26 november 2014 1AoB. Ökande bostadspriser ett hot mot välfärden och sysselsättningen Moderator Fredrik von Platen Fredrik von Platens och Sarah Philipsons powerpoint-presentation ligger sist i dokumentet. Så här ser det ut: Fredrik von Platen och Sarah Philipson visade båda att byggsektorn har en allt för låg produktivitet. Konsumentpriset på nya bostäder har, sedan början av 1990-talet, ökat mer en något annat som hör till livets grundläggande behov. Normala hushåll med normala inkomster kan inte efterfråga de bostäder som produceras i Sverige. Ensamstående pensionärer (kvinnor mest) har trots god utbildning låga pensioner förutom alla garantipensionärer. Nya tillgängliga bostäder är ofta en nödvändighet för äldre seniorer speciellt som kommunens omsorgsresurser inte klarar, 40-talistpuckeln, om 20 25 år. Unga har svårt att komma in i boendekarriären. En ny bostad idag tar 40 50 % av sådana hushålls tillgängliga inkomst. Vi har ett flerbostadshusbestånd (från 1955 1975) som behöver rustas upp. Villor från den tiden rustas upp och subventioneras med 14 miljarder om året i form av ROT-avdrag, 25 miljarder i form av ränteavdrag samtidigt som fastighetsbeskattningen inte följer den skattesubventionerade värdeökningen. Det är ett ekonomiskt system i obalans i bostadssektorn. Neutralitet mellan upplåtelseformerna fungerar allt sämre. Ombyggnad av rekordårens bostäder tenderar att kosta lika mycket som nybyggnad. Vi byggde för många trevåningshus utan hiss innan byggreglerna ändrades 1976. Vi bygger steg för steg ett segregerat samhälle om utgår ifrån hur vi bor. Vad är skälen till byggandets tillkortakommanden: Bristfällig internationell konkurrens. Låg nivå på det industriella tänkandet i branschen trots att bostaden skulle kunna vara en mycket standardiserad produkt. För denna enkla produkt koncentrerar vi oss alltför mycket på projektet i stället för på den lärande processen. Branschen snålar på projekteringsstadiet. För mycket hantverk och för lite industri. För lite erfarenhetsåterföring. Många fel och stort slöseri med tid och material på byggena. Industriella träbyggsystem har mycket att lära ut till det konventionella bostadsbyggandet. Brister i samordning i projekteringen. Många inslag av osund vertikal konkurrens vad gäller affärer och materialflöden. Entreprenör och byggherre är ofta samma juridiska person, vilket minskar konkurrensen och insynen (t.ex. de privata bostadsrätterna). Marknaden har dålig pejling på vilka bostäder vi behöver. För 25 år sedan byggde bostadskooperationen 80 % av alla bostadsrätter nu bygger de 10 %. Uppfattningen att bostaden är en mänsklig rättighet utgör inget framträdande argument längre. Markpriset har ökat; kommuner tar i allmänhet ut mer än självkostnaden. Kostnadsposten marken tenderar i vissa typer av projekt att avlasta byggkostnaden i den kreativa bokföringen; marken är inte momsbelagd. Kommuner genom allmännyttiga bostadsföretag leder inte så ofta bostadsutvecklingen på orten som tidigare. Samhällsplaneringens byråkrati och ineffektivitet ett hinder. Hissen är dyr att sätta in i efterhand, då kostnadsbärarna är för få och har låga inkomster. Vad kan vi göra åt allt detta: Gemensamma bygg- och branschregelverk (inte bara standarder) kanske i hela Nordeuropa. Fler utländska konkurrensmedvetna aktörer som i andra branscher även inom bostadsbyggandet. Byggprojekteringen måste använda redan utvecklade informations- och kommunikationssystem. Fortsätta utveckla robusta flerfamiljshustyper som kan upprepas och utvecklas i stil med SABOs kombomodeller. Kommunala bostadsbolag borde samarbeta mer regionalt (SABO-sydost t.ex.). Modernisera byggandets avtalsformer, som idag inbjuder till konflikt framför samarbete. Kommunerna måste ta upp planeringsrutiner om bostadsförsörjning igen så man vet vem man ska bygga för i sin kommun. Bostadsbyggandets form och innehåll ska de demokratiska institutionerna återigen ansvara för. Vi bör införa en industriell bostadsbyggnadsnomenklatur som uppmuntrar till efterlevnad. Någon form av statligt subventionssystem till ny- och ombyggnad som främjar resurshushållning och industriellt tänkande och motverkar slöseri bör övervägas.
Några one-liners från sessionen: Vi har gått från miljonprogram till dagens miljonärsprogram på 50 år. Vi bygger bara för den rikaste tredjedelen av hushållen. Våra större innerstäder är segregerade och blivit glassiga overkliga lattestäder Endast 50 % av lönekostnader på ett bygge bidrar till att höja bostadsvärdet, resten är slöseri Projektering upphandlas timme för timme inte konstigt att det blir dyrt. Bostaden är inte bara en produkt utan framförallt ett hem. Resurser finns; Sveriges förmögenhet har aldrig varit större, men aldrig ojämnare fördelad. Allbo-lagen och EU-direktiv som hot mot den kommunala allmännyttan är överdriven. Börjar allmännyttan bygga prisvärda bostäder sätter privata igång att bygga hyresrätter. Vi har de lägsta produktionskostnaderna i Växjö inklusive mark, moms och särregler. Allt har digitaliserats, men dagens byggprojektering är ett stafettlopp med budkavlar. Ibland snubblar stafettlöparen och överväxlar men diskas sällan. Kommunen ska återigen i bostadsfrågan ta på sig ledartröjan. Kommunala bostadsbolagen, i allmänhet, måste moderniseras efter 25 år i dvala. Bostadsfrågan måste bli en statsministerfråga. (citat Göran Persson Nybyggarkommissionen) Vem tror att en invandring av 100000 per år inte påverkar bostadsförsörjningen? Bostadsförsörjning måste åter bli ett allmänt intresse att tillgodose i plan- och bygglovbeslut. Vid ombyggnad ska husen göras både miljö- och tillgänglighetssmarta samtidigt. Idéer och innovationer: Boverket har beviljat 50 miljoner kr från anslaget för innovativa idéer för lämpliga ungdomsbostäder. De är ju offentlig handling och bör vara en bank för de som tekniskt och administrativt vill arbeta med system inom denna nisch, men som troligen kan generera nya idéer till det dagliga bostadsbyggandet också. Ganska många idéer bygger på utnyttjande av kollektiva resurser både fysiskt och socialt. Något som inte bara kan vara ett behov för småhushåll. Vi fick se två projekt från Göteborg (OKIDOKI arkitekter) med en total integration mellan upplåtelseformer, hustyper. Det ekonomiska loftgångshuset kan återigen komma till heders, om det behandlas och gestaltas väl. En bra bostadslösning med bra utnyttjade vackra kvadratmetrar är viktigast. Då kan det få kosta lite mer utan att hyran ökar eller bostadsvärdet minskar. www.boverket.se/sv/bidrag--garantier/kommuner/byggande-av-bostader-for-unga/ lamna-din-ide-for-innovativt-byggande/ www.okidokiarkitekter.se/projekt/ Förebilder från Växjö: Växjö har haft ovedersägliga framgångar inom bostadsbyggandet. Vad är framgångsfaktorerna? Stort markinnehav. Hög planberedskap (för närvarande 4 000 bostäder). Måttfull prissättning på mark för hyresrätter (ca 2 500 kr./m 2 BOA) Lättexploaterad mark subventionerar mera svårexploaterad. Vi bygger inte till varje pris. Våra bostadsprojekt är måttfullt stora så att även små och medelstora byggare kan komma i fråga. Vi har många entreprenörer att välja mellan. Vi är inte rädda för särkrav i vårt eget byggande på sådant vi vet ger långsiktig hållbarhet. Att särregler, som ger långsiktiga kvaliteter, skulle fördyra är en myt. De eviga riksintressena och naturreservaten är ett hinder för en bostadsutveckling på landsbygden, som kan locka många. I Växjö vill vi göra små bostadsplaner vid några av våra tätortsnära sjöar. Det löser inte kvantitets- men kvalitetsfrågan, vilket gör att en nybyggnad i mindre tätorter inte blir en stor investeringsförlust första året. Landsbygden och småtätorterna får inte glömmas bort i bostadsbyggandet. Det är nämligen svårt att väcka liv i en samhällsservice när den väl är död. Mario Jonjic, Växjö kommun och Fredrik von Platen
VÄXJÖSAMTALET 26 NOV. 2014 MODERATER Fredrik von Platen arkitekt SAR/MSA Senior Adviser
Vår prisutvecklingskurva förskräcker! Före 1980 följde den röda kurvan i stort sett den gula
Vi i byggsektorn har slutat att bygga nya bostäder som vår befolkning har råd med.
Byggherrar Entreprenörer Konsulter Finansiärer Byggnadsarbetare Materialtillverkare Byggnadsnämnder Byggforskare och utbildare Alla som är här idag på samtalet.
Ø Vi har brister i det industriella tänkandet Ø Vi tänker i projekt i stället för i processer Ø Varje nytt hus är en prototyp Ø Avtal (typ ABT06) gynnar konflikt och ekonomisk huggsexa Ø Byggarb.platsens jobb organiserar vi inte tillräckligt bra Ø Vi har ingen internationell konkurrens(gäller alla länder) Ø Osund vertikal konkurrens i producentledet (bostadsrätterna!) Ø Markpriset och byggherrekostnaderna ökar. Ø Vi bygger för få bostäder och vi håller därmed uppe priset. Ø Vi bygger för miljonärer i stället för miljoner människor Ø Vi påbörjade ett miljonärsprogram 1995
Tack vare industriellt kundorienterat tänkande
Ett exempel: Hur tillåter vi att det se ut på en helt vanlig byggarbetsplats 2013?
Lyft presenningen! - memorera vad som ligger under
P.E Josephson CTH.
Fel som vi slipper se; men får som konsumenter betala - Men det är slöseri
Endast 47 procent av vår betalda arbetstid på bygget höjer bostadens värde P.E. Josephson Resten är rent slöseri!
Vi nämner aldrig numera i vår byggsektor: - kreditivkostnaderna är ganska låga
Ø Om priset på nybyggda bostäder sedan 1995 hade utvecklats som Kpi. Ø Då hade ett hushåll som skaffar sig en ny trea idag haft 20000 kr mer i plånboken efter skatt. Ø Vår sektor snyltar, med andra ord, på det ekonomiska utrymmet som andra näringar skapat åt Sveriges konsumenter. Ø På grund av konkurrens från alla håll måste andra näringsgrenar bli effektivare för att få något sålt. Vi i byggsektorn slipper konkurrera internationalt utan vi bygger ineffektivt och ett för litet antal bostäder till ett högt pris.
Kring 1995 händer något! 20 000 kr! BYGGSEKTORN STJÄL KÖP- KRAFT FRÅN ANDRA SEKTORER
T.ex BIM Enligt Jerker Lessing
Vår byggsektor anses inte seriös. Orkar vi läsa mer av detta? Nej, låt oss kunna bli stolta över det vi uträttar! Skärpning Gubbar & Gummor TACK