UTBILDNINGSMATERIAL FRÅN VITEC VITEC Bostadsrätt och andelsrätt Vitec Säljstöd, maj 2014 VITEC Affärsområde Mäklare www.vitec.se/maklare info.maklare@vitec.se GÖTEBORG: REDEGATAN 1 B, 426 77 V. FRÖLUNDA VÄXEL: 031-360 61 00 KALMAR: BOX 751, 391 27 KALMAR VÄXEL: 0480-44 74 00 STOCKHOLM: GUSTAVSLUNDSV 30, 167 51 BROMMA VÄXEL: 08-720 36 50
INNEHÅLLSFÖRTECKNING Upplåtelseformer... 4 Andel i bostadsförening... 4 Bostadsförening bildad före 1930... 4 Marknadsförs på nätet... 5 Andel med lagfart ideell andel... 5 Marknadsförs på nätet... 6 Bostadsrätt... 6 Marknadsförs på Nätet som... 7 Äkta eller oäkta bostadsföretag... 7 Försäljning och uppskov... 8 Kortkommandon... 10 3
Upplåtelseformer I Säljstöd har vi följande upplåtelseformer. 1. Andel i bostadsförening 2. Andel i oäkta bostadsföretag (Detta använder man bara för att få rätt vid kapitalvinst och få blankett K12. Alltså inget som heter så). 3. Bostadsrätt 4. Hyresrätt Andel i bostadsförening När det gäller bostadsföreningar bör man ta reda på när de bildades. De som tillkom före 1930 är väldigt lika en bostadsrättsförening, medan de som är av yngre datum mer liknar hyresrätt. I sådana fall kan det bli problem att få lån med bostaden som säkerhet. Värdet på en sådan lägenhet kan då inte heller jämställas med en bostadsrätt. Ett liknande problem finns för andelslägenheter som är i princip omöjliga att belåna. Det kan bara ske genom inteckning av hela fastighetens pantbrev, vilket kräver samtliga delägares samtycke. Detta kan göra en andelslägenhet svårsåld. Bostadsförening bildad före 1930 En ekonomisk förening som bildats före 1 juli 1930 och upplåter nyttjanderätt till bostad på obegränsad eller begränsad tid benämns bostadsförening. Nybildning av bostadsförening kan inte ske. Det är enkelt att känna igen en BF då det står u.p.a. (utan personligt ansvar) efter föreningsnamnet. Den huvudsakliga skillnaden mellan BRF och BF är att bostadsföreningens verksamhet styrs av lagen om ekonomiska föreningar. Eventuella tvister mellan en andelsägare och en bostadsförening avgörs av tingsrätten medan i en BRF avgörs av hyresnämnden. Eftersom en BF verksamhet inte regleras av bostadsrättslagen kan föreningens stadgar innehålla regler som i vissa fall kan begränsa värdet av ett boende i en sådan lägenhet. Därför är det viktigt att läsa stadgarna före ett köp för att se om dessa innehåller uttömmande regler anpassade till ett modernt synsätt på boende. 4
Det rekommenderas att man före köp tar kontakt med bank eller jurist som kan granska stadgarna. Banker kan ofta ställa sig tveksamma till belåning av en andel i en bostadsförening därför att stadgarna kan vara skrivna på ett ur belåningssynpunkt ofördelaktigt sätt. En bostadsförening kan neka köpare medlemskap utan att frågan om medlemskap hänskjuts till hyresnämnd, Andrahandsuthyrning kan vara helt förbjudet. Oftast läggs större ansvar på medlemmarna för inre underhåll. Hembudsregler kan förekomma d v s att en andelsägare måste sälja tillbaka lgh till föreningen. Detta är helt förbjuden i en BRF. För den som funderar på att köpa en lägenhet i en BF är det väldigt viktigt att det är en besittningsförening och att föreningens stadgar stämmer överens med vad som sägs i bostadsrättslagen, vilket de allra flesta gör. För bostadsföreningar tillämpas lagen om ekonomiska föreningar. I övrigt är det ingen skillnad mot att äga en bostadsrätt och priserna brukar i stort sett vara desamma. Ca 30 % av Stockholms innerstad utgörs av andelar i bostadsföreningar. MARKNADSFÖRS PÅ NÄTET Andel med lagfart ideell andel Här köper man en del av en fastighet d v s fast egendom med lagfart. Man får nyttjanderätt till en lägenhet. Innehavet beskattas likt en näringsfastighet. Ur beskattningssynpunkt betraktas som ett oäkta företag. Dessa andelar med därtill hörande lägenheter är i praktiken svåra att belåna. Belåning kan endast göras genom den gemensamt ägda fastigheten (genom inteckning av fastighetens pantbrev) vilket kräver samtliga delägares samtycke. 5
MARKNADSFÖRS PÅ NÄTET Bostadsrätt Vad är en bostadsrätt? En vanlig missuppfattning är nämligen att man köper en lägenhet. I vardagligt tal kan man säga så, men i strikt mening är det fel. Det man köper är inte själva lägenheten, utan ett medlemskap i en bostadsrättsförening. Man köper in sig i bostadsrättsföreningen och blir delägare i denna ekonomiska förening. Men samtidigt följer också rätten att bo i lägenheten. Det är det som är själva innebörden i ordet bostadsrätt. I denna bostadsrätt får man bo så länge man vill, så länge man betalar sina avgifter ( hyran ) och sköter sig. När man sen vill flytta säljer man sin bostadsrätt, dvs man säljer (överlåter) sin ekonomiska andel till en ny köpare. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening En bostadsrättsförening har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt till föreningens medlemmar. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Det innefattar dels en nyttjanderätt, dels en andelsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. För att bli medlem krävs att föreningen har gjort en prövning och godkänt dig som medlem. Andelsrätten innebär att medlemmen äger en andel i föreningen. Medlemmarna tillsammans äger gemensamt föreningens fastighet. Nyttjanderätten innebär att medlemmen har rätt att nyttja en viss lägenhet. Denna nyttjanderätt är obegränsad i tiden och brukar sägas vara en stark rätt då man endast kan bli uppsagd av vissa i lag angivna skäl (olika förverkandegrunder). Som bostadsrättshavare så har du både rättigheter och skyldigheter. Rättigheter genom att till exempel få delta på föreningsstämman och där bland annat välja styrelse för föreningen samt att till stor del själv få avgöra hur du vill ha det i din lägenhet (ibland krävs det dock tillstånd av föreningen). Du har också skyldigheter såsom att betala årsavgift och att väl vårda och sköta din lägenhet m.m. Ansvarsfördelningen mellan dig och föreningen är reglerad i föreningens stadgar och Bostadsrättslagen. 6
Bostadsrättshavaren kan fritt sälja sin bostadsrätt till marknadspris. En bostadsrätt är att betrakta som lös egendom (inte fast egendom såsom till exempel en villa). Reglerna i Köplagen är därför tillämpliga vid köp av en bostadsrättslägenhet. MARKNADSFÖRS PÅ NÄTET SOM Äkta eller oäkta bostadsföretag En bostadsrättsförening beskattas som Äkta privatbostadsföretag respektive oäkta bostadsföretag. Men i bägge fallen handlar det om vanliga bostadsrättsföreningar. Skillnaden är att de beskattas olika. Annars är det ingen skillnad. Bägge lyder under bostadsrättslagen och har likadana stadgar, och det är ingen skillnad att bo i en oäkta bostadsrättsförening jämfört med en äkta, det är samma skyldigheter och samma rättigheter. Skillnaden är beskattningen, och det gäller både beskattningen av föreningen och beskattningen av den enskilde bostadsrättshavaren. För att en bostadsrättsförening ska klassas som äkta (äkta privatbostadsföretag) så måste minst 60% avse bostäder med bostadsrätt. Vilket förenklat betyder att 60% av intäkterna ska 7
komma från fysiska bostadsrättsinnehavare. Men detta är en förenkling, för det är egentligen taxeringsvärdets fördelning på bruksvärdeshyror och marknadshyror som avgör. Man kan vända på det och säga så här: om bostadsrättsföreningens intäkter till mer än 40% kommer från lokaler, hyreslägenheter och juridiska personer, är det risk att föreningen skattemässigt blir klassad som oäkta. Då beskattas föreningen som en näringsfastighet, som affärsdrivande företag, vilket i detta sammanhang blir ganska ofördelaktigt. En typisk oäkta bostadsrättförening har ett centralt läge och har stora kontors- och affärslokaler, och/eller har ett stort antal hyreslägenheter. 1. Bostadsrättshavaren kan bli förmånsbeskattad för skillnaden mellan faktisk månadsavgift och en tänkt normalhyra. Om bostadsrättshavaren bor billigt betraktas det alltså som en förmån som ska beskattas. I praktiken blir det dock sällan så, eftersom det finns begränsningar, s k lättnadsregler. Dessa lättnadsregler är tillfälliga och provisoriska, men har ändå förlängts att gälla år efter år. Vad som händer i framtiden är dock ovisst. 2. Den som flyttar till eller från en bostadsrätt i en oäkta förening har inte rätt att tillämpa uppskovsreglerna för byte av bostad. Detta kan för vissa personer ha stor betydelse och här måste var och en göra sin egen bedömning utifrån den egna situationen. Det finns också fördelar med en oäkta bostadsrättsförening. Just att de har så stora inkomster från hyreslokaler och hyreslägenheter gör att medlemmarnas boende subventioneras, och månadsavgiften kan hållas låg. Men det har också en baksida, en risk. Är föreningen mycket beroende av dessa intäkter, t ex från en stor affärslokal, så kan det slå mycket hårt om den plötsligt skulle bli outhyrd. En oäkta förening kan bli äkta, och tvärtom, om förhållandena förändras. Vissa föreningar som ligger i gränszonen skriver ibland att de planerar att bli äkta. Ta detta med en stor nypa salt, det är inte säkert att det blir så. Det är skattemyndigheten som avgör, och de kanske gör en helt annan bedömning än styrelsen. FÖRSÄLJNING OCH UPPSKOV Säljer man en lägenhet i ett oäkta bostadsföretag räknas det som att du säljer en andel i en ekonomisk förening eller i ett aktiebolag. Det innebär att hela vinsten beskattas i kapital. Skatten är 30 procent. Får du en förlust när du säljer får du dra av 70 procent av förlusten. Försäljningen redovisar du på blankett K12. Säljer du en lägenhet i ett oäkta bostadsföretag har du inte rätt till uppskov med beskattning av vinsten. För att du ska kunna få uppskov krävs att du har en andel i ett privatbostadsföretag vid försäljningstidpunkten. I vissa fall, t.ex. om bostadsrättsföreningen är nybildad, kan bostadsrättsföreningen vara oäkta vid ingången av inkomståret. Då måste du beräkna vinsten på blankett K12 enligt reglerna för oäkta bostadsföretag, men du kan få uppskov (om förutsättningarna i övrigt är uppfyllda) om bostadsföreningen är äkta vid försäljningstidpunkten. Du begär uppskov på blankett K6 eller K2 även om du ska göra själva vinstberäkningen på blankett K12. 8
9
Kortkommandon Tryck på Om du vill F1 F3 F5 F7 F8 SHIFT + F7 SHIFT + F10 CTRL + I CTRL + N CTRL + M CTRL + L CTRL + K CTRL + R CTRL + D CTRL + M CTRL + Q CTRL + C CTRL + X CTRL + V CTRL + Z DEL TAB SHIFT + TAB CTRL + HÖGERPIL CTRL + VÄNSTERPIL CTRL + HOME CTRL + END CTRL + F4 CTRL + TAB ALT + F4 ALT + TAB ALT + ESC Visa hjälp Öppna sökrutan Uppdatera en lista Gå till föregående flik i ett registerkort Gå till nästa flik i ett registerkort Starta stavningskontrollen Visa snabbmenyn för ett markerat objekt Nå inmatningsfälten i ett registerkort Nå arbetsflödet i ett registerkort Nå snabbmenyn i en lista Nå listdelen i en lista Nå knapparna i listans verktygsrad Nå registerkortet i listan om detta är öppet Nå månadskalendern om du står i ett datumfält Räkna om månadsvärde till årsvärde Räkna om månadsvärde till kvartalsvärde Kopiera Klippa ut Klistra in Ångra Ta bort Gå till nästa fält Gå till föregående fält Flytta insättningspunkten till början av nästa ord Flytta insättningspunkten till början av föregående ord Flytta insättningspunkten till början av texten Flytta insättningspunkten till slutet av texten Stänga det aktiva fönstret Växla mellan öppna fönster Stänga eller avsluta det aktiva objektet/programmet Växla mellan program i Windows Växla mellan programmen i den ordning som de startades ALT + 253 Skriva tvåan i m² ALT + 252 Skriva trean i m³ 10