Intresseförfrågan för markanvisning Godisfabriken

Status Intresseförfrågan Dokument Intresseförfrågan markanvisning Godisfabriken Projektnamn Godisfabriken Sid nr 1 ( 11) Datum 2017-03-13 Projekt nr 21110 Projektledare Lars Bergmark Dokumentversion 1.0 Intresseförfrågan för markanvisning Godisfabriken AB Gavlegårdarna, Fastighetsutveckling Upprättad av: Lars Bergmark AB Gavlegårdarna Box 465 801 06 Gävle BESÖKSADRESS Utanvindsvägen 1 VÄXEL 026-17 27 00 info@gavlegardarna.se www.gavlegardarna.se

AB Gavlegårdarna inbjuder till intresseanmälan för tilldelning av byggrätter för bostadskvarter och kommersiella lokaler i stadsdelen Brynäs i Gävle. 1. Förutsättningar 1.1 Bakgrund, syfte och målsättning 1.2 Inriktning för området 1.3 Intresseanmälan 1.4 Detaljplan 1.5 Kvalitetsprogrammet 1.6 Avtal 2. Krav och mervärden 2.1 Allmänt 2.2 Ekonomi markförvärv 2.3 Ekonomi parkering 2.4 Byggrätt / tidplan 2.5 Specifikation kravställningar 2.6 Särskilda funktioner med nivå som Byggherren erbjuder 3. Tekniska bestämmelser - intresseanmälan 3.1 Intresseanmälan 3.2 Deltagarrätt 3.3 Organisation 3.4 Tidplan 3.5 Handlingar 3.6 Frågor 3.7 Redovisning 3.8 Inlämning 3.9 Bedömning 3.10 Tvist 3.11 Programmet allmänt 2 ( 11 )

1. Förutsättningar 1.1 Bakgrund, syfte och målsättning AB Gavlegårdarna förvärvade 2014 fastigheten Brynäs 19:7 av Cloetta AB. Målsättningen med detta är att skapa fler bostäder för Gävleborna, omvandla industrimark till attraktivt boende och bidra till Gävle kommuns bostadsförsörjningsprogram. Syftet med framtagande av visionen för området har varit att skapa en bild av hur man kommer att leva i stadsdelen. Efter denna övergripande vision som Gavlegårdarnas styrelse tagit fram följer ett omfattande arbete med viktiga intressenter såsom trafikverket, samhällsbyggnadsförvaltningen, länsstyrelsen, högskolan, handlare, kringboende, berörda fastighetsägare, kommunen och alla övriga gävlebor som är av stor vikt för utvecklingen av området. Ambitionen är att genom detta område förstärka en positiv bild av Gävle samt att det ska stärka Gavlegårdarnas varumärke och visionen Känn dig hemma! Styrelsen anser att följande punkter är viktiga för den fortsatta utvecklingen av området: En levande stadsdel, med urban känsla där många naturliga mötesplatser, butiker, samhällsservice och bostäder gör att människor dras till området dygnets alla timmar. Områdets och stadsdelens historiska värde bör finnas kvar - behålla själen hitta användning för möjliga kulturbyggnader så att det stärker såväl historien som stadskvarterskänslan. Å-rummet och kopplingen till Brynäs, Gävle Strand, gasklockorna resecentrum och de centrala delarna av staden forma stråken så det blir en intressant och trygg miljö att röra sig i. Detta är miljön där tillfälliga besökare likväl som gamla Gävlebor väljer att fotografera och skicka sina framtida vykort från då det är ett område som man är stolt över, ett ställe som människor pratar om inte för att området har de pampigaste byggnaderna utan för att stadsdelen har karaktär och för att människor trivs där. En hållbar och energieffektiv stadsdel där du kan hitta miljö- och energiteknik i världsklass! En stadsdel för alla! Utvecklingen av området innebär att stadsdelen Brynäs kopplas mot Gavleån och Gävle Strand. Närheten till resecentrum och Stortorget är väsentligt för områdets attraktivitet. Markanvisningsområdet är 47 000 m 2 och kan innehålla c:a 750 bostäder, c:a 11 000 m 2 kommersiella lokaler varav c:a 1 000 m 2 kan inrymma livsmedelsbutik, samt c:a 11 000 m 2 parkeringshus. 3 ( 11 )

1.2 Inriktning för området ABG ser området som en del i utvecklingen av Södra Skeppsbron med bostäder och verksamhet. Området ska ha tydlig stadskaraktär med hushöjder från 2 till 7 våningar och med en karaktärsbyggnad på c:a 18 våningar. Några av de befintliga byggnaderna kommer att behållas och kan inrymma olika verksamheter. Möjligheter för förskola planeras också. Parkering avses lösas i ett gemensamt parkeringsgarage för hela området, finansierat genom parkeringsköp. Se ytterligare avsnitt nedan om krav och tvingande villkor. Ambitionen när det gäller gestaltning är hög både avseende byggnader och allmän platsmark. Hållbara lösningar för energiförbrukning, dagvatten, föroreningar, buller, trafik osv är av stor betydelse. 1.3 Intresseanmälan Byggherre som anmäler intresse förväntas erbjuda ett, för AB Gavlegårdarna, så förmånligt markförvärvspris som möjligt. Samtidigt som byggherren i sitt erbjudande lämnar utfästelse om följsamhet mot AB Gavlegårdarnas vision samt uppställda krav enligt programmet. Byggherren anmodas också redovisa nivån på vissa funktioner som förväntas erhållas vid exploatering och som AB Gavlegårdarnas avser att särskilt poängbedöma. Dessa poäng viktas sedan och bedöms ihop med nivån på markförvärvspriset. Se vidare avsnitt 2. 1.4 Detaljplan Detaljplanen genomförs som Byggherreplan med utökat förfarande. Ungefärlig tidsplan är: samråd maj-juni 2017, granskning nov-dec 2017, antagande april 2018. 1.5 Kvalitetsprogrammet (gestaltningsprogram) Byggherre som utses att teckna markanvisningsavtal kommer att anmodas att i samband med avtalstecknande och som en portalbestämmelse i detta avtal göra en utfästelse om följsamhet, syfte och krav i kvalitetsprogrammet (handlingar avsnitt 3). Vissa delar har listats som extra viktiga (se nedanstående avsnitt) och utgör krav och delar som inte på något sätt är föremål för modifiering eller annan ändring. Detta då dessa delar utgör fundamentala målsättningar för projektet och dess genomförandeprinciper. Beträffande nivå på funktioner som Byggherren erbjuder och som AB Gavlegårdarna har poängsatt, se avsnitt 2. 1.6 Avtal Efter att AB Gavlegårdarna har utvärderat inkomna intresseanmälningar tecknas markanvisningsavtal mellan AB Gavlegårdarna och de bolag som utsetts att delta. I avtalet beskrivs ramarna för projektet, bland annat köpeskilling, åtaganden för båda parter (se avsnitt 2), tidplan samt viktiga hållplatser. Målsättningen är att utvärdering av inkomna intresseanmälningar kan ske så att aktuella byggherrar bereds möjlighet att delta i planarbetet så tidigt som möjligt. 4 ( 11 )

Vid tidpunkt som regleras i markanvisningsavtal och innan avtal om marköverlåtelseavtal tecknas ska bygglovhandlingar ha producerats av byggherren och bygglov inlämnats med en utformning som efter avstämning av AB Gavlegårdarna befinns uppfylla samtliga målsättningar och krav som ställs i kvalitetsprogrammet (se bilaga). Samt görs en avstämning att utlovad nivå på funktioner som poängsatts i har uppfyllts eller kommer att uppfyllas. AB Gavlegårdarna förbehåller sig rätten att om projektets målsättningar och krav tillsammans med erbjudna nivåer på vissa funktioner inte uppfylls, avsluta projektsamarbetet med aktuell byggherre. 5 ( 11 )

2. Krav och mervärden 2.1 Allmänt Underlag för intresseanmälan utgörs av, förutom av detta program, även av handlingar enligt avsnitt 3. Kraven redovisas nedan. 2.2 Ekonomi - markförvärv Byggherren anmodas att erbjuda AB Gavlegårdarna en köpeskilling för mark som avses överlåtas till byggherren enligt villkoren i det markanvisningsavtal som avses tecknas med vinnaren. Tillträde och erläggande av köpeskilling och andra villkor i samband med slutlig överlåtelse kommer att redovisas i ett marköverlåteseavtal. Detta avtal tecknas efter prövning enligt avsnitt 1.6 ovan. Avstämning sker mot av Byggherren framtagna bygglovhandlingar och andra relevanta dokument. Erbjuden köpeskilling skall offereras i SEK/kvm BTA. I bruttoyta inräknas alla uppvärmda ytor ovan mark. Byggrätten överlåts sanerad till platsspecifika riktvärden, exploatör är dock skyldig att göra 28-anmälan om arbete i förorenad mark och följa tyllsyningsmyndighetens anvisningar. Se även avsnitt 2.6 nedan samt avsnitt om utvärderingsmall i avsnitt 3. 2.3 Ekonomi parkering All parkering för boende inom området ska ske i parkeringsgarage i områdets nordöstra hörn. Exakt placering och utformning redovisas i kvalitetsprogrammet. Finansiering av parkeringsgarage sker genom så kallat parkeringsköp och Byggherren förväntas teckna avtal innebärande en parkeringsköpsavgift om lägst 135 000:-/parkeringsplats + moms. Avgift erläggs till AB Gavlegårdarna eller annan huvudaktör/byggherre för parkeringsgaraget i samband med avtalstecknande. Avtal om parkeringsköp kommer att utgöra villkor för bygglov. Parkeringsnorm för bilar och cyklar enligt Gävle kommuns Parkeringstal antagna 4 juni 2014. Utöver erbjuden parkeringsköpsavgift erlägger byggherren hyreskostnad/parkeringsplats till huvudmannen för parkeringsgaraget enligt separat avtal. 2.4 Byggrätt/tidplan Byggherren redovisar in sin intresseanmälan vilken del/vilka delar Byggherren erbjuder att skriva avtal om med AB Gavlegårdarna. I erbjudande redovisas också preliminär tidplan och exploateringstakt. Olika scenarier kan bli aktuella och är till stora delar beroende på etappstorlekar, exploateringstakt mm som intresserade byggherre redovisar och som AB Gavlegårdarna efter urval avser teckna markanvisningsavtal med. 6 ( 11 )

2.5 Specifikation av kravställningar AB Gavlegårdarna har tillsammans med Nyréns arkitektkontor och Gävle Kommun överenskommit om vissa fundamentala krav och målsättningar för projektet. Dessa tydliggörs i kvalitetsprogrammet. För nedanstående delar/avsnitt accepteras inga avvikelser. Syftet är att uppnå den profilering och gestaltningsmässigt sammanhållna bebyggelse som redovisas. Krav (jmf kvalitetsprogram/gestaltningsprogram): 1) Parkering i för alla bostadskvarter gemensamt parkeringshus samt tecknande av avtal för bilpool området. Se avsnitt 2.3 ovan. 2) Balkonger, burspråk, terrasser och entréers utformning och placering 3) Fasaders och taks gestaltning i förhållande till placering och funktion (bl a gröna tak invid grönt stråk) 4) Placering av sophantering, cykelrum och eventuella tvättstugor (läge/principer). 5) Anslutning av exploateringen till fjärrvärme genom tecknande av separat avtal med Gävle Energi 6) En energiförbrukning minst 25 % under BBRs krav och som korresponderar mot målsättningen i Gävle Kommuns miljöstrategiska program och nivå silver enligt kraven för Miljöbyggnad. (Se även 2.6 nedan) Övriga delar i kvalitetsprogrammet ska tas vederbörlig hänsyn till och stor följsamhet. Ovanstående krav är dock fastslagna krav och avstämning görs främst av dessa inför eventuellt tecknande av marköverlåtelseavtal (se avsnitt 1.6). 2.6 Särskilda funktioner med nivå som Byggherren erbjuder I syfte att svara upp mot ett projekt med innovativa lösningar främst avseende miljöhänsyn (jmf avsnitt 1.1 ovan) men även fokusera på bostadssociala aspekter har AB Gavlegårdarna valt att genomföra denna intresseanmälan genom att vikta erbjudet pris mot Byggherrens erbjudande om nivå på vissa utvalda funktioner. Dessa funktioner är: 1) Lägre energiförbrukning än kravet enligt avsnitt 2.5 ovan. En nivå motsvarande nivån guld enligt Miljöbyggnad (35 % lägre än kravet i BBR) ger två (2) poäng. Vid utfästelse om s.k. nollenergihus erhålles fyra (4) poäng. 2) För att erhålla en god spridning på boende avseende åldersstruktur och social levnadsstandard bör en hög variation av lägenhetsstorlekar erbjudas. Detta tillsammans med möjlighet till olika typer av boende som t ex lägenheter med separata uthyrningsrum bör stimuleras. Erbjudande om exploatering med bostäder där minst 30 % av lägenheterna förses med separata uthyrningsrum ger två (2) poäng. Erbjudande med en variation i övrigt av lägenhetsstorlekar där varje flerbostadshus med mer än 3 lägenheter ska innehålla minst 3 lägenhetsstorlekar (antal rum) och andelen ettor och tvåor tillsammans utgör minst 30 % ger två (2) poäng. Erbjudande som innehåller yteffektivitet och flexibilitet, ex vis en lgh 2 ROK kan vid behov omvandlas till 5 ROK, exempel på sådan lösning ger en (1) poäng. Maxpoäng på punkten fem (5) poäng. 7 ( 11 )

3) En målsättning är att Godisfabriken ska innehålla en variation av bostäder, arbetsplatser och handel. En viktig grundbult i Godisfabrikens långsiktiga utbyggnad är att möjliggöra för lokaler för verksamheter, kontor och handel. I vissa tilldelningar ställs krav på att lokalerna byggs direkt. Byggherrar som förbinder sig att därutöver direkt bygga ytterligare lokaler om minst 30 m² tilldelas 1 poäng per lokal i lägen där det ej är grundkrav (planbestämmelse), dock max 2 poäng. 4) Utvecklingsförmåga och kunskap hos personer som av olika skäl hamnat utanför arbetsmarknaden bör tillvaratas. Detta kan vara till exempel - Personer som en längre tid varit arbetssökande - Personer på väg tillbaka efter rehabilitering från missbruk eller brottslighet - Invandrare med yrkeskunskaper från sitt hemland Byggherrar som erbjuder ett tydligt koncept för att ta emot och involvera en eller flera av dessa grupper erhåller poäng i paritet med ambitionsnivån. Poängsättning från 0-2 poäng. 5) Konstnärlig utsmyckning, kan vara bild, ljud, ljus, form eller liknande, ger en (1) poäng. Dessa fem funktioner kan ge maximalt 16 poäng och Byggherrar rangordnas och erhåller platssiffra baserat på denna utvärdering. 8 ( 11 )

3 Tekniska bestämmelser (intresseanmälan) Arrangör är AB Gavlegårdarna 3.1 Intresseanmälan Intresseanmälan innebär en möjlighet att ges företräde vid tecknande av markanvisningsavtal och är därför inte att betrakta som en anbudstävlan (entreprenad). Den styrs därför inte av lagen om offentlig upphandling, LOU. Byggherre ges efter genomförd urvalsprocess företräde till att teckna markanvisningsavtal med AB Gavlegårdarna avseende hela eller delar av området. Arrangören förbehåller sig dock rätten att förkasta samtliga förslag oavsett om de uppfyller kriterierna eller inte. Samtidigt kan fler byggherrar utses och komma ifråga om avtalsskrivning. Hur många byggherrar som erbjuds avtal avgörs av utformningen i dom olika förslagen och hur en realistisk etappindelning och exploateringstakt kan planeras. Intresseanmälan avser både ett ekonomiskt erbjudande och ett erbjudande av funktioner (jfr avsnitt 2) med beaktande av förutsättningarna och kraven i detta program. Utvärdering görs enligt utvärderingsmall, se bilaga. Platssiffra erhålls såväl för ekonomiskt moment som för nivån på funktioner enligt avsnitt 2.6. Viktning görs (se utvärderingsmall) och en sammanräknad poängsiffra erhålles. 3.2 Deltagarrätt Intresseanmälan är öppen för alla fastighetsägare, byggherrar och aktörer som kan verifiera och säkerställa sin roll som seriös aktör inom bygg- och fastighetsbranschen. Bedömningsgrunderna för detta specificeras under detta avsnitt och utgör sammantaget ett underlag för bedömning om anbudsgivaren är lämplig avtalspart till AB Gavlegårdarna. I det fall avgörande brister konstateras genomförs ingen utvärdering av företaget. Dessa bedömningsgrunder är att deltagare inte får: - vara i konkurs eller likvidation, vara under tvångsförvaltning eller vara föremål för ackord eller tillsvidare ha inställt sina betalningar eller vara underkastad näringsförbud, - vara föremål för ansökan om konkurs, tvångslikvidation, tvångsförvaltning, ackord eller liknande förfarande, - vara dömd för brott avseende yrkesutövningen, - ha gjort sig skyldig till allvarligt fel i yrkesutövningen, - ha brister i sina ålägganden avseende socialförsäkringsavgifter eller skatt För att underlätta bedömningen skall följande dokument lämnas med erbjudandet: - Registreringsbevis från PRV avseende aktiebolags-, handels- eller föreningsregistret. - SKV:s blankett 4820 med en datering tidigast 30 dagar innan sista dag för inlämning av erbjudande. - Komplett ekonomisk årsredovisning avseende dom 2 senaste verksamhetsåren eller likvärdiga dokument. AB Gavlegårdarna förbehåller sig rätten, att vid behov, själv inhämta kompletterande erforderliga uppgifter för att göra rätt bedömning. 9 ( 11 )

3.3 Organisation Programmet (denna handling) har tagits fram av AB Gavlegårdarna. 3.4 Tidplan Byggherrens intresseanmälan och erbjudande inklusive ekonomisk utfästelse ska vara inlämnade senast 2017-04-19 till AB Gavlegårdarna. Markanvisningsavtal beräknas tecknas med vinnande företag maj 2017. Detaljplan bedöms vinna laga kraft våren 2018 Bygglovhandlingar bedöms möjligt att kunna föreligga för dom första kvarteren under tredje kvartalet 2018 varvid Marköverlåtelse (1:a) och tillträde bedöms ske hösten/vintern 2018. 3.5 Handlingar Handlingarna utgörs av detta program samt följande bilagor: 02 Kvalitetsprinciper/gestaltningsprogram dat 2017-03-10 03 Utvärderingsmall 04 Preliminär plankarta daterad 2017-03-01. Bilagor till ovannämnda handlingar 05 Solstudier Godisfabriken dat 2017-03-09 06 Bullerutredning dat 2016-12-19 07 PM Dagvattenhantering dat 2016-11-30 08 PM Trafikalstring dat 2016-12-02 09 Miljöutredning Riskbedömning Cloetta Gävle FINAL dat 2014-01-30 10 Antikvarisk förundersökning dat 2013-08-16 11 Gävle kommuns Parkeringstal för cykel och bil antagna 4 juni 2014 3.6 Frågor All korrespondens/kontakt under förfrågningstiden för denna intresseanmälan ska kanaliseras till: Lars Bergmark Telefon: 026-17 27 65 Epost: godisfabriken@gavlegardarna.se 3.7 Redovisning Vid intresseanmälan skall priser, erbjudande och uppgifter enligt avsnitt 2.2 2.6 göras samt lämnas in dokument enligt specifikation under avsnitt 3.2. Dessutom ska Byggherren redovisa minst två och max fyra referensprojekt utförda de senaste10 åren avseende liknande projekt. Byggherren ska vara beredd att vid behov genomföra en muntlig presentation av erbjudandet. 10 ( 11 )

3.8 Inlämning Intresseanmälan med utfästelser/erbjudande ska vara inlämnat till AB Gavlegårdarna på adress: Box 456, 801 06 Gävle eller lämnas på besöksadress Utanvindsvägen 1, 802 57 Gävle senast 2017-04-19. Intresseanmälan kan även lämnas digitalt på godisfabriken@gavlegardarna.se Utfästelse/erbjudande skall vara ställt till AB Gavlegårdarna, projekt Godisfabriken och märkt Intresseanmälan/erbjudande bostäder Godisfabriken Inlämnade förslag behöver inte vara anonyma. Kontaktperson och firmatecknare anges. 3.9 Bedömning AB Gavlegårdarna förbehåller sig rätten till en fri bedömning, så att förhandlingar om markanvisningsavtal kan ske utifrån de mest fördelaktiga villkoren för Gavlegårdarna med beaktande av kravställan enligt detta program. Se utvärderingsmall nedan. AB Gavlegårdarnas styrelse kommer att meddela beslut i maj 2017. Utvärdering av inkomna förslag genomförs av en arbetsgrupp från AB Gavlegårdarna. 3.10 Tvist Tvist avgörs av allmän domstol. 3.11 Programmet allmänt Programmet är utarbetat av projekt Godisfabriken, AB Gavlegårdarna. AB Gavlegårdarna 2017-03-13 11 ( 11 )