Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om marknadsföring och pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av tre bostadsrätter har utgjort lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 31 maj 2016 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om fastighetsmäklarnas priser i marknadsföringen. I tillsynsprojektet har inspektionen initierat 21 tillsynsärenden mot lika många mäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som han hade avslutat under perioden den 1 september 2015 29 februari 2016. Beträffande varje förmedlingsuppdrag i förteckningen har NN förelagts att redovisa följande uppgifter. Förmedlingsobjektets beteckning Datumet när uppdragsavtalet ingicks Datumet när överlåtelseavtalet undertecknades av parterna Datumet när förmedlingsuppdraget upphörde Utgångspriset, eller motsvarande prisuppgift i annonsen eller i annan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) marknadsföring Köpeskillingen NN har lämnat in en förteckning som innehöll nio objekt och en redovisning av de begärda uppgifterna. Fastighetsmäklarinspektionen har sedan valt ut tre förmedlingsuppdrag för en närmare granskning. De utvalda objekten har varit belägna i Östergötlands län. För vart och ett av dessa förmedlingsobjekt har NN förelagts att ange det bedömda marknadsvärdet och vad bakgrunden till priset i marknadsföringen har varit. Föreläggandet har även innehållit en begäran om att han skulle redovisa sin uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset. Fastighetsmäklarinspektionen har i föreläggandet även begärt att få kopior av följande dokument. Uppdragsavtalet Underlaget för fastighetsmäklarens bedömning av marknadsvärdet Den objektsbeskrivning som mäklaren har tillhandahållit samtliga spekulanter Köpeavtalet Anbudsförteckningen NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in de begärda handlingarna, förutom underlaget för bedömningen av marknadsvärdet och anbudsförteckningen i förmedlingsuppdraget 3. För var och en av de tre förmedlingsuppdragen har NN även gett in kopior av annat marknadsföringsmaterial i form av tidningsannonser. Beträffande förmedlingsuppdraget 2 har NN gett in kopior av två versioner av objektsbeskrivningen respektive tidningsannonsen. Beträffande förmedlingsuppdraget 1, där uppdragsgivaren varit ett dödsbo, har NN också gett in kopior av den första sidan av en bouppteckning, fullmakter och kopior av dödsbodelägarnas identitetshandlingar. NN har även gett in kopior av uppdragsgivarnas och köparnas identitetshandlingar för förmedlingsuppdragen 2 och 3. Handlingarna
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Förmedlingsuppdraget 1 I förmedlingsuppdraget 1 har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet undertecknades den 20 augusti 2015. Enligt avtalet var utgångspriset 1 900 000 kr. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen marknadsfördes objektet en bostadsrättslägenhet om 71,5 m2 fördelat på 2 rum och kök till ett utgångspris på 1 895 000 kr. Underlaget för bedömningen av marknadsvärdet Underlaget för bedömningen av marknadsvärdet innehåller uppgifter om tio objekt, varav nio är i samma förening och på samma gata som bostadsrätten i det granskade förmedlingsuppdraget. Det tionde är det senast objektet som NN vid denna tidpunkt hade förmedlat. Denna bostadsrättslägenhet ligger på en gata i samma område som objektet i det aktuella förmedlingsuppdraget. I statistiken anges följande information om objektens kvadratmeter fördelade på antal rum samt försäljningsdag och slutpris. 44 m2 fördelade på två rum och kök, såld den 31 maj 2015 till ett pris på 1 975 000 kr, motsvarande 44 886 kr/m2. 54 m2, fördelade på två rum och kök, såld den 22 maj 2015 till ett pris på 1 875 000 kr, motsvarande 35 047 kr/m2. 110 m2, fördelade på tre rum och kök, såld den 10 november 2014 till ett pris på 2 860 000 kr, motsvarande 26 000 kr/m2. 60 m2, fördelade på två rum och kök, såld den 25 oktober 2013 till ett pris på 1 650 000 kr, motsvarande 27 500 kr/m2.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) 98 m2, fördelade på tre rum och kök, såld den 14 oktober 2013 till ett pris på 2 260 000 kr, motsvarande 23 061 kr/m2. 53 m2, fördelade på ett rum och kök, såld den 22 april 2013 till ett pris på 1 420 000 kr, motsvarande 26 792 kr/m2. 46 m2, fördelade på ett rum och kök, såld den 19 april 2013 till ett pris på 1 270 000 kr, motsvarande 27 609 kr/m2. 60 m2, fördelade på två rum och kök, såld den 22 mars 2013 till ett pris på 1 675 000 kr, motsvarande 27 917 kr/m2. 50 m2, fördelade på ett rum och kök, såld den 16 januari 2013 till ett pris på 1 300 000 kr, motsvarande 26 000 kr/m2. 76 m2, fördelade på två rum och kök, såld den 20 november 2012 till ett pris på 2 210 000 kr, motsvarande 29 079 kr/m2. Enligt det ingivna underlaget för bedömningen av marknadsvärdet var den bedömda prisnivån 1 780 000 kr 2 420 000 kr. Köpekontraktet Överlåtelseavtalet undertecknades av parterna den 18 september 2015. Köpeskillingen var överenskommen till 2 305 000 kr. Tillträdesdagen var enligt avtalet den 30 oktober 2015, eller annat datum enligt överenskommelse. Anbudsförteckningen I den ingivna anbudsförteckningen anges att det första budet var 1 895 000 kr. Förmedlingsuppdraget 2 I förmedlingsuppdraget 2 har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet undertecknades den 27 augusti 2015. Enligt avtalet var utgångspriset 1 595 000 kr.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) Objektsbeskrivningarna och marknadsföringen I båda versionerna av objektsbeskrivningarna och i tidningsannonserna marknadsfördes en bostadsrättslägenhet om 69 m2 fördelat på två rum och kök. I den ena versionen anges ett pris på 1 595 000 kr och i den andra ett pris på 1 350 000 kr. Underlaget för bedömningen av marknadsvärdet Det ingivna underlaget för bedömningen av marknadsvärdet består av tio objekt, varav fyra i samma förening som objektet i det granskade förmedlingsuppdraget. Fem ligger på samma gata som detta objekt och ett på en gata i samma område som objektet. Två av dessa objekt avser försäljningar av bostadsrättslägenheter med två rum och kök i samma förening som objektet i förmedlingsuppdraget. Beträffande dessa objekt anges följande information om kvadratmeter, försäljningsdag och slutpris. 65 m2, såld den 8 juni 2015 till ett pris på 1 595 000 kr, motsvarande 24 538 kr/m2. 72 m2, såld den 14 april 2015 till ett pris på 1 720 000 kr, motsvarande 23 889 kr/m2. Enligt det ingivna underlaget för bedömningen av marknadsvärdet var den bedömda prisnivån 1 260 000 kr 1 900 000 kr. Köpekontraktet Överlåtelseavtalet undertecknades av parterna den 30 oktober 2015. Köpeskillingen var överenskommen till 1 500 000 kr. Tillträdesdagen var enligt avtalet den 20 november 2015, eller annat datum enligt överenskommelse. Anbudsförteckningen I den ingivna anbudsförteckningen anges ett bud på 1 450 000 kr. Förmedlingsuppdraget 3 I förmedlingsuppdraget 3 har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) följande i de ingivna handlingarna. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet ingicks den 5 oktober 2015. Enligt avtalet var utgångspriset 975 000 kr. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen marknadsfördes objektet en bostadsrättslägenhet om 63 m2 fördelat på två rum och kök till ett pris på 975 000 kr. Köpekontraktet Överlåtelseavtalet undertecknades av parterna den 14 oktober 2015. Köpeskillingen var överenskommen till 1 150 000 kr. Tillträdesdagen var enligt avtalet den 2 november 2015, eller annat datum enligt överenskommelse. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett huvudsakligen följande. Förmedlingsuppdraget 1 Han bedömde marknadsvärdet till 1 895 000 kr. Denna värdering utgick från värderingsdata, som angav ett spann mellan 1 780 000 kr och 2 420 000 kr. Efter ett samtal med dödsboets företrädare kom de överens om att marknadsvärdet borde ligga runt 1 900 000 kr. Dödsboet var berett att sälja bostadsrätten för det marknadsförda utgångspriset. Lägenheten hade behov av renoveringar köket och badrummet samt av ytskikten. Den ligger på första plan med utsikt mot en trafikerad gata. Hans uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset är att det handlar om tillgång och efterfrågan. Det var ett fåtal objekt ute på marknaden och staden växer. Han har inte förmedlat någon bostadsrätt i samma bostadsrättsförening eller något likvärdigt objekt i närområdet från den 1 september 2014 fram till det aktuella uppdragsdatumet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) Förmedlingsuppdraget 2 Han bedömde marknadsvärdet till 1 595 000 kr. Denna värdering utgick från värderingsdata, som angav ett spann mellan 1 260 000 kr och 1 900 000 kr. Han hade hjälpt uppdragsgivaren tidigare med att sälja hennes mors bostadsrätt, som låg på samma gata och som såldes till ett pris av 1 595 000 kr. Den lägenheten hade varit likvärdig i storlek och månadsavgift. Mot bakgrund av detta kom han och uppdragsgivaren överens om att marknadsföra bostadsrätten till 1 595 000 kr. Det kom sju spekulanter till visningarna. De lämnade dock inte några bud därför att de tyckte att utgångspriset var för högt. I samråd med uppdragsgivaren tog han bort marknadsföringen från Internet för att i stället annonsera på nytt en månad senare. Då var det marknadsförda priset 1 350 000 kr. Intresset var fortfarande dåligt, men det kom in ett bud på 1 450 000 kr. Efter diskussioner kom den tilltänkta köparen och säljaren överens om ett pris på 1 500 000 kr. Utöver de bostadsrätter han nämnt har han inte förmedlat en bostadsrätt i samma bostadsrättsförening eller något likvärdigt objekt i närområdet från den 1 september 2014 fram till det aktuella uppdragsdatumet. Förmedlingsuppdraget 3 Utgångspriset i marknadsföringen var 975 000 kr och försäljningspriset blev 1 150 000 kr. Han hade ett samtal med säljaren, bland annat om att det fanns ganska mycket till salu i området. Han och uppdragsgivaren bedömde att marknadsvärdet skulle ligga på 975 000 kr till 1 000 000 kr. En tilltänkt köpare bjöd 1 150 000 kr på bostadsrättslägenheten och säljaren godtog detta. Objektet såldes utan någon allmän visning. Köparen hade tidigare förlorat en budgivning på ett liknande objekt i området. Från den 1 september 2014 fram till det aktuella uppdragsdatumet hade han i samma område förmedlat mindre bostadsrättslägenheter med ett rum samt sovalkov och kök. Försäljningspriset för dessa objekt hade legat mellan 500 000 kr och 600 000 kr.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklare särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt 10 procent inte
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det marknadsförda utgångspriset för objekten i förmedlingsuppdragen 1 och 3 har understiget det slutliga försäljningspriset med 18 respektive 15 procent. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset i dessa förmedlingsuppdrag väsentligt har understigit försäljningspriset. I förmedlingsuppdraget 2 har priset i den marknadsföring som ledde till en försäljning understigit försäljningspriset med 10 procent, vilket inte kan anses vara en väsentlig avvikelse. Av utredningen framgår det att utgångspriserna i marknadsföringen av objekten i förmedlingsuppdragen 1 och 2 har motsvarat de av NN bedömda marknadsvärdena. Beträffande förmedlingsuppdraget 3 har det marknadsförda utgångspriset legat inom den intervall som NN har redovisat som bedömt marknadsvärde. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning ger inte utredningen stöd för att ifrågasätta värderingen av objekten i de granskade förmedlingsuppdragen eller i övrigt anse att priset i marknadsföringen har varit vilseledande. Mot bakgrund av detta är det inte visat att NN har använt sig av lockpriser marknadsföringen av objekten. Fastighetsmäklarinspektionen avskriver därför ärendet.