Hyresfastigheter Holding III AB Kvartalsrapport december 2014
innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 8 2 Kvartalsrapport december 2014
Huvudpunkter Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 0,5 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 15,04 kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. Lånet för portföljen i kommer att omförhandlas den sista december i år. Bolaget har nyligen slutit avtal om finansiering med banken Helaba. Bolaget har slutit avtal om försäljning av fyra fastigheter i Westdeutschland-portföljen, som är en del av Romanum-portföljen, samt två fastigheter som ingår i Tosca-portföljen. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 32,1 procent, justerat för utbetalningar på totalt 2,70 kronor per aktie.* Nyckeltal för Hyresfastigheter Holding III AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 7617 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 96% Sverige 4 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 564 Ekonomisk vakans 3,6 % Areal (Kvm) 860 411 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 4744 Räntebindning 85 % Genomsnittlig låneränta 3,2 % Löptid lån (år) 5,1 Överkurs MNOK** -110 MANDAT Etableringsår 2005 Avvecklingsperiod 2014-2018 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.12.2014* Utveckling senaste kvartalet 0,5 % Utveckling senaste året 13, Utveckling senaste tre åren 45 % Utveckling sedan start 32,1 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. Historiska utbetalningar INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2006 4 % 0 0,20 2007 0 0,40 2008 0 0,40 2011 10 % 0 0,50 2012 0 0,40 2013 0 0,40 2014 0 0,40 Totalt 54 % 0 2,70 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. Kvartalsrapport december 2014 3
Aktiekurs och utdelningar INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 0,5 procent. Den viktigaste förklaringen till att aktiekursen stiger under kvartalet är minskad överkurs på bolagets lån samt kassaflöde. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30 september 2014. Ingen ny värdering av fastighetsportföljen har inhämtats inför denna kursjustering. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige och i Tyskland. Euron har under perioden försvagats mot den svenska kronan med cirka 0,3 procent. Detta bidrar negativt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Bolagets låneportfölj innehåller cirka 85 procent fasträntelån. Genomsnittlig återstående löptid på lånen är 5,1 år. Överkursen på bolagets fasträntelån har reducerats jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla lån med fast ränta per den 30 september 2014. Så länge bolagets lån löper som planerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon kassaflödespåverkan för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15 december ger en kurs per A-aktie på 15,04 kronor och en kurs per B-aktie på 10,00 kronor (oförändrad). Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 32,1 procent. SEK 16 SEK 14 SEK 12 SEK 10 Kurs per aktie SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 Kvartalsrapport december 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Lohengrin Berlin Bostäder EUR 100 % 268 450 135 439 27,9 % Bostäder EUR 100 % 208 360 104 833 21,6 % Mozart & Tosca Tyskland Bostäder EUR 100 % 124 995 83 590 17,2 % Max Frisch Tyskland Bostäder EUR 85 % 124 576 59 845 12,3 % Romanum Tyskland Bostäder EUR 100 % 69 249 40 335 8,3 % Bostäder SEK 91 % 35 725 37 352 7,7 % Puchheim München Bostäder EUR 100 % 29 056 24 301 5,0 % Summa 860 411 485 695 100 % *100% oberoende av ägarandel Andre 23 % Geografisk fördelning (andel av kvm) Övriga 23 % Berlin 31 % Berlin 31 % Romanum ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Puchheim 5 % Romanum Puchheim 5 % Lohengrin 2 Lohengrin 27 % Puchheim 3 % München 4 % 4 % Oberhausen Puchheim 3 % München 4 % 4 % Oberhausen 26 % 26 % Max Frisch 12 % Max Frisch 14 % Mozart & Tosca 17 % Mozart & Tosca 17 % 22 % 21 % Berlin München Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Kvartalsrapport december 2014 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TVÅ REFINANSIERINGAR I TYSKLAND UNDER 2014 Två av bolagets låneavtal löper ut under 2014. Lånen som förfaller till betalning är lånet för Max Frischportföljen (juni 2014) och lånet för portföljen i (december 2014). Lånet för portföljen i refinansieras per den 31 december 2014 efter det att bolaget nyligen ingått låneavtal med banken Helaba. Det tidigare lånet på 97,6 miljoner euro löpte med en ränta på cirka 4,8 procent medan det nya lånet på 110 miljoner euro har en ränta på cirka 1,5 procent. Det nya lånetavtalet löper i fem år och kommer att förbättra portföljens framtida kassaflöde betydligt genom lägre räntekostnader. Till följd av att flera av fastigheterna i -portföljen är relativt gamla kommer pengarna att användas till renovering och modernisering av byggnaderna för att öka säljbarheten och minska underhållskostnaderna i framtiden. Max Frisch-portföljen kunde inte refinansieras i slutet av juni 2014 till följd av ett stort antal arrendetomter i portföljen. Bolaget genomför i dagsläget en plan, som godkänts och reviderats av banken, för att köpa tillbaka arrendetomterna. Detta kan komma att öka fastighetsvärdena och öka intresset från banker för att omförhandla portföljens lån. Det väntas även öka intresset från potentiella köpare i framtiden. Banken har godkänt en förlängning av låneavtalet till den 28 februari 2015 för att bolaget ska få tid på sig att köpa tillbaka tomterna. När tomterna har köpts tillbaka kommer bolaget att ha ett bättre underlag för att utvärdera om det ska genomföra en omförhandling av lån eller delvis omförhandling av lån i kombination med försäljning av hela eller delar av portföljen. Bolaget förväntar att detta kommer att ske innan utgången av 2015. ROMANUM Bolaget har arbetat med att sälja fastigheter som är mindre strategiskt belägna i Westdeutschlandoch Zeven-portföljerna och har nu slutit avtal om försäljning av fyra fastigheter (en återstår) till ett pris motsvarande 5,9 miljoner euro. Bolaget marknadsför aktivt den återstående fastigheten i Zeven-portföljen. Försäljningen kommer att förstärka bolagets likviditet. MOZART OCH TOSCA Bolaget signerade ett försäljningsavtal för två strategiskt sämre belägna fastigheter i Tosca-portföljen som en del av Westdeutschlandtransaktionen. De två fastigheterna låg i städer där bolaget inte ägde några andra fastigheter och därmed inte kunde dra nytta av några stordriftsfördelar. Försäljningspriset för de två fastigheterna var 7,9 miljoner euro och kommer att resultera i försäljningsintäkter som uppgår till 3 miljoner euro netto efter det att lånen återbetalats. Utvecklingen av vindsvåningarna i Tosca-portföljen pågår för fullt. Hittills är 94 procent uthyrt och hyresnivåerna överstiger förväntningarna. MAX FRISCH I Max Frisch-portföljen har de tyska skattemyndigheterna genomfört revision för perioden innan bolaget köpte portföljen. Detta medförde tidigare i år att bolaget tvingades avsätta 22 miljoner norska kronor för att betala skatt och räntekostnader. Enligt köpeavtalet med säljaren av portföljen, Vivacon, är det deras ansvar att återbetala detta belopp till skattemyndigheterna. Dessvärre ligger Vivacon i konkursförhandlingar och har därmed inte möjlighet att betala, vilket innebär att bolaget tills vidare måste betala beloppet. Bolaget har använt sig av sin rätt att överklaga tidigare i år och ärendet behandlas fortfarande av skattemyndigheterna. Bolaget anser att det är sannolikt att betalningskravet kommer att minskas. Skattemyndigheterna har beviljat ett uppskov med betalningen till första kvartalet 2015. Bolaget för även diskussioner med Vivacons konkursförvaltare för att förhandla fram en lösning som minskar belastningen av skatteförpliktelsen. Bland annat diskuteras att betalningen i samband med ett återköp av flera arrendetomter som ägs av Vivacon kan reduceras eller utebli helt. Återköp av de arrenderade tomterna ökar fastighetsvärdena och intresset från banker för att omförhandla portföljens lån samt väntas öka intresset från potentiella framtida köpare. 6 Kvartalsrapport december 2014
FÖRVALTNINGSAVTAL Bolaget har ersatt fastighetsförvaltarna i portföljerna Tosca och Puchheim. Samtidigt har bolaget omförhandlat och förändrat förvaltningsavtalen med fastighetsförvaltarna i portföljerna Lohengrin, Romanum och Max Frisch. Tidigare betalade bolaget fastighetsförvaltarna ett fast pris per enhet som var uthyrd och förvaltarnas intäkter var därför enbart beroende av hur många enheter som var uthyrda. Genom de nya kontrakten kommer bolaget att betala fastighetsförvaltarna en procentandel av netto hyresintäkter vilket ger incitament för att öka hyresintäkterna, minska vakansen samt se till att hyrorna blir betalda. Dessutom ger de nya kontrakten bolaget större flexibilitet att ersätta förvaltarna om de inte presterar. Bolaget förväntar att de nya kontrakten kommer att medföra kostnadsbesparingar på cirka 75 000 euro per år. NYTT FÖRSÄKRINGSAVTAL Bolaget har ingått ett nytt avtal med ett försäkringsbolag. Bolaget byter från SV Sparkassen Versicherung till AXA Versicherung AG med verkan från första januari 2015. Orsaken till bytet är att bolagets nuvarande försäkringsbolag meddelade en 18 procentig ökning av försäkringspremien från början av januari 2015. Det nya avtalet erbjuder motsvarande täckning i ett försäkringsbolag med A+ rating och ingen förändring av nuvarande försäkringspremie. KÖP AV AKTIER Styrelsemedlem i HFH III, Christer Wennersten, har köpt 75 000 aktier i det norska systerbolaget Boligutleie Holding III AS. Wennersten äger efter köpet 150 000 aktier i bolaget. UTVECKLINGSPROJEKT OCH UNDERHÅLLSBEHOV Bolaget genomför för varje fastighet en analys av potentiella utvecklingsprojekt och underhållsbehov. Bolaget önskar genom detta skydda värdet på fastigheterna och kartlägga var i portföljen det finns möjligheter att skapa värde. struktur Cirka 4 000 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 4 400 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) Hyresfastigheter Holding III AB (Sverige) 67 % 33 % Hyresbostäder i Sverige III AB 100 % 100 % 100 % 70 % 100 % 100 % 100 % 91 % Puchheim Tosca Max Frisch Romanum Mozart Lohengrin 3 584 lägenheter 208 360 kvm Nov. 2005 MEUR 12.9 München 448 lägenheter 29 056 kvm Mars 2006 MEUR 3.0 Spridd 1 023 lägenheter 60 780 kvm Mai 2006 MEUR 5.9 Spridd 1 892 lägenheter 124 576 kvm Sept. 2006 MEUR 8.7 *Viser 100 % Spridd 1 121 lägenheter 76 183 kvm Dec. 2005 MEUR 5.4 Spridd 909 lägenheter 61 371 kvm Mai 2006 MEUR 4.4 Berlin 5 192 lägenheter 268 450 kvm Juni 2006 MEUR 16.7 650 lägenheter 37 230 kvm Dec. 2005 MSEK 39.9 * Viser 100 % Kvartalsrapport december 2014 7
Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2005 och 2006 och har sex investeringar i Tyskland och en investering i Sverige. Totalt sett äger eller deläger bolaget en fastighetsportfölj bestående av cirka 870 000 kvadratmeter fördelat på cirka 14 800 lägenheter. Portföljen består till 96 procent av bostadslägenheter, resterande ytor är kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. INVESTERINGSMANDAT Hyresfastigheter Holding III AB (HFH) är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Portföljen består av hyresbostäder med centralt läge i EU/EES-området. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst nio procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålsättningen uppnås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2018, beroende på när marknadsläget gör detta mest gynnsamt för investerarna. 8 Kvartalsrapport december 2014
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. Kvartalsrapport december 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no