ÅRSREDOVISNING 2010
INNEHÅLL Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Erik Johansson, Norrköping, Carl Hjelte, Stockholm Fastighetsbilder: Sofia Andersson, Leif Hallberg, Norrköping Tryck: Norrköpings Tryckeri AB 2011-03 Årsredovisningen är tryckt på Balance silk. Pappret är märkt med EU Ecolabel och godkänt för Svanenmärkt produktion. Det tillverkas av Arjowiggins med låg miljöpåverkan, låga utsläpp och låg vattenförbrukning enligt receptet 60 % returfiber/40 % nyfiber. ÅRET SOM GÅTT 3 VERKSAMHETSÖVERSIKT 4 5 VD HAR ORDET 6 7 VISION, AFFÄRSIDÉ & MÅL 8 9 VÄRDEGRUNDSARBETE 10 11 MARKNADER 12 13 LOKALER 14 15 BOSTÄDER 16 17 FASTIGHETSUTVECKLING 18 19 MILJÖ 20 21 MEDARBETARE 22 23 STYRNING & LEDNING 24 25 INTRESSEBOLAG 26 27 FASTIGHETSVÄRDEN 28 29 FINANSIELL VERKSAMHET 30 31 MÖJLIGHETER & RISKER 32 ÅRSREDOVISNING 33 48 REVISIONSBERÄTTELSE 49 VÅRA FASTIGHETER 50 55 VI PÅ STÅHL 56 57
ÅRET SOM GÅTT 3 Året i korthet I början av år 2010 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Uppsala till Fastighetsaktiebolaget Kretia, ett intressebolag där Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 %. Henry Ståhl Fastigheter AB förvaltar Uppsala-beståndet precis som tidigare via ett förvaltningsavtal. Under året har fastigheten Kräklan 1 i Mjölby avyttrats. ÅRETS RESULTAT Årets resultat efter skatt uppgick till 161 mnkr (87). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick till 69 mnkr (94). NYCKELTAL Marknadsområden Marknadsvärde, mnkr Yta, kkvm Marknadsvärde, Marknadsområden, andel Norrköping/Linköping 2 860 354 Örebro/Kumla 570 80 Stockholm/Solna 200 8 3 630 442 Resultat 2010 2009 Hyresintäkter, mnkr 353 389 Driftöverskott, mnkr 158 198 Resultat efter finansiella poster, mnkr 160 105 Norrköping/Linköping 79 % Örebro/Kumla 16 % Stockholm/Solna 5 % Årets resultat, mnkr 161 87 Resultat från den löpande förvaltningen, mnkr 69 94 Uthyrningsgrad yta, % 96 97 Resultat från den löpande förvaltningen Mnkr Finansiell ställning 2010-12-31 2009-12-31 100 Fastigheternas marknadsvärde, mnkr 3 630 3 961 80 Fastigheternas bokförda värde, mnkr 2 852 3 095 Justerad soliditet, % 41,5 41,9 Direktavkastning, % 7,2 7,4 60 40 Genomsnittlig låneränta, % 4,0 3,8 20 Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,3 4,7 0 2006 2007 2008 2009 2010 År
4 VERKSAMHETSÖVERSIKT Kort om Ståhl Henry Ståhl Fastigheter AB innehar, vid utgången av 2010, ett bestånd som omfattar 62 fastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 391 000 kvm, exklusive garageytor på 51 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tre regionala marknadsområden, som kännetecknas av positiv tillväxt och goda framtidsutsikter. I Henry Ståhl Fastigheter, som verkat sedan 1947, underhålls och utvecklas fastigheterna långsiktigt och ansvarsfullt med en modern och effektiv förvaltning. Hyresvärdet för 2011 beräknas uppgå till 399 (442) mnkr. Av det totala hyresvärdet utgör marknadsområde Norrköping/ Linköping 79 %, marknadsområde Örebro/Kumla 17 % och marknadsområde Stockholm/Solna 4 %. Fastighetsbeståndet representerar ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Fördelningen av hyresvärdet mellan lokaler och bostäder är 64 % respektive 36 %. Den uthyrningsbara ytan, exklusive garage, utgörs av butikslokaler 14 %, kontor 33 %, industri/lager 11 %, bostäder 39 % och övrigt 3 %. NORRKÖPING Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Lokalfastigheterna är till övervägande del centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och övriga lokalytor med 17 %, 52 % respektive 31 %. Uthyrningsgraden är 97 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2011 beräknas till cirka 950 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 70-, 80-, och 90-talen. Bostäderna är i princip fullt uthyrda. Knäppingsborg 7 LINKÖPING Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter i Linköping. Dessa består i huvudsak av bank-, kontorsoch butiksytor. Antalet bostäder uppgår till 131 st. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen av Linköping, förutom två kontorsfastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Innehavet i centrum är fullt uthyrt medan Mjärdevifastigheterna har en uthyrningsgrad på 97 %. Den genomsnittliga hyresnivån för lokaler beräknas till cirka 1 300 kr/kvm. Banken 8 ÖREBRO Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Beståndet omfattar en lagerfastighet i utkanten av Örebro och fyra fastigheter mitt i centrum. De senare utgörs framförallt av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 97 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Hyresnivån för centralt belägna lokaler beräknas till cirka 1 200 kr/kvm. Bromsgården 1 KUMLA Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Beståndet utgörs till en tredjedel av butiker och kontor, som ligger mitt i Kumla centrum. Resterande två tredjedelar består av bostäder, vilka också har centrala lägen. Lokalerna har en uthyrningsgrad på 96 %, medan uthyrningsgraden för bostäder är 98 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 950 kr/kvm. Köpmannen 6 STOCKHOLM Henry Ståhl Fastigheter äger en fastighet i Stockholm och en i Solna. Fastigheten i Stockholm är en fint renoverad sekelskiftesbyggnad på Nybrogatan. Fastigheten i Solna är en nyligen renoverad kontorsfastighet. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 3 400 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Stockholm och cirka 1 650 kr/kvm i Solnafastigheten. Bangården 4
78,0 78,0 78,0 78,0 76,0 76,0 76,0 76,0 74,0 74,0 74,0 74,0 72,0 72,0 72,0 72,0 2003 2003 2003 2004 2003 2004 2004 2005 2004 2005 2005 2006 2005 2006 2006 2007 2006 2007 2007 2007 40 20 0 40 40 15 15 40 15 15 10 10 10 10 20 20 20 5 5 5 5 VERKSAMHETSÖVERSIKT 0 0 0 0 0 0 0 2004 2004 2004 2005 2004 2005 2005 20062005 2006 2006 20072006 2007 2008 2007 2008 År 2008 2008 År År År 2003 2003 2003 20042003 2004 20052004 2005 2005 20062005 2006 2007 2006 2007 2007 2007 5 Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter per per ort per per ort ort per ort Ytor Ytor per Ytor ort Ytor per Ytor per ort ort ort per ort Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Ytor Ytor Ytor Ytor Ytor Övrigt Övrigt Övrigt Övrigt Industri/lager Industri/lager Industri/lager Butiker Butiker Butiker Butiker Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Övrigt Övrigt Övrigt Övrigt Butiker Butiker Butiker Butiker Industri/lager Industri/lager Industri/lager Norrköping Norrköping 61 Norrköping % 61 % 61 % Kumla 61 % Kumla 9 Kumla % 9 Kumla % 9 % 9 % Linköping Linköping 18 Linköping % 18 % 18 % 18 Stockholm % Stockholm 4 Stockholm % 4 % 4 % 4 % Örebro Örebro 8 Örebro % Örebro 8 % 8 % 8 % Norrköping Norrköping 65 Norrköping % 65 % 65 Kumla % 65 % Kumla 11 Kumla % 11 Kumla % 11 % 11 % Linköping Linköping 15 Linköping % 15 % 15 % 15 Stockholm % Stockholm 2 Stockholm % 2 % 2 % 2 % Örebro Örebro 7 Örebro % Örebro 7 % 7 % 7 % Bostäder Bostäder 36 Bostäder % 36 % 36 Lokaler % 36 Lokaler % 64 Lokaler % Lokaler 64 % 64 % 64 % Bostäder Bostäder 39 Bostäder % 39 % 39 Lokaler % 39 Lokaler % 61 Lokaler % Lokaler 61 % 61 % 61 % Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 2 200 mnkr 106 142 434 113 530 1 427 Kontor 52 % Butiker 17 % Industri/lager 25 % Övrigt 6 % Kontor 52 % Butiker 17 % Kontor 52 Butiker 17 % Industri/lager 25 % Övrigt 6 % Industri/lager 25 % Övrigt 6 % Kontor 52 % Industri/lager 25 % Butiker 17 % Övrigt 6 % Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010 Kvm lokaler Kontor 52 % Industri/lager 25 % Kvm bostad Antal bostäder mnkr 660 mnkr 38 49 498 Kontor Butiker 77 17 % Industri/lager Övrigt 6 % 3 % Butiker 16 % Övrigt 4 % 7 721 131 Kontor 77 % Butiker 16 % Kontor 77 % Butiker 16 % Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Kontor 77 % Butiker 16 % Kontor 77 % Butiker 16 % Kontor 37 % Butiker 36 % Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Industri/lager 26 % Övrigt 1 % Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 300 mnkr 17 26 535 Kontor 37 % Industri/lager 26 % Butiker 36 % Kontor 37 % Övrigt 1 % Industri/lager 26 % 2 222 21 Butiker 36 % Övrigt 1 % Kontor 37 % Butiker 36 % Kontor 37 % Butiker 36 % Kontor 7 % Butiker 88 % Industri/lager 26 % Övrigt 1 % Industri/lager 26 % Övrigt 1 % Industri/lager 4 % Övrigt 1 % Kontor 7 % Industri/lager 4 % Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010 Kvm lokaler Butiker 88 % Kontor 7 % Övrigt 1 % Industri/lager 4 % Butiker 88 % Övrigt 1 % Kvm bostad Antal bostäder mnkr 270 mnkr 19 14 853 26 876 385 Kontor 7 % Butiker 88 % Kontor 7 % Butiker 88 % Kontor 85 % Butiker 7 % Industri/lager 4 % Övrigt 1 % Industri/lager 4 % Övrigt 1 % Industri/lager 5 % Övrigt 3 % Kontor 85 % Butiker 7 % Kontor 85 Butiker 7 % Industri/lager 5 % Övrigt 3 % Industri/lager 5 % Övrigt 3 % Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010 Kvm lokaler Kontor 85 % Industri/lager 5 % Butiker 7 % Övrigt 3 % Kvm bostad Antal bostäder mnkr 200 mnkr 11 6 831 Kontor 75 85 % Industri/lager 05 % 706 3 Butiker 17 7 % Övrigt 83 % Kontor 75 % Butiker 17 % Kontor 75 Butiker 17 % Industri/lager 0 % Övrigt 8 % Industri/lager 0 % Övrigt 8 % Total Marknadsvärde 2010 Driftnetto 2010 Kvm lokaler Kontor 75 % Industri/lager 0 % Kvm bostad Antal bostäder mnkr 3 630 mnkr 191 240 151 Butiker 17 % Övrigt 8 % 151 055 1 967 Kontor 75 % Industri/lager 0 % Butiker 17 % Övrigt 8 %
6 VD HAR ORDET Hela organisationen delaktig i ett bra resultat Vi har ännu ett bra år bakom oss, där vi summerar ett gott resultat. Jag konstaterar med glädje att medarbetarna har gjort ett fantastiskt jobb och vi kan med rätta säga att hela organisationen har levererat. 2010 är ett år som har kännetecknats av stabilisering och återhämtning där Sverige har haft ett mycket gott makroekonomiskt utgångsläge med sunda statsfinanser och en god BNP-återhämtning. Vänder man blicken utanför Sveriges gränser finns många länder som har haft och fortfarande har mörka moln på sin himmel, länder som dras med stora budgetunderskott, skenande statsskulder, hög arbetslöshet och som har nödvändiga välfärdsnedskärningar att driva igenom. Om problemen i omvärlden kan hanteras och inte förvärras och om Sverige lyckas behålla kraften i återhämtningen samtidigt som de positiva konjunkturprognoserna besannas kommer den svenska fastighetsmarknaden att fortsätta utvecklas starkt. Ståhls strategiskt utvalda fastighetsbestånd är koncentrerat till tre dynamiska marknadsområden med goda framtidsutsikter. Med dessa geografiska lägen och det befintliga fastighetsbeståndet ser vi positivt på förvaltning och förädling framöver. Förväntat starkt resultat 2010 Resultatet för 2010 uppgick till 161 mnkr, ett mycket bra resultat som ligger i linje med planer och prognoser och ger oss all anledning att vara nöjda. Resultatet från den löpande förvaltningen uppgick till 69 mnkr, vilket är i samma nivå som det goda 2009 på jämförbart bestånd. Resultatet 2010 kan sammanfattas med bibehållna hyresintäkter, kraftigt fördyrande driftkostnader som följd av det exceptionella vintervädret samt ett bra finansnetto där vi legat rätt positionerade och dragit nytta av det låga ränteläget. Fastighetsvärden Under året har efterfrågan på fastigheter återigen ökat och transaktionsvolymerna på den svenska fastighetsmarknaden har återhämtat sig. Den ökade efterfrågan på fastigheter och det fortsatt låga ränteläget är bidragande orsaker till att vi ser generellt lägre avkastningskrav vid utgången av 2010, än vid samma tidpunkt 2009. Lägre avkastningskrav tillsammans med goda förutsättningar för fortsatt bra nivåer på driftnetton skapar värdeökningar inom stora delar av fastighetsbranschen. Ståhl har en bedömd värdeökning på jämförbart bestånd med 3 %, vilket motsvarar drygt 100 mnkr. Vi känner oss bekväma och tillfreds med nuvarande värden och avkastningsnivåer, men det är nödvändigt att vi lyckas behålla våra hyresgäster för att långsiktigt motivera värdet på fastigheterna. I början av 2010 avyttrades fastighetsbeståndet i Uppsala till intressebolaget Fastighetsaktiebolaget Kretia, där vår ägarandel är 33 %. Fastigheterna i Uppsala förvaltas och hanteras precis som tidigare av Ståhl. Medarbetarna vår viktigaste tillgång Ståhls viktigaste tillgång är inte, vilket man skulle kunna tro, fastighetsbeståndet med byggnader och mark, utan företagets alla medarbetare. Fastigheterna har sitt värde men det som förvaltar, förädlar och skapar tillväxt i detta värde är personalkollektivet. Våra engagerade, lojala och kompetenta medarbetare är, och har varit, nyckeln till företagets prestationer och utveckling. Det är våra befintliga och potentiella hyresgäster som i slutänden värderar och betygsätter våra prestationer och ger feedback på i vilken utsträckning vi lever upp till våra egna och våra hyresgästers förväntningar. De årliga Nöjd Index-undersökningarna av medarbetare och hyresgäster visar att vi är på fortsatt rätt spår vad det gäller våra framgångsområden; hyresgästen och medarbetaren. Undersökningarna visade på utfall i nivå med företagets långsiktiga mål. Glädjande! Gott uthyrningsarbete Det är starkt att vi ännu ett år kan redovisa en positiv nettouthyrning av kommersiella lokaler, och det under en period av betydligt lägre ekonomisk aktivitet i samhället. Under året har den positiva nettouthyrningen ökat till 6 300 kvm. Uthyrningen av bostäder ligger fortsatt på en hög uthyrningsgrad och vakansen ligger på strax under 2 %. Det här är framförallt ett resultat av att vi har en mycket väl fungerande organisation och nära, långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Utblick 2011 Det mesta pekar på att Sveriges ekonomi kommer fortsätta att återhämta sig och utvecklas väl, framförallt i jämförelse med stora delar av omvärlden. Om de mest utsatta länderna får ordning på sina ekonomier och den finansiella sektorn inte drabbas av allt för stora återfall så ser framtiden ljus ut, inte minst för oss i fastighetssektorn. Vi på Ståhl arbetar vidare mot vår vision,
VD HAR ORDET 7 Våra engagerade, lojala och kompetenta medarbetare är, och har alltid varit, nyckeln till företagets prestationer och utveckling. MICHAEL ÖHLUND VD med samma strategier och med samma fokus på identifierade framgångsområden som tidigare. Miljöarbetet framåt följer planerna kring våra fyra fokusområden där tyngdpunkten ligger på förbrukningsmedia uppvärmning, el och vatten. Området förbrukningsmedia står för cirka 90 % av företagets miljöpåverkan utifrån CO2-utsläpp. Vi ser fram emot det kommande året med tillförsikt. Prognosen för 2011 indikerar ett resultat från den löpande förvaltningen som uppgår till omkring 65 mnkr. Jag känner tilltro inför framtiden och kommer tillsammans med mina medarbetare att fortsätta enligt våra fastlagda planer. Stort tack till alla i företaget för ett fantastiskt engagemang och arbete under 2010. Årets resultat + 161 Mnkr
8 VISION, AFFÄRSIDÉ & MÅL Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas Vår vision, att hjälpa hyresgästerna att lyckas, är helt avhängig den produkt och den service vi erbjuder dem. Det gäller oavsett om de hyr lokaler eller bostäder. För att nå visionen arbetar vi med stöd i våra målformuleringar och i en gemensam värdegrund, där våra ledord är omtanke, öppenhet, långsiktighet och mod. I praktisk handling innebär det till exempel att vi förser den som driver en affärsrörelse med en lokal som är väl anpassad för verksamheten. Ett engagerat och professionellt bemötande tillsammans med en mycket god service gör företagets produkt ännu starkare. Samma sak gäller för den som hyr bostad. Omtanken, engagemanget och viljan att våga göra det lilla extra är lika betydelsefull här. Våra hyresgäster ska trivas, känna sig trygga och må bra hos en värd som arbetar långsiktigt. Det är så de ska lyckas. Och med deras framgång följer vår framgång. AFFÄRSIDÉ Henry Ståhl Fastigheter AB erbjuder lokaler och bostäder som är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål. Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt av ett familjeägt, stabilt företag som verkat sedan 1947. MÅL Ståhls verksamhet bygger kring och styrs av övergripande mål och verksamhetsmål, samt den uppföljning som är förbunden med dessa. Verksamhetsmålen är styrande och ledande för den löpande verksamheten och framtagna utifrån identifierade fokusområden: Hyresgäst/service, Medarbetare, Miljö och Uthyrning. Målen är nedbrutna, utvecklade och förankrade inom organisationen. Mätning och uppföljning av målen sker regelbundet på alla nivåer. Övergripande mål Verksamheten är fokuserad på goda kassaflöden med stabil kapitalstruktur för att ge en uthållig tillväxt i värden och avkastning. Detta övergripande mål ska nås med hjälp av verksamhetsmålen. Verksamhetsmål Hyresgäst/service En av de viktigaste uppgifterna som vi ser är att behålla företagets befintliga hyresgäster. Det gör vi bland annat genom att bygga starka, långsiktiga relationer där vi styr mot visionen att hjälpa hyresgästerna att lyckas. Nöjd Kund-undersökningen fungerar som ett arbetsverktyg i vardagen och har även varit ett viktigt verktyg för utvecklingsarbetet under året. Arbetet kommer att följas upp med nya undersökningar. Medarbetare Ståhl ska vara en attraktiv arbetsgivare som stimulerar, utbildar, utvecklar och värnar om sina medarbetare. Därigenom ska vi säkra att företaget har en kompetent och engagerad personal som är delaktig i företagets utveckling. Våra medarbetare verkar utifrån vår gemensamma värdegrund. Det är tredje året i rad som vi gör en Nöjd Medarbetar-undersökning. Målet är att ligga kvar på den mycket höga nivå som vi hittills har haft i mätningarna. Nästa undersökning planeras ske 2012. Miljö Inom Ståhl verkar vi för ett samhälle med hållbar tillväxt där vi förvaltar och utvecklar fastigheter med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Företagets i särklass största miljöpåverkan kommer från fastigheterna som förbrukar stora mängder energi. Därför är energieffektiviseringar, som leder till förbrukningsminskningar på fastigheterna, det mest prioriterade i miljöarbetet. Inom företagets fyra miljöfokusområden förbrukningsmedia, avfall, ekologi och transport står förbrukningsmedia för cirka 90 % av den totala miljöpåverkan. Uthyrning Hyresintäkter är Ståhls enda intäkt och den väsentligaste posten i verksamheten. Av affärsidén framgår att vi ska leva på avkastningen av en långsiktig förädling och förvaltning. Därför fokuserar hela organisationen på att ha en så effektiv uthyrningsapparat som möjligt. Vikten av att behålla hyresgäster får aldrig åsidosättas. Vi har som mål att över tiden ha en uthyrningsgrad som inte understiger 98 % på bostäder och 96 % på lokaler. Kortsiktigt kan dessa nivåer underskridas vid till exempel fastighetsköp, hantering av förädlings- och exploateringsfastigheter samt vid omställningsvakanser.
VISION, AFFÄRSIDÉ & MÅL 9 Synlig soliditet % Räntetäckningsgrad, ggr Uthyrningsgrad - yta % 35 30 25 20 15 10 5 0 Synlig soliditet 2006 2007 2008 2009 2010 Målintervall NMI Mål År ggr 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Räntetäckningsgrad 2006 2007 2008 2009 2010 NMI Målnivå År Mål % 100 99 98 97 96 95 94 93 92 91 Uthyrningsgrad - yta Mål Mål 2006 2007 2008 2009 2010 År NMI Lokaler Bostäder % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 NMI Mål 2009 2010 År Målnivå % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 NKI Bostäder 2008 2009 2010 Produkt Service Mål Mål År % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 NKI Lokaler 2005 2009 Produkt Service Mål Mål År NMI = Nöjd Medarbetar Index NKI = Nöjd Kund Index.
10 VÄRDEGRUNDSARBETE Hyresgästernas framgång stärker Ståhl Arbetet mot vår vision sker utifrån en värdegrund som alla medarbetare varit delaktiga i att ta fram. Det har skett vid möten där vi diskuterat hur värdeorden omtanke, öppenhet, långsiktighet och mod ska prägla vårt arbete både som enskilda medarbetare och team. Efter att värdeorden implementerats under 2009 har vi under 2010 gått från ord till handling. Lyssnar & agerar Vi vågar engagera oss, visa mod om ni så vill, som samhällsbyggare i många avseenden. På traditionellt sätt har vi gjort det i Knäppingsborg. Här har vi utvecklat och förädlat kvarteret till en unik miljö i centrala Norrköping. Med från start har Bagarstugan funnits. Företaget drivs av Karin Elebring och Thomas Hallgren och har utvecklats väl. Nu har duon bestämt sig för att investera rejält och lyfta verksamheten ytterligare ett steg. Vi ska flytta till nya och större lokaler. Då kan vi utöka caféet, öppna ett brasseri och omlokalisera bageriet till Knäppingsborg. Under hela processen, från tanke till investeringsbeslut, har Karin och Thomas haft stöd av Ståhl. De har trott på våra framtidsplaner och vi har verkligen känt att de vill hjälpa oss att lyckas. Vi har presenterat önskemål om hur våra nya lokaler skulle se ut och Ståhl har gjort allt för att förverkliga dem, säger Karin. Ringar på vattnet Karins ord ligger väl i linje med hur vi själva vill att värdeordet omtanke ska uppfattas av alla våra hyresgäster. De ska känna att vi verkligen engagerar oss för dem, och sätter dem i första rummet. Deras upplevelse är en följd av att omtänksamma medarbetare bemöter dem med sunt förnuft och är genuint intresserade av att ge en mycket god service. Vår värdegrund ska hjälpa oss att utveckla Ståhl till ett företag där värdeorden dagligen omsätts i praktisk handling. Till ett företag som vågar tänka i nya banor. Till ett företag som många vill samarbeta med. Till ett företag som i Karin och Thomas fall hjälper dem att utveckla sin rörelse, vilket tillför både Knäppingsborg och Norrköping nya kvaliteter. Hyresgästernas ungdomar i första rummet Ett annat konkret exempel är vår satsning på att ge ungdomar sommarjobb. 2010 tredubblade vi antalet, och 20 av 35 var barn till våra hyresgäster. Satsningen är en konsekvens av vårt engagemang och vår omtanke om Ståhls hyresgäster och deras ungdomar. Jag tycker att det var jättebra. När man jobbar i området man bor i, känner man lite extra för det. Vi har också fått lägga upp mycket av vårt jobb själva och ta ansvar. Det är kul och utvecklande, säger Emma Landstedt. Hon bor på Norralundsgatan i Haga och hade sitt bostadsområde som utgångspunkt när hon sommarjobbade som fastighetsskötare. Från Ståhls sida är vi övertygade om att initiativet är positivt på både kort och lång sikt. Ungdomarnas arbete bidrar till att skapa en trivsammare närmiljö som inte minst de själva vill slå vakt om. På längre sikt stärks också vårt företag.
VÄRDEGRUNDSARBETE 11
12 MARKNADER Här finns potential för en god framtid Ståhls fastighetsbestånd är i huvudsak koncentrerat till marknadsområden där vi eftersträvar en stark ställning. Våra geografiska delmarknader kan betraktas som stabila regioner och orter med goda förutsättningar för en långsiktig och positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på fem orter i tre tillväxtregioner: Norrköping/Linköping, Örebro/Kumla och Stockholm/ Solna. Tyngdpunkten finns i Fjärde Storstadsregionen, det vill säga Norrköping/ Linköping, med cirka 80 % av beståndet. På de orter där vi verkar är ambitionen att vara en betydande och välkänd aktör med hög lokal närvaro och mycket goda hyresgästrelationer. I Fjärde Storstadsregionen och i Örebro/Kumla är vi en betydande fastighetsägare som kännetecknas av lokal närvaro, engagemang i näringsliv och deltagande i processer som främjar orternas utveckling. I Stockholm/Solna är Ståhl ingen stor aktör men innehar fina fastigheter i bra lägen. Norrköping Staden är belägen vid Bråviken och har mycket goda kommunikationsmöjligheter med såväl järnväg som europavägar, fullservicehamn och en flygplats strax utanför centrum. Norrköping är den ena av Fjärde Storstadsregionens två huvudorter. Regionen har omkring 36 000 företag, 420 000 invånare och enligt oberoende bedömare ett av de absolut bästa logistiska lägena i Sverige. Kommunens utveckling är fortsatt stark med ökande befolkningstal. Idag har Norrköping omkring 130 000 invånare och är med det landets åttonde största kommun. Fastighetsmarknaden här präglas av såväl nyproduktion som utveckling och förädling av projekt- och exploateringsfastigheter. Det har skapat ett ökat utbud av kommersiella lokaler på marknaden och i förlängningen en större konkurrens om hyresgäster. Hyresnivåerna på lokalsidan är stabila trots en turbulent omvärld och en sämre konjunktur. Bostadsefterfrågan har varit god det senaste året och känns fortsatt stabil. Linköping Residensstaden Linköping är en av Sveriges snabbast växande städer. Linköping har ett strategiskt läge mitt i Östergötland och bildar tillsammans med Norrköping den starka kärnan i Fjärde Storstadsregionen. Kommunikationsmöjligheterna är mycket goda med såväl järnväg, europaväg och en flygplats strax utanför centrum. Linköpings universitet är ett av de största i Sverige med omkring 26 000 studenter och ett campus även i Norrköping. Linköping är Sveriges femte största kommun med cirka 146 000 invånare. Folkmängden visade under 2010 en rekordstor ökning. Procentuellt sett är det endast Stockholm, Malmö och Uppsala som har haft en starkare tillväxt under det senaste året. Efterfrågan på lokaler i våra centrala fastigheter är fortsatt hög. Kontorsmarknaden i Mjärdeviområdet har inte återhämtat sig riktigt och har fortfarande för låga hyresnivåer. Bostadsefterfrågan är som tidigare mycket god. Örebro Med sitt geografiska läge mitt i landet är Örebro ett utmärkt logistiskt centrum. Örebro är landets sjunde största kommun. Här bor drygt 135 000 personer, och inom en radie av 30 mil når man 70 % av Sveriges befolkning. Örebro har mycket goda kommunikationsmöjligheter med såväl järnväg som europaväg och en flygplats strax utanför centrum. I kommunen finns drygt 12 000 registrerade företag. Örebro universitet har närmare 15 000 studenter och idag verkar ett 90-tal professorer och cirka 430 doktorander här. Vårt bestånd på orten ligger centralt och har hög uthyrningsgrad på lokaler och inga vakanser på en god bostadsmarknad. Kumla Staden är belägen vid Europaväg 20, mellan Göteborg och Stockholm, i mellersta delen av Örebro län. Närmaste granne är Örebro med anknytning till Europaväg 18 mot Karlstad och Oslo. Kumla har ett utmärkt läge för transport och logistik tack vare anslutningen till järnväg, europavägar och Örebro flygplats. Kumla är en växande kommun med drygt 20 500 invånare mitt i Sveriges befolkningstätaste område. Inom en radie av 20 mil når man halva Sveriges befolkning. Kumla är en offensiv kommun med ett mål om 25 000 invånare år 2025. Våra fastigheter ligger mitt i Kumla centrum och vi är en av de större aktörerna på orten. Lokalerna har en hög uthyrningsgrad samtidigt som Kumla är en uppskattad bostadsort, vilket gör att vi har låga vakanser i bostadsbeståndet. Stockholm I dag utgörs bolagets innehav i den här regionen av en fastighet på Östermalm och en kontorsfastighet på Huvudstagatan i Solna. Östermalmsfastigheten har Stockholms Auktionsverk som tongivande hyresgäst och är belägen på Nybrogatan. Solnafastigheten innehåller bra kontorsmiljöer men har sedan årsskiftet en del vakanser som är prioriterade att fylla under 2011.
MARKNADER 13 Befolkningutveckling Norrköping 2006 2010 Befolkningutveckling Linköping 2006 2010 Befolkningutveckling Örebro 2006 2010 Befolkningutveckling Kumla 2006 2010 Befolkningutveckling Stockholm 2006 2010 131 000 130 000 129 000 128 000 127 000 126 000 125 000 124 000 123 000 2006 2007 2008 2009 2010 År 148 000 146 000 144 000 142 000 140 000 138 000 136 000 134 000 2006 2007 2008 2009 2010 År 136 000 134 000 132 000 130 000 128 000 126 000 124 000 2006 2007 2008 2009 2010 År 20 600 20 400 20 200 20 000 19 800 19 600 19 400 19 200 2006 2007 2008 2009 2010 År 860 000 840 000 820 000 800 000 780 000 760 000 740 000 2006 2007 2008 2009 2010 År Marknadens hyresnivåer Våra hyresnivåer Norrköping Kontor: Butiker: Industri: Bostad: 700 1 450 kr/kvm 1 000 3 800 kr/kvm 350 650 kr/kvm 875 1 300 kr/kvm Norrköping Kontor: Butiker: Industri/Lager: Bostad: 700 1 900 kr/kvm 800 3 800 kr/kvm 400 700 kr/kvm 750 1 550 kr/kvm Linköping Kontor: Butiker: Bostad: 800 1 500 kr/kvm 1 000 3 800 kr/kvm 925 1 375 kr/kvm Linköping Kontor: Butiker: Bostad: 800 1 550 kr/kvm 950 2 150 kr/kvm 900 1 200 kr/kvm Örebro Kontor: Butiker: Bostad: 700 1 600 kr/kvm 1 000 4 000 kr/kvm 900 1 450 kr/kvm Örebro Kontor: Butiker: Bostad: 750 1 750 kr/kvm 950 2 250 kr/kvm 650 1 180 kr/kvm Kumla Kontor: Butiker: Bostad: 600 900 kr/kvm 700 1 300 kr/kvm 730 840 kr/kvm Kumla Kontor: Butiker: Bostad: 600 1 050 kr/kvm 700 1 200 kr/kvm 650 950 kr/kvm Stockholm Kontor: Butiker: Bostad: 1 900 3 900 kr/kvm 2 000 7 500 kr/kvm 1 200 1 750 kr/kvm Stockholm Kontor: Butiker: Bostad: 1 200 3400 kr/kvm 3 400 kr/kvm 850 950 kr/kvm Källa: Svensk fastighetsmarknad PELIKANEN NORRKÖPING
14 LOKALER Vårt arbete nära hyresgästerna fortsätter att ge utdelning Den återhämtning i samhällsekonomin som inleddes 2009 har fortsatt under 2010. Men som alltid ser vi i fastighetsbranschen en viss eftersläpning i konjunkturcykeln. Trots det summerar vi 2010 med en positiv nettouthyrning, 6 300 kvm. De goda uthyrningssiffrorna ser vi som ett resultat av vårt fokus på ett arbete nära hyresgästerna, en levande dialog och en strävan att erbjuda trygghet så att de har kunnat fokusera på sin verksamhet i dessa osäkra tider. Vi vågar påstå att vi under året som gått ytterligare har fördjupat kontakterna med våra hyresgäster. Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotid % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016- Antal kontrakt % Årshyror % Våra största hyresgäster Swedbank AB Norrköpings Kommun ICA Fastigheter Sverige AB Linköpings Universitet Sectra AB Danske Bank Kriminalvården Autoliv Electronics AB Arbetsförmedlingen Systembolaget AB AB Stockholms Auktionsverk BoSCh Thermoteknik AB Kreatel Communications AB Kunskapsskolan i Sverige Nordea Bank AB (publ.) Landstinget i Östergötland Kårservice i Östergötland Socialstyrelsen Viw Fastighetsbolag AB Skandinaviska Enskilda Bank Kontor Ståhls största marknadsområde, Norrköping/Linköping, har inte påverkats i lika hög grad som storstäderna av lågkonjunkturen. Vi noterar dock att allt fler förhandlingar präglas av större försiktighet och noggrannhet. Året kännetecknas av förhandlingar med och anpassningar för befintliga hyresgäster. Goda exempel är OPICs och Sectras respektive expansion i Linköping, samt förlängningen med AGA Gas i Solna och Tullverket i Norrköping. Nyuthyrningar under året har både varit sådana som inneburit större anpassningar, såsom Nordens Teknikerinstitut och AcadeMedia Eductus nya etableringar i Industrilandskapet i Norrköping, och sådana som endast krävt små anpassningar för att tillgodose hyresgästens önskemål. Exempel på det senare är European Facility Services etablering i Solna och Björkö Fria gymnasiums nya lokaler i Linköping. Butiker I tider då handeln präglats av lågkonjunktur kan vi ändå glädjas åt fler nyetableringar. I Norrköping räknar vi ihop tio nya butiks- och restauranghyresgäster, varav Hedströms Herrmode är den största och varav en handfull etablerat sig i kvarteret Knäppingsborg. Sköna Skon, som sedan länge funnits i Norrköping, har under året öppnat ytterligare en butik nu i Linköping. I Örebro fortsätter vi att utveckla Stallbacken, kvarteret Hållstugan, som består av butiker i gammal gårdsmiljö. Arbetet bedrivs i samverkan med övriga fastighetsägare i området. I Kumla har vi ett samlat fastighetsbestånd på butikssidan. Här gjorde vi en satsning för ett antal år sedan som vi nu skördar frukterna av. Marknaden där känns stabil, med en försiktig utveckling i takt med utvecklingen på marknaden. Lager och Industri Systembolagets förhyrning i kvarteret Lastaren är ännu ett gott exempel på nära hyresgästarbete som lett till ett långsiktigt hyresförhållande anpassat till hyresgästens nya organisation och arbetssätt. Då några av våra lager-/industrifastigheter inte längre lever upp till marknadens krav har vi valt en ny inriktning för dem. Exempel på det är kvarteret Fotogenen och kvarteret Amerika som båda ligger utmed Söderleden i anslutning till Norrköpings hamn. Här finns både äldre lagerbyggnader och obebyggda fastigheter. Läget lämpar sig väl för mindre serviceverksamheter med behov både av närhet till kunderna och av att själva vara lättåtkomliga. I takt med Norrköpings utveckling blir det här området allt mer lättillgängligt. Vi välkomnar bland annat de planer kommunen har för Norrleden och de möjligheter den kommer att öppna upp. Vi ser också en potential i planerna för nya resecentrum, vilka innebär att verksamheter som idag finns där kommer att behöva ny placering. NKI styrmedel i arbetet Det är i alla avseenden hyresgästernas behov som styr vår verksamhet. Vi arbetar vidare med det underlag vi fick fram genom 2009 års Nöjd Kund Indexundersökning, med målet att tillgodose hyresgästernas förväntningar både avseende service och produkt allt för att tillsammans skapa en positiv utveckling. Framtiden På agendan för arbetet framåt finns bland annat en fortsatt specialisering inom områdena butik, kontor, lager och industri. Genom utbildning och engagemang i olika typer av nätverk inom dessa områden skapar vi nya framgångsfaktorer.
LOKALER 15 I Norrköping räknar vi ihop tio nya butiks- och restauranghyresgäster
16 BOSTÄDER Hyresgästerna sätter dagordningen En av de absolut viktigaste uppgifterna vi har inom Ståhl är att lyssna på våra hyresgäster och vara lyhörda för deras önskemål. I samverkan med bostadshyresgästerna och med hjälp av AktivBo tar vi varje år fram ett underlag i form av konkreta handlingsplaner som fungerar som stöd i vårt arbete. 2008 2008 2009 2010 Kan tänka sig att rekommendera Ståhl -7,7 % -6,2 % -5,6 % 92,3 % 93,8 % 94,4 % -100-50 0 50 100 % Dålig el. motsv. -7,7 % 2009 Med hjälp av -6,2 AktivBo % genomför 93,8 vi % varje 2010 Ganska bra el. motsv. Trivsel med Ståhl 92,3 % produkt. Dålig el. motsv. Resultatet, Inte som så bra landar el. motsv. i ett Ganska bra el. motsv. Mycket bra el. motsv. Serviceindex Produktindex Trivseln med Ståhl En lång tradition av aktivt och resultatinriktat arbete, under senare år i allt större samverkan med hyresgästen, har lett Kan till tänka att Ståhl sig att idag rekommendera har mycket Ståhl trogna hyresgäster på alla marknader där företaget är representerat. NKI underlag för handlingsplaner år en enkätundersökning bland våra bostadshyresgäster. -5,6 % Undersökningen 94,4 % låter hyresgästen besvara frågor som kan -100-50 0 50 100 % kategoriseras under service respektive Nöjd Kund Index NKI, analyseras av Dålig el. motsv. -18,5 % -26,1 % -8,2 % 81,5 % 73,9 % 91,8 % -100-50 0 50 100 % Ganska bra el. motsv. Trivsel Trivsel med med Ståhl Ståhl Inte så bra el. motsv. Mycket bra el. motsv. Inte så bra el. motsv. Mycket bra el. motsv. Utdrag ur kundenkät hyresgästansvariga och vår servicepersonal för att utmynna i konkreta handlingsplaner för respektive kvarter. Handlingsplanerna ger oss goda förutsättningar att arbeta fokuserat och är ett viktigt instrument i utvecklingen av företagets bostadsområden. Under 2011 kommer vi lägga extra kraft på att återkoppla dessa handlingsplaner till våra hyresgäster. Allt mer egen personal Vår ambition är att ytterligare fördjupa relationen med hyresgästerna för att skaffa oss ännu bättre insikt i deras önskemål och behov. Det viktigaste forumet för den kontakten är och förblir det personliga mötet. För att kunna erbjuda hyresgästerna de fördelar det innebär att ha kontakt med en person man känner igen och har förtroende för anställer vi allt mer egen personal. I den andan har vi exempelvis säkrat vår serviceanmälan genom egen servicepersonal som tar emot samtalen. Norrköping och Linköping I båda dessa kommuner har marknaden under 2010 visat stor efterfrågan på bra boende i attraktiva lägen. Vi har sett ett högt tryck på lägenheter centralt. På små lägenheter, ettor och tvåor, har efterfrågan varit större än utbudet. Via intressebolaget Kretias förvärv har förvaltningsdelen i regionen utökats med 650 bostäder. Örebro och Kumla Bostadsmarknaden i Örebro fortsätter att vara stabil, vilket innebär en mycket låg omsättning. Även här är centrala bostäder mycket attraktiva. Marknaden Örebro/Kumla visar hög omsättning på små lägenheter och ökad efterfrågan på stora. Vakansnivåerna är stabila. Vi erbjuder en efterfrågad produkt bestående av bra bostäder med rätt yta och centrala lägen. Arbetsmarknaden i Kumla karaktäriseras av industri med en hög grad av projektanställningar, vilket innebär att hyresrätten får visa sin verkliga styrka. Framtiden Nya regler för hyressättning Den 1 januari 2011 infördes nya regler i hyreslagstiftningen. Avsikten är att skapa förutsättningar för en bättre fungerande bostadshyresmarknad. De nya reglerna innebär bland annat att allmännyttans hyresledande roll upphör. Det här öppnar upp för en större långsiktighet i hyressättningen och för hyresnivåer som bättre motsvarar kvalitet, service och efterfrågan. Vår förhoppning är att de nya reglerna på sikt ska stärka hyresrättens ställning som ett tryggt boende med bra service. Nya kanaler för kommunikation Den nya generationens hyresgäster ställer allt högre krav på ständig dialog och snabb återkoppling. Som komplement till det personliga mötet förbereder vi oss för att utnyttja nya kanaler som Facebook och Twitter, exempel på det är Knäppingsborgs facebooksida. Med fler kontaktvägar kan vi hålla en högre tillgänglighetsnivå. Serviceindex -18,5 % 81,5 % Produktindex -26,1 % 73,9 %
BOSTÄDER 17 Det viktigaste forumet för kontakten med hyresgästerna är och förblir det personliga mötet.
18 FASTIGHETSUTVECKLING Fastighetsutveckling i ett starkare sammanhang På Ståhl arbetar vi med en stor öppenhet mot omvärlden och den verklighet som finns omkring oss. Vi deltar bland annat i olika forum för gemensam utveckling av stadsdelar, orter och regioner. Vi gör det av intresse för en stark utveckling på de orter där vi verkar, och för att vi själva har något att bidra med i en sådan utveckling. Svenska städer och orter har generellt sett gott om utrymme att förtäta stadskärnorna. Genom vårt engagemang i olika utvecklingsforum visar vi vägen för boende med närhet till affärer, arbetsplatser, parkering, nöjen och inspiration boende som också erbjuder miljömässiga fördelar. Vatten har stor dragningskraft, och finns i rik omfattning i och omkring Norrköping. Här försöker vi stimulera kommunen till nya möjligheter att bygga bra boenden i anslutning till vattnet. Med attraktiva bostäder ökar möjligheterna att locka högutbildade personer till en ort. Samtidigt strävar vi efter att ha ett fastighetsbestånd med ett så varierat utbud att alla ska kunna hitta något som passar, vilket gäller både bostäder och lokaler. Hyresgästernas krav ökar Våra hyresgäster ställer högre och högre krav på byggnaderna, och trenden går mot en allt mer uttalad individanpassning. För våra lokalhyresgäster är det viktigt med bra och kreativa lokaler för att kunna locka rätt kompetens. Vi har valt att hyresgästanpassa vår verksamhet, där vinsten inte är ett mål utan ett medel. Att fastställa och öka kundkapitalet är överordnat allt annat. Vi uppgraderar husen med utgångspunkt från de krav som marknaden ställer på oss. Det innebär att vi hela tiden ställs inför kreativa utmaningar eftersom vi arbetar med långsiktiga värden och måste bygga in flexibilitet och generalitet i de anpassade lösningarna för att kunna hålla attraktiva hyresnivåer. arbetssätt, med en tydlig uppdelning på olika ansvarsområden. Vi sköter om våra hus bäst när rätt person tar hand om rätt sak direkt. Om husen mår bra, mår hyresgästerna bra. Och mår hyresgästerna bra får vi igen det i form av hus som mår bättre eftersom hyresgästerna värnar om dem i större utsträckning. Nytt styrmedel för utveckling Under året har vi börjat arbeta med ett nytt verktyg för att utvärdera företagets investeringar i fastighetsutveckling. Verktyget, som är framtaget av AktivBo, bygger på att resultaten från våra Nöjd Kund Index-undersökningar ställs i relation till de investeringar vi gör. Det ger möjligheten att kunna jämföra utfallet av våra insatser fastighet för fastighet. Verktyget erbjuder även en möjlighet till benchmarking mot andra fastighetsbolag. En närmare analys av skillnaderna ska bidra till en bättre styrning av framtida investeringar. Aktuella fastighetsprojekt Under året som gått har Mediahuset för SVT och SR i kvarteret Kvarnen färdigställts, och hyresgästerna har flyttat in. Kvarteret Pelikanen och Liljan i Norrköping har fasadrenoverats. I Decimalen i Linköping byter vi ut elvärmen mot fjärrvärme. Planering pågår för kvarteret Kroken i Industrilandskapet i Norrköping, en bra tillgång för större kontorsetableringar. På planeringsbordet finns också flera framtidsprojekt. Ett av dessa är ett system för att renovera badrum fortare, enklare och med mindre störning för våra hyresgäster. Vi tittar här på lite olika lösningar. Vi arbetar vidare med området Stråket, som sträcker sig från Hörsalsparken och upp till Skvallertorget i Norrköping. Ett led i det arbetet är att sjösätta det nyframtagna varumärket Kvarnarna för området runt Västgötebacken i Industrilandskapet. Inriktningen för lokalerna i området är kunskapsintensiva företag. I Örebro arbetar vi vidare med utvecklingen av området Stallbacken i kvarteret Hållstugan, ett arbete som bland annat sker i samverkan med ÖrebroBostäder. Mot ett mer nischat arbetssätt Ingen kan vara expert på allt. Därför går vår organisation mot ett allt mer nischat Inspiration: Nolliplanen, Rom 1692 1756 Norrköpings stadskärna. Byggnader-stadsrum 2008
FASTIGHETSUTVECKLING 19 Allt högre krav på individanpassning innebär en utmaning för oss som arbetar med långsiktiga värden.
20 MILJÖ Allt bättre form i miljöarbetet Vi siktar högt i miljöarbetet inom Ståhl. Miljötänket ska finnas med som en naturlig del i allt vi gör. Att nå dit kräver tydliga mål, ett strukturerat arbetssätt och, inte minst; träning. Under året har vi arbetat vidare på alla dessa bitar. Och formkurvan, den pekar uppåt.
MILJÖ 21 Ståhl ska förvalta och utveckla fastighetsbeståndet med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Målet är att kontinuerligt minska företagets miljöpåverkan och därmed bidra till en hållbar utveckling. Miljöarbetet ska vara en naturlig del i vardagen såväl för oss själva som för våra hyresgäster, leverantörer och samarbetspartners. Organisationen Miljöansvaret följer företagets linjeorganisation, med företagsledningen som ytterst ansvarig. Till stöd i vardagen finns det en miljösamordnare, som även är ordförande i miljögruppen. Miljögruppen har bemanning från olika yrkesgrupper inom Ståhl och fungerar som pådrivare och stöd i verksamheten. Åtgärda Följa upp Policy Planera Genomföra Ståhls miljöledningssystem Miljöledningssystemet är en löpande process, med miljöpolicyn som styrande dokument. Policyn ses över årligen. Ståhls miljömål t o m 2012 Minskad elförbrukning med 5 % Minskad värmeförbrukning med 10 % Minskad vattenförbrukning med 10 % Status 2010 Minskad elförbrukning med 4 % Minskad värmeförbrukning med 5 % Minskad vattenförbrukning med 20 % CO2-utsläpp 2009 5 222 ton/år 2010 4 462 ton/år Fyra miljöfokusområden Miljöarbetet i Ståhls dagliga verksamhet är inriktat på fyra fokusområden, vilka är identifierade utifrån de 16 nationella miljömål som regeringen har satt upp. Dessa områden avfall, ekologi, mediaförbrukning och transport identifierades av alla företagets anställda under en workshop 2008. Inom fokusområdena finns ett direkt samband mellan vår verksamhet och de nationella miljömålen, och det är här vi har störst möjlighet att bidra till en förändring. Avfall Avfall som fokusområde avser restprodukter som vi människor åstadkommit och inte längre behöver. Vi har under året infört källsortering i samtliga våra fastigheter. Under 2010 har våra hyresgäster sorterat ut cirka 1 008 ton avfall för återvinning i fraktionerna glas, hårdplast, kontorspapper, metall, pappersförpackningar, tidningar och wellpapp. Ekologi Ekologi som fokusområde avser hur vi människor, djur mikroorganismer och växter är beroende av varandra. För oss innebär detta bland annat en miljövänlig fastighetsskötsel, byggnation och kontorsverksamhet. Under året har samtliga kontor hos Ståhl rediplomerats som Grönt kontor enligt agenda 21. Vi har också anslutit oss till byggvarubedömningen för att kunna säkerställa att vi inte använder oss av några miljöfarliga ämnen i skötseln och att sådana ämnen inte byggs in i våra fastigheter. Mediaförbrukning Förbrukningsmedia som fokusområde kännetecknas av en ekologisk såväl som en ekonomisk hantering av de olika former av energi som förekommer i våra fastigheter till exempel uppvärmning, vattenförbrukning och elförbrukning. 2009 satte vi upp som mål att senast vid utgången av 2012 ha minskat elförbrukningen med 5 %, värmeförbrukningen med 10 % och vattenförbrukningen med 10 % jämfört med 2008 års nivåer. För att klara dessa mål har vi under året fortsatt med de planerade besparingsåtgärder som vi tidigare identifierat och planerat att utföra. Vi har även omvandlat vår förbrukning 2009 till CO2 enligt verktyget Svante för att på ett enklare sätt kunna tydliggöra företagets miljöpåverkan. All Ståhls el är vindkraftproducerad. Det innebär att vi har reducerat företagets CO2-utsläpp med omkring 2 950 ton/år. Kritiker hävdar att detta endast kan ses som en symbolhandling då efter-frågan på förnyelsebar el ligger långt under tillgången, vilket skulle medföra att inköp av grön el inte leder till att den förnyelsebara produktionen ökar. Vi känner det dock som naturligt att köpa grön el och är stolta över att vara tidigt ute. Transport Transport som fokusområde kännetecknas av effektiva transporter som spar tid och energi och som har en låg miljöpåverkan. För oss innebär det bland annat en tydlig resepolicy och en miljöriktig bilpark. Under året har vi utbildat all personal som kör i tjänsten i EcoDriving, reviderat vår resepolicy samt upprättat en ny bilpolicy. Vi har också tecknat avtal med en fordonsleverantör om att förse oss med rätt fordon för rätt ändamål i enlighet med bilpolicyn. På kontoret används de nyinköpta cyklarna flitigt. Miljöarbetet 2011 Vi fortsätter att ta ansvar för att vända klimatutvecklingen som enskilda individer och som organisation. I miljöarbetet för 2011 arbetar vi vidare i vår strävan att bidra till en lägre miljöpåverkan och i det vidare begreppet att en hållbar utveckling ska uppnås i alla avseenden, det vill säga: ekologisk hållbarhet, social hållbarhet och ekonomisk hållbarhet. Nationella miljömål De 16 nationella miljömålen beskriver det tillstånd i den svenska miljön som miljöarbetet ska leda till. Målen ska nås inom en generation, det vill säga till 2020 (2050 då det gäller klimatmålet). Det övergripande målet för miljöpolitiken är att till nästa generation lämna över ett samhälle där de stora miljöproblemen är lösta, utan att orsaka ökade miljö- och hälsoproblem utanför Sveriges gränser. Läs mer på www.miljömål.se
22 MEDARBETARE + Medarbetarindex 4,28 Ålder INDEX 2010 2009 Nöjd Medarbetar Index 4,28 4,17 Jämställdhet 4,7 4,7 Helhetsattityd 4,6 4,5 Engagemang, motivation och arbetsglädje 4,5 4,4 Mål och resultatinriktning 4,4 4,2 Kompetens och utvecklingsmöjlighet 4,1 4,1 Organisation 4,4 4,1 Hälsa 4,2 4,1 Ledarskap 4,2 4,1 Öppenhet och ärlighet 4,2 4,1 Medarbetar-/utvecklingssamtal 4,0 4,0 Samarbete/samverkan 4,1 4,0 Arbetsklimat 4,1 3,9 Information 4,1 3,9 Maxindex = 5 29 år eller yngre 3 % 50 59 år 19 % 30 39 år 16 % 60 år eller äldre 24 % 40 49 år 38 % Anställningstid Mindre än 1 år 7 % 9 14 år 22 % 1 3 år 28 % Mer än 14 år 21 % 4 8 år 22 %
MEDARBETARE 23 Nytt högt medarbetarindex 4,28 av 5, det är resultatet av Ståhls Nöjd Medarbetar-enkät för 2010. Vi har kommit långt i arbetet med personalfrågor och målet för 2011 är att bevara dessa fina resultat. Våra medarbetares syn på företaget, dess ledning och den egna arbetssituationen mäts årligen i en Nöjd Medarbetarundersökning via CMA, Centrum för marknadsanalys i Linköping. Undersökningen har gjorts 2008, 2009 och 2010. Svarsfrekvensen är mycket hög och indexvärdena har ökat för varje år. Vi vill vara en attraktiv arbetsgivare som tar ansvar för medarbetarna och som är lyhörd för deras behov. Friska positiva och trygga medarbetare är en förutsättning för motivation, engagemang och utveckling, vilket i sin tur har en positiv inverkan på våra fokusområden. Våra medarbetare Vid årets utgång var vi 58 (51) anställda, varav 23 kvinnor och 35 män. Medelåldern låg på 48 år. 43 % av de anställda har varit hos oss längre än 9 år. Detta är ett kvitto på att medarbetarna trivs. Det innebär också att det finns en gedigen erfarenhet och kunskap i företaget. Kundorienterad organisation Ståhls huvudkontor ligger i Norrköping. Förvaltningskontor finns i Örebro, Kumla, Uppsala och Linköping. Alla stabsfunktioner är samlade på huvudkontoret. Vi förespråkar delegerat ansvar, flexibilitet och arbetsfördelning och ger stort utrymme för personliga initiativ. Organisationen är platt med korta beslutsvägar som skapar en kundorienterad och handlingskraftig verksamhet. Vi är engagerade i det lokala näringslivet genom olika företagsföreningar där kontakter tas med nuvarande och presumtiva kunder. Vi samarbetar även med kommuner, konkurrenter, universitet och högskolor för att delta i utvecklingen av samhällen där företaget är verksamt. Hälsa och trivsel Inom Ståhl bedrivs ett aktivt arbete med friskvårdsfrågor och medarbetarna uppmuntras till träning och motion. Vi erbjuder regelbundna hälsoprofilundersökningar och har ett nära samarbete med företagshälsovården. Samtliga medarbetare omfattas även av en förmånlig sjukvårdsförsäkring som ger snabbare vård. Våra ansträngningar inom områdena hälsa och trivsel visar sig i goda nyckeltal kring sjukfrånvaro. Sjukfrånvaron 2010 var så låg som 2 % och andelen långtidsfriska 98 %. Utbildning = utveckling En hög och jämn kompetens hos medarbetarna är viktigt för att Ståhl ska kunna hävda sig i den hårda konkurrensen i fastighetsbranschen. Varje år genomförs medarbetarsamtal där ansvarig chef och medarbetaren tillsammans går igenom arbetssituationen och upprättar en utbildningsplan. Ambitionen är att utveckla och behålla dem som arbetar här. Internrekrytering är en naturlig del i vår vardag. Det är inte ovanligt att medarbetare under sin karriär har ett flertal arbetsuppgifter och tjänster på olika platser inom organisationen. Detta gäller även vid rekryteringar till högre tjänster. Det är det egna arbetsresultatet och intresset som avgör hur man vill utvecklas och gå vidare i karriären. Genom utbildning och möjligheten till nya eller varierande arbetsuppgifter och ansvarsområden kan medarbetarna växa professionellt och på bästa sätt bidra till företagets utveckling och långsiktiga överlevnad. Våra värderingar Ståhls relationer och företagskultur ska präglas av öppenhet, långsiktighet, omtanke och mod. Därigenom bygger vi tillit och förtroende som leder medarbetarna i vardagen och som uppmuntrar till egna initiativ och kreativa lösningar. Detta visar vägen till affärsmässiga framgångar. Rätten till en god arbetsmiljö Vi verkar för en stabil, hälsosam, säker och trygg arbetsmiljö där medarbetaren mår bra och känner samhörighet. Alla inom Ståhl ska kunna påverka sin arbetssituation och känna sig delaktiga i verksamheten och i företagets utveckling. En arbetsmiljögrupp säkerställer att vi fortlöpande arbetar systematiskt med arbetsmiljön och strategiska frågor. Den viktigaste insatsen görs dock i vardagen där vi månar om varandra och den gemensamma arbetsmiljön. Kontoren är gröna Ståhls samtliga kontor är rediplomerade som Grönt kontor enligt Agenda 21 via Norrköpings kommun 2010. Detta innebär bland annat att företaget uppfyller 20 kriterier för en grön kontorsmiljö. IT-miljö och stödsystem Det är viktigt för oss att vi har en hög säkerhetsnivå och tillgänglighet i vår ITmiljö. Arbetet med att utveckla och utöka användandet av IT som stöd i verksamheten, både för den egna organisationen och för våra hyresgäster, pågår ständigt. Under 2010 har säljverktyget Capitex fasats in och används nu i vardagen. Basen i Ståhls programmiljö är fastighetssystemet Vitec Nova. Här hanteras alla hyreskontrakt, och härifrån sker all avisering till våra hyresgäster. Löpande redovisning och bokslutsarbete sker i ekonomisystemet Garp. Kopplat till dessa finns ett egentillverkat system för uppföljning, budget och prognos. Med egentillverkade system, helt anpassade efter vår organisation och dess arbetssätt, upplever vi en stor flexibilitet när det gäller simuleringar över framtida marknadsscenarier och deras påverkan på våra nyckeltal. Framtiden 2011 kommer arbetet med personalens kompetenshöjning att fortsätta. Ett antal medarbetare uppnår pensionsålder under året och det är viktigt att tillvarata den kompetens de besitter. Vi fortsätter också att satsa på vår arbetsmiljö och på en ökad hälsomedvetenhet hos medarbetarna.