INNEHÅLL FÖRORD 11 1. INLEDNING 13 Varför kalkylera? 13 Underlag för planering och styrning 15 Vad innebär kalkylering? 15 Kalkylering i olika skeden 16 Ofta blir det fel! 17 Varför slår kalkyler fel? 19 När blir det fel? 20 Kalkylering: enformigt rutinarbete eller nödvändig inlärning? 21 Disposition av boken 21 Mer att läsa 22 2. EKONOMISKA GRUNDBEGREPP 25 Inledning 25 Ekonomiska begrepp vid byggprojekt 26 Kostnadssamband 27 Mer att läsa 28 3. RESULTATPLANERING 29 Modeller för resultatplanering 29 Totalanalys 29 Resultatplanering vid bygg- och fastighetsutveckling 31 Resultatplanering vid fabrikstillverkade flerbostadshus 33 Fabrikstillverkade flerbostadshus bara en dröm? 33 Fasta och halvfasta kostnader 34 Rörliga kostnader 36 Intäkter och marknaden 39 Resultatanalys 40 Andra risker vid fabriksproduktion än vid platsbyggd produktion 41 Bidragsanalys 43 INNEHÅLL 3
Resultatplaneringens förutsättningar 43 Mer att läsa 45 4. PRODUKTKALKYLERING 47 Introduktion 47 Självkostnadskalkyl 48 Förekommande metoder för självkostnadskalkylering 48 Periodkalkyl 48 Ekvivalentkalkyl 50 Påläggskalkyl 51 Byggdelskalkyl 54 ABC-kalkyl 56 Bidragskalkyl 61 Mer att läsa 65 5. ÅRSREDOVISNING 67 Syfte och grundläggande pricnip 67 Årsredovisningens innehåll 68 Resultaträkning 69 Balansräkning 71 Kassaflödesanalys 72 Begrepp i redovisningen 73 Avskrivningar i fastighetsförvaltning 82 Årsredovisning i bostadsrättsföreningar 85 Finansieringsanalys (kassaflödesanalys) 87 Räkenskapsanalys 91 Lönsamhet (räntabilitet) 92 Likviditet 94 Soliditet 94 Mer att läsa 95 6. INVESTERINGSBEDÖMNING 97 Investeringskalkylernas variabler 101 Grundinvestering 102 In- och utbetalningar 102 Ekonomisk livslängd 103 Kalkylränta 103 Realt och nominellt värde 103 Diskontering och kapitalisering av betalningsströmmar 103 Kalkylmetoder för att bedöma olika investeringsalternativ 107 Nuvärdesmetoden 107 Internräntemetoden 110 4 KALKYLERING VID BYGG- OCH FASTIGHETSUTVECKLING
Annuitetsmetoden 111 Pay-back metoden 112 Kalkylräntans roll 113 Nuvärdeskvot 113 Mer att läsa 114 7. FASTIGHETSEKONOMI 115 Analysmodell: Diagnos-Prognos-Beslut 116 Diagnos 117 Prognos 129 Beslut 136 Fastighetsekonomiska grundbegrepp 136 Prisförändringar 138 Nyckeltal för lönsamhetsbedömningar 141 Osäkerheter 143 Beräkning av boendekostnad för privatbostäder 146 Livscykelanalys 148 Begrepp och modeller 149 Livscykelekonomiska beslutssituationer 152 Kalkylnivåer för bygg- och förvaltningsbeslut 153 Värdering 157 Värdeteori 157 Värdefaktorer 159 Värdekategorier 160 Värderingsmetoder 161 Ortsprismetod 162 Avkastningsvärdering 164 Diskonteringsmetoder 165 Bedömning av energibesparande åtgärder med hjälp av multikriterieanalys 168 Indata 171 Fastighetsekonomisk bedömning 172 Avkastningsvärdering med diskonteringsmetoden 174 Multikriterieanalys 175 Mer att läsa 178 8. EKONOMISK STYRNING AV BYGGPROJEKT 181 Ekonomistyrningen måste kopplas till verksamhetsstyrning 181 Kostnadsstyrning av byggprojekt över tiden 182 Koncept för kostnadsstyrning 184 Processer för kostnadsstyrning 187 Kalkylprinciper 190 INNEHÅLL 5
Kalkylunderlag 190 Referensdata 194 Byggkostnadernas sammansättning och struktur 196 Kalkylmetoder 200 Introduktion 200 Kalkyler i tidiga skeden 201 Referenskalkyl 202 Kontinuerlig kostnadsdataförsörjning 204 Kalkylhandböcker och datorstödd kalkylering 204 Kalkylhandböcker 204 Datorstödd kalkylering 205 Mer att läsa 206 9. PRODUKTIONSKOSTNAD 207 Inledning 207 Markkostnaden 207 Byggherrekostnad 207 Mervärdesskatt 208 Kapitalkostnad eller finansiell kostnad 208 Byggkostnad 209 Allmänt 209 Produktionskalkyl 210 Beräkningsexempel, kontorsbyggnad 213 Mängberäkning 214 Underlag för produktionskalkyl 214 Produktionsprogram 214 Exempel på produktionskostnad och årskostnad 215 Mer att läsa 217 10. KALKYLER FÖR VARIERANDE ÄNDAMÅL 219 Inledning 219 Anbudsgivning 219 Kalkylförutsättningar 219 Val av objekt och kalkylmetod 221 Kalkylpostens uppbyggnad 221 Mängdavtagning 222 Inledning 222 Några regler för mängdförteckning 223 Tidpunkt och underlag för mängdavtagning 223 Arbetsgång vid mängdavtagning 224 Uppställning av mängdförteckning 227 6 KALKYLERING VID BYGG- OCH FASTIGHETSUTVECKLING
Köpta respektive tillhandahållna mängdförteckningar 228 Tidsättning och hantering av produktionsdata 230 Behov av produktionsdata 230 Produktionsdata på olika nivåer 231 Definition av produktionsdata 231 Redovisning av produktionsdata 233 Insamling av data 233 Bedömning av inkörningseffekt 234 Tidsättning 236 Prissättning 238 Spill 238 Val av produktionsmetod och alternativkalkyler 239 Inledning 239 Arbetsgång vid metodval 239 Alternativkalkyl 240 Jämförelsekalkyl 246 Gemensamma aktiviteter och kostnader 251 En konkurrensfaktor 251 Tidberoende kostnader 253 Materialval med hänsyn till avfallshantering, modell för kostnadsberäkning 253 Hantering av byggavfall är betydelsefull 253 Modell för beräkning av materialkostnad 254 Kostnad för övermaterial 257 Bedömning av osäkerhet 261 Osäkerhet i kalkyleringsmetoden 261 Osäkerhet i framtidsbedömning 262 Osäkerhet i projektets förutsättningar 262 Beräkning av osäkerhet successiv kalkylering 262 Mer att läsa 263 11. RISKANALYSER 267 Förenklad modell för riskanalys 267 Investeringsbedömning under risk 267 Beslutsträd 271 Mer att läsa 273 BILAGA 1 FORMELSAMLING 275 Grundbegrepp, resultatplanering och produktkalkylering 275 Räkenskapsanalys 277 INNEHÅLL 7
Investeringsbedömning 278 Räntesamband 278 Annuitetsberäkningar vid annuitetslån 280 Investeringsbedömningsmetoder 281 Fastighetsekonomi 282 Prognoser 282 Nyckeltal för lönsamhetsbedömningar 282 Livscykelanalys 284 Avkastningsvärdering 285 Diskonteringsmetoder 285 BILAGA 2 RÄKNETABELLER 287 Nuvärde 288 Slutvärde 289 Nusumma 290 Annuitet 291 Inkörningstal tabell 88 92% 292 Årskostnadsfaktorer för bottenlån, löptid 40 år 293 Årskostnadsfaktorer för topplån, löptid 10 år 294 BILAGA 3 KOSTNADSKALKYL FÖR FLERBOSTADSHUS 295 Produktionskostnad definition 295 Företagsledningskostnader 295 Förprojektkostnader 296 Produktionskostnad 296 Förvaltningskostnader 296 Redovisad produktionskostnaden för fallprojektet 297 Tilläggsbeställningar 300 Totalentreprenadkostnad 303 Totalentreprenadkostnader definitioner 303 Genomgång av inköp 306 Ändringar under byggtiden 308 Slutkommentarer Produktionskostnad 309 Förvaltningsplanering 309 Driftkostnader budget 310 Underhållskostnader budget 313 Slutkommentar Drift- och underhållskostnader 318 8 KALKYLERING VID BYGG- OCH FASTIGHETSUTVECKLING
BILAGA 4 VÄRDERING AV OMBYGGNADSÅTGÄRDER 319 Indata 319 Hyresintäkter 319 Reinvesteringar 319 Drift och underhåll 320 Värdering 321 Värderingsscenarion 321 Värderingsmetoder 321 Analys 322 Avkastningsvärdering 323 Cash-Flow 323 Känslighetsanalyser 324 Ortprisvärdering 324 Värdeutlåtande 325 Fastighetens värde 325 Fastighetens värde med vindsombyggnad 325 Appendix 1 326 Appendix 2 327 Appendix 3 328 Översiktligt utlåtande över teknisk besiktning av Fastigheten 328 Appendix 4 330 BILAGA 5 ÅRSREDOVISNING AV ETT MINDRE FASTIGHETSBOLAG 333 INNEHÅLL 9
FÖRORD Kalkylering är ett centralt hantverk vid all bygg- och förvaltningsutveckling. I dagspressen nämns kalkylering ofta men då tyvärr i samband med kostnadsöverskridanden eller i ett sammanhang där kalkylerna karakteriseras som bristfälliga. Ibland har några kalkyler inte ens utförts. Senaste åren har i dagspressen noterats flera fuktproblem exempelvis vid putsade fasader som hade kunnat undvikas om en enkel riskanalys hade genomförts. Problem på grund av uteblivna beräkningar av framtida underhållskostnaderna är ett annat exempel som nyligen uppmärksammats i dagspressen. En sökning på ordet kalkylering på internet gav ca 145 000 träffar efter 0,10 sekunder. Det är uppenbart att kalkylering är ett vanligt förekommande begrepp. Det finns många olika typer av kalkylering och många av dem behandlas i denna bok. Dock behandlas exempelvis inte de beräkningar och kalkyler som behöver göras vid den tekniska dimensioneringen. Här fokuseras på de ekonomiska beräkningar som behövs som beslutsunderlag i bygg- och fastighetsutvecklingsprocessen. Vi, som under många år medverkat i undervisning och forskning inriktad på kalkylering, har konstaterat att det saknats en lärobok i kalkylering vid bygg- och förvaltningsutveckling. Vi är övertygande om att denna bok täcker denna brist och ger ett bra stöd till den som vill lära sig grunderna i kalkylerandets svåra konst vid bygg- och fastighetsutveckling. Vi ber att få tacka alla som på olika sätt bidragit till denna bok. Trots allt stöd svarar vi naturligtvis själva för innehållet. Lund augusti 2009 Bengt Hansson Stefan Olander Mats Persson Lund april 2017 Inför tryckningen av andra utgåvan har vi gjort diverse smärre korrigeringar. Bengt Hansson Stefan Olander Mats Persson FÖRORD 11
1. INLEDNING Varför kalkylera? Det finns många exempel på att en bygg- och förvaltningsverksamhet påbörjats och genomförts utan att det förekommit en relevant kalkylering av kommande resursförbrukning eller intäkter. Vilket kan uppfattas som pinsamt och omdömeslöst. Redan Bibeln i Nya Testamentet Lukas 14:28 30 pekar på det självklara och väsentliga att kalkylera resursförbrukningen före start: 28. Om någon av er vill bygga ett torn, sätter han sig då inte ner och räknar ut vad det kostar, för att se om han har råd med bygget? 29. Annars kan det hända att de som ser att han har lagt grunden men inte kan bygga färdigt börjar göra narr av honom 30. och säger: Den där, han satte i gång ett bygge men kunde inte få det färdigt! I Bibeln tas dels upp att produktionskostnaden skall beräknas, dels att finansieringen behöver ordnas. Bibeln nöjer sig med att konstatera att det enligt omgivningen är pinsamt att inte kalkylera och tar inte upp de allvarliga konsekvenserna av att ett projekt inte kan fullföljas. Därmed skulle ett motiv till att göra en kalkyl vara att det är pinsamt att inte genomföra den före byggstart. Vi skulle inte bli förvånade om kalkylerandet vid bygg- och fastighetsutveckling behandlas även i central litteratur representerade andra trosåskådningar men vi har inte studerat detta närmare. Kalkylerandet är mycket viktigt vid bygg- och fastighetsverksamhet eftersom denna utgör ett väsentligt inslag i samhällsutvecklingen. Bortsett från att undvika risken att bli hånad finns det många andra motiv till att kalkylera vid bygg- och fastighetsutveckling. Det finns kalkylbehov i många olika sammanhang och skeden av bygg- och förvaltningsprocessens och därmed finns varierande förutsättningar och det ställs olika krav på den kalkyl som skall göras, se vidare figur 1.1. Behovet styr valet av kalkylmetod och behovet av noggrannhet i kalkylresultatet. Syftet med kalkylen kan vara att: 1. INLEDNING 13
Fastställ behovet till varför en kalkyl behöver göras! Först därefter finns förutsättningar för att ställa relevanta krav på kalkylarbetet! Tidigt bestämma om beställaren har råd att genomföra ett byggprojekt. Att skaffa sig en tidig uppfattning om vilka behov av bygg- och fastighetsutveckling som behöver tillgodoses och vad dessa kostar. Exempelvis behöver beräkningar göras om och i så fall hur stor skola som behöver byggas i kommunen. Vad skulle det kosta att ändra en befintlig byggnad så att den kan användas som skola i stället för att bygga en ny skola? Vad kostar det att bygga en förskola för 50 barn? Ge underlag för långtidsplanering då olika väg- eller järnvägsbyggen skall väljas. I ett tidigt skede bestämma en första ram och årskostnad för den eventuella anskaffningen. Skaffa ett underlag för val av konstruktioner, material och utformning. Dessa val måste baseras på funktionskrav och tillhörande värdering/beräkning av kostnaden (och ibland nytta). Under produktpreciseringen och det systematiska kravarbetet ställs förslag till utformning och funktionskrav mot beräknade anskaffnings- och årskostnader. Beställarens problem kan vara att besluta om fasaden skall utgöras av ytbehandlad träpanel eller murad tegel. En annan beställare behöver ett beslutsunderlag för att bestämma om vägkroppen på en motorväg skall utgöras av betong eller asfalt. Ta fram underlag för anbud angående projekterings- eller byggnadsarbeten. För produktionen behöver resursförbrukningen beräknas som underlag för budget, leveransplaner och inköp. Skaffa underlag för planering. Lära sig hur ett byggprojekt skall genomföras inför byggstart. Kunskapen om hur ett arbete skall utföras byggs upp då kalkylering och planering genomförs. Skaffa underlag för styrning av byggprocessen för lämplig avvägning mellan utformning och ekonomi. Skaffa underlag för beslut om underhållskostnader. Skaffa underlag för underhållsplanering. Exempelvis behöver en kommun för sina fritidsanläggningarna detta som underlag för att bestämma hyra, likviditetsbehov för underhållsåtgärder och för att kunna fatta relevanta beslut gällande anläggningarnas förvaltning. Skaffa underlag för styrning av förvaltning. Skaffa underlag för analyser av kassaflöde och drift- och underhållskostnader kan göras för att bestämma årskostnader, hyra och behov av likvida medel. Skaffa sig underlag för inlärningsprocessen och lära sig hur funktionskraven skall tillgodoses. Skaffa underlag för lönsamhetsberäkning vid genomförande av ett 14 KALKYLERING VID BYGG- OCH FASTIGHETSUTVECKLING
byggprojekt. Denna kalkyl kan tjäna som referens vid styrning av byggprojektets genomförande. Kunna göra en bedömning av att erhållna anbud är skäliga. Underlag för planering och styrning Kalkylarbetet inleds med att fastställa behovet. Därefter väljs modell för hur ett värde kan bestämmas på exempelvis en anskaffning eller fördelning av kostnader och intäkter. Denna modell kan användas för att styra arbetet. Eftersom de flesta kalkyler görs i förväg är det inte särskilt troligt att utfallet blir exakt det som användningen av kalkylmodellen ger. Kalkylmodellen skapar en referensnivå eller referensram från vilken beslut kan fattas. Kalkylen kan jämföras med en karta, en bild av verkligheten efter vilken man kan orientera sig, men kalkylens resultat är inte identiskt med verkligheten. För att kalkylarbetet skall bli en del av lärprocessen är det viktigt att de som skall utföra eller leda ett arbete deltar i kalkylarbetet, det vill säga att det sker en tydlig kommunikation mellan de som utför kalkylerna och de som ansvarar för genomförandet av en verksamhet. Detta kan ske vid ett s k startmöte där kalkylatorn överför sina kunskaper som han skaffat sig under kalkylarbetet till dem som skall verkställa genomförandet av, exempelvis, ett byggprojekt. Vad innebär kalkylering? Att kalkylera är att utnyttja en modell av verkligheten för att bedöma ett utfall, vanligen ett kommande utfall. Efterkalkylerna är normalt säkrare eftersom de visar vad som har inträffat. Men inte ens efterkalkylerna är identiska med verkligheten. Eftersom det till exempel kan finnas intäkter eller kostnader som tappats bort eller bokförts fel under insamlingsfasen, samt att det även finns antaganden som måste göras i en efterkalkyl som exempelvis värdeminskning av tillgångar eller värdering av gemensamma kostnader. Beräkningen av en kalkyl baseras på en modell av ett verkligt förlopp. Utnyttjande av modeller i beslutsprocessen innebär i sig att förenklingar görs av verkligheten för att beslutfattarna lättare skall kunna hantera det verkliga problemet. Vanligen innebär det att vissa påverkande faktorer i verkligheten inte tas med motiveringen att de har liten påverkan. Antaganden om verkligheten och förenklingar är en naturlig del av kalkylarbetet. Dock kan dessa antaganden och förenklingar endast göras med kunskap om vilken konsekvens dessa får för kalkylresultatet och om detta är acceptabelt utifrån kalkylsyftet. 1. INLEDNING 15