Ägardirektiv för Knivstabostäder AB KS-2011/1189

Göran Nilsson Ordförandens förslag Diarienummer Kommunstyrelsens ordförande Datum KS-2011/1189 2011-12-02 Kommunstyrelsen Ägardirektiv för Knivstabostäder AB KS-2011/1189 Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar föreslå kommunfullmäktige besluta att anta reviderade ägardirektiv för Knivstabostäder AB. Göran Nilsson

Handläggare Tjänsteskrivelse Diarienummer Kjell Åhnberg Datum KS-2011/1189 2011-11-21 Kommunstyrelsen Ägardirektiv för Knivstabostäder AB KS-2011/1189 Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar föreslå kommunfullmäktige besluta att anta reviderade ägardirektiv för Knivstabostäder AB. Sammanfattning Lagen om allmännyttiga bostadsaktiebolag (2010:879) trädde i kraft 2011-01-01. Lagen innebär att allmännyttiga bostadsaktiebolag måste agera affärsmässigt och åläggas normala avkastningskrav. Revideringen av ägardirektivet innebär att i enlighet med bifogad utredning föreslå bolagets avkastningskrav att uppgå till 7,5 % på redovisat eget kapital. Bakgrund Kaboom AB, Lars Sjögren, har på uppdrag av Knivstabostäder AB tagit fram ett förslag på vad den nya lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag får för konsekvenser för Knivstabostäder AB. Lagen ställer krav på att verksamheten i allmännyttiga bostadsaktiebolag bedriver verksamheten enligt affärsmässiga principer. Detta innebär ett undantag från kommunallagens självkostnadsprincip och från förbudet att driva företag i vinstsyfte. Affärsmässiga principer innebär bland annat att Knivstabostäder AB av kommunen inte ska ges några särskilda fördelar som gynnar bolaget ekonomiskt i förhållande till privata konkurrenter. Kommunen ska därför ställa marknadsmässiga avkastningskrav på Knivstabostäder AB. I övrigt hänvisas till utredningen som gjorts av Kaboom AB, som bifogas. Lena Fransson kommunchef

ÄGARDIREKTIV FÖR KNIVSTABOSTÄDER AB Principer och direktiv Bakgrund Syftet med att föra vissa av kommunens verksamheter i bolagsform är att med hjälp av det aktiebolagsrättsliga systemet öka effektiviteten i verksamheten i kostnadsbesparande syfte och till gemensamt gagn för kommuninnevånarna. Det är kommunens skyldighet gentemot kommunmedlemmarna att tillse att de får maximalt utbyte av sina ekonomiska insatser i olika former. Syfte/ändamål och verksamhetsmål för bolaget Syftet med bolagets verksamhet fastläggs i och med kommunfullmäktiges beslut ang. bolagsordning. Ekonomiska mål Kommunfullmäktige fastställer årligen avkastningskrav och utdelningsprinciper för bolaget. Avkastningskrav 1. Marknadsvärdet på bolaget skall inte minska realt. 2. Det redovisade egna kapitalet skall inte minska realt. Avkastningskravet enligt ovan gäller före nedskrivningar föranledda av ev. nyproduktion 3. Avkastningskrav på redovisat eget kapital bör uppgå till 7,5 % Utdelning Principer för utdelning till ägaren De avkastnings- eller förräntningskrav som ställs innebär inte med automatik att motsvarande krav ställs på kontant årlig utdelning från bolaget. Merparten av de mervärden som skapas inom bolaget skall konsolideras, dvs. arbeta vidare i bolaget för att klara bolagets investeringar och fortlevnad, till fromma för såväl bolagets kunder som för ägarna på längre sikt. Endast del av bolagets överskott föreslås utdelas till ägarna för omdisponering till andra verksamhetsområden eller för att minska ägarens skulbelastning.

Dokumentnamn: Knivstabostäder Ägardirektiv: Avkastningskrav Godkänt av: LS Dokumentslag: Utredning Sida: 1(5) Datum: 2011-10-30 Bakgrund Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) (nedan kallad Allvill-lagen) trädde ikraft 2011-01-01. Lagen innehåller ett antal förändringar jämfört med tidigare lagstiftning, framför allt vad gäller kravet på affärsmässighet och begräsningarna vad gäller utdelningsmöjligheter. Lagen ska tillämpas på Knivstabostäder AB. Denna handling inriktas på kravet på affärsmässighet och det avkastningskrav som Knivsta kommun ska ställa. Affärsmässighet och avkastningskrav Lagen innebär att självkostnadsprincipen upphör att gälla och att de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer och åläggas marknadsmässiga avkastningskrav. Avkastningsmåttet ska ha formen av en procentsats som anger ett resultatmått i förhållande till en kapitalbas. Både allmännyttigt och affärsmässigt En kommun ska ha det bestämmande inflytandet i ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag. Bolaget ska i allmännyttigt syfte i huvudsak förvalta hyresbostäder, främja bostadsförsörjningen i kommunen och ge hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget (Allvill 1 ). Det är bolagets allmännyttiga roll som motiverar att en kommun äger det. Bolaget ska i sin allmännyttiga roll agera på ett affärsmässigt sätt. Kravet på att bolaget både ska vara affärsmässigt och allmännyttigt innebär att åtgärder som tidigare skulle setts som normala för ett allmännyttigt bostadsföretag nu inte bör göras med hänsyn till kravet på affärsmässighet. Bolaget bör t ex inte göra saker som ligger i kommunens intresse men som inte är lönsamma. Vill kommunen lämna ut åt annan att utföra sådant som ligger inom kommunens ansvar (såsom socialbostäder) bör åtgärden upphandlas enligt LOU. Samtidigt finns saker som ett affärsmässigt företag skulle kunna göra som inte bör göras av ett allmännyttigt bostadsföretag. Knivstabostäder måste t ex följa lokaliseringsprincipen. Knivstabostäder har redan tidigare agerat affärsmässigt. Ställs ett marknadsmässigt avkastningskrav finns dock utrymme för skärpningar vad gäller affärsmässigheten även om sådana förändringar kan behöva ske över en längre tidsperiod. Avkastningskravets roll och typ I diskussionen kring hur avkastningskravet ska formuleras knyter förarbetena an till direktavkastningen. Direktavkastning är för ett fastighetsföretag intäkterna minskade med de kostnader som krävs för att intäkterna ska uppkomma och inflyta, dvs. driftkostnader, underhåll och fastighetsskatt. Detta netto utgör fastigheternas driftnetto. För att erhålla bolagets nettoresultat ska därefter frånräknas avskrivningar, nettoräntekostnader och senare också skatter, avsättningar och andra bokslutsdispositioner. De olika resultatnivåerna redovisas i figur 1 nedan.

2 (av 5) Flera parter har föreslagit att avkastningskrav ska uttryckas som krav på visst driftnetto i förhållande till en kapitalbas. Detta underlättar jämförelser med avkastningskrav som görs av stora aktörer som köper och säljer fastigheter och fastighetsbolag. Ur ägarens synvinkel är däremot det naturliga att se avkastningen i relation till eget kapital (även i fastighetsbolag se Lind & Lundström 2011). Detta understryks av att fastighetsbolag ofta förändrar underhållsvolymen när räntenivån förändras. Resultatet före finansnetto kan därmed komma att öka när bolagets situation egentligen försämrats på grund av ökade räntor och minskat underhåll. Ett avkastningskrav som uttrycks som ett avkastningskrav på eget kapital är således bättre som styrmedel och lättare att förstå för kommuninnevånarna. Rent kalkyltekniskt kan det formulerade kravet räknas om till ett avkastningskrav på totalt kapital eller som ett direktavkastningskrav för den som önskar jämföra Knivsta kommuns avkastningskrav med vad som gäller på marknaden. Totalavkastning eller inte SABO rekommenderar totalavkastning. Totalavkastning utgörs av summan av direktavkastning och värdestegring. Måttet behövs när en placerare ska jämföra olika typer av placeringar och när placeringshorisonten är begränsad. Värdestegringen blir särskilt viktig när placeraren kan välja mellan olika marknader, t ex bostäder/kommersiella lokaler alternativt fastighetsfonder/direktägda fastigheter eller fastighetsköp i olika länder eller på olika orter. Placerarens skicklighet ligger i att bedöma såväl hyreshöjningsmöjligheter som tillväxt i olika marknader och hur totalavkastningen för fastigheterna kan utvecklas med hänsyn till ränteutveckling och kapitalströmmar. Inget av dessa val är relevant för Knivstabostäder och företag som liknar Knivstabostäder. Knivstabostäder är en långsiktig fastighetsförvaltare och bör jämföras med liknande företag, inte med kapitalplacerare. Kapitalbasen

3 (av 5) Ägarens krav bör ställas på det totala egna kapitalet inkl justeringar för marknadsmässiga övervärden. Det egna kapitalet låg i bokslutet 2010 på 30,5 Mkr om hänsyn tas till det egna kapital som ligger i bolagets avsättningar. Soliditeten låg på 28,3 %. Fastigheternas bokförda värde uppfattas som lågt jämfört med det värde som fastigheterna sannolikt skulle uppbringa på marknaden. En mycket grov värdering av beståndet pekar på att egna kapitalet efter en försäljning av fastigheterna och med beaktande av skatt skulle kunna ligga 185 Mkr högre eller på cirka 215 Mkr. Soliditeten hamnar på cirka 74 %. En fastighetsvärdering är på gång och ett mer exakt värde kommer att ersätta det ovan nämnda. Problem med alltför hög soliditet Eftersom avkastningskravet på eget kapital ligger mycket högre än låneräntorna kommer bolagets avkastningskrav att ligga betydligt över vad som skulle gällt om soliditeten legat närmare normala 25 %. Preliminära beräkningar visar att avkastningskravet kan komma att ligga 5 10 Mkr högre än vad kravet skulle vara på ett normalt kapitaliserat fastighetsbolag. Bolaget redovisade år 2010 en förlust på 893 (2009: +653). Omsättningen var 33,8 Mkr år 2010. Behövliga hyreshöjningar eller rationaliseringar skulle ligga på orimliga nivåer. Går det att reducera soliditeten Allvill-lagen innehåller utdelningsbegränsningar. Bolaget kan inte minska den höga soliditeten genom utdelning - inte ens efter försäljning av delar av fastighetsbeståndet. Den naturligaste förändringen är gradvis över en längre tid genom ökad låneuppbyggnad. Detta sker genom (lönsamma) ombyggnader eller nyproduktion. För att kommunen ska kunna tillgodogöra sig de övervärden som finns i bolaget krävs utredningar av alternativ som ligger utanför vad denna handling kan beröra. Under tiden är det rimligt att reducera avkastningskravet. Bolagets redovisade egna kapital (utan hänsyn till fastigheternas marknadsvärden) blir därför tills vidare utgångspunkt för det föreslagna avkastningskravet. Direktavkastningskravets nivå Enligt propositionen ska kommunen agera på samma sätt som en jämförbar privat ägare av ett jämförbart fastighetsföretag. Avkastningsnivån skall vara jämförbar i förhållande till den valda risknivån, i vart fall på lång sikt. Avkastningskravet ska beakta företagets situation och den lokala marknadens förutsättningar. Det marknadsmässiga avkastningskravet vid fastighetsförvärv i Knivsta låg enligt Datscha på 7 % år 2010. Samma år låg den faktiskt uppnådda direktavkastningen enligt IPD på 2,9 % för bostadsfastigheter i Sverige. En stor andel av företagen som ingår i IPD är kommunala bostadsföretag. Ett visst givet år säljs endast en mindre andel av hyresfastigheterna i Sverige. Marknadspriserna speglar därför avkastningskraven hos de relativt sett få fastighetsägare som köper fastigheter. Ofta som nu dominerar vissa köpare marknaden. Orsakerna till att just de köparna vinner budgivningen kan vi bara spekulera i, men det kan bero på köparnas tillgång på pengar, deras riskpro-

4 (av 5) fil i sin portfölj, deras uppfattning om marknaden, deras tänkbara alternativ mm. Vad som än förklarar marknadspriserna så gäller att de flesta tänkbara fastighetsköpare skulle betala mindre, i några fall mycket mindre, eftersom de vill ha större vinster än de får vid marknadspriset. Tabell 2 Faktorer som påverkar avkastningskravet för Knivstabostäder Höjer kravet Förvaltare inte fastighetsspekulant Avkastningskravet är beroende av marknadsräntorna låga år 2010 Betalningssvagare segment Sämre läge i Knivsta Sänker kravet Lägre risk etablerad på marknaden och kunnig om den IPD:s statistik Direktavkastningskravet har bestämts som ett genomsnitt av IPD och Datscha och beräknas till 4,95 %. Detta direktavkastningskrav skulle med användande av fastigheternas marknadsvärden innebära ett krav på driftnettot motsvarande 17,3 Mkr och 11,8 Mkr i resultat efter finansiella poster med 2010 års avskrivningar och räntenetto. Tabell 3 Utgår man istället från det totala kapitalet enligt bokföringen år 2010 skulle behövligt resultat efter finansnetto istället bli svagt negativt. Nivå på avkastningskrav på eget kapital Avkastningen på eget kapital ska uppgå till en riskfri ränta med tillägg för risk. Beräkningen ska vara före skatt eftersom resultat efter finansiella poster är obeskattat. På lång sikt uppskattar vi en riskfri ränta till 5 %. Risken för bostäder uppskattas generellt sett som låg och får ett tillägg på 2 % (när det inte föreligger en finanskris). Lokaliseringen i Knivsta och där i sämre lägen föranleder ett pålägg på 0,5 %. Tar man hänsyn till skatt blir kravet 10,52 %. Detta krav innebär att resultatet före skatt skulle behövt vara 3,1 Mkr. Används istället marknadsvärdejusterat eget kapital skulle resultatet behöva ha varit 17,4 Mkr. Långsiktig riskfri ränta Statsobligationsräntan för 10 år ligger för närvarande på cirka 2 %. Räntan är extra nerpressad genom att efterfrågan på obligationer är hög. Utgick man istället från detta värde skulle värdena enligt ovan vara 1,8 Mkr respektive 10,4 Mkr.

5 (av 5) Rekommendation Knivstabostäders långsiktiga avkastningskrav bör spegla de övervärden som finns i bolaget. Sådana avkastningskrav är emellertid omöjliga att uppnå. Under en övergångsperiod bör bolaget därför ge en avkastning endast på redovisat eget kapital. Kravet bör motsvara en riskfri ränta med ett tillägg på 2,5 %. Den riskfria räntan sätts till 5 %. Avkastningskravet innebär ett krav på resultat före finansiella poster som 2010 skulle motsvarat 3,1 Mkr. Ett krav på denna nivå innebär ett krav på en betydande förändring av bolagets vinst genom hyreshöjningar och eller kostnadsminskningar. Enligt uppgift från bolaget ligger snitthyran i bolaget långt under vad som gäller i jämförbara näraliggande företag. En förändring av avkastningen kan dock behöva ske över flera år.