Ekonomisk information. 2 Årsredovisning 2013 Framtiden

Transkript

1 2013 Årsredovisning

2 Ekonomisk information Förvaltnings AB Framtiden lämnar under året följande information: Årsredovisning med fastighetsförteckning utges i mars. Delårsrapport per den 30 juni utges i augusti. Förvaltningsberättelsen finns i engelsk version. Årsredovisningen kan beställas från: Förvaltings AB Framtiden, Box 111, Göteborg [email protected] eller hämtas från 2 Årsredovisning 2013 Framtiden

3 Innehållsförteckning Vision och affärsidé i sammandrag 5 VD-kommentar 6 Om Framtidenkoncernen Detta är Framtidenkoncernen 9 - hyresgäster 11 - medarbetare 14 Marknad och koncernens fastigheter 17 - marknad 17 - koncernens fastigheter 18 - resultatanalys 21 Utveckling av fastigheterna 23 - nyproduktion 23 - investeringar och underhåll i befintliga fastigheter 25 Miljö 29 - arbete med miljö på lång sikt 30 Fastighetsvärdering 33 Finansiering 37 Bolagsstyrning 41 - intern kontroll 44 Dotterbolag 46 Förvaltningsberättelse Årets verksamhet 57 Årets resultat 60 Fem år i sammandrag 62 Risk- och känslighetsanalys 64 Förslag till vinstdisposition och Utblick Rapport över totalresultat, koncernen 68 Rapport över finansiell ställning, koncernen 69 Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen 71 Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen 72 Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget 73 Balansräkningar, moderbolaget 74 Förändringar i eget kapital, moderbolaget 76 Kassaflödesanalyser, moderbolaget 77 Noter 78 Revisionsberättelse 108 Granskningsrapport 109 Koncernens fastighetsbestånd Fastighetsförteckning 111 Karta över koncernens fastighetsbestånd 134 Årsredovisning 2013 Framtiden 3

4 Vision och affärsidé Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden Vision Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter, utveckla våra torg och mötesplatser med ett varierat utbud av lokaler för butiker och verksamheter. Framtidenkoncernen ska ständigt söka vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt möjlighet att utveckla sin egen välfärd. Framtidenkoncernen skapar affärsmässig samhällsnytta och är en strategisk aktör i syfte att stärka Göteborg som bostadsort och regioncentrum. Affärsidé 4 Årsredovisning 2013 Framtiden

5 2013 i sammandrag 2013 i sammandrag Hyresintäkter mnkr Uppgick 2012 till mnkr. Fastighetsinvesteringar mnkr Uppgick 2012 till mnkr. Driftöverskottet mnkr Uppgick 2012 till mnkr. Soliditet 59 % Uppgick 2012 till 58 procent. Hyreshöjning bostäder 0,0-4,0 % Motsvarande intervall 2012 var 2,0-2,41 %. Marknadsvärde fastigheter och soliditet mnkr ÅRL 2005 Marknadsvärde mnkr 47% 50% 52% 48% 51% Uppgick 2012 till mnkr. Marknadsvärde fastigheter Soliditet 50 % Nyproduktion Investeringar 333 bostäder mnkr Framtidenkoncernen har färdigställt 333 bostäder varav 203 hyresrätter i nyproduktion, 13 konverteringar från lokal till bostad samt 117 bostadsrätter/egnahem Lägenhetssammansättning Vakansgrad ,0 0% Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok 2006 Uppgick 2012 till 0,0 procent. Inv mnk Driftsöverskott och Resultat efter fi Marknadsvärde fastigheter och soliditet, mnkr % 52% Marknadsvärde fastigheter Soliditet 53% 58% 59% 2013 Driftsöverskott Marknadsvärde och resultat fastigheter och soliditet mnkr efter finansnetto, mnkr Fastighetsinvesteringar, mnkr mnkr % 51% % Driftsöverskott Marknadsvärde fastigheter Resultat efter finansnetto Soliditet % % IFRS Nyproduktion Driftsöverskott Fövärv Ombyggnation Marknadsvä Resultat ef mnkr Marknadsvärde fastigheter och soliditet Investeringar Operating surplus and inc Årsredovisning Framtiden mnkr after net financial 5 items ,000 SEK m , IFRS ÅRL

6 VD-kommentar Vi bygger det hållbara samhället Under 2013 har koncernen fokuserat på samordning av interna och externa processer för nyproduktion. Det är ett långsiktigt arbete som kommer att leda till högre måluppfyllelse genom att fler bostäder produceras. Under året levererade vi 333 inflyttningsklara bostäder vilket är långt ifrån tillräckligt för att möta efterfrågan. Vi har viljan, kompetensen och en finansiell ställning som ger oss de bästa förutsättningarna för att öka byggandet men vi behöver öka takten genom tillgång till mer mark och det arbetet pågår. Samtidigt tar vi vara på alla möjligheter till förtätning och kompletteringsbebyggelse på egen mark. På Glasmästaregatan rustar Poseidon upp 160 lägen heter och bygger samtidigt på två våningar och skapar 109 nya lägenheter med successiv inflyttning. På Färgfabriksgatan i Kvillebäcken bygger Bostadsbolaget 196 hyresrätter där drygt hälften redan är inflyttade. I Hovås pågår ett stort spännande nyproduktionsprojekt där Familjebostäder och Egnahemsbolaget tillsammans med flera andra aktörer planerar en blandstad med både hyresrätter, bostadsrätter och lokaler. För vår del handlar det om cirka 250 nya bostäder. Projektet har rönt stort intresse utifrån det proaktiva arbete som görs för att informera och möta kringboende och potentiella boende. Koncernens fastighetsvärden har ökat med 3,3 miljarder och var vid årsskiftet nästan 66 miljarder. Soliditeten har ökat från 58 till 59 procent. I årets medarbetarenkät ökade vårt resultat. Våra medarbetare är mycket motiverade och känner sig respekterade och är nöjda med sina chefers sätt att leda verksamheten. Detta är en av de viktigaste faktorerna för att vi ska nå våra mål. Vårt arbete kring riskanalyser och uppföljning i kombination med god intern kontroll gör mig och mina medarbetare trygga i förvissningen om att våra interna rutiner och processer är kvalitetssäkrade. God livsmiljö Vi har ett viktigt uppdrag att skapa goda livsmiljöer för alla våra hyresgäster. Dialogen med hyresgästen är en förutsättning för att tillvarata önskemål och behov för en trygg och utvecklande miljö. Vi ger hyresgästen inflytande genom att aktivt arbeta med samverkan och delaktighet vid både ombyggnad och daglig förvaltning. Under året gjorde vi en kundmätning som visar att våra hyresgäster tycker att bostaden har god kvalitet och att man värderar utemiljöerna högt. Vårt medvetna arbete med trygghet och säkerhet har varit rätt. Vi har också ett omfattande arbete kring integration. Vi fokuserar vårt arbete kring barn och ungdomar samt sysselsättning. Upphandling med social hänsyn börjar ta form och vi har en första, redan framgångsrik, städupphandling genomförd i Bergsjön som gett sysselsättning till sju personer boende i området. Vi ser fram emot fler upphandlingar med social hänsyn. Med utgångspunkt i det arbete som pågår varje dag i vår verksamhet, där engagerade medarbetare jobbar för att tillgodose dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina behov, tar vi fram vår första hållbarhetsrapport. Rapporten ska visa på allt som redan görs men också stödja och peka ut riktningen för vårt fortsatta arbete att utveckla våra bostadsområden, stärka Göteborg och driva en hållbar utveckling. Utbyggnaden av ett fiberbaserat bredbandsnät färdigställdes under året. Vi är nu i framkant med ett av marknadens modernaste och snabbaste bredband i våra fastigheter. Nedsläckningen av det analoga kabel-tv-nätet sker under Genom att ersätta gammal teknik med ny möter vi hyresgästernas behov och framtida krav på ett gott boende i livets alla skeenden. Under 2014 kommer vi att konsolidera vår nya koncern, bostadskoncernen. Stadens bolagsöversyn har inneburit att vi sålt tre bolag till Higab och att vi ännu mer ska samla oss kring boendef rågor som ny produktion, förvaltning, underhåll och välfärd. Detta ser jag fram emot och jag är helt övertygad om att med de engagerade och professionella medarbetare som koncernen har kommer vi att visa att vi bygger det hållbara sam hället för framtiden. Anneli Snobl VD 6 Årsredovisning 2013 Framtiden

7 VD-kommentar Tillsammans med hyresgästerna skapar vi en attraktivare boendemiljö Årsredovisning 2013 Framtiden 7

8 VD-kommentar Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden 8 Årsredovisning 2013 Framtiden

9 Detta är Framtidenkoncernen Detta är Framtidenkoncernen Attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i en stads och en regions utveckling. Människor söker sig till platser där det finns god miljö, bra bostäder och en utvecklad infrastruktur. Vårt uppdrag är att medvetet och aktivt agera på bostads- och fastighetsmarknaden i syfte att stärka Göteborgs roll och utveckling. Framtidenkoncernen är en av landets största fastighetsägare och ägs av Göteborgs Stad. Koncernens uppdrag är att vara en strategisk aktör i syfte att stärka Göteborgs roll som regioncentrum och stadens utveckling i övrigt. Antalet lägenheter uppgår till drygt I koncernen ingår förutom fyra bostadsföretag även bolag för kommersiella lokaler, parkeringar, produktion av egnahem och störningsservice. Förvaltnings AB Framtiden är moderbolag. Den 2 januari 2014 såldes GöteborgsLokaler, Parkeringsbolaget och Scandinaviumbolaget till Higab som utgör moderbolag för Göteborgs Stads nya lokalkluster. Poseidon Familjebostäder Förvaltnings AB Framtiden Bostadsbolaget Störningsjouren Gårdstensbostäder Rysåsen Egnahemsbolaget Bygga Hem Framtidenkoncernens organisation från Tillgången till attraktiva bostäder har stor betydelse för Göteborgs utveckling och koncernen ska aktivt bidra till att nya bostäder skapas. Människor söker sig till platser med god miljö, bra bostäder och utvecklad infrastruktur. På sådana platser genereras de nya företagen och arbetsplatserna. Vision Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden Sedan ett drygt år finns en koncerngemensam vision: Vi bygger det hållbara samhället för Framtiden. För att utveckla Göteborg för framtiden och skapa ett attraktivt boende bygger vi nytt samt förädlar och förvaltar våra befintliga fastigheter med fokus på hållbarhet ur socialt, ekologiskt och ekonomiskt perspektiv. Vi gör detta i samverkan med hyresgäster, akademien och partners för göteborgarna, regionen, potentiella hyresgäster och kunder. Affärsidé Framtidenkoncernen skapar affärsmässig samhällsnytta och är en strategisk aktör i syfte att stärka Göteborg som bostadsort och regioncentrum. Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter, utveckla våra torg och mötesplatser med ett varierat utbud av lokaler för butiker och verksamheter. Framtidenkoncernen ska ständigt söka vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt möjlighet att utveckla sin egen välfärd. Mål Framtiden har koncerngemensamma mål och fokusområden som baseras på de prioriterade mål och inriktningar som Göteborgs kommunfullmäktige fattar beslut om varje år. Framtidenkoncernens mest prioriterade uppgift är att skapa nya bostäder och öka tempot i bostadsbyggandet. Fler bostäder måste byggas, främst i bra lägen med möjlighet till god kollektiv trafik. Ambitionen är att successivt nå en produktion om inflyttningsklara hyreslägenheter och 200 bostadsrätter/egnahem per år och prognoserna för nyproduktionen de närmaste åren pekar på en ökning. Detta är ett utökat uppdrag från och med Under 2013 färdig - ställdes 320 nya bostäder. Framtidenkoncernen ska erbjuda attraktivt boende för olika typer av bostadskonsumenter. Framtidenkoncernen ska aktivt arbeta för ökad integration och välfärd i bostadsområdena och för ett mindre segregerat Göteborg. Framtidenkoncernen ska vara en attraktiv arbetsgivare, sträva efter mångfald och motverka all diskriminering genom att förändra och utveckla attityder och värderingar. Framtidenkoncernen ska långsiktigt värdesäkra fastigheterna, genom aktiv förvaltning och underhåll, så att de följer utvecklingen på Göteborgs fastighetsmarknad. Soliditeten ska inte understiga 40 procent. Strategier för utveckling Nyproduktionen ska bidra till att utveckla Göteborg genom att till handahålla attraktiva bostäder. I planeringen av såväl nya bostäder som när befintligt bestånd ska rustas upp är barnperspektivet en viktig del. Andra perspektiv som alltid finns med i arbetet är tillgänglighet, trygghet, hållbarhet socialt, ekologiskt och ekonomiskt och medborgardialog. Hyresgäster ska erbjudas bra bostäder och lokaler, känna trygghet och trivsel. Alla, såväl barn som äldre, ska ges möjligheter till ett ökat inflytande och få vara med och påverka utvecklingen av sin boendemiljö. För att skapa attraktiva boendemiljöer krävs att god service, handel och trygga mötesplatser finns i nära anslutning till bostäderna. En stor del av koncernens fastigheter, från folkhems- och miljonprogramstiden, har på grund av sin ålder ett underhållsbehov. Ett strukturerat arbete med fleråriga underhållsplaner och tydliga prioriteringar är viktigt för att hitta effektiva och goda lösningar för underhållsåtgärder. Det är också viktigt att föra en dialog med hyresgästerna inför större underhållsprojekt. Ur miljöhänsyn ska nyproduktionen kännetecknas av hus med bra klimatskal och energieffektiva installationer. Vid renovering och ombyggnad ska möjligheten till energibesparande åtgärder utvärderas. Vardagsförvaltningen ska präglas av löpande effektiv driftsoptimering. Hyresgästerna ska erbjudas möjlighet till ett miljöanpassat boende. Koncernen samverkar med stadens fastighetskontor för att bidra med lägenheter för trygghetsboende för äldre och till hushåll utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Vi ska ständigt sträva efter att vara en attraktiv arbetsgivare. Ökad delaktighet, utmaningar i arbetet, kompetensutveckling och trivselskapande aktiviteter leder också till motiverade medarbetare. Årsredovisning 2013 Framtiden 9

10 Detta är Framtidenkoncernen Mål Hyresgäster Serviceindex 1-79 Produktindex 1-76 Verksamhet Nyproduktion, färdigställda bostäder* Total energimängd fjärrvärme+el, köpt energi, kwh/kvm 2 minska 1 % Medarbetare Motiverad medarbetarindex 3 > Sjukfrånvaro, % 2,0 4,0 4,6 3,5 3,6 3,6 Ekonomi Soliditet, % 4 > Fastighetsresultat, exkl. utökat underhåll, mnkr Fastighetsresultat före underhåll, mnkr Resultat efter finansnetto, exkl. nedskrivningar och återförda nedskrivningar, mnkr Ordinarie planerat underhåll, kr/kvm Utökat underhåll, kr/kvm * Målet är att successivt nå en produktion om färdigställda hyreslägenheter och 200 bostadsrätter/egna hem per år. 1 Ny kundenkät med nya index från och med Mål ej satt för Redovisningsmetoden för normalårskorrigering för uppvärmning med fjärrvärme har ändrats från graddagskorrigering till Energiindex. Historiska värden, för jämförelse, är i tabellen framräknade enligt Energiindex. 3 Undersökningen görs ej varje år. 4 Enligt IFRS. 5 Interna styrmått baserade på årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer. 6 Prognos baserad på årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens nya vägledning BFNAR 2012:1 (K3). Kommunfullmäktiges prioriterade mål i budget 2013 Göteborgarnas livschanser ska utjämnas. Tidigt förebyggande och rehabiliterade insatser ska öka när det gäller barn och unga samt vuxna med missbruksproblem. Integrationen mätt utifrån integrationsstyrkortets strategiska områden ska öka. Jämställdheten i stadens verksamheter ska öka. Skillnader i hälsa mellan olika socioekonomiska grupper och delar av Göteborg ska minska. Barns fysiska miljö ska bli bättre. Skolan ska öka barns och elevers möjligheter att inhämta och utveckla kunskaper, förmågor och värden. Skolan ska i ökad omfattning kompensera för elevers olika förutsättningar på så väl elevnivå som mellan olika skolor. Unga göteborgares möjligheter till en rik och meningsfull fritid ska öka. Unga göteborgare ska ges ökade möjligheter att påverka frågor som rör dem. Äldres inflytande över sin vardag ska öka. Göteborg ska minska sin klimatpåverkan för att bli en klimatneutral stad. Staden ska bättre möta göteborgarnas bostadsbehov. Resurshushållningen ska öka. Det hållbara resandet ska öka. Den biologiska mångfalden ska främjas. Göteborgs näringslivsklimat ska förbättras. Arbetsmarknadsinsatser för grupper långt ifrån arbetsmarknaden ska öka. Tillgängligheten till kultur ska öka. Osakliga löneskillnader mellan män och kvinnor ska minska. Upphandling av tjänster med sociala hänsyn ska öka. 10 Årsredovisning 2013 Framtiden

11 Detta är Framtidenkoncernen Hyresgäster Tillgänglighet, inflytande och trygghet är nyckelord i arbetet med hyresgäster och kunder. De ska lätt komma i kontakt med sin hyresvärd, ha möjlighet att påverka sin boendemiljö och känna sig trygga. Bolagen har olika strategier och arbetssätt, men det övergripande målet är att erbjuda attraktiva bostäder, lokaler och goda livsmiljöer där människor trivs och som möter hyresgästernas och kundernas förväntningar. Sedan två år har koncernen en gemensam uthyrningspolicy som är ett viktigt dokument för transparens och rättvisa. Policyn finns tillgänglig på koncernens och bostadsbolagens hemsidor. Koncernens lägenheter förmedlas via Boplats där man sedan hösten 2013 även kan se vilka lägenheter som är sökbara via våra bostadsbolags interna omflyttningsplatser. Dessutom visas hur lång boendetid som tidigare krävts för att byta till en liknande lägenhet. Via omflyttningsplatserna kan den som redan är hyresgäst söka lediga lägenheter inom det egna bostadsbolaget. I koncernens cirka lägenheter bor omkring en fjärdedel av Göteborgs befolkning. Antalet hushåll som flyttat från eller bytt bostad inom koncernen uppgick till cirka 11 procent vilket är på samma nivå som föregående år. Under året fick hushåll (7 851) en ny bostad i något av koncernens bostadsföretag. Drygt personer bor i något av koncernens bostads bolag. Här bor fler barn och ungdomar (0-17 år), 20 procent, jämfört med genomsnittet för boende i privata hyresrätter, som är cirka 15 procent. Koncernen har också en större etnisk mångfald och cirka 50 procent av hyresgästerna har utländsk bakgrund. Det kan jämföras med 33 procent av de som bor i privata hyresrätter. Inkomsterna är lägre och det bor i genomsnitt fler barnfamiljer i koncernens bostadsbolag än i de privata. Mindre kundenkäter görs vid behov av bolagen för att mäta uppfattningen kring en angelägen fråga i till exempel ett visst bostadsområde. En ny form av kundenkät, där serviceindex respektive produktindex mäts, genomfördes i november. Serviceindex, som omfattar frågor kring trygghet, rent och snyggt, bemötande och hjälp när det behövs, uppgick till 78,9 procent. Produktindex uppgick till 75,9 procent och handlar om frågor kring lägenheten, allmänna utrymmen och utemiljön. Detta är goda resultat i en nationell jäm förelse. Vi kan också utläsa ur undersökningen att hyresgästerna tycker att boendet generellt sett är prisvärt. Inflytande på många olika sätt Framtidenkoncernen lägger stort fokus på hyresgästernas in flytande över sin bostad och dess närmaste omgivning. Bolagen arbetar aktivt för att öka samverkan och delaktighet vid både ombyggnad och förändringsarbete samt i den dagliga förvaltningen. Inflytande handlar också om att utveckla hyresrätten i linje med nuvarande och framtida hyresgästers behov. I bolagen pågår åtskilliga projekt och aktiviteter för att skapa plattformar för ökat inflytande för alla, såväl barn, unga vuxna som äldre. Ett exempel är att man bjuder in hyresgästerna till dialog vid långsiktiga satsningar och förändringar. Ett annat är att man upp muntrar hyresgästerna att ta aktiv del i gårds - föreningar med olika inriktningar. Dessutom utvecklas informationen på hemsidor och via andra kanaler för att i ett tidigt skede nå hyresgästerna. Verksam heten är alltid öppen för synpunkter och idéer från hyresgästerna. Miljöengagerade hyresgäster Mer eller mindre allt vi gör påverkar miljön beroende på hur vi Återkoppling från hyresgäster Våra medarbetare får genom sina dagliga kontakter med hyresgäster och kunder kunskap om deras önskemål och förväntningar och hur de uppfattar bolagens tjänster. Denna kunskap kompletteras med kundenkäter som ger goda möjligheter att analysera förbättringsområden. Koncerngemensamma kundundersökningar har under flera år visat att hyresgästerna tycker att koncernens verksamhet, bostäder och lokaler håller en god kvalitet. Kundundersökningar bor, arbetar, reser och handlar. Därför ska koncernen skapa förutsättningar för och uppmuntra hyresgästerna att leva med omsorg om miljön. Gemensamma miljödagar och planteringsdagar är återkommande inslag i förvaltningen i bostadsområdena. Gårdsföreningar är också ett bra forum för miljöarbetet. Systemet med fastighetsnära källsortering kräver ett aktivt informationsarbete. Bolagen arbetar återkommande med informationskampanjer för att öka andelen avfall som hyresgästerna sorterar. Samverkan med hyresgästerna är viktigt i ger också svar på hur hyresgästerna värderar den yttre miljön arbetet för att begränsa miljöpåverkan. Avflyttning vilket har stor betydelse för utvecklingen av områdena. Omflyttning Fokus på trygghet och säkerhet Frågor som rör trygghet och säkerhet är i fokus för alla bolag inom koncernen. Den fysiska miljön ute och inne, förnyelse av Transfers belysning, and removals utemiljö, trygghetsvandringar med boende och Om- och avflyttning, % samverkansparter är viktiga delar i arbetet, liksom fungerande 16 % 16 skalskydd, säkerhetsdörrar, låssystem och bokning av tvättstugor. Genom att systematiskt arbeta för ett brett utbud och mer samverkan mellan aktörerna på och vid torgen, skapas för - utsättningar för ökad trygghet, mindre skadegörelse och fler 8 8 människor som rör sig i området. Varje år delas ett pris för Ökad trygghet & säkerhet ut 4 4 inom koncernen för att uppmärksamma goda exempel, öka intresset för trygghets- och säkerhetsarbete och utvidga 0 samverkan inom koncernen. Årets pristagare är en arbetsgrupp hos Familjebostäder i Backa; Mustapha Timir, Christian Eldstaf, Om- och avfl Omflyttning Avflyttning Roland Apell och Marie Johansson. De uppmärksammas för sina Transfers Removals % Årsredovisning 2013 Framtiden 11

12 Detta är Framtidenkoncernen öppna sinnen till att testa nya idéer för trygghetsskapande aktiviteter för hyresgästerna. Gruppen har genom sitt lyckosamma arbete blivit ett föredöme för andra. Några av initiativen som arbetsgruppen har genomfört tillsammans med hyresgäster är den årliga fotbollsturneringen för barn, Gåsacupen, samt ett stadsodlingsprojekt kallat Gåsagången gror. Koncernens dotterbolag Störningsjouren erbjuder fastighetsägare, framför allt systerbolagen i koncernen, och bostadsrättsföreningar hjälp med att hantera störningar på främst kvälls- och nattetid. Störningsjouren tillhandahåller också hjälp med hanteringen av orsaker till den uppkomna situationen. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyner som en del i det förebyggande arbetet för ökad trygghet. Socialt ansvar Med uppdrag som allmännyttigt bolag följer ett stort socialt ansvar. Koncernen bidrar till social hållbarhet genom att aktivt arbeta för ökad integration, minskad segregation och en ökad välfärd i de bostadsområden där sådana behov finns. Arbetet sker ofta i sam verkan med andra. Framtidenkoncernen har dessutom processägarskap för kommunfullmäktiges prioriterade mål för integration. 12 Årsredovisning 2013 Framtiden

13 Detta är Framtidenkoncernen Under många år har koncernen arbetat för att på olika sätt bidra till ökad sysselsättning, både för ungdomar och vuxna. Tanken är att hitta nya vägar och samarbetsformer för att bidra till och skapa sysselsättningstillfällen i bostadsområdena främst inriktat på unga vuxna. En viktig del är också sommaroch feriejobb för ungdomar och under sommaren 2013 uppgick antalet feriejobb till cirka 500. Det är ett sätt att både engagera ungdomar som bor i bostadsområdena och erbjuda sysselsättning som ger erfarenhet inför framtiden. Inom ramen för Framtidenkoncernens processägarskap för kommunfullmäktiges prioriterade mål integration har ett omfattande arbete inletts under året. En gemensam satsning med medarbetare från stadsdelsförvaltningarna Angered och Östra Göteborg, social resursförvaltning och stadsledningskontoret har resulterat i handlingsplaner kring sysselsättning och ungas tillgång till utbildning. Inom Framtidenkoncernen har samtidigt ett integrationsråd bildats där upphandling med social hänsyn och sysselsättningsprojekt prioriteras. Gårdstensbostäder har under flera år byggt upp erfarenheter kring upphandlingar med social hänsyn och under hösten har Familjebostäder gjort en uppmärksammad upphandling av städtjänster i Bergsjön där man krävde att sju av tio städare skulle rekryteras bland de egna hyresgästerna. Under året har Gårdstensbostäder förmedlat 166 jobb till arbetslösa Gårdstensbor. Nio personer i Gårdsten har fått anställning i samband med bolagets upphandlingar. Inom projektet Framtidens Bredband skapas ett antal jobb för ungdomar tillsammans med Primär Fastighetsförvaltning. Långtidsarbetslösa ungdomar får praktik och möjlighet till fast jobb. Ett 20-tal ungdomar har utbildats för att kunna hjälpa hyresgästerna inför övergången från kabel-tv till fibernät. I volontärpoolen Team Göteborg får ungdomar och unga vuxna möjlighet att hjälpa till vid evenemang som till exempel Kulturkalaset och West Pride. Tillsammans med Göteborg & Co och Göteborgs Stad deltar Framtidenkoncernens bolag genom att erbjuda unga hyresgäster att delta. Förutom att göra en insats för staden, ha roligt och träffa andra unga från olika områden får ungdomarna värdefulla kunskaper och meriter för framtiden. Under året deltog 345 volontärer på drygt 40 evenemang och fler än tio utbildningar arrangerades för medlemmarna i Team Göteborg. 133 av volon tärerna kom från hushåll i Framtidenkoncernens bostadsbestånd, vilket är fler än Praktikanter och traineer Bolagen tar löpande emot praktikanter och traineer. Detta gäller i första hand elever som kommer från Lindholmens Tekniska Gymnasium (fastighetsvärd/fastighetstekniker), Fastighets akademin (fastighetsförvaltare och teknisk förvaltare) samt gymnasieskolans naturbruksprogram (miljövärd). Bostadsförsörjning till hushåll med särskilda behov Koncernen ingår i Göteborgs Stads ledningsgrupp för bostadsförsörjning tillsammans med berörda förvaltningar och bolag. Gruppen samverkar kring bostadsförsörjning för utsatta grupper och hemlösa som av medicinska, sociala eller andra skäl är utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Sedan flera år tillbaka finns ett samarbetsavtal mellan bostadsmarknadens parter och kommunen om att skaffa fram bostäder till dessa hushåll. Stadens fastighetskontor har i uppdrag att samordna avtalet och engagera de privata fastighetsägarna. Även personer som på grund av psykiska, fysiska eller intellektuella funktionsnedsättningar behöver särskilt stöd ska ha möjlighet att få en lägenhet. I samarbete med stadsdelarna och fastighetskontoret arbetar koncernen för att öka den målgruppens tillgång till lägenheter. Koncernen lämnade under året sammanlagt 416 (287) lägenheter till Fastighetskontoret för dessa grupper. Vid årsskiftet hade koncernen ett 50-tal lägenheter uthyrda till frivilligorganisationer som arbetar med boendesocialt utsatta grupper. Koncernen har förbundit sig till att leverera 380 lägenheter till Fastighets kontoret under Insatser för ökat kvarboende Äldre ska ha möjlighet att bo kvar i sin ursprungliga bostad eller boendemiljö, vilket ställer särskilda krav vid planering av offentliga miljöer och bostadsområden och vid om- eller nybyggnad. Koncernen deltar i olika projekt som utvecklar teknikstöd som kan underlätta vardagen samt öka tryggheten och självständigheten för äldre som bor i egen lägenhet. Trygghetsboende är en ny boendeform som riktar sig till personer som är minst 70 år och som håller på att etableras i Göteborg. En trygghetsbostad är en vanlig lägenhet men med gemensamma utrymmen för samvaro, hobby och rekreation och en trygghetsvärd som stöd för att skapa vi-känsla. I koncernen finns nu 125 godkända trygghetsbostäder och ytterligare ansökningar är på gång. Lägenheter som är tillgänglighetsanpassade enligt Göteborgs Stads norm ska märkas och synas på Boplats Göteborg. För närvarande finns cirka tillgänglighetsmärkta lägenheter i koncernen. Öppet bredbandsnät i alla fastigheter Den fysiska utbyggnaden av Framtidens Bredband är klar och alla hyresgäster har nu möjlighet att köpa tjänster till förmånliga priser i bredbandsnätet. Framtidens Bredband är ett öppet fiberbaserat bredbandsnät vilket uppmuntrar till priskonkurrens mellan operatörerna och ger hyresgästerna möjlighet att välja omfattning på tjänster inom internet, telefoni och tv. Med ny teknik möter vi de krav som nya tv-vanor och ökad konkurrens medför och har etablerat en teknikplattform för framtida kommunikationsmönster av såväl kommersiellt utbud som samhällstjänster. Genom att ersätta gammal teknik med ny, möter vi hyresgästernas behov och framtida krav på ett gott boende i livets olika skeden. Under 2013 har ett intensivt informationsarbete genomförts för att hjälpa hyresgästerna vid övergången från det nuvarande analoga kabel-tv-nätet till Framtidens Bredband. Nedsläckningen av kabel-tv-nätet sker under Med täta enkätundersökningar inför övergången har underlag till prioriteringar i informationsarbetet fångats in. Med ett av marknadens modernaste och snabbaste bred - band ligger koncernen i framkant när det gäller att utnyttja bredbandstekniken. Goda kommunikationsmöjligheter ger möjligheter till ökat kvarboende och skapar framtida förutsättningar för att möta behoven av service, driftskontroll och anhörighetsstöd. Årsredovisning 2013 Framtiden 13

14 Detta är Framtidenkoncernen Medarbetare Kontakter med hyresgäster, kunder och fastighetsförvaltning är arbetsuppgifter för merparten av koncernens anställda. Många beslut fattas nära hyresgästerna. Det ställer krav på professionellt förhållningssätt och bemötande, hos både medarbetare och ledare. Mångfald och jämställdhet All diskriminering och segregering måste motverkas och jämställdhet är en självklar del i det dagliga arbetet. Med mångfald menas allt som gör en människa unik. Det kan handla om kön, funktions hinder, etnisk bakgrund, religiös tillhörighet, ålder, språk, sexuell läggning med mera. Ambitionen är att öka antalet anställda med utländsk bakgrund så att personalsammansättningen närmar sig den mångfald av nationaliteter som finns bland hyresgästerna och speglar dagens samhälle. Samtliga bolag har planer för sitt mångfaldsarbete. En fördelning med minst 60/40 kan sägas vara en balanserad könsfördelning. Framtidenkoncernen hade vid årsskiftet 934 anställda (902) varav 43 procent var kvinnor. Inom befattnings områdena ledning, fastighetsskötsel och övrigt råder balans mellan kvinnor och män. Andelen kvinnliga chefer och ledare uppgick vid årsskiftet till 40 procent (41). Arbetet med att öka representationen av det underrepresenterade könet i samtliga befattningsgrupper fortsätter. I januari 2014 minskar antalet anställda med 110 personer i samband med försäljning av dotterbolagen GöteborgsLokaler, Parkeringsbolaget och Scandinaviumbolaget till Higab som utgör moderbolag för Göteborgs Stads nybildade lokalkluster. Attrahera unga till branschen Ålderstrukturen i koncernen stämmer väl överens med hur det ser ut i fastighetsbranschen i övrigt. En dryg femtedel av medarbetarna är yngre än 40 år. Inom fem år uppnår cirka 13 procent pensionsålder. Arbete med att attrahera yngre medarbetare vid rekrytering är i fokus. För att långsiktigt öka vår attraktivitet som en intressant arbetsgivare och för att marknadsföra fastighetsbranschen bedriver vi sedan ett drygt år ett koncerngemensamt arbete där unga medarbetare deltar i aktiviteter som vänder sig till unga människor i begrepp att välja utbildning. Koncernen deltar aktivt i arbetet, tillsammans med skolor och utbildningsinstitut, för att utveckla utbildningar i Göteborg med inriktning mot olika typer av jobb inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Tillsammans med Göteborgsregionen har vi tagit fram en vuxenutbildning för blivande fastighetsvärdar som startade under hösten och blev den mest sökta utbildningen inom GR någonsin. Vi jobbar nära Fastighetsakademien och Fastighetsbranschens utbildningsnämnd. Två av dotterbolagen har även tagit emot var sin trainee från SABO som arbetar i verksamheten under ett års tid. Sjukfrånvaro Det konsekventa arbetet med att öka frisktalen och minska sjukfrånvaron pågår ständigt. Sjukfrånvaron i Framtidenkoncernen uppgick till 4,6 procent (3,5). En analys visar att ökningen beror på ökad ej arbetsrelaterad långtidssjukskrivning. Mäter motiverad medarbetarindex Koncernens MMI, motiverad medarbetarindex, ökade i år till 69. Vid motsvarande undersökning 2011 uppgick MMI till 68. Enkäten visar att koncernens medarbetare trivs med arbetsuppgifterna, känner sig respekterade och är nöjda med sin närmaste chefs sätt att leda verksamheten. Resultatet ligger högt i spannet för bra MMI och över genomsnittet i jämförelse med enkätleverantörens nationella referensdatabas. På frågan kring rimlig arbetsbelastning så är resultatet i nivå med genomsnittet i referensdatabasen. Koncernens medarbetarundersökning genomförs med 18 månaders mellanrum. Det övergripande resultatet beskrivs i form av MMI. Indexets viktigaste faktorer är arbetssituation och utveckling, befogenheter och mandat, verksamhetsstyrning samt målinriktat arbetet och samarbete. Koncernens MMI anses som högt. Kompetensutveckling Fortbildning och vidareutbildning av medarbetarna är varje bolags ansvar. Utbildningsbehov inventeras och planeras bland annat utifrån utvecklingssamtal mellan chef och medarbetare. Åldersstruktur Befattningar fördelning, antal Åldersstruktur, antal Sjukfrånvaro, % 60 Antal Ledning Uthyrare Värdar Fastighetsskötsel Kvinnor Män Förvaltning Administration Teknik Övrigt år år Ledning år Säljare år Värdar år Fastighetsskötsel år Förvaltning år år Administration år 60- Teknik år Övrigt år år år år år år år år år år -19 år år år år år år 45-4 Tjänstemän kvinnor Tjänstemän män 14 Årsredovisning 2013 Framtiden -19 år år år år år år år år 60- år år

15 Detta är Framtidenkoncernen I koncernens övergripande personal- och ledarskapspolicy betonas att bolagens roll som service- och kunskapsorganisationer kräver systematisk kompetensutveckling. Inom vissa yrkeskategorier råder brist på personer med rätt kompetens, vilket är ett problem för branschen som helhet. Vara delaktiga och utvecklas som medarbetare Koncernen fokuserar på ett aktivt medarbetarskap. Alla i koncernen ska vara delaktiga i att diskutera och utveckla med - arbetarskapet. Några viktiga nyckelord för gott medarbetarskap lyfts fram som innebär att alla tar ansvar för att bidra till: samarbete tydlighet omtanke engagemang initiativ helhetssyn. I koncernen ska vi arbeta utifrån ett främjande förhållningssätt. Vår främjandeprincip är ett gemensamt förhållningssätt som bygger på: Hur ska det vara när det är som bäst? Den som får goda förutsättningar gör ett bra jobb. Den som inte kan, får hjälp. Under året har en gemensam utvecklingsdag för alla ledare arrangerats för att ge inspiration och utveckla nätverket. Utveckling av den interna kommunikationen En fungerande internkommunikation är ett viktigt verktyg för att skapa delaktighet och trygghet. Cheferna är den viktigaste kommunikationskanalen, men internkommunikation sker också genom intranät, olika typer av informationsmöten, arbetsplatsträffar med mera. Ett nytt modernt koncerngemensamt intranät är under utveckling. Årsredovisning 2013 Framtiden 15

16 Sidhuvud Var fjärde göteborgare bor hos Framtiden

17 Marknad och koncernens fastigheter Marknad och koncernens fastigheter Göteborg växer och behovet av fler bostäder är stort. Framtidenkoncernen äger ungefär hälften av alla hyresrätter i Göteborg. Mer än var fjärde göteborgare, omkring personer, bor hos något av de kommunala bostadsbolagen. Marknad Göteborgs utveckling under 2013 Ekonomin återhämtade sig något under Den mycket mörka konjunkturbild som avslutade 2012 vändes till tillväxt. USA hade en god ekonomisk utveckling men också de mest utsatta ekonomierna inom eurosamarbetet har under året vänt från fallande BNP till svagt positiv tillväxt. Då Göteborgsregionen är mycket exportberoende är en förbättrad ekonomi i dessa områden viktig för vår industri. Utvecklingen av exporten har dock inte tagit fart ännu men prognoserna för 2014 är betydligt mer positiva. Business Region Göteborgs (BRG) rapport Konjunkturen Göteborgsregionen, kvartal visar på en stigande optimism bland företagen i Göteborgsregionen. På viktiga exportmarknader som Norge, Tyskland och Storbritannien förväntas ökad tillväxt under Det stigande konjunkturindexet syns främst inom tillverkningsindustrin, främst transportmedel och elektronik, men även kemi och maskin visar kraftiga förbättringar. Svagaste utvecklingen visar sällanköpshandeln. Göteborgsregionen hade i kvartal en sysselsättningsökning på 3 procent jämfört med för ett år sedan. Arbetsförmedlingens statistik visar att i oktober 2013 var 7,5 procent av befolkningen mellan 16 och 64 år i Göteborgsregionen öppet arbetslösa eller i arbetsmarknadspolitiska program. Detta innebär att arbetslösheten ligger på samma nivå som för ett år sedan. Ungdomsarbetslösheten har gått ner till 14 procent, en minskning med 1,2 procentenheter senaste året. Arbetslösheten bland utrikes födda är fortsatt hög, 18,6 procent. Göteborgs befolkning uppgick vid årets slut till drygt personer. De senaste åren har befolkningen ökat med mellan och personer per år. Befolkningsökningen 2013 var vilket är den näst högsta siffran på 40 år. Marknadsandelar Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad 19 % 27 % Stor efterfrågan på bostäder Aktörer på bostadsmarknaden I Göteborg finns nästan bostäder, varav cirka en femtedel är småhus och resten flerbostadshus. Flerbostadsmarknaden består i stort sett av lika delar kommunägda hyresrätter, privatägda hyresrätter samt bostadsrätter, men fördelningen varierar mellan stadsdelarna. Ägarna av fastigheter med hyreslägenheter delas in i kommunägda bolag, större privatägda bostadsföretag och institutioner samt mindre privatägda fastigheter. Av de mer än hyreslägenheterna i Göteborg äger Framtidenkoncernen drygt hälften. De största privata ägarna av hyresfastigheter i Göteborg är Stena Fastigheter med lägenheter och Wallenstam med lägenheter. Tillskott av bostäder Bostadsbyggandet i Göteborg ökade 2013, då nya bostäder färdigställdes jämfört med bostäder Utfallet är i nivå med prognosen för Av årets tillskott var 90 procent nybyggda medan resterande tillkom genom ombyggnationer. Nyproduktionen fördelar sig på 183 småhus, lägenheter i flerbostadshus (1 402 bostadsrätter och 637 hyresrätter) samt 81 specialbostäder. Under 2013 har totalt bostäder börjat byggas i Göteborg. Framtidenkoncernen har under året färdigställt 203 hyresrätter och bidragit med 117 bostadsrätter/småhus med äganderätt. Genom lokalkonverteringar och sammanslagningar har det netto tillkommit ytterligare 13 lägenheter. Stor efterfrågan och höjda bostadspriser Efterfrågan på bostäder, framför allt hyresrätter, har varit stor även under I dagsläget finns inga vakanta hyresrätter på marknaden. Förmedling av hyreslägenheter sker ofta genom Boplats Göteborg där fastighetsägare i Göteborgsområdet kan annonsera ut lediga lägenheter. Boplats ägs av Göteborgs Stad, de tre stora bostadsbolagen i Framtidenkoncernen och Fastighetsägarna GFR. Under 2013 annonserades totalt lägenheter på Boplats Göteborg, vilket är cirka 500 fler än Antalet registrerade sökande var vid årets utgång, en ökning med mer än på ett år. Trots det kraftigt ökande antalet sökande har det genomsnittliga antalet sökande per lägenhet minskat med 140 till 816 personer. Antalet sökande per lägenhet varierar kraftigt mellan olika områden. Framtidenkoncernen förmedlar alla lediga lägenheter via Boplats Göteborg. Under 2013 lämnade dotterbolagen lägenheter till Boplats. Stor efterfrågan på bostäder till följd av ökande befolkning i tillväxtregionerna tillsammans med otillräckligt byggande har fortsatt driva bostadspriserna uppåt. Mycket låga räntor bidrar till att priserna på villor stigit med 5 procent och på bostadsrätter med 11 procent i Göteborg. Kommunägda hyresrätter 27 % Privatägda hyresrätter/övrigt 27 % Bostadsrätter Småhus, enskilda Stabil efterfrågan på lokaler Göteborg har en god efterfrågan på kontorslokaler. Både efterfrågan och hyresnivåer bedöms vara stabila. De kontorslokaler som efterfrågas är framför allt moderna och yteffektiva. Årsredovisning 2013 Framtiden 17

18 Marknad och koncernens fastigheter Stadens parkeringar Vakansgraden för kontorslokaler i Storgöteborg uppskattas till cirka 7 procent. I Göteborgs centrala delar är vakanserna så låga som 4 procent. De mest attraktiva butikslägena i Göteborg utgörs av de centrala stråken inom vallgraven såsom Nordstan, Fredsgatan och Kungsgatan. I de bästa butikslägena är vakansgraden i princip obefintlig. Framtidenkoncernen är den största kommersiella fastig hets ägaren i Göteborg. Övriga stora ägare är börsnoterade fastighetsbolag och institutioner, varav de största är Vasa kronan, Wallenstam, Castellum, Balder och Platzer. Det finns ungefär parkeringsplatser i Göteborg som staden ansvarar för. Av dessa har Framtidenkoncernen hand om cirka platser på kommunal kvartersmark och i parkeringshus. Utöver detta finns parkeringsplatser som ägs av andra aktörer. Koncernens fastigheter Värderingsläge A1-A4 B1-B5 Framtidenkoncernen är en av landets största fastighetsägare med bostadslägenheter och kvm lokaler. Av koncernens totalt kvm, utgörs 89 procent av A-läge B-läge C-läge bostäder och 11 procent är lokaler. Det beräknade hyresvärdet för 2014 uppgår till drygt 5,3 mdkr, varav bostäderna står för cirka 4,6 mdkr. Angered Lundby Centrum MajornaLinné ÖrgryteHärlanda Privat Framtiden Västra Göteborg Gö te bo rg n Askim-Frölunda-Högsbo tra rra Hi sin ge sin ge n by tra Hi Lu nd o sb ög -H da An ge re d bo rg né Gö te Lin a- ajo tra rn a nt ru m Ce nd rla Hä Östra Göteborg Västra Hisingen Bostadsfastigheterna klassificeras efter en geografisk indel ning i marknadslägen, A-, B- och C-lägen, beroende på hur attraktivt respektive läge uppfattas vara, samt efter beståndets åldersfördelning. En beskrivning av denna indelning och dess effekter på be ståndets marknadsvärde återfinns i not 17, Förvaltningsfastigheter. Vid slutet av 2013 fanns inom koncernen totalt lägenheter, vilket är 198 fler än vid föregående årsskifte. Flest lägenheter har Framtidenkoncernen i Majorna-Linné, Centrum, Kortedala (del av Östra Göteborg), Gunnared (del av Angered) och Biskopsgården (del av Västra Hisingen). Här finns samman taget drygt 50 procent av koncernens bestånd. 10Av 000koncernens totala bostadsyta finns 35 procent i A-lägen, 42 procent i B-lägen och 23 procent i C-lägen. 5Den 000 vanligaste lägenheten inom koncernens bestånd är byggd 0på 1950-talet och ligger i ett B-område. Inkluderas även e- B-läge Norra Hisingen Bostäderna gr yt A-läge C1-C3 Vä s No Vä s -F rö lun As kim Ös Ör M Bruttointäkt för 2014 per intäktsslag 9% 4% 87 % Bostadsyta per marknadsläge 35 % 23 % Marknadsandel* Antal lägenheter Marknadsandel stadsdelar* Lägenheter C-läge m -L yt inn eé H Ös ärla tra nd Gö a te As bo kim rg -F Lu rö lun nd b da -H y ög sb o Vä Ang ere st ra H d No ising rra e Hi n sin Vä ge st ra n Gö te bo rg B-läge Ör gr A-läge Ce nt ru Fordonsplatser na Lokaler jor Bostäder 0 Ma 42 % Lägenheter i koncernen 30 Övriga fastighetsägare 25 * Med marknadsandel avses koncernens lägenheter i förhållande till det totala antalet hyresrätter i respektive område rg en en by ed bo rg né 10 m Årsredovisning 2013 Framtiden da

19 Marknad och koncernens fastigheter Fördelning av koncernens lägenheter i procent per SDN, samt genomsnittlig månadshyra 2014, för 2 rum och kök på 57 kvm NORRA HISINGEN 6 % ANGERED 15 % GÖTEBORG VÄSTRA HISINGEN 9 % LUNDBY 7 % CENTRUM 11 % MAJORNA- LINNÉ 16 % ÖSTRA GÖTEBORG 14 % ÖRGRYTE-HÄRLANDA 7% Genomsnittlig månadshyra 2014 för 2 rum och kök på 57 kvm >6 000 kr/mån kr/mån kr/mån kr/mån kr/mån <4 000 kr/mån VÄSTRA GÖTEBORG 3 % ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO 12 % lägenheterna byggda på 1960-talet, uppgår dessa lägenheter i B-områden till nästan 35 procent av beståndet. Lägenheterna är ofta belägna i stora förvaltningsenheter i relativt attraktiva områden utanför stadskärnan och har prisvärda hyresnivåer. Här ingår även en del av de lägenheter som brukar räknas till miljonprogrammet, vilket innebär att fastigheterna är byggda mellan 1965 och Totalt 30 procent av koncernens lägenheter är från miljonprogrammet 2 procent i A-läge, 12 procent i B-läge och 16 procent i C-läge. Genomsnittligt byggnadsår var vid årsskiftet 1960 (1960), att jämföra med det genomsnittliga värdeåret som var 1975 (1975). De flesta lägenheterna i koncernen består av 2 rum och kök (43 procent), en andel som varit konstant under många år. Den genomsnittliga lägenheten i koncernen är 63 kvm med en beräknad hyresnivå för 2014 på kr/kvm och år. Omräknat till en vanlig lägenhet, till exempel en 2:a på 57 kvm, innebär det en månadshyra på kr. Det är en ökning med 3,1 procent jämfört med Ökningen beror både på att koncernen har byggt nya lägenheter och att de årliga hyresförhandlingarna förväntas ge en ökning. Dessutom genomförs ombyggnader i enstaka fastigheter som höjer hyresnivån. I C-lägen är hyran relativt opåverkad av byggnadernas värdeår. Mest påverkar värdeåret hyran i A-lägen. En orsak är att koncernens nyproduktion med relativt höga hyror finns i A-lägen. Apartment stoc 50 % 40 Residential floor space divided Andel lägenheter fördelade på according to Hyra age efter and location värdeår och byggnadsår och marknadsläge, % Lägenhetssammansättning marknadsläge, kr/kvm/år % 16 % C-läge % 14 % Housing rent per age and location category B-läge ,400 SEK/m 2 per year A-läge , , One Two 4 room room and a and 2 31 % % 200 kitchen 0 Value year kitche 0 Värdeår < > Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok och A-läge B-läge C-läge 0 större A-location B-location C-location A-läge B-läge <1970 C-läge > Rok 2 Rok 3 Rok < A-location >2000 B-location C-location < Rok 5 Rok & större < >2000 Årsredovisning 2013 Framtiden 19

20 Marknad och koncernens fastigheter Lokalerna Koncernen äger och förvaltar sammanlagt drygt kvm lokalyta. Lokalerna är komplement till bostadsbeståndet. Drygt hälften av lokalytan, kvm, ägs av bostadsföretagen och är i allmänhet lokaliserade i eller nära bostadsfastigheterna. Resterande kvm är renodlade lokalfastigheter. De består av bostadsnära köpcentrum, stadsdelstorg av varierande storlek, vårdcentraler, attraktiva innerstadsfastigheter samt idrottsarenorna Scandinavium och Frölundaborg. Två av de större stadsdelstorgen är Selma Lagerlöfs Torg och Vårväderstorget. Lokalytan är klassificerad efter den indelning som gäller för bostäderna. Göteborgs Stad är den största hyresgästen genom dess förvaltningar och bolag som hyr större delen av kontorslokalerna. Det staden hyr utgör 24 procent av koncernens kommersiella yta och 23 procent av bruttohyran. Näst största hyresgäst är Got Event som hyr 7 procent av ytan och står för 4 procent av hyresintäkterna. Got Event är ett av Göteborgs Stads bolag och driver koncernens två arenor, Scandinavium och Frölundaborg. Andra stora hyresgäster är Ica, Västra Götalandsregionen och Axfood. Den genomsnittliga kontraktslängden är 2 år och 10 månader. I hyran ingår värme och årlig debitering för ombyggnadstillägg i det fall då fastighetsägaren har bekostat en ombyggnad för hyresgästen. Parkeringar Framtidenkoncernen äger nästan parkeringsplatser varav cirka ligger i centrala staden. Fastigheterna efter förändrad koncernbildning Den 2 januari 2014 såldes GöteborgsLokaler, Parkeringsbolaget och Scandinaviumbolaget till Higab som utgör moderbolag för Göteborgs Stads nybildade lokalkluster. Vid avyttringen från Framtidenkoncernen minskade lokalytan betydligt, men på koncernen som helhet får det mindre betydelse. Från bokslutsdagens kvadratmeter lokaler avgår 41 procent och därmed återstår kvadratmeter lokalyta. Kontor är det lokalslag som minskar mest, ytan minskar med nästan 60 procent. Dessutom avgår cirka parkeringsplatser. I förhållande till hela Framtidenkoncernen motsvarar minskningen av yta 4,5 procent. De intäkter som försvinner motsvarar 5,0 procent av koncernens totala intäkter inklusive parkeringsintäkter. Lokalyta fördelad på marknadsläge Yta, Årshyra, 20% Användning 39% kvm % mnkr 7 kr/kvm Vakans, %* Butik ,0 Fritid, samlingslokal ,7 Industri, verkstad ,3 Kontor ,7 Lager ,8 Restaurang ,0 41% Utbildning, vård, omsorg ,1 Övrigt ,3 A-läge Totalt B-läge C-läge % ,4 % * Andel vakant yta vid årsskiftet. I vakansen ingår avställda lokaler. 7 I hyran ingår eventuella ombyggnadstillägg för hyresgäster lokal anpassningar. 21 % 39 % A-läge Lokalyta per läge B-läge 40 % C-läge 20 Årsredovisning 2013 Framtiden Marknadsandelar Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad Marknadsandelar Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad

21 Marknad och koncernens fastigheter Resultatanalys Nedan redovisas utfallet för koncernens fyra bostadsföretag samt för hela koncernen. Redovisningen presenteras i kr/kvm och baseras på årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer, till skillnad mot koncernredovisningen i övrigt som är upprättad enligt IFRS. Den mest väsentliga skillnaden är att enligt IFRS tas förvaltningsfastigheterna upp till verkligt värde i balansräkningen, där underhåll betraktas som värdebevarande och därmed bokförs som investering. Enligt årsredovisningslagen belastar underhållet resultatet. kr/kvm A-läge B-läge C-läge Koncernens bostadsföretag Koncernen totalt Bruttointäkt lägenheter och parkering Bruttointäkt lokaler Bruttointäkt Hyresbortfall outhyrt och avställt Hyresbortfall rabatter m.m Totalt hyresbortfall Nettointäkt lägenheter Nettointäkt lokaler Nettointäkter totalt Övriga förvaltningsintäkter Summa nettointäkter totalt Värme Vatten El Renhållning Fastighetsskötsel Reparationer Driftsadministration Övriga driftskostnader Total driftskostnad Underhållskostnader varav utökat underhåll 90 Fastighetsavgift/fastighetsskatt Summa totala kostnader Driftsöverskott Bostadsyta, kvm tusental Lokalyta, kvm tusental Antal bostadslägenheter Marknadsvärde, mnkr I de totala intäkterna och i det totala hyresbortfallet ingår fordonsplatser. Av hyresbortfall avställt och outhyrt är 5 kr att hänföra till lägenheter (4 kr i A-läge, 7 kr i B-läge och 4 kr i C-läge). Av hyresbortfall rabatter med mera, är 3 kr hänförligt till lägenheter (2 kr i A-läge, 4 kr i B-läge och 3 kr i C-läge). Årsredovisning 2013 Framtiden 21

22 Sidhuvud Vi vill öka takten i vår nyproduktion 22 I Marknad, fastigheter och hyresgäster

23 Utveckling av fastigheterna Utveckling av fastigheterna Framtidenkoncernen har ett tydligt uppdrag att bygga och förvalta bostäder då tillgången till attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i Göteborgs utveckling. Målet har varit att färdigställa 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter eller egna hem varje år. Nyproduktion Efterfrågan på bostäder är hög i Göteborg och staden planerar en fortsatt förtätning och utbyggnad. Under lång tid har för få bostäder byggts och därför är det nödvändigt att öka takten och skapa fler nya bostäder. Koncernens ambition är att successivt nå en produktion om inflyttningsklara hyresrätter och 200 bostadsrätter/egnahem per år, vilket kan jämföras med tidigare mål om 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter/egna hem. Det nya målet är ett utökat uppdrag från En förutsättning är större tilldelning av mark och fler antagna detaljplaner. Under 2013 färdigställdes 320 nya bostäder. Alla hyresrätter som byggdes under året var uthyrda när de var klara för inflyttning. De totala investeringarna för nyproduktion uppgick till 408 mnkr (498). Markanvisningar Göteborgs Stad har fattat beslut om totalt 12 markanvisningar under året. Dessa planeras ge bostäder, varav 815 hyresrätter och studentbostäder. Året innan beslutades om 8 markanvisningar för bostäder, varav 520 hyresrätter. Av koncernens inflyttningsklara hyresrätter 2013 byggdes 50 procent på egen mark och 50 procent på mark från det kommunala bolaget Älvstranden Utveckling AB. Framtidenkoncernen har under 2013 fått markanvisningar för 220 bostäder (250), 170 i Gamlestaden och 50 i Norra Askimsviken, varav 120 hyresrätter och 100 bostadsrätter. Tilldelningen är för liten för att kunna nå målet för nyproduktion. Förtätning och kompletteringsbebyggelse Framtidenkoncernen har möjlighet att bygga på egen mark genom att förtäta och kompletteringsbygga. Många projekt som koncernen har och har haft under de senaste åren är just sådana projekt. Förtätning och kompletteringsbebyggelse är positivt ur många aspekter. Infrastrukturen fungerar oftast bra, markkostnaderna är begränsade och det skapar ett mer tillgängligt boende med hiss som gör det möjligt för äldre och rörelsehindrade att bo kvar i området. Exempel på nyproduktion genom förtätning och kompletteringsbebyggelse är Fyrväpplingsgatan i Lundby, Holländareplatsen i Östra Göteborg, Norra Krokslättsgatan i Centrum, Elins Gård i Högsbo samt Nordåsgatan i Härlanda. I dagsläget arbetar koncernen med ett flertal förtätningsprojekt, bland annat på Blendas Gata, Jacobs Gata och Julius Gata i Backa Röd samt Glasmästaregatan i Krokslätt där möjligheten att bygga på våningar på befintligt hus har tagits tillvara. Pågående planer för koncernen I stadens planprocess pågår arbete med detaljplaner för koncernens räkning för cirka bostäder (2 500), varav hyresrätter och 600 bostadsrätter och egnahem. Några planarbeten har pågått i många år och andra har precis startat. Detaljplaner för 397 bostäder för koncernens räkning vann laga kraft under året. Under 2012 vann inga detaljplaner laga kraft. Koncernens bedömning är att det utökade målet, med hyresrätter och 200 bostadsrätter/egnahem klara för inflyttning per år, inte kommer att nås förrän det pågår arbete med betydligt fler detaljplaner för koncernens räkning och avsevärt fler vinner laga kraft. Bostäder under produktion Under 2013 hade Framtidenkoncernen pågående nyproduktion av totalt 938 bostäder (970), varav 560 hyresrätter (785), 271 bostadsrätter och egnahem (185) och 108 studentbostäder, exempelvis på Färgfabriksgatan i Kvillebäcken, Holländareplatsen i Gamlestaden, Lisa Sass gata i Backa, Nordåsgatan i Härlanda, Skonaren Ingos gata i Lundby samt Hinderbanan på Kviberg. Inflyttningsklara bostäder i nyproduktion 2013 Antalet färdigställda och inflyttningsklara bostäder inom koncernen uppgick till 320 (415), varav 203 hyresrätter (339) och 117 bostadsrätter och egnahem (76). Antal inflyttningsklara bostäder 2013 Färgfabriksgatan 104 Nordåsgatan 65 Glasmästaregatan 34 Antal hyresrätter 203 Norra Dragspelgatan 32 Östra Bräckevägen/Inägogatan 54 Brännö 2 Jupitergatan 29 Antal bostadsrätter och äganderätter 117 Totalt nyproducerade bostäder 320 Nyproduktionsprojekt 2013 Hyresrätter Glasmästaregatan Glasmästaregatan ligger i Krokslätt där Poseidon rustar upp 160 lägenheter och bygger på fastigheten med 109 nya lägenheter. Genomsnittstorlek för de nya lägenheterna är 54 kvm. Renoveringen av de befintliga lägenheterna omfattar bland annat kök och badrum. Byggnaderna som uppfördes på 1960-talet tilläggsisoleras och putsas samt förses med nya fönster. Inflyttning pågår och projektet väntas vara klart i slutet av Årsredovisning 2013 Framtiden 23

24 Utveckling av fastigheter Färgfabriksgatan och Gustaf Dalénsgatan, Kvillebäcken Bostadsbolaget bygger sammanlagt 196 lägenheter i två kvarter, Mandelpotatisen och Gräslöken, på Färgfabriksgatan i den nya stadsdelen Kvillebäcken. Husen byggs enligt Miljöanpassad byggnad, nivå silver och blir en del av Göteborgs nya gröna stadsdel. För första gången samarbetar sju byggbolag för att skapa en helt ny stadsdel i Göteborg, där nyckelorden är variation och genuin stadskänsla. Totalt kommer nya lägenheter i området att samsas med kontor, butiker, restauranger, daghem och andra verksamheter. Lägenheterna är på 1 4 rum och kök med en genomsnittsstorlek på 71,5 kvm i kvarteret Mandelpotatisen och 61,3 kvm i kvarteret Gräslöken. Hyresgästerna flyttade in i Mandelpotatisen under 2013 och lägenheterna i Gräslöken blir inflyttningsklara under maj juni Hinderbanan, Kvibergs Terrasser Poseidon bygger 93 lägenheter fördelade i två femvåningars lamellhus i Kvibergs terrasser samt en suterrängdel för lokaler och biytor. Genomsnittsstorleken är 70 kvm. I området finns både hyresrätter och bostadsrätter. Kviberg är ett naturskönt område med god kollektivtrafik. Inflyttning sker hösten Nordåsgatan, Härlanda På Nordåsgatan har Poseidon byggt 67 lägenheter, vara 65 är klara och inflyttade, i två punkthus med 10 våningar med utsikt till Älvsborgsbron. Husen är lågenergihus och lägenheterna har en genomsnittsstorlek på 65 kvm. Nordåsgatan ligger i ett kulturhistoriskt intressant område med god kollektivtrafik. Punkthusen skapar god tillgänglighet i ett område där hiss vanligtvis saknas. Julias, Jacobs, Blendas och Hjalmar Bergmans gata, Backa Röd Genom påbyggnad och förnyelse av fem punkthus bygger Poseidon 60 nya lägenheter och förnyar 80 befintliga lägenheter till ny byggnadsstandard. Genomsnittstorleken för de nya lägenheterna är 49 kvm och består av 1 2 rum och kök. De befintliga lägenheterna består av 3 rum och kök på 80 kvm. De orangeröda byggnaderna kommer att bli som ett pärlband genom området. Projektet ingår i förnyelsen i Backa Röd, som startade 2001 och där halva området hittills har renoverats. Skonaren Ingos gata, Sannegården Familjebostäder bygger 48 lägenheter i Sannegårdshamnen. Huset är i fem plan och kommer att bli ett Svanenmärkt, rökfritt och klimatsmart boende med spännande design. Lägenheternas genomsnittsstorlek blir 60 kvm med genomgående hög standard. Fasaderna utgörs av skivmaterial och trä samt en glasinklädd loftgång. På taket kommer solceller för elproduktion att installeras. Tomten ingick i ett större fastighetsköp från Älvstranden Utveckling AB och beräknad inflyttning är i början av Holländareplatsen, Gamlestaden Poseidon bygger 53 bostäder och en restaurang på Holländareplatsen i Gamlestaden. Byggnaden ska fungera som rumsdelare mellan torg, park och gård samt utgöra fond från Hornsgatan. Byggnaden är ett modernt tillskott mitt bland landshövdingehusen och ska genom sin utformning och avvikande materialval ha karaktären av en mer offentlig och monumental byggnad. Lägen heterna är i genomsnitt på 57 kvm och inflyttning beräknas ske under Projektet byggs på egen mark. Bankogatan/Markmyntsgatan, Järnbrott Familjebostäder ska bygga 53 Svanenmärkta lägenheter samt ett parkeringsdäck för 90 bilar på Bankogatan i Högsbo. Lägenheterna fördelas på två byggnader med fyra respektive fem våningar. Taken förses med elproducerande solceller. Lägenheterna får en genom snittsstorlek på 88 kvm för att kunna erbjuda större lägenheter. Parkeringsdäcket kommer att vara klart i januari 2014 och husen börjar byggas preliminärt i maj 2014 med inflyttning första kvartalet Bankogatan är förtätning på egen mark. Exempel på nyproduktion av bostadsrätter och äganderätter Norra Dragspelsgatan, Prisma Brf Prisma ligger i Västra Frölunda där Egnahemsbolaget har byggt 65 energieffektiva bostäder i två punkthus. Husen består av åtta våningar och har gemensam takterrass. (I projektet ingår även ett punkthus med 38 hyresrätter som ägs av Bostadsbolaget.) Lägenheternas genomsnittsstorlek är 71 kvm. I 33 av bostadsrättslägenheterna var det inflyttning i augusti/september 2012 och resterande 32 lägenheter hade inflyttning i mitten av januari Nyproduktionsprojekt, hyresrätter, avslutade 2013 Adress Fastighet Bolag Antal lgh Slutkostnad, mnkr Nordåsgatan Bagaregården 31:3 Poseidon Färgfabriksgatan Kvillebäcken 78:1 Bostadsbolaget Nyproduktionsprojekt, hyresrätter, pågående Adress Fastighet Bolag Antal lgh Projektkostnad, mnkr Glasmästaregatan Krokslätt 54:3 Poseidon * Hinderbanan Kviberg 741:184 Poseidon Backa Röd Backa 79:2, 79:5, 79:7 och 79:9 Poseidon * Holländareplatsen Gamlestaden 7:22 Poseidon Färgfabriksgatan och Gustaf Dahlénsgatan Kvillebäcken 13:6, Bostadsbolaget Brunnsbo, studentmoduler Backa 866:704 Bostadsbolaget Brunnsbo, Kinamoduler Backa 866:704 Bostadsbolaget 4 6 Skonaren Ingos Gata Sannegården 83:1 Familjebostäder *Projektkostnaden avser både nyproduktion och ombyggnation. 24 Årsredovisning 2013 Framtiden

25 Utveckling av fastigheter Jupitergatan, Mellbyhöjd, Bergsjön Egnahemsbolagets projekt Brf Mellbyhöjd ligger i Östra Göteborg och omfattar 10 radhus, 12 bostadsrätter i två hus och 7 bostäder i ett boende med särskild service. Radhusen är på 119 kvm i två plan. Bostadsrätterna är på 3 rum och kök med en genomsnittsstorlek på 72 kvm. Fem radhus och sex bostadsrätter var klara för inflyttning under januari och februari Övriga bostäder var klara under maj och juni Östra Bräckevägen/Inägogatan, Kyrkbyn Kyrkbyn på Hisingen är en av Göteborgs äldsta stadsdelar. Området har varierad bebyggelse och ett starkt kulturhistoriskt arv med bland annat kända fornlämningar från bronsåldern. Här har Egnahemsbolaget byggt två punkthus med 54 lägenheter som utgör BRF Byabacken. Lägenheterna består av 1 4 rum och kök, de flesta tvåor och treor, i storlekarna kvm. Under husen finns lägenhetsförråd och garage med cirka 40 parkeringsplatser. Marken är en internförsäljning mellan Bostadsbolaget och Egnahemsbolaget. Inflyttning avslutades hösten Exempel på nyproduktion av studentbostäder Lisa Sass Gata, Backadalen GöteborgsLokaler bygger om ett äldreboende på Lisa Sass Gata till 108 studentbostäder. Fastigheten är byggd 1972 som en bostadsfastighet och konverterades 1986 till äldreboende och vårdcentral. Stadsdelen flyttade ur lokalerna Göteborgs- Lokaler hyr ut fastigheten till Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder. Lägenheternas genomsnittsyta är 25 kvm. Planerad inflyttning i februari Investeringar och underhåll i befintliga fastigheter En betydande del av koncernens fastigheter är folkhems- och miljonprogramfastigheter byggda under perioden och har uppnått en ålder som kräver omfattande underhåll, främst fasader, tak, fönster, stammar och tekniska installationer. Då behoven är stora krävs ett strukturerat arbete med fleråriga underhållsplaner med tydliga prioriteringar. Detta sker i balans med koncernens långsiktiga finansiella mål. Varje fastighet är unik och det fordras erfarenhet och kunskap om fastigheten för att välja rätt ombyggnadsåtgärd. När en större renovering ska göras utreds möjligheten till energibesparande åtgärder. Under 2013 har underhåll och investeringar gjorts för i genomsnitt 365 kr/kvm (370), totalt mnkr (1 853). Större ombyggnader I en del områden, till exempel Hjalmar Bergmans gata, Smörbollsgatan, Vårlöksgatan, Näverlursgatan, Zachrissonsgatan, Ättehögsgatan och Blidvädersgatan, görs större ombyggnader där både inre och yttre upprustning sker och där det oftast är nödvändigt att evakuera hyresgästerna under en tid. Större ombyggnader kräver ofta två års framförhållning för att klara av tekniska utredningar, projektering, upphandling och evakuering. Underhåll och investeringar i befintligt bestånd, kr/kvm Hyresgästen och hyran vid större ombyggnader Varje större ombyggnation föregås av en teknisk utredning och inventering för att kartlägga fastighetens status. Utifrån detta tas ett förslag till ombyggnadsplan fram för att möta fastighetens behov av långsiktig förvaltning. Samtliga hyresgäster bjuds in till informationsmöte och en ombyggnadsgrupp bildas som ska företräda hyresgästerna under hela processen. I gruppen ingår oftast den lokala hyresgästföreningen. Gruppen ger också förslag på åtgärder. En åtgärdslista innehållande delar av projektet som hyresgästen blir berörd av tas fram. Den ska godkännas av samtliga hyresgäster, oftast i samband med möten i en visningslägenhet innan evakuering och ombyggnad startar. Hyresnivån fastställs i förhandlingar med Hyresgästföreningen. Underhåll Vanligtvis är underhållsåtgärderna av sådan art att hyresgästerna kan bo kvar under renoveringstiden. Störst fokus är och har varit på fasader, stammar och tekniska installationer. I samband med stambyte renoveras badrummen. Det finns också ett stort antal parkeringsgarage både under och på mark som kräver underhåll. Några parkeringsdäck har renoverats under året, till exempel Johan på Gårdas garage och Focusgaraget. Större ombyggnadsprojekt Nedan redovisas ett antal stora ombyggnadsprojekt som pågått under längre tid och avslutats under 2013, samt projekt som fortfarande pågår. Investeringar Hjalmar mnkr Bergmans Gata, Backa Södra I Backa Södra har Poseidon renoverat 256 lägenheter i tio lamell hus. Byggnaderna härstammar från miljonprogrammet och har rustats upp med stambyte, nya kök och badrum. Renoveringen omfattar även värmesystem, ventilation och el. Hall och vardagsrum har fått nya ytskikt och säkerhetsdörrar har installerats Fasaderna har försetts med tilläggsisolering och ny puts och balkongerna har renoverats. Under pågående invändiga arbeten har hyresgästerna evakuerats uppgång för uppgång. Projektet slutfördes under Årsredovisning 2013 Framtiden 25

26 Utveckling av fastigheter Markmyntsgatan, Högsbotorp Familjebostäders 1950-talsfastighet på Markmyntsgatan innehåller 108 lägenheter fördelade på sex våningar och lika många trapphus. Renoveringen avser klimatskal och omfattar tilläggsisolering, tak, fönster, fasad, balkonger, entrédörrar samt markarbeten. Karl Johansgatan/Birgittagatan/Älvsborgsgatan/ Kustroddaregatan, Majorna I kvarteret Kungsgården i Kungsladugård har Familjebostäder 128 lägenheter där fönster byts och fasader renoveras. Fastigheten uppfördes 1916 och utgörs av en stor enhet uppdelad på tre gårdar. Fastigheten var den första av landshövdingetyp som uppfördes i Kungsladugård och är byggd i nationalromantisk stil. Kvarteret utgör tillsammans med kringliggande bebyggelse riksintresse för kulturmiljövården. Salviagatan och Muskotgatan, Östra Gårdsten Av totalt sju hus på Salviagatan och Muskotgatan, är sex hus klara med inplåtningar vid de tidigare gjorda terrasseringarna. Åtgärderna har gjorts för att minska vatteninträngning i fasaderna. Fem hus har färdigställts under Sista huset åtgärdas under Lisa Sass Gata, Backadalen Hösten 2013 startade Bostadsbolaget ombyggnadsarbeten på Lisa Sass Gata vid Selma Lagerlöfs Torg. Projektet omfattar 302 lägenheter i tre lamellbyggnader från Lägenheterna består huvudsakligen av 1 rum och kök på 25 kvm. Renoveringen omfattar bland annat nya balkonger, fasader, fönster, ventilation, entréer, solceller på södergavlar och markarbeten. De energipåverkande åtgärderna förväntas sänka energiförbrukningen med närmare 50 procent. Ombyggnationen beräknas vara klar våren Långängen, Hisingen Långängen på Hisingen utgör ett större sammanhängande område med bebyggelse från 1950-talet. Familjebostäders projekt innebär totalrenovering av våtrum, stambyte och elrenovering i hela fastigheten. En förstudie har gjorts för hela områdets åtta fastigheter och 501 lägenheter inför underhållsåtgärderna. Bland annat har Social hållbarhet Långängen startats för att ta del av de boendes uppfattning och åsikter om Långängen. Området kommer att delas in i fem etapper på fem år och idag pågår etapp ett. 26 Årsredovisning 2013 Framtiden

27 Utveckling av fastigheter Blidvädersgatan, Södra Biskopsgården Bostadsbolagets område i Södra Biskopsgården tillkom under senare delen av 1950-talet och upprustning av de bostäderna har pågått sedan Nu pågår sista etappen med 108 lägenheter. Totalrenoveringen omfattar kök, badrum, el, ventilation, fönster och fasader samt vissa markanläggningar. En styrka i projektet är den nära dialog med hyresgästerna som möjliggjort att arbetena kunnat framskrida rationellt. Hyresgästerna har varit evakuerade under den invändiga renoveringen. Balladgatan, Memoargatan och Folkvisegatan, Brunnsbo I Brunnsbo renoverar Poseidon klimatskal som berör 352 lägenheter fördelade på sex höghus. Renoveringen omfattar i huvudsak fasader, fönster, tak, takavvattning och entréer. Visst markarbete genomförs, då exempelvis nytt dagvattensystem anläggs, belysningen förbättras och planteringar förnyas. Under 2013 har åtgärder i två lamellhus och samtliga markarbeten slutförts. Byggåtgärderna på resterande punkthus ligger något år fram i tiden. Eketrägatan, Kyrkbyn Bostadsbolaget färdigställde 2011 ett provhus för fasadupprustningen av Kyrkbyns lamellhus. Fastigheterna är från 1950-talet och har under de senaste 10 åren haft återkommande vatteninträngning och energiförbrukningen i husen är mycket hög. Husen har tilläggsisolerats samt försetts med tjockputs. Fasadupprustning av ytterligare tre hus har färdigställts under Exempel på övriga lokalombyggnadsprojekt Hjällbo Lillgata, Angered På Hjällbo Lillgata i Hjällbo bygger GöteborgsLokaler om en fastighet till polisstation. Fastigheten är byggd 1968 som bostadsfastighet samt om- och tillbyggd till kontor i slutet av 1980-talet. Polisens etablering på Hjällbo Lillgata är ett led i en ny arbetsform där Polis och stadsdelsförvaltning samarbetar på ett nytt sätt för att förbättra servicen till invånarna i stadsdelen. Ytan som är cirka kvm byggstartas i januari 2014 och färdigställs i december samma år. Exempel på underhåll av garage Muskotgatan, Östra Gårdstens Centrum Garaget vid Östra Gårdstens centrum är det sista garaget i området som renoveras. Garaget består av tre plan varav en del är besöks parkering och en del är för uthyrning. Betonglagningarna utförs i fyra etapper där första etappen slutförts under Arbetet beräknas bli klart under Totalt finns 227 parkeringsplatser i garaget och kommer i slutskedet att utökas med 50 platser. Ombyggnader, färdigställda 2013 Adress Fastighet Antal lgh Bolag Slutkostnad, mnkr Hjalmar Bergmans Gata, etapp 1 Backa 79:12, 79:22, 79: Poseidon 161,1 badrum, kök fasader, balkonger Tusenårsgatan, Kalendervägen, Månadsgatan, Veckogatan Kortedala 14:2, 10:1, 11:1, 9:1, 13:2 Åtgärd 219 Bostadsbolaget 26,5 fönster Eketrägatan Kyrkbyn 96:1, 96:2 132 Bostadsbolaget 21,0 fasader Blidvädersgatan, etapp 6 Biskopsgården 29:7, 29:8 108 Bostadsbolaget 87,0 fasad, badrum, kök m.m. Bankogatan Järnbrott 63:5, 93: Familjebostäder 38,5 stambyte inkl. el Birgittagatan, Svanebäcksgatan Kungsladugård 12: Familjebostäder 35,5 fasader Ankargatan Majorna 323:9 121 Familjebostäder 22,8 fasader Tideräkningsgatan Kortedala 140:2 109 Familjebostäder 29,0 stambyte inkl. el Riksdalersgatan Järnbrott 94:1, 93:5 124 Familjebostäder 25,5 stambyte inkl. el Saffransgatan, Timjansgatan Gårdsten 3: Gårdstensbostäder 64,0 fasader, balkonger Ombyggnader, pågående Adress Fastighet Antal lgh Bolag Slutkostnad, mnkr Åtgärd Bergsgårdsgärdet Hjällbo 5: Poseidon 80 fasader, balkonger, utemiljö Bondegärdet, etapp 1-2 Hjällbo 9:4 398 Poseidon 61 badrum Balladgatan, Memoargatan, Folkvisegatan Backa 7:1, 7:2, 7:10, 7: Poseidon 158 fasader, trapphus, utemiljö Dr Forselius Backe Guldheden 63: 1-3, 64: Poseidon 18 balkonger Övre Lövgärdet Gårdsten 62:3, 62:6, 62:8, 62: Poseidon 187 klimatskal, stammar Omb Lisa Sass gata Backadalen 104: Bostadsbolaget 110 tak, fasader mm Omb studlght Landala Landala 10:20 76 Bostadsbolaget 28 omb lokaler till nya studentlght Riksdalersgatan Järnbrott 66:1, 67:1 138 Familjebostäder 30 stambyte inkl. el Markmyntsgatan Järnbrott 84:6 108 Familjebostäder 28 klimatskal Karl Johansgatan Majorna 103: Familjebostäder 32 Klimatskal Konvaljegatan, Tjärblomsgatan Kvillebäcken 8:7 114 Familjebostäder 37 radon Muskotgatan Gårdsten 6:3 - Gårdstensbostäder 48 renovering garage Årsredovisning 2013 Framtiden 27

28 Sidhuvud Fokus hållbar fastighetsförvaltning 28 I Utveckling av fastigheterna

29 Miljö Miljö Respekt och ansvar för långsiktigt hållbar fastighetsförvaltning är ett av allmännyttans viktigaste uppdrag. Systematiskt och utifrån en helhetssyn arbetar koncernens bolag för att minska påverkan på miljön och uppnå balans mellan miljö, människa, produktion och färdig produkt. Detta gäller oavsett vilken roll vi har som hyresvärd, kund, fastighetsägare, byggherre eller arbetsgivare. Nyckeltal för hållbar energianvändning Gemensamma nyckeltal Nyckeltalen för att följa upp bolagens aktiviteter ska präglas av enkelhet och relevans. Att direkt följa upp energiförbrukning för uppvärmning kan vara svårt då det tar tid innan en förändring slår igenom på förbrukningen. För el, vatten och avfall syns resultaten av genomförda förändringar snabbare. Fjärrvärme för uppvärmning och varmvatten Vi mäter fjärrvärmeleveransen till nära nog alla fastigheter, förutom i några fall där det är kollektiv mätning av flera fastigheter som fördelas per kvadratmeter. Fjärrvärmen utgör en stor driftskostnad och är en avgörande del av koncernens miljöpåverkan för koldioxid varför det är viktigt att mäta och följa upp förbrukningar samt att sätta in åtgärder för att reducera energianvändningen. Eftersom varmvattenförbrukningen mäts endast i ett fåtal fastigheter uppskattas att 33 procent av all fjärrvärmeförbrukning i koncernen går till varmvatten. I takt med utbyggnaden av individuell mätning och debitering för varmvatten, så kallad IMD, kommer nyckeltalet för varmvattenanvändning och därmed även fjärrvärme att bli säkrare. I all nyproduktion skapas förutsättning för IMD av varmvatten. Nyckeltalet för 2013 års energianvändning för fjärrvärme och varmvatten är baserat på den totala mängden köpt fjär r- värme, minus andelen varmvatten normalårskorrigerad med energiindex, plus andelen varmvatten satt i relation till andelen bostadsyta och lokalyta. Detta resulterar i ett nyckeltal för fjärrvärme som energikälla. Det uppgick till 153 kwh/kvm (157). Annan uppvärmning I några områden finns fortfarande el som uppvärmningskälla för varmvatten och/eller värme. Vanligaste användningsområdet för frånluftsvärmepumpar är produktion av varmvatten. Ett fåtal värmepumpar används för att producera värme. Olja finns inte längre kvar som primär uppvärmningskälla efter konvertering till värmepumpar i två mindre fastigheter. I Lilleby ås planeras konvertering från naturgas till biogas i början av El exklusive hyresgästel Den el som används till gemensamma utrymmen, som till exempel tvättstugor, trapphus, utomhusbelysning, hissar och ventilation, och som inte förbrukas i hyresgästernas lägenheter, benämns el exklusive hyresgästel, eller fastighetsel. Under 2013 har koncernens bolag haft fokus på eleffektivisering och då främst inom området el exklusive hyresgästel. Flera projekt har genomförts för att minska elanvändningen för bland annat pumpar, fläktar, trapphusbelysning och tvättstugor. Inrikt ningen har varit att säkerställa en god funktion samtidigt som elrenoveringar har genomförts. Dessa effektiviseringar har gett en minskning av nyckeltalet för elanvändning med cirka 1 kwh/kvm. Under året förbrukades 21 kwh/kvm el exklusive hyresgästel och 24 kwh/kvm totalt, vilket är något lägre än föregående år. Oförändrad vattenförbrukning Vattenförbrukningen i fastigheterna är jämn sett över tid. Arbete pågår ständigt med vattenbesparande åtgärder vid stambyten, badrums- och köksrenoveringar. Årets förbrukning var 1,8 m 3 /kvm att jämföra med 1,8 m 3 /kvm Minskade koldioxidutsläpp Framtidenkoncernens faktiska koldioxidutsläpp består till nästan 99 procent av utsläpp från fjärrvärmeproduktionen vid Göteborg Energi. De koldioxidutsläpp som inte kommer från fjärrvärme kan härledas till bilkörning och andra resor. Property electricity Normalårskorrigerad fjärrvärmeförbrukning, kwh/kvm* * Ny beräkningsgrund från District heating adjusted 28 kwh/m use Förbrukning av el, kwh/kvm 2 for a normal year Vattenförbrukning, m 3 /kvm kwh/m Förbrukning av el, kwh/kvm2006 Förbrukning av el, exkl hyresgästel ,0 1,9 1,8 1,7 1,6 1, Årsredovisning 2013 Framtiden 29

30 Miljö Framtiden koncernen köper till största delen el som Bra miljöval, vilket ger mycket låga utsläpp av koldioxid då merparten är produkt specificerat som vattenkraft. Den beräknade mängden koldioxidutsläpp från koncernens verksamheter är cirka ton Beräkningsgrunden och siffror för 2013 blir klara under första kvartalet Arbete med miljö på lång sikt Avfallshantering Nästan alla Framtidenkoncernens hyresgäster, 98 procent, har möjlighet att källsortera sitt avfall. I flera områden finns även möjlighet till utökad källsortering i olika fraktioner, till exempel papper, glas, metall och plast. Det finns även möjlighet att kompostera matavfall i allt fler områden. I miljöstationen finns information och hyresgästerna får hjälp av miljövärdar att sortera och se värdet av att sortera rätt. Koncernens bolag forsätter sin utbyggnad av miljöstationer för att underlätta och förbättra sortering och återanvändning av produkter och avfall. God inomhusmiljö Radon Det program som koncernens bolag följer för att minska radonhalter i fastigheterna, har blivit ett ledande exempel på hur man kan minska radonkoncentrationen i bostäder. Samtliga bolag som har identifierat radon i byggnadsmaterial eller markradon som överstiger gränsvärdet 200 Bq/m 3 har åtgärdsprogram. Exempel på åtgärder är förändrad ventilation och värme, att byta ut material (blåbetong) eller att laga sprickor i tätskikt. I särskilt svåra fall kan det vara nödvändigt och kostnadseffektivt att riva hela eller delar av byggnader. Riksdagens mål är att samtliga bostäder ska ha en radongashalt under 200 Bq/m 3 år Framtidenkoncernens planer följer riksdagens mål. Lagkrav på OVK Obligatorisk funktionskontroll av ventilationen görs i de flesta av Framtidenkoncernens fastigheter med ett intervall på 3 eller 6 år. Inomhusklimat Inomhusklimat handlar ofta om temperatur och att undvika drag från ventilation, men också om ljus och buller från utsidan. Koncernens ambition är att alltid skapa miljöer som klarar uppsatta gränsvärden med god marginal. Investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet görs i styr- och reglersystem, fläktar, pumpar, isolerglas med mera för att skapa ett bra inomhusklimat till rimliga driftskostnader. Miljöledningssystem Ett av koncernens bolag har valt att certifiera sin verksamhet enligt ISO och ett annat är miljödiplomerat. Övriga bolag har egna väl etablerade miljöledningssystem. Framtidenkoncernens och stadens miljöpolicy ses över årligen och revideras vid behov. Miljönyckeltal för energi och miljö följs upp och nya måltal identifieras. Koncernens bolag har beslutat att fortsätta använda koncepten Svanen och Miljöbyggnad silver i sin nyproduktion där så är möjligt. Miljöengagerade medarbetare Bolagen i koncernen har särskilda miljö- och energiansvariga som i sitt dagliga arbete har till uppgift att arbeta med miljö- och energifrågor. Det finns ett stort engagemang för miljöfrågorna och entusiastiska medarbetare är en förutsättning för att lyckas i strävan att minska den negativa miljö - p å v e r k a n. Miljö- och energiprojekt 2013 i korthet Flera miljö- och energiprojekt under året handlar om att förändra, anpassa och förfina applikationer och installationer. Några exempel: Installation av LED-belysning eller annan typ av energieffektiv inne- och utebelysning där det tidigare suttit lysrör eller andra typer av mindre energieffektiva belysningskällor samt införande av olika slags belysningsstyrning. Införande av individuell mätning, IMD, av varmvatten. Injustering av befintliga värmesystem för att uppnå en jämnare temperatur i fastigheten samt mindre mängd tillförd fjärrvärme och el för pumpdrift. Utökad möjlighet till källsortering i miljörummen. Parkeringsbolaget deltar i cykelvänlig arbetsplats. Parkeringsbolagets Parkerings-app visar var man kan hitta parkering vilket förväntas minska bilkörningen i centrala delar av Göteborg. Inköp av eldrivna tjänstefordon Förutom ovanstående genomförs projekt i det befintliga fastighetsbeståndet i syfte att spara energi genom bland annat tilläggsisoleringar, fönsterbyten, återvinningsprojekt och genom att bygga miljörum med möjlighet till sortering i flera fraktioner. Interna projekt för minskad bilkörning till förmån för kollektivt åkande samt införande av bilpooler för tjänsteresor genomförs också. Bolagen genomför kontinuerligt informations- och utbildningsinsatser för hyresgästerna om ny teknik och källsortering. Val av material och produkter Framtidenkoncernen är en betydande aktör i utvecklingen av lösningar på hur man bygger, förvaltar och bor för att belasta miljö och hälsa så lite som möjligt. Hälso- och miljöriskabla ämnen ska undvikas och försiktighetsprincipen gäller. För att säkerställa att lagens och koncernen egna krav på material och produkter uppfylls, används en miljödatabas som kompletteras efter hand med ny kunskap, forskning och lagkrav. Bedömningskriterierna i databasen är en praktisk tillämpning av Kemikalieinspektionens PRIO-kriterier. Dessa kompletteras med en bevakning av ämnena i SIN-listan (Substitute it Now!), som är en förteckning över särskilt farliga ämnen. 30 Årsredovisning 2013 Framtiden

31 Miljö Årsredovisning 2013 Framtiden 31

32 Sidhuvud Fastighetsvärde 65,9 mdkr 32 Årsredovisning 2013 Framtiden

33 Fastighetsvärdering Fastighetsvärdering Vid utgången av 2013 uppgick det samlade fastighetsvärdet till 65,9 miljarder kronor. Alla koncernens fastigheter marknadsvärderas i en intern värderingsmodell vid varje årsskifte och per sista juni årligen. För att kvalitetssäkra koncernens värderingsmodell externvärderas ett antal fastigheter varje år. Fastighetsmarknaden 2013 Marknaden för bostadshyresfastigheter i Göteborg kännetecknas liksom tidigare år av få fastighetsförsäljningar. Det beror på att utbudet är litet i förhållande till stadens storlek och attraktivitet. Detta driver upp priserna och 2013 är ytterligare ett år som har kännetecknats av stabila och i viss mån stigande priser på bostadshyresfastigheter. Försäljningar av bostadshyreshus i absoluta A-lägen har i flera fall genererat direktavkastningar under 2 procent. Andelen köpare som är bostadsrättsföreningar har minskat stadigt sedan 2010, vilket bland annat beror på att privata enskilda investerare nu betalar lika mycket eller mer än vad bostadsrättföreningar förmår. I B-lägen har avkastningskraven sjunkit generellt, så att skillnaden mellan A- och B-läge har minskat. I de affärer som genomförts har det funnits exempel på direktavkastningskrav så lågt som på 3 procent i ett B-läge. Genom att avkastningskraven i B-lägen har sjunkit, har skillnaden mellan B- och C-läge ökat. Marknaden prissätter fortfarande ökade marknads- och tekniska risker i C-lägen. Intresset har ändå ökat för mer högavkastande fastigheter i C-lägen, men hittills finns det ingen press nedåt på avkastningskraven. De affärer som under året har genomförts i Göteborgs C-lägen bekräftar nivåerna på de avkastningskrav som tillämpades vid halvårsskiftet Fastighetsmarknaden för kommersiella fastigheter är stabil. Under året har det omsatts många kontorsfastigheter i centrala Göteborg, men det sker även försäljningar av kommersiella fastigheter med större risker utanför centrum. Det beror bland annat på ökade möjligheter till finansiering av mer riskfyllda fastigheter. Internvärdering Fastigheternas verkliga värde beräknas genom en intern värderingsmodell som ska spegla marknadsvärdet, det vill säga det mest sannolika priset på varje fastighet vid en tänkt försäljning. Syftet med värderingen är att: möta kraven i årsredovisningslagen och IFRS om individuell fastighetsvärdering, beräkna fastigheternas värdemässiga utveckling till grund för nedskrivningsprövning enligt årsredovisningslagen, skapa underlag för säkerhetsvärdering i samband med koncernens löpande finansiering. Den interna värderingsmodellen beskrivs mer utförligt i not 17, Förvaltningsfastigheter. Externvärdering För att kvalitetssäkra den interna värderingsmodellen externvärderas ett urval av fastigheterna varje år. Av totalt 73 externvärderade fastigheter är 60 renodlade bostadsfastigheter som är representativa för koncernens bostäder beträffande läge och standard. Värderingsinstituten Newsec och CB Richard Ellis (CBRE) har haft i uppdrag att värdera hälften var. CBRE har dessutom haft uppdraget att värdera 11 lokalfastigheter och 2 parkeringsanläggningar. De externt värderade fastigheterna utgör 7,7 procent av marknads värdet på koncernens bestånd. Det bedömda värdet på de externvärderade fastigheterna överstiger internvärderingen på samma fastigheter med 6,6 procent (8,3). För bostadsfastigheterna som utgör större delen av värdet (93 procent) var skillnaden 4,9 procent (7,1). Fastigheternas värde Vid årsskiftet hade koncernens fastigheter ett sammanlagt avkastningsvärde på mnkr (62 593) inklusive marknadsvärdet av pågående nyproduktion och värdet av ombyggnadstilllägg. Detta värde överstiger summan av bokfört värde på fastig - heterna och ombyggnadstillägg med mnkr (37 403). Det totala värdet på mnkr motsvarar kr/kvm (12 474). Samtliga fastigheter, mnkr Ingående värde Investeringar inklusive värdebevarande underhåll och förvärv Försäljningar -19 Övrig värdeförändring Utgående värde Det genomsnittliga direktavkastningskravet i den interna värderingen uppgick till 4,9 procent (5,0), alla fastighetstyper inräknade. Med hänsyn till den positiva utvecklingen för fastigheter i B-lägen, har värderingsmodellens direktavkastningskrav sänkts för flera B-lägen. I läge B2 har direktavkastningskravet minskats med 0,5 procentenheter och i B1, B3 och B5 har avkastningskraven minskats med 0,25 procentenheter. För bostadsfastigheter i A- och C-lägen har direktavkastningskraven bedömts vara oförändrade. De nya transaktioner som under året har noterats i C-lägen stärker den tidigare bedömda nivån. Det genomsnittliga avkastningskravet för bostäder uppgår till 4,6 procent (4,7). Tidigare år har de avkastningskrav som tillämpas på GöteborgsLokalers och Parkeringsbolagets fastigheter satts med hänsyn till indelningen i olika lägen, A1 C3. Vid årets utgång har avkastningskraven förfinats och anpassats till varje fastighet, beroende på användning och specifikt läge för den enskilda fastigheten. Årets genomsnittliga direktavkastningskrav på lokaler inom GöteborgsLokaler var 7,6 procent (8,3) och för parkeringsanläggningar inom Parkeringsbolaget uppgick avkastningskravet till 6,1 procent (6,5). Direktavkastningskravet för bostäder bedöms variera mellan 2,75 och 7,25 procent beroende på läge. För lokaler och parkeringsanläggningar har direktavkastningskravet bedömts till mellan 4,6 och 9,0 procent. Läge A B C Direktavkastningskrav bostäder, % 2,75 4,00 4,25 6,00 6,75 7,25 Direktavkastningskrav lokaler och parkeringsanläggningar, % 4,60 8,00 5,90 8,50 9,00 9,00 Kalkylräntan beräknas genom att den förväntade långsiktiga inflationen om 2 procent läggs på direktavkastningskravet för respektive marknadsläge. Årsredovisning 2013 Framtiden 33

34 Värdeförändring Koncernens fastigheter har i genomsnitt ökat i värde med 5,3 procent. Värdeförändringen beror på ökade normaliserade kassa flöden och sänkta direktavkastningskrav, med ungefär lika stor del. De värdehöjande investeringarna antas stå för 1,6 procent av värdeökningen. Den kan i sin tur härledas både till de separat värderade projektfastigheterna och till de normalt värderade fastigheterna där kassaflödet bedöms öka efter avslutad åtgärd. Bara fastigheter som genomgår större ombyggnader definieras som projektfastigheter. Värdeförändring, % Förändrade avkastningskrav 2,3 Ökade normaliserade kassaflöden 2,4 Värdeförändringar i projektfastigheter m.m. 0,6 Summa 5,3 I tabellen nedan redovisas marknadsvärdet och en översikt av den ekonomiska information som värderingen är baserad på, uppdelat på läge: Läge A B C Summa Bruttointäkt, kr/kvm Baseras på hyreskontrakt per 31/ Hyresbortfall, kr/kvm Baseras på outhyrda kontrakt per 31/ Drift och underhåll, kr/kvm Schablonsiffra som styrs av värdeår och läge Fastighetsskatt, kr/kvm Baseras på utgående fastighetsskatt Driftsnetto, kr/kvm Differens mellan intäkter och kostnader Direktavkastning, % Kvoten av driftsnettot och marknadsvärdet 3,6 4,8 7,1 4,4 Marknadsvärde, kr/kvm Beräknas i värderingsmodellen på driftsnettot i 10-åriga kassaflödesanalyser Marknadsvärde, mnkr Beräknas i värderingsmodellen på driftsnettot i 10-åriga kassaflödesanalyser Direktavkastningskrav bostäder, % Direktavkastningskravet är vägt med hänsyn till andelen bostadsyta i respektive undergrupp A1-A4, B1-B5 och C1-C3. Direktavkastningskrav lokaler, % Direktavkastningskravet baseras på GöteborgsLokalers och Parkeringsbolagets fastigheter i A-, B- och C-läge. A-läge B-läge C-läge A-läge B-läge C-läge 2010 C-läge 34 Årsredovisning 2013 Framtiden

35 Marknadsvärden för koncernens bostadsfastigheter i identiskt bestånd har ökat med 4,9 procent, där bostäder i B-lägen har ökat mest procentuellt sett. Det beror på att avkastningskraven har sänkts i fyra av fem B-lägen. Höjda hyror har drivit värdeutvecklingen i alla lägen, men mest i A-lägen där hyreshöjningen får störst utslag på värdet. Värdeförändring Värdeförändring Värdeförändring , Läge mnkr A ,9 % 5,5 % 14,6 % B ,7 % 7,2 % 7,0 % C ,5 % 4,1 % 7,8 % ,9 % 6,0 % 11,1 % Förvaltningsfastigheter, identiskt bestånd, det vill säga bebyggda fastigheter som inte har kategoriserats som projektfastigheter 8 och som ägdes vid utgången av 2010, 2011, 2012 och 2013 med bostadsyta som överstiger lokalyta. Marknadsvärdena för koncernens lokal- och parkeringsfastigheter i identiskt bestånd har ökat med 6,9 procent på årsbasis. Ökningen beror framför allt på att de individuella avkastningskrav som har tillämpats för första gången vid årsskiftet, är lägre än de schablonmässiga avkastningskrav som använts tidigare. Värderingarna har i år större följsamhet mot de externa värderingarna. Dessutom ger en positiv utveckling av parkeringsintäkterna en stor effekt på värdena i A-lägen. I C-lägen är värdeutvecklingen negativ vilket beror på oförändrade intäkter samtidigt som de schabloniserade kostnaderna har ökat med flera procent. Fastigheter i C-lägen har heller inte dragit nytta av att avkastningskraven blivit individuella. Värdeförändring Värdeförändring Värdeförändring Läge mnkr A ,1 % 7,9 % 11,3 % B ,7 % -0,9 % 4,3 % C 254-6,7 % -0,1 % 11,8 % ,9 % 4,4 % 9,0 % Förvaltningsfastigheter, identiskt bestånd, det vill säga bebyggda fastigheter som inte har kategoriserats som projektfastigheter 8 och som ägdes vid utgången av 2010, 2011, 2012 och 2013 med lokalyta som överstiger bostadsyta. Fastigheternas marknadsvärden efter ny koncernbildning Den 2 januari 2014 såldes GöteborgsLokaler, Parkeringsbolaget och Scandinaviumbolaget till Higab som utgör moderbolag för Göteborgs Stads nybildade lokalkluster. Vid avyttringen minskar Framtidenkoncernens marknadsvärde. Om försäljningen hade genomförts 31 december och ingått i bokslutet för 2013 hade koncernens marknadsvärde minskat med mnkr, vilket mot svarar 3,7 procent av det totala marknadsvärdet. 8 Definitionen på projektfastighet är att projektets aktiverade del ska uppgå till minst 10 procent av fastighetens marknadsvärde vid föregående årsskifte. Årsredovisning 2013 Framtiden 35

36 Stark balansräkning och låga finansieringskostnader

37 Finansiering Finansiering Låga räntor men en viss återhämtning i USA och eurozonen under 2013 har utvecklingen gått från kris till svag återhämtning. Göteborgsregionen har goda förutsättningar för tillväxt 2014 då exportmarknaderna har vänt till en mer positiv utveckling. Med en välskött ekonomi, låga räntor och hög efterfrågan på hyresrätter står Framtidenkoncernen stabilt. Minskad oro på finansmarknaden Oron på de finansiella marknaderna minskade under året främst till följd av fortsatt låga styrräntor och centralbankernas stödprogram som ska säkerställa banksystemet. Dock kvarstår de strukturella problemen med svaga statsfinanser och stora skillnader i konkurrenskraft i flera av euroländerna. I euroområdet vände tillväxten försiktigt upp under året medan arbetsmarknaden var fortsatt svag, även om skillnaderna är stora mellan länderna. Återhämtningen fortsatte i USA, med stigande tillväxt och en förbättrad bostadsmarknad. Arbetslösheten minskade under året men många amerikaner har lämnat arbetsmarknaden vilket gör att det är långt kvar till ett normalt kapacitetsutnyttjande. Inflationen är mycket låg i världsekonomin och risken för kraftigt stigande inflation bedöms låg inom överskådlig tid vilket borgar för fortsatt låga räntor under kommande år. Den svenska BNP-tillväxten utvecklades svagt under året. Detta beror främst på svag efterfrågan på exportmarknaderna. Den svenska kronan var stark under året, med en kurs på mellan 8,30 och 9,05 kr mot 1 euro. Riksbanken sänkte styrräntan till 0,75 procent under årets sista månad då inflationen blev mycket lägre än målet på 2 procent. Riksbankens motiv att inte sänka räntan tidigare under året var främst oro för att stigande bostadspriser skulle leda till ökad skuldsättning. De korta marknadsräntorna var låga under hela året vilket påverkade lån med kort räntebindning. Även de längre räntorna var fortsatt låga tack vare Europeiska centralbankens och USA:s centralbanks stödåtgärder vilket indirekt påverkade svenska räntor. Den 5-åriga swapräntan varierade mellan cirka 2,5 och 1,5 procent. Kreditmarginalerna på kapitalmarknaden minskade successivt under året. Finansiell organisation Framtidenkoncernen har från och med 1 januari 2012 en centraliserad finansiell organisation. All finansiell verksamhet och riskhantering inom koncernen är samordnad och hanteras av moderbolaget och styrs av Förvaltnings AB Framtidens finanspolicy. Finanspolicyn reglerar bland annat följande: Risker Policy Utfall 2013 Refinansieringsrisk Kreditlöptid 2,0 5,0 år 2,2 år Låneförfall exkl. certifikatsprogram närmaste 12-månadersperiod max 30 % 19 % Låneförfall lång skuld under ett kalenderår max 30 % 25 %, 2017 Likviditetsrisk Betalningsberedskap Tillräckliga kreditfaciliteter ska finnas för att hålla en god betalningsberedskap Ränterisk Ränteförfall inom 12 månader max 35 % 31 % Räntebindningstid 2,5 5,0 år 3,0 år Kredit- och motpartsrisk Lägst A3 Moodys/A- Standard & Poor s Uppfyllt Valutarisk Valutarisk ska elimineras genom valutaderivatkontrakt Endast lån i SEK Tabellen visar ett urval av policyns mått för riskhantering. Likvida medel: 1 mnkr Kreditlöften samt outnyttjade krediter: mnkr Reproräntan, tremånadsräntan och femårsräntan , % Trem % reporänta 5 3 månads 5 årsränta Femårsränta Tremånadsränta Reproränta Reporänta Reproräntan, tremånadsräntan och femårsräntan Årsredovisning 2013 Framtiden 37 6% reporänta

38 Finansiering Finanspolicy och riskhantering Målen för Framtidenkoncernens finansverksamhet och finansiella riskhantering är att säkerställa tillgång till finansiering, optimera koncernens kapitalkostnader genom att ta tillvara stordriftsfördelar samt att minimera de finansiella nettokostnaderna över tid inom ramen för finanspolicyn. Finanspolicyn fastställer befogenheter, ansvar samt ramar för hantering av koncernens finansieringsbehov, finansiella tillgångar och skulder samt finansiella risker. Uppföljning och kontroll av att finanspolicyn efterlevs sker kontinuerligt. Finansiell ställning och finansiering Framtidenkoncernen har en betydande finansiell ställning. Koncernens egna kapital uppgick vid årsskiftet till mnkr (36 423) och soliditeten till 59 procent (58). Utifrån beräknade fastighetsvärden på mnkr och en kreditportfölj på mnkr innebär detta en belåningsgrad på 23 procent. Sedan 2009 har Standard & Poor s bedömt koncernens kreditvärdighet. Från hösten 2011 har koncernen haft ett långsiktigt kreditbetyg på AA- med stabila utsikter samt ett kortsiktigt betyg på A-1+/ K1. För att kunna tillgodose koncernens kapitalbehov på kort och lång sikt ska koncernen sprida upplåningen på olika typer av finansieringsformer för att få tillgång till olika kreditmarknader och långivare. Koncernen har två publika finansieringsprogram; ett certifikatprogram för kort upplåning och ett Medium Term Note-program (MTN-program) för långfristig upplåning. Under året har ramen för certifikatprogrammet utökats till mnkr och ramen för MTN-programmet utökats till mnkr. Båda programmen har mottagits väl av den svenska kapitalmarknaden. Totalt har koncernen en utestående volym om mnkr (2 489) på certifikatmarknaden och mnkr (6 027) på MTN-marknaden. Obligationerna på MTN-marknaden har en spridning från 18 månader upp till 5 år. MTN-lån på mnkr har tagits upp under året. Lånen har använts till att lösa låneskulden på ett syndikeringslån, med en total volym på mnkr, som förföll i maj 2013 samt för att lösa ett MTN-lån på 500 mnkr som förföll i december Inga banklån har tagits upp under året. Koncernens totala kreditportfölj uppgick vid årsskiftet till mnkr (15 458). Kreditlöften och outnyttjade krediter uppgick till mnkr (3 066). Koncernens kreditportfölj hade vid utgången av 2013 en genomsnittlig återbetalningstid på 1,7 år och, om kreditlöften inkluderas, 2,2 år. Motsvarande siffror för 2012 var 2,2 respektive 2,5 år. Med hänsyn till det mycket långsiktiga fastighetsinnehavet strävar koncernen efter en långsiktig kreditbindning. Under 2014 förfaller krediter på sammanlagt mnkr, exklusive certifikatupplåning, till återbetalning. Den 2 januari 2014 sålde moderbolaget tre dotterbolag till ett systerbolag. Försäljningslikviden kommer att användas för att lösa lån under januari och februari samt att täcka nyupplåningsbehov under första halvåret För övrig refinansiering under 2014 är ambitionen att den ska ske genom Göteborgs Stad. Finansiella åtaganden Merparten av koncernens banklån är säkerställda med pantbrev. Belåningsgraden i de säkerställda portföljerna varierar i dagsläget mellan 10 och 50 procent vilket väl ryms inom gällande villkor för koncernens säkerställda lån. Anledningen till de låga belåningsgraderna är att koncernens fastigheter har ökat i värde sedan säkerheterna ställdes. Låneavtal omfattas ofta av olika typer av åtaganden, så kallade covenants, som kredittagaren ska uppfylla. I de flesta av koncernens finansiella avtal finns det en ägarklausul. Denna innebär att avtalen gäller så länge som Göteborgs Stad äger över 50 procent av aktierna i bolaget direkt eller indirekt. Utöver detta finns andra finansiella nyckeltal och åtaganden i en del av koncernens avtal. Dessa är krav på viss rating, soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Samtliga covenants är uppfyllda med god marginal. Ränteexponering Räntekostnaden är en av de enskilt största kostnadsposterna för koncernen och den långsiktiga lönsamheten är starkt påverkad av ränteutvecklingen på de finansiella marknaderna. Styrningen av ränterisk utgår från begreppet nettoexponering. Med det avses nettot av de tillgångs- och skuldbelopp som i framtiden ska få ny räntebestämning. Den genomsnittliga löptiden för ränteexponeringen, liksom exponeringens fördelning tidsmässigt, har stor betydelse för koncernens räntekostnader. Finanspolicyn föreskriver att den genomsnittliga räntelöptiden ska vara mellan 2,5 (2,5) och 5 år (5), och att högst 35 procent (35) av exponeringen ska falla in under de närmaste tolv månaderna. Om önskad räntestruktur eller räntebindningstid inte kan uppnås när lån tas upp eller omsätts, är tillåtna derivatinstrument för att förändra räntestrukturen eller räntelöptiden ränteswappar, ränteterminer inklusive FRAkontrakt samt ränteoptioner. Finansieringskällor , mnkr MTN 38 Årsredovisning 2013 Framtiden Svenska Certifikat kreditinstitut Svenska reditinstitut Syndikerat lån Göteborgs Stad Certifikat Göteborgs Stad MTN Kreditportföljens förfallostruktur, Koncernens finansieringskällor , mnkr vid utgången av mnkr Svenska kreditinstitut Syndikerat lån Göteborgs Stad MTN Certifikat Övriga lån 2011 Certifikat MTN Övriga lån Certifierade K p MTN m

39 Finansiering Då Framtidenkoncernens låneavtal huvudsakligen löper med 3 månaders respektive 1 månads Stibor som räntebas har förlängning av räntelöptiden gjorts genom ränteswappar på löptider upp till 10 år. Räntelöptiden har under året legat mellan 3,3 och 2,9 år. Vid utgången av 2013 var räntelöptiden 3,0 år. Genomsnittlig effektiv räntesats avseende nettoexponeringen uppgick till 3,1 procent vid årets utgång, att jämföras med 3,3 procent vid utgången av Finansnettot 2013 Framtidenkoncernens finansnetto (exklusive nedskrivningar och återförda nedskrivningar) uppgick under 2013 till -257 mnkr (-668). Skillnaden på 411 mnkr består till största delen på att värdet på derivatinstrumenten förändrats från en värdeminskning med 86 mnkr till en värdeökning på 242 mnkr vilket ger en positiv påverkan på finansnettot med 328 mnkr mellan åren. Räntekostnaderna har minskat med 88 mnkr. Koncernen använder olika derivatinstrument för att få önskad ränteförfallostruktur. Enligt IFRS-reglerna ska de olika instrumenten marknadsvärderas på bokslutsdagen, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde i derivatportföljen. Den nominella lånevolymen uppgick vid årets slut till mnkr (15 458). Under året har investeringar på mnkr gjorts. Netto exponeringen, lånevolymen med avdrag för kassa och kortfristiga placeringar, uppgick vid slutet av 2013 till mnkr, vilket är en minskning med 147 mnkr. Den genomsnittliga finansieringskostnaden var under året 1,7 procent, att jämföra med 4,3 procent under Vid beräkning enligt årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer uppgick finansieringskostnaden under året till 3,3 procent, att jämföra med 3,6 procent under Finansieringskostnadens sammansättning Fördelning av finansieringskostnad, % Finansieringskostnad lån, % 2,20 Räntenetto ränteswappar, % 0,90 Avgifter, % 0,11 Värdeförändringar derivatinstrument enligt IFRS, % -1,55 Total finansieringskostnad, % 1,66 God likviditet Kombinationen av ett stabilt kassaflöde och en relativt lång planeringshorisont för investeringar begränsar behovet av likviditetsreserver. Genom en hög självfinansieringsgrad har kreditlöften främst använts för att täcka vissa refinansieringsrisker. Eventuellt kassaöverskott placeras i bank eller i kort - fristiga räntebärande instrument med god kreditvärdighet enligt finans policyn. Outnyttjade krediter och kreditlöften uppgick den 31 december till mnkr (3 066). Finansiella nyckeltal Genomsnittlig finansieringskostnad, %, IFRS 1,7 4,3 Genomsnittlig finansieringskostnad, %, ÅRL och RR 3,3 3,6 Ränteexponering, netto, mnkr Kreditvolym, mnkr Kreditportföljens marknadsvärde, mnkr Derivatportföljens marknadsvärde, mnkr Räntetäckningsgrad, ggr 5,6 4,9 Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,4 Soliditet, % Belåningsgrad, % Koncernens kreditportfölj efter ny koncernbildning Den 2 januari 2014 såldes GöteborgsLokaler, Parkeringsbolaget och Scandinaviumbolaget till Higab som utgör moderbolag för Göteborgs Stads nybildade lokalkluster. Vid avyttringen från Framtidenkoncernen minskar koncernens kreditportfölj med 719 mnkr. Minskningen är nettot av försäljningslikvid, utdelning, sålda bolags lån och de sålda bolagens likviditet. Försäljningslikviden innebär att förfallande lån under januari och februari 2014 om 500 mnkr kommer att lösas. Resterande likviditet motsvaras av ökat låne behov under första halvåret Värdering av kredit- och derivatportföljen Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska swapräntan på värderingsdagen, med tillägg av en marknadsmässig kreditmarginal. Kreditportföljens marknadsvärde var per den 31 december 2013 enligt denna värderingsmetod mnkr (15 635), vilket ska ställas i relation till portföljens nominella belopp på mnkr (15 458). Värdet av derivatportföljen var vid utgången av mnkr (-481). Derivatportföljens kontrakterade räntenivåer är betydligt högre än de räntor som gällde vid värderingstillfället vilket speglas i det negativa värdet. Volymen derivat består till största del av ränteswappar på mnkr ( ), varav strukturerade swapavtal till -400 mnkr (-450) medan volymen FRA uppgår till 0 mnkr (0), samt Caps -600 (-600). Värdemässigt är ränteswappar helt dominerande med -239 mnkr. Känsligheten för förändringar i ränteläget, såväl när det gäller löpande resultat som marknadsvärdet av ovanstående portföljer, redovisas i avsnittet Risk- och känslighetsanalys. Årsredovisning 2013 Framtiden 39

40 Styrning, ledning och kontroll

41 Bolagsstyrning Bolagsstyrning Framtidenkoncernen har under 2013 bestått av moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden, tio dotterbolag och ett dotter dotterbolag. Både koncernstyrelsen och dotterbolagens styrelser utses av kommunfullmäktige. Bolagsstyrning Bolagstyrning omfattar olika system genom vilket ägaren direkt och indirekt styr moderbolaget och dess dotterbolag. God transparens i informationen gentemot ägare och andra intressenter bidrar till att styr- och beslutssystemen fungerar effektivt. Bolagstyrningen formas av både interna och externa styrinstrument. Ägare genom årsstämma Förvaltnings AB Framtiden ägs i sin helhet av Göteborgs Stad. Ägaren styr Förvaltnings AB Framtiden genom av kommunfullmäktige antagna ägardirektiv, bolagsordning samt Göteborgs Stads budget. Kommunfullmäktige utser styrelser och lekmannarevisorer för både moderbolaget och dotterbolagen samt fastställer bolagsordning och utser en representant att föra ägarens talan vid årsstämman i respektive bolag. Årsstämman beslutar om: Fastställande av moderbolagets resultaträkning och balansräkning samt koncernresultaträkning och koncernbalansräkning Disposition av bolagets resultat Ansvarsfrihet för styrelseledamöter och verkställande direktör Val av externa revisorer Ersättning till styrelse och revisorer Övriga viktiga frågor Utser Ägare genom årsstämma Avger revisionsberättelse Tillsätter styrelse och ordförande Interna styrinstrument Ägardirektiv, bolagsordning, styrelsens arbets-ordning inkl. arbetsfördelning mellan styrelse och verkställande direktör, policydokument, vision, affärsidé, mål och strategier. Revisorer Styrelse Tillsätter VD Externa styrinstrument Utför revision Mål och strategier Rapporter och kontroll Aktiebolagslagen, kommunallagen, lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag samt andra relevanta lagar och bestämmelser. Förvaltnings AB Framtiden Årsredovisning 2013 Framtiden 41

42 Bolagsstyrning Stående från vänster: Helene Odenjung, Endrick Schubert och Rikard Ljunggren. Sittande från vänster: Elisabet Rothenberg, Marina Johansson, Mats Pilhem och Lars Johansson. På bilden saknas: Dario Espiga, Thomas Martinsson, Owe Nilsson, David Lega och Shadiye Heydari. Styrelsen Ledamöter Lars Johansson (s) Ordförande fr.o.m Född 1950 Ledamot sedan 2013 Ledamot i Sveriges Riksdag Owe Nilsson (s) Ordförande t.o.m Född 1948 Ledamot sedan 2007 Ledamot i Göteborgs kommunfullmäktige Helene Odenjung (fp) Vice ordförande Född 1965 Ledamot sedan 2005 Kommunalråd Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Dario Espiga (s) Född 1952 Ledamot sedan 2012 Kommunalråd Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Elisabet Rothenberg (m) Född 1960 Ledamot sedan 2011 Ledamot i Göteborgs kommunfullmäktige Marina Johansson (s) Född 1971 Ledamot sedan 2011 Kommunalråd Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Mats Pilhem (v) Född 1956 Ledamot sedan 2011 Kommunalråd Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Rikard Ljunggren (m) Född 1979 Ledamot sedan 2012 Thomas Martinsson (mp) Född 1969 Ledamot sedan 2011 Kommunalråd Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Suppleanter David Lega (kd) Född 1973 Suppleant sedan 2011 Kommunalråd Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Endrick Schubert (s) Född 1944 Suppleant sedan 2011 Ersättare i Göteborgs kommunfullmäktige Shadiye Heydari (s) Född 1967 Suppleant sedan 2012 Arbetstagarrepresentanter Ulla Berg (PTK) Sedan 2010 (Bostadsbolaget) Thomas Gustavsson (LO) Sedan 1990 (Bostadsbolaget) Jan-Olov Isacsson (LO) Sedan 2000 (Poseidon) Ersättare arbetstagarrepresentanter Jan Jentzell (PTK) Sedan 2011 (Poseidon) Viveka Bertelsen (PTK) Sedan 2013 (Familjebostäder) Niclas Blomell (LO) Sedan 2013 (Familjebostäder) Styrelse Styrelsen för Förvaltnings AB Framtiden består av åtta ordinarie ledamöter samt tre ersättare. Den politiska sammansättningen motsvarar kommunfullmäktiges. Arbetstagarorganisationerna är representerade i styrelsen och har närvaro- och yttranderätt men inte rösträtt. Moderbolagets styrelsesammansättning redovisas nedan. Dotterbolagsstyrelserna i Gårdstensbostäder, Göteborgs Lokaler och Störningsjouren har tjänstemän, och i vissa fall hyresgäster, som ledamöter. Övriga dotterbolag har styrelser med en politisk sammansättning som motsvarar mandatfördelningen i kommunfullmäktige. Göteborgarna påverkar indirekt de politiskt tillsatta styrelsernas sammansättning genom val till kommunfullmäktige var fjärde år. Under 2013 har styrelsen i moderbolaget haft åtta samman träden utöver årsstämman. Vid styrelsemötet i maj fastställs styrelsens arbetsordning jämte instruktion avseende arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören. I februari och augusti fastställs bokslut respektive delårsbokslut. Affärsplanen beslutas vid styrelsemötet i augusti. Budget för nästkommande år beslutas i november. Styrelseordförande och vice ordförande ska genom 42 Årsredovisning 2013 Framtiden

43 Bolagsstyrning kontakter med verkställande direktören följa bolagets och koncernens utveckling mellan styrelsemötena samt svara för att styrelsens ledamöter löpande får den information som krävs för att kunna fullfölja uppdraget. Styrelsen utvärderar årligen sitt eget arbete. Utvärderingen omfattar om styrelsen är organiserad på lämpligt sätt när det gäller arbetsfördelning, om dess arbetsformer fungerar och om styrelsen saknar någon kompetens för att kunna utföra sina arbetsuppgifter. Vidare utvärderar styrelsen årligen verkställande direktörens arbetsinsatser. För information om ersättningar, se not 10. Koncernledning Moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden ansvarar för över - gripande strategiska frågor i koncernen samt samordning av exempelvis övergripande marknadsföring/information, gemen - samma utvecklingsprojekt, IT-utveckling, upphandlingar och inköp, byggande och projektutveckling samt finansförvaltning. I koncernens ledningspolicy är samspelet mellan koncernstyrelsen, koncernens verkställande direktör och dotterbolagen fastställt. Koncernens och dotterbolagens verkställande direktörer samt koncernens ledningsgrupp bildar ett VD-råd som kontinuerligt följer koncerngemensamma frågor. Inom koncernen finns ett antal grupper som samverkar kring för koncernen viktiga frågor: miljö och energi, bygg, kommunikation, marknad, personal, bostadsförsörjning, finans, ekonomi, redovisning, upphandling, värdering, IT samt intern styrning och kontroll. Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med den av styrelsen fastställda VD-instruktionen samt utifrån lagar och förordningar som reglerar verksamheten samt av ägaren fastställda styrdokument. Verkställande direktören är föredragande i styrelsen, men ingår inte som ledamot, och ansvarar för att ge styrelsen nödvändiga och så fullständiga beslutsunderlag som möjligt. Verkställande direktören ansvarar även för att beslut som fattats av styrelsen verkställs samt för bolagets löpande förvaltning. Som stöd för verkställande direktören sammanträder koncernledningen minst två gånger per månad och behandlar strategiska och koncern- och företagsövergripande frågor samt specifika verksamhetsfrågor. Från första januari 2014 består koncernledningen av verkställande direktören/koncernchefen, ekonomi- och finanschef, fastighetsutvecklingschef, kommunikations- och utvecklingschef och teknikutvecklingschef. Koncernledningen presenteras nedan. För information om ersättningar, se not 10. Koncernens ledningsgrupp Anneli Snobl Verkställande direktör Anställd 2011 Ulrika Arensberg Fastighetsutvecklingschef Anställd 2009 Carina Grönberg Ekonomi- och finanschef Anställd 1999 Ulrika Stenson Kommunikations- och utvecklingschef Anställd 2011 Björn Gustafsson Teknikutvecklingschef Anställd 2012 Stående från vänster: Carina Grönberg och Ulrika Stenson. Sittande från vänster: Ulrika Arensberg, Anneli Snobl och Björn Gustafsson. Revisorer Varje år genomgår Förvaltnings AB Framtiden och dess dotterbolag två slags revisioner. Den ena är revision av årsredovisningen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, baserad på aktiebolagslagens krav, som utförs av auktoriserade revisorer enligt aktiebolagslagen. Den andra utförs av lekmannarevisorerna som utses av kommunfullmäktige. Revisionen enligt aktiebolagslagen syftar dels till att säkerställa att årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen, att koncernredovisningen redovisas i enlighet med IFRS och att dessa ger en i allt väsentligt rättvisande bild av bolagets finansiella resultat och ställning, dels att verkställande direktören och styrelse inte handlat i strid mot tillämpliga lagar och regler samt ett uttalande om föreslagen vinstdisposition. Revisionen beaktar de delar av den interna kontrollen som är relevant för upprättande av årsredovisningen, men har inte som syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. Den lagstadgade revisionen redovisas i en revisionsberättelse till årsstämman och genomförs av Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB. Årsredovisning 2013 Framtiden 43

44 Bolagsstyrning Lekmannarevisorernas uppdrag och arbetsformer regleras genom kommunallagen, aktiebolagslagen och Göteborgs Stads revisionsreglemente. Lekmannarevisorerna har till syfte att bedöma om bolagets verksamhet är ändamålsenlig och ekonomiskt tillfredsställande och att den interna kontrollen är tillräcklig. Lekmannarevisorerna upprättar en granskningsrapport och en granskningsredogörelse som behandlar bolagets verksamhet och interna kontroll. Granskningen redovisas till kommunfullmäktige och rapporterna finns också tillgängliga på Uppgifter om ersättningar till de externa revisorerna och lekmannarevisorerna återfinns i not 8. Inom Framtidenkoncernen finns sedan 2012 en internrevisionsfunktion vars arbetsuppgifter är att granska och utvärdera den interna styrningen och kontrollen på uppdrag av moderbolagets styrelse. Revisorer Lekmannarevisorer Lars Bergsten (m), sedan 2007 Bengt Bivall (v), sedan 2011 Lekmannarevisorsuppleanter Claes-Göran Lans (m), sedan 2001 Lars Svensson (s), sedan 2011 Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, sedan 2007 huvudansvarig revisor Bror Frid Intern kontroll Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och kommunallagen för den interna kontrollen. Det innebär att bolaget med utgångspunkt i målen för verksamheten ska ge en rimlig försäkran att verksamheten är effektiv och ändamålsenlig, att den finansiella rapporteringen är tillförlitlig och att lagar och förordningar efterlevs. I arbetet med den interna kontrollen i Förvaltnings AB Framtiden används ett etablerat ramverk för intern kontroll som utarbetats av Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway Commission (COSO). Ramverket består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt övervakning inklusive uppföljning och utvärdering. Kontrollmiljö Basen för den interna kontrollen är kontrollmiljön vilket utgörs av den kultur som är etablerad i moderbolaget och dess dotterbolag. Koncernen har under ett flertal år arbetat med ett ledarutvecklingsprogram för alla ledare i koncernen och arbetade under 2011 fram Framtidens medarbetarbok i syfte att skapa ett gemensamt förhållningssätt och stärka medarbetarskapet i koncernen. För att hålla frågorna levande förs dessutom en kontinuerlig dialog kring förhållningssätt och etik och moral med all personal. För att säkerställa att god moral, etik och integritet genomsyrar Göteborgs Stad och Framtidenkoncernen finns policy mot mutor för Göteborgs Stad. Andra styrande dokument som ska vägleda och stödja ledning och medarbetare och som bidrar till att forma kontrollmiljön är Göteborgs Stads och koncernens policyer, gällande till exempel inköp- och upphandling, ledning, personal och ledarskap, ekonomi och investeringar, finansiering och kommunikation samt riktlinjer för intern kontroll. Styrelsen fastställer årligen styrelsens arbetsordning, VD-instruktion och attestinstruktion. Genom tydlig ansvarsfördelning samt kunskap och förståelse för dessa styrande dokument skapas förutsättningar för att uppnå en god kontrollmiljö. Riskbedömning I enlighet med Göteborgs Stads riktlinjer för intern kontroll görs årligen en riskbedömning. I riskbedömningen identifieras och värderas de väsentligaste riskerna med utgångspunkt från verksamhetens mål och uppdrag. Åtgärder utarbetas vid behov för att hantera dessa risker. Där det redan existerar riskreducerande åtgärder och kontroller väljs de väsentligaste riskerna ut för uppföljning av att kontrollerna fungerar som avsett, dessa dokumenteras i en så kallad internkontrollplan. Kontrollaktiviteter Kontrollaktiviteter är rutiner och andra aktiviteter som utförs löpande i det dagliga arbetet för att förebygga riskerna för att mål och uppdrag inte uppnås. De syftar till att förebygga, upptäcka och rätta till fel och avvikelser. Exempel på kontrollaktiviteter som utförs är analytiska uppföljningar av verksamhet och resultat på olika nivåer i koncernen, avstämningar, behörighetskontroller, attester och utbetalningskontroller. I arbetet med att förebygga, upptäcka och rätta till fel och avvikelser utgör cheferna i koncernens verksamheter den första försvarslinjen. Den andra försvarslinjen är de personer (till exempel stabsfunktioner och controllers) som cheferna har till sin hjälp för att bygga upp, underhålla och granska den interna styrningen och kontrollen. De kan både förebygga, upptäcka och ta hand om inträffade felaktigheter. Information och kommunikation Förvaltnings AB Framtiden har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en korrekt och effektiv informationsgivning. Det kräver att alla delar inom organisationen kommunicerar och utbyter väsentlig och relevant information. Koncernledning, liksom styrelse, erhåller löpande information om koncernen. Även information om dotterbolagens måluppfyllelse kommuniceras enligt fastställd tidplan. För att säkerställa att informationsgivningen blir korrekt finns Göteborgs Stads informationspolicy samt en koncern- 44 Årsredovisning 2013 Framtiden

45 Bolagsstyrning gemensam kommunikationspolicy. Det finns riktlinjer, manualer och arbets instruktioner som uppdateras och kommuniceras löpande med berörda medarbetare. Även anvisningar och checklistor, tillsammans med övergripande tidsplaner, finns tillgängliga för att säkerställa att verksamheten är effektiv och ändamålsenlig. De olika råd och nätverk som finns inom koncernen syftar bland annat till att skapa en likformig tillämpning av policyer, riktlinjer och instruktioner. Övervakning, uppföljning och utvärdering Under året görs löpande och separata uppföljningar och utvärderingar på olika nivåer i organisationen, på såväl moderbolags-, dotterbolags- som koncernnivå. Vidare utförs olika tester av kontrollaktiviteter för att säkerställa att risker hanteras på ett betryggande sätt. Göteborgs Stads arbete med självdeklarationer är också en del av övervakningen och utvärderingen av den interna kontrollen. Dessa löpande och separata uppföljningar och utvärderingar görs för att försäkra sig om att den interna kontrollen fungerar bra och att avvikelser upptäcks och rättas till. Styrelsen utvärderar information som bolagsledning och revisorer lämnar. Styrelsen gör årligen en uppföljning av resultatet av internkontrollplanen samt beslutar om nästa års internkontrollplan. På styrelsemötet där bolagets årsbokslut godkänns deltar de externa revisorerna och lekmannarevisorerna som lämnar en rapport avseende årets granskning. Denna rapport ligger till grund för vidare utveckling av den interna kontrollen. Erfarenheter från utvärderingen av den interna kontrollen ska dels löpande användas för att förbättra hanteringen av risker i verksamheten och driva verksamhetsförbättringar, dels nyttjas i den årliga riskbedömningen. Kontrollmiljö Förbättring Information och kommunikation Riskbedömning Kontrollaktiviteter Övervakning inkl. uppföljning och utvärdering Årsredovisning 2013 Framtiden 45

46 Dotterbolag Förvaltnings AB Framtiden har under året haft tio rörelsedrivande dotterbolag samt ett dotterdotterbolag. Bostadsfastigheterna ägs och förvaltas av de fyra bostadsföretagen. Övriga bolag har verksamhet som rör störningsärenden samt byggverksamhet. Under 2013 ingick även bolag för kommersiella lokaler och parkeringar men dessa har från och med 2014 sålts till Higab som utgör moder bolag för Göteborgs Stads nybildade lokalkluster. Här presenterar varje bolag sin verksamhet och året som gått. Mer information finns på respektive bolags webbplats. Bolagsstyrning, dotterbolag och medarbetare I 46

47 Dotterbolag VD Anders Söderman Poseidon Att bygga nya bostäder är ett prioriterat mål för Poseidon. Under 2013 pågick nybyggnadsprojekt som omfattade totalt cirka 400 nya lägenheter. På Nordåsgatan och Glasmästaregatan var 99 lägenheter klara för inflyttning under året. Under året tog Poseidon första spadtaget till två nybyggnadsprojekt ombyggnad till lågenergihus och påbyggnad av 60 lägenheter i Backa Röd samt 53 nya lägenheter på Holländareplatsen i Gamlestaden. Poseidons mål är att successivt öka byggtakten till nya lägenheter per år. För att nå det målet arbetar bolaget långsiktigt med ett flertal markanvisningar och planärenden i tidiga skeden. Att underhålla och förnya befintligt bestånd är en viktig uppgift för att öka kundnöjdheten och säkra husens långsiktiga värden, men även för att bidra till social hållbarhet i bostadsområdena. Under året pågick ett flertal omfattande upprustningsprojekt, bland annat i Lövgärdet, Backa Röd och Hjällbo. För att säkerställa kvaliteten på beståndets innemiljö besöks 20 procent av lägenheterna varje år. Vid besöket genomförs en invändig kontroll av lägenheterna med fokus på hälsa och säkerhet. Innemiljökontrollerna är ett kontinuerligt kvalitetsarbete, där alla lägenheter besöks inom en period av fem år. Poseidons gårdsföreningar är ett signum för bolagets arbete med ökad trivsel och inflytande. I dagsläget finns 94 aktiva gårdsföreningar. Under året tillkom ett flertal nya föreningar med fokus på framför allt barn och unga samt odling. Poseidons trygghetsboende på Stackmolnsgatan har fått mycket uppmärksamhet och under året utvecklades verksamheten ytterligare. Under 2013 beviljades Poseidon subvention för ytterligare 45 trygghetslägenheter på Blidvädersgatan. Sedan 2011 stödjer Poseidon stiftelsen Läxhjälpen, som under året hjälpte elever i Lövgärdet och Hjällbo att nå sina mål i skolan. Under året har 227 personer haft sommarjobb eller praktik i bolaget. Att ge hyresgäster förutsättningar och motivation att själva bidra till en bättre miljö har på olika sätt prioriterats under året. Utbyggnaden av miljöhus med fastighetsnära källsortering fortsatte. Dessutom anställdes en miljöinformatör med uppgift att inspirera och vägleda hyresgäster i sorteringsfrågor. För att ge en morot till hyresgäster att minska sina förbrukningar och samtidigt påverka sina boendekostnader har Poseidon under året utvecklat förutsättningarna för att införa individuell mätning och debitering av varmvatten i fler lägenheter. Nyckeltal Poseidon Hyres- och förvaltningsintäkter, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Antal lägenheter Lokalyta, kvm tusental Marknadsvärde fastigheter, mnkr Justerad soliditet, % Färdigställda bostäder (inklusive konverterade lokaler till lägenheter) Antalet tillsvidareanställda, 31 dec Motiverad medarbetarindex Produktindex 2 76 Serviceindex Undersökningar görs vartannat år 2 Nytt index från Hjalmar Bergmans Gata Kvarteret Venus Årsredovisning 2013 Framtiden 47

48 Dotterbolag tf. VD Robert Bengtsson Bostadsbolaget Ett av Bostadsbolagets viktiga uppdrag är att utveckla Göteborg genom att skapa nya hyresrätter. Under 2013 stod bland annat 104 nybyggda lägenheter inflyttningsklara i den nya miljökloka stadsdelen Kvillebäcken. Byggnaden är dessutom miljöklassad enligt Miljöbyggnad miljöklass Silver. Under 2014 kommer 92 lägenheter att stå klara för inflyttning i bolagets andra kvarter i Kvillebäcken. Ytterligare projekt är under arbete och bolaget hoppas kunna börja bygga omkring 160 lägenheter samt 135 studentlägenheter. I samverkan med Göteborgs Stad och Senior Göteborg har ett trygghetsboende för äldre blivit verklighet i centrala stan. Bolaget arbetar för att ta fram fler trygghetsboenden i andra områden. Stora satsningar görs på underhåll och investeringar i befintliga fastigheter. Det rör sig främst om badrum, tak och fasader. Ett av de största ombyggnadsprojekten någonsin i Bostadsbolaget, 1950-talsområdet Södra Biskopsgården med 444 lägenheter, avslutades vid årsskiftet då den sjätte etappen blev klar. Dessa stora satsningar är möjliga tack vare en låg driftsadministration och en välskött ekonomi. Året har på många sätt präglats av omtanke om miljön. Under hösten bjöds samtliga hyresgäster in till en vattenspartävling, Vattentanken, där de boende kommer att få dela på den ekonomiska besparing som görs under ett halvår. Vattentanken är också inledningen på arbete med individuell mätning och debitering av varmvatten som startar Den koncerngemensamma kundenkäten visade att bolagets hyresgäster fortsatt är mycket nöjda och kan rekommendera bolaget till andra. Hösten 2013 startade bolaget ett nytt tillvalsprogram vilket ger större delaktighet och utrymme för varje hyresgäst att kunna sätta en individuell prägel på sin lägenhet. I januari 2014 togs också ett nytt system för inre underhåll i bruk. En omorganisation för att få en tydligare organisation och ansvarsområden samt större utrymme att driva strategiska och långsiktiga frågor har genomförts under Under året har 157 personer sommarjobbat och dessutom har Bostadsbolaget tillhandahållit praktikplatser för ett femtontal personer. För femte gången gör bolaget en årsredovisning med hållbarhetsredovisning där man tillämpar standarden GRI (Global Reporting Initiative). Nyckeltal Bostadsbolaget Hyres- och förvaltningsintäkter, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Antal lägenheter Lokalyta, kvm tusental Marknadsvärde fastigheter, mnkr Justerad soliditet, % Färdigställda bostäder (inklusive konverterade lokaler till lägenheter) Antalet tillsvidareanställda, 31 dec Motiverad medarbetarindex Produktindex 2 77 Serviceindex Undersökningar görs vartannat år 2 Nytt index från Färgfabriksgatan Dockhuset 48 Årsredovisning 2013 Framtiden

49 Dotterbolag VD Per-Henrik Hartmann Familjebostäder Under 2013 påbörjade Familjebostäder nyproduktion av 48 Svanenmärkta lägenheter i Sannegårdshamnen. En satsning på hyresgästernas inflytande sker genom de populära trivselvalen. En central kundservice ska ge ökad service till hyresgästerna. Familjebostäder vill erbjuda hyresgästerna inflytande på många olika sätt. En viktig och populär form av inflytande är trivselvalen. De innebär att hyresgästerna kan välja bland annat parkettgolv, ny köksinredning och säkerhetsdörr mot en månatlig hyreshöjning. Under året startades en översyn av tillvalsprogrammet. Målet är att förnya utbudet utifrån kundernas önskemål. Bolaget säkerställer också att produkterna är ekonomiskt hållbara och fungerar i både förvaltning och nyproduktion. Familjebostäder har en långsiktig inriktning att bygga nya bostäder och har de senaste åren arbetat intensivt med ett stort antal planer. I november togs äntligen första spadtaget till Däckshuset med 48 lägenheter, längst in i Sannegårdshamnen. Här bygger bolaget Svanenmärkt och rökfritt på en omöjlig tomt. Men tack vare ett gott arbete från arkitekten kan fina och välplanerade lägenheter erbjudas i ett mycket attraktivt läge. Under hösten 2013 har företaget, i samverkan med övriga bostadsbolag, utvecklat en tjänst som gör att man på Boplats hemsida kan se statistik över bolagens interna omflyttningar lägenheter som förmedlas till befintliga hyresgäster och hur lång kötid som krävs för att få en viss lägenhet. Hur trivs egentligen hyresgästerna i Bergsjön? Det ville distrikt Nordost ta reda på och började knacka dörr. Så småningom hade medarbetarna knackat på samtliga dörrar i distriktet och såg ett mönster i svaren folk trivs men saknar arbete. Man var också lite orolig för barnens skolgång och tryggheten i området. Distriktschefen tog då ett ovanligt grepp i en städupphandling krävde han att sju av tio städare skulle anställas bland Familjebostäders hyresgäster i Bergsjön Centrum. Så blev det och erfarenheterna är mycket goda, hos Familjebostäder, städfirman och de berörda hyresgästerna. För att ge ännu bättre service till hyresgästerna har arbetet med en central kundservice startats under året. Med ett telefonnummer till bolaget ska det bli enklare att komma i kontakt med Familjebostäder. Man ska snabbt få svar på olika frågor och dessutom kunna boka tid för service och andra ärenden. Nyckeltal Familjebostäder Hyres- och förvaltningsintäkter, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Antal lägenheter Lokalyta, kvm tusental Marknadsvärde fastigheter, mnkr Justerad soliditet, % Färdigställda bostäder (inklusive konverterade lokaler till lägenheter) Antalet tillsvidareanställda, 31 dec Motiverad medarbetarindex Produktindex 2 74 Serviceindex Undersökningar görs vartannat år 2 Nytt index från Riksdalersgatan Området Saturnus i Kungsladugård Årsredovisning 2013 Framtiden 49

50 Dotterbolag T.f. VD Michael Pirosanto Gårdstensbostäder Gårdstens samhällsbygge belönades med SABO:s hållbarhetspris Installationerna av solceller fortsatte. Elbilspoolen invigdes. Ett hälsoavtal för Gårdstensborna skrevs med GöteborgsVarvet. Som ett kvitto på 16 års uthålligt samhällsbyggande i lokalsamhället Gårdsten vann bolaget SABO:s hållbarhetspris 2013 med motiveringen för att man som bostadsföretag lyckas förena alla hållbarhetsaspekter och på ett utmärkt sätt integrerar hållbarhet i verksamhetens kärna. Priset, som delades ut den 17 maj på SABO:s kongress i Växjö, syftar till att sprida goda exempel på företag i allmännyttan som bidrar till ett mer hållbart samhälle. I samarbete med Göteborg Energi och Chalmers tekniska högskola fortsatte bolaget sitt arbete med att integrera solceller i sina fastigheter. Under 2013 färdigställdes installationer av solceller på taket på ett flerbostadshus på Peppargatan, med beräknad årseffekt på cirka kwh vilket motsvarar elförbrukningen av 20 trerumslägenheter. Ytterligare tre fastigheter i området kommer att få samma typ av solcellslösningar installerade under En elbilspool, som tagits fram på hyresgästernas initiativ, invigdes den 23 januari. Med den blev bolaget först i landet med att erbjuda sina hyresgäster elbilspool. Fler och fler har under året använt pooltjänsten som är öppen för alla men är rabatterad för hyresgästerna. Ett femårsavtal avseende förbättrad folkhälsa i Gårdsten tecknades med GöteborgsVarvet. Under året inplanerades aktiviteter för att arrangera regelbundna träningsträffar för vuxna och löparkvällar för barn och ungdom. Träffarna syftar både till att ge utbildning och stimulera till fysisk aktivitet samt att erbjuda en mötesplats för Gårdstensborna. Ett stort antal andra aktiviteter genomfördes för Gårdstens barn och ungdomar, bland annat läxhjälp, fotbollsskola för 85 barn i samarbete med Gunnilse IS, skidresa, seglarskola i samarbete med GKSS samt skutsegling i samarbete med Svenska Kryssarklubben. Gårdstensbostäders egen arbetsförmedling Gårdstensbyrån förmedlade under året 166 arbetstillfällen till Gårdstensborna varav 9 genom social upphandling. Totalt har cirka arbetstillfällen förmedlats sedan starten Bolaget har idag en stabil finansiell situation och upprustar och utvecklar på kommersiella villkor. Nyckeltal Gårdstensbostäder Hyres- och förvaltningsintäkter, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Antal lägenheter Lokalyta, kvm tusental Marknadsvärde fastigheter, mnkr Justerad soliditet, % Färdigställda bostäder (inklusive konverterade lokaler till lägenheter) Antalet tillsvidareanställda, 31 dec Motiverad medarbetarindex Produktindex 2 77 Serviceindex Undersökningar görs vartannat år 2 Nytt index från Östra Gårdsten Gårdstensdagen 50 Årsredovisning 2013 Framtiden

51 Dotterbolag VD Pertti Heina Egnahemsbolaget Under 2013 färdigställde Egnahemsbolaget 117 bostäder. Av dessa var tio bostäder radhus med äganderätt i Bergsjön, 7 bostäder i en gruppbostad och övriga bostadsrätter i flerbostadshus. Egnahemsbolaget har dessutom firat 80 år! Hjärtat i Göteborg sedan Under våren genomfördes ett varumärkesarbete, som resulterade i en varumärkesguide och en något förändrad logotyp. Med detta som grund har kampanjen Vi har bara Göteborg på kartan genomförts för att uppmärksamma Egnahemsbolagets 80-årsjubileum. Under året har bolaget dessutom medverkat på Baby & Barn-mässan, Kulturkalaset och BoNytt 2013, för att ytterligare stärka varumärket. I januari färdigställdes de två sista bostäderna i Brf Brännö Utkiken som ligger nedanför Utkiken på norra Brännö. Totalt består området av 14 bostäder, varav de flesta har tre rum och kök i ett och ett halvt plan. Fem av lägenheterna har hyrts ut med hyr-köp-avtal. Vid Norra Dragspelsgatan i Västra Frölunda har produktion av tre punkthus pågått sedan Området innehåller totalt 103 nya bostäder varav Bostadsbolaget äger ett av husen med 38 hyresrätter. De två andra två husen ägs av Brf Prisma och består av 65 lägenheter. Det sista huset hade inflyttning i januari. Lägen heterna består av tvåor och treor. Samtliga har inglasad balkong eller uteplats. På översta våningen i varje hus finns en gemensam takterrass och i bostadsrättsföreningen finns en gästlägenhet. Under de båda husen finns garage. Samtliga 29 bostäder i Mellbyhöjd i Bergsjön färdigställdes under Området innehåller totalt 10 friköpta radhus, 12 bostadsrätter i två hus och 7 bostäder i ett boende med särskild service. I Kyrkbyn har bolaget byggt 54 lägenheter i olika storlekar i Brf Byabacken. Bostadsrätterna var klara för inflyttning under hösten. Alla lägenheter var sålda vid färdigställandet. De flesta lägenheterna har loggia ett ljusrum i gränslandet mellan ute och inne. De övriga lägenheterna har uteplats eller balkong. Under husen finns garage. Under året har Egnahemsbolaget byggstartat ett nytt småhusområde med äganderätter på Kastmyntsgatan i Högsbohöjd och består av 20 kedjehus i två till tre plan. Inflyttning under hösten Försäljningen av första etappen med 19 hus på Källehöjden i Hisings Backa har startat. Det är ett större område som omfattar totalt 75 hus. Nyckeltal Egnahemsbolaget Omsättning, mnkr Resultatavräknade bostäder Färdigställda bostäder Antal tillsvidareanställda, 31 dec Motiverad medarbetarindex Undersökningar görs vartannat år Brännö Källehöjden Årsredovisning 2013 Framtiden 51

52 Dotterbolag VD Maria Stenström Parkeringsbolaget Nytt ägardirektiv ger Parkeringsbolaget i uppdrag att genom aktivt agerande inom parkeringsverksamhet vara en aktör för att stärka stadsutvecklingen. Från och med 2014 har bolaget sålts till Higab som utgör moderbolag för klustret lokaler i Göteborgs Stads nya bolagsstruktur. Bilparkeringen kommer fortfarande att spela en central roll för tillgänglighet till staden. Bolagets roll som enbart förvaltare av parkeringsplatser kommer att se annorlunda ut eftersom både resvanor och staden i sig förändras. Parkeringsbolaget ska bland annat tillhandahålla bra belägna och tillgängliga parkeringsmöjligheter i anslutning till god kollektivtrafik. En del i satsningarna på tillgänglighet är att mer effektivt utnyttja de parkeringsplatser som redan finns. Därför har Parkeringsbolaget påbörjat arbetet med att skapa ett enhetligt parkeringssystem tillsammans med alla stadens parkeringsplatsägare. Målet är en tydlig och enhetlig information till de som ska parkera, oavsett vem som äger parkeringsplatsen. En viktig del är att informera och kommunicera med de som vill parkera sin bil. Redan idag finns en mobilapplikation, Parkering Göteborg, som erbjuder hjälp att hitta en ledig parkeringsplats. Appen ger information i realtid om lediga platser i centrala staden, Långedrag och Saltholmen. Den informationen kommer att bli allt viktigare i takt med att parkeringsplatserna blir färre. Om inga nya parkeringsplatser byggs kommer cirka platser att försvinna i Göteborg under de närmaste åren. Gatuparkeringarna ska minska för att frigöra ytor så att gatorna blir mer tillgängliga och framkomliga för flanörer, cyklister och kollektivtrafik. För att möjliggöra detta och säkra parkeringsmöjligheter i centrala Göteborg riktas stora investeringar till nya parkeringsanläggningar. Parkeringshus och garage under mark kommer att bli allt mer betydelsefulla i centrala staden. Under de kommande 10 till 15 åren kommer cirka tre miljarder kronor att investeras i parkeringsmöjligheter för en mer tillgänglig stad. Samtidigt arbetar Parkeringsbolaget med att uppmuntra till bilpooler, satsa på cykelparkeringar i anslutning till bilparkering och anlägga parkeringshus nära eller i direkt anslutning till reseknutpunkter. Parkeringsbolaget följer trender och utvecklingen i samhället i stort. Allt efter som resandet förändras krävs ett förändrat synsätt om vad parkeringsplatsen ska vara och bidra med. Det handlar om att skapa möjlighet till att resa vidare efter att bilen parkerats. När staden och resandet förändras, måste även parkeringsplatsens roll förändras. En parkeringsplats är inte alltid slutet på resan. Nyckeltal Parkeringsbolaget Omsättning, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Lokalyta, kvm tusental Marknadsvärde fastigheter, mnkr Ägda och förvaltade p-platser, tusental Soliditet, % Antalet tillsvidareanställda, 31 dec Motiverad medarbetarindex Undersökningar görs vartannat år Focus Parkeringshus Olskrokens Parkeringshus 52 Årsredovisning 2013 Framtiden

53 Dotterbolag VD Robert Hörnquist GöteborgsLokaler GöteborgsLokaler är specialist på förvaltning och utveckling av kommersiella lokaler. Hälften av de förvaltade ytorna ligger vid lokala stadsdelstorg. Målet är att skapa trygga, tillgängliga torg med ett gott utbud av det som göteborgaren behöver i sin vardag. På så sätt bidrar GöteborgsLokaler till stadens infrastruktur och till att bygga ett hållbart Göteborg. Från och med 2014 har bolaget sålts till Higab som utgör moderbolag för klustret lokaler i Göteborgs Stads nya bolagsstruktur. I Göteborgs Stads budget fastslås att: Nya områden ska planeras på ett sätt som blandar handel, service och småskaligt näringsliv med bostäder. Inga nya externa köpcentrum ska byggas eller planeras. De externa köpcentrum som redan finns ska utvecklas på ett hållbart sätt och göras tillgängliga med kollektivtrafik. Staden ska bidra till att de lokala torgen utvecklas till levande närmiljöer och sociala mötesplatser. Detta stämmer väl överens med GöteborgsLokalers affärsidé och hur bolagets uppdrag ser ut. GöteborgsLokaler har under 2013 fortsatt att samverka brett för att skapa goda förutsättningar för lokalhyresgästerna och en trevlig och trygg närmiljö för deras kunder. Utbud, inflytande, kundvård och service, utemiljö och trygghet på kvällstid är de viktigaste faktorerna att jobba med. uppskattade utbildningar för sina lokalhyresgäster med syfte att ge mervärde och vara kompetenshöjande. Utbildningarna har bland annat handlat om säljande annonser, sälj och service samt säkerhet och konsumenträtt. trygghetsvandringar och förstärkning av belysning för att öka den upplevda tryggheten, att sprida julstämning på de lokala stadsdelstorgen med 53 ljusgranar och 4 km juldekor, ökad tillgänglighet genom markanpassningar, förbättrat tillgänglighet för kommunikationer, cykel- och bilparkering. Under året har bolaget exempelvis arbetat med: att bygga om till 100 nya studentlägenheter i Backa, att installera solcellspaneler på stadsdelshuset på Selma Lagerlöfs Torg, att bli miljödiplomerade enligt Svensk miljöbas, att hyra ut kvm på Hjällbo Lillgata till Polisen i Nordost, att förbättra utbudsmixen på stadsdelstorgen, att förstärka barnperspektivet genom att skapa fler mötesplatser för barn genom platser för lek på torgen, 92 evenemang som genomförts på stadsdelstorgen för att förstärka torgen som den naturliga mötesplatsen i stadsdelen, till exempel stadsdelskalas, sommarunderhållning och julmarknader, Nyckeltal GöteborgsLokaler Intäkter, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Lokalyta, kvm tusental Marknadsvärde fastigheter, mnkr Justerad soliditet, % Antalet tillsvidareanställda, 31 dec Motiverad medarbetarindex Undersökningar görs vartannat år Grillfest på Länsmanstorget Loppis i Haga Årsredovisning 2013 Framtiden 53

54 Dotterbolag VD Bo Strandberg Störningsjouren Hög musik och fest är de vanligaste anledningarna till att hyresgäster ringer Störningsjouren. Under 2013 anmäldes nästan störningar. Hyresgästen som vill anmäla en störning kopplas till Störningsjourens ledningscentral via den egna hyresvärdens journummer. Ledningscentralen skickar ut ett team med två personer i en bil som oftast är på plats inom 15 minuter. De börjar med att besöka den som gjort anmälan för att själva få en uppfattning om störningen. Då får hyresgästen dessutom en möjlighet att prata av sig. Det är viktigt att anmälaren känner sig trygg. Nästa steg är att ta kontakt med den som stör. Drygt hälften av alla störningar handlar om hög musik eller fest. Oftast räcker det med att teamet knackar på för att volymen ska dämpas. Våra medarbetare har förstås tystnadsplikt och berättar inte vem som har gjort anmälan. Varje anmälan leder till en rapport som skrivs på plats. Den finns hos hyresvärden nästa morgon. Teamen som arbetar med att åtgärda störningar arbetar mellan klockan 20 och 03 söndag till torsdag, samt klockan på fredagar och lördagar. Fredag/lördag är fler team i tjänst än under övriga dagar. Kunderna får även information om skräp, brännbart material och annat som skapar otrygghet genom att det inte är rent och snyggt. Stadsdelsförvaltningarna samt hyresvärdarna kan anlita Störningsjouren för tillsyn som en del i sitt förebyggande arbete. Tillsynen kan ingå i förvaltningens åtgärdsplan där Störningsjouren är hyresvärdens förlängda arm. Störningsjouren erbjuder ett helhetstänkande runt störningar och arbetar både förebyggande och med akuta åtgärder. I båda fallen är samarbete och samverkan nyckelord. Det förebyggande arbetet sker i samarbete med främst hyresvärdar och kommunens socialtjänst. Störningsjouren har kontakt med kvinnojourer, social jour, polis, psykiatri, intresseorganisationer, vaktbolag med mera. Störningsjouren har under året bland annat deltagit i referensgruppen för Bostad först, Göteborgs Stads projekt för hemlösa, samt i styrgruppen för samarbetsavtalet mellan koncernens bolag och övriga deltagande parter. Under 2013 har Störningsjouren haft systerbolagen inom Framtidenkoncernen samt 22 privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar som kunder. Dessutom har de tio stadsdelsförvaltningarna haft möjlighet att använda sig av Störningsjourens tjänster. Antalet störningsärenden under 2013 uppgick till cirka Ett urval av de hyresgäster som blivit störda får svara på fyra frågor om hur de upplever Störningsjourens insats. Detta bildar underlag till NKKI, nöjd kunds kundindex (hyresvärdens hyres gäster). Index för 2013 uppgick till 78 (75), vilket är ett mycket gott betyg. Nyckeltal Störningsjouren Omsättning, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Antalet tillsvidareanställda, 31 dec Motiverad medarbetarindex Undersökningar görs vartannat år 54 Årsredovisning 2013 Framtiden

55 Dotterbolag Rysåsen Rysåsen Fastighets AB leder projektet Framtidens Selma, som är ett utvecklingsarbete på och kring Selma Lagerlöfs Torg, i samarbete med olika aktörer inom Göteborgs Stad. Rysåsen äger även torgfastigheten med ett 25-tal verksamheter samt nästan kvm mark vid Selma Lagerlöfs Torg på Hisingen. Arbetet med detaljplanen för första etappen vid Selma Lagerlöfs Torg har pågått under 2013 och under 2014 planeras för samråd och utställning. Ambitionen är ett bärkraftigt stadsdelscentrum med handel och offentlig service. Närmare 600 bostäder samt 200 studentbostäder i kombination med arbetsplatser, idrotts- och kulturverksamhet ingår i första etappen. På sikt planeras det för upp till nya bostäder. Framtidenkoncernen har fått en gemensam markanvisning av Fastighetskontoret för bostäder samt lokaler för handel och kontor. Ytterligare tre byggbolag har fått markanvisning. Byggstart av första etappen kan ske tidigast 2015 med en beräknad första inflyttning omkring Visionen är en attraktivare, tryggare och mer hållbar stadsdel, där fokus ligger på social hållbarhet. Det innebär exempelvis att man i planeringen av framtidens torg arbetar för att hålla nere priserna på de framtida bostäderna samt planerar för mötesplatser och gröna stråk, för att därmed befolka området. Torget förvaltas av GöteborgsLokaler, vilka strävar efter att handel och service ska fungera väl för boende och verksamma i området under hela processen. Framtidens Selma driver även mötesplatsen Selma Center vid torget tillsammans med Polisen och stadsdelsförvaltningen Norra Hisingen. Nyckeltal Rysåsen Hyresintäkter, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Lokalyta, kvm tusental Marknadsvärde fastigheter, mnkr Justerad soliditet, % Scandinavium Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB äger arenafastigheterna Scandinavium och Frölundaborg. Fastigheterna förvaltas av GöteborgsLokaler. Från och med 2014 har bolaget sålts till Higab som utgör moderbolag för klustret lokaler i Göteborgs Stads nya bolagsstruktur. Förvaltnings AB Framtiden ägde 91,84 procent av bolaget. Under året har utbyte och renovering av Scandinaviums ventilationssystem påbörjats. Arbeten beräknas vara klara fjärde kvartalet Renoveringsåtgärder för stora entrétrappan har också påbörjats. I Frölundaborg har kontorsdelen delvis byggts om och fas tigheten har underhållits utvändigt. Nyckeltal Scandinavium Hyresintäkter, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Lokalyta, kvm tusental Marknadsvärde fastigheter, mnkr Justerad soliditet, % Årsredovisning 2013 Framtiden 55

56 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Förvaltnings AB Framtiden, , avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret Årets verksamhet 57 Årets resultat 60 Fem år i sammandrag 62 Risk- och känslighetsanalys 64 Förslag till vinstdisposition och Utblick Rapport över totalresultat, koncernen 68 Rapport över finansiell ställning, koncernen 69 Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen 71 Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen 72 Resultaträkningar och Rapport över totalresultat, moderbolaget 73 Balansräkningar, moderbolaget 74 Förändringar i eget kapital, moderbolaget 76 Kassaflödesanalyser, moderbolaget 77 Noter 78 Revisionsberättelse 108 Granskningsrapport 109

57 Årets verksamhet Årets verksamhet Ägarförhållanden Förvaltnings AB Framtiden ägs till 100 procent av Göteborgs Stadshus AB som i sin tur ägs av Göteborgs Stad. Förvaltnings AB Framtiden har under 2013 haft tio rörelsedrivande dotterbolag samt ett dotterdotterbolag. Fyra av dessa är allmännyttiga kommunala bostadsbolag. Övriga dotterbolag förvaltar och ut - vecklar kommersiella lokaler, anläggningar och parkeringsplatser, erbjuder störningsservice, bygger bostadsrätter och egna hem. Göteborgs Stad genomför en omorganisation av sina bolag. Beslut har fattats att samla alla bolag under Göteborgs Stadshus AB. Som ett led i detta sålde kommunen sina aktier i Förvaltnings AB Framtiden till Göteborgs Stadshus AB den 30 december Den 2 januari 2014 avyttrar Förvaltnings AB Framtiden tre dotterbolag till Higab (se händelser efter bokslutsdagen). Verksamhet Framtidenkoncernen arbetar för att stärka Göteborgs roll som regioncentrum och stadens utveckling i övrigt. Detta sker genom att nya bostäder byggs, befintliga områden renoveras och byggs om samt genom att underhållet av fastigheter och anläggningar hålls på en god nivå. Koncernen arbetar även med att stärka och utveckla de lokala torgen. Dessutom pågår ett kontinuerligt utvecklingsarbete, framför allt i ytterområdena. Verksamhetens inriktning är fastlagd i ägardirektivet till moderbolaget. Dessutom utgör Göteborgs kommunfullmäktiges mål och inriktningar basen för koncernens gemensamma mål och planer. Sedan 2012 är Förvaltnings AB Framtiden processägare för kommunfullmäktiges mål om ökad integration. Balanserad styrning Framtidenkoncernens verksamhet är målstyrd. Den följs upp i ett balanserat styrkort med perspektiven hyresgäster, med arbetare, ekonomi och verksamhet. I koncernens styrkort redovisas koncerngemensamma mätetal som fastställs med utgångspunkt i ägarens mål. Mål 2013 Utfall 2013 Mål 2014 Hyresgäster Serviceindex Produktindex Verksamhet Nyproduktion, färdigställda bostäder* Total energimängd, fjärrvärme + el, köpt energi minska 1 %/år 174 minska 1 %/år Medarbetare Motiverad medarbetarindex 2, MMI >65 69 >69 Sjukfrånvaro, % 3,5 4,6 2,0-4,0 Ekonomi Soliditet, % 3 >30 59 >40 Fastighetsresultat, exkl. utökat underhåll, mnkr Fastighetsresultat före underhåll, mnkr Resultat efter finansnetto, exkl. nedskrivningar och återförda nedskrivningar, mnkr Ordinarie planerat underhåll, kr/kvm Utökat underhåll, kr/kvm * Målet är att successivt nå en produktion om färdigställda hyreslägenheter och 200 bostadsrätter/egna hem per år. 1 Ny kundenkät med nya index från och med Mål ej satt för Undersökning genomförs vartannat år. 3 Enligt IFRS. 4 Interna styrmått baserade på ÅRL och RR. 5 Prognos baserad på ÅRL och Bokföringsnämndens nya vägledning, BFNAR 2012:1 (K3). Marknaden Världsekonomin har förbättrats under 2013, främst i USA där arbetslösheten vänt ner och husmarknaden förbättrats. Europa har fortsatta problem men tillväxten har vänt från fall till en försiktig ökning. I Sverige har förväntningar om förbättrad ekonomi ökat och konsumtionen driver på en svag tillväxt medan exporten fortsatt är svag. I oktober 2013 var 7,5 procent av befolkningen mellan 16 och 64 år i Göteborg öppet arbetslösa eller i arbetsmarknadspolitiska program. Trenden mot ökad arbetslöshet har brutits under året. Efterfrågan på bostäder har varit fortsatt hög vilket syns i det ökade antalet registrerade personer på Boplats. Drygt personer var registrerade som sökande i slutet av 2013, vilket är en ökning med över på ett år. Även priserna på både bostadsrätter och villor steg under 2013, med 11 respektive 5 procent i Storgöteborg. Fastigheterna Fastighetsbeståndet uppgår till 5 miljoner kvm varav 4,5 miljoner kvm är bostäder och 0,5 miljoner kvm är lokaler. Antalet lägenheter är och drygt hälften ligger i Majorna, Centrum, Kortedala, Gunnared och Biskopsgården. Merparten av lägenheterna ligger i vad marknaden kategoriserar som B-läge. Nio av tio lägenheter är en-, två- eller trerumslägenheter med kök. Den genomsnittliga lägenheten i koncernen är 63 kvm med en beräknad genomsnittlig hyra för 2014 på kr/kvm och år. Omräknat till en vanlig lägenhet, till exempel en 2:a på 57 kvm innebär det en månadshyra på kr. Drygt hälften av lokalytan ägs av bostadsföretagen och är i allmänhet lokaliserad i eller nära bostadsfastigheterna. Resterande yta är renodlade lokalfastigheter. Den genomsnittliga hyran i de kommersiella lokalerna uppgick under året till 898 kr/kvm. Dessutom förvaltar koncernen nästan parkeringsplatser och äger 29 parkeringsanläggningar. Investeringar i fastigheter Under 2013 har mnkr (2 354) investerats i förvärv, nyoch ombyggnader inklusive värdebevarande underhåll. Av detta avsåg 408 mnkr (498) nyproduktion, mnkr (1 853) ombyggnation och 14 mnkr (3) förvärv. 216 lägenheter med hyresrätt blev inflyttningsklara under året. De nya lägenheterna ligger i Kvillebäcken, där Bostadsbolaget har byggt 104 nya bostäder, på Nordåsgatan i Strömmensberg där Poseidon färdigställt 65 lägenheter, och på Glasmästaregatan i Krokslätt där Poseidon har byggt på ett befintligt hus med 34 nya lägenheter. Genom lokalkonverteringar och sammanslagningar har det tillkommit 13 lägenheter. Styrelsen har under året fattat beslut om nyproduktion av 441 lägenheter i totalt 8 projekt. De största är Elins gård i Högsbohöjd, påbyggnad på befintliga fastigheter i Backa Röd och ombyggnad av ett äldreboende till studentbostäder i Landala. Årsredovisning 2013 Framtiden 57

58 Årets verksamhet Förvärv Årets förvärv uppgick till 14 mnkr (3). Poseidon har under året kompletterat sitt markinnehav i Högsbohöjd och vid Mandolingatan i Högsbo inför kommande nyproduktion av bostäder. Familjebostäder har också kompletterat med viss mark i Sanne gården. Försäljningar Totalt två fastigheter har avyttrats under året. Poseidon har sålt mark till HSB enligt en tidigare option och Egnahemsbolaget har sålt ett radhus i Sannegården till en privat köpare. Årets försäljningar uppgick till 19 mnkr (18). Annan byggverksamhet Egnahemsbolaget har färdigställt 117 lägenheter som blev klara för inflyttning under året. Av dessa var 10 småhus, 100 bostadsrätter och 7 gruppbostäder. Gruppbostäderna har sålts till Göteborgs Stad. Fastigheternas värde Vid årsskiftet hade koncernens fastigheter ett sammanlagt avkastningsvärde på mnkr (62 593) inklusive marknadsvärdet av pågående nyproduktion och värdet av ombyggnadstillägg. Detta värde överstiger summan av bokfört värde på fastigheterna och ombyggnadstillägg med mnkr (37 403). Det totala värdet på mnkr motsvarar kr/kvm (12 474). Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 4,9 procent (5,0), med alla fastighetstyper inräknade. Med hänsyn till den positiva värdeutvecklingen för fastigheter i B-lägen, har värderingsmodellens direktavkastningskrav sänkts för flera B-lägen. I läge B2 har direktavkastningskravet minskats med 0,5 procent enheter och i B1, B3 och B5 har avkastningskraven minskats med 0,25 procentenheter. För bostadsfastigheter i A och C-lägen samt B4 har direktavkastningskraven bedömts vara oförändrade. De nya transaktioner som under året har noterats i C-lägen stärker den tidigare bedömda nivån. Det genomsnittliga avkastningskravet för bostäder uppgår till 4,6 procent (4,7). Tidigare år har de avkastningskrav som tillämpas på Göteborgslokalers och Parkerings bolagets fastigheter satts med hänsyn till indelningen i olika lägen, A1 C3. Vid årets utgång har avkastningskraven förfinats och anpassats till varje fastighet, beroende på användning och specifikt läge för den enskilda fastigheten. Fastigheterna är värderade i en intern värderingsmodell med extern kvalitetssäkring av indata. Två externa värderingsinstitut gör oberoende bedömningar av kalkylräntor och direktavkastningskrav i olika lägen. Dessutom externvärderas cirka 8 procent av fastig heterna och den externa värderingen jämförs med den interna. De externt värderade fastigheterna värderas i genomsnitt 6,6 procent högre än samma fastigheter värderade i den interna modellen. Finansiering Kreditbetyg Koncernen har av Standard & Poor s tilldelats kreditbetyget AA-/Stabil/A-1+. Kreditbetyget prövas årligen av Standard & Poor s. Kreditportfölj Koncernen har två publika finansieringsprogram; ett certifikatprogram för kort upplåning och ett Medium Term Note-program (MTN-program) för långfristig upplåning. Ramen för certifikatprogrammet uppgår till mnkr och ramen för MTN-programmet uppgår till mnkr. Vid utgången av året uppgick koncernens lån på certifikatsmarknaden till mnkr (2 489) samt till mnkr (6 027) på MTN-marknaden. Under året har ett syndikerat lån om totalt mnkr lösts. Utestående belopp var mnkr vid årets ingång. Ett MTN-lån om 500 mkr har förfallit. Lånen har ersatts genom upptagande av MTN-lån om mnkr, ökat utnyttjande av certifikatsprogrammet med 200 mnkr samt upptagande av ett lån från Göteborgs stad om 232 mnkr. Totalt uppgick koncernens kreditportfölj till mnkr (15 458). Nettoexponeringen, det vill säga lånevolymen med avdrag för kassa och kortfristiga placeringar, uppgick vid slutet av 2013 till mnkr, vilket är en minskning med 147 mnkr. Koncernen hade en belåningsgrad på 23 procent (25) och en soliditet på 59 procent (58) vid utgången av året. Finansiella åtaganden Merparten av koncernens banklån är säkerställda med pantbrev. Vid utgången av 2013 var mnkr (6 809) av den totala kreditportföljen säkerställd med pantbrev, vilket motsvarar 9 procent av fastigheternas totala marknadsvärde. Låneavtal omfattas ofta av olika typer av åtaganden, så kallade covenants, som kredittagaren ska uppfylla. I de flesta av koncernens finansiella avtal finns det en ägarklausul. Denna innebär att avtalen gäller så länge som Göteborgs Stad äger över 50 procent av aktierna i bolaget direkt eller indirekt. Utöver detta finns det andra finansiella nyckeltal och åtaganden i koncernens avtal, bland annat krav på att soliditeten får uppgå till lägst 35 procent samt att räntetäckningsgraden (för definition se Fem år i sammandrag) får vara lägst 2,0 ggr. Derivatportfölj För löpande justering av ränteriskerna används derivatinstrument, främst ränteswappar och FRA:s (kortfristiga ränteterminskontrakt). Värdet av derivatportföljen var vid utgången av året -239 mnkr (-481). Derivatportföljens kontrakterade räntenivåer är högre än de räntor som gällde vid värderingstillfället vilket speglas i det negativa värdet. Likviditet och kreditlöften Kreditlöften används främst för att täcka vissa refinansieringsrisker. Kombinationen av ett stabilt kassaflöde och en relativt lång planeringshorisont för investeringar begränsar behovet av likviditetsreserver. Outnyttjade krediter och kreditlöften uppgick den 31 december till mnkr (3 066). Totalt uppgick koncernens likvida medel, inklusive outnyttjade krediter, och kreditlöften till mnkr (3 068). Miljö Den verkliga förbrukningen av fjärrvärme för värme och varmvatten minskade från 759 GWh till 734 GWh mellan åren 2012 och Efter normalårskorrigering med energiindex minskade fjärrvärmeförbrukningen från 777 till 758 GWh. Normalårskorrigering görs för att eliminera vädrets påverkan på den faktiska byggnadens behov och förbrukning och därmed kunna jämföra förbrukningen mellan åren. Underlag för beräkning tas fram av SMHI. Den normalårskorrigerade fjärrvärmeförbrukningen per kvadratmeter för året var 153 kwh/kvm (157). 58 Årsredovisning 2013 Framtiden

59 Årets verksamhet Under 2013 blev all uppvärmning helt fossilfri i de fastigheter som inte förses med fjärrvärme från Göteborg Energi. Två anläggningar konverterades i slutet av 2012 från oljeuppvärmning till värmepump, som drivs med el, och under året har ett sista område med naturgas konverterats till biogas. All el för uppvärmning och fastighetsel är förnybar enligt Bra miljöval. Under året har arbetet fortsatt med implementering av hjälpmedel för val av miljövänliga material och produkter att använda i projekten. Viktbaserad avfallstaxa är införd och utvecklingen av detta följs noga. För att minska mängden blandat avfall införs successivt flera sorteringsmöjligheter i miljöhusen. Personal Koncernen har haft 986 (969) anställda i medeltal under året, varav 423 (411) kvinnor och 563 (558) män. Medelåldern i koncernen är drygt 47 år och de närmaste fem åren kommer nästan 13 procent av de anställda att uppnå pensionsålder. Sjukfrånvaron uppgick till 4,6 procent (3,5). En analys visar att ökningen huvudsakligen beror på ökad ej arbetsrelaterad långtidssjukskrivning. Fortsatt fokus på intern kontroll I arbetet med den interna kontrollen i Förvaltnings AB Framtiden används ett etablerat ramverk för intern kontroll som utarbetats av Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway Commission (COSO). I enlighet med Göteborgs Stads riktlinjer för intern kontroll gjordes under året riskbedömningar för moderbolaget, dotterbolagen och för koncernen som helhet. Huvudsyftet med riskanalyserna är att identifiera och bedöma de risker som bolagen kan möta i sitt arbete för att nå sina mål. För de väsentligaste riskerna har åtgärder utarbetats för att hantera dessa risker. Där det redan existerar riskreducerande åtgärder och kontroller har de väsentligaste riskerna valts ut för uppföljning av att kontrollerna fungerar som avsett, dessa dokumenteras i en så kallad intern kontrollplan. Styrelsen beslutade i december 2013 om riskbedömningen och internkontrollplanen för Staden genomför bolagsöversyn Kommunstyrelsen beslutade i december 2011 om en översyn av stadens bolag. Översynen ska resultera i förslag till över - gripande principer för hur bolagssektorn ska styras och organiseras samt förslag avseende enskilda bolag/verksamheter utifrån ett legalt, finansiellt och verksamhetsmässigt perspektiv. Den 5 december 2013 fattade kommunfullmäktige beslut om hur stadens bolag ska organiseras. Samtliga bolag samlas under ett av staden helägt bolag, Göteborgs Stadshus AB, vilket innebar att Förvaltnings AB Framtidens aktier såldes den 30 december 2013 till Göteborgs Stadshus AB (namnändrat från Göteborgs Kommunala Förvaltnings AB). Sju klusterområden skapas med ett moderbolag i varje kluster. Beslut har fattats om att bland annat bilda ett bostadskluster och ett lokalkluster. Detta innebär att Förvaltnings AB Framtiden den 2 januari 2014 säljer dotterbolagen GöteborgsLokaler, Parkeringsbolaget samt Scandinaviumbolaget till Higab som utgör moderbolag i lokalklustret. Fullmäktige har fattat beslut om att försäljningslikviden motsvarar respektive bolags koncernmässiga egna kapital utifrån årsredovisningslagen. Årsredovisning 2013 Framtiden 59

60 Årets resultat Årets resultat Resultat Koncernens driftsöverskott ökade med 95 mnkr, till mnkr, medan årets totalresultat uppgick till mnkr, vilket är mnkr lägre än föregående år. Det lägre totalresultatet beror till största delen på att föregående år hade koncernen en skatteintäkt på mnkr hänförlig till bolagsskattesänkningen. Jämfört med förgående år har finansnettot förbättrats med 411 mnkr samtidigt som årets värdeförändring av förvaltningsfastigheter är 215 mnkr lägre. Hyresintäkter De samlade hyresintäkterna i koncernen uppgick under 2013 till mnkr (4 988). Av dessa var 87,1 procent (86,9) hyresintäkter för bostäder som uppgick till mnkr (4 333). Ökningen består av effekter av hyresförhandlingar samt nyoch ombyggnation. Bruttohyran i koncernens lägenhetsbestånd uppgick till kr/kvm (984). Intäkterna för lokaler minskade med 5 mnkr och uppgick till 386 mnkr (391). Övriga hyresintäkter, som till största delen avser uthyrning av parkeringsplatser, ökade med 9 mnkr och uppgick till 273 mnkr för Vid årets slut fanns 21 vakanta lägenheter, av totalt Året innan var motsvarande antal 33. Det motsvarar en vakans - grad, uttryckt i procent av antal lägenheter, på 0,0 procent (0,0). Vakansgraden för lokaler var vid årsskiftet 7,9 procent (7,1), vilket motsvarar en yta på cirka kvm (39 000). Förvaltningsintäkter Förvaltningsintäkterna redovisas till 260 mnkr (238). Som förvalt ningsintäkter redovisas främst parkeringsintäkter men även förvaltningsuppdrag, kontrollavgifter och intäkter hän - förda till Framtidens Bredband ingår. Driftskostnader Driftskostnaderna uppgick till mnkr (2 239). De taxebundna kostnaderna för värme, el, vatten och renhållning står för drygt 40 procent av driftskostnaderna och minskade med 7 mnkr jämfört med föregående år, främst till följd av ett mildare klimat. I driftskostnader ingår även reparation och löpande underhåll med 234 mnkr vilket är 3 mnkr lägre än Fastighetsskötseln ökade med 18 mnkr mellan åren och ökningen är spridd över flera bolag och avser bland annat högre kostnader för uteskötsel och personal. Kostnaderna för driftsadministration ökade med 1 mnkr mellan åren. Övriga driftskostnader ökade med 75 mnkr där 56 mnkr avser rabatter/subventioner hänförligt till införandet av Framtidens Bredband. Övrig ökning består bland annat av ökade kostnader avseende driftskostnader för bredbandsnätet samt ökade kostnader för försäkringsskador jämfört med föregående år. Koncernens bostadsföretag samt lokalbolag har valt, sedan ett antal år, att ha en försäkringslösning med en högre självrisk jämfört med en traditionell fastighetsförsäkring. Driftskostnader, kr/kvm Värme El Vatten och avlopp Renhållning Fastighetsskötsel Reparationer och löpande underhåll Driftsadministration Övrigt Fastighetsavgift/fastighetsskatt Fastighetsavgiften/skatten uppgick till 109 mnkr vilket är 16 mnkr lägre än Minskningen mellan åren förklaras av 2013 års sänkning av fastighetsavgift/-skatten för bostadsfastigheter. De flesta av koncernens lägenheter har en fastighetsavgift som uppgår till schablonbeloppet kr per lägenhet (1 365). Övriga lägenheter och lokaler har fastighetskatt kopplat till taxeringsvärde. För lägenheter motsvarar det 0,3 % av taxeringsvärdet att jämföra med 0,4 % för år För lokaler är procentsatsen 1 % av taxeringsvärdet, vilket är i nivå med Driftsöverskott/bruttoresultat Koncernens driftsöverskott uppgick vid årsskiftet till mnkr (2 862) en ökning med 95 mnkr. Ökade intäkter och högre driftskostnader tillsammans med lägre fastighetsavgift/ fastighetsskatt är förklaringen. De ökade intäkterna är till övervägande del hänförbara till hyresförhandlingar samt ny- och ombyggnation. Driftskostnadsökningen är främst kopplad till subventionen/rabatten för Framtidens Bredband. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Under året uppgick värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna till mnkr (1 344). Värdeförändringen på förvalt ningsfastig heterna består av en orealiserad värdeökning på mnkr (1 344). Bakom värdeförändringen ligger ökade intäkter på både bostäder och parkeringsplatser, samt sänkta direktavkastningskrav i vissa lägen för både bostäder och lokaler. I genomsnitt har direktavkastningskravet sjunkit med 0,1 procentenheter (0,1). Se not 17, Förvaltningsfastigheter. Centrala administrationskostnader I den centrala administrationen ingår kostnader för styrelse, verk ställande direktör och annan ledningspersonal, årsstämma och revision i dotterbolagen samt moderbolagets kostnader. Kostnaderna uppgick till 106 mnkr (106), vilket motsvarar 21 kr/kvm (21). Byggverksamhet Resultatet för byggverksamheten redovisas till 13 mnkr och är en minskning med 6 mnkr i jämförelse med Under året har 111 (120) hus resultatavräknats. 60 Årsredovisning 2013 Framtiden

61 Årets resultat Finansnetto Framtidenkoncernens finansnetto uppgick under 2013 till -257 mnkr (-668). Skillnaden på 411 mnkr består till största delen på att värdet på derivatinstrumenten förändrats från en värdeminskning med 86 mnkr förra året till en värdeökning detta året på 242 mnkr, vilket ger en positiv påverkan på finansnettot med 328 mnkr mellan åren. Värdeförändringen beror främst på stigande långräntor samt att den genomsnittliga räntan i derivatportföljen har minskat. Av resterande skillnad är övervägande del hänförligt till minskade räntekostnader främst tillföljd av ett lägre ränteläge. Den genomsnittliga finansieringskostnaden enligt IFRS under året var 1,7 procent, se vidare not 13. Motsvarande siffra för 2012 var 4,3 procent. Vid beräkning enligt ÅRL och RR, det vill säga utan effekt av värdeförändring derivat men inklusive agioförändring, uppgick den genomsnittliga finansieringskostnaden under året till 3,3 procent att jämföra med 3,6 procent under Räntebindningstiden under året har i genomsnitt som lägst varit 2,9 år och som högst 3,3 år. Skatt på årets resultat Den totala skattekostnaden för bolagsskatt, aktuell skatt, beräknas för koncernen till -71 mnkr (-59). Uppskjuten skattekostnad för året redovisas till -755 mnkr. För år 2012 redovisades en uppskjuten skatteintäkt på mnkr till följd av beslutet att sänka bolagsskatten med 4,3 procentenheter tillsammans med skatteeffekten på värdeförändringar. Total skattekostnad för året redovisas till -826 mnkr (1 009). Eget kapital Vid slutet av året uppgick koncernens egna kapital till mnkr (36 363). Soliditeten uppgick till 59 procent (58). Mino - ritetens andel av det egna kapitalet uppgick till 11 mnkr (10). Ställda säkerheter Koncernen har under året löst säkerställda lån som ersatts av lån via kapitalmarknaden. Ställda säkerheter uppgår till mnkr (8 717). Moderbolaget Moderbolagets verksamhet utgörs av koncernledningsfunktioner. Intäkterna uppkommer genom att koncerngemensamma kostnader faktureras dotterbolagen. Faktureringen uppgick under 2013 till 28,2 mnkr (30,7) och rörelseresultatet uppgick till 0 mnkr (0). I finansnettot ingår en anteciperad utdelning på 5,2 mnkr (8,6). Av dessa är 1,1 mnkr (5,2) hänförbara till de skattemässiga transaktioner som gjorts inom koncernen och kommer från Gårdstensbostäder. 4,1 mnkr (3,4) är utdelning 6 från dotterbolagen Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder. Det egna kapitalet uppgick till mnkr (1 295 mnkr). Förändringen i eget kapital under året hänförs till årets resultat om 2,7 mnkr (21,2). Soliditeten uppgick till 8 procent (8). Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut men före undertecknande av årsredovisningen Som ett led i Göteborgs Stads bolagsöversyn sålde Framtiden - k oncernen sina helägda dotterbolag Parkeringsbolaget, Göteborgs Lokaler samt Scandinaviumbolaget, som ägs till 91,84 %, till Higab. Försäljningen ägde rum 2 januari 2014, se vidare not 50. I övrigt har inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. Årsredovisning och koncernredovisning kommer att framläggas på årsstämman den 24 mars Enligt Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) Årsredovisning 2013 Framtiden 61

62 Fem år i sammandrag Fem år i sammandrag (Belopp i mnkr om ej annat anges) Resultaträkning Hyresintäkter Driftskostnader varav reparation och löpande underhåll Fastighetsavgift/fastighetsskatt Driftsöverskott Värdeförändring förvaltningsfastigheter Centrala kostnader, inkl. avskrivningar Finansnetto Resultat före skatt Balansräkning Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Eget kapital Avsättningar Låneskulder (räntebärande) Rörelseskulder (ej räntebärande) Fastigheter Lägenhetsyta, kvm tusental Lokalyta, kvm tusental Lägenheter, antal Parkeringsplatser, antal Fastighetsinvesteringar, mnkr Finansiellt Soliditet, % Räntetäckningsgrad, ggr 5,6 4,9 4,8 4,9 4,8 Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,4 0,5 0,5 0,6 Belåningsgrad, % Genomsnittlig finansieringskostnad exkl. räntebidrag, %, IFRS 1,7 4,3 5,4 1,4 3,1 Genomsnittlig finansieringskostnad exkl. räntebidrag, % *** 3,3 3,6 3,5 3,4 3,6 Kassaflöde Avkastning på totalt kapital, % 6,2 6,7 11,2 8,1 9,0 Avkastning på eget kapital, % 10,6 12,1 21,1 15,7 16,1 Personal Medelantal anställda Sjukfrånvaro, % 4,6 3,5 3,6 3,6 4,0 Förvaltning Medelhyra lägenheter brutto, kr/kvm Hyresbortfall lägenheter, kr/kvm Medelhyra lokaler brutto, kr/kvm Hyresbortfall lokaler, kr/kvm Driftskostnader, kr/kvm varav reparation och löpande underhåll, kr/kvm Centrala kostnader inkl. avskrivningar, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Vakansgrad lägenheter, % 0,0 0,0 0,1 0,1 0,1 Vakansgrad lokaler, % 7,9 7,1 6,5 5,5 5,5 Utfall balanserat styrkort Serviceindex * 79 Produktindex * 76 MMI, Motiverad medarbetarindex ** Fastighetsresultat (exkl. utökat underhåll)*** * Ny kundenkät ** Utförs vartannat år ***Baserat på ÅRL o RR 62 Årsredovisning 2013 Framtiden

63 Definitioner Definitioner Fastigheter Färdigställda fastigheter plus mark och markanläggningar. Lägenhetsyta/Lokalyta Lägenhetsyta, lokalyta, lägenheter antal, parkeringsplatser antal redovisas per balansdagen. Soliditet Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Räntetäckningsgrad, ggr (IFRS) Rörelseresultat minskat med värdeförändring förvaltningsfastigh eter i förhållande till finansnettot (orealiserade vinster derivat instrument i finansnettot har exkluderats). Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder i förhållande till redovisat eget kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder i relation till fastigheternas totala avkastningsvärde. Genomsnittlig finansieringskostnad exkl. räntebidrag, ÅRL och RR Finansnettot, exkl. räntebidrag och orealiserade resultat derivat instrument, dividerat med genomsnittlig lånevolym. Följande korrigeringar har gjorts; ränteintäkter och kostnader för PRI har exkluderats och aktiverad ränta har återförts. Genomsnittlig finansieringskostnad exkl. räntebidrag, IFRS Finansnettot, exkl. räntebidrag, dividerat med genomsnittlig lånevolym. Följande korrigeringar har gjorts; ränteintäkter och kostnader för PRI har exkluderats och aktiverad ränta har återförts. Avkastning på totalt kapital, % Resultat efter finansiella poster plus finansiella poster hänförbara till företagets skulder i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på eget kapital, % Resultat efter finansiella poster i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Driftsöverskott Bruttoresultat exkl. av- och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar. Förvaltning Medelhyra, hyresbortfall, driftskostnader, underhållskostnader, centrala kostnader och drifts-överskott har beräknats på genomsnittlig lägenhets- och lokalyta. Vakansgrad, lägenheter Antal vakanta lägenheter i procent av antal uthyrningsbara lägenheter vid årets slut. Vakansgrad, lokaler Vakant lokalyta i procent av uthyrningsbar lokalyta vid årets slut. Fastighetsresultat enligt ÅRL och RR (internt mått) Driftsöverskott plus övriga intäkter/kostnader minskat med centrala kostnader, exkl. poster av jämförelsestörande karaktär såsom utökat underhåll och fastighetsförsäljningar. Justerad soliditet (i dotterbolagens nyckeltal) Redovisat eget kapital plus bedömt övervärde minskat med uppskjuten skatt på fastigheter i förhållande till justerad balans omslutning. Hänvisningsförkortningar ÅRL Årsredovisningslagen RR Redovisningsrådets rekommendationer K3 Bokföringsnämndens anvisning BFNAR 2012:1 Årsredo visning- och koncernredovisning Årsredovisning 2013 Framtiden 63

64 Risk- och känslighetsanalys Risk- och känslighetsanalys Hyresintäkter, kostnader för drift och underhåll samt finansiella kostnader är några av de parametrar som ligger till grund för koncernens resultatutveckling och för värderingen av tillgångar och skulder. Förändras marknaden, kostnadsbilden eller regelverket kan det ge stora effekter på både resultat och värden. Fastigheter är ändå förutsägbara tillgångar med kontrakterade intäkter och räntekostnader som oftast följer en viss löptid. Resultatposterna rangordnas efter vilken vikt de har för koncernens resultat och analyseras sedan efter grad av påverkan och sannolikhet för förändring. hyra än äldre lägen heter. En alltför hög hyra kan också orsaka ökad omsättning, vilket medför ökade kostnader. Vakanser på enskilda lägenheter undviks genom en korrekt prissättning. För att säkerställa en hyra i linje med hyresgästernas värderingar, har koncernens dotterbolag tillsammans med Göteborgs Fastighetsägareförening och Hyresgästföreningen utarbetat en modell för hyressättning som ska spegla den enskilda lägenhetens kvaliteter. Skulle trots allt vakanser eller andra hyresbortfall uppstå, påverkas koncernen i hög utsträckning, men sannolikheten för detta bedöms som låg. 3 Löpande underhåll/investeringar Drygt 50 procent av koncernens lägenheter finns i fastigheter som har ett värdeår mellan 1950 och Detta innebär att koncernen kommer att arbeta med omfattande upprustningsprojekt under flera år framöver. Dotterbolagen arbetar med långsiktigt planerat underhåll, som sträcker sig i olika detaljeringsgrad framåt i tiden. Under de senaste 30 åren har kostnaderna för underhåll procent uellt sätt ökat mer än hyreshöjningarna nästan varje år. Hyrorna i äldre fastigheter kan vara för låga för att finansiera nödvändigt underhåll. Det finns en risk att nödvändiga hyreshöjningar i samband med upprustningar inte går att genomföra, vilket på sikt kan påverka omfattningen av åtgärderna och därmed fastigheternas attraktivitet. Sannolikheten för att nödvändiga åtgärder inte går att finansiera bedöms som möjlig och dess påverkan på koncernen bedöms som mellan. 1 Värdeförändring Fastigheterna redovisas till verkligt värde i koncernens balansräkning. Värdet på fastigheterna är främst beroende av det förväntade driftsöverskottet samt marknadens krav på direktavkastning och kalkylräntor. En till synes liten korrigering av direktavkastningskraven kan få stora effekter på värdet. Värdeförändringar påverkar resultaträkningen, vilket kan medföra väsentliga resultatvariationer. Kassaflödet påverkas emellertid inte av värdeförändringarna och koncernens soliditet är fortsatt mycket hög. Därför påverkas koncernen i liten utsträckning av sänkta fastighetsvärden. 2 Bostadshyror Bostadshyrorna är koncernens största intäktspost och utgör därmed grunden för verksamheten. Koncernens dotterbolag äger mer än hälften av hyresrätterna i Göteborg och därmed är risken kopplad till bostadsmarknaden som helhet. Bostadshyrorna ligger i genomsnitt 3 procent under privatägda hyresrätter i motsvarande läge, trots att koncernens bestånd i genomsnitt är yngre än det privatägda. Det finns få lediga lägenheter och risken för ökade vakanser bedöms som liten, eftersom Göteborg har haft brist på bostäder under många år. Det finns viss risk med de nyproducerade lägenheterna, som har en relativt sett högre 4 Lönekostnader; fastighetsskötsel och driftsadministration Kostnaden för fastighetsskötsel och driftsadministration drivs till största delen av organisation och lönekostnader. Risken för oväntade och större förändringar är låg, men det finns en viss risk på lång sikt eftersom även dessa kostnader har ökat mer än hyreshöjningarna under många år. Samtidigt har verksamheten successivt effektiviserats. Sannolikheten att dessa kostnader skulle utgöra en risk för verksamheten bedöms inte som trolig och påverkan bedöms som mindre. 5 Finansiella kostnader För ett fastighetsbolag är ränterisken och finansieringskostnaden betydande. Framtidenkoncernen har en lägre finansiell risk än många andra fastighetsbolag genom att koncernen har hög soliditet och låg belåningsgrad. Koncernen har ett högt kreditbetyg AA-/Stabil/A-1+, vilket årligen utvärderas av Standard & Poor s. Detta ger god tillgång till en bred långivarbas på såväl kapitalmarknaden som bankmarknaden. En koncerngemensam finanspolicy som uppdateras och fastställs årligen av styrelsen ligger till grund för hanteringen av de finansiella riskerna. All finansförvaltning är centraliserad till moderbolaget sedan 1 januari Hanteringen av ränterisken i koncernens skuldportfölj sker inom det riskmandat som styrelsen ger i finanspolicyn. Vid årsskiftet var den genomsnittliga räntelöptiden 3,0 år, varför fluktuationer i marknadsräntorna inte omedelbart får genomslag i skuldportföljen. Detta ger tid till att anpassa kostnaderna för underhåll och investeringar i fastighetsbeståndet till ett höjt ränteläge. 64 Årsredovisning 2013 Framtiden

65 Risk- och känslighetsanalys 6 Kostnader för uppvärmning Uppvärmningskostnaderna utgör 24 procent av de totala driftskostnaderna där kostnaden för fjärrvärme är den största delen. Ett kontinuerligt arbete pågår med att minska förbrukningen och därmed kostnaderna för fjärrvärme. Nybyggnation och större renoveringar av fastigheter sker med fokus på energieffektivitet för att på det sättet minska behovet av tillförd värme. Ett aktivt arbete pågår med att påverka hyresgästers och kunders förbrukning av värme genom olika informationsinsatser. När det gäller fjärrvärme är koncernen beroende av Göteborg Energi som enda leverantör, vilket i sig kan vara en risk vid till exempel driftsavbrott, prisförändringar eller prismodellförändringar. Känslighetsanalys Värdet på koncernens fastighetsportfölj är beroende av intäkter, kostnader och de avkastningskrav som råder på fastighets investeringar. En procents förändring av dessa parametrar ger följande förändring av marknadsvärde och soliditet: Effekter på tillgångarna Förändring Effekt på marknadsvärdet Effekt på soliditet Hyra år 1 +/- 1 % +/- 1,8 % +/- 0,3 %-enhet Långsiktig vakansgrad/ hyresbortfall + 1 %-enhet - 1,6 % - 0,3 %-enhet Drifts- och underhållskostnad +/- 1 % -/+ 0,7 % -/+ 0,1 %-enhet Avkastningskrav och kalkylränta +/-1 %-enhet -/+ 19,2 % - 4,6 %-enhet/ + 3,1 %-enhet Förändring av direktavkastningskrav och kalkylräntor ger de största effekterna på marknadsvärdet. Hyresintäkter och vakansgrad påverkar inte värdena i samma utsträckning om inte stora förändringar uppstår på marknaden. Förändring av marknadsvärde förvaltningsfastigheter - 20 % -10 % +/ % +20 % Värde, mnkr Belåningsgrad, % Soliditet, % Effekter på resultatet Förändring Effekt på årsresultat Hyra +/- 1 % +/- 52 mnkr Vakans + 1 % - 52 mnkr Driftskostnader +/- 1 % -/+ 23 mnkr Finansiella risker Framtidenkoncernen är i sin verksamhet exponerad för olika typer av finansiella risker. En koncerngemensam finanspolicy som uppdateras och fastställs årligen av styrelsen ligger till grund för hanteringen av dessa. Sedan den 1 januari 2012 är all finans förvaltning inom koncernen centraliserad till moderbolaget. Målen för Framtidenkoncernens finansverksamhet och finansiella riskhantering är att säkerställa tillgång till finansiering, optimera koncernens kapitalkostnader genom att tillvarata stordriftsfördelar samt att minimera de finansiella nettokostnaderna över tid inom ramen för finanspolicyn. Uppföljning och kontroll av att finans policyn efterlevs sker kontinuerligt. För närmare information om finansiell riskhantering, se not 48. Framtidenkoncernen har en lägre finansiell risk än många andra fastighetsbolag genom att koncernen har hög soliditet, 59 procent (58), och låg belåningsgrad, 23 procent (25). Koncernen har ett högt kreditbetyg AA-/Stabil/A-1+, vilket årligen utvärderas av Standard & Poor s. Detta ger god tillgång till en bred långivarbas på såväl bankmarknaden som kapitalmarknaden. Koncernens lånevolym uppgick vid årsskiftet till mnkr (15 458), varav mnkr (6 942) var banklån, 232 mnkr (0) från Göteborgs Stad och mnkr (8 516) kapitalmarknadslån. Kapitalmarknadsupplåningen sker via ett certifikatsprogram (med en ram på mnkr) och ett MTN-program (ram mnkr). Koncernen arbetar aktivt med att hålla nere räntekostnaderna utifrån det riskmandat som styrelsen ger via finanspolicyn. Den genomsnittliga räntelöptiden får uppgå till lägst 2,5 år och högst 5,0 år. Löptiden i ränteportföljen har under året varierat mellan 2,9 och 3,3 år. Fokus har varit på att binda de historiskt låga långräntorna. Vid årsskiftet var den genomsnittliga räntelöptiden 3,0 år, varför fluktuationer i marknadsräntorna inte omedelbart får genomslag i skuldportföljen. Detta ger tid till att anpassa kostnaderna för underhåll och investeringar i fastighetsbeståndet till ett höjt ränteläge. Den genomsnittliga räntan för koncernens finansiella portfölj vid utgången av 2013 uppgick till 3,1 procent och förväntas inte stiga under 2014 då det låga ränteläget väntas bestå. Finansnettots räntekänslighet Under antagande om oförändrad lånevolym samt oförändrad löptid och positionssammansättning avseende nettoexponeringen, kommer koncernens finansnetto att påverkas enligt tabellen nedan. Beräkningen är baserad på den räntenivå som gällde vid utgången av 2013 samt en omedelbar och bestående ränteförändring på en procentenhet för hela avkastningskurvan. Finansnettots räntekänslighet, exkl. marknadsvärdering derivat, , mnkr, koncernen: Effekter på finansnettot Räntenivå Ränta +1 % Ränta -1 % Årsredovisning 2013 Framtiden 65

66 Risk- och känslighetsanalys Kredit- och derivatportföljernas räntekänslighet De verkliga värden som redovisats för kredit- respektive derivatportföljen baseras på rådande marknadsräntor per För att bedöma portföljernas räntekänslighet, har beräkning skett med en förändring av marknadsräntorna med en procentenhet för hela avkastningskurvan. Skuldportföljens känslighetsanalys, mnkr, koncernen: Förändring av Ränteantagande Räntenettots förändring under 2014 marknadsvärde derivat på balansdagen Ränta +1 % Ränta -1 % Kredit- och derivatportföljens räntekänslighet, mnkr, koncernen: Kreditportfölj Derivatportfölj Nominellt Nominellt Marknadsvärde värde, Marknads- Ränteantagande värde netto värde Räntenivå Ränta +1 % Ränta -1 % Årsredovisning 2013 Framtiden

67 Förslag till vinstdisposition och utblick 2014 Förslag till vinstdisposition Till årsstämman i moderbolaget står följande vinstmedel till förfogande (kr): Ingående balanserade vinstmedel Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt följande (kr): Utdelning till aktieägare (3 044,30 kr/aktie) I ny räkning balanseras Summa Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap st (försiktighetsregeln). Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Utdelningen föreslås att betalas senast den 3 april Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande finansiella rapporter. Utblick visade på en svag konjunkturuppgång. Under 2014 finns förväntningar att den globala tillväxten ska närma sig normala nivåer i stora delar av världen. USA ser förbättringar på arbets- och husmarknaden, Kina förväntas hålla en tillväxttakt på 7 7,5 procent och i norra Europa är prognoserna också mer positiva. Svensk ekonomi väntas växa med cirka 2 3 procent under 2014 understödd av en stark privat konsumtion och förbättrad exportmarknad. Arbetsmarknaden förbättras då andelen arbetande ökar men arbetslösheten förblir hög då fler söker sig ut på arbetsmarknaden. Göteborg hade under 2013 ökat befolkningen med till invånare vid årsskiftet. Befolkningsökningen drivs dels av en stor nettoinflyttning och dels av ett betydande födelseöverskott. Vi bedömer att denna utveckling kommer att fortsätta. Detta innebär att efterfrågan på koncernens lägenheter förväntas vara fortsatt hög och risken för vakanser bedöms som mycket låg. Hyresförhandlingarna pågår mellan koncernens bolag och Hyresgästföreningen. Driftskostnaderna beräknas följa den allmänna prisutvecklingen under 2014 och investeringarna kommer att öka något jämfört med 2013 års nivå. Finansnetto, exklusive värdeförändring i derivatinstrument, beräknas minska något jämfört med föregående år bland annat beroende på en beräknad lägre finansieringskostnad jämfört med Efterfrågan på bostäder är hög i Göteborg och staden planerar en fortsatt förtätning och utbyggnad. Under lång tid har för få bostäder byggts och därför är det nödvändigt att öka takten och skapa fler nya bostäder. Från 2014 har koncernen fått nya långsiktiga mål för nyproduktion och ambitionen är att successivt nå en produktion om inflyttningsklara hyreslägenheter och 200 bostadsrätter/egnahem per år och prognoserna för nyproduktionen de närmaste åren pekar på en ökning. En förutsättning för att nå de nya målen är större tilldelning av kommunal mark och köp av mark, fler antagna detaljplaner samt även utreda förutsättningar för fler förtätningsprojekt på egen mark. Under 2014 kan koncernen ha närmare bostäder i produktion varav 960 hyresrätter. Antalet inflyttningsklara bostäder kommer att vara färre jämfört med Av de 250 bostäderna som beräknas bli inflyttningsklara under året är 230 hyresrätter. Årsredovisning 2013 Framtiden 67

68 Rapport över totalresultat, koncernen Rapport över totalresultat, koncernen tkr Not Hyresintäkter 4, Förvaltningsintäkter Kostnader för fastighetsförvaltningen Driftskostnader 6, Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Driftsöverskott/Bruttoresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Centrala administrationskostnader 8, Byggverksamhet 9, Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat 10, Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat Poster som inte ska återföras i resultaträkningen Aktuariell vinst/förlust på pensionsförpliktelse Skatt hänförlig till aktuariell vinst/förlust Koncernens totalresultat för året Totalresultat hänförligt till: Moderföretagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalresultat för året Resultat per aktie för resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare under året (uttryckt i kr per aktie) Årsredovisning 2013 Framtiden

69 Rapport över finansiell ställning, koncernen Rapport över finansiell ställning, koncernen tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Övriga immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Parkeringsbåt Bostadsmoduler Inventarier Övriga anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Derivatinstrument Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m.m Kortfristiga fordringar Kundfordringar Aktuella skattefordringar Derivatinstrument Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Årsredovisning 2013 Framtiden 69

70 Rapport över finansiell ställning, koncernen Rapport över finansiell ställning, koncernen tkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 33 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Långfristiga skulder 36, 37 Avsättningar för pensioner Avsättningar för uppskjutna skatter Övriga avsättningar MTN-program Skulder till kreditinstitut Derivatinstrument Kortfristiga skulder 36, 37 Skulder till kreditinstitut MTN-program Certifikatprogram Övriga räntebärande skulder Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga ej räntebärande skulder Derivatinstrument Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Årsredovisning 2013 Framtiden

71 Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen tkr Aktiekapital Hänförligt till moderföretagets aktieägare Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Summa Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående balans Effekt av byte av redovisningsprincip för redovisning av förmånsbestämda pensionsplaner Justerad ingående balans Överföring minoritet Utdelning till aktieägare Totalresultat Utgående balans Ingående balans Överföring minoritet Totalresultat Utgående balans Årsredovisning 2013 Framtiden 71

72 Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen tkr Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet, m.m Erhållen ränta Erlagd ränta Erhållna räntebidrag Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella anläggningstillgångar Investeringar i finansiella anläggningstillgångar Försäljning/amortering av finansiella anläggningstillgångar Investeringar i byggnader/markanläggningar/mark/pågående nyanläggningar Försäljning av byggnader/markanläggningar/mark Erhållna investeringsbidrag Investeringar i andra anläggningstillgångar Försäljning av andra anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga fordringar Upptagna lån Amortering av räntebärande skulder Utbetald utdelning till aktieägare - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början Årets förändring av likvida medel Likvida medel vid årets slut Outnyttjade kreditlöften Summa disponibla medel Förändring av räntebärande nettolåneskuld 47 Räntebärande nettolåneskuld vid årets ingång Ökning/minskning av räntebärande låneskuld Ökning av avsättningar Ökning/minskning av likvida medel Räntebärande nettolåneskuld vid årets utgång Årsredovisning 2013 Framtiden

73 Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget Resultaträkningar, moderbolaget tkr Not Förvaltningsintäkter Bruttoresultat Centrala administrationskostnader 8, Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto 13, Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Årets resultat Rapport över totalresultat, moderbolaget tkr Not Årets resultat TOTALRESULTAT FÖR ÅRET Årsredovisning 2013 Framtiden 73

74 Balansräkningar, moderbolaget Balansräkningar, moderbolaget tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Övriga immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 23 3 Fordringar hos koncernföretag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Årsredovisning 2013 Framtiden

75 Balansräkningar, moderbolaget Balansräkningar, moderbolaget tkr Not EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital 32 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Periodiseringsfond Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder 36, 37 MTN-program Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder 36, 37 Skulder till kreditinstitut MTN-program Certifikatprogram Övriga räntebärande skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskuld Övriga ej räntebärande skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Årsredovisning 2013 Framtiden 75

76 Förändringar i eget kapital, moderbolaget Förändringar i eget kapital, moderbolaget tkr Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Ingående balans Fusionsresultat Årets resultat Utgående balans Ingående balans Årets resultat Utgående balans Aktiekapitalet utgörs av aktier med kvotvärde om 100 kr. 76 Årsredovisning 2013 Framtiden

77 Kassaflödesanalyser, moderbolaget Kassaflödesanalyser, moderbolaget tkr Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet, m.m Erhållen ränta Erlagd ränta Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i immateriella anläggningstillgångar Investeringar i inventarier Försäljning av inventarier 6 3 Fusionering av dotterföretag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga fordringar Upptagna lån Amortering av räntebärande skulder Lämnade koncernbidrag Erhållen utdelning Erhållna koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början Årets förändring av likvida medel Likvida medel vid årets slut Outnyttjade kreditlöften Summa disponibla medel Förändring av räntebärande nettolåneskuld 47 Räntebärande nettolåneskuld vid årets ingång Minskning/ökning av räntebärande låneskuld Minskning/ökning av likvida medel Räntebärande nettolåneskuld vid årets utgång Årsredovisning 2013 Framtiden 77

78 Noter Noter (belopp i tkr om inte annat anges) Not 1 Allmän information Förvaltnings AB Framtiden är ett helägt dotterbolag till Göteborgs Stadshus AB, org nr , som i sin tur ägs av Göteborgs Stad. Förvaltnings AB Framtiden äger och förvaltar bostadsfastigheter via fyra dotterföretag. I koncernen finns även företag som förvaltar lokaler och parkeringsplatser samt administrerar störningsärenden och byggverksamhet. Moderföretaget är ett aktiebolag registrerat i och med säte i Sverige. Adressen till moderföretaget är Box 111, Göteborg. Moderföretagets funktionella valuta och koncernens rapportvaluta är svenska kronor. Styrelsen har den 7 februari 2014 godkänt denna koncernredovisning för offentliggörande. Koncernens redovisningsprinciper Not 2 Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat anges. Koncernredovisningen för Förvaltnings AB Framtiden har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, RFR 1 Kompletterade redovisningsnormer för koncerner och International Financial Reporting Standards (IFRS) och de IFRIC-tolkningar sådana som de har antagits av EU. Koncernredovisningen har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden förutom vad be träffar värderingar av förvaltningsfastigheter samt finansiella tillgångar och skulder (inklusive derivatinstrument) värderade till verkligt värde. Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver användning av en del viktiga uppskattningar för redovisningsändamål. Vidare krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper. Dessa be dömningar baseras på historiska erfarenheter och de olika antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Slutsatser dragna av detta utgör grunden för avgöranden avseende redovisade värden på tillgångar och skulder, i de fall de inte kan fastställas genom information från andra källor. Nya och ändrade standarder som tillämpas av koncernen Nedan anges de standarder som koncernen tillämpar för första gången för räkenskapsår som börjar 1 januari 2013 och som har väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter. IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Ändringar har införts avseende övrigt totalresultat. Den mest väsentliga förändringen i den ändrade IAS 1 är kravet att de poster som redovisas i övrigt totalresultat ska presenteras fördelat på två grupper. Fördelningen baseras på om posterna kan komma att omklassificeras till resultaträkningen eller ej. IAS 19 Ersättningar till anställda ändrades i juni Ändringen innebär att koncernen slutat tillämpa korridormetoden och i stället redovisa alla aktuariella vinster och förluster i övrigt totalresultat när de uppstår. Effekten på de finansiella rapporterna presenteras i not 33. IFRS 13 Värdering till verkligt värde syftar till att värde - ringar till verkligt värde ska bli mer konsekventa och mindre komplexa genom att standarden tillhandahåller en exakt definition och en gemensam källa i IFRS till verkligt värdevärderingar och tillhörande upplysningar. Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga standarder som ännu inte har trätt i kraft och som inte har tillämpats i förtid av koncernen Ett antal nya standarder och ändringar av tolkningar och befintliga standarder träder i kraft för räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2013 och har inte tillämpats vid upprättandet av koncernen finansiella rapporter. Inga av dessa förväntas ha någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter, med undantag av de som följer: IFRS 9 Financial instruments hanterar klassificering, värdering och redovisning av finansiella skulder och tillgångar. IFRS 9 anger att finansiella tillgångar ska klassificeras i två olika kategorier; värdering till verkligt värde eller värdering till upplupet anskaffningsvärde. Klassificering fastställs vid första redovisningstillfället utifrån företagets affärsmodell samt karaktäristiska egenskaper i de avtalsenliga kassaflödena. För finansiella skulder sker inga stora förändringar. Koncernen har ännu inte utvärderat effekterna. IFRS 10 Koncernredovisning bygger på redan existerande principer då den identifierar kontroll som den avgörande faktorn för att fastställa om ett företag ska inkluderas i koncernredovisningen. Standarden ger ytterligare vägledning för att bistå vid fastställandet av kontroll när detta är svårt att bedöma. Koncernen avser att tillämpa IFRS 10 för det räkenskapsår som börjar 1 januari Förändringen bedöms inte ha någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter. IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag omfattar upplysningskrav för bland annat dotterföretag och intresseföretag. Koncernen avser att tillämpa IFRS 12 för det räkenskapsår som börjar 1 januari 2014 och har ännu inte utvärderat den fulla effekten på de finansiella rapporterna. IFRIC 21 Levies klargör redovisningen av en förpliktelse att betala en skatt eller avgift som inte är inkomstskatt. Tolkningen klargör vad den förpliktande händelsen som utlöser skyldigheten att betala skatten eller avgiften är samt när en skuld därmed ska redovisas. Koncernen har ännu inte utvärderat den fulla effekten på de finansiella rapporterna. Inga andra av de IFRS eller IFRIC-tolkningarna som ännu inte trätt i kraft, väntas ha någon väsentlig inverkan på koncernen. 78 Årsredovisning 2013 Framtiden

79 Noter Not 2, fortsättning Principer för koncernredovisning Dotterföretag Dotterföretag är alla de företag där koncernen har rätten att utforma finansiella och operativa strategier på ett sätt som vanligen följer med ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtterna. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelseförvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterföretag utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar och skulder. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder i ett rörelseförvärv värderas inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande samt verkligt värde på förvärvsdagen på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde på koncernens andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade dotterföretagets tillgångar redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten över totalresultatet. När ett förvärv av dotterföretag inte avser förvärv av rörelse utan förvärv av nettotillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade nettotillgångarna i förvärvsanalysen. Ett förvärv av förvaltningsfastigheter klassificeras som förvärv av nettotillgångar om förvärvet avser fastigheter med eller utan hyreskontrakt, men inte innefattar personal/organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Koncerninterna transaktioner, balansposter, intäkter och kostnader samt orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande Koncernen behandlar transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som transaktioner med koncernens aktieägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan erlagd köpeskilling och den faktiskt förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar, i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital. Försäljning av dotterbolag När koncernen inte längre har ett bestämmande inflytande eller betydande inflytande, omvärderas varje kvarvarande innehav till verkligt värde och ändringen i redovisat värde redovisas i resultaträkningen. Alla belopp avseende den avyttrade enheten som tidigare redovisats i övrigt totalresultat, redovisas som om koncernen direkt hade avyttrat de hänförliga tillgångarna eller skulderna. Detta kan medföra att belopp som tidigare redovisats i övrigt totalresultat omklassificeras till resultatet. Bolagsöversynen i Göteborgs Stad innebar att försäljning gjordes av GöteborgsLokaler, Parkeringsbolaget och Scandinviumbolaget den 2 januari Koncernen har bedömt att försäljningen av dessa bolag inte har en väsentlig påverkan på rapporten över finansiell ställning och har därför valt att inte särredovisa tillgångarna och skulderna hänförliga till bolagen i rapporten över finansiell ställning, enligt IFRS 5. Se även not 50. Intresseföretag Intresseföretag är alla de företag där koncernen har ett betydande men inte bestämmande inflytande, vilket i regel gäller för aktieinne hav som omfattar mellan 20 procent och 50 procent av rösterna. Innehav i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden och värderas inledningsvis till anskaffningsvärde. Koncernens andel av resultat som uppkommit i intresseföretaget efter förvärvet redovisas i rapporten över totaltresultatet. När koncernens andel i ett intresseföretags förluster uppgår till eller överstiger dess innehav i intresseföretagets redovisar koncernen inte ytterligare förluster, om inte koncernen har påtagit sig förpliktelser eller gjort betalningar för intresseföretagets räkning. Om ägarandelen i ett intresseföretag minskar men ett be tydande inflytande ändå kvarstår, omklassificeras, i de fall det är relevant, bara en proportionell andel av de belopp som tidigare redovisats i övrigt totalresultat till resultatet. Ändrade redovisningsprinciper IAS 19 Ersättningar till anställda har ändrats/omarbetats med påverkan på 2013 års årsredovisning. Den reviderade standarden medför förändringar i redovisning och värdering samt upplysningar avseende pensioner. Ändringen innebär huvudsakligen att koncernen slutar tillämpa den sk korridormetoden. Koncernens pensionsskuld ökar med tidigare ej redovisade aktuariella förluster. Alla aktuariella förluster och vinster redovisas efter ändringen i övrigt totalresultat. De nya redovisningsprinciperna gäller från 2012, varmed omräkning har skett av jämförelseår Effekten på 2012 redovisas i not 33. I övrigt har inga redovisningsprinciper ändrats och följakt - ligen har det i övrigt inte krävts några justeringar av belopp som tidigare redovisats i koncernredovisningen. Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Koncernen äger och förvaltar bostadsfastigheter, lokalfastigheter och parkeringsplatser samt administrerar störnings ärenden och byggverksamhet. Uppföljning av resultat och för delning av resurser i koncernen görs till respektive dotterföretag. Koncernen bedriver sin verksamhet inom Göteborgs Stad med kunder inom samma geografiska område. Det resultatmått som den ledande beslutsfattaren följer upp, och fattar beslut om fördelning av resurser, benämns fastighetsresultat. Resultatmåttet är upprättat i enlighet med ÅRL och Redovisningsrådets rekommendationer. Skillnaden mellan detta resultatmått och koncernens finansiella rapporter avser till största delen marknadsvärdering av förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Omräkning av poster i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan enligt de valutakurser som gäller på transaktionsdagen. Årsredovisning 2013 Framtiden 79

80 Noter Not 2, fortsättning Valutakursvinster och -förluster som uppkommer vid betalning av sådana transaktioner och vid omräkning av monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta till balansdagens kurs, redovisas i resultaträkningen. Koncernen innehar per 31 december 2013 inga icke-monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta. Immateriella anläggningstillgångar Dessa anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över den beräknade nyttjandeperioden. Nyttjandeperioden uppgår till fem år. Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. Fastigheterna redovisas till verkligt värde. Verkligt värde baseras på bedömda marknadsvärden på balansdagen. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade värde endast då det är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med tillgången kommer koncernen tillgodo. Förändringar av verkligt värde, utöver investeringar, redovisas i resultaträkningen såsom värdeförändring förvaltningsfastigheter. Intäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med avsnittet intäkter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark och markanläggningar. Alla koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter, förutom något undantag. I samband med bokslutet görs en intern värdering per fastighet. Värderingsmodellen bygger på en diskontering av beräknade betalningsströmmar och beaktar fastigheternas hyresnivå och uthyrningsgrad m.m. Verkliga drifts- och underhållskostnader har ersatts av normaliserade kostnader för respektive fastighet. Se vidare not 17. Fastighetsförsäljningar och fastighetsköp redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen eller säljaren. Värdeförändringen på fastigheterna fram till tidpunkten för avyttring eller utrangering redovisas i resultaträkningen såsom värdeförändring förvaltningsfastigheter. Parkeringsbåt, bostadsmoduler, inventarier och övriga anläggningstillgångar Dessa anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. För parkeringsbåt, inventarier och övriga anläggningstillgångar sker avskrivning linjärt över den beräknade nyttjandetiden. Tillgångarnas restvärden och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras vid behov. En tillgångs värde skrivs ned om dess redovisade värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde. Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jämförelse mellan försäljningsintäkten och det redovisade värdet och redovisas i övriga rörelseintäkter/-kostnader. Pågående ny- och ombyggnationer Pågående ny- och ombyggnationer i förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. En individuell värdering görs av varje projekt. Pågående ny- och ombyggnationer som inte avser förvaltningsfastigheter redovisas till bokfört värde under rubriken Pågående ombyggnationer. Där det finns ett nedskrivningsbehov, görs en nedskrivning direkt till det förväntade värdet enligt värderingsmodellen. Nedskrivning görs mot den anläggningstillgång det berör. Avskrivningar Avskrivningar på anläggningstillgångar baseras på anskaffnings värdet. Inga avskrivningar görs på förvaltningsfastigheter. Avskrivningar görs för att fördela anskaffningsvärde eller omvärderat belopp ner till det beräknade restvärdet över den beräknade nyttjandeperioden. Avskrivningar görs linjärt med följande procentsatser på anskaffningsvärdet: Immateriella anläggningstillgångar 20 Parkeringsbåt 6,67 Inventarier 5 33 Bostadsmoduler 5 Övriga anläggningstillgångar 20 Varulager Varulager redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten, med avdrag för tillämpliga rörliga försäljningskostnader. Varulager är värderade till direkta tillverkningskostnader med tillägg för viss andel i indirekta kostnader. I varulager återfinns de fastigheter som innehas för försäljning i den löpande verksamheten eller som är under byggnation eller exploatering för att säljas på det sättet. Resultatavräkning sker vid slutbesiktning. Finansiella instrument Principerna för värdering av finansiella instrument är att derivatinstrument värderas till verkligt värde, övriga finansiella skulder och övriga finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när koncernen blir part i ett avtalsförhållande. Kundfordringar tas upp när faktura har skickats och skuld tas upp när det finns avtalsmässig skyldighet att betala, även om faktura inte mottagits. Leverantörsskuld tas upp när faktura mottagits. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen då rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och koncernen har överfört alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen då förpliktelsen i avtalet fullgörs. Koncernen klassificerar sina finansiella instrument enligt följande: Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen: Dessa tillgångar och skulder redovisas till verkligt värde vid anskaffningstidpunkten och värderas därefter löpande till verkligt värde. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen i den period de uppstår. Koncernens derivatinstrument faller inom denna kategori. Kundfordringar och lånefordringar: Kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. De ingår i omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag senare än tolv månader efter balans- 80 Årsredovisning 2013 Framtiden

81 Noter Not 2, fortsättning dagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Värdering sker initialt till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Även andra långfristiga värdepappersinnehav och andra långfristiga fordringar klassificeras under denna kategori och värderas till anskaffningsvärde om inte nedskrivningsbehov finns. Derivatinstrument: Derivatinstrument innehas för att hantera koncernens finansiella riskexponering genom att säkra befintlig ränte- och valutaexponering mot förändringar i räntenivåer och valutakurser. Alla derivat instrument värderas till verkligt värde och effekten av värdeförändringen redovisas i finansnettot. Räntederivat innehas för att få önskad räntebindningstid i den befintliga lånefinansieringen. Även valutaterminer används för att reducera risker vid förluster i utländsk valuta. Alla värdeförändringar på sådana derivat redovisas i finansnettot. Säkringsredovisning tillämpas inte. Beräkningen av verkligt värde baseras på marknadsmässiga noteringar och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska swap räntan på värderingsdagen med tillägg av en marknadsmässig kreditmarginal. Derivatportföljen marknadsvärderas utifrån den svenska swapräntan på värderingsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till ett nuvärde baserat på noterad marknadsränta för aktuell löptid. I värdet ingår inte upplupen ränta. Forward Rate Agreement (FRA) värderas genom att den avtalade räntan jämförs med den officiella marknadsnoteringen för respektive kontrakt. Marknadsvärde för derivat med options inslag (Cap-kontrakt, swaptioner och strukturerade swappar) motsvaras av aktuellt återköpspris på värderingsdagen. Bokfört värde på kundfordringar och leverantörsskulder, minskat med eventuella krediteringar, bedöms motsvara verkligt värde då de bedöms vara kortfristiga. Upplåning: Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde med justering för transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Skillnaden mellan erhållet belopp och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone tolv månader efter balansdagen. Räntekostnader periodiseras och resultatförs över löptiden. Checkräkningskredit redovisas som upplåning bland kortfristiga skulder. Ränta på projekt under byggnadstiden, vilket innebär att lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som det tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för användning eller försäljning, aktiveras som en del av anskaffningsvärdet för tillgången. Vid beräkning av koncernens lånekostnad, som ska aktiveras, har dotterbolagens genomsnittliga finansieringskostnad använts. Leverantörs- och andra skulder: Leverantörs- och andra skulder har kort förväntad löptid och redovisas utan diskontering till nominellt belopp. Likvida medel: Likvida medel utgörs av kassa- och banktillgodohavanden och övriga kortfristiga placeringar med förfallodag inom tre månader från anskaffningstidpunkten. Avsättningar En avsättning redovisas när koncernen har en legal eller informell förpliktelse till följd av tidigare händelser, det är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera åtagandet, och beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Avsättningar värderas till nuvärdet av det belopp som förväntas krävas för att reglera förpliktelsen. Härvid används en diskonteringsränta före skatt som återspeglar en aktuell marknadsbedömning av det tidsberoende värdet av pengar och de risker som är förknippade med avsättningen. Den ökning av avsättningen som beror på att tid förflyter redovisas som en räntekostnad. Ersättning till anställda Koncernen har olika planer för ersättning efter avslutad anställning, inklusive förmånsbestämda och avgiftsbestämda pensionsplaner. Pensionsförpliktelser En avgiftsbestämd pensionsplan är en pensionsplan enligt vilken koncernen betalar fasta avgifter till en separat juridisk enhet. Koncernen har inte några rättsliga eller informella förpliktelser att betala ytterligare avgifter om denna juridiska enhet inte har tillräckliga tillgångar för att betala alla ersättningar till anställda som hänger samman med de anställdas tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder. Koncernens utbetalningar avseende avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad i den period den uppstår. En förmånsbestämd pensionsplan är en pensionsplan som inte är avgiftsbestämd. Utmärkande för förmånsbestämda planer är att de anger ett belopp för den pensionsförmån en anställd erhåller efter pensionering, vanligen baserat på en eller flera faktorer såsom ålder, tjänstgöringstid och lön Avsättningar för förpliktelser relaterade till ersättningar efter avslutad anställning uppkommer då förpliktelserna är förmåns bestämda. Den skuld som redovisas i balansräkningen avseende förmånsbestämda pensionsplaner är nuvärdet av den förmånsbestämda förpliktelsen på balansdagen. Pensionsförpliktelser beräknas aktuariellt med Projected unit credit method. Beräkning sker årligen för koncernens förmånsbestämda planer med hjälp av extern aktuarie. Nuvärdet av den förmånsbestämda förpliktelsen fastställs genom diskontering av uppskattade framtida kassaflöden med användning av en räntesats som baseras på bostadslåneobligationer som har löptider jämförbara med den aktuella pensionsförpliktelsen. Aktuariella vinster och förluster till följd av erfarenhetsbaserade justeringar och förändringar i aktuariella antaganden redovisas i övrigt totalresultat under den period de uppstår. Inom Framtidenkoncernen finns ett antal personer som har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till Alecta. ITP-planen som är finansierad genom försäkring i Alecta är en förmånsbestämd pensionsplan som omfattar flera arbetsgivare enligt UFR 6. För denna pensionsplan innebär detta att ett företag ska som huvudregel redovisa sin proportionella andel av den förmånsbestämda pensionsförpliktelsen samt av de förvaltningstillgångar och kostnader som är förbundna med pensionsplanen. För redovisning enligt ovan krävs information i enlighet med kraven i IAS 19. Eftersom erforderliga uppgifter inte kan erhållas från Alecta redovisas dessa pensionsåtaganden, fram till och med den tidpunkt då erforderlig information erhålls från Alecta, som en avgifts - bestämd pensionsplan enligt IAS 19. Årsredovisning 2013 Framtiden 81

82 Noter Not 2, fortsättning Detta innebär att in betalda premier till Alecta löpande kommer att redovisas som kostnad även i fortsättningen. Ersättningar vid uppsägning Ersättningar vid uppsägning utgår när en anställds anställning sagts upp av koncernen före normal pensionstidpunkt, eller då en anställd accepterar frivillig avgång i utbyte mot sådana ersättningar. Koncernen redovisar avgångsvederlag när den bevisligen är förpliktad endera att säga upp anställda enligt en detaljerad formell plan utan möjlighet till återkallande, eller att lämna ersättningar vid uppsägning som resultat av ett erbjudande som gjorts för att uppmuntra till frivillig avgång. Förmåner som förfaller mer än tolv månader efter balansdagen diskonteras till nuvärde. Vinstandels- och bonusplaner Koncernen har inga vinstandels- och bonusplaner. Leasing Leasegivare Koncernens hyreskontrakt utgör operationella leasingkontrakt och består endast av uthyrning av fastigheter. Intäkter från operationella leasingkontrakt redovisas i enlighet med avsnittet intäkter. Leasetagare Alla koncernens leasingkontrakt är operationella leasingkontrakt och kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Intäkter Intäkterna innefattar det verkliga värdet av vad som kommer att erhållas i koncernens löpande verksamhet. Intäkterna redovisas exklusive mervärdesskatt och rabatter samt efter eliminering av koncernintern försäljning. Koncernen redovisar en intäkt när dess belopp kan mätas på ett tillförlitligt sätt, det är sannolikt att ekonomiska fördelar kommer att tillfalla företaget och särskilda kriterier har uppfyllts såsom beskrivs nedan. Intäktsbeloppet anses inte kunna mätas på ett tillförlitligt sätt förrän alla förpliktelser avseende försäljningen har uppfyllts eller förfallit. Koncernen grundar sina bedömningar på historiska utfall och beaktar därvid typ av kund, typ av transaktion och speciella omständigheter i varje enskilt fall. Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyror sker därför så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen. Intäkter från kontant- och kontokortsbetalningar avseende bilplatser redovisas i samma period som platsen utnyttjas. Intäkter från kontrollavgifter redovisas i samma period som de utfärdas. Redovisning av inkomstskatter Med inkomstskatter avses skatt som baseras på företagets resultat. Skattepliktigt resultat är det över- eller underskott för en period som ska ligga till grund för beräkning av periodens aktuella skatt enligt gällande lagstiftning. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall då den underliggande transaktionen redovisas direkt i övrigt total resultat eller direkt i eget kapital varvid även skatteeffekten redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. Periodens skattekostnad eller skatteintäkt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt är skatt som hänför sig till skattepliktiga eller avdragsgilla temporära skillnader som medför eller reducerar skatt i framtiden. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för en period. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och -skulder redovisas i balansräkningen för alla skattepliktiga temporära skillnader mellan bokförda och skattemässiga värden för tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen avseende underskottsavdrag och samtliga temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att til l - räckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att kunna utnyttjas. Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som har beslutats samt förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulder regleras. Redovisning av underhållskostnader Löpande underhåll i form av förbrukningsartiklar och utbyte av mindre delar redovisas i resultaträkningen som driftskostnad medan utgifter för att byta ut väsentliga delar och övrigt planerat underhåll redovisas som investering i fastigheten. Statliga stöd Koncernen erhåller statliga stöd i form av investeringsbidrag vid ny- och ombyggnation, samt räntebidrag. Bidrag från staten redovisas till verkligt värde då det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas och att koncernen kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med bidraget. Statliga stöd relaterade till tillgångar redovisas som en reduktion av tillgångens anskaffningsvärde. Statliga bidrag som gäller kostnader periodiseras och redovisas i resultaträkningen över samma perioder som de kostnader bidragen är avsedda att täcka. Bidrag relaterade till resultatet redovisas under separat rubrik i resultaträkningen. Kassaflödesanalys Den indirekta metoden har använts för att redovisa kassaflöden från den löpande verksamheten. Moderföretagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer samt tillämpliga uttalanden från Akutgruppen. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna 82 Årsredovisning 2013 Framtiden

83 Noter Not 2, fortsättning mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Principerna har tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat anges. Andelar koncernföretag I moderbolagets bokslut redovisas andelar i koncernföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Alla utgifter som är hänförliga till ett rörelseförvärv aktiveras i moderbolaget, exempelvis transaktionsutgifter. När det gäller villkorade tilläggsköpeskillingar hanteras dessa enligt bestämmelserna om avsättning. Omvärderingar av tilläggsköpeskillingar redovisas mot anskaffningsvärdet. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter. När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterföretag minskat i värde görs en beräkning av återvinningsvärdet. Är detta lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning. Finansiella instrument Moderbolaget använder sig av undantaget i RFR 2 avseende IAS 39 och redovisar därmed övriga finansiella instrument till anskaffningsvärde enligt Årsredovisningslagen. Resultateffekten av i förtid stängda derivatkontrakt, vars syfte har varit att säkra framtida räntenivåer, periodiseras över återstående löptid för respektive derivatkontrakt. Vid en väsentligt förändrad finansiering kan effekten resultatföras. Ersättningar till anställda Moderföretagets pensionsåtaganden har beräknats och redovisats baserat på Tryggandelagen. Tillämpning av Tryggandelagen är en förutsättning för skattemässig avdragsrätt. Uppskjuten skatt De belopp som avsatts till obeskattade reserver utgör skattepliktiga temporära skillnader. Sambandet mellan redovisning och beskattning gör att uppskjuten skatteskuld inte särredovisas i juridisk person avseende obeskattade reserver. Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i resultat- och balansräkning. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas enligt RFR 2 [IAS 27] p2 samt RFR 2 [IAS 18] p3. Både erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln som bokslutsdisposition. Skatt på koncern bidrag redovisas i resultaträkningen. Fusioner Fusioner redovisas enligt koncernvärdemetoden, vilket innebär att tillgångar och skulder övertas till värden som har sin grund i den förvärvsanalys som upprättades vid det ursprungliga förvärvet av det överlåtande företaget. Fusionsdifferensen förs direkt till eget kapital. Not 3 Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Egnahemsbolaget Bolaget har en risk i de cirka 350 bostäder som byggts med enstegstätade putsfasader. Koncernen har gjort avsättning avseende framtida kostnader för putsskador. Se vidare not 35. Fastighetsvärdering Modellen för marknadsvärdering av koncernens fastighetsbestånd inom bostadsföretasgen bygger på en tioårig kassaflödeskalkyl samt ett beräknat driftsnetto för år elva. Värderingen av GöteborgsLokalers och Parkeringsbolagets fastigheter bygger på en ettårs-kalkyl (Gordons formel). För beräkning av kassaflödet/driftsnettot år 1 används bedömda hyror för 2014, kontrakterat hyresbortfall vid , normaliserade drifts- och underhållskostnader samt utgående fastighetsskatt. För utveckling av driftsnettot under kalkylperioden görs antaganden om utveckling av inflation, hyror, hyresbortfall, drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Dessa antaganden varierar beroende på respektive fastighets marknadsläge och ålder. Marknadsläget avspeglas även i direktavkastningskrav och kalkylräntor. Alla antaganden som görs bygger på bedömningar gjorda av externa värderingsinstitut. Eftersom en värdering ska spegla förväntade betalningskonsekvenser finns alltid en osäkerhet i bedömningen. Varje fastighet är dessutom unik och det är svårt att förutsäga hur priset vid en försäljning skulle utfalla. Ett bedömt marknadsvärde är alltid behäftat med ett visst osäkerhetsintervall. I normala fall uppgår det till mellan fem och tio procent. Koncernens marknadsvärden är baserade på ett antagande om att fastigheterna säljs som styckefastigheter och inte som portföljer med ett flertal fastigheter som skulle påverka jämnvikten mellan utbud och efterfrågan. Värderingen bygger också på ett antagende om att fastigheterna avyttras som förvaltningsobjekt, det vill säga den värdeökning som kan uppstå vid en försäljning till en bostadsrättsförening beaktas inte. De förvärv som gjorts av bostadsrättsföreningar kan därmed inte användas som underlag i värdebedömningen. Se även vidare not 16 Förvaltningsfastigheter. En till synes liten förändring av efterfrågan på bostäder eller fastigheter i Göteborg kan ge stora effekter på värdet av koncernens fastighetsbestånd. En effekt på nedanstående parametrar ger följande förändring av marknadsvärde och soliditet: Förändring Effekt på marknadsvärdet Effekt på soliditet Hyra år 1 +/- 1 % +/- 1,8 % +/- 0,3 %-enhet Långsiktig vakansgrad/hyresbortfall + 1 %-enhet -1,6% - 0,3 %-enhet Drifts- och underhållskostnad +/- 1 % -/+ 0,7 % -/+ 0,1 %-enhet Avkastningskrav och kalkylränta +/-1 %-enhet -/+ 19,2 % - 4,6 %-enhet/ +3,1 %-enhet Årsredovisning 2013 Framtiden 83

84 Noter Not 4 Hyresintäkter Koncernen Bostäder Lokaler Övrigt Av koncernens kontraktsportfölj per är 94,2 procent (94,6) uppsägningsbara inom ett år, 4,5 procent (5,0) senare än ett år men inom fem år och 0,8 procent (0,9) senare än fem år. Övriga hyresintäkter avser till största delen uthyrning av parkeringsplatser. Not 6 Driftskostnader Koncernen Värme El Vatten och avlopp Renhållning Fastighetsskötsel Reparationer och löpande underhåll Driftsadministration Övrigt Not 5 Förvaltningsintäkter Koncernen Förvaltningsuppdrag Parkeringsintäkter Kontrollavgifter Övriga förvaltningsintäkter Övriga förvaltningsintäkter utgörs till övervägande del av intäkter i samband med utbyggnad av Framtidens Bredband. Moderbolaget Koncernledningsarvode Not 7 Segmentsrapportering Koncernen äger och förvaltar bostadsfastigheter, lokalfastigheter och parkeringsplatser samt administrerar störningsärenden och byggverksamhet. Uppföljning av resultat och fördelning av resurser i koncernen görs till respektive dotterföretag. Koncernen bedriver sin verksamhet inom Göteborgs Stad med kunder inom samma geografiska område. Det resultatmått som den ledande besluts fattaren följer upp och fattar beslut om fördelning av resurser benämns fastighetsresultat. Fastighetsresultat är ett internt resultatmått som definieras som driftsöverskott plus övriga intäkter och kostnader exklusive poster av jämförelsestörande karaktär, som utökat underhåll, nedskrivningar, återförda nedskrivningar samt fastighetsförsäljningar. Resultatmåttet är upprättat i enlighet med ÅRL och Redovisningsrådets rekommendationer. Skillnaden mellan detta resultatmått och koncernens finansiella rapporter avser till största delen marknadsvärdering av förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. 84 Årsredovisning 2013 Framtiden

85 Noter Not 7, fortsättning mnkr Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Övriga bolag Eliminering Totalt Intäkter Förvaltningskostnader Fastighetsresultat Övriga poster Finansnetto Resultat efter finansnetto enligt ÅRL och RR Marknadsvärdering förvaltningsfastigheter Marknadsvärdering finansiella instrument Övriga poster Resultat efter finansnetto enligt IFRS Summa tillgångar enligt ÅRL och RR Justering till marknadsvärde förvaltningsfastigheter Justering till marknadsvärde finansiella instrument Övriga poster Summa tillgångar enligt IFRS mnkr Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Övriga bolag Eliminering Totalt Intäkter Förvaltningskostnader Fastighetsresultat Övriga poster Finansnetto Resultat efter finansnetto enligt ÅRL och RR Marknadsvärdering förvaltningsfastigheter Marknadsvärdering finansiella instrument Övriga poster Resultat efter finansnetto enligt IFRS Summa tillgångar enligt ÅRL och RR Justering till marknadsvärde förvaltningsfastigheter Justering till marknadsvärde finansiella instrument Övriga poster Summa tillgångar enligt IFRS Årsredovisning 2013 Framtiden 85

86 Noter Not 10, fortsättning Not 8 Arvode till valda revisorer Koncernen Arvode till PwC Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Övriga tjänster Utöver ovanstående arvode till valt revisionsbolag har arvode utgått för lekmannarevision med tkr (1 091). Moderbolaget Arvode till PwC Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Övriga tjänster Utöver ovanstående arvode till valt revisionsbolag har arvode utgått för lekmannarevision med 168 tkr (118). Not 9 Byggverksamhet Koncernen Intäkter byggverksamhet Kostnader byggverksamhet Summa byggverksamhet Byggverksamheten avser Egnahemsbolagets småhusproduktion av bostäder som upplåts med bostads- eller äganderätt. Resultatavräkning sker vid slutbesiktning. Under året har 111 bostäder (120) resultatavräknats. Not 10 Personal Koncernen Medelantal anställda Kvinnor Män Löner och ersättningar Styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, vd och vice vd Övriga anställda I löner till vd ingår avgångsvederlag samt lön under uppsägningstid med tkr (0) Pensionskostnader Styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, vd och vice vd Övriga anställda I pensionskostnader till vd ingår pensionskostnader under uppsägningstid med 192 tkr (0). Övriga sociala kostnader Summa personalkostnader Principer för ersättning till styrelse, vd och vice vd, koncernen Till styrelsernas ordförande och ledamöter utgår arvode enligt kommunfullmäktiges beslut. Arbetstagarrepresentanter erhåller inte styrelsearvode. Ersättning till de verkställande och vice verkställande direktörerna utgörs av grundlön, övriga förmåner samt pension. Pensionsförmåner och övriga förmåner utgår som en del av den totala ersättningen. Ersättning till de verkställande direktörerna beslutas av verkställande direktören i moderbolaget i samråd med Göteborgs Stad. Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattnings havare, koncernen Grundlön/ styrelse- Övriga Pensionskostnad 2013 arvode förmåner Totalt Styrelseordförande Övriga styrelseledamöter Styrelsesuppleanter Verkställande direktörer och vice verkställande direktör* Övriga ledande befattningshavare Totalt Grundlön/ styrelsearvode Övriga förmåner Pensionskostnad Totalt Styrelseordförande Övriga styrelseledamöter Styrelsesuppleanter Verkställande direktörer och vice verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare Totalt * I lön, förmåner och pensionskostnad för verkställande direktör ingår kostnader under uppsägningstid och för avgångsvederlag med totalt tkr. Övriga förmåner avser bil- och kostförmån. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Gruppen övriga ledande befattningshavare består av 57 personer (60) totalt i koncernen. 86 Årsredovisning 2013 Framtiden

87 Noter Not 10, fortsättning Pensioner De verkställande direktörerna inom koncernen kan enligt avtal gå i pension vid 65 års ålder. Övriga ledande befattningshavare har rätt att, med enstaka undantag, gå i pension vid 65 års ålder. Pensionsförmåner motsvarar ersättning enligt ITP-planen. Avgångsvederlag De verkställande direktörerna inom koncernen har avtalade ömsesidiga uppsägningstider på 6 månader och vid uppsägning från bolagens sida utgår avgångsvederlag på 18 månader. Avtal finns med andra ledande befattningshavare inom koncernen gällande uppsägningstider på mellan 6 och 12 månader. Det finns också avtal med ett fåtal andra ledande befattningshavare om en månads uppsägning med ett avgångsvederlag på 12 månadslöner. För resterande andra ledande befattningshavare gäller centrala kollektivavtal. Företagsledningens könsfördelning Koncernen, % Kvinnor Män 2013 Styrelse Vd och övriga ledande befattningshavare Styrelse Vd och övriga ledande befattningshavare Moderbolaget Medelantal anställda Kvinnor Män Löner och ersättningar Styrelseledamöter, styrelsesuppleanter och vd Övriga anställda Pensionskostnader Styrelseledamöter, styrelsesuppleanter och vd Övriga anställda Övriga sociala kostnader Summa personalkostnader Principer för ersättning till styrelse och vd, moderbolaget Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt kommunfullmäktiges beslut. Arbetstagarrepresentanter erhåller inte styrelsearvode. Ersättning till verkställande direktören i moderbolaget utgörs av grundlön, övriga förmåner samt pension. Pensionsförmåner och övriga förmåner utgår som en del av den totala ersättningen. Ersättning till verkställande direktör beslutas av stadsdirektören i Göteborgs Stad. Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattnings havare, moderbolaget 2013 Grundlön/ styrelsearvode Övriga förmåner Totalt Styrelseordförande Övriga styrelseledamöter Styrelsesuppleanter Verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare Totalt Pensionskostnad 2012 Grundlön/ styrelsearvode Övriga förmåner Pensionskostnad Totalt Styrelseordförande Övriga styrelseledamöter Styrelsesuppleanter Verkställande direktör Övriga ledande befattningshavare Totalt Övriga förmåner avser bil- och kostförmån. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Moderbolaget redovisar samtliga pensionsplaner som avgiftsbestämda. Gruppen övriga ledande befattningshavare består av 3 personer (3). Pensioner Moderbolagets vd och övriga ledande befattningshavare har rätt att gå i pension vid 65 års ålder. Moderbolagets vd har premiebestämd pension på 30 procent av ordinarie lön. För övriga befattningshavare motsvarar pensionsförmånerna ersättning enligt ITP-planen. Avgångsvederlag Med verkställande direktören har avtal träffats om en ömsesidig uppsägningstid på sex månader samt ett avgångsvederlag på 18 månadslöner. Med övriga ledande befattningshavare finns avtal om en ömsesidig uppsägningstid på mellan två och sex månader. Företagsledningens könsfördelning Moderbolaget, % Kvinnor Män 2013 Styrelse 37,5 62,5 Vd och övriga ledande befattningshavare Styrelse 37,5 62,5 Vd och övriga ledande befattningshavare Årsredovisning 2013 Framtiden 87

88 Noter Not 11 Avskrivningar Koncernen Planenliga avskrivningar i fastighetsförvaltningen inom driftskostnader Immateriella anläggningstillgångar Bostadsmoduler Inventarier Övriga anläggningstillgångar Planenliga avskrivningar inom centrala administrationskostnader Inventarier Planenliga avskrivningar inom byggverksamhet Inventarier Summa avskrivningar Moderbolaget Planenliga avskrivningar inom centrala kostnader Inventarier Not 12 Kostnader fördelade på kostnadsslag Koncernen Kostnader för ersättningar till anställda Avskrivningar Material/tjänster Lokalkostnader Övriga kostnader Not 13 Resultat från finansiella poster Koncernen Finansiella intäkter Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Återförda nedskrivningar Realisationsvinster Utdelning Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Räntebidrag Summa finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Nedskrivning Övriga räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Värdeförändring derivatinstrument netto Övriga finansiella kostnader Aktiverad ränta Summa finansiella kostnader Finansnetto Räntesatsen som använts under året avseende aktiverad ränta uppgår till 3,3 procent (3,6). Finansieringskostnad Koncernens genomsnittliga finansieringskostnad enligt IFRS uppgick 2013 till 1,66 procent (4,26). Den genomsnittliga finansieringskostnaden beräknad enligt ÅRL och RR, det vill säga utan effekt av värdeförändring derivat, men inklusive agioförändring, uppgick 2013 till 3,27 procent (3,62). Finansieringskostnaden fördelar sig enligt nedanstående tabell. Finansieringskostnad, % Räntekostnad lån 2,20 2,94 Räntenetto derivatinstrument 0,90 0,69 Avgifter 0,11 0,09 Värdeförändring derivatinstrument -1,55 0,54 Total finansieringskostnad 1,66 4,26 88 Årsredovisning 2013 Framtiden

89 Noter Not 13, fortsättning Moderbolaget Finansiella intäkter Resultat från andelar i koncernföretag Anteciperade utdelningar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter, koncernföretag Räntor Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntor Summa finansiella intäkter Finansiella kostnader Räntekostnader och liknande resultatposter, koncernföretag Räntekostnader Övriga räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Summa finansiella kostnader Finansnetto Not 14 Bokslutsdispositioner Moderbolaget Avsättning periodiseringsfond Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag Erhållna koncernbidrag Poseidon Parkeringsbolaget Lämnade koncernbidrag Rysåsen Gårdstensbostäder Not 15 Skatt på årets resultat Koncernen Aktuell skattekostnad Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen Koncernen Obeskattade reserver Underskott Finansiella instrument Förvaltningsfastigheter Avsättningar Övrigt Skillnaden mellan årets skattekostnad/intäkt och skattekostnad/intäkt baserad på gällande skattesats Koncernen Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats, 22/26,3 procent Skatteeffekt av kostnader/intäkter som inte är skattemässigt avdragsgilla/ skattepliktiga Skattepliktiga intäkter som ej ingår i resultatet Avdragsgilla kostnader som ej ingår i resultatet Ej skattepliktiga intäkter Ej avdragsgilla kostnader Schablonintäkt periodiseringsfond Uppskjuten skatteintäkt p.g.a. sänkt skattesats Justering avseende tidigare period Årets skattekostnad Vägd genomsnittlig skattesats för koncernen var 22,1 procent (22,4), exkl. skatteeffekt p.g.a. sänkt skattesats. Föregående år påverkades skattekostnaden av att riksdagen den 21 november 2012 beslöt ändra skatte satsen från 26,3 procent till 22 procent från och med Moderbolaget Aktuell skattekostnad Uppskjuten skatt Årsredovisning 2013 Framtiden 89

90 Noter Not 15, fortsättning Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen Moderbolaget Underskott Finansiella instrument Skillnaden mellan årets skattekostnad/intäkt och skattekostnad/intäkt baserad på gällande skattesats Moderbolaget Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats, 22/26,3 procent Skatteeffekt av kostnader/intäkter som inte är skattemässigt avdragsgilla/ skattepliktiga Ej skattepliktiga intäkter Ej avdragsgilla kostnader Uppskjuten skatteintäkt p.g.a. sänkt skattesats Justering avseende tidigare period Årets skattekostnad Not 16 Övriga immateriella anläggningstillgångar Koncernen Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde De immateriella anläggningstillgångarna avser koncerngemensamma fastighetssystem, intranät och diarie-/ärendehanteringssystem. Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde 29 - Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar - - Årets avskrivningar - - Utgående ackumulerade avskrivningar 0 0 Utgående planenligt restvärde De immateriella anläggningstillgångarna avser koncerngemensamt intranät och diarie-/ärendehanteringssystem. Not 17 Förvaltningsfastigheter Marknadsvärde (tkr) Ingående balans 1 januari Investeringar inklusive värdebevarande underhåll och förvärv Fastighetsförsäljningar Övrig icke realiserad värdeökning Utgående balans 31 december Vid varje årsskifte och per den 30 juni internvärderas koncernens fastighetsbestånd och varje fastighet åsätts ett marknadsvärde (verkligt värde). Värdena beräknas genom en intern värderingsmodell som ska spegla mest sannolikt pris vid en försäljning av varje fastighet på den öppna marknaden. Samtliga fastighetsvärderingar är att betrakta som hierarki 3 enligt IFRS 13, eftersom inte någon indata är observerbar för utomstående. Ett representativt urval av koncernens fastigheter värderas årligen av externa värderingsinstitut. De externvärderade fastigheterna utgör 5,9 procent av antalet och representerar 7,7 procent av marknadsvärdet. Värderingsteknik för internvärdering bostadsfastigheter Den interna värderingsmodellen för bostadsfastigheter är en kassaflödesmetod som bygger på varje fastighets förväntade kassaflöde under de kommande tio åren samt ett beräknat restvärde för år elva. I kassaflödet ingår kontrakterade intäkter och bedömda kostnader. Kontraktshyran minskas med faktiskt hyresbortfall, fastighetsskatt och en normaliserad drift och normaliserat underhåll. För utveckling av driftsnettot under kalkylperioden görs antaganden om utveckling av inflation, hyror, hyresbortfall, drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. För kalkylperiodens sista år beräknas ett restvärde, vilket motsvarar ett bedömt marknadsvärde vid denna tidpunkt. Driftsnettot och restvärdet uttrycks i nominella termer och diskonteras med en kalkylränta som är baserad på marknadens direktavkastningskrav. Direktavkastningkrav och kalkylränta styrs av vilket läge varje fastighet har. Alla bostadsfastigheter delas in i kategori A, B eller C med undergrupper A1 A5, B1 B5 samt C1 C3 beroende på attraktivitet. Både hyresgästers och investerares bedömning beaktas. A1-läget har högst efterfrågan, medan C3 karaktäriseras av lägst efterfrågan. Lägesindelningen styr också drifts- och underhållskostnaderna, tillsammans med vilket värdeår varje fastighet har. Fastigheterna delas in i grupper efter värdeår. Värdeåret styrs av fastigheternas nybyggnadsår med årstillägg för större investerings- och underhållsåtgärder. Kalkylränta och direktavkastningskrav härleds ur de transaktioner som noteras på marknaden. Härledning sker dels med hjälp av egna analyser baserade på information i ortsprissystem, i nyhetsbrev och från konsulter, dels med hjälp av de bedömningar som de externa värderingsinstituten gör. Varje fastighet är unik och fastigheter som normalt omsätts under ett år går inte direkt att jämföra med de fastigheter som här värderas. Det är dessutom svårt att dra generella slutsatser från genomförda affärer, och de avkastningskrav som baseras på Framtidens interna lägesindelning, är behäftade med viss osäkerhet. Osäkerheten visas till exempel genom att de externa värderingsinstituten tillämpar olika räntekrav på samma typ av fastighet vilket resulterat i olika nivåer på värdebedömningarna. 90 Årsredovisning 2013 Framtiden

91 Noter Not 17, fortsättning Värderingsteknik för internvärdering lokal- och parkeringsfastigheter Fastigheter som ägs av GöteborgsLokaler och Parkeringsbolaget värderas med en ettårskalkyl som bygger på Gordons formel. Driftsnettot för år 2014 beräknas med kontrakterade intäkter minskade med faktisk vakans och schabloniserade kostnader samt utgående fastighetsskatt. Driftsnettot kapitaliseras med ett direktavkastningskrav som är unikt för varje fastighet. Om fastigheterna är externvärderade, hämtas direktavkastningskraven direkt från värderingarna, i andra fall bedöms de efter en kombination av läge och vilken typ av verksamhet som lokalerna är anpassade för. Om de ettåriga driftsnettona avviker avsevärt från ett normalår, upprättas 10-åriga kassaflödes kalkyler för att säkerställa korrekta värden. Undantag från värderingsmodellerna För vissa fastigheter görs justeringar som avviker från det normala värderingsförfarandet. Enbostadshus värderas med en ortsprismetod. De fastigheter där fastighetsägaren har ett större eller mindre åtagande än vad som är normalt för fastighetstypen, justeras för kassaflödeseffekter utöver det normala. Projektfastigheter värderas enligt ett separat förfarande, där värdet beräknas som om byggnaden vore färdigställd vid värdetidpunkten varefter åter stående kostnader dras av. Fastigheter där planerade aktiveringar uppgår till minst 10 procent av fastighetens marknadsvärde, värderas enligt principen för projektvärdering. Begränsningar Fastigheterna har värderats var för sig utan hänsyn till portfölj effekter eller andra omständigheter som skulle avvika från en normal försäljningsprocess. Antaganden som görs i den interna modellen bygger på bedömningar gjorda av de externa värderingsinstituten. Eftersom en värdering ska spegla förväntade betalningskonsekvenser finns alltid en osäkerhet i bedömningen. Varje fastighet har unika egenskaper som inte alltid kan beaktas i en schabloniserad modell och det är svårt att förutsäga hur priset vid en försäljning skulle utfalla. Ett bedömt marknadsvärde är alltid behäftat med ett visst osäkerhetsintervall. I normala fall uppgår det till mellan 5 och 10 procent. Antaganden Värdetidpunkten för värderingen är , vilket innebär att alla antaganden som ligger till grund för värdebedömningen speglar de förhållanden som vid detta datum var kända på marknaden. Avkastningskrav och kalkylräntor Avkastningskraven som har tillämpats på bostäderna har sänkts sedan förra årsskiftet med 0,25 procentenheter i lägena B1, B3, och B5. I läge B2 har avkastningskravet sänkts med 0,5 procentenheter. I övriga A- och B-lägen samt i C-lägen, är avkastningskraven oförändrade. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bostadsföretagen uppgick till 4,9 procent (5,0). Lokal och parkeringsfastigheter som ägs av Göteborgs- Lokaler och Parkeringsbolaget värderas med unika avkastningskrav, vilket är en förändring i förhållande till tidigare år, då även dessa fastigheter värderades efter läges-schabloner. För Göteborgs Lokaler uppgick det genomsnittliga direktavkastningskravet till 7,6 procent (8,3), och för Parkeringsbolaget uppgick det genomsnittliga direktavkastningskravet till 6,1 procent (6,5). KPI Den inflation (KPI) som ligger till grund för de flesta framtida bedömningar i kassaflödena bedöms till 2 procent per år. Hyror och hyresutveckling Ingående bruttohyror för bostäder har i det totala beståndet ökat med 3,1 procent sedan föregående års värdebedömning. Då ingår även ombyggda och nyproducerade fastigheter. Från och med 2015 och framåt antas att bostadshyran räknas upp med 2 procent. Bruttohyror för lokaler har ökat med 0,8 procent och hyran för parkering ökat med 7,1 procent. För lokaler antas att löpande kontrakt gäller under 2014 och därefter följer hyran KPI till 70 procent. Vakanser Den faktiska utgående vakansen belastar första årets kalkyl, varefter vakansen successivt anpassas under tre års tid till en för läget marknadsmässig vakans. I dagens penningvärde motsvarar den marknadsmässiga vakansen 1,0 procent av bruttointäkterna. Den faktiska hyresförlusten på grund av vakanser, rabatter och annat bortfall uppgick vid värdetidpunkten till 1,0 procent. Drifts- och underhållskostnader Dessa har i värderingen baserats på normaliserade kostnader för aktuell fastighetstyp, värdeår och läge. För bostäder uppgår dessa kostnader till mellan 370 och 500 kr/kvm. Den lägsta kostnaden avser centralt belägna nyproducerade fastigheter, till exempel bostäder på Norra Älvstranden. Lokaler i anslutning till bostäderna antas ha en något lägre drifts- och underhållskostnad. För butiks- och kontorsfastigheter inom Göteborgs- Lokaler och för parkeringsanläggningar inom Parkeringsbolaget Läge Indata Huvudsaklig informationskälla A B C Summa Bruttointäkt, kr/kvm Baseras på hyreskontrakt per 31/ Hyresbortfall, kr/kvm Baseras på outhyrda kontrakt per 31/ Drift och underhåll, kr/kvm Schablonsiffra som styrs av värdeår och läge Fastighetsskatt, kr/kvm Baseras på utgående fastighetsskatt Driftsnetto, kr/kvm Differens mellan intäkter och kostnader Direktavkastning, % Kvoten av driftsnettot och marknadsvärdet 3,6 4,8 7,1 4,4 Marknadsvärde, kr/kvm Marknadsvärde, mnkr Beräknas i värderingsmodellen på driftsnettot i 10-åriga kassaflödesanalyser Beräknas i värderingsmodellen på driftsnettot i 10-åriga kassaflödesanalyser Årsredovisning 2013 Framtiden 91

92 Noter Not 17, fortsättning tillämpas andra schablonkostnader. Genomsnittlig antagen drifts- och underhållskostnad för alla koncernens fastigheter är 445 kr/kvm. Kostnaden har ökat med 3,1 procent sedan föregående år. Drifts- och underhållskostnaderna antas följa KPI med tillägg för en extra kostnadsökning motsvarande 0,25 procent. Fastighetsavgift/fastighetsskatt Fastighetsavgift/fastighetsskatt belastar driftsnettot i enlighet med de regler för fastighetsavgift/fastighetsskatt som gäller från december Det innebär att de flesta av koncernens fastigheter belastas med schablonbeloppet kr per lägenhet. Marknadsvärde på pantsatta fastigheter uppgår till mnkr (19 119). Koncernen Taxeringsvärde mark Taxeringsvärde byggnad Not 18 Parkeringsbåt Koncernen Ingående anskaffningsvärde Inköp - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Not 19 Bostadsmoduler Koncernen Ingående anskaffningsvärde Inköp - - Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Not 20 Inventarier Koncernen Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Inköp Utrangeringar/försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utrangeringar/försäljningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Not 21 Övriga anläggningstillgångar Koncernen Ingående anskaffningsvärde Inköp - - Utrangeringar/försäljningar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar - 1 Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utrangeringar/försäljningar - 18 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Övriga anläggningstillgångar avser till största delen parkeringsanläggningar och investeringar i annans fastighet. 92 Årsredovisning 2013 Framtiden

93 Noter Not 22 Andelar i koncernföretag Moderbolaget Ingående redovisat värde Fusion Aktieägartillskott Utgående redovisat värde Koncernföretag Antal andelar Bokfört värde Bostads AB Poseidon Göteborgs stads bostadsaktiebolag Familjebostäder i Göteborg AB Gårdstensbostäder AB Göteborgs Egnahems AB Bygga Hem i Göteborg AB Göteborgs Stads Parkerings AB Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB Rysåsen Fastighets AB Framtiden Housing Finance No. 6 AB (publ) Störningsjouren i Göteborg AB Samtliga dotter- och dotterdotterbolag, utom Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB som ägs till 91,84 procent, är helägda. Samtliga har sitt säte i Göteborg. Under 2012 fusionerades AB HjällboBostaden med Bostads AB Poseidon och Sannegården Bostäder AB fusionerades med Familjebostäder i Göteborg AB. Per 21 september 2012 fusionerades de tidigare helägda, vilande, dotterbolagen AB Göteborgs Tomträttskassa, , och AB Göteborgshem, , med moderbolaget. I moderbolagets resultaträkning för 2012 ingår 0 tkr i nettoomsättningen och 0 tkr i rörelseresultatet, som hänför sig till de båda bolagens resultaträkning för tiden före fusionen. Koncernmässiga värdet på tillgångar och skulder som övertogs av moderbolaget var, vid tidpunkten för fusionen, enligt följande, tkr: Tomträttskassan Göteborgshem Omsättningstillgångar Skulder 0 0 Fusionsresultat -3 0 Not 23 Andelar i intresseföretag Koncernen Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående planenligt restvärde Indirekt ägda Antal andelar Organisationsnummer Kapitalandel % Rösträttsandel Bokfört % värde Ellesbokomplementären AB Boplats Göteborg AB Gärdsås Utvecklings AB Gärdsås Torgbolag KB KB Ellesbo V Sandarna Fastighetsutveckling AB Summa aktier och andelar 323 Indirekt ägda Organisationsnummer Årets resultat Eget kapital Ellesbokomplementären AB Boplats Göteborg AB Gärdsås Utvecklings AB Gärdsås Torgbolag KB KB Ellesbo V Sandarna Fastighetsutveckling AB Samtliga intresseföretag har sitt säte i Göteborg. Not 24 Fordringar hos intresseföretag Koncernen Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde I samband med bolagsöversynen i Göteborgs Stad såldes Parkeringsbolaget, GöteborgsLokaler och Scandinavium per den 2 januari 2014 till Higab. Årsredovisning 2013 Framtiden 93

94 Noter Not 25 Andra långfristiga värdepapper Koncernen Ingående anskaffningsvärde Inköp - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Försäljning - - Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående planenligt restvärde Andra långfristiga värdepapper består mestadels av andelar i bostadsrättsföreningar. Not 26 Derivatinstrument Derivatinstrument används för att reducera för ränteriskexponering och för att eliminera valutarisk vid finansiering i utländsk valuta. Koncernens riskhantering beskrivs i not 48 Finansiell riskhantering. Redovisat värde fördelar sig enligt nedan: Tillgångar Skulder Tillgångar Skulder Långfristiga Fristående derivat -räntederivat Kortfristiga Fristående derivat -räntederivat Verkligt värde motsvarar redovisat värde i tabellen ovan. Not 27 Andra långfristiga fordringar Koncernen Ingående fordran Tillkommande/avgående andelar Utgående fordran Posten består främst av andelar i bostadsrättsföreningar. Not 28 Finansiella instrument per kategori Redovisningsprinciperna för finansiella instrument har tillämpats för nedanstående poster, koncernen: Tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Övriga finansiella tillgångar Summa tillgångar Tillgångar i balansräkningen Derivatinstrument Kundfordringar och andra fordringar Andra långfristiga värdepapper och andra långfristiga fordringar Likvida medel Skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Övriga finansiella skulder Summa skulder Skulder i balansräkningen Upplåning Derivatinstrument Leverantörsskulder Övriga skulder Tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Övriga finansiella tillgångar Summa tillgångar Tillgångar i balansräkningen Derivatinstrument Kundfordringar och andra fordringar Andra långfristiga värdepapper och andra långfristiga fordringar Likvida medel Skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Övriga finansiella skulder Summa skulder Skulder i balansräkningen Upplåning Derivatinstrument Leverantörsskulder Övriga skulder Årsredovisning 2013 Framtiden

95 Noter Not 28, fortsättning Upplysning om verkligt värde Upplysning krävs om värdering till verkligt värde per nivå i följande verkligt värde hierarki: Nivå 1 Noterade priser på en aktiv marknad för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2 Andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (d.v.s. som prisnoteringar) eller indirekt (d.v.s. erhållna från prisnoteringar). Nivå 3 Data för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata. Samtliga koncernens finansiella instrument som värderas till verkligt värde klassificeras som nivå 2. Not 29 Varulager m.m. Koncernen Exploateringsfastigheter Pågående arbeten för annans räkning Not 30, fortsättning Per den 31 december 2013 har koncernen redovisat kundfordringar där nedskrivningsbehov föreligger på tkr (19 699). Åldersanalysen av de osäkra kundfordringarna ser ut enligt följande: Koncernen Mindre än 3 månader månader Mer än 6 månader Summa osäkra kundfordringar Förändring i reserven för osäkra kundfordringar är som följer: Koncernen Ingående balans 1 januari Reservering för osäkra fordringar Fordringar som skrivits bort under året Återförda outnyttjade belopp Utgående balans 31 december Avsättningar respektive återföringar av reserver för osäkra kundfordringar ingår i posten driftskostnader i resultaträkningen. Den maximala exponeringen för kreditrisk per balansdagen är det verkliga värdet på ovanstående poster. Not 30 Kundfordringar Koncernen Kundfordringar Avgår osäkra fordringar Kundfordringar netto Per den 31 december 2013 var kundfordringar uppgående till tkr (19 487) förfallna utan att något nedskrivningsbehov ansågs föreligga. Åldersanalysen av dessa kundfordringar framgår nedan: Koncernen Mindre än 3 månader månader Mer än 6 månader Not 31 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Förutbetalda hyreskostnader Förutbetalda försäkringspremier Förutbetalda PRI-kostnader Upplupna ränteintäkter Förutbetalda kostnader lån Övrigt Moderbolaget Förutbetalda hyreskostnader, koncernföretag Upplupna ränteintäkter, koncernföretag Balanserad ränta derivatinstrument Övrigt Årsredovisning 2013 Framtiden 95

96 Noter Not 33, fortsättning Not 32 Obeskattade reserver Moderbolaget Periodiseringsfond, tax Not 33 Avsättningar för pensioner Förmånsbestämda planer Koncernens förmånsbestämda plan är en ITP-plan som omfattar tjänstemän. Förmånsbestämda planer omfattar i huvudsak ålderspension och respektive arbetsgivare har vanligtvis ett åtagande att betala livsvarig pension. Intjänandet bygger på antalet anställningsår och den anställde måste vara ansluten till planen ett visst antal år för att uppnå full rätt till ålderspension. För varje år tjänar den anställde in ökad rätt till pension, vilket redovisas som pension intjänad under perioden samt ökning av pensions åtagandet. Genom sina förmånsbestämda pensionsplaner är koncernen exponerad mot ett antal risker, de mest väsentliga riskerna beskrivs nedan: Förändring i obligationernas avkastning en minskning i räntan på företagsobligationer kommer innebära en ökning av skulderna i planen. Livslängdsantaganden pensionsförpliktelserna innebär att de anställda som omfattas av planen ska erhålla förmånerna livet ut vilket medför att höjda livslängdsantaganden resulterar i högre pensionsskulder. Genomsnittlig återstående löptid på pensionsförpliktelsen uppgår till 22 år. Återstående livslängd för en 65-årig kvinna bedöms uppgå till 25 år och för en man till 23 år. Den försäkringstekniska beräkningen av pensionsförpliktelser och pensionskostnader baseras på följande antaganden: Koncernen, % Diskonteringsränta, den 1 januari 3,50 3,75 Diskonteringsränta, den 31 december 3,75 3,50 Framtida årliga löneökningar 2,50-2,80 2,50-2,80 Framtida årliga pensionsökningar 3,00 3,00 Personalomsättning 2,00-6,00 0,40-6,00 Inflation 2,00 2,00 Samtliga koncernens pensionsförpliktelser är ofonderade. Följande avsättning för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen: Koncernen Förpliktelsens nuvärde den 31 december Löneskatt Skuld som redovisas i balansräkningen den 31 december IAS 19 ändrades från och med 1 januari Ändringen innebär att koncernen slutar tillämpa korridormetoden och i stället redovisas alla aktuariella vinster och förluster i övrigt totalresultat när de uppstår. Omräkning av år 2012 har gjorts då det anses vara byte av redovisningsprincip. Den aktuariella förlusten, som redovisades i övrigt totalresultat, 2012 uppgick till tkr, inkl. löneskatt. Totalt har skulden per 31 december 2012 justerats med tkr, inkl. löneskatt. Som en effekt av detta har den upp skjutna skatteskulden per 31 december 2012 minskats med tkr. Nedanstående tabell förklarar pensionsskuldens förändring, exkl. löneskatt: Koncernen Förpliktelsens nuvärde vid periodens början Intjäning under året Pensionsutbetalningar Flytt ITPK Ränta Aktuariell vinst/förlust Nuvärde av pensionsskuld vid årets slut Avstämning av förändring av pensionsskulden, exkl. löneskatt: Koncernen Nettoskuld i balansräkningen vid årets ingång Aktuariell förlust att redovisa i övrigt totalresultat Aktuariell förlust att redovisa mot eget kapital Nettokostnad redovisad i resultaträkningen Pensionsutbetalningar Flytt ITPK Nettoskuld vid årets slut Årsredovisning 2013 Framtiden

97 Noter Not 33, fortsättning Den aktuariella vinsten om tkr består av: - förlust på grund av erfarenhetsbaserade justeringar på tkr - vinst beroende på effekter av förändrade antaganden på tkr, varav 796 tkr avser förändring i de demografiska antagandena. Nettokostnad redovisad i resultaträkningen avseende förmånsbestämda planer: Koncernen Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande år Ränta på förpliktelsen Justering p.g.a. flytt ITPK 0 27 Pensionskostnader för förmånsbestämda planer Koncernen förväntas att betala tkr till den förmånsbestämda planen under nästa räkenskapsår. Känslighetsanalys Det antagande som har mest påverkan för koncernens pensions förpliktelse är diskonteringsräntan. Känslighetsanalys av antagen diskonteringsränta, +/- 0,5 %-enheter Förpliktelsens nuvärde vid periodens slut 3,25 % 3,75 % 4,25 % Avgiftsbestämda planer Planerna omfattar i huvudsak ålderspension, sjukpension och familjepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter, exempelvis försäkringsbolag. Storleken på premien baseras på lönen. Pensionskost naderna för perioden ingår i resultaträkningen och uppgår till tkr (29 913). För ett flertal av koncernföretagen tryggas åtaganden för ålderspension och sjukpension för tjänstemän genom försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3 och UFR 6, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2013 har koncernen inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som en förmånsbestämd plan. Alecta saknar information om fördelning av intjänandet mellan arbetsgivare, för merparten av de intjänade pensionsförmånaderna. Dessutom saknas ett i alla avseenden fastställt regelverk för hur eventuella överskott eller underskott som kan uppkommas ska hanteras. I första hand täcks förluster av Alectas kolletiva konsolideringskapital. Pensionsplaner enligt ITP som tryggas genom försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Vid utgången av 2013 uppgick Alectas kollektiva konsolideringsnivå för förmånsbestämda försäkringar till 149 procent (129). Den kollektiva konsolideringsnivån mäter fördelningsbara tillgångar i förhållande till försäkringsåtagandet, beräknat enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till tkr (7 594) års premier beräknas uppgå till tkr. Koncernens andel av totala sparpremier för ITP 2 i Alecta för 2013 uppgår till 0,064 procent. Koncernens andel av totalt antal aktiva försäkrade i ITP 2 per 31 december 2013 uppgår till 0,076 procent. Not 34 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen Koncernen Uppskjutna skatteskulder - Skillnad redovisat värde och skattemässigt värde fastigheter Obeskattade reserver Övriga temporära skillnader Uppskjutna skattefordringar - Finansiella instrument Avsättningar Underskottsavdrag Utgående balans Årsredovisning 2013 Framtiden 97

98 Noter Not 34, fortsättning Förändring avseende uppskjuten skatt 2013 Obeskattade reserver Underskott Finansiella instrument Avsättningar Övrigt Totalt Ingående balans Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen Uppskjuten skatt som redovisas i totalresultatet Uppskjuten skatt som redovisats i eget kapital Utgående balans Ingående balans Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen Uppskjuten skatt som redovisas i totalresultatet Uppskjuten skatt som redovisats i eget kapital Utgående balans Moderbolaget Uppskjutna skatteskulder - Finansiella instrument Uppskjutna skattefordringar - Underskottsavdrag - 13 Utgående balans Förändring avseende uppskjuten skatt Utgående balans Obeskattade reserver Förvaltningsfastighet 2013 Obeskattade reserver Förvaltningsfastighet Underskott Finansiella instrument Avsättningar Övrigt Totalt Ingående balans Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen Förvaltningsfastighet Underskott Finansiella instrument Avsättningar Övrigt Totalt Ingående balans Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen Utgående balans Årsredovisning 2013 Framtiden

99 Noter Not 35 Övriga avsättningar Koncernen Garantiåtaganden Övrigt Totalt Ingående balans Avsättning under året Avsättning tagen i anspråk Utgående balans Garantiåtaganden avser bland annat åtaganden i resultatavräknade byggprojekt, av vilka större delen bedöms bli reglerade inom två år. I garantiåtaganden ingår också kostnader för bedömda åtaganden för uppförda bostäder med enstegstätade putsfasader. Egnahemsbolaget har byggt cirka 350 bostäder med denna typ av fasader. Bolaget har gjort avsättningar för bedömda tillkommande kostnader avseende åtgärdande av fuktskador på dessa fasader samt framtida juristkostnader. Ett av försäkringsbolagen där byggfelsförsäkring tecknats, för fastigheter med enstegstätade putsfasader, har framställt regresskrav mot Egnahemsbolaget om 10,5 mnkr. Bolaget bestrider detta krav och bedömer att någon avsättning inte ska göras. Bedömningen utgår från den skiljedom som avkunnats till Egnahemsbolagets fördel, gentemot försäkringsbolaget under våren Bland övriga avsättningar finns en engångsavsättning som gjordes 2013 på 22 mnkr och som avser hyregästkompensation i samband med övergång till Framtidens Bredband. Not 36 Skuldernas förfallotider Koncernen Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år Summa Skulder till kreditinstitut Certifikatprogram MTN-program Övriga räntebärande skulder Leverantörsskulder Övriga rörelseskulder Interimsskulder Derivatinstrument Summa skulder Koncernen har erhållit bindande kreditlöften från kreditinstitut på tkr ( ). I beloppet ingår kreditlöften från Göteborgs Stad med tkr ( ). Moderbolaget Mindre än 1 år Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 5 år Mer än 5 år Summa Skulder till kreditinstitut Certifikatprogram MTN-program Skulder till koncernföretag Övriga räntebärande skulder Leverantörsskulder Övriga rörelseskulder Interimsskulder Summa skulder Moderbolaget har erhållit bindande kreditlöften från kreditinstitut på tkr ( ). I beloppet ingår kreditlöften från Göteborgs Stad med tkr ( ). Årsredovisning 2013 Framtiden 99

100 Noter Not 37, fortsättning Not 37 Finansiella skulder Framtidenkoncernens finansieringskällor består främst av två publika finansieringsprogram; ett Certifikatprogram och ett MTN-program samt bankfinansiering. Certifikatprogrammet är en kortfristig upplåning på den svenska kapitalmarknaden, med en löptid på upp till ett år. Programmets rambeloppet uppgår till mnkr. MTN-programmet är en långfristig upplåning på den svenska kapitalmarknaden, med löptider på lägst ett år och högst 15 år. Programmets rambelopp uppgår till mnkr. Räntebärande skulder, mnkr Koncernen Nominellt/ redovisat värde Nominellt/ redovisat värde Certifikatprogram MTN-program Skulder till kreditinstitut Övriga räntebärande skulder Totalt Nominellt/ redovisat värde Moderbolaget Nominellt/ redovisat värde Marknadsvärde Marknadsvärde Marknadsvärde Marknadsvärde Certifikatprogram MTN-program Skulder till kreditinstitut Övriga räntebärande skulder Totalt Särskilda avtalsvillkor Certifikatprogrammet innehåller en klausul om att emissionsinstituten äger rätt till förtida inlösen om Göteborgs Stad upphör att vara direkt och/eller indirekt ägare till 51 procent av antalet aktier och röster i Förvaltnings AB Framtiden. MTN-programmet innehåller en klausul om att emissionsinstituten har rätt till förtida inlösen av MTN om Förvaltnings AB Framtiden upphör att uppfylla kriterierna för ett dotterföretag enligt bestämmelserna i 1 kap 11 i lag (2005:551) om aktiebolag, i förhållande till Göteborgs Stad, som hade gällt om Göteborgs Stad hade varit ett aktiebolag. I de flesta av koncernens finansiella avtal finns en ägarklausul, vilket innebär att avtalen gäller så länge som Göteborgs Stad äger 50 procent av aktierna i bolaget. Utöver detta finns det, i två av koncernens avtal, ett krav på att soliditeten lägst får uppgå till 35 procent samt att räntetäckningsgraden, enligt definitioner i femårsöversikten, får vara lägst 2,0 gånger. Samtliga särskilda avtalsvillkor har varit uppfyllda under året. Kreditportföljens förfallostruktur (inkl. kreditlöften) Koncernen Moderbolaget mnkr Belopp Andel % Belopp Andel % Summa Koncernens kreditportfölj hade vid utgången av 2013 en genomsnittlig återbetalningstid på 1,7 år (2,2). Inklusive kreditlöften uppgår motsvarande siffra till 2,2 år (2,5). Enligt koncernens finanspolicy ska amorteringar och återbetalning av krediter uppgå till högst 30 procent av den totala kreditvolymen exklusive certifikatsprogram under ett enskilt år. Moderbolagets kreditportfölj hade vid utgången av 2013 en genomsnittlig återbetalningstid på 1,7 år (2,1). Inklusive kredit löften uppgår motsvarande siffra till 2,2 år (2,5). Not 38 Skulder till kreditinstitut Koncernen Checkräkningskrediter Övriga lån Beviljat belopp, checkkredit Moderbolaget Checkräkningskredit Övriga lån Beviljat belopp, checkräkningskredit Årsredovisning 2013 Framtiden

101 Noter Not 39 Övriga räntebärande skulder Koncernen Långfristigt lån hos Göteborgs Stad - - Kortfristigt lån hos Göteborgs Stad Not 41 Ställda säkerheter Koncernen För egna skulder och avsättningar Avseende skulder till kreditinstitut - Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter Moderbolaget Långfristigt lån hos Göteborgs Stad - - Kortfristigt lån hos Göteborgs Stad Moderbolaget För dotterbolags skulder - Pantsatta fordringar dotterbolag Not 40 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Upplupna räntekostnader Upplupna sociala avgifter Upplupna personalkostnader Upplupna kostnader för underhåll Upplupna kostnader för el, värme och liknande Förutbetalda hyresintäkter Upplupna ombyggnadskostnader Upplupen fastighetsskatt Upplupen kostnad fastighetsskötsel Upplupna arrendeavgifter Övrigt Moderbolaget Upplupna räntekostnader Upplupna sociala avgifter Upplupna personalkostnader Balanserad ränta derivatinstrument Övrigt Not 42 Ansvarsförbindelser Koncernen Ansvarsförbindelse PRI Ansvarsförbindelse Fastigo Uppskov stämpelskatt vid fastighetsförvärv Övriga ansvarsförbindelser Koncernen har erhållit uppskov med stämpelskatt vid internförsäljning av fastigheter. Stämpelskatten ska erläggas då fastigheten säljs externt. Moderbolaget Borgensåtaganden, koncernföretag Ansvarsförbindelse Fastigo Moderbolaget har gått i borgen för koncernföretag avseende pensionsskuld. Årsredovisning 2013 Framtiden 101

102 Noter Not 43 Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet m.m Koncernen Avskrivningar, nedskrivningar och återföringar avseende immateriella, materiella och finansiella anläggningstillgångar Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring finansiella instrument Realisationsvinst/förlust vid försäljning av materiella anläggningstillgångar Övrigt Not 45 Specifikation av kassaflödet från förändringar i rörelsekapital Koncernen Förändring av varulager Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av rörelseskulder Moderbolaget Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av rörelseskulder Moderbolaget Avskrivningar, nedskrivningar och återföringar avseende materiella och finansiella anläggningstillgångar Realisationsresultat vid försäljning av finansiella anläggningstillgångar Not 44 Erlagda räntor Koncernen Erlagd ränta i den löpande verksamheten Aktiverad ränta i investeringsverksamheten Moderbolaget Erlagd ränta i den löpande verksamheten Not 46 Likvida medel Likvida medel utgörs av balansräkningens poster, kassa- och bankmedel. Av dessa utgör 0 tkr (0) spärrade medel. Not 47 Nettolåneskuld Nettolåneskulden består av räntebärande låneskulder samt avsättningar till pensioner/pri med avdrag för likvida medel. Not 48 Finansiell riskhantering Framtidenkoncernen har från och med den 1 januari 2012 en centraliserad finansiell organisation. All finansiell verksamhet och riskhantering inom koncernen är samordnad och hanteras av moderbolaget. Framtidenkoncernen är i sin verksamhet exponerad för olika typer av finansiella risker. En koncerngemensam finanspolicy som uppdateras och fastställs årligen av styrelsen ligger till grund för hanteringen av dessa risker. Policyn fastställer befogenheter, ansvar samt ramar för hantering av koncernens finansieringsbehov, finansiella tillgångar och skulder samt finansiella risker. Rapportering av koncernens finansiella positioner sker löpande till Göteborgs Stad, styrelse, vd och dotterbolagens vd:ar. Målen för Framtidenkoncernens finansverksamhet och finansiella riskhantering är att säkerställa tillgång till finansiering, optimera koncernens kapitalkostnader genom att tillvarata stordriftsfördelar samt att minimera de finansiella nettokostnaderna över tid inom ramen för finanspolicyn. Uppföljning och kontroll av att finanspolicyn efterlevs sker kontinuerligt. 102 Årsredovisning 2013 Framtiden

103 Noter Not 48, fortsättning Finansiella risker Ränterisk Valutarisk Finansieringsrisk Likviditetsrisk Kredit- och motpartsrisk Kommersiell kreditrisk Administrativ risk Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändrade marknadsräntor påverkar koncernens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt. Då räntekostnaden är en av de enskilt största kostnadsposterna är Framtidenkoncernens styrning av ränterisken i form av genomsnittlig räntelöptid för nettoexponeringen samt exponeringens fördelning över tiden mycket viktig. Policy Den genomsnittliga räntelöptiden får variera mellan 2,5 år (2,5) och 5 år (5). Högst 35 procent (35) av exponeringen får infalla under den närmaste 12-månadersperioden. Om önskad räntestruktur/räntebindningstid inte kan uppnås vid upp - t agande eller omsättning av lån är tillåtna derivatinstrument för att förändra räntestrukturen eller räntelöptiden ränte - s wappar, ränteterminer inklusive FRA-kontrakt samt ränteoptioner. Optionsutfärdande kräver medgivande av koncernens verk ställande direktör. Den 31 december 2013 var den genomsnittliga räntelöptiden för koncernens nettoexponering 3,0 år (3,3) med 31 procent (31) av exponeringen inom närmaste 12-månadersperiod. Räntelöptiden har under året varierat mellan 2,9 och 3,3 år. Den genomsnittliga räntelöptiden för moderbolagets nettoexponering var 3,2 år med 25 procent av exponeringen inom närmaste 12-månadersperiod. Nedanstående tabell visar nettoexponeringen, den genomsnittliga räntan i exponeringen. Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument, , koncernen Belopp, mnkr Nominell ränta, % 2014: ,6 2014: ,0 2014: ,3 2014: , , , , , , , , ,6 Totalt ,1 Genomsnittlig effektiv räntesats avseende kreditportföljen inkl. derivat uppgår till 3,1 procent (3,3). Nettoexponering avseende lån, placeringar och derivatinstrument , moderbolaget Belopp, mnkr Nominell ränta, % 2014: ,9 2014: ,0 2014: ,3 2014: , , , , , , , , ,6 Totalt ,2 Genomsnittlig effektiv räntesats avseende kreditportföljen inkl derivat uppgår till 3,2 procent (3,4). Valutarisk Med valutarisk avses risken att valutakursförändringar påverkar koncernens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt. Valutarisk uppstår vid placering eller upplåning i utländsk valuta. Policy Bolagets exponering ska uteslutande vara i svenska kronor. Vid placering eller upplåning i annan valuta än svenska kronor ska valutarisken elimineras genom att ingå valutaderivatkontrakt. Tillåtna instrument är valutaswap, valutatermin eller valutaoption. Den 31 december 2013 fanns ingen valutaexponering. Finansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att finansieringsmöjligheterna är begränsade när lån ska omsättas eller nya lån upptas. För att minska refinansieringsrisken eftersträvas en spridning av låneförfall över tid och mellan långivare. Policy Den genomsnittliga kreditlöptiden bör uppgå till lägst 2 år. Förfallande lån, exklusive certifikatprogram, ska ha en spridning så att högst 30 procent förfaller till refinansiering inom närmaste 12-månadersperiod. Högst 30 procent av den långa låneskulden bör förfalla under ett enskilt kalenderår. Refinansieringsrisken för certifikatprogram ska säkerställas genom tillräckliga back-up-krediter. Årsredovisning 2013 Framtiden 103

104 Noter Not 48, fortsättning Den 31 december 2013 uppgick den genomsnittliga kreditlöptiden till 1,7 år (2,2). Inklusive kreditlöften uppgår motsvarande siffra till 2,2 år (2,5). Andel låneförfall exklusive certifikatprogram för närmaste 12-månadersperiod uppgick till 19 procent. Högsta andel förfall inom enskilt kalenderår var 25 procent, år Utestående certifikatvolym den 31 december 2013 var till fullo säkerställt med back-up-krediter. Kommunfullmäktige i Göteborg har den 6 februari 2014 fattat beslut om att samordna upplåningen inom Göteborgs Stad, vilket innebär att den refinansiering som ska ske under 2014 av banklån och MTN kommer att ske via Göteborgs Stad. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet. Policy För att garantera god betalningsberedskap ska outnyttjade kreditfaciliteter finnas i tillräcklig omfattning. Den 31 december 2013 uppgick koncernens likvida tillgångar till 1 mnkr (2). Kreditavtal och outnyttjade krediter uppgick den 31 december 2013 till mnkr (3 066). Moderbolagets likvida tillgångar uppgick till 1 mnkr (1) vid utgången av Kreditavtal och outnyttjade krediter uppgick den 31 december 2013 till mnkr (2 966). Det framtida likviditetsbehov som koncernen kan överblicka begränsas till den likviditet som behövs för den fortsatta förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet. Kassaflödet från den löpande verksamheten är och förväntas förbli positivt och jämt fördelat. Med hänsyn till kassaflöde, den befintliga likviditeten samt kreditavtal och outnyttjade krediter, bedömer koncernen att likviditetsrisken är mycket begränsad. Kredit- och motpartsrisk Med kredit- eller motpartsrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Exponering kan uppstå vid placering av överskottslikviditet samt vid handel med derivatinstrument. För att minska motpartsexponering i derivatinstrument har internationellt standardiserade nettingavtal, så kallade ISDA-avtal, tecknats. Policy Endast finansiella motparter med hög kreditvärdighet accepteras. Samtliga finansella motparter ska ha lägst kreditbetyget A3 hos Moodys och/eller kreditbetyget A- hos Standard & Poor s avseende lång kreditvärdighet. För placeringar och derivatexponering finns dessutom en maximal kreditgräns på 500 mnkr per motpart. Eventuellt kassaöverskott ska placeras i bank eller i kortfristiga räntebärande instrument enligt fastställda limiter. samtliga finansiella motparter. För moderbolaget uppgick den samlade motparts exponeringen till 0 mnkr (0). Nedanstående tabell visar den löptidsvägda volymen avseende derivatexponering fördelat per kreditbetyg per den 31 december Finansiella motparter med lång rating Löptidsvägd derivatvolym, % AAA/Aaa - AA+/Aa1 - AA-/Aa3 65 A+/A1 22 A/A2 0 A-/A3 13 Kommersiell kreditrisk Koncernens hyresfordringar är fördelade på ett stort antal hyresgäster. Hyresförluster i förhållande till koncernens nettoomsättning uppgick till 0,2 procent (0,1). Administrativ risk Finansfunktionen arbetar kontinuerligt med översyn och vidareutveckling av de administrativa systemen samt de interna kontrollerna. Koncernen arbetar inom finansområdet huvudsakligen med standardsystem som bedöms vara av hög kvalitet. Policy Den administrativa risken hanteras genom att ange strikta ramar för rapportering, riskkontroll, ansvarsfördelning, beslutsordning och attestrutiner. Marknadsvärde finansiella instrument Beräkningen av verkligt värde baseras på marknadsmässiga noteringar och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Kreditportföljen marknadsvärderas med utgångspunkt i den svenska swapräntan på värderingsdagen med tillägg av en marknadsmässig kreditmarginal. Kreditportföljens marknadsvärde var mnkr per den 31 december 2013 enligt denna värderingsmetod, vilket ska ställas i relation till portföljens nominella belopp på mnkr. Vid motsvarande värdering den 31 december 2012 översteg marknadsvärdet det nominella värdet med 177 mnkr. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till ett nuvärde baserat på noterad marknadsränta för aktuell löptid. FRA värderas genom att den avtalade räntan jämförs med den officiella marknadsnoteringen för respektive kontrakt. Marknadsvärde för derivat med optionsinslag motsvaras av aktuellt återköpspris på värderingsdagen. Den 31 december 2013 uppgick koncernens samlade motpartsexponering i derivatinstrument till 0 mnkr (0) inklusive upplupna räntor, beräknat som nettofordran per motpart. För en enskild motpart uppgick högsta nettofordran till 0 mnkr (0). Vid beräkningen har så kallad netting tillämpats enligt gällande ISDA-avtal. Förvaltnings AB Framtiden har ISDA-avtal med 104 Årsredovisning 2013 Framtiden

105 Noter Not 48, fortsättning Nominella belopp och marknadsvärde för derivatportföljen, mnkr, koncernen Nominellt belopp Marknadsvärde Nominellt belopp Marknadsvärde Ränteswappar, netto FRA:s, netto Strukturerade swapavtal Caps, netto Totalt Nominella belopp och marknadsvärde för derivatportföljen, mnkr, moderbolaget Nominellt belopp Marknadsvärde Nominellt belopp Marknadsvärde Ränteswappar, netto FRA:s, netto Strukturerade swapavtal Caps, netto Totalt Finansnettots räntekänslighet Under antaganden om oförändrad lånevolym samt oförändrad löptid och positionssammansättning avseende nettoexponeringen, kommer koncernens finansnetto att påverkas enligt tabellen nedan. Beräkningen är baserad på den räntenivå som gällde vid utgången av 2013 samt en omedelbar och bestående ränteförändring på en procentenhet för hela avkastningskurvan. Finansnettots räntekänslighet, exkl. marknadsvärderingsderivat , mnkr, koncernen Räntenivå Ränta +1 %-enhet Ränta -1 %-enhet Finansnettots räntekänslighet , mnkr, moderbolaget Räntenivå Ränta +1 %-enhet Ränta -1 %-enhet Kredit- och derivatportföljernas räntekänslighet De verkliga värden som redovisats för kredit- respektive derivatportföljen baseras på rådande marknadsräntor per För att bedöma portföljernas räntekänslighet har beräkning skett med en förändring av marknadsräntorna med en procentenhet. Kredit- och derivatportföljers räntekänslighet , mnkr, koncernen Kreditportfölj Derivatportfölj Ränteantagande Nominellt värde Marknadsvärde Nominellt värde, netto Marknadsvärde Räntenivå Ränta +1 %-enhet Ränta -1 %-enhet Kredit- och derivatportföljers räntekänslighet , mnkr, moderbolaget Kreditportfölj Derivatportfölj Ränteantagande Nominellt värde Marknadsvärde Nominellt värde, netto Marknadsvärde Räntenivå Ränta +1 %-enhet Ränta -1 %-enhet Årsredovisning 2013 Framtiden 105

106 Noter Not 49 Upplysningar om närstående och koncerninterna transaktioner Koncernen står under bestämmande inflytande från sin ägare Göteborgs Stad. Några transaktioner med ledande befattningshavare eller nyckelpersoner, utöver lön och andra ersättningar, se not 10, har inte förekommit. Intäkter från och kostnader till andra koncernföretag m.m. Koncernen Intäkter, % Göteborgs Stads nämnder och bolag Kostnader, % Göteborgs Stads nämnder och bolag Köp av fast egendom eller andra tillgångar, tkr Göteborgs Stads nämnder och bolag Försäljning av fast egendom eller andra tillgångar, tkr Göteborgs Stads nämnder och bolag Moderbolaget Intäkter, % Bolag inom Framtidenkoncernen Not 50 Händelser efter balansdagen Den 5 december 2013 tog Göteborgs Stads kommunfullmäktige beslut om en bolagsöversyn av Göteborgs Stads bolag. Syftet med bolagsöversynen är behovet att öka ägarstyrning och ägardialog. Enligt översynen ska flera kluster bildas, bland annat ett för bostäder och ett för lokaler. Det togs också beslut om att Framtidenkoncernen skulle sälja sina helägda dotterbolag Parkeringsbolaget, Göteborgs- Lokaler samt Scandinaviumbolaget, som ägs till 91,84 procent, till Higab (lokalklustret). Försäljningen ägde rum 2 januari Försäljningen skedde till bolagens värden per så som tillgångarna upptagits till i koncernens rapportering till kommunens interna rapportering. De tre bolagen har per tillsammans tillgångar på mnkr, vilket motsvarar 4 procent av koncernens totala tillgångar. Bolagen bidrar med totalt mnkr till det egna kapitalet. Bolagens hyres- och förvaltningsintäkter uppgick till 514 mnkr, vilket motsvarar 10 procent av koncernens totala hyres- och förvaltningsintäkter. Av koncernens resultat stod bolagen för 271 mnkr. För moderbolaget uppstår en vinst vid försäljning av andelar i dotterbolag på 304 mnkr, medan det i koncernen uppstår en förlust på 306 mnkr, som kommer redovisas direkt mot eget kapital som en transaktion med aktieägare. Förlusten uppkommer på grund av skillnaderna i verkliga värden enligt IFRS jämfört med bokförda värden, som försäljningspriset baseras på. Utöver detta har det inte inträffat någon väsentlig händelse att redogöra för efter räkenskapsårets utgång. Kostnader, % Bolag inom Framtidenkoncernen 10,0 8,9 Göteborgs Stads nämnder och bolag 3,8 3,6 Köp av fast egendom eller andra tillgångar, tkr Bolag inom Framtidenkoncernen - - Göteborgs Stads nämnder och bolag - - Försäljning av fast egendom eller andra tillgångar, tkr Bolag inom Framtidenkoncernen - - Göteborgs Stads nämnder och bolag - - Vid köp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med extern part. Köp och försäljningar av fastigheter mellan koncernföretag sker till skattemässigt restvärde. Köp och försäljningar av andra anläggningstillgångar sker till bokfört värde. För upplysning om lån hos Göteborgs Stad se not Årsredovisning 2013 Framtiden

107 Noter Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen samt RFR 2 och ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 7 februari 2014 Lars Johansson Helene Odenjung Thomas Martinsson ordförande vice ordförande ledamot Elisabet Rothenberg Marina Johansson Rikard Ljunggren ledamot ledamot ledamot Dario Espiga Mats Pilhem Anneli Snobl ledamot ledamot verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 10 februari Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bror Frid Auktoriserad revisor Vår granskningsrapport har avgivits den 7 februari Lars Bergsten av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor Bengt Bivall av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor Årsredovisning 2013 Framtiden 107

108 Revisionsberättelse Revisionsberättelse Till årsstämman i Förvaltnings AB Framtiden Org. nr Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Förvaltnings AB Framtiden för år Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig heterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direk törens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassa flöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisnings lagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Förvaltning AB Framtiden för år Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg den 10 februari 2014 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bror Frid Auktoriserad revisor 108 Årsredovisning 2013 Framtiden

109 Granskningsrapport Granskningsrapport Till årsstämman i Förvaltnings AB Framtiden Org. nr Till Göteborgs kommunfullmäktige för kännedom Vi, av fullmäktige i Göteborgs kommun utsedda lekmannarevisorer, har granskat Förvaltnings AB Framtidens verksamhet under år Styrelse och verkställande direktör ansvarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med lagar och föreskrifter, bolagsordning samt ägardirektiv. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska och bedöma om bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. En sammanfattning av utförd granskning har överlämnats till bolagets styrelse och verkställande direktör. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, kommunens revisionsreglemente, god revisionssed i kommunal verksamhet och med beaktande av de beslut kommunfullmäktige och årsstämman fattat. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för vår bedömning. Utifrån genomförd granskning bedömer vi att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. Vi noterar att kommunstyrelsen har initierat en översyn av stadens bolag som kommer belysa de kommunala befogenheter vilka utgör ram för verksamheten. Göteborg Lars Bergsten Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor Bengt Bivall Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor Årsredovisning 2013 Framtiden 109

110 Koncernens fastighetsbestånd Angered 112 Askim-Frölunda-Högsbo 113 Centrum 115 Lundby 118 Majorna-Linné 120 Norra Hisingen 125 Västra Göteborg 126 Västra Hisingen 127 Örgryte-Härlanda 129 Östra Göteborg 130 Totalt koncernen 133 Koncernkarta Årsredovisning 2013 Framtiden

111 Fastighetsförteckning Fastighetsförteckning Norra Hisingen Angered Västra Hisingen Lundby Majorna- Linné Centrum Östra Göteborg Örgryte- Härlanda Västra Göteborg Askim-Frölunda- Högsbo Göteborgs Stad är från och med 2011 indelad i tio stadsdelar. Varje stadsdel har en egen politisk nämnd med ansvar för bibliotek, förskola, grundskola, individ- och familjeomsorg, fritidsverksamhet samt social omsorg för äldre och personer med funktionshinder. Stadsdelsnämnderna ska också arbeta tillsammans med andra kommunala förvaltningar, näringsliv, föreningsliv och de boende i stadsdelen när det gäller samhällsplanering och att främja goda miljöer. På följande sidor följer koncernens fastighetsförteckning, uppdelad per stadsdel. Årsredovisning 2013 Framtiden 111

112 Fastighetsförteckning Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområden ANGERED Fastighetsägare 1) Besöksadress Fastighetsbeteckning Värdeår Bostadsyta, kvm Lokalyta, Antal kvm bostäder Taxeringsvärde, tkr 2) Hyresvärde, 3, 4) tkr Bostadshyra, kr/kvm Agnesberg PO Gårdsten 81:3 Schottisvägen Angereds Centrum PO Angered 85:1 Länkharvsgatan Angereds Centrum PO Angered 86:1 Fjäderharvsgatan Angereds Centrum PO Angered 87:1 Fjäderharvsgatan Angereds Centrum PO Angered 90:1 Fjäderharvsgatan Angereds Centrum PO Angered 90:2 Fjäderharvsgatan Angereds Centrum PO Angered 91:1 Fjäderharvsgatan Angereds Centrum PO Angered 92:1 Länkharvsgatan Angereds Centrum PO Angered 92:2 Länkharvsgatan Angereds Centrum PO Angered 92:3 Länkharvsgatan Angereds Centrum PO Angered 93:2 Angereds Torg Eriksbo FB Hjällbo 122:1 Hjällbogärdet Eriksbo FB Hjällbo 122:2 Eriksbo Västergärde Eriksbo FB Hjällbo 122:3 Eriksbo Västergärde Eriksbo FB Hjällbo 122:4 Eriksbo Östergärde Eriksbo FB Hjällbo 122:5 Eriksbo Östergärde Eriksbo FB Hjällbo 24:1 Hjällbogärdet Eriksbo FB Hjällbo 24:2 Hjällbogärdet 3-13, Eriksbo FB Hjällbo 24:3 Hjällbogärdet Eriksbo FB Hjällbo 25:1 Eriksbo Västergärde Eriksbo FB Hjällbo 25:2 Eriksbo Västergärde Eriksbo FB Hjällbo 25:3 Eriksbo Västergärde Eriksbo FB Hjällbo 25:5 Eriksbo Östergärde Eriksbo FB Hjällbo 25:6 Eriksbo Östergärde Gårdstensberget GB Gårdsten 1:4 Kanelgatan Gårdstensberget GB Gårdsten 10:10 Salviagatan Gårdstensberget GB Gårdsten 12:15 Kanel & Peppar Gårdstensberget GB Gårdsten 2:1 Timjansgatan Gårdstensberget GB Gårdsten 3:13 Saffran & Timjan Gårdstensberget GB Gårdsten 4:16 Muskotgatan Gårdstensberget GB Gårdsten 45:9 Kanelgatan Gårdstensberget GB Gårdsten 6:3 Gårdsten Centrum Gårdstensberget GB Gårdsten 7:2 Salviagatan Hammarkullen BB Hjällbo 35:7 Bredfjällsgatan Hammarkullen BB Hjällbo 37:10 Sandeslättsgatan Hammarkullen BB Hjällbo 37:11 Hammarkulletorget Hammarkullen BB Hjällbo 37:12 Hammarkulletorget Hammarkullen BB Hjällbo 37:13 Hammarkulletorget Hammarkullen BB Hjällbo 37:31 Hammarkulletorget Hammarkullen BB Hjällbo 37:32 Hammarkulletorget Hammarkullen BB Hjällbo 37:33 Hammarkulletorget Hammarkullen GL Hjällbo 37:40 Hammarkulletorget Hammarkullen BB Hjällbo 37:6 Hammarkulletorget Hammarkullen BB Hjällbo 37:7 Hammarkulletorget Hammarkullen BB Hjällbo 37:8 Hammarkulletorget Hammarkullen BB Hjällbo 37:9 Hammarkulletorget Hammarkullen BB Hjällbo 41:2 Sandeslätt Hammarkullen BB Hjällbo 41:3 Sandeslätt Hammarkullen BB Hjällbo 41:4 Sandeslätt Hammarkullen BB Hjällbo 41:5 Sandeslätt Hammarkullen BB Hjällbo 41:6 Sandeslätt Hammarkullen BB Hjällbo 41:7 Sandeslätt Hammarkullen BB Hjällbo 41:8 Sandeslätt Hammarkullen BB Hjällbo 41:9 Sandeslätt Hjällbo PO Hjällbo 5:14 Bergsgårdsgärdet ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet 112 Årsredovisning 2013 Framtiden

113 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Hjällbo PO Hjällbo 6:8 Skolspåret Hjällbo GL Hjällbo 60: Hjällbo PO Hjällbo 7:7 Sandspåret Hjällbo GL Hjällbo 9:2 Hjällbo Lillgata Hjällbo PO Hjällbo 9:4 Bondegärdet Lövgärdet PO Gårdsten 45:14 Rosmaringatan Lövgärdet PO Gårdsten 45:15 Mejramgatan Lövgärdet PO Gårdsten 45:16 Mejramgatan Lövgärdet PO Gårdsten 45:17 Paprikagatan Lövgärdet PO Gårdsten 45:18 Paprikagatan Lövgärdet PO Gårdsten 62:11 Mejramgatan Lövgärdet PO Gårdsten 62:12 Mejramgatan Lövgärdet PO Gårdsten 62:13 Mejramgatan Lövgärdet PO Gårdsten 62:16 Rosmaringatan Lövgärdet PO Gårdsten 62:3 Rosmaringatan Lövgärdet PO Gårdsten 62:6 Paprikagatan Lövgärdet PO Gårdsten 62:7 Paprikagatan Lövgärdet PO Gårdsten 62:8 Paprikagatan Lövgärdet PO Gårdsten 62:9 Paprikagatan Lövgärdet PO Gårdsten 63:1 Kaprisgatan Rannebergen GL Angered 81:1 Fjällviolen Rannebergen BB Angered 81:2 Fjällviolen Rannebergen BB Angered 81:3 Fjällviolen Rannebergen BB Angered 82:12 Fjällhavren Rannebergen BB Angered 82:13 Fjällhavren Rannebergen BB Angered 82:16 Fjällkåpan Rannebergen BB Angered 82:17 Fjällkåpan Rannebergen BB Angered 82:18 Fjällkåpan Rannebergen BB Angered 82:2 Fjällglimmen Rannebergen BB Angered 82:21 Fjällnejlikan Rannebergen BB Angered 82:22 Fjällnejlikan Rannebergen BB Angered 82:23 Fjällsippan Rannebergen BB Angered 82:24 Fjällsippan Rannebergen BB Angered 82:25 Fjällsyran Rannebergen BB Angered 82:26 Fjällsyran Rannebergen BB Angered 82:27 Fjällveronikan Rannebergen BB Angered 82:28 Fjällveronikan Rannebergen BB Angered 82:29 Fjällveronikan Rannebergen BB Angered 82:3 Fjällbinkan Rannebergen BB Angered 82:4 Fjällbinkan Rannebergen BB Angered 82:5 Fjällbinkan Rannebergen BB Angered 82:6 Fjällglimmen Rannebergen BB Angered 82:7 Fjällglimmen Rannebergen BB Angered 82:8 Fjällgrönan Rannebergen BB Angered 82:9 Fjällgrönan Angered Askim-Frölunda-Högsbo Frölunda Torg PO Järnbrott 140:1 Mandolingatan Frölunda Torg PO Järnbrott 140:2 Mandolingatan Frölunda Torg PO Järnbrott 140:3 Mandolingatan Frölunda Torg PO Järnbrott 140:4 Mandolingatan Frölunda Torg PO Järnbrott 140:6 Mandolingatan Frölunda Torg PO Järnbrott 142:4 Marconigatan Frölunda Torg PO Järnbrott 142:5 Marconigatan Frölunda Torg PO Järnbrott 142:6 Marconigatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet Årsredovisning 2013 Framtiden 113

114 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Frölunda Torg PO Järnbrott 184:1 Näverlursgatan Frölunda Torg PO Järnbrott 184:2 Näverlursgatan Frölunda Torg PO Järnbrott 184:3 Näverlursgatan Frölunda Torg PO Järnbrott 184:4 Näverlursgatan Frölunda Torg PO Järnbrott 186:3 Mandolingatan Frölunda Torg PO Järnbrott 758:66 Mandolingatan Frölunda Torg PO Järnbrott 758:71 Mandolingatan Frölunda Torg PO Rud 760:43 Gånglåten Frölunda Torg PO Rud 760:44 Gånglåten Frölunda Torg PO Rud 9:2 Gånglåten Frölunda Torg PO Rud 9:3 Gånglåten Frölunda Torg PO Rud 9:4 Gånglåten Frölunda Torg PO Rud 9:5 Gånglåten Högsbohöjd PO Järnbrott 116:87 Elins Gård Högsbohöjd PO Järnbrott 116:88 Idas Gård Högsbohöjd PO Järnbrott 116:89 Fyrktorget Högsbohöjd PO Järnbrott 116:90 Amandas Gård Högsbohöjd PO Järnbrott 116:91 Amandas Gård Högsbohöjd PO Järnbrott 116:92 Fredrikas Gård Högsbohöjd PO Järnbrott 116:93 Fredrikas Gård Högsbohöjd PO Järnbrott 116:94 Annas Gård Högsbohöjd PO Järnbrott 116:95 Annas Gård Högsbohöjd PO Järnbrott 116:96 Julianas Gård Högsbohöjd PO Järnbrott 116:97 Julianas Gård Högsbohöjd PO Järnbrott 116:99 Idas Gård Högsbotorp FB Järnbrott 108:2 Markmyntsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 122:3 Skäpplandsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 123:1 Spannlandsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 123:2 Spannlandsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 124:3 Marklandsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 131:3 Högsbogatan Högsbotorp FB Järnbrott 63:5 Bankogatan Högsbotorp FB Järnbrott 65:1 Dollargatan Högsbotorp FB Järnbrott 66:1 Riksdalersgatan Högsbotorp FB Järnbrott 67:1 Riksdalersgatan Högsbotorp FB Järnbrott 67:2 Sterlingsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 68:3 Örtugsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 68:4 Riksdalersgatan Högsbotorp FB Järnbrott 75:2 Järnmyntsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 758:114 Riksdalersgatan Högsbotorp GS Järnbrott 758:572 Axel Dahlströms Torg Högsbotorp FB Järnbrott 76:1 Järnmyntsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 77:2 Nickelmyntsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 78:4 Penninggatan Högsbotorp FB Järnbrott 81:4 Bankogatan Högsbotorp FB Järnbrott 81:6 Markmyntsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 81:8 Markmyntsgatan Högsbotorp GL Järnbrott 82:3 Axel Dahlströms Torg Högsbotorp GL Järnbrott 83:2 Axel Dahlströms Torg Högsbotorp FB Järnbrott 83:4 Axel Dahlströms Torg Högsbotorp FB Järnbrott 84:1 Skiljemyntsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 84:5 Markmyntsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 84:6 Markmyntsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 86:8 Bankogatan Högsbotorp FB Järnbrott 87:1 Bankogatan Högsbotorp FB Järnbrott 88:1 Skiljemyntsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 89:6 Skiljemyntsgatan Högsbotorp FB Järnbrott 90:1 Riksdalersgatan Högsbotorp FB Järnbrott 91:1 Riksdalersgatan Högsbotorp FB Järnbrott 92:1 Sikelgatan Högsbotorp FB Järnbrott 92:3 Riksdalersgatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet 114 Årsredovisning 2013 Framtiden

115 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Högsbotorp FB Järnbrott 93:1 Bankogatan Högsbotorp FB Järnbrott 93:2 Bankogatan Högsbotorp FB Järnbrott 93:3 Bankogatan Högsbotorp FB Järnbrott 93:4 Bankogatan Högsbotorp FB Järnbrott 93:5 Riksdalersgatan Högsbotorp FB Järnbrott 94:1 Riksdalersgatan Järnbrott PO Järnbrott 10:1 Televisionsgatan Järnbrott PO Järnbrott 11:1 Televisionsgatan Järnbrott BB Järnbrott 12:2 Kondensatorsgatan Järnbrott BB Järnbrott 13:1 Relägatan Järnbrott BB Järnbrott 14:2 Relägatan Järnbrott BB Järnbrott 17:1 Bildradiogatan Järnbrott BB Järnbrott 18:1 Bildradiogatan Järnbrott BB Järnbrott 19:2 Antenngatan Järnbrott PO Järnbrott 19:3 Flygradiogatan Järnbrott PO Järnbrott 2:1 Flygradiogatan Järnbrott BB Järnbrott 20:1 Antenngatan Järnbrott BB Järnbrott 3:1 Bildradiogatan Järnbrott BB Järnbrott 4:2 Bildradiogatan Järnbrott PO Järnbrott 5:1 Bildradiogatan Järnbrott PO Järnbrott 6:1 Rundradiogatan Järnbrott PO Järnbrott 7:3 Rundradiogatan Järnbrott BB Järnbrott 8:2 Modulatorsgatan Järnbrott PO Järnbrott 9:1 Bildradiogatan Kaverös PO Järnbrott 154:1 Dirigentgatan Kaverös PO Järnbrott 155:1 Barytongatan Kaverös PO Järnbrott 155:4 Barytongatan Kaverös PO Järnbrott 156:1 Tunnlandsgatan Kaverös PO Järnbrott 194:1 Kaverösporten Kaverös FB Järnbrott 91:2 Riksdalersgatan Tofta BB Järnbrott 133:10 Norra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 133:2 Norra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 133:3 Norra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 133:4 Norra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 133:5 Norra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 133:6 Norra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 133:7 Norra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 134:1 Norra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 134:10 Södra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 134:11 Södra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 134:14 Pianogatan Tofta BB Järnbrott 134:15 Pianogatan Tofta BB Järnbrott 134:18 Södra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 134:20 Pianogatan Tofta BB Järnbrott 134:3 Norra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 134:9 Södra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 136:1 Södra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 136:2 Södra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 136:3 Södra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 136:4 Södra Dragspelsgatan Tofta BB Järnbrott 136:8 Södra Dragspelsgatan Tofta PO Järnbrott 166:11 Frölunda Kyrkogata Askim-Frölunda-Högsbo CENTRUM Guldheden PO Guldheden 20:3 Dr Saléns Gata Guldheden PO Guldheden 20:8 Dr Heymans Gata Guldheden PO Guldheden 21:1 Dr Saléns Gata Guldheden PO Guldheden 24:1 Dr Belfrages Gata Guldheden PO Guldheden 25:1 Dr Belfrages Gata Guldheden PO Guldheden 26:1 Dr Saléns Gata ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet Årsredovisning 2013 Framtiden 115

116 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Guldheden PO Guldheden 27:2 Dr Heymans Gata Guldheden BB Guldheden 28:1 Doktor Bondesons Gata Guldheden PO Guldheden 29:1 Dr Billqvists Gata Guldheden BB Guldheden 30:1 Doktor Bondesons Gata Guldheden BB Guldheden 31:1 Doktor Fries Torg Guldheden PO Guldheden 32:1 Syster Ainas Gata Guldheden PO Guldheden 32:2 Syster Ainas Gata Guldheden PO Guldheden 32:3 Syster Ainas Gata Guldheden PO Guldheden 34:3 Dr Liborius Gata Guldheden PO Guldheden 36:3 Dr Liborius Gata Guldheden PO Guldheden 36:4 Dr Allards Gata Guldheden PO Guldheden 37:3 Dr Liborius Gata Guldheden PO Guldheden 37:4 Dr Liborius Gata Guldheden PO Guldheden 38:1 Dr Liborius Gata Guldheden PO Guldheden 38:2 Dr Liborius Gata Guldheden PO Guldheden 38:3 Dr Liborius Gata Guldheden PO Guldheden 38:4 Dr Liborius Gata Guldheden PO Guldheden 38:5 Dr Liborius Gata Guldheden BB Guldheden 45:1 Syster Estrids Gata Guldheden BB Guldheden 46:1 Syster Estrids Gata Guldheden BB Guldheden 48:3 Syster Estrids Gata Guldheden BB Guldheden 49:1 Doktor Westrings Gata 2 A Guldheden BB Guldheden 50:1 Doktor Westrings Gata Guldheden BB Guldheden 51:1 Doktor Westrings Gata Guldheden BB Guldheden 52:1 Doktor Westrings Gata Guldheden BB Guldheden 54:3 Syster Emmas Gata Guldheden BB Guldheden 54:4 Doktor Wengbergsgata Guldheden BB Guldheden 55:2 Doktor Westrings Gata Guldheden BB Guldheden 56:1 Syster Emmas Gata Guldheden BB Guldheden 57:4 Doktor Westrings Gata Guldheden BB Guldheden 57:5 Doktor Westringsgata 14 A Guldheden PO Guldheden 59:1 Dr Sydows Gata Guldheden PO Guldheden 60:1 3Dr Sydows Gata Guldheden PO Guldheden 61:3 Dr Sydows Gata Guldheden GL Guldheden 62:1 Dr Fries Torg Guldheden PO Guldheden 63:1 Dr Forselius Backe Guldheden PO Guldheden 63:2 Dr Forselius Backe Guldheden PO Guldheden 63:3 Dr Forselius Backe Guldheden PO Guldheden 64:1 Dr Forselius Backe Guldheden PO Guldheden 64:2 Dr Forselius Backe Guldheden PO Guldheden 64:3 Dr Forselius Backe Heden FB Gårda 31:1 Gudmundsgatan Heden FB Gårda 31:12 Underåsgatan Heden FB Gårda 31:13 Underåsgatan Heden FB Gårda 31:14 Underåsgatan 2/Åvägen Heden FB Gårda 31:15 Åvägen Heden FB Gårda 31:16 Åvägen Heden FB Gårda 31:17 Gudmundsgatan Heden FB Gårda 31:18 Gudmundsgatan Heden FB Gårda 31:19 Gudmundsgatan Heden FB Gårda 31:20 Gudmundsgatan Heden FB Gårda 31:21 Fabriksgatan Heden FB Gårda 31:22 Fabriksgatan Heden FB Gårda 31:23 Underåsgatan Heden FB Gårda 31:24 Underåsgatan Heden FB Gårda 31:5 Fabriksgatan Heden FB Gårda 31:6 Underåsgatan Heden FB Gårda 31:7 Underåsgatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet 116 Årsredovisning 2013 Framtiden

117 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområden Fastighetsägare 1) Fastighetsbeteckning Besöksadress Heden PB Gårda 32:52 Fabriksgatan 45-49, Åvägen Värdeåyta, Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Heden PB Gårda 744:382 Johan på Gårdas Gata Heden PB Gårda 744:563 Fabriksgatan Heden FB Heden 16:3 Nya Allén 3/Parkgatan Heden BB Heden 22:12 Engelbrektsgatan Heden BB Heden 22:13 Bohusgatan Heden PB Heden 22:14 Skånegatan Heden GL Heden 24:12 Engelbrektsgatan Heden FB Heden 25:15 Hedåsgatan Heden FB Heden 25:19 Sten Sturegatan Heden FB Heden 26:10 Berzeliig 20/Hedåsg Heden FB Heden 26:12 Berzeliig 16/Wadmansg Heden FB Heden 26:16 Wadmansgatan Heden FB Heden 26:8 Hedåsgatan Heden FB Heden 26:9 Hedåsgatan Heden FB Heden 27:20 Wadmansgatan Heden FB Heden 27:5 Wadmansgatan Heden FB Heden 27:8 Södra Vägen 10/Wadmansg Heden FB Heden 27:9 Wadmansgatan Heden FB Heden 28:15 Tegnérsg 18/Hedåsg Heden FB Heden 30:14 Södra Vägen Heden FB Heden 31:8 Södra Vägen Heden SC Heden 34:17 Valhallagatan Heden PB Heden 40:16 Södra vägen Inom Vallgraven BB Inom Vallgraven 37:22 Kungshöjdsgatan Inom Vallgraven BB Inom Vallgraven 41:2 Hvitfeldtsgatan 3 A Inom Vallgraven BB Inom Vallgraven 41:3 Hvitfeldtsgatan 5 A Inom Vallgraven BB Inom Vallgraven 41:6 Kungshöjdsgatan 7 A Inom Vallgraven BB Inom Vallgraven 42:3 Kungsgatan 9 C Inom Vallgraven BB Inom Vallgraven 43:11 Kungsgatan Inom Vallgraven BB Nordstaden 23:9 Kronhusgatan Inom Vallgraven BB Nordstaden 24:12 Kronhusgatan Inom Vallgraven BB Nordstaden 24:9 Kronhusgatan Inom Vallgraven BB Nordstaden 26:4 Kvarnbergsgatan Inom Vallgraven BB Nordstaden 27:5 Kvarnbergsgatan Inom Vallgraven BB Nordstaden 27:8 Kvarnbergsgatan Inom Vallgraven BB Nordstaden 28:4 Kronhusgatan 2B Inom Vallgraven BB Nordstaden 29:1 Övre Spannmålsgatan 2 A Inom Vallgraven BB Nordstaden 29:3 Kvarnbergsgatan Inom Vallgraven BB Nordstaden 29:4 Kvarnbergsgatan Inom Vallgraven BB Nordstaden 30:1 Mätaregatan Inom Vallgraven BB Nordstaden 30:2 Kvarnbergsgatan Inom Vallgraven BB Nordstaden 31:2 Kvarnbergsgatan Johanneberg FB Johanneberg 22:3 Richertsgatan Johanneberg FB Johanneberg 28:1 Rosensköldsgatan Johanneberg FB Johanneberg 28:2 Rosensköldsgatan Johanneberg FB Johanneberg 28:3 Rosensköldsgatan Johanneberg FB Johanneberg 4:3 Viktor Rydbergsgatan Johanneberg PO Johanneberg 40:3 Wallenbergsgatan Johanneberg PO Johanneberg 41:5 Engdahlsg, Wallenbergsg Johanneberg PO Johanneberg 43:3 Wallenbergsgatan Johanneberg PO Johanneberg 44:6 Wallenbergsgatan Johanneberg FB Johanneberg 46:7 Spaldingsgatan Krokslätt PO Krokslätt 156:1 Framnäsgatan Krokslätt PO Krokslätt 160:1 Solgårdsgatan Krokslätt PO Krokslätt 161:1 Stuxbergsgatan Krokslätt PO Krokslätt 179:1 Eklandagatan Krokslätt PO Krokslätt 54:3 Glasmästaregatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet Årsredovisning 2013 Framtiden 117

118 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Krokslätt PO Krokslätt 69:3 Fridkullagatan Krokslätt PO Krokslätt 70:1 Brushanegatan Krokslätt PO Krokslätt 76:3 Glasmästaregatan Krokslätt FB Krokslätt 87:2 Ö Buråsliden 10/N Krokslättsg Krokslätt PO Krokslätt 99:1 Eklandagatan Landala BB Landala 10:19 Aschebergsgatan 49 B Landala BB Landala 10:20 Amund Grefwegatan Landala BB Landala 10:21 Kapellgången Landala BB Landala 10:22 Landalagången Landala BB Landala 10:23 Landalagången Landala BB Landala 10:24 Landalagången Landala GL Landala 10:25 Amund Grefwegatan Landala BB Landala 12:16 Landalabergen Landala BB Landala 12:17 Landalabergen Landala BB Landala 12:18 Landalabergen Landala BB Landala 12:23 Landalabergen Landala BB Landala 12:24 Landalabergen Landala BB Landala 12:25 Landalabergen Landala BB Landala 12:26 Landalabergen Landala BB Landala 12:27 Landalabergen Landala BB Landala 12:28 Landalabergen Landala BB Landala 37:3 Hantverkaregatan Landala BB Landala 37:4 Hantverkaregatan Landala BB Landala 37:5 Malmstensgatan Lorensberg FB Lorensberg 17:24 Pontus Wiknersgatan Lorensberg FB Lorensberg 17:25 Pontus Wiknersgatan Lorensberg PB Lorensberg 24:2 Gösta Rahmns Gata Lorensberg FB Lorensberg 25:3 Södra Vägen Stampen PB Gullbergsvass 13:16 Burggrevegatan Stampen PO Gårda 71:8 Anders Personsgatan Stampen PO Stampen 16:13 Norra Ågatan Stampen PO Stampen 16:14 Norra Ågatan Stampen PO Stampen 16:15 Norra Ågatan Stampen PO Stampen 16:16 Norra Ågatan Stampen PO Stampen 16:17 Norra Ågatan Stampen FB Stampen 9:24 Odinsplatsen 8/ Odinsgatan 23 Vasastaden GL Lorensberg 53:3 Kungsportsavenyen Vasastaden BB Vasastaden 10:15 Haga Kyrkogata Vasastaden BB Vasastaden 12:17 Vasagatan Vasastaden BB Vasastaden 12:18 Viktoriagatan Vasastaden BB Vasastaden 15:13 Viktoriagatan Vasastaden BB Vasastaden 15:15 Karl Gustavsgatan Vasastaden BB Vasastaden 19:1 Engelbrektsgatan Vasastaden BB Vasastaden 19:13 Karl Gustavsgatan Vasastaden BB Vasastaden 7:14 Viktoriagatan Vasastaden BB Vasastaden 7:3 Storgatan 15 A Vasastaden GL Vasastaden 8:10 Bellmansgatan Vasastaden BB Vasastaden 8:6 Bellmansgatan 12 A Vasastaden BB Vasastaden 9:16 Bellmansgatan Vasastaden BB Vasastaden 9:8 Bellmansgatan 15 A Centrum Lundby Brämaregården PO Brämaregården 2:13 Rambergsvägen Brämaregården PO Brämaregården 20:11 Jägaregatan Brämaregården PO Brämaregården 25:13 Hisingsgatan Brämaregården PO Brämaregården 27:2 Brämaregatan Brämaregården PO Brämaregården 27:9 Brämaregatan Brämaregården PO Brämaregården 29:5 Myntgatan Brämaregården PO Brämaregården 3:16 Östra Stillestorpsgatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet 118 Årsredovisning 2013 Framtiden

119 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Brämaregården PO Brämaregården 3:25 Bergavägen Brämaregården PO Brämaregården 3:26 Rambergsvägen Brämaregården PO Brämaregården 3:27 Östra Stillestorpsgatan Eriksberg BB Lindholmen 12:1 Arbetaregatan Eriksberg BB Lindholmen 15:1 Arbetaregatan Eriksberg BB Lindholmen 15:3 Släggaregatan 6 A Eriksberg BB Lindholmen 16:1 Släggaregatan 1 A Eriksberg BB Lindholmen 19:1 Plåtslagaregatan Eriksberg BB Lindholmen 19:2 Gjutaregatan Eriksberg BB Lindholmen 735:333 Lindholmsvägen Eriksberg BB Lindholmen 735:39 Gjutaregatan Eriksberg BB Lindholmen 735:487 Förmansgatan 1 A Eriksberg BB Lindholmen 9:1 Verkmästaregatan Eriksberg BB Sannegården 28:28 Manövergången Eriksberg FB Sannegården 28:29 Styrgången 6-10/ Styrfarten Eriksberg BB Sannegården 28:30 Maskinkajen Eriksberg FB Sannegården 38:1 Ångaren Ediths gata 10 mfl Eriksberg FB Sannegården 47:1 Östra Eriksbergsg Eriksberg FB Sannegården 53:1 Östra Eriksbergsg Eriksberg BB Sannegården 55:1 Styrfarten Eriksberg BB Sannegården 56:1 Ostindiefararen Eriksberg BB Sannegården 57:1 Ostindiefararen Eriksberg BB Sannegården 68:1 Monsungatan Eriksberg BB Sannegården 74:1 Ostindiefararen Eriksberg EH Sannegården 79:12 Rositas Gata Eriksberg EH Sannegården 79:15 Rositas Gata Eriksberg EH Sannegården 79:5 Astris Gata Eriksberg EH Sannegården 80:12 Pepitas Gata Eriksberg EH Sannegården 80:15 Pepitas Gata Eriksberg EH Sannegården 80:9 Pepitas Gata Eriksberg FB Sannegården 83:1 Skonarens Ingos Gata Kvillebäcken PB Brämaregården 37:2 Vågmästaregatan Kvillebäcken BB Kvillebäcken 13:6 Rundbäcksgatan Kvillebäcken BB Kvillebäcken 43:1 Drakblommegatan Kvillebäcken FB Kvillebäcken 5:4 Vårlöksgatan Kvillebäcken FB Kvillebäcken 5:5 Vårlöksgatan Kvillebäcken FB Kvillebäcken 6:1 Smörbollsgatan Kvillebäcken FB Kvillebäcken 6:4 Vårlöksgatan Kvillebäcken FB Kvillebäcken 7:7 Smörbollsg 2-6/ Tjärblomsg 1-5 Kvillebäcken BB Kvillebäcken 78:1 Rundbäcksgatan Kvillebäcken FB Kvillebäcken 8:7 Tjärblomsg 2-6/Konvaljeg Kvillebäcken FB Kvillebäcken 9:6 Konvaljeg 2-4/Kabbeleksg Kvillebäcken PO Rambergsstaden 40:1 Sunnanvindsgatan Kvillebäcken PO Rambergsstaden 41:2 Wieselgrensgatan Kvillebäcken PO Rambergsstaden 44:1 Sockenvägen Kvillebäcken PO Rambergsstaden 57:1 Alice Bonthronsgatan Kvillebäcken PO Rambergsstaden 58:1 Alice Bonthronsgatan Kvillebäcken PO Tolered 29:14 Gamla Björlandavägen Kyrkbyn BB Kyrkbyn 156:2 Inägogatan 17 A Kyrkbyn PO Kyrkbyn 17:13 Douglasgatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 17:5 Lundbygatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 17:6 Lundbygatan Kyrkbyn FB Kyrkbyn 27:1 Inägogatan Kyrkbyn BB Kyrkbyn 27:13 Inägogatan 19 A Kyrkbyn PO Kyrkbyn 27:2 Inägogatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 27:3 Inägogatan Kyrkbyn FB Kyrkbyn 33:1 Inägogatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 34:1 Inägogatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 35:1 Inägogatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet Årsredovisning 2013 Framtiden 119

120 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Kyrkbyn PO Kyrkbyn 35:2 Inägogatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 35:3 Inägogatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 36:1 Byalagsgatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 36:2 Inägogatan Kyrkbyn BB Kyrkbyn 37:2 Byalagsgatan 8 A Kyrkbyn FB Kyrkbyn 89:1 Eketrägatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 89:2 Eketrägatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 89:3 Eketrägatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 89:4 Eketrägatan Kyrkbyn GL Kyrkbyn 89:6 Eketrägatan Kyrkbyn BB Kyrkbyn 89:7 Kyrkbytorget Kyrkbyn PO Kyrkbyn 90:1 Eketrägatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 90:2 Eketrägatan Kyrkbyn PO Kyrkbyn 91:1 Byalagsgatan Kyrkbyn BB Kyrkbyn 92:1 Byalagsgatan Kyrkbyn BB Kyrkbyn 93:2 Eketrägatan Kyrkbyn BB Kyrkbyn 94:2 Inägogatan Kyrkbyn BB Kyrkbyn 95:1 Eketrägatan Kyrkbyn BB Kyrkbyn 96:1 Eketrägatan 10 A Kyrkbyn BB Kyrkbyn 96:2 Eketrägatan Kyrkbyn PO Sannegården 16:1 Bautastensgatan Kyrkbyn PO Sannegården 17:2 Lambergsgatan Kyrkbyn PO Sannegården 19:1 Bautastensgatan Kyrkbyn PO Sannegården 20:1 Bautastensgatan Lindholmen FB Sannegården 33:1 Miraallén Lindholmen FB Sannegården 34:5 Miraallén Rambergsstaden GL Brämaregården 72:8 Virvelvindsgatan 8 A Rambergsstaden FB Brämaregården 75:1 Virvelsvindsgatan Rambergsstaden BB Rambergsstaden Inlandsgatan 29 A :15 Rambergsstaden BB Rambergsstaden 29:2 Stataregatan Rambergsstaden BB Rambergsstaden 32:1 Lantmannagatan 8 A Rambergsstaden BB Rambergsstaden 33:1 Lantmannagatan Rambergsstaden BB Rambergsstaden 33:2 Inlandsgatan 38 A Rambergsstaden BB Rambergsstaden 33:3 Inlandsgatan 36 A Rambergsstaden BB Rambergsstaden 33:4 Östra keillersgatan 4 A Rambergsstaden BB Rambergsstaden 6:10 Västra Andersgårdsgatan 7 A Rambergsstaden BB Rambergsstaden 7:2 Inlandsgatan 34 A Rambergsstaden BB Rambergsstaden 7:8 Inlandsgatan Rambergsstaden BB Rambergsstaden 7:9 Östra Keillersgatan 6 A Rambergsstaden BB Rambergsstaden 9:10 Västra Andersgårdsgatan Rambergsstaden BB Rambergsstaden 9:11 Västra Andersgårdsgatan Rambergsstaden BB Rambergsstaden 9:12 Västra Andersgårdsgatan Rambergsstaden BB Rambergsstaden 9:13 Gropegårdsgatan Rambergsstaden BB Rambergsstaden 9:14 Västra Andersgårdsgatan Rambergsstaden BB Rambergsstaden 9:15 Gropegårdsgatan 1 B Rambergsstaden BB Rambergsstaden 9:16 Gropegårdsgatan 1 A Rambergsstaden BB Rambergsstaden 9:9 Gropegårdsgatan Rambergsstaden PB Rambergstaden 71:2 Inlandsgatan Slätta Damm BB Tolered 147:3 Arvid Lindmansgatan Lundby Majorna-Linné Haga PO Haga 10:10 Landsvägsgatan Haga PO Haga 10:11 Frigångsgatan Haga PO Haga 11:15 Frigångsgatan Haga PO Haga 12:11 Haga Nygata Haga PO Haga 12:13 Frigångsgatan Haga PO Haga 12:6 Haga Nygata Haga PO Haga 13:15 Haga Nygata Haga PO Haga 13:16 Frigångsgatan Haga PO Haga 15:10 Landsvägsgatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet 120 Årsredovisning 2013 Framtiden

121 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Haga PO Haga 16:4 Bergsgatan Haga PO Haga 16:8 Bergsgatan Haga PO Haga 17:6 Bergsgatan Haga PB Haga 18:4 Bergsgatan Haga BB Haga 19:16 Pilgatan Haga BB Haga 2:1 Mellangatan 2 A Haga BB Haga 2:2 Västra Skansgatan 1 A Haga BB Haga 2:3 Haga Östergata 4 B Haga BB Haga 2:4 Haga Östergata 4 B Haga BB Haga 20:19 Husargatan Haga BB Haga 20:20 Husargatan Haga BB Haga 23:1 Haga Nygata 31 A Haga BB Haga 23:10 Pilgatan Haga BB Haga 23:22 Husargatan Haga BB Haga 23:23 Haga Nygata 33 A Haga BB Haga 23:24 Haga Nygata 35 A Haga BB Haga 24:15 Haga Nygata 25 A Haga BB Haga 24:2 Haga Nygata 27 A Haga BB Haga 24:3 Haga Nygata 27 C Haga BB Haga 24:7 Husargatan Haga BB Haga 25:18 Haga Nygata 19 A Haga BB Haga 25:19 Pilgatan Haga PB Haga 31:5 Haga Östergata 12 m fl Haga BB Haga 5:10 Haga Nygata Haga PO Haga 8:3 Haga Nygata Haga PO Haga 9:6 Järntorget Kungsladugård FB Kungsladugård 1:14 Kustroddaregatan 1 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 1:7 Birgittagatan Kungsladugård FB Kungsladugård 10:15 Gröna Vallen 5 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 11:23 Slottsskogsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 12:16 Birgittagatan Kungsladugård FB Kungsladugård 12:17 Birgittagatan 19 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 12:18 Svanebäcksg 12-14/ Ostindieg 11 Kungsladugård FB Kungsladugård 12:19 Svanebäcksgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 14:11 Älvsborgsgatan 13 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 15:20 Silverkällegatan Kungsladugård FB Kungsladugård 15:21 Silverkällegatan Kungsladugård FB Kungsladugård 15:22 Majstångsg 38/ Silverkälleg 11 Kungsladugård FB Kungsladugård 15:30 Älvsborgsgatan 21 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 15:31 Älvsborgsg 19/ Ostindieg Kungsladugård FB Kungsladugård 16:11 Älvsborgsgatan 37 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 17:2 Strandridaregatan Kungsladugård FB Kungsladugård 18:11 Kjellestadsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 18:5 Kjellestadsg 9/Mariag Kungsladugård FB Kungsladugård 18:7 Kennedygatan Kungsladugård FB Kungsladugård 19:7 Bankebergsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 19:9 Bankebergsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 2:7 Kustroddaregatan 4 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 20:14 Jordhyttegatan Kungsladugård FB Kungsladugård 20:15 Mariagatan Kungsladugård FB Kungsladugård 21:23 Majstångsgatan Kungsladugård PB Kungsladugård 21:26 Majstångsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 27:9 Kennedygatan 7 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 28:16 Strandridaregatan 11 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 29:2 Stilla Gatan Kungsladugård FB Kungsladugård 29:9 Strandridaregatan 22 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 3:10 Slottsskogsgatan 5 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 33:8 Kungsladugårdsgatan 1 m fl ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet Årsredovisning 2013 Framtiden 121

122 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Kungsladugård FB Kungsladugård 34:46 Svanebäckgatan 45 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 35:12 Kungsladugårdsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 35:13 Kungsladugårdsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 35:14 Kungsladugårdsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 35:36 Valvgången 2 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 36:19 Ekedalsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 36:22 Slottsskogsgatan 70 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 36:23 Ekedalsgatan 36 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 37:37 Lugnet Kungsladugård FB Kungsladugård 37:38 Lugnet Kungsladugård FB Kungsladugård 37:42 Kungsladugårdsgatan 32 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 4:15 Kustroddaregatan 28 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 42:10 Wärnsköldsgatan 9 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 45:4 Mariag 3,6 /Svanebäcksg Kungsladugård FB Kungsladugård 45:5 Mariagatan Kungsladugård FB Kungsladugård 45:6 Wärnsköldsgatan 1 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 47:4 Oxhagsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 47:5 Ståthållaregatan Kungsladugård FB Kungsladugård 5:11 Älvsborgsgatan 22 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 5:12 Svanebäcksgatan 1, Kungsladugård FB Kungsladugård 5:2 Svanebäcksgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 51:2 Fågelfängaregatan Kungsladugård BB Kungsladugård 58:13 Svalebogatan Kungsladugård FB Kungsladugård 6:18 Svanebäcksgatan 11 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 7:11 Svanebäcksgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 7:12 Älvsborgsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 7:5 Svanebäcksg 35/Mariag Kungsladugård FB Kungsladugård 74:12 Vänmötet Kungsladugård FB Kungsladugård 74:20 Slottsskogsgatan 45 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 74:5 Slottsskogsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 74:6 Slottsskogsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 78:1 Slottsskogsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 78:15 Stjernsköldsgatan 2 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 79:10 Godhemsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 79:4 Lugnet Kungsladugård FB Kungsladugård 8:12 Peter Bagges gata 2 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 8:13 Svanebäcksgatan 18 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 8:7 Peter Bagges gata Kungsladugård FB Kungsladugård 80:13 Kungsladugårdsgatan Kungsladugård FB Kungsladugård 82:11 Ostindiegatan 1-3 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 82:14 Tranegatan 6-8 m fl Kungsladugård FB Kungsladugård 82:6 Birgittagatan Kungsladugård BB Kungsladugård 88:1 Späckhuggaregatan 2 A Kungsladugård BB Kungsladugård 89:1 Späckhuggaregatan 3 A Kungsladugård FB Kungsladugård 9:14 Gröna Vallen 6 m fl Kungsladugård BB Kungsladugård 90:1 Späckhuggaregatan 6 A Kungsladugård BB Kungsladugård 91:1 Blåvalsgatan 6 A Kungsladugård BB Kungsladugård 92:1 Bokekullsgatan 1 A Kungsladugård BB Kungsladugård 93:2 Bokekullsgatan 7 A Kungsladugård BB Kungsladugård 94:1 Blåvalsgatan 9 A Kungsladugård BB Kungsladugård 95:1 Blåvalsgatan 1 A Kungsladugård BB Kungsladugård 96:1 Späckhuggaregatan 7 A Kungsladugård BB Kungsladugård 97:1 Svalebogatan 47 A Kungsladugård BB Kungsladugård 98:1 Svalebogatan 45 A Kungsladugård FB Majorna 103:11 Älvsborgsgatan 8 m fl Kungsladugård PB Majorna 104:8 Karl Johansgatan Kungsladugård FB Majorna 109:27 Karl Johansgatan 148 m fl Kungsladugård FB Majorna 720:344 Klippan Kungsladugård BB Parkeringsfast. Distrikt Majorna FB Majorna 110:2 Allmänna Vägen ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet 122 Årsredovisning 2013 Framtiden

123 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Majorna FB Majorna 111:7 Hellstedtsgatan Majorna FB Majorna 143:16 Slottsskogsgatan Majorna FB Majorna 143:2 Ärlegatan Majorna FB Majorna 143:3 Ärlegatan Majorna FB Majorna 143:4 Ärlegatan Majorna FB Majorna 143:5 Ärlegatan Majorna FB Majorna 143:6 Ärlegatan Majorna FB Majorna 143:7 Slottsskogsgatan Majorna FB Majorna 143:9 Slottsskogsgatan Majorna FB Majorna 144:5 Slottsskogsgatan Majorna FB Majorna 145:3 Slottsskogsgatan Majorna FB Majorna 145:7 Slottsskogsgatan Majorna FB Majorna 145:8 Slottsskogsgatan Majorna FB Majorna 146:23 Slottsskogsgatan Majorna PO Majorna 158:1 Kabelgatan Majorna PO Majorna 159:1 Märlspiksgatan Majorna FB Majorna 160:1 Ärlegatan Majorna FB Majorna 161:1 Ärlegatan Majorna BB Majorna 202:1 Karl Johansgatan Majorna BB Majorna 202:8 Kaptensgatan Majorna BB Majorna 203:9 Kaptensgatan 15 A Majorna BB Majorna 204:11 Karl Johansgatan 36 A Majorna BB Majorna 205:2 Karl Johansgatan Majorna BB Majorna 209:7 Kaptensgatan Majorna BB Majorna 213:14 Betzensgatan Majorna BB Majorna 214:26 Karl Johansgatan Majorna BB Majorna 214:27 Karl Johansgatan 47 F Majorna PO Majorna 217:1 Kustgatan Majorna FB Majorna 313:13 Tellgrensgatan 2 m fl Majorna FB Majorna 315:10 Galateagatan Majorna FB Majorna 315:13 Mariebergsg 18 m fl Majorna FB Majorna 317:15 Kabyssgatan 6 m fl Majorna FB Majorna 317:9 Kabyssgatan Majorna FB Majorna 324:9 Tellgrensgatan 9 m fl Majorna FB Majorna 328:10 Buskärsgatan Majorna FB Majorna 328:9 Såggatan 53 m fl Majorna FB Majorna 331:2 Såggatan Majorna FB Majorna 331:6 Paternostergatan Majorna FB Majorna 331:9 Paternostergatan Majorna FB Majorna 333:9 Godhemsgatan Majorna FB Majorna 335:10 Ekedalsgatan Majorna FB Majorna 335:14 Godhemsgatan 36 m fl Majorna FB Majorna 347:1 Godhemsplatsen Majorna FB Majorna 720:216 Allmänna Vägen Majorna PB Majorna 721:92 Skärgårdsgatan Masthugget FB Olivedal 22:38 Sjömansgatan Masthugget FB Olivedal 23:25 Eldareg 8-18/Sofiebergsg Masthugget BB Olivedal 27:12 Jungmansgatan Masthugget FB Olivedal 28:11 Eldaregatan Masthugget FB Olivedal 30:11 Flagg 2-8/Sjömansg Masthugget FB Olivedal 31:12 Kompassg 10/Flagg Masthugget FB Olivedal 31:13 Flaggatan Masthugget FB Olivedal 31:16 Flagg 5-7/Paradisg Masthugget PO Stigberget 34:24 Fjärde Långgatan Olivedal PO Kommendantsängen Landsvägsgatan :8 Olivedal PB Masthugget 29:1 Masthamnsgatan Olivedal PO Olivedal 2:12 Plantagegatan Olivedal PO Olivedal 2:6 Plantagegatan Sanna FB Sandarna 1:8 Jordhyttegatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet Årsredovisning 2013 Framtiden 123

124 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Sanna FB Sandarna 10:2 Orustgatan Sanna PO Sandarna 11:8 Jordhyttegatan Sanna FB Sandarna 12:4 Jordhyttegatan Sanna FB Sandarna 12:6 Jordhyttegatan Sanna FB Sandarna 14:2 Öckerögatan Sanna PO Sandarna 14:4 Orustgatan Sanna FB Sandarna 15:1 Öckerög 6/Karl Johansg Sanna FB Sandarna 15:2 Öckerögatan Sanna FB Sandarna 15:3 Öckerögatan Sanna FB Sandarna 15:6 Karl Johansgatan Sanna FB Sandarna 2:3 Asperögatan Sanna FB Sandarna 2:8 Jordhyttegatan Sanna FB Sandarna 26:1 Öckerögatan Sanna PO Sandarna 3:1 Jordhyttegatan Sanna FB Sandarna 4:5 Donsögatan Sanna PO Sandarna 5:8 Donsögatan Sanna PO Sandarna 6:7 Brännögatan Sanna PO Sandarna 7:2 Brännögatan Sanna PO Sandarna 8:10 Orustgatan Sanna PO Sandarna 8:11 Donsögatan Sanna PO Sandarna 9:2 Orustgatan Stigberget FB Majorna 304:20 Amiralitetsgatan 12 m fl Stigberget FB Majorna 305:20 Djurgårdsgatan Stigberget FB Majorna 305:22 Allmänna Vägen Stigberget FB Majorna 305:23 Djurgårdsgatan Stigberget FB Majorna 305:25 Kommendörsgatan Stigberget FB Majorna 305:7 Djurgårdsgatan Stigberget FB Majorna 307:12 Koopmansg 11-15/ Amiralitetsg Stigberget FB Majorna 307:13 Amiralitetsgatan 16 m fl Stigberget FB Majorna 307:4 Koopmansgatan Stigberget FB Majorna 308:8 Oljekvarnsgatan 17 m fl Stigberget FB Majorna 309:30 Koopmansgatan Stigberget FB Majorna 309:56 Klareborgsgatan Stigberget FB Majorna 318:17 Såggatan 40 m fl Stigberget FB Majorna 319:17 Ankargatan 18 m fl Stigberget FB Majorna 319:18 Klareborgsgatan 5 m fl Stigberget FB Majorna 322:12 Djurgårdsgatan 41 m fl Stigberget FB Majorna 323:9 Ankargatan Stigberget FB Majorna 325:1 Klareborgsgatan Stigberget FB Majorna 325:5 Klareborgsgatan Stigberget FB Majorna 325:6 Klareborgsgatan Stigberget FB Majorna 326:10 Vingagatan Stigberget FB Majorna 326:12 Vingagatan 9 m fl Stigberget FB Majorna 327:1 Såggatan 46/Vingagatan Stigberget FB Majorna 327:6 Klareborgsgatan Stigberget FB Majorna 329:13 Klareborgsgatan Stigberget FB Majorna 329:18 Vargögatan Stigberget FB Majorna 329:19 Klareborgsgatan Stigberget FB Majorna 329:3 Klareborgsgatan Stigberget FB Majorna 330:5 Såggatan Stigberget FB Majorna 336:1 Hålekärrsgatan 14/ Bangatan 67 Stigberget FB Majorna 337:5 Spetsbergsgatan Stigberget FB Majorna 337:6 Spetsbergsgatan Stigberget FB Majorna 337:7 Vitögatan 1-5/Bangatan Stigberget FB Majorna 338:7 Söderlingsgatan Stigberget FB Majorna 338:9 Spetsbergsgatan Stigberget FB Majorna 339:1 Söderlingsgatan Stigberget FB Majorna 339:4 Söderlingsgatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet 124 Årsredovisning 2013 Framtiden

125 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Stigberget FB Majorna 339:5 Söderlingsgatan Stigberget FB Majorna 340:10 Ekedalsgatan Stigberget FB Majorna 340:11 Söderlingsgatan Stigberget FB Majorna 340:7 Ekedalsgatan Stigberget FB Majorna 340:8 Ekedalsgatan Stigberget FB Majorna 340:9 Ekedalsgatan Stigberget FB Majorna 341:14 Söderlingsg 1-9/Ekedalsg Stigberget FB Majorna 342:1 Ekedalsgatan Stigberget FB Majorna 342:8 Fredbergsgatan 2, 4, Stigberget FB Majorna 343:11 Stenklevsgatan Stigberget FB Majorna 343:12 Oljekvarnsgatan Stigberget FB Majorna 343:14 Djurgårdsg 47/ Oljekvarnsg 8-12 Stigberget FB Majorna 344:4 Dahlströmsgatan Stigberget FB Majorna 344:8 Stenklevsg 6-10/ Fredbergsg 1 Stigberget FB Majorna 345:1 Dahlströmsgatan Stigberget FB Majorna 345:2 Dahlströmsgatan Stigberget FB Majorna 345:5 Ekedalsgatan Stigberget FB Majorna 346:8 Ekedalsgatan Stigberget FB Majorna 350:4 Oljekvarnsgatan Stigberget PB Majorna 352:4 Amiralitetsgatan Stigberget FB Majorna 401:1 Allmänna V 11/Djurgårdsg Stigberget GL Majorna 723:7 Karl Johansgatan Stigberget FB Majorna 723:8 Allmänna Vägen Änggården PB Del av Änggården 33:1 Ehrenströmsgatan Änggården PB Guldheden 754:69 Ehrenströmsgatan Änggården SC Slottskogen 719:13 Högsbogatan Änggården FB Änggården 14:2 Lillängsgatan Änggården FB Änggården 15:2 Lillängsgatan Änggården PB Änggården 33:2 Per Dubbsgatan Majorna-Linné Norra Hisingen Backa PO Backa 77:1 Markurellgatan Backa PO Backa 77:2 Markurellgatan Backa PO Backa 77:3 Markurellgatan Backa PO Backa 78:1 Baron Rogers Gata Backa PO Backa 78:2 Baron Rogers Gata Backa PO Backa 78:3 Baron Rogers Gata Backa PO Backa 78:4 Baron Rogers Gata Backa PO Backa 79:1 Katjas Gata Backa PO Backa 79:10 Hjalmar Bergmans Gata Backa PO Backa 79:11 Hjalmar Bergmans Gata Backa PO Backa 79:12 Hjalmar Bergmans Gata Backa PO Backa 79:2 Julias Gata Backa PO Backa 79:3 Julias Gata Backa PO Backa 79:5 Jacobs Gata Backa PO Backa 79:6 Blendas Gata Backa PO Backa 79:7 Blendas Gata Backa PO Backa 79:8 Blendas Gata Backa PO Backa 79:9 Blendas Gata Brunnsbo BB Backa 1:1 Berättelsegatan Brunnsbo BB Backa 1:2 Berättelsegatan Brunnsbo GL Backa 1:3 Brunnsbotorget Brunnsbo BB Backa 1:4 Brunnsbotorget Brunnsbo BB Backa 1:6 Berättelsegatan Brunnsbo BB Backa 1:7 Berättelsegatan Brunnsbo BB Backa 1:8 Anekdotgatan Brunnsbo PO Backa 7:1 Folkvisegatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet Årsredovisning 2013 Framtiden 125

126 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Brunnsbo PO Backa 7:10 Balladgatan Brunnsbo PO Backa 7:11 Balladgatan Brunnsbo PO Backa 7:2 Memoargatan Brunnsbo BB Backa 7:3 Memoargatan Brunnsbo BB Backa 7:4 Humoreskgatan Brunnsbo BB Backa 7:5 Kåserigatan Brunnsbo BB Backa 7:6 Kåserigatan Brunnsbo BB Backa 7:8 Kåserigatan Brunnsbo BB Backa 7:9 Kåserigatan Brunnsbo BB Backa 866:578 Humoreskgatan Brunnsbo PO Backa 866:580 Folkvisegatan Skogome EH Backa 210:2 S:t Jörgens väg Skogome EH Backa 210:3 S:t Jörgens väg Skälltorp GL Backa 104:1 Lisa Sass Gata Skälltorp BB Backa 104:2 Lisa Sass Gata Skälltorp BB Backa 104:3 Lisa Sass Gata Skälltorp BB Backa 104:4 Lisa Sass Gata Skälltorp BB Backa 104:5 Lisa Sass Gata Skälltorp GL Backa 104:7 Lisa Sass Gata Skälltorp FB Backa 75:10 Gåsagången Skälltorp FB Backa 75:11 Gåsagången Skälltorp FB Backa 75:12 Gåsagången Skälltorp FB Backa 75:13 Gåsagången Skälltorp FB Backa 75:14 Gåsagången 22-28/ Akkas Gata 7-11 Skälltorp FB Backa 75:19 Selma Lagerlöfs Torg Skälltorp FB Backa 75:2 Gåsagången Skälltorp RY Backa 75:20 Selma Lagerlöfs Torg Skälltorp FB Backa 75:3 Gåsagången Skälltorp FB Backa 75:4 Gåsagången Skälltorp FB Backa 75:5 Gåsagången Skälltorp FB Backa 75:6 Gåsagången Skälltorp FB Backa 75:7 Gåsagången Skälltorp FB Backa 75:8 Gåsagången Skälltorp FB Backa 75:9 Gåsagången Skälltorp FB Backa 866:724 Nils Holgerssons Gata Skälltorp FB Backa 866:725 Akkas Gata 1/Gåsagången Skälltorp FB Backa 866:727 Akkas Gata 13/ Gåsagången 29 Tuve BB Parkeringsfast. Distr Tuve BB Tuve 10:140 Norumshöjd Tuve BB Tuve 10:141 Norumshöjd Tuve BB Tuve 10:142 Norumshöjd Tuve BB Tuve 10:143 Glöstorpsvägen 1 A Tuve BB Tuve 10:144 Norumshöjd Tuve BB Tuve 10:145 Norumshöjd Tuve BB Tuve 10:146 Norumshöjd Tuve GL Tuve 10:152 Norums Torg Tuve BB Tuve 9:61 Norumshöjd Tuve BB Tuve 9:63 Norumshöjd Tuve BB Tuve 9:64 Norumshöjd Tuve BB Tuve 9:65 Norumshöjd Norra Hisingen Västra Göteborg Grevegården FB Tynnered 5:1 Grevegårdsvägen Grevegården FB Tynnered 6:3 Grevegårdsvägen Grevegården FB Tynnered 7:1 Grevegårdsvägen Kannebäck FB Önnered 45:1 Opalgatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet 126 Årsredovisning 2013 Framtiden

127 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Kannebäck FB Önnered 45:12 Grevegårdsvägen Kannebäck FB Önnered 45:13 Opalgatan Kannebäck FB Önnered 45:14 Grevegårdsvägen Kannebäck FB Önnered 45:2 Opalgatan Kannebäck FB Önnered 48:1 Opalgatan Kannebäck FB Önnered 48:10 Opalgatan Kannebäck FB Önnered 48:11 Bronsåldersgatan Kannebäck FB Önnered 48:12 Opalgatan Kannebäck FB Önnered 48:4 Bronsåldersgatan Kannebäck FB Önnered 48:9 Opalgatan Långedrag EH Rud 46:1 Riggatan Styrsö FB Donsö 203:2 D Gärde 2-15/ Töttefällev 4-14 Styrsö FB Donsö 47:1 Ringkullevägen Styrsö FB Styrsö 2:646 Styrsö Tångenväg Styrsö FB Styrsö 3:161 Styrsö Byväg Styrsö GL Styrsö 3:183 Brattenvägen Styrsö FB Styrsö 3:335 Halsviksvägen Ängås BB Järnbrott 164:14 Briljantgatan Ängås BB Järnbrott 164:15 Briljantgatan Ängås BB Järnbrott 164:17 Briljantgatan Ängås BB Järnbrott 164:19 Topasgatan 13 A Ängås GL Järnbrott 164:2 Topasgatan Ängås BB Järnbrott 164:20 Topasgatan Ängås BB Järnbrott 164:3 Topasgatan Ängås BB Järnbrott 164:4 Topasgatan Ängås BB Järnbrott 164:5 Topasgatan Ängås BB Järnbrott 164:6 Topasgatan Ängås BB Järnbrott 164:7 Topasgatan Ängås BB Järnbrott 164:8 Topasgatan Önnered PO Fiskebäck 90:1 Kumleskärsgatan Önnered BB Önnered 102:1 Önnereds Byväg Önnered EH Önnered 60:27 Kupeskärsgatan Önnered EH Önnered 61:29 Kupeskärsgatan Önnered EH Önnered 61:36 Kupeskärsgatan Önnered EH Önnered 61:59 Kupeskärsgatan Önnered EH Önnered 61:62 Kupeskärsgatan Önnered EH Önnered 62:25 Tanneskärsg Önnered EH Önnered 62:65 Tanneskärsg Önnered EH Önnered 62:70 Tanneskärsg Önnered EH Önnered 62:73 Tanneskärsg Önnered EH Önnered 62:80 Tanneskärsg Önnered EH Önnered 62:89 Tanneskärsg Önnered EH Önnered 63:14 Tanneskärsg Önnered EH Önnered 63:24 Tanneskärsg Önnered EH Önnered 63:29 Tanneskärsg Västra Göteborg Västra Hisingen Jättesten BB Biskopsgården 5:1 Långströmsgatan Jättesten BB Biskopsgården 5:2 Långströmsgatan Jättesten BB Biskopsgården 5:3 Långströmsgatan Jättesten BB Biskopsgården 6:3 Långströmsgatan Jättesten BB Biskopsgården 6:4 Långströmsgatan Jättesten BB Biskopsgården 6:5 Långströmsgatan Jättesten PO Kyrkbyn 123:1 Baltzersgatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet Årsredovisning 2013 Framtiden 127

128 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Jättesten PO Kyrkbyn 125:1 Jättestensgatan Jättesten PO Kyrkbyn 125:2 Baltzersgatan Jättesten PO Kyrkbyn 128:2 Jättestensgatan Jättesten PO Kyrkbyn 81:1 Jättestensg Länsmansgården PO Biskopsgården Klimatgatan :369 Länsmansgården PO Biskopsgården 82:1 Daggdroppegatan Länsmansgården PO Biskopsgården 830:768 Klimatgatan Länsmansgården PO Biskopsgården Klimatgatan :847 Länsmansgården PO Biskopsgården Daggdroppegatan :848 Länsmansgården PO Biskopsgården 84:1 Klimatgatan Länsmansgården PO Biskopsgården 87:1 Klimatgatan Länsmansgården PO Biskopsgården 87:2 Daggdroppegatan Länsmansgården GL Biskopsgården 87:3 Länsmanstorget Länsmansgården GL Biskopsgården 91:2 Länsmanstorget Länsmansgården BB Biskopsgården 92:1 Rimfrostgatan Länsmansgården BB Biskopsgården 92:2 Rimfrostgatan Länsmansgården BB Biskopsgården 93:1 Temperaturgatan Länsmansgården BB Biskopsgården 93:2 Temperaturgatan Länsmansgården BB Biskopsgården 93:3 Temperaturgatan Länsmansgården BB Biskopsgården 94:1 Rimfrostgatan Länsmansgården BB Biskopsgården 94:2 Rimfrostgatan Länsmansgården BB Biskopsgården 94:3 Rimfrostgatan Länsmansgården BB Biskopsgården 94:4 Rimfrostgatan Länsmansgården BB Biskopsgården 94:5 Rimfrostgatan Länsmansgården BB Biskopsgården 94:6 Rimfrostgatan Länsmansgården BB Biskopsgården 94:7 Rimfrostgatan Nolered BB Amhult 2:94 Olenas Lycka Nolered BB Amhult 2:95 Benjamins Lycka Nolered BB Amhult 2:96 Amhults Uppegård Nolered BB Amhult 2:97 Mörängens Lycka Nolered GL Röd 135:1 Nordhagsvägen 2 A Nolered BB Torslanda 175:3 Lilleby Ås Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:10 Dimvädersgatan Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:11 Godvädersgatan Norra Biskopsgården PO Biskopsgården 51:14 Friskväderstorget Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:17 Godvädersgatan Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:18 Dimvädersgatan Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:2 Dimvädersgatan Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:3 Dimvädersgatan Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:6 Godvädersgatan Norra Biskopsgården BB Biskopsgården 51:7 Godvädersgatan Norra Biskopsgården PO Biskopsgården 60:2 Klarvädersgatan Norra Biskopsgården PO Biskopsgården 60:3 Klarvädersgatan Norra Biskopsgården PO Biskopsgården 61:6 Byvädersgången Svartedalen PO Biskopsgården 52:10 Väderilsgatan Svartedalen PO Biskopsgården 52:13 Stackmolnsgatan Svartedalen PO Biskopsgården 52:14 Stackmolnsgatan Svartedalen PO Biskopsgården 52:2 Väderilsgatan Svartedalen PO Biskopsgården 52:4 Väderilsgatan Svartedalen PO Biskopsgården 52:5 Väderilsgatan Svartedalen PO Biskopsgården 52:6 Väderilsgatan Svartedalen PO Biskopsgården 52:7 Väderilsgatan Svartedalen PO Biskopsgården 52:9 Väderilsgatan Svartedalen PO Biskopsgården 96:5 Bernhards Gränd Svartedalen PO Biskopsgården 96:6 Bymolnsgatan Svartedalen PO Biskopsgården 96:7 Norra Fjädermolnsgatan Svartedalen PO Biskopsgården 96:8 Bernhards Gränd ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet 128 Årsredovisning 2013 Framtiden

129 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Södra Biskopsgården PO Biskopsgården 24:5 Blidvädersgatan Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 26:4 Blidvädersgatan Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 26:5 Blidvädersgatan Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 26:6 Blidvädersgatan 49 A Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 26:7 Blidvädersgatan 41 A Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 26:8 Blidvädersgatan 33 A Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 28:1 Vårvädersgatan Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 28:2 Vårvädersgatan Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 28:3 Vårvädersgatan Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 28:4 Vårvädersgatan Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 28:5 Vårvädersgatan Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 28:6 Vårvädersgatan Södra Biskopsgården GL Biskopsgården 29:14 Vårväderstorget Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 29:6 Blidvädersgatan Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 29:7 Blidvädersgatan Södra Biskopsgården BB Biskopsgården 29:8 Blidvädersgatan Södra Biskopsgården GL Biskopsgården 31:3 Blåsvädersgatan Södra Biskopsgården GL Biskopsgården 99:1 Höstvädersgatan Västra Hisingen Örgryte-Härlanda Bagaregården PO Bagaregården 31:2 Lefflersgatan Bagaregården PO Bagaregården 31:3 Nordåsgatan Bagaregården PO Bagaregården 35:7 Kobergsgatan Bagaregården PO Bagaregården 37:12 Frödingsgatan Bagaregården PO Bagaregården 37:13 Frödingsgatan Bagaregården PO Bagaregården 38:15 Frödingsgatan Bagaregården PO Bagaregården 40:4 Sulitelmagatan Bagaregården PO Bagaregården 42:4 Sulitelmagatan Björkekärr FB Sävenäs 105:1 Stabbeg 2/Rosendalsg Björkekärr FB Sävenäs 106:2 Stabbegatan 4-8, Björkekärr FB Sävenäs 106:3 Lådspikaregatan Björkekärr FB Sävenäs 116:9 Lådämnesgatan Björkekärr BB Sävenäs 131:3 Träkilsgatan Björkekärr BB Sävenäs 58:1 Träkilsgatan Björkekärr BB Sävenäs 58:2 Träkilsgatan Björkekärr BB Sävenäs 58:3 Spåntorget Björkekärr BB Sävenäs 58:4 Smörslottsgatan Kallebäck PO Kallebäck 8:1 Kallebäcksvägen Kallebäck PO Skår 50:1 Omvägen Kallebäck PO Skår 51:1 Omvägen Kallebäck PO Skår 52:2 Kallebäcksvägen Kallebäck PO Skår 54:1 Kallebäcksvägen Kålltorp PO Kålltorp 103:1 Zachrissonsgatan Kålltorp PO Kålltorp 105:1 Zachrissonsgatan Kålltorp PO Kålltorp 106:1 Zachrissonsgatan Kålltorp PO Kålltorp 107:1 Zachrissonsgatan Kålltorp PO Kålltorp 108:5 Ättehögsgatan Kålltorp PO Kålltorp 36:13 Stobéegatan Kålltorp PO Kålltorp 56:9 Qvidingsgatan Kålltorp PO Kålltorp 57:4 Qvidingsgatan Kålltorp PO Kålltorp 58:5 Qvidingsgatan Kålltorp PO Kålltorp 59:12 Qvidingsgatan Kålltorp PO Kålltorp 59:13 Forsstenagatan Kålltorp PO Kålltorp 60:1 Björcksgatan Kålltorp PO Kålltorp 65:1 Intagsgatan Kålltorp PO Kålltorp 93:1 Ahrenbergsgatan Kålltorp PB Kålltorp 99:2 Bromeliusgatan Lunden PO Lunden 42:1 Hogenskildsgatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet Årsredovisning 2013 Framtiden 129

130 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Lunden PB Lunden 45:12 S:t Pauligatan Lunden PO Lunden 52:1 Stavhopparegatan Lunden PO Lunden 53:3 Häcklöparegatan Lunden PO Lunden 53:4 Stavhopparegatan Lunden PO Lunden 54:1 Valåsgatan Lunden PO Lunden 56:4 Trestegsgatan Lunden PO Lunden 57:1 Skogshyddegatan Lunden PO Lunden 61:4 Blekeslänten Lunden PO Lunden 61:5 Överstegatan Lunden PO Lunden 61:6 Ulfsparregatan Olskroken PB Gårda 744:557 Lagerströmsplatsen Olskroken PO Olskroken 13:16 Falkgatan Olskroken PO Olskroken 13:17 Sparvgatan Olskroken PO Olskroken 13:8 Svangatan Olskroken PO Olskroken 29:11 Borgaregatan Olskroken PO Olskroken 30:11 Borgaregatan Olskroken EH Olskroken 35:17 Colin Campbells Plats Olskroken PB Olskroken 38:1 Olskrokstorget Olskroken PO Olskroken 4:11 Borgaregatan Olskroken PO Olskroken 5:5 Borgaregatan Olskroken PO Olskroken 6:12 Bondegatan Olskroken PO Olskroken 7:14 Bondegatan Redbergslid PO Bagaregården 2:10 Uddevallagatan Redbergslid PO Bagaregården 3:5 Falkgatan Redbergslid PO Bagaregården 4:20 Kungälvsgatan Redbergslid PO Bagaregården 4:6 Falkgatan Redbergslid PO Bagaregården 51:1 Ejdergatan Redbergslid PO Bagaregården 6:5 Ejdergatan Redbergslid PO Bagaregården 9:8 Bagaregårdsgatan Torpa BB Parkeringsfast. Distrikt Torpa BB Sävenäs 64:1 Kaggeledsgatan Torpa BB Sävenäs 64:2 Kaggeledsgatan Torpa BB Sävenäs 65:1 Vidkärrsallén 1A Torpa BB Sävenäs 66:1 Uddeholmsgatan 3 A Torpa GL Sävenäs 66:2 Uddeholmsgatan Torpa BB Sävenäs 69:1 Helleforsgatan 18 A Torpa BB Sävenäs 71:1 Helleforsgatan Torpa BB Sävenäs 71:2 Helleforsgatan 13 A Torpa BB Sävenäs 71:3 Hagforsgatan Torpa BB Sävenäs 71:4 Hagforsgatan Torpa BB Sävenäs 71:5 Hagforsgatan Torpa BB Sävenäs 71:8 Hagforsgatan Torpa BB Sävenäs 72:1 Helleforsgatan 6 A Torpa BB Sävenäs 73:1 Helleforsgatan 5 A Torpa BB Sävenäs 74:1 Långedsgatan 1 A Örgryte-Härlanda Östra göteborg Gamlestaden PO Gamlestaden 11:23 Brahegatan Gamlestaden PO Gamlestaden 12:28 Brahegatan Gamlestaden PO Gamlestaden 13:21 Holländaregatan Gamlestaden PO Gamlestaden 13:27 Gamlestadsvägen Gamlestaden PO Gamlestaden 14:11 Lars Kaggsgatan Gamlestaden PO Gamlestaden 15:8 Måns Bryntessonsgatan Gamlestaden PO Gamlestaden 20:21 Måns Bryntessonsgatan Gamlestaden PO Gamlestaden 30:1 Gamlestadsvägen Gamlestaden PO Gamlestaden 30:2 Måns Bryntessonsplatsen Gamlestaden PO Gamlestaden 34:1 Gamlestadsvägen Gamlestaden PO Gamlestaden 34:3 Lars Kaggsgatan Gamlestaden PO Gamlestaden 34:6 Nylösegatan Gamlestaden PO Gamlestaden 4:9 Brahegatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet 130 Årsredovisning 2013 Framtiden

131 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Gamlestaden PO Gamlestaden 51:5 Batterigatan Gamlestaden PB Gamlestaden 68:2 Måns Bryntessonsgatan Gamlestaden PO Gamlestaden 7:22 Holländareplatsen Gamlestaden PO Gamlestaden 7:30 Holländareplatsen Gamlestaden PO Gamlestaden 8:11 Artillerigatan Gamlestaden PO Gamlestaden 8:18 Holländareplatsen Gamlestaden PO Gamlestaden 8:20 Banérsgatan Gamlestaden PO Gamlestaden 8:3 Banérsgatan Gamlestaden PO Gamlestaden 9:18 Banérsgatan Gamlestaden PO Kviberg 22:10 Beväringsgatan Gamlestaden GL Kviberg 22:14 Regementsvägen Gamlestaden PO Kviberg 22:6 Beväringsgatan Gamlestaden PO Kviberg 22:7 Beväringsgatan Gamlestaden PO Kviberg 22:8 Beväringsgatan Gamlestaden PO Kviberg 22:9 Beväringsgatan Gamlestaden PO Kviberg 741:184 Hinderbanan Norra Kortedala PO Kortedala 101:2 Aprilgatan Norra Kortedala PO Kortedala 102:1 Decembergatan Norra Kortedala PO Kortedala 103:1 Aprilgatan Norra Kortedala PO Kortedala 105:6 Allhelgonagatan Norra Kortedala FB Kortedala 58:1 Petrifängsgatan Norra Kortedala FB Kortedala 59:2 Sjusovaregatan Norra Kortedala FB Kortedala 60:1 Sjusovaregatan Norra Kortedala FB Kortedala 61:1 Sjusovaregatan 2, Norra Kortedala FB Kortedala 61:2 Sjusovaregatan Norra Kortedala PO Kortedala 67:2 Adventsvägen Norra Kortedala FB Kortedala 763:90 Sjusovareg Norra Kortedala PO Kortedala 83:1 Vårfrugatan Norra Kortedala PO Kortedala 84:1 Vårfrugatan Norra Kortedala PO Kortedala 86:2 Adventsvägen Norra Kortedala PO Kortedala 86:3 Adventsvägen Norra Kortedala PO Kortedala 87:1 Adventsvägen Norra Kortedala PO Kortedala 89:2 Adventsvägen Norra Kortedala PO Kortedala 89:3 Annandagsgatan Norra Kortedala PO Kortedala 90:4 Annandagsgatan Norra Kortedala PO Kortedala 90:5 Julaftonsgatan Norra Kortedala PO Kortedala 90:6 Julaftonsgatan Norra Kortedala PO Kortedala 90:8 Adventsvägen Norra Kortedala PO Kortedala 90:9 Adventsvägen Norra Kortedala PO Kortedala 91:3 Brittsommargatan Norra Kortedala PO Kortedala 91:4 Årstidsgatan Norra Kortedala PO Kortedala 94:1 Allhelgonagatan Norra Kortedala PO Kortedala 95:1 Allhelgonagatan Norra Kortedala PO Kortedala 96:2 Allhelgonagatan Norra Kortedala PO Kortedala 96:3 Brittsommargatan Norra Kortedala PO Kortedala 97:1 Allhelgonagatan Södra Kortedala PO Kortedala 1:1 Månadsgatan Södra Kortedala BB Kortedala 10:1 Kalendervägen Södra Kortedala BB Kortedala 11:1 Kalendervägen Södra Kortedala BB Kortedala 12:1 Kalendervägen Södra Kortedala BB Kortedala 12:4 Tusenårsgatan Södra Kortedala BB Kortedala 13:1 Kalendervägen Södra Kortedala BB Kortedala 13:2 Tusenårsgatan Södra Kortedala GL Kortedala 134:4 Tusenårsg 5 A/ Kortedala Torg 4 Södra Kortedala GL Kortedala 134:6 Kortedala Torg Södra Kortedala GL Kortedala 136:7 Hundraårsgatan Södra Kortedala BB Kortedala 14:2 Tusenårsgatan Södra Kortedala FB Kortedala 140:2 Tideräkningsgatan Södra Kortedala BB Kortedala 15:2 Tusenårsgatan Södra Kortedala BB Kortedala 16:3 Tusenårsgatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet Årsredovisning 2013 Framtiden 131

132 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Södra Kortedala GL Kortedala 17:1 Minutgatan Södra Kortedala BB Kortedala 19:2 Hundraårsgatan Södra Kortedala PO Kortedala 2:1 Månadsgatan Södra Kortedala PO Kortedala 2:2 Timgatan Södra Kortedala PO Kortedala 2:3 Timgatan Södra Kortedala GL Kortedala 21:4 Hundraårsgatan Södra Kortedala BB Kortedala 23:1 Hundraårsgatan Södra Kortedala BB Kortedala 24:1 Halvsekelsgatan Södra Kortedala BB Kortedala 25:1 Halvsekelsgatan Södra Kortedala BB Kortedala 25:2 Halvsekelsgatan Södra Kortedala BB Kortedala 25:3 Kvartsekelsgatan Södra Kortedala BB Kortedala 27:3 Gregorianska gatan Södra Kortedala BB Kortedala 28:1 Gregorianska gatan Södra Kortedala BB Kortedala 29:2 Gregorianska gatan Södra Kortedala BB Kortedala 30:1 Gregorianska gatan Södra Kortedala BB Kortedala 31:2 Gregorianska gatan Södra Kortedala BB Kortedala 31:3 Julianska gatan Södra Kortedala BB Kortedala 31:4 Skottårsgatan Södra Kortedala BB Kortedala 5:1 Kalendervägen Södra Kortedala GL Kortedala 50:3 Förstamajgatan 2B Södra Kortedala FB Kortedala 51:10 Kalendervägen Södra Kortedala GL Kortedala 51:14 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 51:2 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 51:3 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 51:4 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 51:5 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 54:2 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 55:2 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 56:1 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 56:2 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 56:5 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 57:1 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 57:3 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 57:4 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 57:5 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 57:7 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 57:8 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 57:9 Kalendervägen Södra Kortedala BB Kortedala 6:1 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 62:1 Östra Midvintersgatan Södra Kortedala FB Kortedala 63:1 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 63:12 Vårmånadsgatan Södra Kortedala FB Kortedala 63:2 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 63:3 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 63:4 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 63:5 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 63:6 Kalendervägen Södra Kortedala FB Kortedala 63:8 Vårmånadsgatan Södra Kortedala FB Kortedala 64:2 Vårmånadsgatan Södra Kortedala GS Kortedala 763:107 Tideberäkningsgatan Södra Kortedala FB Kortedala 763:29 Vårmånadsgatan Södra Kortedala GS Kortedala 763:95 Vårmånadsg/Östra Midvintersg Södra Kortedala BB Kortedala 8:1 Kalendervägen Södra Kortedala BB Kortedala 9:1 Månadsgatan Utby FB Utby 129:2 Fjällbo Park Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:1 Siriusgatan Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:2 Siriusgatan Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:3 Siriusgatan ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet 132 Årsredovisning 2013 Framtiden

133 Fastighetsförteckning Stadsdel/ Primärområdeägare Fastighets- Fastighets- Värde- Bostads- Lokalyta, Antal Taxerings- Hyresvärde, Bostadshyra, 1) beteckning Besöksadress år yta, kvm kvm bostäder värde, tkr 2) 3, 4) tkr kr/kvm Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:4 Siriusgatan Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:5 Siriusgatan Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:6 Siriusgatan Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:7 Siriusgatan Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:8 Siriusgatan Västra Bergsjön FB Bergsjön 38:9 Siriusgatan Västra Bergsjön FB Bergsjön 39:10 Siriusgatan Västra Bergsjön FB Bergsjön 39:6 Siriusgatan Västra Bergsjön FB Bergsjön 39:7 Siriusgatan Västra Bergsjön FB Bergsjön 39:8 Siriusgatan Västra Bergsjön FB Bergsjön 39:9 Siriusgatan Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:12 Tellusgatan Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:13 Tellusgatan Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:16 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:17 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:18 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:19 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:20 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:25 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:26 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:27 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:28 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:29 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:30 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:31 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:32 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:33 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:34 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:35 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:38 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:4 Tellusgatan Östra Bergsjön GL Bergsjön 2:41 Rymdtorget 8 B Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:44 Tellusgatan Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:45 Merkuriusgatan Östra Bergsjön FB Bergsjön 2:9 Merkuriusgatan Östra Bergsjön FB Bergsjön 4:1 Rymdtorget Östra Bergsjön FB Bergsjön 6:1 Saturnusgatan 7, Östra Bergsjön FB Bergsjön 6:3 Saturnusgatan 1, 2, Östra Bergsjön FB Bergsjön 6:4 Saturnusgatan Östra Bergsjön PO Bergsjön 767:209 Stjärnbildsgatan Östra Bergsjön FB Bergsjön 767:210 Merkuriusgatan Östra Bergsjön FB Bergsjön 767:261 Tellusgatan Östra Bergsjön FB Bergsjön 767:279 Merkuriusgatan Östra Göteborg Summa koncern ) PO=Poseidon, BB=Bostadsbolaget, FB=Familjebostäder, HB=Hjällbobostaden, GB=Gårdstensbostäder, GL=GöteborgsLokaler, PB=Parkeringsbolaget, EH=Egnahemsbolaget, BH=Bygga Hem, SC=Scandinavium, RY=Rysåsen, GS=Göteborgs stad (arrende) 2) Taxeringsvärdet avser ) Med hyresvärde avses beräknad bruttohyra för ) För lokalfastigheter med få hyresavtal redovisas inte hyresvärdet Årsredovisning 2013 Framtiden 133

134 Karta över koncernens fastighetsbestånd 2013 Karta över koncernens fastighetsbestånd 2013 Del av Centrum Rambergsstaden Olskroken Stampen Lindholmen Säve Eriksberg Inom Vallgraven Öve r Heden Lorensberg Haga Masthugget Olivedal Majorna Stigberget Vasastaden Annedal Landala Björlanda Skogome Johanneberg Tuve 800 Krokslätt meter Länsmansgården Bru Kärrdalen Slättadamm Kvillebäcken Norra Biskopsgården Nolered Jättesten Rambergsstaden Arendal Lindholmen Södra Biskopsgården Inom Vallgra Eriksberg Vasast Lo Hjuvik Olivedal Majorna Jo Guldh Sanna Hagen Högsbohöjd Långedrag Grimmered Änggården Högsbotorp Flatås Ruddalen Kaverös Fiskebäck Guldringen Bratthammar Järnbrott Högsbo Tofta Önnered Grevegården kilometer 134 Årsredovisning 2013 Framtiden Södra Skärgården Ängås Kannebäck Näset Askim

135 Karta över koncernens fastighetsbestånd 2013 Koncernkarta Rödbo Lövgärdet Rannebergen Gårdstensberget Angereds centrum Kärra Bergum Agnesberg Hammarkullen Gunnilse Linnarhult Eriksbo Hjällbo Norra Kortedala Skälltorp Västra Bergsjön Östra Bergsjön Södra Kortedala Backa Gamlestaden Utby unnsbo Bagaregården Torpa Härlanda Kålltorp Stampen Björkekärr Lunden aven Överås taden orensberg Kärralund Skår ohanneberg heden Krokslätt Kallebäck Familjebostäder i Göteborg AB Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Bostads AB Poseidon Göteborgs stads bostads AB Gårdstensbostäder Övriga bolag (Parkeringsbolaget, Egnahemsbolaget och Scandinavium) Produktion: Natvik Information AB Textbearbetning: E Gustafsson Information AB Bilder: Bert Leandersson sid. 1, 3, 4, 9, 16, 20, 22, 26, 28, 32, 34-35, 36, 40, 46, 47, 48, 49, 52, 56, 59 61, 84 och 111. Niklas Maupoix sid. 1, 7, 12, 15, 49, 50 och 66. Niklas S Bernstone sid. 6, 42, 43 samt dotterbolagens vd:ar sid , Anna von Brömssen sid. 7 och 31. Jörgen Fagerlund sid. 50. Mikael Gothage photographs AB sid. 51. Mats Udde Jonsson sid. 54. Årsredovisningen är tryckt på miljövänligt papper. Inlaga: Arctic volume highwhite 150 g Omslag: Arctic volume highwhite 250 g Repro/Tryck: Ale Tryckteam AB Årsredovisning 2013 Framtiden 135

136 Framtidenkoncernen Bostads AB Poseidon Box 1, Angered Göteborgs Egnahems AB Box 4034, Hisings Backa Göteborgs stads bostadsaktiebolag Box 5044, Göteborg Bygga Hem i Göteborg AB c/o Göteborgs Egnahems AB Box 4034, Hisings Backa [email protected] Familjebostäder i Göteborg AB Box 5151, Göteborg [email protected] Störningsjouren i Göteborg AB Gårdavägen 1, Göteborg [email protected] Gårdstensbostäder AB Box 4, Angered [email protected] Rysåsen Fastighets AB c/o Förvaltnings AB GöteborgsLokaler Box 5265, Göteborg [email protected] Förvaltnings AB Framtiden Box Göteborg Besök Åvägen [email protected] organisationsnummer Framtidenkoncernen är helägd av Göteborgs Stad