Finansinspektionens diarienummer: 13-3621 Tillägg 2012:3 till grundprospekt avseende Förvaltnings AB Framtiden (publ) MTNprogram. Tillägg till grundprospekt avseende Förvaltnings AB Framtiden (publ) MTN-program, godkänt och registrerat av Finansinspektionen den 12 juni 2012 (dnr 12-5906) ( Grundprospektet ). Detta tillägg har godkänts och registrerats av Finansinspektionen den 2 april 2013 i enlighet med 2 kap. 34 lag (1991:980) om handel med finansiella instrument samt offentliggjorts på Framtidens hemsida den 2 april 2013. Rätt i enlighet med 2 kap 34 lag (1991:980) om handel med finansiella instrument att återkalla sin anmälan, samtycke till köp eller teckning av överlåtbara värdepapper med med anledning av offentliggörandet av detta tillägg skall utnyttjas senast två (2) arbetsdagar från offentliggörandet, sista dag för återkallelse är därmed den 4 april 2013. Detta tillägg är en del av och ska läsas tillsammans med Grundprospektet, tillägg 2012:1 daterat den 11 september 2012 och tillägg 2012:2 daterat den 20 februari 2013. Tillägget har upprättats då Förvaltnings AB Framtiden den 26 mars 2013 har offentliggjort bifogad årsredovisning för 2012. Göteborg 2 april 2013
Årsredovisning 2012
Innehåll 3 2012 i sammandrag 4 VD-kommentar Om Framtidenkoncernen 5 Detta är Framtidenkoncernen 8 Marknad, fastigheter och hyresgäster 17 Utveckling av fastigheterna 22 Miljö 25 Fastighetsvärdering 28 Finansiering 32 Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare Förvaltningsberättelse och finansiella rapporter 51 Årets verksamhet 54 Årets resultat 56 Fem år i sammandrag 58 Risk- och känslighetsanalys 60 Förslag till vinstdisposition och Utblick 2013 62 Rapport över totalresultat, koncernen 63 Rapport över finansiell ställning, koncernen 65 Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen 66 Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen 67 Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget 68 Balansräkningar, moderbolaget 70 Förändringar i eget kapital, moderbolaget 71 Kassaflödesanalyser, moderbolaget 72 Noter 101 Revisionsberättelse 102 Granskningsrapport Fastighetsförteckning 103 Fastighetsförteckning per stadsdel 126 Karta över koncernens fastighetsbestånd
20 000 10 000 0 47% 2005 2006 2007 2008 2009 Marknadsvärde fastigheter Soliditet 20 10 0 Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok Marknadsvärde fastigheter och soliditet 70 000 mnkr 60 000 50 000 40 000 58% 30 000 53% 52% 51% 48% 20 000 10 000 0 2008 2009 2010 2011 2012 Marknadsvärde fastigheter Soliditet Driftsöverskott och resultat efter finansnetto 6 000 mnkr Framtidenkoncernen ägs i sin helhet av Göteborgs Stad. I koncernen finns tio rörelsedrivande dotterbolag och ett dotterdotterbolag. Moderbolag är Förvaltnings AB Framtiden. 2012 i sammandrag Hyresintäkterna uppgick till 4 988 mnkr (4 783). Hyresförhandlingarna ledde till höjningar för bostäder på mellan 2,0 och 2,41 procent per bolag. Driftsöverskottet uppgick till 2 862 mnkr (2 661). Framtidenkoncernen har färdigställt 339 nya hyresrättslägenheter, 76 bostadsrätter och egnahem, varav 7 är en gruppbostad. Dessutom har 22 lägenheter tillkommit genom lokalkonverteringar och sammanslagningar. Fastigheternas marknadsvärde ökade till 62 593 mnkr (58 850). Investeringar i ny- och ombyggnation samt förvärv har gjorts med 2 354 mnkr (2 773). Koncernens Driftsöverskott soliditet och uppgick Resultat efter till 58 finansnetto procent (53). 5 000 Koncernen mnkr har drygt 70 400 lägenheter med en vakansgrad om IFRS 0,0 procent (0,1). ÅRL 4 000 4 000 2 000 0 Investeringar -2 000 2 500 mnkr -4 000 2 000-6 000 1 500 1 000 500 0 2008 60 000 mnkr 40 000 3 000 mnkr 10 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2009 Driftsöverskott Marknadsvärde fastigheter och soliditet 30 000 50% Fastighetsinvesteringar 20 000 47% 2005 2010 Resultat efter finansnetto 2005 2006ÅRL 2007 50 000 0 2008 2009 2006 52% 2007 Marknadsvärde fastigheter Soliditet 2010 2011 2008 2011 2012 2009 48% 2008 2012 2009 3 000 2 000 1 000 Investeringar 2 500 mnkr 0 2 000 1 500 1 000 500 51% 0 2008 6,000 SEK m 4,000 2,000 0-2,000 2007 Driftsöverskott IFRS 2006 ÅRL 2005 2004 Resultat efter finansnetto 2005 2006 2007 2008 2009 Operating surplus and income after net financial items Ekonomisk -4,000 information Förvaltnings -6,000 AB Framtiden lämnar under året följande information: 2005 2006 2007 2008 2009 Årsredovisning med Operating fastighetsförteckning surplus utges i mars. Income after net financial items Delårsrapport per den 30 juni utges i augusti. Delårsrapport och förvaltningsberättelse finns i engelsk version. All ekonomisk information kan beställas från: Förvaltnings AB Framtiden, Box 111, 401 21 Göteborg Telefon 031-773 75 50 eller på e-post framtiden@framtiden.se eller hämtas från www.framtiden.se
Vi är på rätt väg! Mycket av årets nyproduktion byggdes på egen mark. För att öka takten i byggandet behöver vi tillgång till mer mark. Under året har vi fått markanvisningar för 250 bostäder, bland annat 100 hyresrätter i Backa inom ramen för Framtidens Selma, men det räcker inte långt. Det pågår ett intensivt arbete med att frigöra parkeringsmark inom koncernen vilket kommer att resultera i mer byggbar mark för bostäder. Parkeringsanläggningar ska företrädesvis byggas under mark. Samtidigt avlöser de stora projekten varandra. På norra Gårda blev Poseidon klar med de sista 110 lägenheterna och därmed är kvarteret Venus färdigbyggt och övergår nu i förvaltning. Ett annat stort pågående projekt är Kvillebäcken där Bostadsbolaget bygger omkring 200 hyresrätter. De första hyresgästerna flyttar in efter sommaren 2013. I Hovås pågår ett spännande nyproduktionsprojekt där Familjebostäder och Egnahemsbolaget planerar för 250 bostäder. Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden. Så lyder koncernens nya gemensamma vision. Här omfattar vi såväl medarbetare som hyresgäster och samarbetspartners och bygger handlar inte bara om att bygga nytt, utan också om att förädla och förvalta. Hållbart samhälle är grunden i koncernens uppdrag och innehåller den ekologiska, sociala och ekonomiska dimensionen. Och Framtiden står inte bara för koncernen utan för en utveckling av Göteborg som regioncentrum. Vi har samma vision i vårt uppdrag, oavsett var i koncernen vi arbetar. Ett intensivt år Vi har haft ett intensivt år med mycket fokus på det interna arbetet samtidigt som utvecklingsarbetet har tagit flera steg framåt, med exempelvis en gemensam markgrupp och en omfattande IT-genomlysning. Våra medarbetare är motiverade och sjukfrånvaron är låg. Koncernens fastighetsvärden har ökat med 3,7 miljarder och var vid årsskiftet nästan 63 miljarder kronor. Soliditeten har ökat från 53 till 58 procent. Under året har vi gjort riskanalyser, vilket involverat alla medarbetare i bolagen och mycket tid och energi har ägnats det arbetet. Jag känner mig trygg med att koncernen har sina viktiga processer kvalitetssäkrade så att vi kan fokusera ännu mer på vår kärnverksamhet. Mer bostäder måste fram Framtidenkoncernens kärnverksamhet är att bygga och förvalta fastigheter. Under 2012 levererade vi 40 procent fler inflyttningsklara bostäder än föregående år. Än har vi inte nått målet 750 inflyttningsklara bostäder per år. Men det är ett långsiktigt mål och vi är på rätt väg. Vi räknar med att nå målet 2015. Som koncern har vi viljan, kunskapen och en finansiell ställning som ger oss de bästa förutsättningar för att öka byggandet i staden. Långsiktiga planer för underhållet Minst lika viktigt som det är att bygga nytt, är det att på ett effektivt sätt förvalta och ta hand om de fastigheter vi har. Det så kallade underhållsberget diskuteras ibland. En stor del av våra fastigheter är just folkhems- och miljonprogramsbebyggelse. Vi har fleråriga underhållsplaner för våra fastigheter och vi budgeterar för att underhåll ska kunna genomföras i enlighet med planerna. Våra möten med hyresgäster och kunder ska präglas av professionalitet, trygghet, trivsel och service. Inom koncernen förfogar vi över många olika resurser och verksamheter för att skapa så trygga miljöer som möjligt, för att tillhandahålla service och handel kring våra lokala torg och för att ge hyresgästernas inflytande över sin bostad och sin miljö. Vi vill främja och uppmuntra miljömedvetandet hos hyresgäster och kunder. Här ligger vi i framkant. Källsortering, minskad förbrukning av el, värme och vatten är självklarheter för oss. Vi har också startat en elbilspool för hyresgästerna i Gårdsten där bilarna kommer att drivas med energi producerad i solceller som sitter på balkongfronter i bostadsområdet. Vi har en viktig roll i bostadsförsörjningen till grupper utanför den ordinarie bostadsmarknaden som måste balanseras mot den stora efterfrågan på bostäder som dagligen diskuteras. Vi samarbetar i dessa frågor nära andra aktörer inom Göteborgs Stad. Framtiden är spännande Framtidenkoncernen är en spännande arbetsplats med mycket professionella medarbetare som gör samhällsnyttiga insatser och bidrar till Göteborgs utveckling. Vi har många projekt på gång inom nyproduktion och förvaltning, på miljöområdet och det sociala området. Vi kommer att ha ett ännu större fokus på hållbarhetsfrågor. Vi är en aktör inom öppet fiberbaserat bredbandsnät som ger många framtida möjligheter, både för hyresgästerna och för vår egen fastighetsförvaltning. Inom koncernen fortsätter vi att arbeta ännu mer över bolagsgränserna för att nå synergieffekter och leva vår vision! Detta kommer att märkas under 2013 och framåt. Anneli Snobl, VD 4 I VD-kommentar
Detta är Framtidenkoncernen Attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i en stads och en regions utveckling. Genom att äga bostadsföretag kan Göteborgs Stad medvetet och aktivt agera på bostads- och fastighetsmarknaden i syfte att stärka stadens roll och utveckling.
Förvaltnings AB Framtiden Poseidon Bostadsbolaget Parkeringsbolaget Egnahemsbolaget GöteborgsLokaler Rysåsen Gårdstensbostäder Familjebostäder Bygga Hem Störningsjouren Scandinavium Framtidenkoncernen är en fastighetskoncern, helägd av Göteborgs Stad, och en av landets största fastighetsägare. Antalet lägenheter uppgår till drygt 70 400. I koncernen ingår förutom bostadsföretag även bolag för kommersiella lokaler, parkeringar, produktion av egnahem och störningsservice. Förvaltnings AB Framtiden är moderbolag. Tillgången till attraktiva bostäder har stor betydelse för Göteborgs utveckling. Människor söker sig till platser med god miljö, bra bostäder och utvecklad infrastruktur. På sådana platser genereras de nya företagen och de nya arbetsplatserna. Genom att äga bostadsföretag kan kommunen medvetet och aktivt agera på fastighets- och bostadsmarknaden för att stärka Göteborgs utveckling och stadens roll som regioncentrum. Denna möjlighet är det grundläggande motivet för kommunen att äga Framtidenkoncernen. En gemensam vision i koncernen Under 2012 har Framtidenkoncernen antagit en gemensam vision: Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden där varje ord definieras: Vi alla medarbetare, Göteborgs Stad, hyresgäster, akademien och partners. Bygger nytt, förädlar och förvaltar bostäder, lokaler, torg och parkeringar. Hållbara samhället socialt, ekologiskt och ekonomiskt. För göteborgarna, regionen, potentiella hyresgäster och kunder. Framtiden utveckling för ett attraktivare Göteborg. Affärsidé Framtidenkoncernen ska vara en strategisk aktör i syfte att stärka Göteborg som bostadsort och regioncentrum. Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter, utveckla torg- och mötesplatser med ett varierat utbud av lokaler för butik, kontor och lager samt tillhandahålla attraktiva parkeringsmöjligheter. Framtidenkoncernen ska ständigt söka vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt möjlighet att utveckla sin egen välfärd. Strategier för utveckling Framtiden har koncerngemensamma mål och fokusområden som baseras på de prioriterade mål och inriktningar som Göteborgs kommunfullmäktige fattar beslut om varje år. Framtidenkoncernens mest prioriterade uppgift är att skapa nya bostäder och öka tempot i bostadsbyggandet. Fler bostäder måste byggas, främst i attraktiva lägen med möjlighet till god kollektivtrafik, gärna som kompletteringsbebyggelse i centrumnära områden. Ambitionen är att nå en nyproduktion om 600 inflyttningsklara hyreslägenheter och 150 bostadsrätter/egnahem per år. Under 2012 färdigställdes 415 nya bostäder. Nyproduktionen ska bidra till att utveckla Göteborg genom att tillhandahålla attraktiva bostäder. I planeringen av såväl nya bostäder som när befintligt bestånd ska rustas upp är barnperspektivet en viktig del. Andra perspektiv som alltid finns med i arbetet är tillgänglighet, trygghet, hållbarhet socialt, ekologiskt och ekonomiskt och medborgardialog. För att skapa attraktiva boendemiljöer krävs att god service och handel finns i nära anslutning till bostäderna. Torgen ska vara naturliga mötesplatser. En stor del av koncernens fastigheter är nu 40 60 år gamla och har ett underhållsbehov som är förenat med stora kostnader. Alternativa lösningar för underhållsåtgärder och ett strukturerat arbete med fleråriga underhållsplaner och tydliga prioriteringar är nödvändigt. Detta måste ske i balans med koncernens långsiktiga finansiella mål. Specialkompetens och uppbyggd erfarenhet ska tas tillvara. Miljöhänsyn är i fokus ur många perspektiv. Nyproduktionen ska kännetecknas av hus med bra klimatskal och energieffektiva installationer. Vid renovering och ombyggnad ska möjligheten till energibesparande åtgärder utvärderas. Vardags förvalt - ningen ska präglas av löpande driftsoptimering av system och byggnader. Hyresgästerna ska erbjudas möjlighet till ett miljöanpassat boende. Hyresgäster och kunder ska erbjudas bra bostäder och lokaler, känna trygghet och trivsel och ha möjlighet till inflytande över sitt boende och sin närmaste omgivning. För att få en bild av vad hyresgäster och kunder tycker om bolagens verksamhet görs enkätundersökningar både lokalt och koncerngemensamt. Framtidenkoncernen ska aktivt arbeta för ökad integration och välfärd i bostadsområdena och för ett mindre segregerat Göteborg. Koncernen deltar i stadens arbete kring bostadsförsörjning till hushåll utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Arbete kring dessa frågor kommer att intensifieras under 2013. Koncernen samverkar med staden för att bidra med lägenheter för trygghetsboende för äldre i befintligt bestånd. Framtidenkoncernen ska vara en attraktiv arbetsgivare, sträva efter mångfald och motverka all diskriminering genom att förändra och utveckla attityder och värderingar. Ökad delaktighet, kompetensutveckling och trivselskapande aktiviteter leder till motiverade medarbetare. Ett övergripande ekonomiskt mål är att den justerade soliditeten inte får understiga 30 procent. Ur ett riskperspektiv är det viktigt för koncernen att ha en bred finansiering. Ett antal strategiska beslut har tagits för att nå detta. Målsättningen är att skapa en upplåning utifrån koncernens finansiella kapacitet och tillgångar, en väl avvägd kombination mellan kapitalmarknadsupplåning och bankfinansiering. 6 I Detta är Framtidenkoncernen
Mål 2013 2012 2011 2010 2009 Hyresgäster Nöjd boendeindex 1 - - - 67 67 Fastighetsägarbetyg 1 - - - 68 68 Inflytandebetyg 1 - - - 66 65 Verksamhet Nyproduktion, färdigställda lägenheter + bostadsrätter/annat ägande 750 415 298 342 153 Total energimängd 2 fjärrvärme+el, köpt energi, kwh/kvm minska 1 % 179 179 183 179 Medarbetare Motiverad medarbetarindex 3 >65-68 - 75 Sjukfrånvaro, % 3,5 3,5 3,6 3,6 4,0 Ekonomi Soliditet, % >30 58 53 52 51 Fastighetsresultat, exkl. utökat underhåll, mnkr 2 056 2 039 1 884 1 766 1 782 Resultat efter finansnetto, exkl. nedskrivningar och återförda nedskrivningar, mnkr 4 130 184 63 30 5 Ordinarie planerat underhåll, kr/kvm 4 164 155 144 136 129 Utökat underhåll, kr/kvm 4 88 78 75 76 97 1 Ny kundenkät planeras hösten 2013. 2 Redovisningsmetoden för normalårskorrigering för uppvärmning med fjärrvärme har ändrats från graddagskorrigering till Energiindex. Historiska värden, för jämförelse, är i tabellen framräknade enligt Energiindex. 3 Nytt index från och med 2011. Undersökningen görs vartannat år. 4 Interna styrmått baserade på ÅRL och RR. Kommunfullmäktiges prioriterade mål i budget 2012 Tidigt förebyggande och rehabiliterande insatser ska öka när det gäller barn och unga samt vuxna med missbruksproblem. Andelen ungdomar i Göteborg som engagerar sig i föreningslivet ska öka. Full behovstäckning i förskolan. Andelen elever med godkända betyg ska öka. Andelen elever som deltar i ämnesundervisning i minst matematik och engelska på modersmål ska öka. Antalet förskolor och skolor som har tillgång till genuspedagoger och hbtq-kompetent personal ska öka. Andelen miljöcertifierade/-diplomerade förskolor och skolor ska öka. Äldres inflytande över sin vardag ska öka. Alla barn och ungdomar i Göteborg mellan 6 och 19 år ska, förutom ordinarie undervisning, erbjudas plats i kultur- och musikskolans verksamheter. Integrationen, såsom den uttrycks i styrkortet för integration, ska öka. Andelen jämställdhetssäkrade verksamheter inom nämnder och bolag ska öka. Tillgången på bostäder, arbete och meningsfull sysselsättning ska öka för personer med funktionsnedsättning. El-effektiviteten ska öka. Förbrukningen av fossila bränslen ska minska. Andelen miljömåltider ska öka. Resurshushållningen inom avfallshanteringen i Göteborg ska öka. Bostadsbristen ska minska, därför ska det under året byggas cirka 2 500 bostäder. Göteborgarna vill ha en ren och trygg stad, därför ska nedskräpningen i Göteborg minska. Biltrafiken ska minska till förmån för resande med kollektivtrafik och cykel. Andelen födda utanför Norden samt andelen kvinnor ska öka på chefsnivå. Osakliga löneskillnader mellan kvinnor och män ska minska. Normen för Göteborgs Stad ska vara att erbjuda alla anställda en tillsvidareanställning på heltid Upphandling av tjänster med sociala hänsyn ska öka. Detta är Framtidenkoncernen I 7
Marknad, fastigheter och hyresgäster Göteborg växer och behovet av fler bostäder är stort. Framtidenkoncernen äger ungefär hälften av alla hyresrätter i Göteborg. Mer än var fjärde göteborgare, omkring 135 000 personer, bor hos något av de kommunala bostadsbolagen.
Marknad Göteborgs utveckling under 2012 Sverige och Göteborgsregionen var länge ett undantag i den pågående europeiska lågkonjunkturen. Under hösten 2012 blev det dock allt tydligare att recessionen i Europa krupit närmare Göteborg, även om konjunkturläget ännu är en bra bit ifrån de nivåer som rådde vid krisen 2008 2009. I Business Region Göteborgs (BRG) rapport Konjunkturen Göteborgsregionen, kvartal 4, 2012, rapporterar företagen i regionen om lägre efterfrågan. Företagens bedömning av konjunkturläget är väsentligt mer pessimistisk jämfört med tidigare, även om svaren visar på stora variationer mellan branscher. Byggindustrin är en bransch som enligt Konjunkturinstitutets barometer försvagas tydligt i landet. Men i Göteborgsregionen står byggföretagen emot och nedgången våren 2012 var bara marginell. Emellertid spås en viss nedgång i byggandet under det första halvåret 2013. Arbetsförmedlingens statistik visar att i december 2012 var 7,1 procent av befolkningen mellan 16 och 64 år i Göteborg öppet arbetslösa eller i arbetsmarknadspolitiska program. Det motsvarar drygt 25 000 personer och är en ökning från föregående år med cirka 1 400 personer. Göteborgs befolkning uppgick vid årets slut till cirka 525 000 personer. De senaste åren har befolkningen ökat med mellan 5 500 och 7 000 personer per år. Stor efterfrågan på bostäder Aktörer på bostadsmarknaden I Göteborg finns nästan 260 000 bostäder, varav cirka en femtedel är småhus och resten flerbostadshus. Flerbostadsmarknaden består i stort sett av lika delar kommunägda hyresrätter, privatägda hyresrätter samt bostadsrätter, men fördelningen varierar mellan stadsdelarna. Ägarna av fastigheter med hyreslägenheter delas in i kommunägda bolag, större privatägda bostadsföretag och institutioner samt mindre privatägda fastigheter. Av de drygt 140 000 hyreslägenheterna i Göteborg äger Framtidenkoncernen drygt hälften. De största privata ägarna av hyresfastigheter i Göteborg är Stena Fastigheter med 8 800 lägenheter och Wallenstam med 3 000 lägenheter. Tillskott av bostäder Bostadsbyggandet i Göteborg ökade 2012, då 2 110 nya bostäder färdigställdes jämfört med 1 702 bostäder 2011. Utfallet är i nivå med prognosen för 2012. Av årets tillskott var 90 procent Marknadsandelar Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad 19 % 27 % nybyggda medan resterande tillkom genom ombyggnationer. Nyproduktionen fördelar sig på 216 småhus, 1 492 lägenheter i flerbostadshus (970 bostadsrätter och 522 hyresrätter) samt 186 specialbostäder. Under 2012 har totalt 2 249 bostäder börjat byggas i Göteborg. Framtidenkoncernen har under året färdigställt 339 av hyresrätterna och bidragit med 76 bostadsrätter/småhus med äganderätt varav 7 gruppbostäder. Genom lokalkonverteringar och sammanslagningar har det netto tillkommit ytterligare 22 lägenheter. Stor efterfrågan och höjda bostadspriser Efterfrågan på bostäder, framför allt hyresrätter, har varit stor även under 2012. I dagsläget finns inga vakanta hyresrätter på marknaden. Förmedling av hyreslägenheter sker ofta genom Boplats Göteborg där fastighetsägare i Göteborgsområdet kan annonsera ut lediga lägenheter. Boplats ägs av Göteborgs Stad, de tre stora bostadsbolagen i Framtidenkoncernen och Fastighetsägarna GFR. Under 2012 annonserades totalt 7 822 lägenheter på Boplats Göteborg, vilket är drygt 1 000 lägenheter färre än 2011. I genomsnitt söktes varje lägenhet av 960 personer, vilket är mer än 130 fler sökande till varje lägenhet jämfört med 2011. Denna siffra varierar stort mellan olika bostadsområden. Det ökade söktrycket syns även i antalet registrerade personer på Boplats. 148 550 personer var registrerade som sökande i slutet av 2012, vilket är en ökning med över 22 000 på ett år. Framtidenkoncernen förmedlar alla lediga lägenheter via Boplats Göteborg. Under 2012 lämnade dotterbolagen 3 789 lägenheter till Boplats. Trots finansiell oro, stort utbud av bostäder och längre försäljningstider steg priset något på både bostadsrätter och villor i landet som helhet under 2012. Priserna på villor i Storgöteborg steg med i genomsnitt 4 procent. Bostadsrättspriserna i Storgöteborg steg under samma period med 10 procent. I centrala Göteborg var ökningen 8 procent. Stabil efterfrågan på lokaler Göteborg har inte upplevt någon större nedgång i efterfrågan på kontorslokaler under året. Både efterfrågan och hyresnivåerna bedöms vara stabila. De kontorslokaler som efterfrågas är framför allt moderna och yteffektiva. Vakansgraden för kontorslokaler i Storgöteborg uppskattas till cirka 9 procent. De mest attraktiva butikslägena i Göteborg utgörs av de centrala stråken inom vallgraven såsom Nordstan, Fredsgatan och Kungsgatan. I de bästa butikslägena är vakansgraden i princip obefintlig. Framtidenkoncernen är den största kommersiella fastighetsägaren i Göteborg. Övriga stora ägare är börsnoterade fastighetsbolag och institutioner, varav de största är Vasakronan, Wallenstam, Castellum, Balder och Platzer. Kommunägda hyresrätter 27 % Privatägda hyresrätter/övrigt 27 % Bostadsrätter Småhus, enskilda Stadens parkeringar Det finns ungefär 106 000 parkeringsplatser i Göteborg som staden ansvarar för. Av dessa har Framtidenkoncernen hand om cirka 80 000 platser på kommunal kvartersmark och i parkeringshus. Utöver detta finns parkeringsplatser som ägs av andra aktörer. Marknad, fastigheter och hyresgäster I 9
Förvaltnings AB Framtiden I Årsredovisning 2012 Koncernens fastigheter Framtidenkoncernen är en av landets största fastighetsägare. Antalet lägenheter uppgår till 70 442. Av totalt 5 018 000 kvm, upp tar bostadsbeståndet 4 466 000 kvm och lokalerna 552 000 kvm. Bostädernas andel utgör 89 procent av ytan. Det beräknade hyresvärdet för 2013 uppgår till nästan 5,2 mdkr, varav bostäderna står för cirka 4,5 mdkr. Fastighetsbeståndet klassificeras efter en geografisk indelning i marknadslägen, A-, B- och C-lägen, beroende på hur attraktivt respektive läge uppfattas vara, samt efter beståndets åldersfördelning. En beskrivning av denna indelning och dess effekter på beståndets marknadsvärde återfinns i not 16, Förvaltningsfastigheter. Värderingsläge A1-A4 B1-B5 C1-C3 Angered Norra Hisingen Östra Göteborg Västra Hisingen Lundby Bostäderna Centrum Koncernens lägenheter finns i alla stadsdelar och har olika karaktär beroende på under vilken period de byggdes. Vid slutet av 2012 fanns inom koncernen totalt 70 442 lägenheter, vilket är 358 fler än vid föregående årsskifte. Flest lägenheter har Framtidenkoncernen i Majorna-Linné, Centrum, Kortedala (del av Östra Göteborg), Gunnared (del av Angered) och Biskopsgården (del av Västra Hisingen). Här finns sammantaget drygt 50 procent av koncernens bestånd. Av koncernens totala bostadsyta finns 35 procent i A-lägen, 41 procent i B-lägen och 24 procent i C-lägen. En stor andel av bostadsytan finns i B-lägen inom värdeårskategorin 1960 69. Det handlar ofta om stora förvaltnings enheter i områden utanför stadskärnan, som är relativt attraktiva och har prisvärda hyresnivåer. I takt med att ombyggnader och renoveringar görs stiger värdeåret. Genomsnittligt värdeår vid 25 000 års skiftet var 1975 (1975). 20 000 De flesta lägenheterna i koncernen består av 2 rum och kök (43 en andel som varit konstant under många år. 15 procent), 000 Den genomsnittliga lägenheten i koncernen är 63 kvm med 000 en10beräknad hyresnivå för 2013 på 1 008 kr/kvm och år, vilket innebär en månadshyra på 5 292 kr. Det är en ökning med 3,1 5 000 procent jämfört med 2012. Ökningen beror både på att koncernen MajornaLinné Västra Göteborg Askim-Frölunda-Högsbo Privat Framtiden har byggt nya lägenheter och att de årliga hyresförhandlingarna förväntas ge en ökning. Dessutom genomförs ombyggnader i enstaka fastigheter som höjer hyresnivån. I C-lägen är hyran relativt opåverkad av byggnadernas värdeår. Mest påverkar värdeåret hyran i A-lägen. En orsak är att koncernens nyproduktion med relativt höga hyror finns i A-lägen. bo rg Gö te tra Vä s rra No tra Hi sin Hi sin ge n ge n by Lu nd Vä s o sb ög -H da -F rö lun As kim An ge re d bo rg né Gö te Lin a- ajo tra rn a M Ös Ce nd rla gr yt e- Hä nt ru m 0 Ör ÖrgryteHärlanda Bruttointäkt för 2013 per intäktsslag 9% 4% 87 % Bostadsyta per marknadsläge 35 % 24 % Marknadsandel* Antal lägenheter 30 000 Lägenheter 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 41 % Fordonsplatser A-läge B-läge C-läge Ce ajo ntru m rn gr a- L yte inn é Ös Härl tra an d Gö a As te kim bo -F rg rö L lun un da db -H y ög sb o A Vä ng str er a H ed No isin ge rra Vä His n str ing a G en öt eb or g Lokaler Ör M Bostäder 0 Marknadsandel stadsdelar* 25 000 Lägenheter 20 000 Övriga fastighetsägare Lägenheter i koncernen * Med marknadsandel avses koncernens lägenheter i förhållande till det totala antalet hyresrätter i respektive område. 10 I Marknad, fastigheter och hyresgäster n g or ge y n ge db o re d sb or g m nn é ru 10 000 nd a 15 000
Fördelning av koncernens lägenhetsbestånd i stadsdelarna i procent samt genomsnittlig bruttohyra i stadsdelarnas primärområden NORRA HISINGEN 6 % ANGERED 15 % ÖSTRA GÖTEBORG 14 % GÖTEBORG VÄSTRA HISINGEN 9 % LUNDBY 7 % CENTRUM 11 % MAJORNA- LINNÉ 16 % ÖRGRYTE-HÄRLANDA 7% Bruttohyra 2013, kr/kvm VÄSTRA GÖTEBORG 3 % ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO 12 % >1 100 kr/kvm 1 050 1 099 kr/kvm 1 000 1 049 kr/kvm 950 999 kr/kvm 900 949 kr/kvm <900 kr/kvm 50 % Apartment stock comp 16 % 14 12 Andel bostadsyta fördelad på värdeår och marknadsläge Housing rent per age and location category 1,400 10 SEK/m 2 per year 1,200 8 1,000 6 4 800 2 600 0 400 200 0 A-läge <1970 B-läge C-läge 1970-1990 <1950 1950-1959 1960-1969 <1949 1970-1979 1980-1989 1950-1959 1990-1999 1960-1969 >2000 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 A-location B-location Värdeår >1990 C-location Lägenhetssammansättning 2 % 16 10 % 14 % 14 12 10 8 6 4 31 % 43 % 2 0 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok & större Residential floor space divided 40 according to age and location Hyra efter värdeår och marknadsläge 30 16 % 14 1 400 kr/kvm/år 12 1 200 20 10 1 000 10 8 800 6 600 0 4 One Two 400 room rooms 2 and a and a 200 kitchen 0 Value kitchen year 0 <1970 1970-1990 >1990 A-location <1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 A-läge B-läge C-läge B-location C-location 50 % 40 30 20 Thre room and kitch Marknad, fastigheter och hyresgäster I 11 10 0 1 rok
Lokalerna Koncernen äger och förvaltar sammanlagt nästan 552 000 kvm lokalyta. Lokalerna är komplement till koncernens bostadsbestånd. Drygt hälften av lokalytan, 316 000 kvm, ägs av bostadsföretagen och är i allmänhet lokaliserade i eller nära bostadsfastigheterna. Resterande 236 000 kvm är renodlade lokalfastigheter. De består av bostadsnära köpcentrum, stadsdelstorg av varierande storlek, vårdcentraler, attraktiva innerstadsfastigheter samt idrottsarenorna Scandinavium och Frölundaborg. Två av de större stadsdelstorgen är Selma Lagerlöfs Torg och Vårväderstorget. Göteborgs Stad är den största hyresgästen genom dess förvaltningar och bolag som hyr större delen av kontorslokalerna. Det staden hyr utgör 26 procent av koncernens kommersiella yta och 27 procent av bruttohyran. Näst största hyresgäst är Got Event som hyr 7 procent av ytan och står för 4 procent av hyresintäkterna. Got Event är ett av Göteborgs Stads bolag och driver koncernens två arenor, Scandinavium och Frölundaborg. Andra stora hyresgäster är Ica, Västra Götalandsregionen, och Axfood. Den genomsnittliga kontraktslängden är 2 år och 2 månader. I hyran ingår värme och årlig debitering för ombyggnadstillägg i det fall då fastighetsägaren har bekostat en ombyggnad för hyresgästen. Parkeringar Framtidenkoncernen äger nästan 48 000 parkeringsplatser varav cirka 6 000 i centrala staden. Lokalyta fördelad på marknadsläge Yta, Årshyra, 0% Användning 39% 1 000 kvm % mnkr kr/kvm Vakans, %* Butik 122 22 % 144 1 182 6,6 % Fritid, samlingslokal 108 20 % 69 640 3,8 % Industri, verkstad 4 1 % 2 503 24,1 % Kontor 143 26 % 136 952 7,5 % 1% Lager 22 4 % 9 393 25,8 % Restaurang 8 1 % 10 1 193 0,0 % -läge Utbildning, vård, omsorg B-läge C-läge 85 15 % 74 878 0,0 % Övrigt 60 11 % 43 726 28,2 % Totalt 552 100 % 488 884 8,4 % Lokalyta per läge 21 % 40 % 39 % A-läge B-läge C-läge * Andel vakant yta vid årsskiftet. I vakansen ingår avställda lokaler. 12 I Marknad, fastigheter och hyresgäster Marknadsandelar Hela bostads- Marknadsandelar marknaden Hela bostads- Göteborgs Stad marknaden Göteborgs Stad
Resultatanalys Nedan redovisas utfallet för koncernens fyra bostadsföretag samt för hela koncernen. Redovisningen presenteras i kr/kvm och baseras på Årsredovisningslagen och Redovisningsrådets Rekommendationer, till skillnad mot koncernredovisningen i övrigt som är upprättad enligt IFRS. Den mest väsentliga skillnaden är att enligt IFRS tas förvaltningsfastigheterna upp till verkligt värde i balansräkningen, där underhåll betraktas som värdebevarande och därmed bokförs som investering. Enligt Årsredovisningslagen belastar underhållet resultatet. Koncernens bostadsföretag kr/kvm A-läge B-läge C-läge Bostadsföretag totalt Koncernen totalt Bruttointäkt lägenheter 1 126 1 015 863 1 018 1 047 Bruttointäkt lokaler 962 734 626 821 773 Bruttointäkt 1 112 999 852 1 005 1 017 Hyresbortfall outhyrt och avställt 8 15 12 12 13 Hyresbortfall rabatter m.m. 11 10 8 10 10 Totalt hyresbortfall 19 24 20 21 23 Nettointäkt lägenheter 1 109 996 849 1 001 1 030 Nettointäkt lokaler 919 634 499 742 708 Nettointäkter totalt 1 093 975 832 984 994 Övriga förvaltningsintäkter 9 10 16 11 47 Summa nettointäkter totalt 1 101 985 848 995 1 042 Värme 102 107 110 106 104 Vatten 29 33 36 32 31 El 27 26 38 29 31 Renhållning 23 23 24 23 24 Fastighetsskötsel 80 90 95 87 91 Reparationer 46 46 52 47 47 Driftsadministration 65 64 72 66 84 Övriga driftskostnader 15 15 20 16 27 Total driftskostnad 387 403 447 407 438 Underhållskostnader 205 255 221 229 233 varav utökat underhåll 82 Fastighetsavgift/fastighetsskatt 26 23 20 23 25 Summa totala kostnader 617 681 688 660 695 Driftsöverskott 484 304 160 335 346 Bostadsyta, kvm tusental 1 565 1 849 1 050 4 463 4 466 Lokalyta, kvm tusental 143 114 53 310 552 Bostadslägenheter, antal 25 070 30 370 14 980 70 420 70 442 Marknadsvärde, mnkr 33 346 21 199 5 703 60 248 62 593 I de totala intäkterna och i det totala hyresbortfallet ingår fordonsplatser. Av hyresbortfall avställt och outhyrt är 4 kr att hänföra till lägenheter (3 kr i A-läge, 5 kr i B-läge och 2 kr i C-läge). Av hyresbortfall rabatter med mera, är 4 kr hänförligt till lägenheter (5 kr i A-läge, 5 kr i B-läge och 4 kr i C-läge). Marknad, fastigheter och hyresgäster I 13
Hyresgäster Tillgänglighet, närhet, inflytande och trygghet är nyckelord i bolagens arbete med hyresgäster och kunder. De ska lätt komma i kontakt med sin hyresvärd, ha möjlighet att påverka sin boendemiljö och känna sig trygga. Bolagen har olika strategier och arbetssätt, men det övergripande målet är att erbjuda attraktiva bostäder, lokaler och miljöer där människor trivs. I maj 2012 började koncernens nya gemensamma uthyrningspolicy för bostäder att gälla. Policyn förtydligar principerna för uthyrningen och är ett viktigt dokument för transparens och rättvisa. Policyn finns tillgänglig på koncernens och bostadsbolagens hemsidor. Koncernens lägenheter förmedlas via Boplats som under 2013 kommer att installera ett nytt administrativt system för ökad transparens och tillgänglighet. Även internomflyttningar kommer att synliggöras på Boplats under 2013. En ny koncerngemensam policy för uthyrning av kommersiella lokaler började också gälla i maj 2012. I koncernens cirka 70 400 lägenheter bor omkring en fjärdedel av Göteborgs befolkning. De senaste åren har antalet hushåll som flyttat från eller bytt bostad inom koncernens bestånd minskat och uppgår idag till cirka 11 procent. Under året fick 7 851 hushåll (8 781) en ny bostad i något av koncernens bostadsföretag. Återkoppling från hyresgäster Personalen får genom sina dagliga kontakter med hyresgäster och kunder kunskap om deras önskemål och förväntningar och hur de uppfattar bolagens tjänster. Denna kunskap kompletteras med kundenkäter som ger goda möjligheter att analysera förbättringsområden. Koncerngemensamma kundundersökningar har under flera år visat att hyresgästerna tycker att koncernens verksamhet, bostäder och lokaler håller en god kvalitet. Mindre kundenkäter görs vid behov av bolagen för att mäta uppfattningen kring en angelägen fråga i till exempel ett visst bostadsområde. Koncernens kundundersökningar ger också svar på hur hyresgästerna värderar stadsdelstorgen, vilket har stor betydelse för verksamhetsplanering och torgutveckling. Parkeringsbolaget genomför undersökningar bland sina parkeringskunder. En koncerngemensam kundundersökning är planerad till hösten 2013. Under 2011 och 2012 gjordes ingen undersökning. Inflytande på många olika sätt Framtidenkoncernen lägger stort fokus på hyresgästernas inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning. Bolagen arbetar aktivt för att öka samverkan och delaktighet vid både ombyggnad och förändringsarbete samt i det dagliga förvaltningsarbetet. Inflytande handlar också om att utveckla hyresrätten i linje med nuvarande och framtida hyresgästers behov. I bolagen pågår åtskilliga projekt och aktiviteter för att skapa plattformar för ökat inflytande. Ett exempel är att man bjuder in hyresgästerna till dialog vid långsiktiga satsningar och förändringar. Ett annat är att man uppmuntrar hyresgästerna att ta aktiv del i gårdsföreningar med olika inriktningar. Dessutom utvecklas informationen på hemsidor och via andra kanaler för att i ett tidigt skede nå hyresgästerna. Verksamheten är alltid öppen för synpunkter och idéer från hyresgästerna. Miljöengagerade hyresgäster Mer eller mindre allt vi gör påverkar miljön beroende på hur vi bor, arbetar, reser och handlar. Därför ska koncernen skapa förutsättningar för och uppmuntra hyresgästerna att leva med omsorg om miljön. Gemensamma miljödagar och planteringsdagar är återkommande inslag i förvaltningen ute i bostadsområdena. Gårdsföreningar är också ett bra forum för miljöarbetet. Systemet med fastighetsnära källsortering kräver ett aktivt informationsarbete. Bolagen arbetar återkommande med informationskampanjer för att öka andelen avfall som hyresgästerna sorterar. Samverkan med hyresgästerna är viktig i arbetet för att begränsa miljöpåverkan. Fokus på trygghet och säkerhet Frågor som rör trygghet och säkerhet är i fokus för alla bolag inom koncernen. Den fysiska miljön ute och inne, förnyelse av belysning, utemiljö, trygghetsvandringar med boende och samverkansparter är viktiga delar i arbetet, liksom fungerande skalskydd, säkerhetsdörrar, låssystem och bokning av tvättstugor. Avflyttning Omflyttning Transfers and removals Om- och avflyttning 16 % 12 8 4 0 2008 2009 2010 2011 Omflyttning Avflyttning 2012 16 % Drygt 135 000 personer bor i något av koncernens bostadsbolag. Här bor fler barn och ungdomar (0 17 år), 12 20 procent, jämfört med genomsnittet för boende i privata hyresrätter, som är 14 procent. Koncernen har också en större 8 etnisk mångfald och cirka 48 procent av hyresgästerna har utländsk bakgrund. Det kan jämföras med 32 procent av de 4 som bor i privata hyresrätter. Inkomsterna är lägre och det bor i genomsnitt fler barnfamiljer i koncernens bostadsbolag än i 0 de privata. 2006 2007 2008 2009 2010 Transfers Removals Om- och avflyttning % 14 I Marknad, fastigheter och hyresgäster
Genom att systematiskt arbeta för ett brett utbud och mer samverkan mellan aktörerna på och vid torgen, skapas förutsättningar för ökad trygghet, mindre skadegörelse och fler människor som rör sig i området. Varje år delas ett pris för Ökad trygghet & säkerhet ut inom koncernen för att uppmärksamma goda exempel, öka intresset för trygghets- och säkerhetsarbete och utvidga samverkan inom koncernen. Årets pristagare var Said Abdullahi på Störningsjouren och Anders Krogh på GöteborgsLokaler. De uppmärksammades för sitt arbete med trygghetsskapande åtgärder, sin stora kunnighet och sitt kontaktnät som skapar en bättre och säkrare boendemiljö för hyresgästerna. Koncernens dotterbolag Störningsjouren erbjuder fastighetsägare, framför allt systerbolagen i koncernen, och bostadsrättsföreningar hjälp att hantera störningar på främst kvälls- och nattetid. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyner som en del i det förebyggande arbetet för ökad trygghet. Socialt ansvar Koncernen ska bidra till den sociala dimensionen genom att aktivt arbeta för ökad integration, mindre segregering och ökad välfärd i de bostadsområden där sådana behov finns. Detta arbete sker ofta i samverkan med andra. Framtiden har utsetts till processägare för Kommunfullmäktiges prioriterade mål för integration. Under många år har koncernen arbetat för att på olika sätt bidra till ökad sysselsättning, både för ungdomar och vuxna. Tanken är att hitta nya vägar och samarbetsformer för att bidra till och skapa sysselsättningstillfällen i bostadsområdena. En vik- Marknad, fastigheter och hyresgäster I 15
tig del är också sommar- och feriejobb för ungdomar och under sommaren 2012 uppgick antalet till drygt 500. Det är ett sätt att både engagera ungdomar som bor i bostadsområdena och erbjuda sysselsättning som ger erfarenhet inför framtiden. Exempel på insatser som görs tillsammans med externa samarbetspartners: Team Göteborg evenemangsvärdar 15-25 Värdskapet blir Team Göteborg när målgruppen utökas till att omfatta även de som är över 25 år. Tillsammans med Göteborg & Co och Göteborgs Stad deltar koncernens bolag genom att erbjuda unga hyresgäster att delta i volontärpoolen Team Göteborg. Ungdomarna får utbildning för att kunna agera som värdar vid olika evenemang i staden. Genom volontärarbetet får de erfarenhet, kunskaper och meriter som kan vara värdefulla när de söker arbete. Dessutom träffar de andra unga från olika områden, har roligt och gör en viktig insats för staden. Totalt 260 värdar deltog under 2012, varav hälften kom från hushåll i Framtidenkoncernens bostadsbestånd. Praktikanter och traineer Bolagen tar löpande emot olika praktikanter och traineer. Detta gäller i första hand elever som kommer från Lindholmens Tekniska Gymnasium (fastighetsvärd/fastighetstekniker), Fastighetsakademin (fastighetsförvaltare och teknisk förvaltare) samt gymnasieskolans naturbruksprogram (miljövärd). Ica-skolan Skolan är ett brett samarbete med syfte att utbilda och ge ungdomar mellan 18 och 24 år arbete. Arbetslösa ungdomar går en sex månader lång driftsutbildning, med både teori och praktik, för butik. Alla deltagare har varit arbetslösa under lång tid och har haft svårt att komma in på arbetsmarknaden. Göteborgs- Lokaler finansierar utbildningen. Ica-skolan har flyttat från Bergsjön till Hjällbo. Framtidens Yrkesskola Skolan vänder sig främst till ungdomar som inte har godkända betyg från grundskolan och är nu inne på sitt fjärde verksamhetsår. Samarbetspartners är Utbildningsförvaltningen, Stena Fastigheter och Wallenstam. Bostadsbolagen bidrar med praktikplatser till eleverna. Sommaren 2013 förs skolans verksamhet över till Göteborgs Stads ordinarie utbildningsverksamhet. Samverkan om bostadsförsörjning Koncernen ingår i Göteborgs Stads ledningsgrupp för bostadsförsörjning, tillsammans med berörda förvaltningar och bolag, som hanterar bostadsfrågor för hushåll som av olika skäl är utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Ledningsgruppen har under året presenterat en rapport om hemlöshet i Göteborg. I rapporten ges en översiktlig nulägesbild av Göteborgs Stads hemlöshetsarbete och insatser för att säkerställa en bostadsförsörjning för alla göteborgare. Ledningsgruppen har lämnat förslag till inledande åtgärder för att utveckla förutsättningarna för att alla göteborgare har rätt boende, i rätt tid och till rätt kostnad. Bostäder till hushåll med särskilda behov Personer som av medicinska och/eller sociala skäl har svårt att skaffa sig en bostad på egen hand kan få hjälp av Göteborgs Stad. Sedan flera år tillbaka finns ett samarbetsavtal mellan bostadsmarknadens parter och kommunen om att skaffa fram bostäder till dessa hushåll. Stadens Fastighetskontor har i uppdrag att samordna avtalet och engagera de privata fastighetsägarna. Även personer som på grund av psykiska, fysiska eller intellektuella funktionsnedsättningar behöver särskilt stöd ska ha möjlighet att få en lägenhet. I samarbete med stadsdelarna och Fastighetskontoret arbetar koncernen för att öka den målgruppens tillgång till lägenheter. Koncernens bostadsföretag lämnade under året sammanlagt 287 (277) lägenheter till Fastighetskontoret för dessa grupper, varav 47 (26) var avsedda för personer med funktionsnedsättningar. Vid årsskiftet hade koncernen drygt 150 lägenheter uthyrda till frivilligorganisationer som arbetar med boendesocialt utsatta grupper. Inför 2013 har samarbetsavtalet breddats till att omfatta tre nya målgrupper: hushåll med särskilda behov inom gruppen anhöriginvandring till tidigare mottagna flyktingar hushåll inom ramen för engångssatsningen i Göteborgs Stad eget boende utan stöd hushåll aktuella inom projektet Bostad Först. Koncernen har förbundit sig till att leverera 550 lägenheter till Fastighetskontoret för 2013. Nya boendeformer för äldre Äldre ska ha möjlighet att bo kvar i sin ursprungliga bostad eller boendemiljö, vilket ställer särskilda krav vid planering av offentliga miljöer och bostadsområden och vid om- eller nybyggnad. Koncernen deltar i olika projekt som utvecklar teknikstöd som kan underlätta vardagen samt öka tryggheten och självständigheten för äldre som bor i egen lägenhet. Lägenheter som är tillgänglighetsanpassade enligt Göteborgs Stads norm ska märkas och marknadsföras på Boplats Göteborg. För närvarande finns cirka 9 000 tillgänglighetsmärkta lägenheter i koncernen. Koncernen medverkar i en arbetsgrupp för utveckling och planering av mellanboendeformer för äldre i Göteborgs Stad med tyngdpunkt på trygghetsboende. Mellanboendeformer omfattar trygghetsboende, seniorboende och gemenskapsboende. Trygghetsboende är bostäder i det ordinarie bostadsbeståndet som är tillgängliga utan behovsprövning enligt socialtjänstlagen. Stadens målsättning är att cirka 300 400 mellanboenden ska finnas i befintligt fastighetsbestånd om ett par år, varav cirka 25 procent i nyproducerat bestånd. Öppet bredbandsnät i alla fastigheter Koncernens bredbandsnät, Framtidens Bredband, är ett öppet fiberbaserat bredbandsnät där det råder full konkurrens mellan olika tjänsteleverantörer för internet, telefoni och TV. Vid utgången av 2012 var den fysiska utbyggnaden klar, vilket innebär att alla hyresgäster har möjlighet att köpa tjänster till förmånliga priser i bredbandsnätet. Övergången från det analoga systemet kommer att ske i början av 2014. Bredbandet möter de allt högre kraven på kommunikation inom till exempel undervisning, samhällstjänster, vård och omsorg, e-handel och underhållning. Dessutom kommer det utbyggda bredbandsnätet att utgöra en intressant plattform för olika former av tjänsteutveckling. 16 I Marknad, fastigheter och hyresgäster
Utveckling av fastigheterna Framtidenkoncernen har ett tydligt uppdrag att bygga och förvalta bostäder då tillgången till attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i Göteborgs utveckling. Ambitionen är att ha minst 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter eller egna hem varje år. En förutsättning är dock större tilldelning av mark och fler antagna detaljplaner. Pagineringstext ska in här I 17
Nyproduktion Efterfrågan på bostäder är hög i Göteborg och staden planerar en fortsatt förtätning och utbyggnad av staden. Under lång tid har för få bostäder byggts och därför är det nödvändigt att öka takten och skapa fler nya bostäder. Ett av koncernens viktigaste uppdrag är att bidra till detta genom målet minst 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter/egnahem per år. Koncernen beräknar att nå nyproduktionsmålet 2015. Orsaken till att det dröjer är bristen på byggklar mark. Alla hyresrätter som byggdes under året var uthyrda när de var klara för inflyttning. Den totala investeringen för nyproduktion uppgick till 498 mnkr (544). Markanvisningar Göteborgs Stad har fattat beslut om totalt åtta markanvisningar under året. Dessa planeras ge 1 400 bostäder, varav 520 hyresrätter. Året innan beslöts om 14 markanvisningar för 1 087 bostäder, varav 677 hyresrätter. Av koncernens inflyttningsklara hyresrätter 2012 byggdes 45 procent på egen mark, 30 procent på anvisad mark från Göteborgs Stad och 25 procent på mark från det kommunala bolaget Älvstranden Utveckling AB. Framtidenkoncernen har under 2012 erhållit markanvisningar för 250 bostäder i områdena Gunnilse (150) och Selma Lagerlöfs Torg (100), varav 140 hyresrätter och 110 bostadsrätter. Tilldelningen är för liten för att kunna nå målet för nyproduktion. Förtätning och kompletteringsbebyggelse Framtidenkoncernen har möjlighet att bygga på egen mark genom att förtäta och kompletteringsbygga. Många projekt som koncernen har och har haft under de senaste åren är just sådana projekt. Förtätning och kompletteringsbebyggelse är positivt ur många aspekter. Infrastrukturen fungerar oftast bra, markkostnaderna är begränsade och det skapar ett mer tillgängligt boende med hiss som gör det möjligt för äldre och rörelsehindrade att bo kvar i området. Både förtätning och kompletteringsbebyggelse är oftast mindre projekt som vanligtvis ger högre byggkostnader per lägenhetsyta, jämfört med större projekt. Å andra sidan gör småskaliga projekt det möjligt för mindre byggentreprenörer att lämna anbud. Exempel på nyproduktion genom förtätning och kompletteringsbebyggelse är Norra Dragspelsgatan och Mandolingatan i Västra Frölunda, Dirigentgatan och Riksdalersgatan i Högsbo samt Nordåsgatan i Härlanda. I dagsläget arbetar koncernen med ett flertal förtätningsprojekt, bland annat på Blendas Gata, Jacobs Gata och Julius Gata i Backa Röd samt Glasmästaregatan i Krokslätt. Pågående planer för koncernen I stadens planprocess pågår arbete med detaljplaner för koncernens räkning för cirka 2 200 bostäder (1 900), varav 1 700 hyresrätter (1 500) och 500 bostadsrätter och egnahem (400). Några planarbeten har pågått i många år och andra har precis startat. Inga detaljplaner för koncernens räkning vann laga kraft under året. 2011 vann detaljplaner för endast 30 hyresrätter laga kraft och föregående år var motsvarande siffra 220. Koncernens bedömning är att målet med 600 hyresrätter och 150 bostadsrätter/egnahem klara för inflyttning per år inte kommer att nås förrän det pågår arbete med betydligt fler detaljplaner för koncernens räkning och avsevärt fler vinner laga kraft. Bostäder under produktion Under 2012 hade Framtidenkoncernen pågående nyproduktion av totalt 970 bostäder (1 051), varav 785 hyresrätter (876) och 185 bostadsrätter och egnahem (175), exempelvis på Färgfabriksgatan i Kvillebäcken, Monsungatan i Västra Eriksberg, Nordåsgatan i Härlanda, Riksdalersgatan i Högsbo och Norra Dragspelsgatan i Västra Frölunda. Inflyttningsklara bostäder i nyproduktion 2012 Antalet färdigställda och inflyttningsklara bostäder inom koncernen uppgick till 415 bostäder (298), varav 339 hyresrätter (226) och 76 bostadsrätter och egna hem (72). Sju av de 76 är en gruppbostad. Ökningen av färdigställda bostäder uppgår till nästan 40 procent. Antal inflyttningsklara bostäder 2012 Anders Perssonsgatan (Venus) 110 Riksdalersgatan 87 Monsungatan (Dockhusen) 86 Norra Dragspelsgatan 38 Glasmästaregatan 18 Antal hyresrätter 339 Norra Dragspelsgatan 33 Näsetvägen/Lilla Korsåsgatan 26 Vassdalsvägen 12 Kryddhyllan 5 Antal bostadsrätter och äganderätter 76 Nyproduktionsprojekt 2012 Hyresrätter Anders Perssonsgatan, Venus Kvarteret Venus i Gårda, som började byggas 2008 av Poseidon, har varit koncernens största nyproduktionsprojekt på många år med sammanlagt 317 lägenheter. De första hyresgästerna flyttade in vid årsskiftet 2010/2011 och de sista 110 lägenheterna blev inflyttningsklara under året. Riksdalersgatan Vid Riksdalersgatan i Högsbo har Familjebostäder byggt sammanlagt 99 Svanenmärkta lägenheter, varav 12 rökfria, med en genomsnittsstorlek på 66 kvm. Lägenheterna finns i två punkthus med 5 respektive 10 våningar samt ett lamellhus med 4 8 våningar. Projektets miljömål formuleras i ett eget miljöprogram utifrån Göteborgs Stads Miljöanpassat byggande och nordisk miljömärkning Svanen. Inflyttning har skett etappvis och hela projektet var inflyttat i april. 18 I Utveckling av fastigheterna
Monsungatan, Dockhusen Dockhusen ligger i Västra Eriksberg där Bostadsbolaget har byggt sammanlagt 86 lägenheter i två lamellhus med 7 9 våningar. Husen är byggda som lågenergihus och det ena huset är helt rökfritt. Lägenheternas genomsnittsstorlek är 69 kvm. Hyresgästerna flyttade in under hösten. Norra Dragspelsgatan, Prisma På Norra Dragspelsgatan i Västra Frölunda har tre punkthus byggts med sammanlagt 104 bostäder, varav ett med 38 hyreslägenheter som ägs av Bostadsbolaget. Huset har åtta våningar och lägenheternas genomsnittsstorlek är 71 kvm. Bostadsbolagets 38 lägenheter var inflyttningsklara i april. Glasmästaregatan Glasmästaregatan ligger i Krokslätt där Poseidon rustar upp 160 lägenheter och bygger på fastigheten med 110 nya lägenheter. Genomsnittsstorlek för de nya lägenheterna är 54 kvm. Befintliga lägenheter i området är förhållandevis stora och man önskar därför ett tillskott av små lägenheter. Renoveringen omfattar ventilation, kök, badrum, tvättstugor och utvändig mark. Tillgängligheten ökar i fastigheten främst genom installation av hissar. Byggnaderna som uppfördes på 1960-talet tilläggsisoleras och putsas samt förses med nya fönster. Inflyttning pågår och projektet väntas vara helt klart i slutet av 2015. Färgfabriksgatan, Kvillebäcken Bostadsbolaget bygger sammanlagt 196 lägenheter i Kvillebäcken på Hisingen. Husen byggs enligt Miljöanpassad byggnad, nivå silver och blir en del av Göteborgs nya gröna stadsdel. Husen byggs kring upphöjda gårdar och varierar därför i höjd för att skapa rätt atmosfär. Det är höga mål på hållbarhet och miljöanpassning i området. Inflyttning sker sommaren 2013 respektive 2014. Hinderbanan, Kvibergs Terrasser Poseidon bygger 93 miljöanpassade lägenheter i två sexvåningars lamellhus i Kvibergs terrasser. Genomsnittsstorleken är 69,1 kvm. Åtta lägenheter samt en lokal ska bli boende med särskild service. Inflyttning i augusti september 2014. Nordåsgatan Nordåsgatan ligger i Härlanda där Poseidon bygger 65 lägenheter i två punkthus med 9 våningar. Genomsnittsstorleken är 65,4 kvm. Merparten av lägenheterna är små och tänkta för framför allt ungdomar. Sju av lägenheterna är reserverade för stadsdelsnämnden och ska bli bostäder och en gemensam lokal för personer med funktionsnedsättningar. Inflyttning i juni augusti 2013. Exempel på nyproduktion av bostadsrätter, äganderätter och studentbostäder Norra Dragspelsgatan, Prisma Brf Prisma ligger i Västra Frölunda där Egnahemsbolaget har byggt 65 energieffektiva bostäder i två punkthus. Husen består av 8 våningar och har gemensam takterrass. (I projektet ingår även ett punkthus med 38 hyresrätter som ägs av Bostadsbolaget.) Lägenheternas genomsnittsstorlek är 71 kvm. I 33 av bostadsrättslägenheterna var det inflyttning i augusti/september 2012 och resterande 32 lägenheter har inflyttning i mitten av januari 2013. Jupitergatan, Mellbyhöjd Egnahemsbolagets projekt Brf Mellbyhöjd ligger i Östra Göteborg och omfattar 10 radhus, 12 bostadsrätter i två hus och 7 bostäder i ett boende med särskild service. Radhusen är på 119 kvm i två plan. Bostadsrätterna är på 3 rum och kök med en genomsnittsstorlek på 72 kvm. Fem radhus och sex bostadsrätter blir klara för inflyttning under januari och februari 2013. Övriga bostäder blir klara under maj och juni. Lisa Sass Gata, Backa På Lisa Sass gata ska ett äldreboende konverteras till cirka 100 studentbostäder. Genomsnittstorleken är 25 kvm. Snabb kollektivtrafik ger goda förbindelser till Chalmers och Göteborgs universitet. GöteborgsLokaler svarar för ombyggnaden och hyr ut fastigheten till Stiftelsen Göteborg Studentbostäder. Planerad inflyttning i januari 2014. Nyproduktionsprojekt, hyresrätter, avslutade 2012 Adress Fastighet Bolag Antal lgh Slutkostnad, mnkr Anders Perssonsgatan (Venus) Gårda 71:8 Poseidon 317 885,5 Riksdalersgatan Järnbrott 758:109 Familjebostäder 99 173,5 Monsungatan (Dockhusen) Sannegården 68:1 Bostadsbolaget 86 150,3 Norra Dragspelsgatan (Prisma) Järnbrott 133:10 Bostadsbolaget 38 57,6 Nyproduktionsprojekt, hyresrätter, pågående 2012-12-31 Adress Fastighet Bolag Antal lgh Projektkostnad, mnkr Glasmästaregatan Krokslätt 54:3 Poseidon 110 389,3* Färgfabriksgatan (Kvillebäcken) Kvillebäcken 13:6, 78:1 Bostadsbolaget 196 377,0 Hinderbanan (Kvibergs terrasser) Kviberg 741:184 Poseidon 93 186,0 Nordåsgatan Bagaregården 31:3 Poseidon 65 137,6 *Projektkostnaden avser både nyproduktion och ombyggnation. Utveckling av fastigheterna I 19