2008-11-26 1(5). Till Regionplane- och trafikkontoret Yttrande över förslag till Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen 2010 Nätverket för hyresgästernas boendetrygghet, NHB, arbetar med boendefrågor. I det ingår förutsättningar för ett gott boende, bostadsbyggande, hyror, ombyggnad, goda bostadsområden mm. NHB har deltagit i seminarierna om RUFS och vi vill härmed lämna vårt yttrande. NHB tolkar det så att en regional utvecklingsplan både bör behandla frågor som beslutas i regionen och frågor som beslutas på statligt eller annat håll. I det senare fallet blir en regional utvecklingsplan en påtryckare bland andra. Boende och bostadsbyggande statliga förutsättningar Den regionala utvecklingsplanen bör verka för långsiktiga regler för bostadsbyggande och bostadspolitik. Ett successivt förbättrat boende bör vara en grundbult för svensk politik, där dock förbättringskraven kan växla över tiden. För vår del är det några förbättringskrav som är särskilt tydliga för de närmaste decennierna. Under lång tid skedde en successiv standardförbättring i boendet och även hushåll med måttliga eller låg inkomster fick stora förbättringar. Det senaste decenniet har istället präglats av snabba kostnadsstegringar i byggande, bostadspriser och hyror. Detta har särskilt slagit mot nya hushåll och hushåll med måttliga och små inkomster. Den allmänna inkomstuppgången har ätits upp av ökade bostadskostnader, istället för att ge en högre bostadsstandard. Här finns således några grundläggande fel i den förda bostadspolitiken. Den har gynnat en spekulationsekonomi och missgynnat det vanliga boendet. Vi anser att den regionala utvecklingsplanen skall tydliggöra utvecklingstendenserna för boendet och diskutera orsaker och möjligheter att komma tillrätta med dagens enligt vår uppfattning dåliga tendenser. Några åtgärder för att komma tillrätta med problemen som bör ingå i den del av den regionala utvecklingsplanen som innehåller krav och förslag till statliga åtgärder: - Staten bör tillhandahålla ett finansieringssystem med regler, subventioner och krav för nyproduktion. Det är bra att nya bostäder subventioneras. Subventionerna måste dock jämställas mellan olika upplåtelseformer - hyresrätten är idag starkt missgynnad. Det bör dock ställas krav på priskontroll för att subventioner skall kunna erhållas. Den tro som fanns för femton år sedan att byggmark
2008-11-26 2(5) naden av sig själv skulle leda till konkurrens och effektivitet som det är i andra branscher har visat sig inte fungera. i stället har vi fått oligopol och mycket höga kostnader. Subventioner bör finnas vid nyproduktionstillfället och när större underhållsåtgärder skall göras. Däremot kan den subvention som finns i övrigt för bostadsrätt och äganderätt i form av ränteavdrag inte försvaras. - Bostadsfinansiering, subventioner och skatter måste bli ett sammanhållet system för bostadssektorn som leder till ökat bostadsbyggande och en ökad bostadsstandard och likabehandling av olika upplåtelseformer. - SBAB måste bibehållas som statlig bostadsbank med syfte att ge goda spelregler för bostadslån. Liknande krav måste staten kunna ställa på Nordea och andra. - En hyresreglering är en förutsättning för att den sektorn skall innehålla ett gott boende. Alla exempel på släppa på dessa regler har lett till stora boendeförsämringar, stor otrygghet, för stor omflyttning och social instabilitet. En god bostadspolitik måste således innehålla en hyresreglering. - En särskild hyresfråga är hyrorna i nybyggda hus. Ofta framhålls vikten av nya hyreslägenheter. Det bör dock förtydligas att det är nya hyreslägenheter med hyror som kan klaras av hushåll med måttliga inkomster som är det angelägna. Nya hyreslägenheter med mycket höga hyror har inget särskilt värde för bostadsförsörjningen. - Det finns problem i dagens hyresrätt, som blir särskilt tydliga i tillväxtregioner. Besittningsrätten behöver stärkas, bytesrätten måste bli absolut, rätten till reparationer och underhåll måste stärkas. Expropriation måste möjliggöras av hyreshus som missköts. Hyresgästen måste tillerkännas starkt inflytande över bostaden och bostadsområdet. - De allmännyttiga bostadsföretagen måste försvaras, de är nästan alltid bättre än hyresboendet i privatägda hus. Dock behöver även allmännyttan nya regler för att bli riktigt bra. Allmännyttans självkostnadsregel måste stärkas. Hyresgästernas inflytande är inte tillräckligt bra. - Nya upplåtelseformer bör diskuteras. Förslaget till ägarlägenheter måste dock starkt kritiseras. Förslaget leder till stora förvaltningsproblem, kanske inte i början när husen är nya, men så snart det blir aktuellt med större underhålls- eller förändringsåtgärder. Då innebär ägarlägenhetsförslaget att det blir svårt att fatta beslut. Vidare framför de som argumenterar för ägarlägenheter att det ger fler hyresrättslägenheter. Det är dock en usel hyresrätt. Hyresgästen i ägarlägenhet får i praktiken ingen besittningsrätt, ingen bytesrätt, ingen reparationsrätt, inget inflytande och kan inte få hyran kontrollerad. Ägarlägenheter innebär högre subventioner än andra bostäder. Vidare är erfarenheterna från Danmark att ägarlägenheter leder till ett stort antal tomma bostäder, där ägaren har köpt i ett kortsiktigt spekulationssyfte utan att varken bosätta sig i bostaden eller hyra ut den. Kooperativ hyresrätt har många fördelar. Den kan utformas så att den ger bostadsrättens inflytande och hyresrättens spekulationsfrihet. Den kan således
2008-11-26 3(5). utformas för att ge ett bra boende och därtill ha en stabiliserande inverkan på bostadssituationen. Nya former för kooperativ hyresrätt bör utvecklas, kanske med kommunalt ägande och fullständig kontroll från de boende. (Den kan därmed mer komma att likna dansk allmännytta). En ny form liknande bostadsrätten, men med priskontroll i både byggskedet och vid vidareförsäljning bör prövas. En sådan form finns i Helsingfors och har där cirka 30 % av bostäderna. Den är populär, ger ett bra boende till rimligt pris och leder till att de mer spekulativa bostadssektorerna hålls lite på plats. Bygglagen bör utformas så att det blir möjligt att reglera upplåtelseform i detaljplan. Det skulle kunna stoppa en hel del markspekulation och göra det möjligt för kommun att sörja för den fördelning av upplåtelseformer som man tid efter annan anser väsentlig. Omvandling av upplåtelseform är mycket diskuterad just nu. NHB har stor förståelse för att hyresgäster vill stärka sin boendesituation och slippa bli utsatta för hot om marknadshyror, oskäliga hyreshöjningar vid stambyten, inskränkt bytesrätt, försämrande ombyggnader mm. NHB har dock svårt att se att omvandling från hyresrätt till bostadsrätt ger några fördelar för bostadssektorn som helhet. Därför bör inrättas regelverk för vilka omvandlingar som får göras. En omvandling från hyresrätt till kooperativ hyresrätt eller till ovan föreslagna bostadsrättsliknande system med priskontroll bör vara möjlig. Däremot är det tveksamt om det skall vara möjligt att omvandla från hyresrätt till bostadsrätt, även om hyresgäster idag kan se det som en utväg ur en omöjlig situation. Om omvandling från hyresrätt till bostadsrätt blir omöjligt blir också priserna för hyreshus mycket lägre, de sätts idag utifrån priser vid omvandling, och en del av spekulationen inom fastighetssektorn skulle försvinna. Danmark har liknande regelsystem. - Stärkta statliga krav på bostadsförsörjningsplanering bör krävas för tillväxtregioner. - Statliga åtgärder för att få byggsektorn att fungera måste krävas. Eftersom byggsektorn inte på egen hand har lyckats stävja oligopol och osund prissättning, måste snart slutsatsen dras att det krävs starkare åtgärder. Det kan bland annat handla om några offentliga byggföretag som visar att det går att bygga bostäder till rimliga priser. Boende och bostadsbyggande regionala och kommunala beslut Den regionala utvecklingsplanen bör göras så att den leder till en god planberedskap. Således bör utvecklingsplanen visa var det bör planeras för nya bostäder i regionen. Den regionala utvecklingsplanen bör verka för en god kvalité på boendet. Några krav är här särskilt viktiga. Nya bostadsområden och kompletteringar måste göras så att de verkar för en god sammanhållning och goda sociala kontakter inom områden. För detta måste hus och bebyggelse hålla mänskliga skalor, ha en god utemiljö med sol, plats för barn, lek, idrott och umgänge, god kommu-
2008-11-26 4(5). nal service osv. Mycket av dagens bebyggelse tycks ha glömt bort dessa viktiga krav och istället prioriterat hög exploatering och snygga (men ömtåliga) fasader. Nya bostäder och bostadsområden måste planeras så att de blir barn- och äldrevänliga, då fungerar de för alla hushållstyper. Höghus är barnfientligt och leder till dåliga sociala kontaktnät i husen och bör därför undvikas. Planera för att motverka segregation Segregation är ett stort problem. Den regionala utvecklingsplanen bör innehålla ett program för att motverka segregation. Enligt vår uppfattning är segregation ett problem när det gäller koncentrationer av höginkomsttagare och låginkomsttagare, när det gäller koncentrationer till vissa åldrar och när det gäller koncentrationer av problem, främst arbetslöshet. Koncentrationer av invandrargrupper ser vi däremot inte som ett problem, det är naturligt att vilja bo nära släkt och vänner. Några samhällsplaneringsåtgärder som kan ha viss betydelse är att verka för god blandning av bostadsstorlekar och upplåtelseformer. Det är inte främst för att ge blandning utan för att ge goda förutsättningar att byta lokalt när levnadsförutsättningarna ändras. Men det leder i förlängningen också till mer blandade områden. En god spridning av arbetsmarkanden till regionens olika delar är en förutsättning för att minska segregation. Därigenom blir arbetsmarknaden mer synlig och lättillgänglig i alla regionens delar. Arbetsmarknaden skall vara nära boendet. En spridd arbetsplatsstruktur leder till att trycket på regionens olika bostadsdelar blir mera jämnt, med jämnare priser och jämnare tillgänglighet som följd. Detta är viktigt för att minska segregationen i regionen. Den regionala utvecklingsplanen bör därför visa hur en jämnare arbetsplatstillgång skall kunna skapas i regionen. Vidare bör planen vara tydlig på att arbetsplatsutbyggnad inte skall ske där det redan är för mycket arbetsplatser som till exempel i centrala Stockholm och närförort. En del av det goda boendet är god service och goda kommunikationer. Den regionala utvecklingsplanen bör visa en långsiktig servicestruktur både för offentlig service och för detaljhandel och fritid. Enligt media pågår en snabb omstrukturering av detaljhandeln och det finns risk för ett kommande överutbud. Man verkar tro att bilen är allmän och kommer att finnas på samma sätt i framtiden. Vi tror att det behövs en offentlig långsiktighet i den översiktliga planeringen för detaljhandeln där god lokal tillgänglighet och kollektivtrafiktillgänglighet skall vara ledstjärnor. Om regionen kan komma att växa med 30 procent och vi kan förvänta oss högre energipriser och därmed också högre kollektivtrafikandel i framtiden, så måste detta också synas i förslagen för kollektivtrafiken. Det måste med andra
2008-11-26 5(5). ord i planen finnas förslag för en utökning av kollektivtrafiken med 30 procent för befolkningsökningen och så ytterligare några tiotal procent för en ökning av kollektivtrafikandelen. Både ur rättvisesynpunkt och för att minska segregationstendenser måste kollektivtrafiken särskilt förstärkas för de delar av regionen där det idag är långt till kollektivtrafik, den har låg turtäthet eller långa restider. Slutsats Vi har ovan i våra synpunkter särskilt pekat på områden som vi anser måste behandlas och behandlas starkare än i förslaget till RUFS 2010. Vi har i några avseenden lagt lite mera precisa förslag. RUFS förslaget svårtillgängligt RUFS-förslaget är i sin nuvarande form en rätt svårtillgänglig historia. Vi har fått leta på många olika ställen för att hitta det som sägs om bostäder. Vi får också intrycket att det som sägs om bostäder inte är särskilt väl sammansmält och tycker oss nog hitta rätt mycket motsägelser och otydligheter. Vi tror att bostadsplanering är en central fråga för regionen och därför bör ges både ett sammanhållet tänkande och en sammanhållen redovisning i den färdiga planen. Vi tror också att planen skulle tjäna på att rensa bort mycket sådant som är allmänna mål vare sig det nu kallas visioner, mål, utgångspunkter eller strategier. Sådant som är allmängods behöver inte upprepas i varje produkt, däremot bör förstås sådant som är viktigt för de förslag som sedan läggs redovisas, och helst redovisas vid förslagen. Planförslaget pratar om vikten av attraktivitet, men har uppenbarligen en ganska motsägelsefull uppfattning om vad detta kan vara. Nätverket för hyresgästernas boendetrygghet, styrelsen Stockholm den 26 november 2008 Margareta Friman Scharin, ordförande