Ö R V A L T N I N G S E R Ä T T E L S E Investeringar I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter. Castellum har under de senaste 10 åren investerat för ca 1,7 miljarder kronor i genomsnitt per år. Investeringar och försäljningar per år Under 2010 har Castellum investerat totalt 1 506 Mkr (1 165), varav 881 Mkr (1 039) avser ny-, till- och ombyggnation och 625 (126) Mkr förvärv. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgår till drygt 700 Mkr och har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca 700 Mkr. Castellums projektportfölj innehåller god riskspridning med många projekt på flera orter och med ett stort antal kunder. Under året har 6 (3) fastigheter sålts med ett försäljningspris om 227 Mkr (36), vilket översteg värderingarna med 11%. Investeringar och försäljningar per region 2010 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 21
Ö R V A L T N I N G S E R Ä T T E L S E Större pågående projekt Castellum har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca 700 Mkr. Nedan redogörs för några av de större projekten. orskaren 2 i Lund Läge: Ideon-området i Lund Yta: 7 900 kvm Tidplan: ärdigställt kvartal 2, 2012 På Ideon-området, med närhet till Lunds Tekniska Högskola och Lunds Universitet, har Castellum sedan 2001 nyproducerat sammanlagt 27 500 kvm kontorsytor på fastigheten orskaren 2, även kallad Edison Park. Under 2010 påbörjade Castellum den sista etappen av utvecklingen av Edison Park i och med en nyproduktion av 7 900 kvm kontorsytor med hög standard. Investeringen beräknas uppgå till 150 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 10%. oländerna 30:2 i Uppsala Läge: Externhandelsområdet oländerna i Uppsala Yta: Ombyggnation 9 700 kvm och tillbyggnation 4 300 kvm Tidplan: ärdigställt kvartal 4, 2011 Castellum äger ett flertal fastigheter i handelsområdet oländerna, som idag är Uppsalas starkaste externhandelsområde. astigheterna har utvecklats i etapper och i början av 2010 beslutade Castellum att genomföra en ombyggnation av 9 700 kvm befintliga handels- och lagerytor samt ny- och tillbyggnation av ca 4 300 kvm för handel och restaurang på fastigheten oländerna 30:2. Investeringen beräknas uppgå till 64 Mkr. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 55%. Saltmossen 3, otkyrka Läge: Eriksberg i otkyrka Yta: 5 300 kvm Tidplan: ärdigställt kvartal 3, 2011 I arbetsområdet Eriksberg, med närhet till E4:an i otkyrka, har Castellum under slutet av 2010 påbörjat nybyggnation av en lagerbyggnad om 5 300 kvm. Den nya byggnaden kommer att ha en flexibel och omställningsbar konstruktion. Investeringen beräknas uppgå till 45 Mkr och fastigheten är vakant. Större pågående projekt 2010 Uthyrnings- Investering, Mkr astighet Yta, kvm grad jan 2011 Total Återstående Klart Kommentar orskaren 2, Lund 7 900 10% 150 148 Kv 2 2012 Nybyggnation kontor oländerna 30:2, Uppsala 14 000 55% 64 39 Kv 4 2011 Om- och nybyggnation av butik Saltmossen 3, otkyrka 5 300 0% 45 44 Kv 3 2011 Nybyggnation lager Kärra 72:36, Göteborg 6 450 100% 39 28 Kv 3 2011 Nybyggnation lager/logistik 22 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0
Ö R V A L T N I N G S E R Ä T T E L S E Större färdigställda projekt 2010 färdigställdes större projekt som totalt uppgår till ca 700 Mkr. Nedan redogörs för några av dessa projekt. etongblandaren 10 i Stockholm Läge: Mariehäll i romma Yta: 14 900 kvm Tidplan: ärdigställt kvartal 4, 2010 Under 2005 förvärvade Castellum fastigheten etongblandaren 10 som har ett centralt läge i Mariehäll beläget intill romma lygplats i Stockholm. astigheten förvärvades som ett utvecklingsprojekt och under 2008 beslutades att genomföra en ombyggnation av fastigheten. Den befintliga industrifastigheten om 14 900 kvm, har byggts om till en modern handelsfastighet med hem- och inredningsgalleria. Investeringen uppgick till 130 Mkr. astigheten är uthyrd till ca 50%. Visionen 3 i Jönköping Läge: A6-området i Jönköping Yta: 7 700 kvm Tidplan: ärdigställt kvartal 4, 2010 År 2004 förvärvade Castellum fastigheten Visionen i Jönköping. På fastigheten fanns en byggnad om ca 10 000 kvm och en outnyttjad byggrätt om ca 5 000 kvm. astigheten är belägen på A6-området, som inrymmer ett av södra Sveriges större köpcentrum, och har ett bra exponerings- och kommunikationsläge längs med E4. Under 2008 påbörjades nybyggnation av ca 7 700 kvm kontorsytor. yggnaden är uppförd som en funktionell profilbyggnad i fyra våningsplan, med flexibla kontorslokaler som kan anpassas över tid. astigheten är uthyrd till ca 85%. Investeringen uppgick till 115 Mkr. Varuhuset 1 i Jönköping Läge: A6-området i Jönköping Yta: 11 000 kvm Tidplan: ärdigställt kvartal 4, 2010 A6-området ligger intill E4:an strax öster om centrala Jönköping och är ett attraktivt köpcentrum med ca 10 miljoner besökare per år. Castellum har under 2010 färdigställt en nybyggnation som påbörjades 2009 av en butiksbyggnad med ett bra läge vid södra infarten till A6- området. Den nya byggnaden har en yta om 11 000 kvm. Investeringen uppgick till 105 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd med ett långt hyresavtal. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 23
Ö R V A L T N I N G S E R Ä T T E L S E oländerna 28:3 och 30:2 i Uppsala Läge: Externhandelsområdet oländerna i Uppsala Yta: Ombyggnation 10 900 kvm och tillbyggnation 1 000 kvm Tidplan: ärdigställt kvartal 4, 2010 I handelsområdet oländerna, som idag är Uppsalas starkaste externhandelsområde, äger Castellum ett flertal fastigheter. Castellum har under 2010 färdigställt dels en ombyggnation om 10 900 kvm lager till moderna handelsytor, dels en tillbyggnation om ca 1 000 kvm samt en p-anläggning för 850 platser på fastigheterna oländerna 30:2 och intilliggande 28:3. Investeringen uppgick till 96 Mkr och om- och tillbyggnationen är uthyrd till 100%. Vägmästaren 5 i Kungsbacka Läge: Centrala Kungsbacka Yta: 3 000 kvm Tidplan: ärdigställt kvartal 4, 2010 I centrala Kungsbacka har Castellum färdigställt en nybyggnation av en kontorsbyggnad om 3 000 kvm. Den nya byggnaden har en flexibel och omställningsbar konstruktion med hög kvalité. Investeringen uppgick till 49 Mkr. astigheten är fullt uthyrd med ett långt hyresavtal. Grusbädden 3 i Helsingborg Läge: Väla Södra i Helsingborg Yta: 6 300 kvm Tidplan: ärdigställt kvartal 3, 2010 Större färdigställda projekt 2010 Grusbädden 3 förvärvades 2007 och är belägen i det expansiva industriområdet Väla Södra, nära den östra infarten till Helsingborg. På den befintliga fastigheten har Castellum färdigställt en tillbyggnad som består av flexibla ytor för lagerverksamhet. Den nya tillbyggnaden är på 6 300 kvm och investeringen uppgick till 35 Mkr. astigheten är fullt uthyrd. Uthyrnings- Investering, Mkr astighet Yta, kvm grad jan 2011 Totalt varav 2010 Kommentar etongblandaren 10, Stockholm 14 900 50% 130 62 Ombyggnation butik Visionen 3, Jönköping 7 700 85% 115 14 Nybyggnation kontor Varuhuset 1, Jönköping 11 000 100% 105 71 Nybyggnation butik oländerna 28:3 och 30:2, Uppsala 11 900 100% 96 48 Om- och tillbyggnation av butik Vägmästaren 5, Kungsbacka 3 000 100% 49 35 Nybyggnation kontor Grusbädden 3, Helsingborg 6 300 100% 35 35 Tillbyggnation lager 24 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0
Ö R V A L T N I N G S E R Ä T T E L S E Större förvärv och försäljningar under 2010 Castellum har under året förvärvat 14 fastigheter för totalt 625 Mkr. Sex fastigheter har sålts till ett försäljningspris om 227 Mkr. Dragarbrunn 20:4 och oländerna 5:12 i Uppsala Läge: Centrala Uppsala samt arbetsområdet oländerna i Uppsala Yta: Totalt 16 500 kvm Tillträde: November 2010 Castellum har förvärvat två fastigheter i Uppsala för totalt 190 Mkr. Den ena fastigheten ligger i centrala Uppsala och gränsar till bolagets tidigare fastigheter. astigheten består av 10 450 kvm kontors- och butiksyta. Uthyrningsgraden var vid förvärvet 60%. Den andra fastigheten ligger i arbetsområdet oländerna i Uppsala och gränsar till bolagets tidigare fastigheter. astigheten består av 6 050 kvm kontors- och butiksyta. Uthyrningsgraden var vid förvärvet 75%. Veddesta 2:66 och 2:49, redgården 1:7 i Järfälla Skälby 2:9 i Upplands Väsby och Skarpnäs 5:10 i Nacka Läge: Järfälla, Upplands Väsby och Nacka Yta: 19 120 kvm Tillträde: Januari 2011 I Stockholms-området har Castellum förvärvat fem fastigheter för totalt 137 Mkr. Tre fastigheter ligger i Järfälla och består sammanlagt av 10 400 kvm, varav 3 200 kvm kontor och 7 200 kvm industri. yggnaderna är uthyrda till ca 90%. En fastighet ligger i Upplands Väsby och består av en fullt uthyrd industribyggnad om 3 070 kvm. En fastighet ligger i Nacka och består av 5 650 kvm kontor/lätt industri/lager med en uthyrningsgrad om 90%. Samtliga fastigheter ligger i anslutning till rostadens befintliga bestånd. acka 107:4 i Göteborg Läge: Handelsområdet äckebol på Hisingen i Göteborg Yta: 22 700 kvm Tillträde: April 2010 Castellum har förvärvat en välbelägen lager/logistikfastighet på Hisingen i Göteborg. astigheten gränsar till handelsområdet äckebol. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 22 700 kvm varav 20 900 kvm utgör lager/logistik och resterande del kontor. Investeringen uppgick till 82 Mkr och byggnaderna har en uthyrningsgrad om 100%. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 25
Ö R V A L T N I N G S E R Ä T T E L S E Svänghjulet 1 i Örebro Läge: Örnsbro i Örebro Yta: 9 500 kvm Tillträde: December 2010 I området Örnsro, Örebro, har Castellum förvärvat en fastighet för 70 Mkr. astigheten är välbelägen nära avfarten till E18/E20 och består av 9 500 kvm kontors- och butikslokaler. astigheten är fullt uthyrd. Domnarvet 28 och urudal 4 i Stockholm Läge: Spånga, Stockholm Yta: 5 000 kvm Tillträde: November 2010 I Spånga, norr om Stockholm, har Castellum förvärvat två fullt uthyrda lagerfastigheter om totalt 5 000 kvm. astigheterna är välbelägna i anslutning till E18 och gränsar till bolagets tidigare bestånd. Investeringen uppgick till 44 Mkr. Sändaren 1 i Malmö Läge: Jägersro i Malmö Yta: 11 550 kvm Tillträde: December 2010 I Jägersro-området i Malmö har Castellum förvärvat en välbelägen fastighet i nära anslutning till inre och yttre ringvägen. astigheten består av 11 550 varav 7 050 kvm kontor, 4 180 kvm lager och 320 kvm övriga ytor. Investeringen uppgick till 39 Mkr. astigheten hade vid förvärvet inga hyresgäster. Större fastighetsförvärv 2010 Uthyrnings- Anskaffnings- astighet Yta, kvm grad jan 2011 värde, Mkr Tillträde Kategori Dragarbrunn 20:4 och oländerna 5:12, Uppsala 16 500 75% 190 Nov 2010 Kontor och butik Veddesta 2:66 & 2:49, redgården 1:7, Järfälla Skälby 2:9, Upplands Väsby, Skarpnäs 5:10, Nacka 19 120 90% 137 Jan 2011 Lager, industri och kontor acka 107:4, Göteborg 22 700 100% 82 April 2010 Industri Svänghjulet 1, Örebro 9 500 100% 70 Dec 2010 Kontor och butik Domnarvet 28 och urudal 4, Stockholm 5 000 100% 44 Nov 2010 Lager Sändaren 1, Malmö 11 550 0% 39 Dec 2010 Kontor och lager Större fastighetsförsäljningar 2010 astighet Yta, kvm örsäljningspris, Mkr rånträde Kategori Tryckeriet 13, Örebro 6 900 102 Sept 2010 Hotell olke 3, Malmö 4 200 63 Okt 2010 Kontor och bostäder acka 22:3, Göteborg 5 000 33 Mars 2010 Lager 26 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0
Ö R V A L T N I N G S E R Ä T T E L S E yggrätter och potentiella projekt I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett konkurrenskraftigt alternativ. ör att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till inflyttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner. Castellum har uppskattningsvis 820 tkvm redovisade som outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta). ör ett antal av de outnyttjade byggrätterna finns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående. Outnyttjade byggrätter är värderade till 790 Mkr motsvarande i genomsnitt ca 970 kr/kvm. Av byggrätterna finns ca 350 tkvm motsvarande ca 300 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande finns redovisade bland kontor/butik respektive lager/ industri då dessa finns på redan bebyggda fastigheter. Under 2010 har Castellum nyttjat 38 000 kvm av befintliga byggrätter. Processen från råmark till färdigställande kan vara tidskrävande och skilja sig mellan olika kommuner i landet. Nedan visas en schematisk bild över processen. yggrätter andel yta per region Storgöteborg I Högsbo-Sisjön-Åbro, som är ett av Sveriges största sammanhängande industriområden, äger Castellum ett stort antal outnyttjade byggrätter om 102 000 kvm. Ett exempel är Generatorn 1 som är en välexponerad byggrätt om ca 15 000 kvm. På Hisingen, som är ett av Castellums större verksamhetsområden i Storgöteborg, återfinns ett flertal fastigheter med outnyttjade byggrätter om totalt ca 46 000 kvm. yggrätterna ligger i olika industriområden och medger uteslutande byggnation av kontor, lager- och industrilokaler. I områdena Hede och Varla i norra Kungsbacka, ca 3 mil söder om Göteborg, har Castellum ett antal fastigheter med outnyttjade byggrätter om ca 30 000 kvm. Storgöteborg - Outnyttjade byggrätter 2010-12-31 Högsbo 2 300 kvm 1 700 kvm 1 200 kvm 2 000 kvm 4 000 kvm 0 2 500 kvm Eklanda 10 000 kvm Stora Ån 15 000 kvm MÖLNDAL Sisjömotet Järnbrottsmotet 20 000 kvm Marconimotet ässbergsmotet Sisjön 2 800 kvm 158 yggrätter i Högsbo-Sisjön-Åbro i Mölndal 2 000 kvm 3 000 kvm 1000 m 2000 m 3000 m Åby Lackar motet E6 E20 10 000 kvm 5 000 kvm Åbro Möln bro Åb 2 800 kvm 2 800 kvm Område yggrätt, kvm Kommentar Högsbo-Sisjön-Åbro 102 000 lertalet byggrätter i området framgår av ovanstående karta Hisingen 46 000 yggrätter i industriområden, medger nästan uteslutande byggnation av lager/industri Göteborg 52 000 Kallebäck 2:5 innefattar byggrätt om 36 000 kvm Kungsbacka 30 000 yggätter i Varla om 16 000 kvm med inriktning mot kontor/lager/industri Övriga Storgöteborg 97 000 Tjärblomman 2 och Tusenskönan 4 i Mölndal med byggrätt om 15 000 resp 10 000 kvm Summa Storgöteborg 327 000 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 27
Ö R V A L T N I N G S E R Ä T T E L S E otomontage Höjdpunkten 2, Lund Öresundsområdet Med närhet till Ideon-området ligger runnshög som är ett område under utveckling och ses som nästa expansionsfas för forskningsbyn Ideon. I runnshög planeras ett internationellt materialforskningscentra (ESS) vilket bedöms locka 5 000 forskare till Lund. Under slutet av 2010 påbörjades dessutom byggnationen av synkrotronstråleanläggningen MAX IV i området. På fastigheten Höjdpunkten 2, som har ett strategiskt läge vid entrén till runnshög och nära E22, har Castellum dels möjlighet till byggnation av upp till ca 18 000 kvm lokalyta dels option att förvärva ytterligare byggrätter om 30 000 kvm. Öresundområdet - Outnyttjade byggrätter 2010-12-31 Område yggrätt, kvm Kommentar Malmö 42 000 yggrätter i industriområden, medger byggnation av främst lager/industri Lund 31 000 yggrätter på Ideon-området nära Lunds Tekniska Högskola Helsingborg 20 000 Kulan 1 med byggrätt om 10 000 kvm Summa Öresundsområdet 93 000 P Smista Allé, Huddinge Storstockholm Utmed E4/E20 vid Kungens kurva i Huddinge ligger Smista Allé som är en av de största byggrätterna i Storstockholm. Castellums byggrätter om ca 60 000 kvm är detaljplanelagda och inriktade mot kontor, sällanköpsvaruhandel och lager. På bilden visas området och de färdigställda byggnaderna (), påbörjade byggnader (P) samt outnyttjade byggrätter (). I Johanneshov i södra Stockholm har Castellum flera intilliggande fastigheter med potentiella byggrätter. Ett exempel är fastigheterna i kvarteret Linde Torp, med närhet till Globen-området, där potentiella byggrätter finns om 23 500 kvm med inriktning mot handel, kontor och hotell. Området har bra förbindelser med tunnelbana och snabbspårvagn samt vägarna Södra Länken och E4:an. Storstockholm - Outnyttjade byggrätter 2010-12-31 Område yggrätt, kvm Kommentar Sollentuna 115 000 110 000 kvm i Norrviken med goda kommunikationer vid E4/E20 norr om Stockholm Huddinge 60 000 Smista Allé beläget vid Kungens Kurva Johanneshov 38 000 lera intilliggande fastigheter med outnyttjade byggrätter som medger samordnad utveckling av området Övriga Storstockholm 9 000 Summa Storstockholm 222 000 28 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0
Ö R V A L T N I N G S E R Ä T T E L S E Mälardalen I Kopparlunden, som är ett av de mest intressanta utvecklingsområdena i Västerås, har Castellum fastigheter som medger ny- och tillbyggnation om ca 10 000 kvm. I Örebro äger Castellum Inköparen 1 på vilken det under 2009 färdigställdes en nybyggnation av 3 600 kvm ytor för kontor/handel med ett bra skyltläge mot E18/E20. På fastigheten finns ytterligare outnyttjad byggrätt med antagen detaljplan om 4 000 kvm, vilken möjliggör nybyggnation av kontor och handel. oländerna utgör ett attraktivt läge i Uppsala och i området finns flera stora företag med inriktning mot handel etablerade, vilket medför att oländerna är Uppsalas största handelsområde. Castellum äger ca 5 000 kvm outnyttjade byggrätter i området med inriktning mot handel, utöver nyttjade byggrätter i färdigställda och igångsatta projekt under 2010. Kopparlunden i Västerås Mälardalen - Outnyttjade byggrätter 2010-12-31 Område yggrätt, kvm Kommentar Örebro 41 000 Inköparen 1 med byggrätt om 4 000 kvm samt potentiella byggrätter i centrala Örebro om tillsammans 6 000 kvm Västerås 26 000 Kopparlunden med byggrätt om 10 000 kvm Uppsala 5 000 yggrätter i området oländerna Sigtuna 5 000 Summa Mälardalen 77 000 Östra Götaland Under 2009 förvärvade Castellum fastigheten Gården 15 i Linköping med möjlighet till byggrätt om ca 11 000 kvm för industri- och handelsändamål. astigheten har ett attraktivt läge intill E4 och Tornby köpcentrum. Castellum äger dessutom ytterligare outnyttjade byggrätter på Idémannen 2 där möjlighet finns att bygga 5 000 kvm kontor. agaren 10 i Växjö är belägen i industriområdet Västra Mark. I anslutning till den befintliga byggnaden finns ca 10 000 kvm outnyttjad byggrätt för nybyggnation av kontor, handel och lager. I Värnamo äger Castellum byggrätter i området Hornaryd om totalt 14 000 kvm. Idéskiss Tornby företagspark, Linköping Östra Götaland - Outnyttjade byggrätter 2010-12-31 Område yggrätt, kvm Kommentar Växjö 28 000 agaren 10, ca 10 000 kvm med möjligheter för produktion av kontor/handel/lager Värnamo 26 000 l a byggrätter om 14 000 kvm i Hornaryd Jönköping 21 000 l a byggrätt på Vingen 4 med inriktning mot handel Linköping 17 000 Varav 11 000 kvm i Tornby öretagspark och 5 000 kvm i Mjärdevi Science Park. Övriga Östra Götaland 7 000 Summa Östra Götaland 99 000 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 0 29