2017-01-09 PLAN.2016.3 Fastighet KAGGEBO 2:121 GRANSKNINGSHANDLING Detaljplan för Kaggebo 2:121 Valdemarsvik kommun Östergötlands län SAMRÅDSREDOGÖRELSE SAMRÅDETS GENOMFÖRANDE Förslaget till tillägg till detaljplan var utställt för samråd under tiden 2016-11-14-2016- 12-12. Under samrådstiden kom 9 skriftliga yttranden in, varav 4 med erinringar. SAMMANFATTNING AV INKOMNA SYNPUNKTER Inkomna yttranden utan erinringar 2016-11-21 Räddningstjänsten Östra Götaland 2016-11-21 Miljökontoret 2016-11-11 Privatpersoner 1 och 2 2016-12-12 Lantmäteriet 2016-12-09 E.ON Elnät Sverige AB Inkomna yttranden med erinringar 2016-11-30 Länsstyrelsen Östergötland 2016-11-23 Privatperson 3 2016-11-23 Vattenfall Eldistribution AB 2016-12-09 Privatpersoner 4 och 5 STÄLLNINGSTAGANDE Inkomna synpunkter har lett till följande ändringar av planförslaget: Planbeskrivningen har kompletterats med en bestämmelse om havsnivåhöjning. Högsta tillåtna nockhöjd har lagts till. Sakägare vars synpunkter ej kunnat tillgodoses i en revidering av planen är: Privatperson 3 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Aline Eriksson Planarkitekt VALDEMARSVIKS KOMMUN Sektor Samhällsbyggnad och Kultur
2017-01-09 2 (5) PLAN.2016.3 Länsstyrelsen Östergötland 2016-11-30 Rubricerat förslag som avser tillägg till gällande detaljplan "Förslag till byggnadsplan för fritidsbebyggelse för Kaggebo 2:1, Tjust Eds kommun" har insänts till Länsstyrelsen för samråd enligt PBL 5:11. Handlingarna utgörs av planbeskrivning med redovisning av tillägg till planbestämmelse och planbeskrivning samt behovsbedömning och fastighetsförteckning. Detaljplanens syfte är att genom detta tillägg tillåta större byggnadsarea, tillåta högre byggnadshöjd för huvud- och komplementbyggnad samt att ändra minsta taklutning. Planen handläggs med standardförfarande. LÄNSSTYRELSENS SYNPUNKTER Allmänt och rådgivande Hälsa och säkerhet I planbeskrivningen saknas höjdangivelser. Länsstyrelsen anser att vid avgränsning av byggrätt inom planområdet behöver hänsyn tas till eventuell risk för översvämning och erosion på grund av en framtida havsnivåhöjning. Eventuella behov av skyddsåtgärder bör säkerställas i planen. Behovsbedömning av MKB Länsstyrelsen delar kommunens bedömning att genomförande av planen inte bedöms medföra betydande miljöpåverkan. Marken inom planområdet ligger på nivåer som är acceptabla ur översvämningssynpunkt. Nära vattnet är marknivån enbart 0,65 möh, men längre västerut, där den nya bostadsbebyggelsen planeras, ligger marknivån på mellan 3.10 möh och 4,25 möh. I förslaget till ny översiktsplan för Valdemarsviks kommun står följande föreslagna rekommendationer för bebyggelse inom områden som riskerar att drabbas av ökade havsnivåer: Kommunens ställningstaganden (klimatanpassning havsnivåhöjning): Enklare byggnader så som uthus får anläggas utan anpassning till framtida havsnivåer. Bostäder och samhällsfunktioner av mindre vikt måste anläggas med lägsta grundläggningshöjd på minst 2,5 m över nuvarande medelhavsnivå, alternativt anpassas byggnadstekniskt för att klara motsvarande havsnivå. Anläggningar med viktiga samhällsfunktioner så som sammanhållen bostadsbebyggelse, skolor, riksvägar, industriområden måste anläggas med lägsta grundläggningshöjd på minst 3 m över nuvarande medelhavsnivå, alternativt anpassas byggnadstekniskt för att klara motsvarande havsnivå. Planbeskrivningen kompletteras med efterfrågad information.
2017-01-09 3 (5) PLAN.2016.3 Privatperson 3 2016-11-23 Befintlig bebyggelse Kaggebo exploaterades under slutet av 1960-talet av Magnus Idar. Det var då angeläget att behålla Kaggebo som en jordbruksfastighet med små fritidshus vackert insprängda i skogspartier. Det ansågs väsentligt att bibehålla landskapsbilden och bevara mangårds- och ekonomibyggnader. Genom arrende skulle landskapet hållas intakt. Arrendatorn förpliktigades att hålla öppen jord under odling samt att hålla visst antal djur. Genom åren har byalaget och sedermera samfälligheten ombesörjt skogsavverkning, vägunderhåll, underhåll av badplatser och tennisbanor mm samt inrättat hamn med flytbryggor. Innevånarna i Kaggebo har låtit sig nöjas med att kunna bygga sommarhus som i de flesta fall smälter väl in i naturen. Den aktuella tomten fanns redan då Kaggebo exploaterades. Tomten är bebyggd med ett flertal mindre hus. Huvudbyggnaden är liten och är nästan att betrakta som kulturminne med sina hängrännor av trä. Det noteras att tomten enligt kartan inte angränsar till havet. En lång brygga leder ut i havet. Alldeles utanför ligger ett gammalt båthus som hör till gården. Planförslag Nu efter 50 år har plötsligt en nytillträdd ägare ansökt om ändring av den gamla byggnadsplanen. Den nye ägaren vill öka den tomtdel som får bebyggas från nuvarande 120 m2 till 300 m2. Den nye ägaren vill bygga ett högre hus, från 3,5 till 4,5. Den nye ägaren vill också ändra taklutningen, från minst 20 grader till minst 4 grader. Detta ger den nye ägaren möjlighet att bygga sig ett stort upphöjt hus med väldiga glaspartier upp till 4,5 m höjd. Alternativt kan det bli ett hus som med ett vanligt sadeltak likt ett torn kan höja sig mer än 8 m över marken. Och detta hus kan komma att ligga endast ca 20 m från strandkanten. Byggnadsytan om 300 m2 synes väl tilltagen. Det finns tomter inom Kaggebo som har en areal om 2200 m2. För dessa gäller maximal byggnadsyta om 120 m2, vilket utgör ca 5,5 % av arealen. Tillämpas denna procentsats på den aktuella tomten om 4640 m2 blir det ca 250 m2. Det synes därför mera rimligt att tillåta en maximal byggnadsyta om 250 m2, varav 200 m2 huvudbyggnad och 50 m2 uthus. En bebyggelse enligt planförslaget kommer kraftigt att avvika från den skogsoch jordbruksmiljö som Kaggebo representerar idag. En sådan bebyggelse kommer genom sin storlek och höjd att förta den prägel av fritidshusbebyggelse som råder. En bebyggelse av detta slag kommer att synas vitt omkring och inte minst från havet. Från en numera anonym entré till hamnen i Kaggebo kommer en sådan bebyggelse att te sig som en huvudbyggnad för en brukspatron, vilket skulle väsentligt förändra landskapsbilden och intrycket av Kaggebo som fritidsområde. Strandskydd Enligt ett av syftena med strandskyddet skall fri passage råda utmed strandlinjen så att allmänhetens tillgång till strandområden tryggas. Ett fem meter högt hus endast
2017-01-09 4 (5) PLAN.2016.3 ca 20 m från strandlinjen kanske med en vidsträckt altan kan inte anses uppfylla ett sådant syfte. Ett område med punkt och korsbeteckning kantar den aktuella tomten i norr och öster. Detta betyder område där uthus endast undantagsvis får uppföras. Med tanke på andemeningen med strandskyddet vore det synnerligen olämpligt att uppföra uthus intill stranden. Det skulle helt omöjliggöra allmänhetens möjlighet till fri passage. Detta borde ändras till område som inte får bebyggas. Miljökonsekvens Den föreslagna planändringen påverkar menligt både natur- och kulturvärden. Bebyggelsen kommer kraftigt att avvika från den prägel av jordbruksmiljö som vårdats i 50 år. Genom sin höjd och nära läge till havsytan kommer bebyggelsen att kunna orsaka buller. Det är väl känt att ljud nära vattenytan kan färdas mycket långt. Sålunda kan röster, hundskall, ljudanläggning osv störa andra delar av Sociala konsekvenser Genom sin avvikande utformning med större yta och högre höjd kommer den tilltänka bebyggelsen att kunna ge upphov till sociala konflikter. Det kan komma att utvecklas till ett "vi och de" förhållande som inte synes gynna gemenskapen i Slutsats Det är förvånande att Valdemarsviks kommun som har att tillvarata allas intressen valt att hjälpa en enskild intressent. Planförslaget ter sig sålunda absurt och gynnar endast en enskild tomtägare till förfång för de övriga 400 tomtägarna. I första hand avvisas förslaget i sin helhet. I andra hand ändras den sammanlagda byggnadsyta till högst 250 m2, varav 200 m2 för huvudbyggnad och 50 m2 för uthus. Samtidigt bör det punkt- och korsprickade området i öster ändras till punktprickat område. Byggnadshöjden 3.5 m behålles. Fastigheten omfattas inte av strandskydd. Kommunen delar inte bedömningen att en större byggnad skulle orsaka mer buller för omgivningen än den befintliga byggnaden. Kommunen gör bedömningen att den föreslagna byggrätten är väl anpassad till fastighetens storlek, och att den föreslagna höjden på byggnaden lämpar sig väl på platsen. Planhandlingarna korrigeras och kompletteras med en nockhöjdsangivelse på 8,5 meter för att tydliggöra exakt hur hög byggnaden kan komma att bli. Ändringen av detaljplan omfattar enbart fastigheten Kaggebo 2:121 för att det är fastighetsägaren till denna fastighet som ansökt om planbesked, beviljats detta, samt bekostar planläggningen. Kaggebo 2:121 är betydligt större än de övriga fastigheterna inom planområdet, varför det bedömts som lämpligt att denna fastighet har en större byggrätt än de övriga.
2017-01-09 5 (5) PLAN.2016.3 Vattenfall Eldistribution AB 2016-11-23 Vattenfall Eldistribution AB, nedan kallad Vattenfall har tagit del av remisshandlingarna för rubricerat ärende och lämnar följande yttrande. Vattenfall har inga elanläggningar inom och i närheten av planområdet och har därför inget att erinra. Synpunkten noteras inför granskningsutskicket. Privatpersoner 4 och 5 2016-12-09 Vi erinrar oss om förslaget om att byggrätten endast utökas för fastigheten Kaggebo 2:121. Då detaljplanen nu är 50 år behöver byggrätten istället ses över för hela området. Detta skulle i så fall ytterligare bidra till att uppnå miljömålen särskilt om en levande kust och skärgård då detta skulle underlättar bosättning runt skärgården i Ändringen av detaljplan omfattar enbart fastigheten Kaggebo 2:121 för att det är fastighetsägaren till denna fastighet som ansökt om planbesked, beviljats detta, samt bekostar planläggningen. Kaggebo 2:121 är betydligt större än de övriga fastigheterna inom planområdet, varför det bedömts som lämpligt att denna fastighet har en större byggrätt än de övriga.