ÅRSREDOVISNING 2013 HSB Brf Byggnadslagen i Lund
ÅRSREDOVISNING HSB Brf Byggnadslagen i Lund Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2013-01-01-2013-12-31 föreningens 44:e verksamhetsår FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2013 Föreningsfrågor Styrelse 2013-01-01 -- 2013-05-02 Oscar Hjerpe ordförande Katarina Köhler v ordförande Monique Tränefors sekreterare Anne Fogelberg v sekreterare Mikael Nilsson ledamot Majid Dalirian-Sarabi ledamot Rolf Ekstrand ledamot utsedd av HSB Skåne Styrelse 2013-05-02 -- 2013-12-31 Oscar Hjerpe ordförande Sus Levin v ordförande Anne Fogelberg sekreterare Katarina Köhler ledamot Majid Dalirian-Sarabi ledamot Erika Elgstrand Wettergren ledamot Rolf Ekstrand ledamot utsedd av HSB Skåne I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Katarina Köhler, Majid Dalirian-Sarabi och Erika Elgstrand Wettergren. Stämma/Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls 2013-05-02, vari 25 röstberättigade medlemmar var representerade. Styrelsen har under året hållit 9 protokollförda sammanträden. Sida 1 / 13
Firmatecknare 2013-01-01 -- 2013-05-02 Oscar Hjerpe Katarina Köhler Monique Tränefors Anne Fogelberg Firmatecknare 2013-05-02 -- 2013-12-31 Oscar Hjerpe Sus Levin Anne Fogelberg Katarina Köhler Föreningens firma tecknas två i förening. Revisorer Av föreningen valda revisorer har varit Jan-Ove Nilsson Per-Gunnar Andersson suppleant samt revisor från BoRevision AB, vilken är utsedd av HSB Riksförbund. Representanter till fullmäktige i HSB Skåne Föreningens representanter till fullmäktige i HSB Skåne har varit Oscar Hjerpe Sus Levin suppleant Valberedning Valberedningen har under året bestått av Elisabeth Andersson sammankallande Birgit Rosell Antti Karras Petra Carlberg Antal medlemmar Föreningen hade vid årets slut 132 medlemmar varav HSB Skåne utgör en. Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. HSB Skåne innehar även ett medlemskap i föreningen. Dock skall noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare. Anställda Under året har Katarina Köhler varit boendekontakt. Sida 2 / 13
Förvaltning Föreningen har avtal med nedanstående företag Leverantör Typ Kraftringen Nät AB Elavtal Kraftringen Nät AB Uppvärmning VA-Syd Vatten Lunds Renhållningsverk Renhållning Com Hem Kabel-TV Com Hem Bredband HSB Skåne Teknisk och administrativ förvaltning HSB Skåne Underhållsplansavtal Trygg Hansa Fastighetsförsäkring (fullvärde) I föreningens fastighetsförsäkringsavtal ingår även bostadsrättstillägg för föreningens lägenheter. Bostadsrättstillägget försäkrar den boendes underhållsansvar utöver den vanliga hemförsäkringen. Verksamheten Föreningens verksamhet omfattar förvaltningen av fastigheterna Byggnadslagen 1, Norra Fäladen 3:6, Norra Fäladen 3:8 samt Norra Fäladen 3:12, vilka byggdes år 1969. Fastigheterna består av 118 radhus med adress Utsättaregränden 3-243 i Lund. Energibesiktning är utförd av Mathias Björnkvist år 2009. Brandskyddskontroll är utförd år 2010. Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande R o k Antal Yta m² 1 32 1 600 2 33 2 211 3 45 3 465 4 8 720 118 7 996 Parkeringsplatser 70 Garage 60 Under året har 6 lägenhetsöverlåtelser skett. Styrelsen har utfört stadgeenlig fastighetsbesiktning 2013-06-12. Sida 3 / 13
Ekonomi Kostnadsutveckling tkr 1 882 1 803 1 720 1 709 216 268 915 860 617 617 480 557 2013 2012 Konsumtionsavgifter består av el, uppvärmning, vatten och renhållning. Resultat, ställning och nyckeltal Belopp i tkr 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning 5 465 5 459 5 215 5 164 Rörelseresultat 116 202 214 675 Resultat efter finansiella poster -364-355 -301 266 Balansomslutning 20 564 21 134 21 763 20 715 Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/m² 662 655 632 623 Fond för yttre underhåll 4 715 4 958 5 162 4 646 Låneskuld kr/m² 1 732 1 760 1 783 1 616 Avgifter och hyror Månadsavgiften på bostadsrätter, garage och p-platser höjdes med 1% fr o m 2013-01-01. Årsavgifterna uppgick under året till i genomsnitt 662 kr/m² bostadslägenhetsyta. Diagram över årsavgifternas förändring under 5 år 700 600 500 400 300 200 100 0 601 623 632 655 662 2009 2010 2011 2012 2013 Sida 4 / 13
Väsentliga händelser under året Föreningens vicevärd har efter måga år slutat och styrelsen har arbetat med en lösning för att ersätta de tjänster han utfört. Årets underhåll Kontroll och rensning av ventilationskanaler. Målning av fönster och altanpartier. Byte av resterande plank mellan uteplatserna. Förväntad framtida utveckling Angående nästa årsredovisning Från och med räkenskapsår som påbörjas 2014 träder ny normgivning i kraft, vilken innebär att föreningen framtida år kommer att upprätta årsredovisning enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och underhåll. Detta kan medföra att framtida resultat avviker från denna årsredovisning och budget för 2014. Framtida underhåll Byte garageportar. Ny fastighetstaxering sker år 2015. Avgifter och hyror Årsavgifterna uppgår efter höjning till i genomsnitt 662 kr/m² bostadslägenhetsyta. Förslag till resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat före reservering/ianspråktagande av yttre fond -438 608,00 Årets resultat -364 465,34 Reservering till fond för yttre underhåll, enligt underhållsplan -672 000,00 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad 914 708,00 Summa till stämmans förfogande -560 365,34 Styrelsen föreslår följande disposition Balanseras i ny räkning -560 365,34 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Resultaträkningen visar hur det har gått under året, men föreningen budgeterar och anpassar sina månadsavgifter med hänsyn till det planerade underhållet. Planerat underhåll kan variera mycket år från år men genom att göra avsättningar till en underhållsfond kan man jämna ut kostnaderna över åren. Sida 5 / 13
RESULTATRÄKNING 2013-01-01 2012-01-01 Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 Nettoomsättning 1 5 465 375 5 459 428 Summa intäkter 5 465 375 5 459 428 Rörelsens kostnader Drift 2-3 602 071-3 511 959 Löpande underhåll -215 995-267 969 Underhåll enligt plan 3-914 708-860 355 Avskrivningar -616 849-616 849 Summa kostnader -5 349 623-5 257 132 Rörelseresultat 115 752 202 295 Finansiella poster Ränteintäkter 4 022 1 897 Räntekostnader -484 239-558 905 Summa finansiella poster -480 217-557 008 Resultat efter finansiella poster -364 465-354 712 Årets resultat -364 465-354 712 RESULTATFÖRÄNDRING EFTER DISPOSITION AV UNDERHÅLL Årets resultat -364 465-354 712 Reservering till fond för yttre underhåll -672 000-656 000 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll 914 708 860 355 Resultat efter disposition av underhåll -121 757-150 357 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. Reservering till fond för yttre underhåll baseras på föreningens underhållsplan. Sida 6 / 13
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 4 18 340 031 18 956 880 Summa materiella anläggningstillgångar 18 340 031 18 956 880 Finansiella anläggningstillgångar Andel i HSB Skåne 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 18 340 531 18 957 380 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och avgiftsfordringar 3 147 343 Kundfordringar 1 112 1 100 Skattekonto 8 690 8 638 Avräkningskonto HSB Skåne 1 731 338 2 092 426 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 81 399 74 518 Summa kortfristiga fordringar 1 825 686 2 177 025 Kassa och bank Bank 6 398 106 0 Summa kassa och bank 398 106 0 Summa omsättningstillgångar 2 223 792 2 177 025 SUMMA TILLGÅNGAR 20 564 322 21 134 405 Sida 7 / 13
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 7 Bundet eget kapital Insatser 801 200 801 200 Fond för yttre underhåll 4 714 797 4 957 505 Summa bundet eget kapital 5 515 997 5 758 705 Ansamlad förlust Balanserat resultat -195 901-83 896 Årets resultat -364 465-354 712 Summa ansamlad förlust -560 366-438 608 Summa eget kapital 4 955 631 5 320 097 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 8 13 852 119 14 071 465 Summa långfristiga skulder 13 852 119 14 071 465 Kortfristiga skulder Fond för inre underhåll 9 744 014 743 985 Leverantörsskulder 441 503 196 780 Skatteskulder 91 432 78 514 Övriga kortfristiga skulder 3 992 2 748 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 475 631 720 816 Summa kortfristiga skulder 1 756 572 1 742 843 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 20 564 322 21 134 405 Ställda säkerheter Pantbrev i fastighet 14 285 000 14 285 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 8 / 13
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan. En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter, samt i förekommande fall av inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. NOTER 1 Nettoomsättning 2013 2012 Hyresintäkter garage/parkering 250 210 247 488 Årsavgifter bostäder 5 289 936 5 237 575 Avsättning inre fond -91 899-91 899 Intäkter pant, överlåtelser 17 128 24 200 Övriga intäkter* 0 42 064 5 465 375 5 459 428 Övriga intäkter 2012 avser för hög kostnad fastighetsavgift år 2011. 2 Drift 2013 2012 Reparation, förbrukningsmaterial, mm 2 827 0 Snöröjning 26 217 48 742 El-avgifter 200 399 222 234 Uppvärmningsavgifter 1 293 267 1 249 840 Vatten och avlopp 187 406 146 626 Renhållning 201 168 184 199 Kabel-TV, internet 99 638 95 480 Fastighetsförsäkringspremier 50 618 48 208 Fastighetsskatt 800 070 800 070 Konferens, kursverksamhet, representation, gåvor 0 900 Kontorsmaterial, tele, porto 2 064 4 267 Advokat, kronofogdemyndigheten, inkasso 500 9 175 Sida 9 / 13
Kundförluster 0 116 Externt revisionsarvode 8 963 8 625 Förvaltningsavtal 475 465 440 880 Kostnader pant, överlåtelser 31 685 35 216 Övriga förvaltningskostnader 19 107 23 503 Övriga externa tjänster 1 875 0 Medlemsavgifter 36 400 36 400 3 437 669 3 354 481 Förtroendevalda och personalkostnader 2013 2012 Löner för anställda 37 997 91 849 Arvode styrelsen 41 800 39 804 Vicevärdslön styrelse 52 000 0 Revisionsarvode 0 4 400 Sociala avgifter 32 605 21 425 164 402 157 478 Summa drift 3 602 071 3 511 959 3 Underhåll enligt plan 2013 2012 Underhåll enligt plan 914 708 860 355 914 708 860 355 Målning 500 345:- Skiljeplank 304 613:- Garantiskötsel 109 750:- Sida 10 / 13
4 Byggnader och mark 2013-12-31 2012-12-31 Värdet utgörs av produktionskostnaden (anskaffningskostnaden). Byggnaderna är helt avskrivna år 2038 Brandförsäkringsvärde Fullvärde Värdeår enligt taxeringsbeslut 1968 Anskaffn Ack av- och Årets Typ Avskrivn Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning period 2013-12-31 Ursprunglig byggnad 17 568 120-5 419 576-467 000 R 1968-2038 11 681 544 Ursprunglig mark 1 023 000 1 023 000 Miljöhus 805 081-214 688-26 836 R 2005-2034 563 557 Markanläggningar 5 204 431-312 267-104 089 R 2010-2059 4 788 075 Fönsterbyte 1 429 000-1 429 000 0 0 Cykelgarage 378 475-75 696-18 924 R 2009-2028 283 855 Byggnader 26 408 107-7 451 227-616 849 18 340 031 Typ: R rak avskrivning, P progressiv avskrivning Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader 25 385 107 25 385 107 Anskaffningsvärde mark 1 023 000 1 023 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 26 408 107 26 408 107 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -7 451 227-6 834 378 Årets avskrivningar enligt plan -616 849-616 849 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -8 068 076-7 451 227 Utgående bokfört värde 18 340 031 18 956 880 Taxeringsvärden byggnader 45 765 000 45 765 000 Taxeringsvärden mark 74 414 000 74 414 000 120 179 000 120 179 000 Fastighetsbeteckning Byggnadslagen 1 samt Norra Fäladen 3:6, 3:8 & 3:12 5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2013-12-31 2012-12-31 Förutbetald försäkring 56 867 50 618 Förutbetald kabel-tv 24 243 23 611 Förutbetald internet 289 289 81 399 74 518 6 Bank 2013-12-31 2012-12-31 Färs & Frosta transaktionskonto 398 106 0 398 106 0 Sida 11 / 13
7 Eget kapital Inbetalda Fond yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets början 801 200 4 957 505-83 896-354 712 Disposition enl stämmobeslut -354 712 354 712 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets utförda underhåll -914 708 914 708 Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 672 000-672 000 Årets resultat -364 465 Belopp vid årets slut 801 200 4 714 797-195 901-364 465 8 Skulder till kreditinstitut 2013-12-31 2012-12-31 Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek Ränta Konv datum Typ Amortering 4,05 2016-06-30 B 57 096 5 580 934 5 638 030 3,77 2015-10-30 B 19 052 1 843 081 1 862 133 2,94 2014-12-01 B 43 800 1 416 196 1 459 996 2,59 2014-07-30 B 24 341 2 014 447 2 038 788 2,59 2014-07-30 B 12 557 1 209 961 1 222 518 2,69 2014-01-02 R 62 500 1 787 500 1 850 000 219 346 13 852 119 14 071 465 R = rörlig ränta B = bunden ränta Nästa års amortering uppgår till 219 346 Beräknad amortering inom 2-5 år uppgår till 877 384 Därefter uppgår skulden till 12 755 389 9 Fond för inre underhåll 2013-12-31 2012-12-31 Belopp vid årets ingång 743 985 713 754 Årets avsättning 91 899 91 899 Uttag under året -91 870-61 668 Utgående värde 744 014 743 985 Sida 12 / 13
ATT LÄSA EN ÅRSREDOVISNING ÅRSREDOVISNINGEN Årsredovisningen består av följande delar: förvaltningsberättelse resultaträkning balansräkning tilläggsupplysningar FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelsen ska komplettera den information som lämnas i årsredovisningens sifferdelar; balansräkningen, resultaträkningen och tilläggsupplysningarna. I förvaltningsberättelsen står viktiga uppgifter om föreningen, bl a kan man läsa vem som haft uppdrag i föreningen under året, vilka personer som är i tur att avgå och antalet protokollförda sammanträden. Därutöver får man veta antalet medlemmar i föreningen, hur många överlåtelser som skett under året och årsavgiftsnivån. Det görs även en beskrivning av fastigheten och man berättar vilket underhåll som gjorts under året och om planerat kommande underhåll. RESULTATRÄKNING Resultaträkningen visar föreningens intäkter, kostnader och hur årets resultat har räknats fram. Intäkterna består huvudsakligen av medlemmarnas årsavgifter. Föreningens största kostnader är kapitalkostnader i form av ränta på fastighetslån, avskrivning, reparations- och underhållskostnader, kostnader för fastighetsskötsel och trappstädning samt uppvärmnings-, vatten- och elkostnader. Om kostnaderna överstiger intäkterna visar resultatet underskott som kan täckas genom ianspråktagande av under tidigare år fonderade medel (fritt eget kapital). Saknas fonderade medel måste underskottet överföras till det nya verksamhetsåret (balanseras i ny räkning). AVSKRIVNINGAR Tillgångar förlorar varje år i värde på grund av ålder och förslitning. Att tillgångarna minskar i värde är en kostnad för föreningen. När man gör en resultaträkning ska man ta upp som kostnad lika stort belopp som tillgångarna minskat i värde. Fastigheterna ska avskrivas enligt en lämplig avskrivningsplan. Enligt Årsredovisningslagen (ÅRL) behöver man inte kostnadsföra större värdehöjande reparationer på en gång utan man kan istället fördela åtgärden (göra avskrivning) över dess beräknade livstid. FASTIGHETSAVGIFT Alla fastighetsägare betalar årligen en kommunal fastighetsavgift. För småhus är avgiften 7 074 kr för 2013, dock högst 0,75% av det totala taxeringsvärdet för fastigheten. För flerbostadshus är avgiften 1 210 kr per bostadslägenhet för 2013, dock högst 0,3% av taxeringsvärdet. FASTIGHETSSKATT För de föreningar som har lokaler utgår fastighetsskatt med 1% av taxeringsvärdet för lokaldelen. BALANSRÄKNING Balansräkningen består av två olika delar som ska balansera, dvs summan av den ena sidan skall vara lika stor som summan av den andra sidan. Balansräkningens ena sida är en tillgångssida och består av anläggnings- och omsättningstillgångar. Balansräkningens andra sida består av bundet och fritt eget kapital, långfristiga skulder och kortfristiga skulder. Resultatet disponeras enligt föreningsstämmans beslut. 1
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Med anläggningstillgångar menas tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. Balansposten visar bokfört värde på föreningens byggnader efter årliga avskrivningar enligt fastställd avskrivningsplan, vanligtvis rak avskrivningsplan, men även annuitetsplan kan tillämpas. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Med omsättningstillgångar menas likvida medel och andra tillgångar som i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. BUNDET EGET KAPITAL Det bundna egna kapitalet är de insatser som medlemmarna betalat in och som tillsammans med fastighetslån finansierat byggandet av föreningens hus. Fond för yttre underhåll ligger också under bundet eget kapital. FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL I stadgarna ska det framgå på vilka grunder medel ska avsättas för att säkerställa det framtida underhållet av föreningens hus. I regel görs avsättningar efter antagen underhållsplan, i äldre stadgar är det vanligt med en avsättning med minst 0,3% av byggnadskostnaden eller taxeringsvärdet. Beloppet redovisas i balansräkningen under rubriken Bundet eget kapital och det motsvaras inte av några pengar på ett bankkonto utan det visar om det egna fria kapitalet har ett under- eller överskott. FRITT EGET KAPITAL Det fria egna kapitalet består av årets vinst och summan av tidigare års vinster (dispositionsfond/balanserat resultat). FOND FÖR INRE LÄGENHETSUNDERHÅLL, INRE FOND I stadgarna finns angivet om avsättning ska göras till inre fond. Fondbeloppet enligt balansräkningen visar den sammanlagda behållningen av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Specifikation av fondens fördelning på respektive lägenhet finns på månadsavgiftsavin och hos styrelsen. Många föreningar väljer idag att inte göra nya avsättningar till fonden och därmed kommer den på sikt att avvecklas. LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder som föreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan. KORTFRISTIGA SKULDER Skulder som föreningen måste betala inom ett år. STÄLLDA PANTER Summan av de pantbrev som är ställda som säkerhet för föreningens lån. ANSVARSFÖRBINDELSER Åtagande som föreningen har och som inte ska bokföras som skuld. Kan t.ex. vara borgensförbindelser och föreningsavgäld (se förklaring nedan). FÖRENINGSAVGÄLD Föreningsavgälden utgår med 2,5 % av produktionskostnaden för föreningens hus och erläggs under en tjugoårsperiod. Ännu ej erlagd avgäld redovisas under ansvarsförbindelser. Det här systemet används inte vid nyproduktion idag och det är få föreningar som har det kvar. Ett negativt eget kapital innebär att föreningen troligen har haft för låga avgifter och därmed inte kunnat täcka sina kostnader och behöver därför höja avgifterna eller sänka sina kostnader. 2