o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Kommersiella Fastigheter Holding III AB Kvartalsrapport juni 2015
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 8 Allmänt om bolaget 8 Om rapporten 9 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com 2 Kvartalsrapport juni 2015
Huvudpunkter Bolaget har under våren värderat olika alternativ i förhållande till försäljning av TRES till Polar Star Reality Trust Inc., och Bolaget menar nu att det är andra alternativ som mest sannolikt kommer att kunna ge högre värden för Bolagets aktieägare. Det är för närvarande konkreta dialoger med flera stora fastighetsaktörer och det kommer således inte att publiceras något nytt beräknat värde per aktie (net asset value) i den här kvartalsrapporten. Bolaget har sålt Skårersletta 55 på Lørenskog utanför Oslo. Försäljningspriset för fastigheten blev 285 miljoner norska kronor, något som är 1,4 procent lägre än senaste värdering. Styrelsen har föreslagit att bolaget inte skall betala utdelning till bolagets aktieägare. Bolaget hade per den 15 mars 2015 sedan det etablerades haft en avkastning på -36,7 procent, justerat för utbetalningar på totalt 1,45 kronor per aktie.* Nyckeltal för Kommersiella Fastigheter Holding III AB (1) Värde av fastigheter (MSEK) 7 137 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 57 % Lettland 20 % USA 9 % Tyskland 8% Finland 3% SEGMENTFÖRDELNING Industri/lager 55 % Handel 23 % Kontor 9% Hotell 5% Annat 8% INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 667 Ekonomisk vakans 4,9 % Areal (Kvm) 606 928 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 4 781 Räntebindning 81 % Genomsnittlig låneränta 3,7 % Löptid lån (år) 2,0 Överkurs MNOK** -272 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod 2015-2018 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE (PER 16.03.2015)* Utveckling senaste sex månaderna -0,4% Utveckling senaste året 5,2% Utveckling senaste tre åren 34,7% Utveckling sedan start -36,7 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. (1) Eftersom bolaget inte beräknar nytt NAV detta kvartal är siffrorna i tabellen per 31.12.2014, justerat för försäljningen av Skåresletta. Historiska utbetalningar INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2007 6% 0 0,30 2008 8% 0 0,40 2011 3% 0 0,15 2012 4% 0 0,20 2013 5% 0 0,25 2014 3% 0 0,15 Totalt 29 % 0 1,45 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. Kvartalsrapport juni 2015 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR Bolaget har under våren värderat olika alternativ i förhållande till försäljning av TRES till Polar Star Reality Trust Inc., och Bolaget menar nu att det är andra alternativ som mest sannolikt kommer att kunna ge högre värden för Bolagets aktieägare. Processen med börsnoteringen har dessutom gjort att flera aktörer har visat konkret intresse för Bolaget och dess fastigheter. Med bakgrund i detta har Bolaget engagerat ABG Sundal Collier som finansiell rådgivare för att utreda möjligheter för försäljning av hela eller delar av fastighetsportföljen. Det är redan igångsatt en strukturerad process med målsättning om att ta reda på om det skall rekommenderas att bolagets fastigheter bör realiseras helt eller delvis. Som en del av detta arbete pågår för närvarande konkreta dialoger med flera intressenter och det kommer därför inte att beräknas något nytt värde per aktie (net asset value) det här kvartalet. INGEN UTBETALNING Styrelsen har med bakgrund i utvecklingen under 2014 föreslagit att någon utbetalning till aktieägarna inte skall ske. Rekommendationen är baserad på det faktum att mycket av bolagets medel är låsta. Där utöver har bolaget flera kapitalintensiva investeringsprojekt under 2015 som gör att bolagets fria likviditet kommer att vara begränsad genom året. KURSUTVECKLING SEK 12 SEK 10 Beräknat värde per aktie Kurs per aktie SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 Kvartalsrapport juni 2015
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie TRES Sverige Logistik / Industri SEK 75 % 367 585 245 242 35 % Riga Riga Handel EUR 100 % 99 499 132 339 22 % Arlington Washington DC. Hotell USD 64 % 22 123 97 944 5% Curanum Tyskland Bostäder EUR 100 % 43 585 67 273 15 % 44 Wall Street New York Kontor USD 100 % 30 432 65 921 10 % Alpha Finland Handel EUR 100 % 17 142 16 893 3 % 700 Denver Denver Kontor USD 65 % 16 966 11 199 11 % Gävle Gävle Hotell SEK 100 % 9 130 11 167 2 % Sum 606 462 639 900 100 % Siffrorna i tabellen är per 31.12.2014, justerat för försäljningen av Skåresletta. *100 % oberoende av ägarandel Geografisk fördelning (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) USA 11 % Tyskland 9 % USA 11 % Finland Tyskland 3 % 9 % Finland 3 % 44 Wall Street 10 % Denver Alpha 2 % 3 % 44 Wall Street 10 % Alpha Gävle 3 % 2 % Denver 2 % Gävle 2 % TRES 35 % TRES 35 % Curanum 11 % Curanum 11 % Latvia 20 % Latvia 20 % Sverige 57 % Sverige 57 % Arlington 15 % Arlington 15 % Riga 22 % Riga 22 % Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Kvartalsrapport juni 2015 5
Drift, förvaltning och finansiering SKÅRERSLETTA Bolaget har sålt Skårersletta 55 på Lørenskog utanför Oslo. Försäljningssumman för fastigheten blev 285 miljoner norska kronor, något som är 1,4 procent under den senaste externa värderingen. Fastigheten köptes under 2006 för 338,3 miljoner norska kronor och har gett en IRR (årlig avkastning) på cirka -2,8 procent i norska kronor efter kostnader. Transaktionen genomfördes i juni 2015. TRES (75 PROCENTS ÄGARANDEL) Bolaget har under det senaste kvartalet reförhandlat hyresavtalet med OpusCapita AB gällande 4 484 kvadratmeter på fastigheten i Årsta. OpusCapita flyttar därmed ut ur 1 500 kvadratmeter, men betalar en högre hyra per kvadratmeter än tidigare. Ytan består huvudsakligen av lager, men också några kontor. Hyresavtalet är 5-årigt och träder i kraft den första september 2015. På samma fastighet har bolaget signerat ett nytt hyresavtal med Best Transport AB gällande 688 kvadratmeter som tidigare stod tomma. Hyresavtalet är 5-årigt och träder i kraft den första augusti 2015. Fastigheten i Västerås, på cirka 14 000 kvadratmeter, står vakant efter att hyresgästen flyttat ut under slutet av 2014. Bolaget arbetar aktivt tillsammans med uthyrningsmäklare och fastighetsutvecklare för att finna nya hyresgäster. Liknande uthyrningsarbete föregår på fastigheten i Solna, där Posten gradvis kommer att flytta ut ur från logistikarealer fram tills kontraktet löper ut under 2016. RIGA I Rigaportföljen fortsätter den positiva utvecklingen med stigande fastighetsvärden och låg vakans. Bolaget arbetar vidare med utvärdera möjligheterna för en utbyggnad av Alfacentret. 700 DENVER (65 PROCENTS ÄGARANDEL) På fastigheten har det varit hög och god uthyrningsaktivitet det senaste året. Under de senaste tolv månaderna har hyresförhållanden på över 4 000 kvadratmeter förlängts, medan det har signerats nya hyresavtal som omfattar över 2 600 kvadratmeter. Den totala vakansen i byggnaden är nu cirka tio procent. Det är en nivå som anses som marknadsmässig för kontorsbyggnader i Denver i dagens marknad. 44 WALL STREET Kontorslokalerna på sjunde och tionde våningen är nu i stort sett uthyrda efter en längre tids renoveringsarbete och uthyrningsgraden har således ökat. Ytterligare tre våningar är tänkta att renoveras, men projektet är tills vidare inte aktivt på grund av begränsad likviditet i bolaget. CURANUM Bolaget fortsätter att undersöka konsekvenserna för portföljen som den förväntade nya tyska lagen gällande drift av vårdboenden kommer att ha. Lagen, som förväntas träda ikraft under perioden 2018-2020 innehåller minimikrav gällande antal enkelrum, storlek per rum, antal badrum, etc. Lagen kommer att ha en betydande effekt på operatörens intäktsnivå, och därmed hyresgästens betalningspotential. Förhandlingarna med myndigheterna, som förs tillsammans med operatören, är viktiga för portföljens framtid. ARLINGTON (63,5 PROCENTS ÄGARANDEL) Den utmanande konkurrenssituationen för hotellnäringen i Washington håller i sig och hotellets kontantström är fortsatt en betydande utmaning. Emellertid har en ny ledargrupp haft en positiv inverkan på bolagets drift. I mitten av maj hölls en stor konferens för lokala verksamheter i hotellet. Vidare har det genomförts en uppgradering och renovering av korridorer, mötesrum och lobbyn på hotellet. Därutöver har Starbucks uppgraderat sin lokal och därav effektiviserat sin verksamhet. Tillströmningen av kunder har ökat som en följd av dessa åtgärder. ALPHA I Alphaportföljen har bolaget ett löpande hyresavtal med sex månaders uppsägningstid med Senaatti, som 6 Kvartalsrapport juni 2015
är den största hyresgästen i Hämeenlinna. Bolaget arbetar aktivt med att signera ett långsiktigt hyresavtal med Senaatti. Bolaget arbetar samtidigt med lokala mäklare och rådgivare med att utarbeta en försäljningsstrategi för hela portföljen. LÅNEFÖRFALL Finansieringssituationen för bolaget är god och inga lån förfaller förrän under 2016. Kvartalsrapport juni 2015 7
struktur Cirka 4 200 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 6 500 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS (Norge) Kommersiella Fastigheter Holding III AB (Sverige) 63 % 37 % Næringsbygg i Norge III AS (Norge) 75 % 100 % 100 % 100 % 100 % 63,5 % 65 % 100 % Stella 44 Wall Street Riga Curanum Gävle Arlington Denver Alpha Lørenskog Kontor/lager 22 466 kvm Mar. 2006 MNOK 23.2 Spridd 12 logistiklokaler 367 585 kvm Feb. 2007 MSEK 261,7 New York Kontor 30 432 kvm Mai. 2006 MUSD 11,0 Riga Handel 99 499 kvm Sep. 2006 MEUR 16,3 Spridd Äldreboende 43 585 kvm Dec. 2006 MEUR 8,3 Gävle Hotell 9 130 kvm Dec. 2006 MSEK 11,9 Washington DC Hotell 22 123 kvm Jun. 2006 MUSD 16,3 Denver Kontor 16 966 kvm Dec. 2006 MUSD 1.9 Finland Handel 17 142 kvm Dec. 2007 MEUR 2.1 Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har investeringar i Sverige, Finland, Tyskland, USA och Lettland. Totalt sett består fastighetsportföljen av cirka 606 500 kvadratmeter. Bolaget har fastigheter inom segmenten logistik, hotell, kontor, butiker/ köpcentra och äldreboenden. INVESTERINGSMANDAT Kommersiella Fastigheter Holding III är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolaget skall investera i kontorsfastigheter, hotell, lager och handelsfastigheter i Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget gör detta mest gynnsamt för investerarna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålsättningen uppnås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som beslutar om eventuella utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget ska göra årliga utbetalningar till aktieägarna. 8 Kvartalsrapport juni 2015
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget KFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i KFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. Kvartalsrapport juni 2015 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no