningskrav bör uppnås, så länge de är realistiskt satta. 5.5 Investering i bostadsfond kräver vissa förutsättningar Inför alla investeringsbeslut bör investeraren ta olika aspekter i beaktning. Författarna ser investeringsperioden om sex år som den viktigaste för bostadsfonden. För denna studie har antaganden gjorts att investeraren under denna period inte kan likvidera investerat kapital. För den verkliga produkten som Svenska Bostadsfonden tillhandahåller finns en andrahandsmarknad även om omsättningen där har varit mycket låg. För att ge en realistisk syn är det närmast nödvändigt att hävda att en försäljning på andrahandsmarknaden innebär ett försäljningspris under nominellt investerat belopp. Med den begränsade omsättningsmöjligheten anser författarna att produkten i dagsläget bör ses som en investering över sex år och inget annat. Att under sex år binda upp investerat kapital om minst 100 000 kr särskiljer bostadsfonden kraftigt från dem produkter som den har jämförts med i denna studie. Aktieindexobligationer löper också under en viss tid men där är vanligtvis minsta investeringsbelopp 10 000 kr samt att möjligheten att sälja av innehavet i förtid, om än till en viss avgift, finns. Ovan nämnda punkter utgör hinder för framförallt privatinvesterare att välja placera i hyresbostadsfonder. Det är rimligt att anta att den genomsnittlige svenskan inte har tillräckligt kapital nog för att placera 100 000 kr under en sexårsperiod till den grad att de utgör en del av en diversifierad portfölj. Detta lämnar utrymme för en vidareutveckling av produkten för att underlätta in- och utträde ur fonden, utan att riskera att fonden blir illikvid. Författarna ser här en möjlighet till att utveckla någon form av månadssparande där den enskilde privatpersonen kan investera på månadsbasis och till lägre belopp. Att spekulera i hur en vidareutveckling av denna produkt kan se ut har författarna inte 29

tillräcklig kunskap för att göra. Vidare är det svårt att förutse hur avkastningen påverkas av detta. Författarna ser här en möjlighet i att framförallt de administrativa kostnaderna ökar och således leder till lägre avkastning. Möjligheterna att planera för framtida investeringar försvåras då osäkerheten kring kapitaltillförseln för fondbolaget ökar. 30

6 SLUTSATS Av resultaten från denna studie går att utläsa att avkastningen från bostadsfonden har varit hög i relation till risken. Denna bild har varit densamma oavsett om mätperioden har sträckt sig från 1988-2008 eller 1999-2008. Författarna vill därmed framhäva att resultaten tydligt visar på att hyresbostadsfonder historiskt sett har gett en hög avkastning i förhållande till risken. Detta har resulterat i högre direktavkastning på investeringar i hyresbostäder. Den historiska utvecklingen med omvandlingar till bostadsrättslägenheter har dessutom drivit upp priserna på hyresbostadsfastigheter. En placering i bostadsfonden har inneburit ett något högre risktagande än att placera i obligationsfonderna. Samtidigt har bostadsfonden gett en markant högre medelavkastning. Över 20 år har bostadsfonden nästan uppnått samma medelavkastning som aktiefonderna, men till en betydligt lägre risk. Utifrån resultaten från studien kan det konstateras att hyresbostadsfonder utgör ett konkurrenskraftigt till placeringar i aktie- och obligationsfonder. Samtidigt har studien visat att det finns risker förknippade med investeringar i hyresbostadsfonder som inte framgår vid en finansiell jämförelse. Vid varje investeringsbeslut är det nödvändigt att utvärdera den enskilda aktören som erbjuder produkten. Finansiell situation hos aktören, dolda fel i fastigheter och politiska förutsättningar är alla faktorer som kan påverka placeringar i hyresbostadsfonder. I dagsläget är hyresbostadsfonder en placeringsform som inte är tillgänglig för alla. En anmärkningsvärt stor mängd kapital nödvändigt och måste avsättas under minst sex år. Minsta möjliga placeringsbelopp i Svenska Bostadsfonden är 100 000 kr men författarna vill poängtera att betydligt mer kapital är nödvändigt för att upprätthålla en diversifierad portfölj utifrån teorin kring MPT. I framtiden kan en vidareutveckling av produkten där transaktionskostnaderna minskar leda till en större kapitaltillströmning och således fler investerare. 31

Hyresbostadsfonder är en relativt ny placeringsform som är konkurrenskraftig jämfört med aktie- och obligationsfonder för investerare som har råd. 6.1 Fortsatt forskning Denna studie bör ses som en introduktion till hyresbostadsfonder och lämnar utrymme för fortsatt forskning inom ämnet. Det är intressant att undersöka hur hyresbostadsfonder korrelerar med andra tillgångsslag, till exempel Stockholmsbörsen. Vidare bör studier inom portföljsammansättning utreda hur stor del av en diversifierad portfölj som lämpligen kan utgöras av hyresbostadsfonder. Författarna har nämnt politiska förutsättningar som bidragande orsaker till den höga avkastningen hos hyresbostadsfonder. Dessa påverkar möjligheterna till avkastning på fastighetsmarknaden och av den anledningen bör fortsatta studier ske med fokus på vilka konsekvenser avskaffandet av räntebidraget och en eventuell avreglering av hyrorna får. 32

7 Referenser Tryckta källor Berk, Jonathan B. & DeMarzo, Peter M., 2007. Corporate finance. International edition. Boston, Mass.: Pearson Addison Wesley. Bryman, Alan & Bell, Emma, 2007. Business research methods. 2. ed. Oxford: Oxford University Press. Hamberg, Mattias, 2004. Strategic financial decisions. 2., [rev.] uppl. Malmö: Liber. Lundblad, C., 2008. The Risk Return Tradeoff in the Long Run: 1836-2003. CFA Digest, 38(1), 52-54. http://search.ebscohost.com. Markowitz, Harry M., 1959. Portfolio selection: efficient diversification of investments. New York: Wiley. Olson, David Louis. & Wu, Desheng Dash., 2008. Enterprise risk management. Hackensack, NJ: World Scientific Pub. Oxenstierna, Gabriel C., 2008. Placeringsrådgivning. 6., [uppdaterade] uppl. Lund: Studentlitteratur. Sharpe W., 1994. The Sharpe ratio. Journal of Portfolio Management. Fall94 1994;21(1):49. Tillgänglig: Business Source Premier, Ipswich, MA. Hämtad 2009-10-28. Wienclaw R., 2009. Confidence Intervals. Great Neck Publishing; 2009:1-6. Tillgänglig: Research Starters - Sociology, Ipswich, MA. Hämtad 2009-10-18. 33

Boverket, 2009. Räntebidrag statlig bostadsbyggnadssubvention. Tillgänglig: < http://www.boverket.se/bidrag--stod/bostadsrattshus/rantebidrag/ > (2009 10-18) Ekbrant, C, 2009. Hyresreglering. I: Nationalencyklopedin. Tillgänglig: < http://www.ne.se/lang/hyresreglering > (2009 10 18) Handelsbanken, 2009a. Aktieindexobligationer. Tillgänglig: < Elektroniska källor Aberdeen Property Investors, 2009. Fastighetsfond Sverige. Tillgänglig: < http://www.aberdeen.se/web/fastighetsfond_sverige.aspx > (2009 10-18) Aktiefrämjandet, 2009. Aktieägandet i Sverige 2007. Tillgänglig: < http://www.aktiespararna.se/upload/unga%20aktiesparare%20- %20nya%20webben/Ung%20Privatekonomi/Om%20Ung%20Privatekonomi/A ktiefr%c3%a4mjandet/synovates%20rapport%20aktie%c3%a4gandet%2020 07.pdf > (2009 10-18) http://hcm.handelsbanken.se/struktureradeprodukter/kapitalskydd/omkapitalskydd/aktieindexobligationer/ > (2009 10-18) Handelsbanken, 2009b. Svenska Handelsbanken Sverigefond Index. Tillgänglig: < http://shb.ecovision.se/fund/productsheet/default.aspx?locale=sv- SE&id=sv;SEFN908137&from=FundSite,fundSite# > (2009 10-18) IPD, 2009. IPD Index Guide Edition Four 2008. Tillgänglig: < http://www.ipd.com/ourproducts/indices/ipdindexguide/tabid/935/default.a spx > (2009 10-18) Nasdaq OMX Nordic, 2009. Nasdaq OMX Nordic Shares. Tillgänglig: < http://www.nasdaqomxnordic.com/shares/ 34

> (2009 10-18) Retriever, 2009. Bolagsinformation Svenska Bostadsfonden Management AB. Tillgänglig: < http://www.retriever-info.com/en/ > (2009 10-18) Riksbanken, 2009. Svenska marknadsräntor. Tillgänglig: < http://www.riksbank.se/templates/page.aspx?id=15963 > (2009 10-18) SCB, 2009a. Outhyrda bostadslägenheter i flerbostadshus den 1 september 2008. Tillgänglig: < http://www.scb.se/pages/publishingcalendarviewinfo 259923.aspx?PublObj Id=7821 > (2009 10-18) SCB, 2009b. Stor ökning av antalet bostadsrätter. Tillgänglig: < http://www.scb.se/pages/pressarchive 259759.aspx?PressReleaseID=27418 > (2009 10-18) SFI, 2007. 2007 års värderingshandledning. Tillgänglig: < http://www.fastighetsindex.se/swe/sfi_ipd_vardehandl07.pdf > (2009 10-18) SFI, 2009. Om Svenskt Fastighetsindex. Tillgänglig: < http://www.fastighetsindex.se/swe/index3old.html > (2009 10-18) Swedbank, 2009a. Swedbank Robur Sverigefond. Tillgänglig: < http://public.fsb.solutions.six.se/fsb.public/site/public/fondtorg/funddetail_ba nk.page?magic=%28cc%20%28id%20svf%29%29 > (2009 10-18) Swedbank, 2009b. Swedbank Robur Obligationsfond. Tillgänglig: < http://public.fsb.solutions.six.se/fsb.public/site/public/fondtorg/funddetail_ba nk.page?magic=(cc%20(id%20obl)) > (2009 10-18) 35

Muntliga källor Lundström, S., professor företagsekonomi KTH, intervju 2009-10-16 Swahn, L., VD, Svenska Bostadsfonden, samtal 2009-10-08 Årsredovisningar Svenska Bostadsfonden Management AB 2008. Övriga Jansson, A., Morningstar, e-post 2009-10-15. Råckle, G., Chef Fastighetsanalys Swedbank, e-post 2009-10-19. 36

8 BILAGOR Bilaga 1 Frågor som användes vid intervjun av Stellan Lundström och Göran Råckle. Hur ser du på svenskarnas generella kunskap om hyresbostadsmarknaden? Hur ser du på investeringar i hyresbostadsfastigheter jämfört med kommersiella fastigheter? Finns det några risker med att investera hyresbostadsfastigheter som inte uppenbarar sig vid en ren finansiell analys av risk kontra avkastning? Vad är din uppfattning om prisnivån på nybyggnationer av hyresbostäder i Sverige? Hur ser du på framtiden för utbudet av hyresbostäder i Sverige? Hur ser du på en avreglering av hyresbostadsmarknaden och skulle det få några direkta konsekvenser? I så fall vilka? Placerar svenskar för lite i hyresbostadsfastigheter i relation till andra placeringar så som aktier och fonder? Hur stor andel av en portfölj tycker du är lämplig att ha exponerad mot hyresbostadsmarknaden? Hur lång investeringshorisont anser du är rimligt för en placering i hyresbostadsfastigheter? 37

Bilaga 2 Aktiefonder Avkastning från respektive fond den 31/12 efter sex års investering med avdrag för kapitalvinstskatt År SHB Sverigefond Index Swedbank Robur Sverigefond SHB Sverigefond Index Swedbank Robur Sverigefond 1988 x x x x 1989 x x x x 1990 x x x x 1991 x x x x 1992 x x x x 1993 82 698 kr 108 140 kr 82,70 % 108,14 % 1994 36 113 kr 43 114 kr 36,11 % 43,11 % 1995 30 843 kr 48 579 kr 30,84 % 48,58 % 1996 133 543 kr 175 955 kr 133,54 % 175,96 % 1997 183 254 kr 190 049 kr 183,25 % 190,05 % 1998 213 102 kr 201 187 kr 213,10 % 201,19 % 1999 214 622 kr 193 410 kr 214,62 % 193,41% 2000 168 725 kr 159 550 kr 168,72 % 159,55 % 2001 106 758 kr 102 195 kr 106,76 % 102,20 % 2002 13 682 kr 8 803 kr 13,68 % 8,80 % 2003 14 008 kr 12 254 kr 14,01 % 12,25 % 2004 18 231 kr 21 642 kr 18,23 % 21,64 % 2005 6 352 kr 8 191 kr 6,35 % 8,19 % 2006 37 103 kr 44 914 kr 37,10 % 44,91 % 2007 48 286 kr 54 711 kr 48,29 % 54,71 % 2008 40 041 kr 43 696 kr 40,04 % 43,70 % Källa: Morningstar 38

Bilaga 3 Obligationsfonder Avkastning från respektive fond den 31/12 efter sex års investering med avdrag för kapitalvinstskatt År Swedbank Robur Obligationsfond HQ Obligationsfond Swedbank Robur Obligationsfond HQ Obligationsfond 1988 x x x x 1989 x x x x 1990 x x x x 1991 x x x x 1992 x x x x 1993 98 611 kr 75 974 kr 98.61% 75.97% 1994 74 975 kr 49 347 kr 74.98% 49.35% 1995 106 016 kr 62 882 kr 106.02% 62.88% 1996 112 598 kr 66 356 kr 112.60% 66.36% 1997 88 445 kr 52 895 kr 88.45% 52.90% 1998 76 484 kr 50 165 kr 76.48% 50.17% 1999 50 554 kr 31 109 kr 50.55% 31.11% 2000 63 754 kr 50 018 kr 63.75% 50.02% 2001 39 584 kr 33 521 kr 39.58% 33.52% 2002 27 009 kr 26 142 kr 27.01% 26.14% 2003 24 629 kr 25 093 kr 24.63% 25.09% 2004 23 378 kr 22 433 kr 23.38% 22.43% 2005 24 836 kr 27 006 kr 24.84% 27.01% 2006 19 699 kr 20 724 kr 19.70% 20.72% 2007 18 148 kr 19 208 kr 18.15% 19.21% 2008 21 582 kr 24 449 kr 21.58% 24.45% Källa: Morningstar 39

Bilaga 4 Räkneexempel, hel investeringsperiod 2003-2008 Nedan följer ett exempel av en hel investeringsperiod, sex år. Räknemetoden är densamma för alla sexårsperioder. Startvärden vid fondens början Eget kapital (30 % av tillgångar = investerat belopp courtage) Skulder (70 % av tillgångarna) Tillgångar (eget kapital + skulder) Värdeökning 98 500 kr 229 899 kr 328 333 kr IPD Capital Growth IPD Income Return Direktavkastning Avkastningströskel SSVX 90 Riskfri ränta SE GVB 10Y Grundinvesteringen är 100 000 kr och från dessa tas 1,5 % ut i courtage. För varje 100 000 kr som investeras förvärvas fastigheter för 328 333 kr för att få fördelningen 30 % eget kapital och 70 % skulder. Värdeökningen följer IPD Capital Growth som är ett mått på den årliga genomsnittliga värdeökningen på hyresbostadsfastigheter i Sverige. Direktavkastningen följer IPD Income Return vilken visar den årliga genomsnittliga löpande avkastningen, som i sin tur beräknas genom hyresintäkter minus förvaltningskostnader och räntekostnader. Förvaltningsöverskott Utdelning till ägarna efter förvaltningsavgifter 30 % kapitalbeskattning, resterande belopp återinvesteras till den riskfria räntan för året Värdeförändring (Totala tillgångar) Ingående värde x värdeföränding Figur 2.2 Händelser och förändringar vid varje års utgång. Vid utgången av varje år påverkas två parametrar, förvaltningsöverskottet samt värdeökningen av fastigheten. Förutsatt att det förstnämnda är positivt sker utdelning till ägarna. 40