Bostads AB Pose don Årsredovisning 1998 5
1998 i korthet 5 Affärsidé 5 VD har ordet 6 Hyresgästen 8 Bostaden 11 Finans 14 Ekonomi 20 Personal och organisation 22 Förvaltningsberättelse 24 Femårsöversikt 27 Resultaträkning 28 Balansräkning 29 Kassaflödesanalys 31 Noter 32 Revisionsberättelse 44 Fastighetsbestånd 45 Sålda fastigheter 1998 52 Lägenhetsfördelning och bostadshyror 53 Styrelse, Revisorer, Affärsledning 54 Adresser 55
4
1998 i korthet Under året såldes 3 805 lägenheter till GE Capital. Försäljningen skapar utrymme för ökade underhålls insatser i kvarvarande fastighetsbestånd. Resultat efter finansnetto blev 67,6 Mkr (195,8 Mkr). Bolagets synliga soliditet uppgick till 27,9 % (23,8 %). Erhållna räntebidrag har under året reducerats med 105,8 Mkr, till 124,6 Mkr (230,4 Mkr). Obligationslånet Framtiden Bostadsfinansiering Nr 1 AB, lanserades mot slutet av året och fick betyget AAA av Standard & Poor's. Bostads AB Poseidons andel uppgår till 830 Mkr. Vakansgraden var den 31 december 1998 1,9 % (3,9 %) för lägenheter och 7,1 % (8,7 %) för lokaler. Bruttoinvesteringar i fastigheter var 263 Mkr (341 Mkr). 331 (716) lägenheter färdigställdes efter ombyggnad. Antalet anställda har under året minskat till 288 (354). Affärsidé Bostads AB Poseidons affärsidé är att vara det bästa personliga bostadsalternativet som möter göteborgarnas krav på ett föränderligt och varierande hyresrättsboende. Detta betyder att Bostads AB Poseidon ska: Erbjuda attraktiva och prisvärda bostäder. Ha ett brett utbud av bostäder. Ge de boende ett långtgående inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning. Ta sin del av det sociala ansvaret. Ha en god ekonomi. Genom verksamheten stärka Göteborgs utveckling. 55
Bostadsområden där människor trivs och kan utvecklas Villkoren för de kommunala bostadsföretagen i Göteborg har förändrats radikalt under senare år. Vi lever i en tid av ständiga förändringar och klarar man inte att anpassa sig till detta förhållande lever man farligt. De ekonomiska villkoren har ändrats genom att räntebidragen försvinner successivt och inom något år är hyresintäkterna de enda pengar vi har att driva verksamhet med. I Göteborg har dessutom den kommunala borgen avvecklats vilket ställer mycket stora krav på en effektiv finanshantering med minsta möjliga riskexponering, en långsiktigt stabil ekonomi och en god räntabilitet. Bostads AB Poseidon har ända sedan 1996 arbetat målmedvetet för att möta dessa förändringar och för att skapa en organisation som klarar fortsatta förändringar. Vi gav oss själva fyra år för detta mycket omfattande arbete och vi kan nu konstatera att vi hittills, när halva tiden gått, har lyckats mycket väl och att vägen nu är utstakad för de återstående två åren. Redan nu har vi nått målsättningarna avseende soliditet, eget kapital och en långsiktigt stabil ekonomi. Denna ekonomiska styrka innebar för 1998 att vi kunde avstå från hyreshöjningar. Det talas ofta om att vi i Göteborg har landets högsta hyror, men då måste man också ta hänsyn till att vi här har ett yngre bostadsbestånd än i de andra två storstadsregionerna och vi har dessutom en hög standard på våra fastigheter, generellt sett. Det är dock viktigt att vi på sikt får hyresnivåer som är anpassade till den aktuella marknadssituationen. Med rätt hyror kan vi skapa stabilitet i områden med stor omflyttning. Det ger 6
den långsiktighet som vårt bolag och våra hyresgäster behöver. Under 1998 genomfördes en stor fastighetsförsäljning. Motivet för att sälja de 3 805 lägenheterna i områden runt om i Göteborg var att få nytt kapital till nödvändigt underhållsarbete. Den reavinst som affären resulterade i avsattes omedelbart och under de närmaste två åren kommer samtliga återstående fastigheter att genomgå nödvändiga upprustningar. Arbetet omfattar såväl interiörer som exteriörer. När detta arbete är slutfört är fastigheterna i så gott skick att de under lång tid framöver enbart kommer att kräva ett löpande underhåll. Omställningen till att bli ett renodlat bostadsförvaltande företag med god beställarkompetens har lyckats mycket väl. Vi har nu en väl fungerande, flexibel och starkt decentraliserad organisation. Besluten fattas nära hyresgästerna och i samråd med dessa. Ett gott exempel på detta är våra duktiga trädgårdsarbetare som numera, i allt högre grad, tillsammans med hyresgästerna skapar gröna oaser av våra gårdar. Husvärdarna är också väl etablerade i bostadsområdena och står för mycket av kontinuiteten och den nödvändiga tryggheten. En god måttstock på detta är ett stigande driftnetto. Miljöarbetet har också sin tyngdpunkt i den dagliga verksamheten i bostadsområdena liksom energiarbetet och driftoptimeringen. I många områden drivs dessutom dessa frågor tillsammans med hyresgästerna inom ramen för vårt arbete med utveckling av lokal demokrati och självförvaltning. Vår strategiska satsning på att öka mervärdet genom medverkan och möjligheter till självförvaltning har inneburit att över 300 hyresgäster i ca 17 bostadsområden idag är aktiva på något sätt. Engagemanget är mycket stort och intresset för att ta över ansvaret för områdets budget, gårdens skötsel etc. är imponerande. Detta mycket omfattande utvecklingsarbete, som inleddes för snart två år sedan, ger nu resultat i form av minskad förstörelse, minskad omflyttning och ökad gemenskap. Hyresgästerna kan själva, med stöd av Poseidon, skapa mötesplatser, utforma gårdsmiljöer, starta vuxenvandringar och mycket, mycket mer som både på kort och lång sikt stärker områdets ekonomi, till glädje för alla parter. I stadsdelen Lövgärdet har extra resurser satsats för att lyfta stadsdelen. Sex av de ursprungliga tolv höghusen är rivna, vilket är landets största rivning under senare år, omfattande markarbeten görs för att skapa en grön och vänlig miljö och husen rustas upp både invändigt och utvändigt. Självförvaltningsgrupper är i full gång och i nästan hela området har hyresgästerna på eget initiativ byggt nya, snygga staket runt sina uteplatser. Här har hyresgästerna själva, eller i samarbete med Poseidons personal, planerat och utfört arbetet. Poseidon har ställt upp med material och annan hjälp i den mån det har behövts. Mitt i området, på en av höghusgrunderna, står nu ett aktivitetshus, Eklövet, till hyresgästernas förfogande. Huset har en mycket speciell och vacker arkitektur och fylls nu med aktiviteter som hyresgästerna själva initierat och driver. Redan innan allt arbete är avslutat kan vi konstatera att antalet tomma lägenheter i Lövgärdet nu sjunker med ett förhållandevis högt tempo. Vi har hittills klarat de förändringar omvärlden, hyresgästerna och våra ägare kräver av oss och vi står finansiellt och organisatoriskt väl rustade att klara nya förändringar. Men eftersom vi hela tiden vill spänna bågen ytterligare satsar vi nu inför nästa år på ett omfattande kompetensutvecklingsprogram som på något sätt kommer att omfatta hela personalen. Huvudlinjer i programmet är att befästa den lärande organisationen och skapa en organisation som ser förändringar och ett processorienterat arbetssätt som en möjlighet att möta de förväntningar omvärlden, ägarna och framförallt hyresgästerna med all rätt har på Poseidon. Göran Wendel 7
Hyresgästen Hyresgästen och marknaden En stor del av det marknadsinriktade arbetet har under det gångna året fokuserat extra mycket på att minska vakanser och avflyttning. Naturligtvis har det påverkat vakansgraden positivt i de geografiska områden där vi arbetar, för närvarande fem stycken. Vi har som målsättning att under nästa år sänka vakansgraden ytterligare, därför ska det marknadsinriktade arbetssättet vi nu slagit in på utvecklas vidare. Enligt våra mätningar är Poseidon med 22 663 lägenheter (febr 99) och med ca 10 % marknadsandel det mest kända bostadsbolaget i Göteborgsregionen. Genom omfattande strukturförändringar av fastighetsbeståndet, framförallt genom försäljning av fastigheter och stora ombyggnads- och underhålls åtgärder, kommer det nu också vara möjligt att ytterligare förbättra bolagets image. Göteborgsområdet har under det senaste året präglats av hög efterfrågan på bostäder. Poseidon verkar på fem geografiskt indelade marknadsområden. Dessa fem områden är Angered/Lövgärdet med 2 000 lägenheter, Kortedala med 2 300 lägenheter, området mellan Gamlestaden-Kallebäck och Sandarna med 8 500 lägenheter, Frölunda/Högsbo med 4 300 lägenheter samt Hisingen med 5 600 lägenheter. Vakanser finns till största delen i Angered/Lövgärdet samt runt Sommarvädersgatan på Hisingen. Här handlar det om att öka marknadsandelarna eftersom konkurrerande företag också har vakanser inom området. I de övriga områdena är efterfrågan större än utbudet eller i balans med utbudet. Kampanjer såsom 2525-kampanjen har riktats mot svåruthyrda lägenheter med upprustningsbehov. 2525-kampanjen gav gott resultat och 240 lägenheter kunde hyras ut till studerande som därmed fick hyra lägenheter med fast hyra på 2 525 kronor per månad oavsett storlek på lägenheten. 8
Det har visat sig att marknadsföring, satsningar på omstruktureringar av fastighetsbestånd och upprustning av fastigheter till en bra teknisk standard inte räcker för att åstadkomma ett framgångsrikt bostadsföretag. Dessa satsningar måste kompletteras med s k mjuka frågor för att ge hyresgästen mervärde i boendet. Vakansgraden har under 1998 minskat till 1,9 % (3,9) vilket vi tar som ett mått på att gjorda satsningar har varit riktiga och att ytterligare förbättringar kan ske under 1999. Mervärde i boendet Under 1998 började vi alltmer att arbeta för att skapa ytterligare mervärde för hyresgästerna. Egentligen började det arbetet redan med satsningen på lokal demokrati och självförvaltning, men ambitionen under 1998 har varit att nå ut till fler hyresgäster än de redan engagerade. För att klara det måste vi ordna fram möjligheter till gemenskap och engagemang på många olika plan. Meningen med denna satsning på mjuka värden har bland annat varit att skapa trygga bostadsområden och ge hyresgästerna möjlighet att lära känna varandra genom att etablera projekt som det känns naturligt att engagera sig i. Eklövet I Lövgärdet har det hänt väldigt mycket under det gångna året, inte bara utseendemässigt utan även när det gäller hyresgästernas möjligheter till gemenskap. Den 11 december invigdes Eklövet, Lövgärdets egna aktivitetshus. Hyresgästerna ska själva forma aktiviteterna. I huset finns bland annat ett café och en samlingslokal med storbildsprojektor, som gör det möjligt för många hyresgäster att till exempel se en fotbollsmatch tillsammans. Där finns också grupprum, biljardrum och vävstuga. Idéer finns till flera andra verksamheter som kommer att förverkligas i Eklövet under 1999. www.kvarteret.nu För att öka möjligheterna till kommunikation hyresgäster emellan, men också mellan oss och hyresgästerna, satsade vi på att bygga upp ett virtuellt Intranät för våra boende, www.kvarteret.nu. Hyresgästerna ska exempelvis kunna få information om skolan i det egna området eller beställa varor från en närliggande och välsorterad butik, kommunicera med oss eller med varandra. Poseidons egen datastuga, i Kaverös, invigdes den 2 november och den är tillgänglig för samtliga hyresgäster som vill pröva sina färdigheter när det gäller datorer och testa möjligheterna med www.kvarteret.nu. Genom ett samarbetsprojekt med Telia kunde vi erbjuda hyresgästerna i några av våra områden ett ADSLabonnemang (modem med extra hög hastighet) till starkt reducerat pris under projekttiden, samt fri uppkoppling till Internet och det egna Intranätet. Vi utbildade också, i ett samarbete med Länsarbetsnämnden och Eductus, 12 stycken PC-coacher som ska entusiasmera våra hyresgäster till att använda ny teknik och som även hjälper dem med att installera de modem som behövs för anslutning till Intranätet. Det arbetet kommer att fortgå en bit in på 1999. Därefter skall projektet utvärderas. Faller utvärderingen väl ut är det meningen att det förmånliga erbjudandet sedan ska kunna anpassas så att det kan erbjudas hyresgästerna i alla våra områden. Kollo - en satsning för barnen Många barn blir kvar i stan under sommarlovet och den gamla kära kollotraditionen håller på att försvinna i takt med att de kommunala nedskärningarna ökar. I Backa etablerade vi ett samarbete med stadsdelsförvaltningen och det resulterade i att barnen i Backa kunde åka på kollo i fem dagar på Källö- Knippla. Vi stod för kost och logi och stadsdelsförvaltningen ansvarade för att det fanns fritidsledare. Priset för fem dagar, med transporter, fyra mål mat om dagen, logi och massor av aktiviteter uppgick till 400 kronor per barn, med viss rabatt för syskon. Kollot var en uppskattad satsning som vi planerar att utveckla så att det kan gälla fler barn i fler områden sommaren 1999. Påverka den egna hyran Vi tror på delaktighet och engagemang i alla former. Inte minst när det gäller den egna bostaden. Därför inledde Poseidon diskussioner med Hyresgästföre- 99
ningen om hur hyresgästerna själva kan påverka sin hyra genom att ta ett större ansvar för det inre lägenhetsunderhållet. Vi skulle exempelvis kunna tillämpa ett fondsystem eller rena hyresnedsättningar. Riktigt hur avtalet ska se ut är inte klart i dag men för att vi ska nå fram till bästa möjliga överenskommelse startar ett pilotprojekt i något av våra områden under 1999. Fakta För hyresgästerna har 1998 inneburit en satsning på mjuka värden, vi har inriktat oss på att skapa trygga bostadsområden där hyresgästerna har möjlighet att på ett naturligt sätt lära känna varandra. Lövgärdet fick ett eget aktivitetshus, hyresgästerna i ett par av våra områden har testat ett försöksintranät, flera hundra av våra boende är nu engagerade i självförvaltning och lokal demokrati och för barnen; kollo på Källö-Knippla, en succé som vi ska satsa ytterligare kraft på sommaren 1999. Lokal demokrati skapar engagemang Drygt ett 25-tal självförvaltningsavtal inom ramen för lokal demokrati blev klara under 1998. Sammanlagt är flera hundra av våra hyresgäster engagerade. Många av avtalen handlar om att spara el och minska vattenförbrukningen men det finns också avtal som reglerar trappstädning, trapphus- och tvättstugevärdar. Trädgårdsskötsel är många intresserade av, varför det finns en hel del avtal som reglerar även detta. I det lokala avtal som skrivs mellan hyresgästerna och Poseidon klargörs också vilken typ av kompensation som ska ges från vår sida. Hyresnedsättning eller ekonomisk stöd till kvarteret, till exempel för upprustning av gård eller lekplats, det varierar. Det viktigaste för oss är att hyresgästerna enas om vilken typ av avtal de vill ha med oss. I Våra Kvarter ett sätt att kommunicera Poseidons kundtidning, I Våra Kvarter, går till alla hyresgäster och fortsätter att vara uppskattad läsning. Det visar en enkät som gjordes under året. För oss som hyresvärd är det viktigt att vi hela tiden har kommunikation med våra boende. Eftersom vi har 22 663 lägenheter (febr 99) kan den kommunikationen bli en omständlig process men genom I Våra Kvarter förenklas den på ett trevligt sätt. 10
Bostaden 1998 den stora upprustningens år Bostads AB Poseidon äger och förvaltar 23 948 lägenheter i 388 fastigheter (dec 98), efter försäljningen, hösten 1998, av 3 805 lägenheter till GE Capital. I fastigheterna ingår också lokaler. Det sammanlagda bokförda värdet av fastigheterna uppgår till 8 Mdr. Poseidon har stora bostadsområden från 60- och 70- talet, framförallt i de västra och norra stadsdelarna. Stor del av dessa fastigheter är idag ombyggda eller upprustade och har därför ökat i attraktivitet. I halvcentrala lägen, finns en annan grupp av Poseidons fastigheter, vi talar nu om områden som förr betraktades som ytterområden. Ofta är dessa fastigheter byggda på 40- och 50- talet och har en rad fina kvaliteter som vi i våra ombyggnader lagt stor vikt vid att bevara. Vi har också ett centralt bestånd av fastigheter i bland annat det pittoreska Haga och Linné-staden samt det trivsamma Olskroken. Genom försäljningen av fastigheter till GE Capital fick vi ytterligare kapital att använda till renovering och upprustning. Ett stort åtgärdsprogram startade därför under hösten 1998 och kommer att pågå under hela 1999. Det handlar om underhållsåtgärder i stort och smått; från tak, fasader, entréer och fönster, till badrum och vitvaror i lägenheterna. Likaså har vi tagit fasta på önskemål som kommit fram genom de hyresgästenkäter som genomförts under 1998 våra boende vill ha en tryggare bostadsmiljö. Rent praktiskt betyder det att vi genom olika åtgärder försöker skapa så mycket trygghet som möjligt. Det rör sig bland annat om bättre belysning i trapphus och vid entréer, öppnare trädgårdsanläggningar och portlås. Lövgärdet Ett av de områden som genomgått stora förändringar under det år som gått. 11
% 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Mkr 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 St 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Värdeår i procent av totalt 23 948 lägenheter (dec 98) -1949 50-59 60-69 70-79 80-89 90-98 Bruttoinvesteringar fastigheter 958 876 480 402 349 341 263 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Om- och nybyggnad ombyggda lägenheter nybyggda lägenheter 920 777 752 716 629 593 639 592 560 676 516 331 525 541 281 113 68 101 51 Redan under hösten 1997 påbörjades arbetet, som stod klart hösten 1998, med att riva sex av de tolv höghusen för att skapa den öppenhet i området som efterfrågades. I stort sett all inredning som fanns i husen har tagits om hand och i samarbete med hjälporganisationen Reningsborg skickats till Bosnien där den kommit till användning i återuppbyggandet av landet. Betongen i husen krossades på plats, armeringen separerades och skickades till återvinning. Betongkrosset blev sedan ett perfekt underlag för en ny fotbollsplan i området. Eftersom det är överskott på parkeringsplatser i Lövgärdet revs ett av parkeringsdäcken och ersattes av radgarage och markparkeringar. Parkeringsdäcken upplevs som otrygga och är ett tråkigt inslag i miljön varför Poseidon nu utreder om vad som ska hända med de två kvarvarande parkeringsdäcken. Hyresgästerna har också under året fått nya tvättstugor och sitt egna aktivitetshus, Eklövet. Arbetet med att förnya och stärka Lövgärdet kommer att fortsätta en bra bit in på 1999. Högsbohöjd Hyresgästerna på Växelmyntsgatan har fått uppleva stora förändringar och detta kommer att fortsätta ytterligare några år. När hela området är färdigt, under år 2000, har cirka 1000 lägenheter bytt utseende helt och hållet. Under 1998 påbörjades arbetet med det planerade äldreboendet på Växelmyntsgatan, 96 lägenheter ska hyras av stadsdelsförvaltningen för ett så kallat särskilt boende för vårdkrävande. Äldreboendet planeras vara färdigt hösten 1999 och kommer att skapa många nya arbetstillfällen i området, samtidigt som det gör området aktivt under dagtid. De sista etapperna av ombyggnaden av Växelmyntsgatan startar under våren 1999 och kommer att gå till på samma sätt som hittills vi tömmer lägenheterna helt och hållet och bygger i stort sett om så att husen blir som nya. I ett av husen ska en inglasad butiksgalleria byggas och i samma hus kommer också det intelligenta huset att byggas upp. Det är en ITsatsning där vi bygger in den senaste tekniken för att sköta själva huset men framförallt ska det ge mervärden för hyresgästen. I huset ska bl a finnas möjlighet för hyresgästen att på olika sätt kommunicera snabbt och gratis med husvärd och grannar. 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 12
Kyrkbyn och Allhelgonaparken Under 1998 slutfördes de sista etapperna av ombyggnationerna i dessa områden. Drygt 800 lägenheter har byggts om och moderniserats utan att planlösningar eller yttre arkitektur ändrats. Gånglåten Gånglåten är vårt närmast förestående ombyggnadsprojekt. Ett provtrapphus har byggts om och så snart planfrågan är löst kommer hela området med sina 500 lägenheter att förändras både invändigt och utvändigt under en tvåårsperiod. Jättesten Ett av våra områden som har fått vänta på upprustning, till förmån för andra områden. Under 1998 gjordes en projektering för att vi under våren 1999 skall starta med provhus där olika lösningar kommer att testas. Vi skall sedan utifrån detta och tillsammans med våra hyresgäster hitta det bästa konceptet. Drygt 500 lägenheter skall på ett varsamt sätt lyftas till dagens standard. Våra trädgårdar Vi vet att trädgården är en mycket viktig del i boendet för våra hyresgäster. Därför är detta ett av våra prioriterade områden. Stor del av arbetet med att utveckla och sköta våra trädgårdar sker i den löpande förvaltningen och då ofta i nära samarbete med hyresgästerna som tar ansvar för vissa delar. Under året har mer genomgripande förändringar gjorts i Lövgärdet, Backa, Kaverös och Mandolingatan där man skapat grönare och tryggare utemiljöer. Miljö och Energi Miljö är ett annat område som är högt prioriterat i företaget och följaktligen då också energifrågorna. Utgångspunkten är att miljöarbetet skall drivas av hela personalen och i ett nära samarbete med hyresgästerna. Vi har därför valt att börja med sådana satsningar som så många som möjligt lätt kan sätta sig in i och som snabbt ger effekt. Det finns även miljö- och energiprojekt, styrda av lagstiftningen, som helt enkelt måste göras. Hit hör till exempel den så kallade OVK-besiktningen, Obligatorisk ventilationskontroll. Arbetet med OVK-åtgärder har pågått under hela året men det blir först under 1999 som vi kommer i fas med lagstiftningen. Införandet av datoriserad drift och övervakning av våra tekniska system i fastigheterna följer planerna och kommer att vara fullt utbyggt under 1999. Syftet med en datoriserad styrning är att vi aktivt ska kunna arbeta med att minska våra energikostnader samt förbättra inomhusmiljön i lägenheterna. Handlingsplaner för miljösatsningar Källsortering är en annan miljösatsning som vi under 1998 arbetat aktivt med att införa i alla bostadsområden. Vi har valt att sortera avfallet i två delar; blandat eller komposterbart avfall. Tillsammans med Renova har vi satsat på att få ut miljöstationer i varje område så att även glas och plåt m m ska kunna sorteras ut. Redan under 1997 tog 145 miljöhandlingsplaner form och 72 av dem var genomförda vid 1998 års slut. Det handlar till exempel om att använda miljövänliga bränslen i trädgårdsmaskinerna, inga kemikalier vid trappstädning och återvinning av byggavfall. Både på miljö- och energisidan kommer det att krävas ständiga förändringsarbeten för att på bästa sätt värna om och ta vara på miljön och spara energi. Många av förändringarna är vi skyldiga enligt lag att genomföra men minst lika många kommer att ske på vårt eget och hyresgästernas initiativ. Inom ramen för lokal demokrati och självförvaltning finns redan ett flertal lokala avtal som handlar om just energibesparingar och i takt med att självförvaltningsarbetet fortskrider kommer säkert fler avtal av den typen att skapas. Fakta 1998 blev det stora upprustningsåret. Våra hyresgäster efterlyste en större trygghet och i praktiken har det bland annat inneburit att vi förbättrat belysningen utomhus och i trapphusen, sett över portlås och skapat en öppnare utomhusmiljö. Den datoriserade drift och övervakning av de tekniska systemen som infördes under året gör att vi aktivt kan arbeta med att bland annat minska energikostnaderna och förbättra inomhusmiljön. 13
Finans 1998 ett år med snabba förändringar 1998 har kännetecknats av snabba förändringar på de finansiella marknaderna. Å ena sidan innebar året att de svenska långräntorna nådde historiska lägstanivåer och att skillnaden mot de tyska räntorna krympte avsevärt. Även de korta räntorna sjönk genom att Riksbanken sänkte reporäntan från 4,35% till 3,40%. Å andra sidan innebar året en ökad turbulens på de finansiella marknaderna med börskrascher och kraftigt försvagade valutor. Den finansiella oron utlöstes när inhemska kriser i Japan, Latinamerika, Ryssland och övriga Asien utökades till att bli globala oroshärdar. Detta innebar även att skillnaden mellan swapräntekurvan, som är basen för Bostads AB Poseidons upplåning och svenska statens räntekurva, ökade. Den svenska kronan försvagades kraftigt i samband med höstens marknadsturbulens. 1998 blev det år då 11 EU-länder godkändes som deltagare i EMU och Sverige tillsammans med tre andra EU-länder valde att stå utanför. Finanspolicy och riskhantering Bostads AB Poseidons finansnetto är styrt av hur räntorna utvecklas på de internationella kapitalmarknaderna, vilket ställer höga krav på en professionell finanshantering inom företaget. Det primära målet för företagets riskhantering är att sträva efter låga finansiella kostnader på lång sikt. Det innebär att företagets resultatnivå ska säkerställas över tiden och påverkan av omvärldsfaktorer ska minimeras genom riskspridning. Finanspolicyn anger hur stora risker som får finnas samt hanteringen av dessa. För en effektiv hantering sköts all finansiell hantering av den centrala finansavdelningen inom företaget. Detta ger stordriftsfördelar på de finansiella marknaderna och gör det möjligt att hålla en hög specialistkompetens inom företaget. Företagets finanspolicy är utformad i linje med det regelverk som anges i moderbolagets finanspolicy. 14
Ränteutvecklingen i Sverige och Tyskland under 1998. Där anges bl.a. att Bostads AB Poseidon har ett eget ansvar för den operativa verksamheten och sin finansiella portfölj. Moderbolagets finanspolicy är i sin tur anpassat till Göteborgs stads finanspolicy, där det bl.a. anges att Framtidenkoncernen med dotterbolag ska hantera sina finansiella risker separat. Resultateffekter Årets finansnetto inklusive erhållna räntebidrag uppgick till -337 Mkr (-238 Mkr). Skillnaden förklaras i huvudsak med lägre räntenivåer i låne- och derivatportföljerna 74 Mkr, förtida lånelösen -26 Mkr, minskat räntebidrag -106 Mkr samt övrigt 23 Mkr. Finansnettot 1997 innefattade även realisationsvinst av aktier med 64 Mkr, en post av engångskaraktär. Räntebidragen avvecklas år 2000 Under 1998 fick Bostads AB Poseidon 124,6 Mkr (230,4 Mkr) i räntebidrag. Av minskningen av räntebidragen jämfört med 1997 beror 100 Mkr på de lägre räntenivåerna och 6 Mkr på försäljningen till GE Capital. Således innebar räntenedgången under 1998 en negativ nettoeffekt på 26 Mkr, vilket beror på att underliggande lånen har en längre bindningstid än motsvarande räntebidrag. År 2000 beräknas räntebidragen uppgå till 10% av prognostiserat finansnetto och därefter vara helt utan betydelse från år 2001. Enligt gjorda prognoser vid nuvarande låga räntenivåer kommer företagets finansnetto på lång sikt att vara opåverkat av räntebidragsavtrappningen. Finansnettot kommer däremot att försämras på medellång sikt eftersom räntebidragen försvinner år 2000 medan ett flertal lån med höga historiska räntenivåer finns kvar fram till år 2005. Företagets förtida lösen av lån under 1998 har dock bidragit till att förbättra företagets långsiktiga lönsamhet. Försäljningen till GE Capital Fastighetsförsäljningen till GE Capital innebar dels ett omfattande säkerhetsbyte gentemot företagets långivare och dels att låneportföljen minskades. Säkerhetsbytet medförde att företagets samtliga fastighetsportföljer, som ligger till grund för företagets totala upplåning, fick omvärderas och kompletteras med nya fastigheter som säkerhet. Fastighetsförsälj- 98.01 98.02 98.03 98.04 98.05 98.06 98.07 98.08 98.09 98.10 98.11 98.12 10-ÅRIG SVENSK SWAPRÄNTA 10-ÅRIG SVENSK STATSOBLIGATIONSRÄNTA 10-ÅRIG TYSK STATSOBLIGATIONSRÄNTA Utveckling av TCW-index under 1998. 98.01 98.02 98.03 98.04 98.05 98.06 98.07 98.08 98.09 98.10 98.11 98.12 Bostads AB Poseidons finansnettoutveckling 1992-2008 -92-93 -94-95 -96-97 -98-99 -00-01 -02-03 -04-05 -06-07 -08 1992-1998 visar verkligt utfall. 1999 baseras på budget med hänsyn till genomförda förtidsinlösen av lån. År 2000 och framåt visar prognoser med finansieringsräntan, 5,25%, och subventionsräntan 5,0% samt ett antagande om oförändrade löptider. % 6,20 6,00 6,80 5,60 5,40 5,20 5,00 4,80 4,60 4,40 4,20 4,00 3,80 3,40 3,20 131 130 129 128 127 126 125 124 123 122 121 120 119 118 117 Mkr -220-230 -240-250 -260-270 -280-290 -300-310 -320-330 -340 15
ningen omfattade ca 50 fastigheter och totalt ingick över 100 av företagets fastigheter i säkerhetsbytena under hösten. Företagets låneportfölj kunde under hösten minskas med drygt 1 Mdr genom likviden för de sålda fastigheterna. Fortsatt omstrukturering i låneportföljen Kreditomläggningen som pågick under hela 1997 slutfördes under 1998. Syftet med denna process har varit att få en rationell lånehantering, vilket innebär minskade administrativa risker. Ett annat syfte har varit att skapa en ökad möjlighet att säkerställa företagets långsiktiga finansieringsbehov genom en ökad spridning på olika långivarkategorier och upplåningsformer. Det har även inneburit radikala förändringar när det gäller såväl antalet lån i företaget som den kommunala borgensvolymen. Antalet lån uppgick till 29 st (60 st) vid årsskiftet. Den kommunala borgensvolymen avseende upplåningen uppgick den 31 december 1998 till 240 Mkr (500 Mkr). Här tillkommer även en kommunal borgensvolym avseende företagets pensionsåtaganden på 92 Mkr (86 Mkr). I samband med förändringarna inom låneportföljen genom höstens fastighetsförsäljningar gjordes även förtidslösen av ett antal lån med långsiktig räntebindning. Detta medförde lösenkostnader netto på 26 Mkr. I början på året färdigställdes ett 5-årigt syndikerat banklån via Förvaltnings AB Framtiden, vilket medför att Bostads AB Poseidon indirekt lånar från ett syndikat med svenska och tyska långivare. Bostads AB Poseidons andel uppgår till 600 Mkr. Under första kvartalet tog Bostads AB Poseidon upp ett 15-årigt lån i DEM via en tysk bank. För att eliminera valutarisken är lånet kurssäkrat via valutaoch ränteswappar. Lånebeloppet uppgår till ca 350 Mkr. Mot slutet av året lanserades ett säkerställt obligationslån. Detta innebär att ett nystartat dotterbolag till AB Framtiden, Framtiden Bostadsfinansiering Nr 1 AB, kommer att emittera ett obligationslån direkt till marknaden. Bostads AB Poseidons andel av detta lån uppgår till ca 830 Mkr. Obligationslånet har fått kreditbetyget AAA från Standard & Poor's. Beräknad emissionstidpunkt är i början på 1999. Ränteexponeringen minskade under året Med ränterisk avses risken att resultatet påverkas negativt genom förändringar i räntenivån på de finansiella marknaderna. Hanteringen av denna risk är den mest väsentliga för företaget, eftersom räntekostnaderna är den enskilt största kostnaden inom företaget. Bostads AB Poseidons ränteexponering består av lån, derivatinstrument, kassa, placeringar och räntebidragsunderlag. Ränteexponeringen mäts genom en riskmodell där nettot av dessa poster framräknas. Såväl räntebidragsunderlagen som derivatinstrument antas minska företagets ränterisk under en begränsad tid, d v s ränteriskerna kan ej elimineras utan enbart omfördelas över tiden. Vid årsskiftet uppgick räntebidragsunderlagen till 148 Mkr (2 182 Mkr), vilka är beroende av aktuell subventionsräntenivå. Subventionsräntan uppgick till 4,41% (6,13%). Vid nuvarande låga räntenivåer har räntebidragsunderlagens betydelse ur riskhänseende redan reducerats till en obetydlig nivå. Den 31 december 1998 uppgick Bostads AB Poseidons ränteexponering till -4 765 Mkr (-6 041 Mkr) och fördelar sig under åren 1999-2008. Reduceringen av ränteexponeringen beror på minskningen av bolagets lån. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,5 år (2,4 år). Bostads AB Poseidons räntebärande skulder uppgick till 4 783 Mkr (6 041 Mkr) vid årsskiftet. Om räntenivån skulle höjas med en procentenhet vid ingången av 1999, påverkas finansnettot med ökade räntekostnader på 12 Mkr på årsbasis. Om ränteförändringen blir bestående över tiden påverkas finansnettot vid en procentenhets förändring med 48 Mkr (60 Mkr). Hur snabbt en varaktig förändring får genomslag beror dels på ränteexponeringens genomsnittliga löptid och dels på hur stor andel av räntebidragsunderlagen som förlängs vid en högre räntenivå. Den sistnämnda effekten gäller, vid nuvarande räntenivåer, enbart 16
fram till år 2000, eftersom räntebidragen därefter är avvecklade. Vid utgången av året uppgick den genomsnittliga låneräntan till 7,19 % (7,98 %). Effekten av företagets förtidslösen av lån har påverkat denna ränta med 0,38 %-enheter. Den genomsnittliga låneräntan under året uppgick till 7,60 % (8,77 %). Derivatinstrument såsom ränteswappar, FRA och ränteterminer används för att förlänga eller förkorta den genomsnittliga räntebindningstiden utan att ändra underliggande lån. Vid årsskiftet hade Bostads AB Poseidon en swapportfölj på 1 896 Mkr (1 353 Mkr) med en återstående räntebindningstid på 3,0 månader (2,5 månader) för den rörliga delen respektive 39 månader (39 månader) för den fasta delen. Risken för att en motpart i ett derivatkontrakt ej fullgör sina åtaganden begränsas genom val av kreditvärdiga motparter och genom att begränsa engagemanget per motpart. Dessutom finns s.k. nettingavtal, vilka reducerar motpartsrisken avsevärt. Bostads AB Poseidon marknadsvärderar löpande företagets finansiella tillgångar och skulder, såväl i och utanför balansräkningen, för att analysera de finansiella positionerna utifrån aktuellt ränteläge. Analysen görs enbart internt, då övriga poster i balansräkningen ej marknadsvärderas i redovisningen. Marknadsvärdet av låneportföljen uppgick vid årsskiftet till -235 Mkr. Marknadsvärdet av derivatportföljen uppgick vid årsskiftet till -31 Mkr. Utvecklingen under senare år med sjunkande räntor medför negativa värden i låneoch derivatportföljer med fast räntebindning. Vid stigande räntor uppstår på motsvarande sätt positiva värden i låne- och derivatportföljer med fast räntebindning. 17
Mkr 0-200 -400-600 -800-1000 -1200-1400 -1600-1800 -2000 Mkr 0-200 -400-600 -800 Ränteexponering per 981231-1546 -922-995 -274-269 -243-239 0-277 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007-2008 Refinansieringsrisker per 981231-428 -529-503 -116-94 -28 Minskade refinansieringsrisker En annan finansiell risk som Bostads AB Poseidon är exponerad för, är att inte kunna tillgodose företagets kapitalbehov på kort och lång sikt, dvs refinansieringsrisken. Bostads AB Poseidons strategi för att minska denna risk är att sträva efter krediter och kreditlöften med lång löptid för att matcha företagets långsiktiga fastighetsinnehav samt att eftersträva en bred långivarbas. Dessutom ska upplåningen spridas jämnt över tiden samt enbart göras med långivare som innehar godkänd kreditvärdering från ratinginstitut. Den 31 december 1998 hade Bostads AB Poseidon en låneportfölj med slutförfall under åren 1999-2017. Upplåningen minskades under året och denna minskning beror på försäljningen till GE Capital. Bostads AB Poseidons lån fördelar sig på kategorierna bank, hypoteksinstitut och institutioner. Vid årsskiftet fanns beviljade kreditlöften på 2 490 Mkr (2 167 Mkr) och dessa kreditlöften hade en genomsnittlig löptid på 5 år (6 år). För huvuddelen av låneportföljen som slutförfaller under 1999 finns dessutom långsiktiga kredit- och förlängningslöften från långivarna. -1000-928 -832 Säkra och likvida placeringar -1200-1400 -1600-1800 -2000 1999-1325 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007-2017 Företagets placeringar skall ha en hög grad av säkerhet och motparten skall ha godkänd kreditvärdering från ratinginstitut. Finansiella placeringar ska hållas på en miniminivå och får maximalt ha en löptid på 12 månader med hänsyn till att företaget är nettolåntagare. Kravet är att placeringar snabbt ska kunna omsättas till likvida medel. Vid årsskiftet fanns inga placeringar. 18
Viktig likviditetsreserv För att minimera likviditetsrisken, dvs. risken att inte ha tillräckliga likvida medel, hålls en likviditetsreserv i form av checkkrediter, beviljade kreditlöften, kassa och placeringar som betalningsberedskap. Dessa ska vara tillgängliga i princip omedelbart. Eftersom Bostads AB Poseidon är nettolåntagare, ska likviditetsreserven i första hand bestå av checkkrediter och beviljade kreditlöften. Storleken på likviditetsreserven har definierats med utgångspunkten att företaget ska kunna klara kraftiga, tillfälliga störningar utan att företagets verksamhet påverkas. Reservens storlek förändras i takt med företaget egen verksamhet samt utvecklingen på de finansiella marknaderna. Storleken på likviditetsreserven beslutas årsvis av styrelsen. Den 31 december 1998 uppgick likvida medel och checkkrediter till 527 Mkr (149 Mkr) samt beviljade kreditlöften som skall säkerställas genom fastighetsportföljer till 2 490 Mkr (2 167 Mkr). Inga valutarisker I finanspolicyn anges att samtliga valutarisker ska elimineras. Summan av den underliggande valutaexponeringen och genomförda kurssäkringsaktiviteter ska vara noll. Den 31 december 1998 fanns inga valutarisker. Projektarbete inom "Aktiv finansförvaltning" Under 1998 startade företagets interna finansprojekt "Aktiv finansförvaltning" inom ramen för det strategiska programmet "Poseidon 2001". I företaget finns en styrgrupp och en arbetsgrupp, vilka består av representanter från distrikten samt finansavdelningen. Inom "Aktiv finansförvaltning" bedrivs cash managementprojekten Likviditetsprognoser, Leverantörsbetalningar, Hyresinbetalningar samt Banktjänster. Under året har inriktningen varit att kartlägga de interna rutinerna genom cash managementstudier och att utvärdera företagets flödesrelaterade banktjänster. Utöver cash managementprojekten bedrivs delprojektet Risk och resultat, avseende marknadsvärdering av finansiella tillgångar och skulder samt ett EMU-projekt, som under året främst har medfört en ökad kunskap om EMU inom företaget. 19
Ekonomi Fastighetsförsäljning I och med större förändringar i fastighetsbeståndet försvåras en jämförelse mellan åren. För att underlätta en sådan jämförelse lämnas nedan uppgifter om olika intäkter och kostnader rubricerade som "Proforma". Angivna "Proforma"-siffror avser det fastighetsbestånd som fanns i bolaget per årsskiftet, enligt specifikation sid 45-51. Siffrorna anger därmed vilka intäkter och kostnader som dagens bestånd givit under åren 1997 och 1998. Intäkter HYRESINTÄKTER 1998 1997 Mkr Kr/m 2 Mkr Kr/m 2 Bostäder, brutto 1 366 776 1 465 776 Avgår rabatter -46-26 -40-21 Avgår lediga -52-30 -72-38 Avgår vilande -7-4 -14-7 Bostäder, netto 1 261 716 1 339 710 Lokaler, netto 111 751 113 735 Övrigt, netto 24-25 - Summa hyresintäkter 1 396 732 1 477 724 (Summa hyresintäkter "Proforma") 1 256 739 1 259 735 Bruttohyrorna för bostäder har under året varit oförändrade. Antalet vakanta lägenheter ökade i början av året för att från och med andra kvartalet stadigt minska. Antalet vakanta lägenheter uppgick per årsskiftet till 437 st (1 084 st). Årets försäljningar av fastigheter har positivt påverkat antalet vakanta lägenheter med ca 170 st. Merparten av de vakanta lägenheterna finns i områdena Lövgärdet, Angered och Hjällbo. Ekonomi Bolagets resultaträkning, se sid 28, är uppställd i enlighet med årsredovisningslagen. Inom detta uppslag lämnas en mer detaljerad resultatredovisning avseende driftnettot i fastighetsförvaltningen, uttryckt både i Mkr och i kr/m 2. Generella tidsbundna rabatter utgår för vissa lägenheter i bostadsområdet Karlaplatsen. Därutöver ges rabatter till utvalda målgrupper, främst ungdomar och studenter. Med vilande lägenheter avses lägenheter som avställts på grund av ombyggnation. Vid årsskiftet var 332 (263) lägenheter vilande. Bolagets innehav av lokaler uppgår till 155 tm 2 (151 tm 2 ). Av dessa utgör 60 tm 2 kommersiella lokaler vilka för Poseidons räkning förvaltas av Förvaltnings AB Göteborgslokaler. Övriga hyresintäkter avser i huvudsak hyror för garage och parkeringsplatser. FÖRVALTNINGSINTÄKTER 1998 1997 Mkr Kr/m 2 Mkr Kr/m 2 Parkeringsintäkter 1 1 1 1 Övriga intäkter 10 5 4 2 FOTNOT: Raden driftskostnader i resultaträkningen är på detta uppslag uppdelad i driftskostnader, fastighetsskatt och distriktsadministration. Vid uträkning av kr/m 2 har genomsnittlig yta använts. För beräkning av bostadshyror kr/m 2 har genomsnittlig bostadsyta använts, för lokalhyra genomsnittlig lokalyta. Övriga angivelser har beräknats efter total yta, dvs summan av bostads- och lokalyta. Summa förvaltningsintäkter 11 6 5 3 (Summa förvaltningsintäkter 7 4 5 3 "Proforma") Övriga intäkter innefattar andra kontraktsintäkter än hyra, såsom fastighetsskatt, el m m. 20