o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Hyresfastigheter Holding III AB Kvartalsrapport juni 2015
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com 2 Kvartalsrapport juni 2015
Huvudpunkter Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en svagt negativ utveckling på 0,9 procent. Senast beräknade värde per A-aktie är 14,51 kronor och per B-aktie 10,00 kronor. Det tyska fastighetsbolaget Patrizia är ny majoritetsägare i bolaget. Bolaget har genomfört en försäljning av den sista återstående fastigheten i Zeven-delportföljen i Romanum-portföljen. Bolagets beräknade värde per aktie har sedan bolaget etablerades haft en positiv avkastning på 28,5 procent, justerat för utbetalningar på totalt 2,70 kronor per aktie.* Styrelsen föreslog att utbetala 85 öre per ursprungligt antal aktier till bolagets aktieägare men förslaget godkändes inte av bolagets Årsstämma, så någon utbetalning till aktieägarna kommer inte att ske. Nyckeltal för Hyresfastigheter Holding III AB Värde av fastigheter (MSEK) 7415 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 96 % Sverige 4% SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 552 Ekonomisk vakans 3, Areal (Kvm) 837 804 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 4858 Räntebindning 75 % Genomsnittlig låneränta 2,6 % Löptid lån (år) 4,5 Överkurs MNOK** -94 MANDAT Etableringsår 2005 Avvecklingsperiod 2014-2018 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE* Utveckling senaste kvartalet -0,9 % Utveckling senaste året -0,7 % Utveckling senaste tre åren 33,4 % Utveckling sedan start 28,5 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. Historiska utbetalningar INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2006 4 % 0 0,20 2007 0 0,40 2008 0 0,40 2011 10 % 0 0,50 2012 0 0,40 2013 0 0,40 2014 0 0,40 Totalt 54 % 0 2,70 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. Kvartalsrapport juni 2015 3
BERÄKNAT VÄRDER PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet minskat med 0,9 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över-/underkurs på lån med fast ränta och valutakurser per den 31 mars 2015. Några nya värderingar på bolagets fastigheter har inte tagits in detta kvartal. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige och i Tyskland. Euron har under perioden försvagats mot den svenska kronan med cirka 1,3 procent. Detta bidrar negativt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Bolagets låneportfölj innehåller cirka 75 procent fasträntelån. Genomsnittlig återstående löptid på lånen är 4,5 år. Överkursen på bolagets fasträntelån har minskat jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar det beräknade värdet svagt positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla lån med fast ränta per den 31 mars 2015. Så länge bolagets lån löper som planerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon kassaflödespåverkan för bolaget. UTBETALNING TILL AKTIEÄGARNA Som det framkom av aktieägarbrevet daterat den 29 april 2015 så föreslog styrelsen att utbetala 85 öre per ursprungligt antal aktier genom inlösen av aktier till bolagets aktieägare. Bolagets Årsstämma beslutade inte i enlighet med förslaget, och någon utbetalning kommer således inte att ske. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräknade värde per aktie per den 15 juni är 14,51kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 28,5 procent. KURSUTVECKLING SEK 16 SEK 14 SEK 12 Kurs per aktie SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 Kvartalsrapport juni 2015
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tsek) Andel av årlig hyra Lohengrin Berlin Bostäder EUR 100 % 268 450 155 941 28.2 % Mozart & Tosca Tyskland Bostäder EUR 100 % 115 691 95 110 17.2 % Bostäder EUR 100 % 208 360 119 859 21.7 % Romanum Tyskland Bostäder EUR 100 % 56 482 44 614 8.1 % Max Frisch Tyskland Bostäder EUR 85 % 124 576 68 973 12.5 % Bostäder SEK 91 % 35 189 39 842 7.2 % München Bostäder EUR 100 % 29 056 27 804 5.0 % Sum 837 804 552 144 100.0 % *100% oberoende av ägarandel Andre 23 % Geografisk fördelning (andel av kvm) Övriga 23 % Berlin 31 % Berlin 31 % Romanum ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) 5 % Romanum 5 % Lohengrin 2 Lohengrin 27 % 3 % München 4 % 4 % Oberhausen 3 % München 4 % 4 % Oberhausen 26 % 26 % Max Frisch 12 % Max Frisch 14 % Mozart & Tosca 17 % Mozart & Tosca 17 % 22 % 21 % Berlin München Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Kvartalsrapport juni 2015 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING NY MAJORITETSÄGARE I HFH III Hyresfastigheter Holding III Gul AB har fått en ny majoritetsaktieägare efter att det tyska fastighetsbolaget Patrizia köpt aktier i maj och juni och Patrizia har efter dessa köp en ägarandel på cirka 88 procent av aktierna i bolaget. Transaktionerna genomfördes till ett pris på 15,85 kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. EN REFINANSIERING I TYSKLAND UNDER 2015 Bolagets lån i Max Frischportföljen förfaller under 2015, då bolaget inte lyckades refinansiera lånet under 2014 på grund av ett stort antal arrendetomter i portföljen. Bolaget genomför för närvarande en plan som är godkänd och reviderad av banken för att köpa arrendetomterna. Detta kommer att kunna resultera i ökade fastighetsvärden och större intresse från banker för att refinansiera portföljen och för potentiella köpare i framtiden. Banken har givit bolaget en förlängning av låneavtalet till den 30 juni 2015 för att ge bolaget tid att köpa arrendetomterna. Banken är hittills samarbetsvillig och önskar att komma fram till en lösning. När arrendetomterna köpts kommer bolaget att vara i en bättre position för att värdera om bolaget skall genomföra en refinansiering, delvis refinansiering i kombination med försäljning eller en försäljning av hela portföljen. Bolaget förväntar att detta kommer att ske innan utgången av 2015. GENOMFÖRDA FÖRSÄLJNINGAR I ROMANUM Bolaget har arbetat med att sälja ickestrategiska fastigheter i portföljerna Westdeutschland och Zeven. Bolaget har sålt den återstående fastigheten i Zeven-portföljen till ett försäljningspris på cirka 1,9 miljoner euro. De fyra resterande fastigheterna i Westdeutschland-portföljen såldes under det föregående kvartalet. Försäljningarna kommer att stärka bolagets likviditet. MAX FRISCH I Max Frischportföljen har de tyska skattemyndigheterna genomfört revision för perioden innan bolaget köpte portföljen. Detta medförde att bolaget under 2014 tvingades avsätta 22 miljoner norska kronor för att betala skatt och räntekostnader. Enligt köpeavtalet med säljaren av portföljen, Vivacon, är det deras ansvar att återbetala detta belopp till skattemyndigheterna. Dessvärre ligger Vivacon i konkursförhandlingar och har därmed inte möjlighet att betala, vilket innebär att bolaget tills vidare måste betala beloppet. Bolaget har under 2014 använt sig av sin rätt att överklaga och ärendet behandlas fortfarande av skattemyndigheterna. Bolaget anser att det är sannolikt att betalningskravet kommer att minskas. Skattemyndigheterna har beviljat ett uppskov med betalningen till andra kvartalet 2015. Så länge ärendet är under behandling förväntar bolaget att skattemyndigheten kommer att bevilja ytterligare utsättande av betalning. Bolaget för även diskussioner med Vivacons konkursförvaltare för att förhandla fram en lösning som minskar belastningen av skatteförpliktelsen. Bland annat diskuteras att betalningen i samband med ett köp av flera arrendetomter som ägs av Vivacon kan reduceras eller utebli helt. Köp av de arrenderade tomterna kommer att öka fastighetsvärdena och intresset från banker för att refinansiera portföljens lån samt väntas öka intresset från potentiella framtida köpare. 6 Kvartalsrapport juni 2015
struktur Boligutleie Holding III AS (Norge) Hyresfastigheter Holding III AB (Sverige) 67 % 33 % Hyresbostäder i Sverige III AB 100 % 100 % 100 % 85 % 100 % 100 % 100 % 91 % Tosca Max Firch Romanum Mozart Lohengrin Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2005 och 2006 och har sex investeringar i Tyskland och en investering i Sverige. Totalt sett äger eller deläger bolaget en fastighetsportfölj bestående av cirka 840 000 kvadratmeter fördelat på cirka 13 800 lägenheter. Portföljen består till 96 procent av bostadslägenheter, resterande ytor är kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. INVESTERINGSMANDAT Hyresfastigheter Holding III AB (HFH) är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Portföljen består av hyresbostäder med centralt läge i EU/EES-området. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst nio procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålsättningen uppnås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2018, beroende på när marknadsläget gör detta mest gynnsamt för investerarna. Kvartalsrapport juni 2015 7
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 Kvartalsrapport juni 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no