Klövern i korthet. Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxt

Nyckelvägen 14 Box 1024 611 29 Nyköping Tel 0155-44 33 00 Fax 0155-44 33 22 info@klovern.se www.klovern.se Årsredovisning 2011 Väst Karlstad Uppsala Täby Kista Västerås Örebro Öst Nyköping Norrköping Linköping Borås Syd Klövern i korthet Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxt regioner. Klövern är ett av de större b örsnoterade fastighets bolagen i Sverige med k ommersiella lokaler som inriktning. Närhet i två bemärkelser Klövern finns representerat med egna medarbe tare i samtliga tio prioriterade städer. Egen personal som rent fysiskt finns där hyresgästen valt att lokalisera sig, är en garanti för snabb service och bra marknadskännedom. Att vara nära betyder också att ha god kunskap om hyresgästen och dennes vardag. Då kan vi tillföra det där extra och personliga som hyresvärd och fastighetsägare. Engagemang utöver det vanliga Klöverns motto att var dag underlätta kundens vardag är djupt rotat i bolaget. Att underlätta betyder självklart att göra sitt bästa för att lösa de problem som kan uppkomma, men lika mycket att vara proaktiv, att ligga steget före. Klövern har inte vilka anställda som helst. Vi anser oss ha osedvanligt bra och engagerade medarbetare, som verkligen månar om både hyresgäster och företaget. Skapar morgondagens samhällen Klöverns vision innebär att vara en aktiv fastighets ägare i samtliga städer. Vi bryr oss inte bara om våra hyresgäster och hus, utan månar också om utvecklingen i de städer där vi verkar. Vi är med och bidrar till framväxten av stadsdelar, är engagerade i närings- och föreningsliv och har en nära dialog med kommuner och myndigheter. Går det bra för staden, är det bra för oss. Ett plus ett kan bli mer än två. Fastigheternas värde uppgick till 14 880 mkr (13 493). Intäkterna för året ökade till 1 364 mkr (1 243). Driftöverskottet var 857 mkr (745). örvaltningsresultatet uppgick till 428 mkr (439), F motsvarande 2,66 kr per aktie (2,73). ärdeförändringar på fastigheter uppgick till 435 mkr. V (298) och på derivat till 225 mkr (23). esultatet för året uppgick till 465 mkr (605), R motsvarande 2,89 kr per aktie (3,76). lövern fullföljer budet på fastighetsbolaget K Dagon AB (publ). Förlängd acceptperiod löper t o m 2 april 2012. utger Arnhult tillträdde som ny VD för Klövern R 1 januari 2012. tyrelsen föreslår till årsstämman en utdelning S om 1,25 kr per stamaktie (1,50) samt en utdelning om 10 kr per preferensaktie (), att utbetalas med 2,50 kr per kvartal. Resultat, mkr 2011 2010 Intäkter 1 364 1 243 Kostnader 578 562 Finansnetto 358 242 428 439 435 298 Förvaltningsresultat Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat 225 23 Uppskjuten och aktuell skatt 173 155 465 605 Årets resultat

Klövern förvärvar Dagon Klövern förvärvar det börsnoterade fastighetsbolaget Dagon. Förvärvet kommer att innebära att Klöverns fastighetsvärde växer från 15 till 20 mdkr och att bolaget etablerar sig på nya expansiva marknader i bl a Öresund samt Göteborg. Budet Styrelsen i Klövern AB (publ) lämnade i början av december 2011 ett offentligt uppköpserbjudande på samtliga aktier i Dagon AB (publ). Budet värderades till 1 474 mkr, motsvarande 62,50 kr per aktie i Dagon. I budvärdet värderades blivande preferensaktier i Klövern till 133 kr. Erbjudandet innebar en budpremie om 24 procent jämfört med stängningskursen om 50,25 kr för Dagonaktien den 5 december 2011, dvs den sista handelsdagen före offentliggörandet av erbjudandet. Motiv Förvärvet av Dagon innebär flera intressanta möjligheter för Klövern. Projektportföljen ökar med cirka 350 mkr, huvudsakligen inom Öresundsregionen. Dagon har existerande och potentiella byggrätter omfattande 315 tkvm eller 2 000 bostäder. Förvärvet ökar också Klöverns potential inom uthyrning då Dagon har en ekonomisk uthyrningsgrad på 84 procent. Efter förvärvet får Klövern ett fastighetsbestånd om cirka 380 fastigheter till ett värde av drygt 20 mdkr och med ett hyresvärde om cirka 2,2 mdkr. Klöverns styrelse beslutade den 2 mars att fullfölja budet efter att aktieägare i Dagon representerande 98,9 procent av aktierna accepterat. Samtidigt förlängdes budet t o m 2 april i syfte att försöka uppnå 100 procent av ägandet i Dagon. Eftersom kursen på Klöverns preferensaktie per 2 mars 2012 uppgick till 137,75 kr uppgår värdet på budet till 1 510 mkr, vid full anslutning. Ersättningen till Dagons aktieägare som har accepterat erbjudandet fördelar sig på en kontant ersättning, med 455 mkr och 7 544 531 preferensaktier. Värdet på preferensaktierna, baserat på börskursen om 137,75 kr per den 2 mars, uppgick till 1 039 mkr. För det fall att de kvarvarande aktieägarna i Dagon beslutar sig för att acceptera budet enligt uppköps erbjudandet kommer ersättning att betalas kontant med 460 mkr och 7 623 650 preferensaktier. Förvärvet ligger helt i linje med Klöverns tillväxtambition om att på sikt ha ett fastighetsvärde om minst 25 mdkr. Ett större eget kapital med fler aktier och aktieslag breddar antalet möjliga investerare. Förvärvet möjliggör synergivinster inom central administration såsom IT, finansiell rapportering samt börsnoteringskostnader. Inom fastighetsförvaltningen bedöms besparingar och effektiviseringar genereras genom stordriftsfördelar. Klövern uppskattar de årliga synergieffekterna efter sammanslagningen av bolagen till cirka 25 mkr. Finansiering kontantdel Köpeskillingen utgörs till 30 procent av kontanta medel och till 70 procent av nyemitterade preferensaktier i Klövern. Kontantdelen om 455 mkr, per 2 mars, finansieras inledningsvis genom en förvärvs finansiering om 400 mkr och befintlig likviditet. Klövern avser att refinansiera förvärvsfinansieringen genom att emittera obligationslån. 2002 Dåvarande IT-bolaget Adcore delar i maj upp sin verksamhet och Adcore AB namnändras till Klövern AB med fastighetsverksamhet som inriktning. Klövern förvärvar Postfastigheter för 1,3 miljarder kr samt fastigheter i Nyköping och Norrköping för 620 mkr. Gustaf Hermelin tillträder posten som VD. 2003 Klövern noteras på börsens O-lista. I augusti förvärvas fastigheter i Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro och Kumla för 1 107 mkr. Under året säljs 15 fastigheter på oprioriterade orter till ett värde av 185 mkr. 2004 I januari etablerar sig Klövern i Borås genom förvärv av fastigheter för 210 mkr. Under året sker även etablering i Västerås genom förvärv av totalt 41 fastigheter med ett värde av en miljard kr. Försäljning av totalt 20 fastigheter för 307 mkr. 2005 Sammanlagt 36 fastigheter säljs till ett pris om 557 mkr. Klövern förvärvar fastigheter, huvudsakligen i Linköping, för 1 350 mkr. I december förvärvas sex fastigheter i Norrköping för 355 mkr, merparten av fastigheterna finns i industri landskapet.

Preferensaktien För att säkerställa likviditeten i det nya aktieslaget beslutade en extra bolagsstämma i början av januari 2012 om en fondemission av preferensaktier till Klöverns aktieägare. I den emitterades knappt 4,2 miljoner aktier till Klöverns drygt 27 000 aktieägare. Preferensaktien handlas på NASDAQ OMX Stockholm med ISIN-kod SE0004390037. Preferensaktierna ger en utdelning om 10 kronor per år, från och med första kvartalet 2012 och har företrädesrätt framför stamaktierna. Utdelningen sker kvartalsvis med 2,50 kr per preferensaktie med avstämningsdag den sista vardagen i kvartalet. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. Rösträtten för preferensaktien uppgår till en tiondel av stamaktiens rösträtt. Om Klöverns bolagsstämma skulle besluta att inte lämna utdelning, eller lämna utdelning som understiger 2,50 kr per preferensaktie under ett kvartal, ska den del som understiger 2,50 kr räknas upp med en årlig räntesats om 8 procent till dess att full utdelning lämnats. Ingen utdelning får ske till stamaktieägarna innan preferensaktieägarna erhållit full utdelning. aktieägare som har accepterat erbjudandet uppgår till 455 mkr i kontanter och 1 039 mkr i preferensaktier baserat på aktiens börskurs vid börsens stängning den 2 mars. Det totala budvärdet på Dagon vid 100 procents anslutning uppgår till 1 510 mkr, vilket har använts i beräkningen i balansräkningen. Klöverns bedömning är att samtliga tillgångar och skulder i den preliminära förvärvsanalysen är upptagna till deras verkliga värde. Klövern känner ej till att det finns några eventualförpliktelser eller eventualtillgångar i Dagon. De förvärvsrelaterade transaktionskostnaderna är beräknade till 8 mkr varav 1,5 mkr är kostnadsförda som centraladministration under 2011. Kostnader för emissionen av preferensaktien är beräknade till 2 mkr och kommer att redovisas mot eget kapital. Sollefteå Härnösand I händelse av likvidation medför preferensaktierna prioritet framför stamaktierna motsvarande ett belopp om 150 kronor med tillägg för eventuellt innestående belopp per preferensaktie. Efter beslut på bolagsstämma kan preferensaktierna lösas in på begäran av Klövern till ett belopp om 175 kronor med tillägg för eventuellt innestående belopp per preferensaktie. Karlstad Falun Uppsala Västerås Örebro Nyköping Norrköping Linköping Täby Kista Stockholm Preliminär förvärvsanalys inklusive finansiering Den preliminära förvärvsanalysen är baserad på de aktie- ägare som har accepterat erbjudandet samt ett antagande att kvarvarande aktieägare väljer att acceptera uppköpserbjudandet med fördelningen 30 procent kontanter och 70 procent preferensaktier. Värdet på ersättningen till de Göteborg Halmstad Öresund Borås Kalmar Karlskrona Klövern Dagon 2006 Klövern förvärvar Pfizers huvudkontor och produktionsanläggning i Uppsala för 235 mkr. I juni förvärvas sju fastigheter i bl a Nyköping till ett värde av 245 mkr. I slutet av 2006 förvärvar Klövern 46 fastigheter i Kista och Täby, till ett fastighetsvärde av 4,1 miljarder kr. 2007 Klövern påbörjar uppförandet av Kistamässan samt omförhandlar och nytecknar avtal med Ericsson om ca 50 tkvm. Enheterna Kalmar och Eskilstuna samt ytterligare tolv fastigheter säljs till ett pris om 1 236 mkr. Förvärv om totalt 47 fastigheter bl a i Karlstad, Västerås och Nyköping till ett värde av 989 mkr. 2008 Kistamässan öppnar i början av september. Försäljning av tre fastigheter i Karlstad, Kista och Nyköping till ett pris av 327 mkr. Tre fastigheter, varav en avser friköp av tomträtt, förvärvas i Kista för totalt 135 mkr. 2009 Kistamässan färdigställs i maj och intill mässan tas det första spadtaget till Victoria Tower. Klövern säljer fyra fastigheter i Karlstad, Linköping och Nyköping till ett värde av 162 mkr och förvärvar fem fastigheter i Borås, Kista och Nyköping, samt 17 tomt rätter i Karlstad, för totalt 179 mkr. 2010 Klövern säljer åtta fastigheter samt en avstyckning om totalt 368 mkr samt förvärvar 38 fastigheter, i huvudsak i Linköping, för 1 067 mkr. Ett tioårigt hyresavtal tecknas med Ericsson i Kista om totalt 36 tkvm och en investering om 662 mkr.

Balansräkning per 31 december 2011 mkr klövern dagon Finansiering eliminering summa Tillgångar Förvaltningsfastigheter 14 880 5 687 20 567 goodwill 409 409 Maskiner och inventarier 8 2 10 Finansiella anläggningstillgångar 26 1 510 1 510 26 Uppskjuten skattefordran 397 138 535 kortfristiga fordringar 94 31 125 likvida medel 11 98 109 summa tillgångar 15 390 5 982 1 510 1 101 21 781 eget kapital och skulder eget kapital 4 740 1 501 1 050 1 501 5 790 Uppskjuten skatteskuld 673 221 400 1 294 räntebärande skulder 9 345 3 916 460 13 721 derivat 242 121 363 leverantörsskulder 49 56 105 övriga skulder 34 28 62 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 307 139 446 summa eget kapital och skulder 15 390 5 982 1 510 1 101 21 781 Förvärvet redovisas som ett rörelseförvärv, vilket innebär full uppskjuten skatt och goodwill. vid upprättandet av denna rapport har inte klövern tillgång till detaljerad information om dagon. Beräkningarna är baserade på dagons bokslutskommuniké per 2011-12-31 och är därmed preliminära i avvaktan på tillträdesbokslutet. Förvärvade nettotillgångar, mkr Förvaltningsfastigheter 5 687 Uppskjuten skattefordran 138 övriga tillgångar 157 räntebärande skulder 3 916 redovisad uppskjuten skatteskuld 221 övriga skulder 344 tillkommande uppskjuten skatt enligt preliminär förvärvsanalys 400 Förvärvade nettotillgångar 1 101 Beräkning goodwill, mkr Budvärde dagons aktier, 100 % av aktierna 1 510 Förvärvade nettotillgångar 1 101 goodwill 409 2011 Q1 Klövern förvärvar en fastighet i Borås för 22 mkr och frånträder två fastigheter i Linköping och en i Norrköping. Större hyresavtal tecknas med bl a Grant Thornton i Karlstad. 2011 Q2 Klövern förvärvar fem fastigheter, varav fyra i Täby och en i Karlstad, om totalt 76 mkr. IT-specialisten Proact flyttar in på 2 tkvm i Kista och Klövern investerar för friskolan Plusgymnasiet i Norrköping. 2011 Q3 Fastigheten Kabeln 1 i Norrköping förvärvas och i september tillträds fastigheten Boländerna 33:2 om 18,5 tkvm i Uppsala. Bland större nyinflyttade hyresgäster märks bl a Boehringer Ingelheim i Uppsala Business Park samt Entréskolan i Västerås. 2011 Q4 Klövern säljer avstyckningar av två fastigheter i Nyköping om 3 tkvm tomtmark. Ett tjugoårigt hyres avtal tecknas med Södermanlands landsting om 3,6 tkvm i Nyköping, Mjölkflaskan 8. Gustaf Hermelin avgår som VD sista december. InlednIng 2 VD har ordet 2 Affärsidé mål och strategi 4 Ansvarsfullt företagande 8 Miljö 8 Medarbetare 12 Kunder 14 FastIghetsrörelsen 17 Fastighetsinnehav 18 Business och Science Parks 22 Transaktioner och projekt 24 Fastigheternas värde 30 Marknader & FastIghetsFörtecknIng 33 Marknader 34 Marknadsområde Syd 36 Borås 36 Linköping 38 Norrköping 40 Nyköping 42 Marknadsområde Väst 44 Örebro 44 Karlstad 46 Västerås 48 Marknadsområde Öst 50 Täby 50 Uppsala 52 Kista 54 FInans 57 Finansiering 58 Risk och känslighet 62 Klövernaktien och ägarna 66 Skatt 70 Investor Relations 72 FInansIella rapporter 73 Vinstdisposition 74 Vinstutdelning 75 Koncernens resultaträkning 76 Koncernens balansräkning 77 Förändring av koncernens eget kapital 78 Koncernens kassaflödesanalys 79 Moderbolagets resultaträkning och balansräkning 80 Förändring av moderbolagets eget kapital och kassaflödesanalys 81 Noter 82 Revisionsberättelse 99 BolagsstyrnIng & översikt 101 Bolagsstyrningsrapport 2011 102 Revisor 106 Styrelse 107 Bolagsledning 108 Ersättningar och incitamentsprogram 109 Intern styrning och kontroll 111 Bolagsordning 113 Femårsöversikt och nyckeltal 114 Definitioner 116 Årsstämma 2012 och rapportdatum 117 Sidorna 498 har granskats av Klöverns revisorer i enlighet med revisionsberättelsen på sidan 99. Omslag: Nyköping Jarlen 1 Klöverns huvudkontor.

VD har ordet Fastighetsrörelsen går utmärkt och förvaltningsresultatet är på samma höga nivå som tidigare. Klövern har lyckats höja hyresnivåerna, sänka kostnaderna och behålla kunderna samtidigt som omvärlden präglats av stor oro. I början av mars meddelade vi att Klövern fullföljer budet på det börsnoterade fastighetsbolaget Dagon, vilket bäddar för ett rejält kliv på vägen mot börsens stora lista. efter två snörika och kalla vintrar är det ett nöje att som nybliven VD för Klövern kunna konstatera att det inte blir tredje gången i rad. Sverige fick inte skåda någon snö före årsskiftet och det dröjde ända till slutet av januari 2012 innan vintern gjorde sitt intåg. Självklart bidrog det till att fastighetskostnaderna för jämförbart bestånd sjönk kraftigt under 2011, men vi såg också resultatet av ett gnetande med energi besparingar, direktdebitering av hyresgästernas kostnader och effektivare fastighetsskötsel. Än mer glädjande är det att konstatera att vi inte bara lyckats behålla våra kunder i dessa orostider, utan dessutom kan uppvisa en positiv nettoinflyttning. Inte riktigt på den nivå som vi hoppats, men ändå ett antal miljoner på plussidan mätt som årshyror. Lägg därtill att vi kan uppmäta högre hyresnivåer, oavsett om vi tittar på omförhandlade avtal, hela avtalsstocken eller nytecknade avtal kontra befintliga avtal. Förbättringen av såväl hyresintäkter som fastighetskostnader medförde en positiv utveckling av överskottsgraden som landade på 63 procent (60), vilket var snuddande nära målet på 64 procent. Mycket av detta är resultatet av ett engagerat och fokuserat arbete av Klöverns medarbetare. År 2011 började optimistiskt. Konjunkturläget såg fortfarande bra ut och även om det förutspåddes en viss avmattning inte bara i omvärldens, utan också i svenska positiva tillväxttal, såg siffrorna bara ut att falla tillbaka till mer normala nivåer. Under försommaren, och framför allt efter semestern, accelererade problemen och effekterna syntes allt tydligare även på finansmarknaden. omvärlden rasade med politiskt käbbel i USa, kris i europa där allt fler länder uppvisade stora statsfinansiella problem och tillväxtmotorn i Öst Kina levererade inte längre tvåsiffriga tillväxttal. 2 / klövern årsredovisning 2011

InlednIng Kreditmarknaden fortsatte att förbättras under första halvåret. riksbanken höjde reporäntan vid tre tillfällen för att under andra halvåret börja sänka igen. Klövern refinansierade mer än 2,6 mdkr under året och beviljades vid flera tillfällen nya eller utökade kreditfaciliteter till projekt eller förvärv. Under årets sista månader märktes dock likviditetsbristen i finansiella systemet av, vilket fick till följd att bankernas interna finansieringskostnader steg. Självfallet påverkade det också kunderna i form av krav på högre marginaler och något lägre belåningsgrad. Bristen på kapital från banksektorn gör det alltmer intressant att söka andra finansieringsformer. Fastighetsmarknaden fortsatte på den tidigare positiva utvecklingen och omsättningen var relativt hög ända fram till årets sista månad. efterfrågan på att köpa och sälja fastigheter fanns kvar, men bristen på likviditet gjorde sig påmind och omsättningen sjönk. Klövern förvärvade åtta fastigheter under året: en vardera i Borås, Karlstad, Norrköping och Uppsala samt fyra i täby, samtliga i städer där Klövern redan fanns representerat. Merparten av våra investeringar har dock kanaliserats till egna projekt med det stora nybygget av ett kontorshus till ericsson i Kista som klart största enskilda projekt. byggrätter. Klövern har under inledningen av 2012 utökat användandet av finansieringsformer med en preferens aktie, initialt till Klöverns stamaktieägare, men också som en delbetalning till Dagons aktieägare. Intresset kring preferensaktien har varit stort och likviditeten i aktien god. Under inledningen av året har Klövern emitterat obligationer för att minska beroendet av finansiering via banksektorn och för att skaffa handlingsutrymme att göra snabba och lönsamma affärer om tillfälle ges. en sammanslagning av två bolag kommer att kräva både engagemang och hårt arbete av såväl gamla som nya medarbetare. omvärlden kanske inte alltid är med oss, men Klövern har en bra egen grund att stå på. tillväxt ger energi internt och skapar intresse externt. Vi har ett spännande år framför oss. Nyköping 5 mars 2012 Rutger Arnhult Verkställande direktör Under 2012 tar Klövern med förvärvet av Dagon ett viktigt steg på vägen mot målet om en plats på börsens stora lista. Förvärvet av Dagon gör att Klövern tar ett stort steg mot målet om ett fastighetsvärde på 25 mdkr. Klövern hade vid årets slut fastigheter värda 14,9 mdkr, Dagon 5,7 mdkr, vilket tillsammans blir 20,6 mdkr. att bli större har inget egenvärde, men ett större bolag breddar basen av potentiella investerare med de investerare som bara får placera i bolag på stora listan. Klövern får tillgång till nya intressanta marknader som Öresund och Göteborg samt tillförs potential i form av projekt och klövern år sredovisning 2011 / 3

affärsidé MÅL och StrateGI Klöverns övergripande mål är att generera god avkastning till aktieägarna. För bästa möjliga måluppfyllelse har strategier och delmål för olika områden specificerats. Målen kan delas in i två huvudområden, förvaltningsmål och finansiella mål. Vision Klövern skapar morgondagens samhällen. Strategin är att vara en aktiv aktör i skapandet av stadsdelar, områden och olika näringslivskluster. Klöverns primära uppgift är att tillhandahålla lokaler, men därutöver också bidra till att stärka de städer där Klövern verkar, vilket är bra även för Klövern och Klöverns aktieägare. Affärsidé Klövern ska med närhet och engagemang möta kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Klöverns basprodukt är självklart lokalerna. Bolaget fokuserar på kommersiella lokaler inom ramen för Business och Science Parks, småföretagsparker samt cityfastigheter. Sättet att tillhandahålla lokalerna, dvs med närhet och engagemang, samt det faktum att vi vill möta ett behov hos kunden och inte bara sälja en färdig produkt, säger en del om hur Klövern valt att arbeta. Kunden är i fokus, medarbetarnas uppgift är att se till så att kunden är nöjd, givetvis inom ramen för de ekonomiska målen. Den närhet och det engagemang som Klövern eftersträvar kan bara uppnås med egen personal. Marknaden begränsas till Sverige och expansiva orter med tillväxt i befolkning och näringsliv. Klöverns strategi är att vara marknadsledande i tio olika städer i Mellansverige, med en affärsenhet i varje stad. För att optimera verksamheten samarbetar de tio affärsenheterna inom tre olika geografiska marknadsområden som delar på kvalificerade resurser inom bl a projektverksamhet och uthyrning; Syd: Borås, Linköping, Norrköping och Nyköping. Väst: Karlstad, Västerås och Örebro. Öst: Kista, Täby och Uppsala. Motto Var dag underlätta kundens vardag. Om Klöverns hyresgäster känner att bolaget gör deras liv lättare kommer det att vara ett tungt vägande argument när hyresavtalet löper ut och det är dags för omförhandling. Klövern ska underlätta deras vardag och även nästa dag. Det innebär helt enkelt att ligga steget före och förutse även morgondagens behov. Nöjda hyresgäster är en viktig förutsättning för att uppnå målen om positiv nettoinflyttning och låg omsättningshastighet. TIllVäxT omsättningshastighet nettoinflyttning mkr 3000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 500 1 000 1 500 2007 2008 Förvärv Investeringar Försäljningar 2009 min 1 mdkr 2010 2011 Snitt 5 år Värdeförändringar Nettotillväxt Mål % 10 8 6 4 2 0 2007 2008 2009 2010 max 7% 2011 Omsättningshastighet Mål Kontraktsvärdet för avflyttade hyresgäster under året, i relation till genomsnittligt kontraktsvärde under året. % 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 0,5 2007 2008 2009 2010 min 1% 2011 Nettoinflyttningens andel av hyresvärdet. Mål Inflyttade hyresgästers kontraktsvärde minus avflyttade hyresgästers kontraktsvärde. 4 / klövern årsredovisning 2011

förvaltningsberättelse affärsidé MÅL och StrateGI InlednIng FörvaltnIngsMål Tillväxt fastighetsvärdet bör uppgå till minst 25 mdkr och ha en löpande årlig nettotillväxt på minst en miljard kronor. Ett större bolag, med plats på NASDAQ OMX Large Cap, breddar antalet möjliga institutionella, framför allt utländska, investerare. En del av dessa har placeringsreglementen som innebär restriktioner mot att placera i bolag med börsvärde understigande en miljard euro. Klöverns börsvärde uppgick till 4,2 mdkr vid utgången av 2011. Tillväxten kan ske både genom värdeskapande investeringar, ny och ombyggnation i det egna beståndet samt genom förvärv av fastigheter. Under 2011 fokuserade Klövern framför allt på investeringar i det egna beståndet. Fastighetsvärdet ökade med 1 387 mkr. Ökningen berodde på nettoförvärv om 267 mkr, investeringar om 685 mkr samt värdeförändringar om 435 mkr. Den genomsnittliga tillväxten de senaste fem åren uppgår till 836 mkr. omsättningshastighet omsättningshastigheten bland hyresgästerna ska uppgå till max 7 procent per år. Att begränsa omsättningen av hyresgäster påverkar resultatet i positiv riktning genom lägre intäktsbortfall pga vakans perioder samt minskade kostnader för hyresgästanpassningar. Under 2011 uppgick omsättningen till 7,9 procent (6,3). nettoinflyttning nettoinflyttningen ska vara positiv och uppgå till minst en procent av hyresvärdet per år. Nettoinflyttningen visar nettot av hyresvärdet på årsbasis för de hyresgäster som faktiskt flyttar in under ett år och de som flyttar ut. Med en positiv nettoinflyttning ökar successivt Klöverns uthyrningsgrad. Nettoinflyttningen var positiv under 2011. Målet på minst en procent av hyresvärdet uppnåddes inte, utfallet uppgick till 5 mkr, motsvarande 0,3 procent. överskottsgrad överskottsgraden bör långsiktigt uppgå till minst 64 procent. Överskottsgraden, driftöverskottets andel av intäkterna, är ett viktigt nyckeltal i Klöverns interna utvärdering av fastighetsrörelsen och mäts kontinuerligt för varje fastighet. Målet ändrades under 2011. Överskottsgraden förbättrades avsevärt under året och uppgick till 63 procent (60). Värmeförbrukning Värmeförbrukningen ska sänkas med 20 procent under perioden 20082012. Klövern arbetar aktivt med att sänka energiförbrukningen i fastigheterna. Normalårskorrigerad värmeförbrukning har för perioden 20082011 minskat med totalt 17,6 procent, varav minskningen under 2011 uppgick till 5,6 procentenheter. överskottsgrad VärMeförbruKnIng % 75 % 0 70 65 60 64% 5 10 15 20 20% t o m 2012 55 2007 2008 2009 2010 2011 Överskottsgrad Mål Driftöverskott i procent av totala intäkter. 25 2008 2009 2010 2011 2012 Utfall Mål 2012 Ackumulerad förändring av värmeförbrukning per kvm. klövern årsredovisning 2011 / 5

förvaltningsberättelse affärsidé MÅL och StrateGI FInansIella Mål Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till den riskfria räntan plus minst nio procentenheter. Målet höjdes med två procentenheter fr o m 2011. Den riskfria räntan mäts som femårig statsobligationsränta. Målet ska ses som ett genomsnitt under ett antal år, då avkastningskravet delvis påverkas av faktorer över vilka Klövern inte råder. Avkastning på eget kapital uppgick till 10,1 procent (14,0) under 2011. Under de senaste fem åren har den genomsnittliga avkastningen uppgått till 9,5 procent, vilket understiger det genomsnittliga långsiktiga målet på 10,4 procent. soliditet soliditeten ska ligga i intervallet 25 35 procent. Samtidigt som det egna kapitalet ska utnyttjas optimalt är det viktigt att säkerställa långsiktig överlevnad och möjliggöra framtida intressanta investeringar. Soliditeten har samtliga år legat över målets nedre gräns, och i regel legat i övre delen av, eller t o m över, målintervallet. Soliditeten uppgick till 31 procent (32) vid slutet av 2011. räntetäckningsgrad räntetäckningsgraden ska vara minst 1,5 ggr. Räntekostnaden är Klöverns enskilt största kostnads post, varför det är viktigt att intjäningsförmågan med god marginal täcker nuvarande räntekostnadsnivå. En räntetäckningsgrad på 1,5 ggr innebär att resultat efter finansiella intäkter överstiger räntekostnaderna med 50 procent. Klövern har valt en relativt försiktig räntestrategi genom skydd mot räntehöjningar i form av räntetak och ränteswappar. Detta har initialt höjt räntekostnaden, men säkerställer också en jämnare kostnadsnivå över tiden. Räntetäckningsgraden har överstigit målet för samtliga år. För 2011 uppgick den till 2,2 ggr (2,8). AVKAsTnIng på eget KApITAl soliditet räntetäckningsgrad % 30 25 20 15 10 5 0 5 10 15 2007 2008 2009 2010 riskfri ränta +9% 2011 Snitt 5 år Avkastning på eget kapital Mål % 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2007 2008 Soliditet Mål 2009 2010 2535% 2011 ggr 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2007 2008 2009 2010 Räntetäckningsgrad Mål 2011 min 1,5 ggr Årets resultat i relation till genomsnittligt eget kapital. redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid årets slut. Förvaltningsresultat plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. 6 / klövern årsredovisning 2011