Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar, journal och budgivning. Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att verka för att de överenskommelser som träffas mellan parterna dokumenteras skriftligen. I detta ärende har parterna kommit överens om att ändra tillträdesdagen. Även de anteckningar som mäklaren ska föra över förmedlingsuppdraget i journalen har granskats. Frågan om budgivning har också berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN:s agerande. Kritiken rör bland annat mäklarens hantering av budgivningen i samband med förmedlingen av två bostadsrätter. NN har förelagts att yttra sig över anmälan. Genom hennes yttrande har det kommit fram att NN var ansvarig fastighetsmäklare för endast ett av de kritiserade uppdragen. Utredningen har därför uteslutande rört denna förmedling. Fastighetsmäklarinspektionen har i handläggningen granskat följande handlingar, som har lämnats in av mäklarens tillsammans med yttrandet. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Dokumentationen av hur mäklaren har uppnått kundkännedom enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism samt föreskrifter utfärdade med stöd av denna lag Uppdragsavtalet Objektsbeskrivningen Informationen om köparens ansvar för att undersöka bostadsrätten Överlåtelseavtalet Anbudsförteckningen Journalen Anmälan Anmälaren har kritiserat mäklarens hantering av budgivningen och i huvudsak uppgett följande. Han var på visningen av bostadsrätten. Fastighetsmäklaren informerade honom då om att säljaren inte hade någon brådska med att sälja. Två dagar senare lämnade han ett bud på 540 000 kr. Han fick då ett meddelande om att en annan intressent hade bjudit över och att parterna skulle skriva avtal samma eftermiddag. Efteråt har han sett att bostadsrätten såldes dagen efter för 540 000 kr. I en senare komplettering har anmälaren uppgett att en av köparna arbetar på samma arbetsplats som NN. Handlingar I överlåtelseavtalet anges tillträdesdagen vara den 15 november 2013. I journalen har NN noterat att tillträdet ägde rum den 4 november 2013. Överlåtelseavtalet skrevs under av köparna den 21 oktober och av säljaren den 26 oktober 2013. NN har i journalen antecknat att överlåtelseavtalet skrevs under den 21 oktober 2013. I den journal som NN har lämnat in finns inga noteringar om att mäklaren har följt upp köparnas ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen eller att mäklaren har kontrollerat årsavgiften i nära anslutning till
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) kontraktskrivningen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande i huvudsak uppgett följande. Anmälan Säljaren accepterade inte anmälarens bud. Bostadsrätten såldes för en köpeskilling om 555 000 kr. Det stämmer att en av köparna arbetar i samma hus som hon, men hos en annan arbetsgivare. Hon känner inte köparen och de har ingen annan koppling än att de arbetar i samma byggnad. Journalen Vid ett köp av en bostadsrätt villkoras alltid köpet av att bostadsrättsföreningen beviljar medlemskap i föreningen. Detta är inget som behöver noteras i journalen och finns endast med i deras säljstöd som en icke-obligatorisk nod. Självklart kontrollerade hon att detta villkor var uppfyllt före tillträdet. Även kontrollen av årsavgiften har gjorts genom att hon har haft kontakt med föreningen, som har informerat henne om att ingen höjning skulle göras under år 2013. Inte heller detta är en obligatorisk notering enligt deras säljstöd. Fastighetsmäklarlagen har funnits i tre år och ingen mäklare har enligt hennes vetskap fått någon anmärkning för att dessa två uppgifter har saknats i journalen. Dessutom har en omfattande tematisk tillsyn genomförts för att få fram praxis kring journalen, så att mäklarna ska veta vad de ska fylla i. Inte någon av de då granskade mäklarna fick en anmärkning på dessa punkter. Det skulle därför vara mycket rättsosäkert om dessa krav plötsligt skulle ställas på journalen. Efter att ha förelagts att kommentera att hon i yttrandet har uppgett att bostadsrätten såldes den 21 oktober 2013, vilket även anges i journalen, har NN uppgett följande. Överlåtelseavtalet skrevs på av köparna den 21 oktober 2013 och av säljaren den 26 oktober. Av förbiseende har hon endast noterat ett datum i journalen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Avseende tillträdet har NN uppgett att det i överlåtelseavtalet står Tillträde: 15 november eller annat datum enligt överenskommelse. Parterna kom överens om att tillträdet i stället skulle vara den 4 november 2013. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Budgivning Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). NN har i sitt första yttrande uppgett att bostadsrätten såldes genom ett överlåtelseavtal den 21 oktober, men enligt överlåtelsehandlingarna skrev säljaren under avtalet först den 26 oktober 2013. Mot bakgrund av NN:s uppgifter kan det inte anses otvetydigt fastställt att hon har brustit i hanteringen av budgivningen. Dokumentation av ändrad tillträdesdag Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1995 års fastighetsmäklarlag, som i sin tur hade överfört den i stort sett oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han eller hon bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parterna. I fastighetsmäklarens omsorgsplikt ingår att mäklaren verkar för att överenskommelser som träffas mellan parterna dokumenteras skriftligen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) NN har uppgett att parterna kom överens om att ändra tillträdesdagen och har hänvisat till formuleringen i överlåtelseavtalet. Syftet med att skriftligen dokumentera överenskommelser mellan parterna är att förebygga framtida tvister. Den allmänt hållna formuleringen i överlåtelseavtalet kan inte anses uppfylla de krav på dokumentation som god fastighetsmäklarsed ställer. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har åsidosatt sina skyldigheter genom att inte dokumentera överenskommelsen mellan säljaren och köparna om den nya tillträdesdagen. Med hänsyn till att det har funnits stöd i överlåtelseavtalet om att parterna kunde komma överens om en annan tillträdesdag, och att inget i ärendet tyder på att det har uppstått någon tvist mellan parterna om tillträdesdagen, finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är tillräckligt med en erinran för denna förseelse. Journal Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en s.k. journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). Fastighetsmäklarinspektionen inledde i slutet av år 2011 en tematisk tillsyn med anledning av de nya bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen. Syftet med åtgärden var att kontrollera efterlevnaden av bland annat den nya bestämmelsen om att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) förmedlingsuppdraget i en journal. En sådan granskning kan emellertid inte leda till en uttömmande genomgång av journalens innehåll och utformning. God fastighetsmäklarsed och tolkningen av en fastighetsmäklares skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen utvecklas kontinuerligt bland annat genom Fastighetsmäklarinspektionens beslut och förvaltningsdomstolarnas avgöranden. Fastighetsmäklaren ska anpassa journalens innehåll till omständigheterna i respektive förmedlingsuppdrag. Vid överlåtelser av en bostadsrätt ansöker köparen om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Beviljas inte medlemskapet blir förvärvet ogiltigt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att uppgifter om den kontroll som det enligt god fastighetsmäklarsed åligger en mäklare att göra om köparens medlemskap normalt bör antecknas i journalen. Detsamma gäller en notering om att mäklaren har kontrollerat årsavgiften i nära anslutning till kontraktskrivningen, då denna skyldighet också följer av god fastighetsmäklarsed. Uppgiften om när något har skett eller när en åtgärd har vidtagits är av avgörande betydelse, vilket gör att korrekta dateringar är en grundförutsättning för en fungerande journalföring. I den journal som NN har upprättat är noteringen om när överlåtelseavtalet ingicks feldaterat. Fastighetsmäklarinspektionen finner att avsaknaden av anteckningar i journalen om att NN har följt upp köparnas ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen och att hon har kontrollerat årsavgiften i nära anslutning till kontraktskrivningen samt feldateringen är grund för en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en erinran för att hon inte har dokumenterat parternas överenskommelse om att ändra tillträdesdagen och för att hon har upprättat en bristfällig journal.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Skiljaktig mening Ledamoten MM anmäler en skiljaktig mening beträffande skyldigheten att dokumentera parternas överenskommelse att ändra tillträdesdagen. Han anför följande. NN har inte medverkat till att ett skriftligt så kallat tilläggsavtal angående ändrad tillträdesdag har upprättats mellan köpare och säljare. En överenskommelse om ändrad tillträdesdag kan träffas muntligen. En skriftlig bekräftelse om den muntliga överenskommelsen kan t.ex. utgöras av mejlkonversation eller på annat vis. NN har enligt min bedömning inte insett att sådant material borde ha tillställts Fastighetsmäklarinspektionen. Min uppfattning är därför att NN inte på givet underlag bör meddelas en erinran i denna del av ärendet.