Bostadsrättsförening Skvaltan Årsredovisning 2014 1 (20)
Kallelse till Årsstämma 2015-03-25 kl. 18.00 HSB Brf. Ljungdalas samlingslokal Dagordning 1. Föreningsstämmans öppnande 2. Val av stämmoordförande 3. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 4. Godkännande av röstlängd 5. Godkännande av dagordning 6. Val av två personer att jämte stämmoordföranden justera protokollet 7. Val av minst två rösträknare 8. Fråga om kallelse skett i behörig ordning 9. Genomgång av styrelsens årsredovisning 10. Genomgång av revisorernas berättelse 11. Beslut om fastställande av resultaträkning och balansräkning 12. Beslut i anledning av bostadsrättsföreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen 13. Beslut om ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter 14. Beslut om arvoden och principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelsens ledamöter, revisorer, valberedning och de andra förtroendevalda som valts av föreningsstämman. 15. Beslut om antal styrelseledamöter 16. Val av styrelseledamöter 17. Beslut om antalet revisorer 18. Val av revisorer 19. Beslut om antal ledamöter i valberedningen 20. Val av valberedning, en ledamot utses till valberedningens ordförande 21. Av styrelsen till föreningsstämman hänskjutna frågor och av medlemmar anmälda ärenden som angivits i kallelsen. 22. Föreningsstämmans avslutande Lätt måltid! Vi hälsar samtliga bostadsrättshavare med respektive maka/make/sambo Välkomna! Styrelsen 2 (20)
Innehåll Inbjudan årsstämma 2 Valberedningens förslag 3 Skvaltan i korthet 4 Året i korthet 5 Vår ordförande summerar 6 Vice ordförande ser framåt 7 Styrelsens mål och arbetsfördelning 8 Årsredovisning 2014 Förvaltningsberättelse 9 Förslag till resultatdisposition 13 Resultaträkning 14 Balansräkning 15 Kassaflödesanalys 16 Tilläggsupplysningar 17 Revisionsberättelse 20 Bilaga 1 Brf Skvaltans information 2014-01-28 Valberedningens förslag Valberedningen 2015-02-24 Nuvarande styrelse sitter kvar samt utökas med en ny medlem med särskild kompetens inom Internetområdet. Girma Wedajeneh har förklarat sig villig att kandidera. Valberedningen har inga förslag på ändring av nu gällande principer för arvodering av styrelseledamöter och revisorer. Margareta Reimer, Girma Wedajeneh, Alf Nilsson genom Alf Nilsson 3 (20)
Skvaltan i korthet Skvaltan är en bostadsrättsförening i Hässleholm med 54 radhus i 6 huskroppar. Våra bostäder är bra alternativ för såväl barnfamiljer som seniorboende. I vårt lugna och lummiga område finns det goda möjligheter till lek, rekreation och parkering. Föreningens mål är att vara ett hållbart boendealternativ där miljön sätts i centrum. Vårt arv från skvaltkvarnen, att vara självförsörjande av förnybar energi, är vår vision. Styrelsens mål är att genom en effektiv förvaltning med komponenthantering utifrån en förnyelse- och underhållsplan genomföra långsiktiga hållbara investeringar och underhållsåtgärder där energisparande och säkerhet prioriteras Våra fokusområden är Hög kvalitet i boendet Hög säkerhet i boendet Hög kvalitet i underhållet Effektiv kostnadsstruktur Energisparande Under de närmaste åren kommer våra byggnader genomgå en omfattande förnyelse, som kommer att skapa många nya funktioner som vinterträdgård men framför allt kunna ge ett bra boendeklimat med låga energikostnader. Vår solcellsanläggning kommer att producera den förnybara energi som föreningen använder. Genom denna uppgradering av våra bostäder har vi säkerställt ett bra hållbart boende de närmaste 50 åren. 4 (20)
Året i korthet Efter att i början av året ha lämnat HSB har styrelsen kunna genomföra ett effektivt arbete i lugn och ro. 2014 blev året då vi avslutade elrenoveringen, utökade IMD (Individuell Mätning och Debitering) med el, telefon och tvättstuga samt planerade för nästa steg i föreningens utveckling. Vårt framtidsprojekt för förnyelse av våra bostäder har jobbat intensivt för att få fram ett alternativ till traditionell renovering. Målet är ett energisnålt och bra boende de närmaste kommande 50 åren! Ett gemensamt elabonnemang för hela föreningen Ett gemensamt elabonnemang gör att bostadsrätterna slipper den fasta avgiften och får ett lägre elpris samt förbereder för egen elproduktion genom en solcellsanläggning. Länsstyrelsen har beviljat oss ett bidrag på 675 000 kr till solceller. Skvaltnet Genom vårt fibernät har vi säkerställt ett effektivt informationssystem. Våra medlemmar har nu tillgång till 100 Mb bredband, webtelefoni utan fast kostnad och mycket låga samtalskostnader. Våra medlemmar kan via vår hemsida följa sina kostnader för boendet. Här kan även bokning av tvättstugan ske. På hemsidan har vårt framtidsprojekt redovisats och här kan alla följa vårt genomförandeprojekt ecoskvaltan. Tvättstugan I tvättstugan kan medlemmarna direkt följa sin förbrukning via en skärm. Kostnaderna debiteras sedan på månadsavin tillsammans med el, telefoni, kallt och varmt vatten. Framtidsprojektet Det mesta arbetet under året har fokuserats på planeringsarbetet i framtidsprojektet. Dess ca femton specialister har arbetat hårt men ändå kunnat behålla den fria tanken för att ta fram en optimal lösning för Skvaltans förnyelse. ecoskal ger mycket låg energianvändning, ett mycket bra boendeklimat och flera nya funktioner som vinterträdgård till en mycket låg kostnad. 5 (20)
Vår ordförande summerar Nu avslutar vi en fantastisk femårsperiod för att starta upp en ny med nya mål och metoder. 2009 var uppvaknandets, planerandets och målsättningarnas år. Det var då som vi la fast inriktningen för den kommande femårsperioden. Målsättningen blev att med en moderniserad ekonomi och ett effektivt underhåll höja säkerheten och åtgärda det mest akuta utan höjd avgift. 2014 startade med ett mycket tungt arbete i att försök rädda vårt medlemskap i HSB. Tråkigt nog så hade våra påpekanden om misskött fastighetsförvaltning och vår vilja att modernisera vår ekonomi satt så djupa sår hos HSB Skåne att de inte kunde föra en positiv diskussion. De sände istället representanter till våra medlemsmöten med uppgiften att anklaga styrelsen för manipulerande av siffror, lögner och att föra medlemmarna bakom ljuset. Man bemödade sig inte ens om att kontrollera med vår styrelse eller med sin egen jurist Carl Henrik Stenmarker, som har hjälpt oss på ett förtjänstfullt sätt. Ett internmail inom HSB Skånes styrelse sändes av misstag till oss. Dess innehåll klargjorde att vi inte var värda att lägga någon tid på. Mailet blev helt avgörande för vårt beslut att lämna HSB. Det var det enda sättet som vi skulle kunna få arbetsro på och kunna arbeta effektivt med vår fastighetsförvaltning. Våra medlemmars enorma stöd i denna situation var otroligt värmande. Tack! Visst känns det tillfredställande se att HSB Skåne nu något år senare har börja jobba med både kvalitetssystem och moderna redovisningsmetoder. Mest positiv är nog ändå att ingå i Bostadsrätterna. En organisation som sätter medlemmarna före sina egna vinstintressen. Vi har under resten av året fått arbetsro och med glädje kunnat avsluta vår femårsperiod av akut underhåll och säkerhetsarbete för att genom vårt framtidsprojekt skapa förutsättningar för en ny femårsperiod av förnyelsearbete. Elrenoveringen har inte bara gett oss ett säkrare elsystem utan även höjt säkerheten avsevärt i bostäderna genom konceptet brandsäkert hem samtidig som vi har förberett oss för egen elproduktion. Vi har likaså kunnat knyta ihop säcken för flera andra delprojekt. Vårt fibernät, Skvaltnet, som är en del av Internet med officiella IP-adresser i varje bostad är på plats och upplyst av TDC. Genom Skvaltnet kan föreningen erbjuda medlemmara ett kraftfullt bredband och fast telefoni till lågt pris. Det har även gett oss möjligheter att knyta ihop och automatisera vårt system för individuell mätning och debitering, IMD. IMD-projektet avslutas med ett bokningssystem för och debitering av tvättstugan samtidigt som våra medlemmar kan följa sin användning av el, vatten, telefoni och tvättstuga på vår hemsida. Det är inte bara de rent tekniska bitarna som har fallit på plats. Vi har även kunnat avsluta projekten rent ekonomiskt. Det har varit ett stort arbete att planlägga och hålla ihop ekonomin samtidigt som det varit mycket stimulerande att tillsammans med våra medlemmar hitta lösningar för utlägg mm i samband med elrenoveringen i bostäderna. Allt tyder på att även detta år blir en ekonomisk framgång för föreningen. Vår budget håller och vi kommer att få ett lite större överskott än vad vi räknat med. Här bidrar vårt varma väder en del. Vi har under denna femårsperiod sänkt de reella boendekostnaderna samtidigt som fonden för yttre underhåll har nått 3 miljonersnivån och det balanserade resultatets nedgång har vänts till ett samlat resultat på över 1 miljon. Det högsta under föreningens 50 år. Jag måste erkänna att jag är imponerad över hur låga kostnaderna blivit för våra omfattande insatser under den gångna femårsperioden. 2014 har även varit ett år med mycket planerande för framtiden. Vårt framtidsprojekt har arbetat snabbt och effektivt. Jag ser fram emot att få leda föreningen i uppstarten av en ny femårsperiod av renovering och förnyelsearbete. Astrid Martinsson 6 (20)
Vice ordförande ser framåt Även för en bostadsrättsförening kan det vara en fördel med att vara gammal. Våra byggnader uppfördes strax före starten av miljonprogrammet, som står inför en enorm renovering. Våra myndigheter, främst energimyndigheten, söker nu kunskap om metoder för en energieffektiv renovering och är beredda att ge oss som är först ett stort stöd om vi är energismarta i vårt förnyelsearbete. Miljonprogrammet Pensionsreformen 1959 ledde till att ett betydande kapital byggdes upp i AP-fonderna. Med detta kapital i ryggen debatterade riksdagen den 7 april 1965 regeringens förslag att bygga 100 000 lägenheter per år under 10 års tid. Förslaget, miljonprogrammet, bifölls. Miljonprogrammets bostäder har byggts med samma teknik och material som våra. Programmet avslutades samtidigt som vi fick vår första energikris 1974. Före den var det ingen som direkt tänkte på energisparande. Det enorma renoveringsbehovet visar sig allt mer samtidigt som kravet på energisparande ständigt växer. Energisparande Nu 50 år senare är kraven från hela vårt samhälle stora på energisparande och på övergång till förnybara energikällor. Om våra bostäder ska kunna konkurrera med i dag nybyggda bostäder under kommande 50 år måste vi närma oss deras prestanda. Energimyndigheten håller just nu på att ta fram kraven på morgondagens bostäder. Kraven har benämningen Nära noll. Skvaltans sänkning av energi- och vattenanvändningen med över 30% resp. 40% genom ett kvalificerat underhåll, medvetna medlemmar och god ekonomisk planering har gett genklang. (Kr) 7 000 Månadsavgiften beroende av renoveringsalternativ 6 000 5 000 4 000 3 000 Större ingrepp i bostaden Lappa och laga UH-plan Satsa efter hand Energismart renovering Framtidsprojektets förslag 2015 2020 2025 2030 (År) Renoveringsmetod Skvaltan valde Framtidsprojektets förslag om förnyelse med ecoskal. I diagrammet ovan presenteras avgiftshöjningen under de kommande 15 åren för de fem olika renoveringsalternativen. Det var endast lappa och laga som gav en lägre avgiftshöjning än alternativet ecoskal. Föreningen har redan erfarenhet av att Lappa och laga blir mycket dyrt i längden. Detta är inget hållbart alternativ. Alternativet slutar med en ekonomisk kollaps. Med statliga stöd ger förnyelse genom eco- SKAL den lägsta avgiftshöjningen och de flesta plusvärdena! Genomförande Styrelsen räknar med att de 10 radhusen på Dämmevägen ska förnyas under 2015. Dessa hus kommer genom stöd från Energimyndigheten att noggrant kontrolleras vad avser klimat och energianvändning. Förnyelsen av övriga tvåplanshus kommer att ske så fort vi har underlag att våra klimat- och energimodeller håller. Går allt bra bör det klaras under 2016 17 och Skvaltevägen under 2018. Styrelsen kommer att få en arbetssam men stimulerande byggperiod under kommande år. Johnny Svenzon 7 (20)
Styrelsens mål och arbetsfördelning Mål Styrelsen ska genom en effektiv fastighetsförvaltning med komponenthantering utifrån en förnyelseoch underhållsplan, som kontinuerligt uppdateras, genomföra långsiktiga hållbara investeringar och underhållsåtgärder där energisparande och säkerhet ska prioriteras. Arbetsfördelning För tredje året i rad har vi 2014 genomfört fastighetsförvaltningen i egen regi. När vi 2011 tog beslutet var planen att under detta tredje år söka en förvaltare att lämna över uppdraget till. Underförstått var att styrelsen under den egna förvaltningen skulle skaffa sig så djupa kunskaper att man i en relation med HSB Skåne skulle kunna ställa rätta krav på dess förvaltning. Det hastiga utträdet ur HSB medförde att styrelsen beslöt att förlänga perioden med egen förvaltning i ytterligare två år. Detta beslut innebar även att vi tog bort tjänsten som vicevärd. Samarbetet inom styrelsen är avgörande för resultatet samtidigt som en inriktning av den enskilde ledamotens arbete ger effektivitet åt styrelsen. Arbets- och ansvarsfördelning mellan styrelsemedlemmarna är viktigt för ett lyckat resultat. Utöver styrelsebefattningen har styrelsen inom sig gjort följande arbetsfördelning: Astrid Martinsson (Ordförande) Representation, ledning och ekonomi Samtidigt som Astrid under året har fortsatt vårda våra relationer med våra leverantörer, grannar och framför allt med våra medlemmar genom bl.a. god information har hon hållit ihop vår verksamhet. Under året har Astrid, som deltidsanställd, skött föreningens administration. Astrid tillsammans med Bosse och Ove känner ett speciellt ansvar för våra gårdsfester mm. Johnny Svenzon (V. ordförande) Projektledning, energi och ekonomi Johnny har fått ansvar för att hålla ihop projekten från planering till genomförande och efterkontroll. Långsiktig planering och uppföljning av föreningens ekonomi är ett annat ansvarsområde som Johnny arbetar med. Han tar åt styrelsen fram prognoser, förslag till budget, bearbetar förnyelse- och underhållsplanen samt skapar underlag för uppföljning av ekonomin. Monica Birgersson (Sekreterare) Information och arkiv Monica arbetar hårt på att komma in i vår verksamhet. I rollen som sekreterare skriver hon föreningens protokoll och tar allt mer över informationshanteringen och vårt arkiv. Bo Gustavsson (Ledamot) Yttre underhåll - drift Bosse har fortsatt som föreningens gårdskarl. Han har tagit på sig ansvaret för att, allt från snöröjning till sophantering, ska fungera. Tillsammans med Ove utför han ett mycket kostnadseffektivt yttre underhållsarbete. Bosse har även fått ansvaret för allt som rör våra garage och carportar. Ove Ramnerup (Ledamot) Medlemskontakter Ove har ansvaret för kontakten med medlemmarna angående felanmälan och renovering av bostadsrätterna. Du är alltid välkommen att ställa frågor till Ove. Kan han inte svara direkt så försöker han få fram svar. Kontakta Ove om Du får problem i din lägenhet eller när Du planerar större förändringar. Oves fackkunskaper och Bosses uthållighet är ovärderliga i vårt underhållsarbete! Föreningskontoret har varit öppet Måndagar 18.00 19.00 Ove Ramnerup / Johnny Svenzon Boendefrågor och teknik Onsdagar 10.00 11.00 Astrid Martinsson Administration och ekonomi Fredag 10.00 11.00 Bo Gustavsson Garage och uthyrning 8 (20)
Förvaltningsberättelse Ordinarie stämma hölls 2014-03-27 vari 22 av 54 bostadsrätter var representerade. Föreningen hade vid årets slut 67 medlemmar. Medlemsantalet är högre än antalet bostadsrätter beroende av att flera medlemmar kan dela på en bostadsrätt. Vid stämman har dock bostadsrätten endast en röst. Under stämman behandlades ärende enligt stadgarna och styrelsen konstituerade sig 2014-04-08 enligt följande: Ordförande Vice ordförande Sekreterare Ledamot Ledamot Astrid Martinsson Johnny Svenzon Monica Birgersson Bo Gustavsson Ove Ramnerup På konstituerande styrelsemötet utsågs Astrid Martinsson, Johnny Svenzon, Bo Gustavsson och Ove Ramnerup att två i förening teckna föreningens firma. Till revisorer valdes Christer Cederblad och Lars Möller. Stämman valde Alf Nilsson (sammankallande), Margareta Reimer och Girma Wedajeneh till valberedning fram till och med stämman 2015. Styrelsen har genomfört 19 protokollförda sammanträden och kallat medlemmarna till två informationsmöten och fyra extra stämmor under året. Informationsmöte den 17 september Grillafton med Framtidsprojektet Mötet inleddes med information om våra byggnaders kondition varefter kostnaderna för olika renoveringsmetoder redovisades. Framtidsprojektet redovisade ett alternativ, ecoskal, till förnyelse av våra byggnader. Informationsmöte den 5 november Diskussion med arkitekt Zoltan Kiss om kommande exteriör. Medlemmarna tankar gav Zoltan och styrelsen mycket att tänka på. Extra stämma den 9 januari Utträde ut HSB med erforderliga stadgeändringar Stämman beslöt med mycket stor majoritet att föreningen ska utträda ur HSB. Stämman beslöt även att föreningens namn ska vara Bostadsrättsförening Skvaltan i Hässleholm och att anta styrelsens förslag till stadgeändringar. Extra stämma den 28 januari Utträde ut HSB med erforderliga stadgeändringar Stämman fastställde med 83 % majoritet tidigare beslut om utträde ur HSB, stadgeändringar samt namnändring av vår förening. Stämman antog även styrelsens förslag till byggande av ett nytt varumärke. Extra stämma den 15 oktober Beslut om genomförande av framtidsprojektets förslag om ecoskal Stämman beslöt med 81 % att ge styrelsen i uppdrag att genomföra en förnyelse av våra bostäder enligt de principer, som föreslås i framtidsprojektets folder. Medgivande för förändring av bostadsrätten har inhämtats från samtliga bostadsrättshavare. Extra stämma den 8 december Beslut om byggnation av en gemensam paviljong Mötet inleddes med luciatåg och information om budgeten för 2015, varefter extra stämman gav styrelsen i uppgift att genomföra byggnation av den gemensamma paviljongen med två tvättstugor, föreningskontor, aktivitetslokal med pentry, handikapptoalett och ev. bastu. Om det endast behövs en tvättstuga så kan det andra rummet komma att inredas som vilo- och övernattningsrum. 9 (20)
Förvaltning Under året har Astrid Martinsson och Ove Ramnerup varit anställda som administratörer. I fastighetsförvaltningen har föreningen haft stöd enligt avtal av Hässleholms Bevakningsskydd. Övriga tjänster som föreningen utnyttjar enligt avtal är Länsförsäkringar ComHem TDC E-on Mellanskånes Kraft Teletek Fastighetsförsäkring med olycksfallsförsäkring och bostadsrättstillägg för medlemmarna Kabel-TV, bredband mm Bredband Elavtal, nät Elavtal, elkraft Telefoni Inför ecoprojektet har våra byggnader mätts upp och olika areor har fastställts. Av föreningens 54 radhus är 18 stycken enplans med boarean 83 m² fördelade på 3 rum med kök och 36 stycken tvåplans med boarean 105 m² fördelade på 4 rum med kök. Den totala boarean (BOA) är 5 274 m², uppvärmd area (A temp )är 5 594 m² och byggnadsarea (BYA) 5 178 m². Under året har sju bostadsrättsöverlåtelser skett. Föreningen har 8 carportar, varav en används av föreningen, och 32 garage till uthyrning. Alla är uthyrda och en mindre kö finns. Under året har ett femårigt underhåll av akuta och säkerhetsbetingade åtgärder avslutats. Genom färdigställandet av elrenoveringen har projekt som gemensamt elabonnemang, fibernät, IMD, telefoni och informationshantering kunnat avslutas. Styrelsen har under året lagt ner ett omfattande arbete för att hitta de mest effektiva renoveringsmetoderna för våra byggnader. Medlemmarna i vårt framtidsprojekt respektive parallellprojekt har arbetat mycket effektivt med framtagning av ett alternativt förslag till förnyelse av våra bostäder. Dessa förslag ligger nu till grund för genomförande av förnyelsen av våra bostäder, ecoprojektet. Genomförande Med erfarenhet från tidigare år har föreningen inom projektet En effektivare fastighetsförvaltning genomfört fastighetsförvaltningen i egen regi på ett kostnadseffektivt sätt. Även i år har Bo Gustavsson lagt ner hela sin själ i vårt löpande underhåll. Styrelsen känner i dag en trygghet i att ha kontroll över underhållsbehoven. Under tiden som följande projekt har genomförts har styrelsen kunnat planera för framtiden: Byte av plank Detta femåriga projekt har under året avslutats. Innergården Även om projektet Återta innergården har nått ett mycket bra resultat kommer styrelsen att se det som ett kontinuerligt projekt. Elrenovering Projektet har under året avslutats. Nya stadgar Föreningen har antagit nya stadgar som är anpassade till vårt utträde ur HSB. Skvaltnet Vårt intranet Skvaltnet ger oss i dag 100 Mb bredband, mycket billig telefoni, informationsspridning genom vår hemsida, elektronisk bokning av tvättstuga och ett nytt sätt att själv sätta ihop TV-tablåer, SmartTV. 10 (20)
Kommande investeringar och underhåll Föreningen och dess byggnader kommer genom ett omfattande femårigt förnyelsearbete omdanas till ett av Hässleholms och kanske Sveriges mest moderna boende. Vid årsskiftet 2015/16 upphör ComHems tjänster. Informationssystemet Utvecklingen av TV-användningen går mycket snabbt. Föreningen kommer under 2015 genomföra informations-/utbildningskvällar för att möta ett nytt sätt att använda TV:n (SmartTV) inför att vi vid årsskiftet 2015/16 lämna dagens Com Hem-lösning som bygger på ett omodernt analogt system, ej anpassat till dagens tjänster. ecoskvaltan med ecoskal från Zoltan Framtidsprojektet och parallellprojektet övergår i genomförandeprojektet ecoprojektet. Tidsplan Projektgruppen arbetar efter styrelsens tidsplan, som är mycket snäv men anpassad till de krav som ställs av våra olika bidragsgivare. Målet är att under första halvåret 2015 påbörja byggandet av ecoskalet över Dämmevägen 13 samt byggnation av paviljongen. 2014-11-05 Start av mätningsprojektet. 2014-12-15 Ansökan byggnadslov Dämmevägen 13 2015-04-01 Upphandlingsunderlaget klart. 2015 2 kv. Upphandling 2015 3 kv Byggstart 2016 1 kv Utvärdering av mätvärden mm Justeringar Kompletterande bygglov 2016 2 kv Upphandling Rågången 2017 Slutförande av förnyelsen Rågången. Upphandling förnyelse av Skvaltevägen 2018 Slutförande förnyelse av Skvaltevägen. Avgifter och hyror Styrelsens strävan har under det genomförda femårsprojektet varit att genom god ekonomisk planering hålla ner avgifter och hyror. Vårt motto har varit sparande ger utrymme för satsningar för nya besparingar. Under 2015 går vi in i en ny fas med nya mål som starkt kommer att påverka vår ekonomi. Styrelsen har beslutat att renodla avgiften så lång det är möjligt till att endast omfatta kostnader för fastighetsförvaltning och distribution av tjänster. Kostnader, som bostadsrättshavaren direkt kan påverka, ska inte ingå. Detta innebär att bostädernas förbrukningskostnader debiteras separat. Vid årsskiftet 2014/15 skildes kostnaderna för kallt och varmt vatten från avgiften. VVC (VarmVatten- Cirkulation), som vi anser vara en distributionskostnad, ingår även i fortsättningen i avgiften. Detta ger en avgiftssänkning på 5,5 %. Avgiften höjs därefter med ca 14,3 % för att möta kostnaderna/utgifterna kring förnyelsen av våra bostäder. Denna höjning motsvarar en genomsnittslig höjning på 500 kronor. Styrelsen planerar för en motsvarande höjning årligen under de kommande fyra åren. Årsavgifterna uppgår efter förändringarna till i genomsnitt 490 kronor per kvadratmeter och år. Kostnaden för elenergi inkl. nätavgift, kallt och varmt vatten har under året varit 1,50kr/kWh, 19 kr/m³ respektive 60 kr/m³. Elavgiften beräknas kunna behållas under 2015. Vattenavgifterna höjs med 1 kr/m³ för att möta Hässleholms Vatten ABs avgiftshöjningar. 11 (20)
Ekonomi Årsavgifter och hyror 600 500 400 405 405 405 405 423 451 451 460 463 434 438 515 490 300 200 100 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Årsavgift per m 2 bostadsyta under de senaste 9 åren samt enligt beslut för 2015 (gröna staplar). Fr.o.m. 2015 innehåller årsavgiften endast kostnader för förvaltning och distribution av tjänster enligt de lägre staplarna för 2013 till 2015. Justering har gjort på grund av nya boareor. Flerårsöversikt 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning, sek 2 848 222 2 546 236 2 493 961 2 444 912 2 283 467 Rörelseresultat, sek 385 623 449 011 369 319 435 329-513 984 Resultat efter finansiella poster, sek 225 688 355 540 338 737 420 818-519 371 Balansomslutning, sek 11 237 309 9 075 345 8 278 299 5 145 188 5 004 461 Fond för yttre underhåll, sek 2 928 767 2 829 569 2 665 074 2 560 045 2 721 038 Bankskuld, kr/m 2 1 024 686 511 165 179 Värme, kwh/a temp * 92 114 126 129 155 Vatten, m 3 /lgh 75 83 106 119 123 * A temp = uppvärmd yta, m 2 (Boverkets referensvärde för liknande fastigheter är 122-149 kwh/a temp ). Justeringar har gjorts efter uppmätning av våra byggnaders olika ytor. Fördelning av kostnader 1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 2010 2011 2012 2013 2014 Driftkostnader Löpande underhåll Underhåll enl plan Avskrivingar Utrangering Driftkostnaderna består till största delen av kostnader för konsumtion och fastighetsförvaltning. 12 (20)
Konsumtionskostnader 600000 500000 400000 300000 200000 100000 Fjärrvärme Vatten Renhållning Kommunikation El Försäkring 1,4 0 Fjärrvärmekostnadernas utveckling i % 2010 2011 2012 2013 2014 1,2 1 28 % 0,8 0,6 0,4 0,2 Gapet 2014 motsvarar 265 000 kr / år Detta motsvarar 11,2 % avgiftshöjning 1-plan avgiftshöjning 4 300 kr/år 2-plan avgiftshöjning 5 300 kr/år 39 % Pris Kostn Förb Energikostnader 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1200000 Utgående balanserat resultat 1000000 800000 600000 400000 200000 Förslag till resultatdisposition 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Föreningens ekonomiska ställning samt resultat för verksamhetsåret framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat 922 296 Årets resultat inklusive fondförändringar enligt sidan 14 126 490 Utgående balanserat resultat 1 048 786 Styrelsen föreslår att årets vinst överförs i ny räkning. 13 (20)
Resultaträkning Jan-dec Jan-dec SEK Not 2014 2013 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 2 848 222 2 546 236 Summa intäkter 2 848 222 2 546 236 Rörelsekostnader Driftkostnader 2-1 767 566-1 485 994 Löpande underhåll -90 397-122 687 Underhåll enligt plan 3-133 802-68 505 Avskrivningar -470 833-420 039 Summa kostnader -2 462 598-2 097 225 Rörelseresultat (före reglering av fond för yttre underhåll, se nedan) 385 623 449 011 Finansiella poster Ränteintäkter 718 1 205 Räntekostnader mm -160 653-94 676 Summa finansiella poster -159 935-93 471 Resultat efter finansiella poster 225 688 355 540 Inkomstskatt 0 0 Årets resultat 225 688 355 540 Resultat efter disposition av underhåll Årets resultat 225 688 355 540 Reservering till fond för yttre underhåll -233 000-233 000 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll 133 802 68 505 Resultat efter disposition av underhåll 126 490 191 045 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnader för planerat underhåll. Reservering till fond för yttre underhåll baseras på föreningens förnyelse- och underhållsplan. 14 (20)
Balansräkning SEK Not 2014-12-31 2013-12-31 Tillgångar Pågående arbeten, fastigheter 4 542 925 1 062 318 Byggnader och mark 5 9 005 129 7 428 977 Maskiner och inventarier 6 19 098 31 196 Lån i samband med elrenovering 7 836 748 0 Andelar i HSB Skåne 0 500 Summa anläggningstillgångar 10 403 900 8 522 991 Hyres- och avgiftsfordringar 119 038 127 328 Skattefordran 18 578 14 747 Bankkonto 507 538 330 720 Lån i samband med elrenovering 7 97 200 66 068 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 91 055 13 491 Summa omsättningstillgångar 833 409 552 354 Summa tillgångar 11 237 309 9 075 345 Eget kapital och skulder 9 Bundet eget kapital Insatser 432 200 432 200 Fond för yttre underhåll 2 928 767 2 829 569 Fritt eget kapital Balanserade resultat 922 296 665 954 Årets resultat 225 688 355 540 Summa eget kapital 4 508 951 4 283 263 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 10 5 400 000 3 618 750 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 105 179 367 682 Övriga kortfristiga skulder 53 129 43 977 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11 851 339 346 952 Fond för inre underhåll 12 318 711 414 721 Summa skulder 6 728 358 4 792 082 Summa eget kapital och skulder 11 237 309 9 075 345 Ställda säkerheter Pantbrev i fastighet 5 830 000 4 830 000 Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser inga inga 15 (20)
Kassaflödesanalys Jan-dec Jan-dec SEK Not 2014 2013 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 385 623 449 011 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 470 833 420 039 Erhållen ränta m.m. 718 1 205 Erlagd ränta -160 653-94 676 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring 696 522 775 579 av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning (+) / Ökning (-) av fordringar -73 105 430 686 Minskning (-) / Ökning (+) av leverantörsskulder -262 503-35 566 Minskning (-) / Ökning (+) av kortfristiga skulder 417 531-447 929 Kassaflöde från den löpande verksamheten 778 444 722 770 Investeringsverksamheten Förvärv av byggnader och mark 4, 5-1 010 495-1 265 332 Förvärv av maskiner och inventarier 6-1 295-8 136 Förvärv av pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 4-503 705-875 342 Ny utlåning för elrenovering 7-867 880-66 068 Återbetalning av finansiella andelar 500 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 382 874-2 214 878 Finansieringsverksamheten Upptagna långfristiga lån 10 3 500 000 1 000 000 Amortering långfristiga lån 10-1 718 750-75 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 781 250 925 000 Förändringar av likvida medel 176 819-567 108 Likvida medel vi årets början 330 720 897 828 Likvida medel vid årets slut 507 539 330 720 16 (20)
Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har för första gången upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Övergången till K3 har inte föranlett några ändrade redovisningsprinciper. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker stadgeenligt utifrån föreningens förnyelse- och underhållsplan. En bostadsrättsförening inkomstbeskattas normalt inte. Enligt en dom i Högsta förvaltningsdomstolen är bostadsrättsföreningens ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Kapitalintäkter och andra inkomster som inte hänförs till fastigheten beskattas. Efter avräkning för eventuella underskott sker beskattning med 22 %. Noter 1. Nettoomsättning Redovisade intäkter fördelade sig på följande sätt Jan-dec Jan-dec SEK 2014 2013 Månadsavgift bostadsrätter 2 443 459 2 424 768 Avsättning till inre fond -82 211-78 600 Hyresintäkter garage/carport 157 823 156 300 Intäkter, panter och överlåtelser 6 440 3 555 IMD 268 108 38 063 Övriga intäkter 54 603 2 150 Summa 2 848 222 2 546 236 3. Underhåll enligt plan Redovisade kostnader för underhåll enligt förnyelseoch underhållsplanen fördelar sig enligt följande Jan-dec Jan-dec SEK 2014 2013 Bostäder 110 945 60 000 Gemensamt 3 797 8 505 Markytor, hårdgjorda 19 060 0 Summa 133 802 68 505 4 Pågående arbeten, fastigheter ecoprojektet, projektet för förnyelse av föreningens byggnader. SEK 2014-12-31 2013-12-31 Elrenovering 0 812 693 Fibernät 0 210 405 ecoprojektet 542 925 39 220 Summa 542 925 1 062 318 2. Driftkostnader Driftkostnaderna fördelade sig enligt följande. Jan-dec Jan-dec SEK 2014 2013 El-energi 218 855 78 704 Fjärrvärme 432 864 508 356 Vatten och avlopp 115 235 126 990 Renhållning 52 546 51 866 Bevakning 30 000 20 265 Informationsteknik 168 314 49 069 Fastighetsförsäkringspremier 42 305 48 171 Fastighetsskatt/ -avgift 141 075 138 240 Förvaltning teknik 14 871 28 089 Förvaltning administration 40 723 33 014 Övriga förvaltningskostnader 33 677 28 006 Bankkostnader 3 212 1 444 Övriga främmande tjänster 46 700 45 447 Medlemsavgifter 5 700 17 200 1 346 077 1 174 861 Förtroendevalda och personal Löner för anställda 185 700 96 000 Övriga löner 308 880 231 270 Arvode styrelsen 2014 52 500 36 500 Arvode förtroendevalda 4 400 17 000 Övriga ersättningar och förmåner 518 11 326 Pensionskostnader 450 450 Sociala avgifter 92 140 60 671 Utbildning 0 4 504 644 588 457 721 Avgår förnyelse/underhåll enligt plan, inkl. sociala avgifter -223 099-146 588 Summa 1 767 566 1 485 994 Medelantal anställda 3 3 Varav kvinnor 1 1 Varav män 2 2 17 (20)
5 Byggnader och mark Fastighetsbeteckning: Skvaltan 1 Värdet utgörs av produktionskostnaden (anskaffningskostnaden). Ursprungliga byggnaderna blir helt avskrivna 2014. Värdeår enligt taxeringsbeslut är 1963. Byggnaderna är brandförsäkrade till fullvärde. Taxeringsvärde är för 2014 (2013) för mark 6 318 000 (6 318 000) kronor och för byggnader 12 492 000 (12 114 000) kronor. Typ: R = rak avskrivning Anskaffnings- Ingående ack Årets Typ Avskrivnings- Bokfört SEK Värde avskrivning avskrivning period värde Ursprunglig byggnad 3 214 000-3 104 625-109 375 R 1963-2014 0 Utrangering elanläggning -163 335 163 335 Ursprunglig mark 131 700 131 700 Standardförbättring 8 300 608-1 235 116-281 365 R * 6 784 127 Garage 2 599 466-443 464-66 700 R ** 2 089 302 Totalt 14 082 439-4 619 870-457 440 9 005 129 * Avskrivningstid: Skvaltnet, fönster och lekplats 20 år, termostater, ventiler och fjärrvärmecentral 25 år, skärmplank, kulvertar och elanläggning 50 år ** Avskrivningstider: Carportar 20 år, garage 50 år Ackumulerade anskaffningsvärden SEK 2014-12-31 2013-12-31 Anskaffningsvärde byggnader 12 080 482 10 815 150 Anskaffningsvärde mark 131 700 131 700 Utrangeringar -163 335 0 Årets investeringar 2 033 592 1 265 332 14 082 439 12 212 182 Ackumulerade avskrivningar enligt plan SEK 2014-12-31 2013-12-31 Ingående avskrivningar -4 783 205-4 376 128 Utrangeringar 163 335 0 Årets avskrivning enl. plan -457 440-407 078-5 077 310-4 783 206 Utgående bokfört värde 9 005 129 7 428 977 6. Maskiner och inventarier Värdet utgörs av anskaffningskostnaden. Typ: R = rak avskrivning Anskaffnings- Ingående ack Årets Typ Avskrivnings- Bokfört SEK Värde avskrivning avskrivning period värde Bilsläp 9 000-9 000 0 R 2004-2006 0 Traktor med gräsklipp och snöskär 26 500-15 900-5 300 R 2011-2015 5 300 Datautrustning 6 024-4 016-2 008 R 2012-2014 0 Trädgårdsmaskiner 20 131-8 052-4 026 R 2012-2016 8 053 Slagborrmaskin 5 994-1 199-1 199 R 2013-2017 3 596 Kylskåp 2 142-428 -428 R 2013-2017 1 285 Varmluftspistol 1 295 0-432 R 2014 2016 863 Maskiner och inventarier 71 086-38 595-13 393 19 098 Ackumulerade anskaffningsvärde SEK 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde 69 791 61 655 Årets anskaffning 1 295 8 136 71 086 69 791 Ackumulerade avskrivningar enligt plan SEK 2014-12-31 2013-12-31 Ingående avskrivningar -38 595-25 634 Årets avskrivning -13 393-12 961-51 988-38 595 Utgående bokfört värde 19 098 31 196 18 (20)
9. Eget kapital Inbetalda Fond yttre Balanserat Årets SEK insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets början 432 200 2 829 569 665 954 355 540 Disposition enligt stämmobeslut 355 540-355 540 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll, årets -133 802 133 802 Reservering till fond för yttre underhåll enl. plan 233 000-233 000 Årets resultat 225 688 Belopp vid årets slut 432 200 2 928 767 922 296 225 688 7. Fordran el-utlägg Utlägg för bostadsrätten vid elrenovering SEK 2014-12-31 2013-12-31 Lån elrenovering, kort del 97 200 66 068 Lån elrenovering, lång del 836 748 Summa 933 946 66 068 8. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kostnader för nästa år som vi har betalt under året och intäkter som tillhör detta år men inte har kommit in. SEK 2014-12-31 2013-12-31 Kundfordran 545 945 Försäkring 54 207 0 Kabel-TV 12 678 12 546 Internet 23 625 0 Summa 91 055 13 491 10. Skulder till kreditinstitut Rörliga lån med 3 månaders räntebindningstid. SEK 2014-12-31 2013-12-31 SE Sparbanken Banken Bolån 1826 0 718 750 Sparbanken Skåne 5 400 000 2 900 000 Summa 5 400 000 3 618 750 11. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Kostnader för detta år som vi ännu ej har betalt och intäkter tillhörande nästa år som redan har betalts. SEK 2014-12-31 2013-12-31 El 23 571 43 339 Vatten, värme, renhållning 74 136 67 284 Förutbet månadsavg/hyror 190 091 191 048 Arvode förtroendevalda 3 500 3 500 Ber kostn extern revision 10 000 10 000 Sociala avgifter 1 100 1 100 Statliga bidrag 400 000 0 Övrigt 25 000 21 694 Upparbetat ecoprojektet 111 125 0 Ränta 12 816 8 987 Summa 851 339 346 952 12. Fond för inre underhåll SEK 2014-12-31 2013-12-31 Belopp vid årets början 414 721 425 839 Årets avsättningar 82 211 78 800 Uttag under året -176 786-89 718 Utgående värde 318 711 414 721 Hässleholm 2015-02-26 Astrid Martinsson Monica Birgersson Bo Gustavsson Ordförande Ove Ramnerup Johnny Svenzon Revisorpåteckning Vår revisionsberättelse har avgivits 2015-02-27 Christer Cederblad Auktoriserad revisor FAR Lars Möller Föreningsvald revisor 19 (20)
Mars 2015 K R I S T I A N S T A D M A L M Ö Revisionsberättelse Till föreningsstämman i Bostadsrättsförening Skvaltan i Hässleholm, org.nr. 737000-1161 Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Bostadsrättsförening Skvaltan i Hässleholm för år 2014. Föreningens årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 9-19. Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Granskningen har utförts enligt god revisionssed. För den auktoriserade revisorn innebär detta att han eller hon utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att den auktoriserade revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Bostadsrättsförening Skvaltan i Hässleholm för år 2014. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Malmö den 27 februari 2015 Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat för Christer Cederblad Auktoriserad revisor FAR Lars Möller Föreningsvald revisor Bostadsrättsförening Skvaltan i Hässleholm Rågången 10, Bostadsrättsförening 281 40 Hässleholm Skvaltan i Hässleholm, Org. Nr. 737000-1161 20 (20)