Boverket Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport
Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport Boverket maj 2007
Titel: Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport Utgivare: Boverket maj 2007 Upplaga: 1 Antal ex: 500 Tryck: Internt Boverket ISBN: 978-91-85751-13-6 Diarienummer: 212-1977/2007 Sökord: byggbehov, bostäder, regioner, prognoser, analyser, modeller Foto omslag: Britt-Louise Morell Publikationen kan beställas från: Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50 eller 35 30 56 Fax: 0455-819 27 E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se Denna skrift kan på begäran beställas i alternativa format. Boverket 2007
3 Förord Boverket ansvarar för analyser av bostadsmarknaden och gör därför prognoser, bedömningar av bostadsmarknadsläget, liksom följer boendevillkoren för olika grupper och inom olika upplåtelseformer. Boverkets prognoser och bedömningar av bostadsmarknadsläget är av olika slag, med olika tidshorisont och använder olika metoder. Boverket samlar varje år in kommunernas bedömningar av bostadsmarknadsläget. Resultaten presenteras i Boverkets årliga översikt: Bostadsmarknaden slutsatser av bostadsmarknadsenkäten. Boverkets indikatorer som utkommer tre gånger per år är inriktade på observerade marknadsförändringar och innehåller bland annat prognoser över bostadsbyggandet på två års sikt. Boverket gör också långsiktiga bedömningar av behovet av nya bostäder. Den här resultatrapporten redovisar beräknat bostadsbyggnadsbehov under perioden 2003-2020, där utgångspunkten är prognoser över hushållsförändringar. En slutrapport kommer att publiceras så snart arbetet är slutfört. Arbetet har utförts av Bengt J Eriksson och Roger Gustafsson vid Boverkets analysenhet. Karlskrona maj 2007 Ulf Troedson Överdirektör
4 Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport
5 Innehåll 1 Inledning... 6 1.1 Studiens syfte, avgränsning och metod... 6 1.2 Resultatrapportens syfte och upplägg... 7 1.3 Efterfrågan kontra behov... 7 1.4 Utgångsläge... 9 1.4.1 Historik och startpunkt... 9 1.4.2 Läget på bostadsmarknaden... 10 1.5 Studiens utgångspunkter... 12 1.5.1 Analysmodellens utgångspunkter... 12 1.5.2 Övriga utgångspunkter för det praktiska arbetet... 15 1.6 Modellen... 16 2 Resultat... 19 2.1 Hushållsförändringar 2003-2020... 19 2.2 Byggbehov 2003-2020... 20 2.2.1. Riket... 21 2.2.2. Regional fördelning av byggbehovet... 22 2.3 Variationer i det kvantitativa byggbehovet... 30 2.3.1. Riket... 31 2.3.2. Storstadsregionerna... 33 3 Perspektiv på resultaten... 35 3.1 Historiskt perspektiv... 35 3.2 Osäkerhetsfaktorer i modellen... 36 3.2.1. Befolkningsprognosen... 37 3.2.2. Hushållskvoterna... 37 3.2.3. Rivningar... 39 3.2.4. Lediga lägenheter... 40 3.2.5. Bostadsreserv... 40 4 Sammanfattning och kommentarer... 43 Referenser... 45 Bilaga 1 NUTEK's 81 LA-regioner... 46 Bilaga 2 Statistikunderlag och beräkning av byggbehovmodellens olika delar... 53
6 1 Inledning 1.1 Studiens syfte, avgränsning och metod Boverket har sedan 1995 genomfört regionala byggbehovsanalyser och efterfrågeanalyser på bostäder. De första studierna gällde samtliga regioner i riket medan de efterföljande studierna avsett har olika delar av landet. 1 Det är således drygt ett decennium sedan en rikstäckande regional byggbehovsanalys genomfördes och det ansågs därför vara hög tid för en ny. Studiens huvudfråga är: Hur stort är det kvantitativa byggbehovet av nya bostäder 2 i landets regioner och i riket som helhet fram till år 2020? I denna studie har regionala byggbehovsprognoser för samtliga 81 arbetsmarknadsregioner i riket genomförts. De regioner som studeras är de 81 lokala arbetsmarknadsregioner (LAregioner) som de definierats av Nutek. 3 Därmed approximerar vi regionala bostadsmarknader med dessa 81 LA-regioner. 4 Som utgångspunkt för våra byggbehovsprognoser ligger de regionala befolkningsprognoser som togs fram av Inregia AB inför Långtidsutredningen 2003/04. 5 Byggbehovsprognoserna gäller för perioden 2003-2020. I studien används en analysmetod som kallas för hushållskvotsmetoden. Den tar sin utgångspunkt i hushållsförändringar. 6 Till dessa beräkningar av framtida förändringar av antalet hushåll läggs också antaganden om förändringar i det idag befintliga bostadsbeståndet. Det innebär att det är det kvantitativa byggbehovet som studeras och inte den framtida bostadsefterfrågan. 7 1 Se Boverket (1995, 1996, 2000, 2002 samt 2004). 2 I begreppet nya bostäder ligger både tillskottet genom nyproduktion liksom nettotillskottet genom ombyggnation. 3 Nutek delar sedan 2006 istället in landet i 72 funktionella regioner, så kallade FAregioner. 4 Se bilaga 1 för definition av samtliga 81 LA-regioner. 5 Se Långtidsutredningen 2003/04 bilaga 3. 6 En hushållskvot är definierad som antalet hushåll dividerat med antalet individer. 7 En diskussion om behov och efterfrågan sker i avsnitt 1.3.
7 1. Inledning 1.2 Resultatrapportens syfte och upplägg Denna rapport är en delrapport som innehåller framför allt studiens resultat och känslighetsanalyser av dessa (kapitel 2 och 3). Till dessa har fogats en kortfattad beskrivning av studiens förutsättningar och utgångspunkter (kapitel 1). Därutöver innehåller rapporten några avslutande kommentarer till studien samt en sammanfattning av rapporten (kapitel 4). Den kommande slutrapporten innehåller utöver de här presenterade resultaten, framför allt ett fördjupat analyskapitel, men också separata avsnitt över bakgrund och historik, datamaterialet, teoretiska metoder samt en detaljerad beskrivning av den av studien använda metoden och hur prognoserna mer exakt har beräknats. Mer detaljerad bakgrundsinformation för respektive regions prognoser ingår också i slutrapporten. 1.3 Efterfrågan kontra behov Analysen i denna rapport är som tidigare nämnts inte någon traditionell efterfrågestudie, dvs. vi försöker inte skatta någon efterfrågefunktion, utan frågeställningen är vilket antal nya bostäder som kommer att behövas i framtiden för att uppfylla behovet. Låt oss därför börja med att reda ut begreppen efterfrågan och behov. Rent teoretiskt kan man betrakta varan bostadstjänster som vilken vara som helst, genom att betrakta efterfrågan på bostadstjänster som en funktion av priset. Om priset sjunker efterfrågas fler enheter bostad, allt annat lika. 8 Efterfrågan kan även öka då andra variabler än priset förändras, exempelvis om hushållens inkomster ökar eller om antalet hushåll i en region ökar. En ökning av efterfrågad kvantitet bostadstjänster kan exempelvis betyda en bostad av bättre kvalitet, en större bostad, en mer centralt belägen bostad. I ytterlighetsfallet kan det även betyda att ett hushåll efterfrågar ännu en bostad. I denna rapport är vi dock inte intresserade av konsumtion av bostadstjänster, utan av behovet av antal nya bostäder. Ett efterfrågebegrepp som ligger närmare behovet av bostäder är efterfrågan på antal bostäder. Den antalsmässiga efterfrågekurvan ser annorlunda ut eftersom bostadskonsumtion nu är en diskret vara, dvs. varje hushåll efterfrågar noll, en eller två bostäder osv. Hur förhåller sig antalsefterfrågan till behovet av bostäder? Frågan som då inställer sig är: vad är ett behov? 9 I denna studie gör vi antagandet att varje hushåll behöver en bostad. Då de allra flesta hushåll också efterfrågar en bostad torde skillnaden mellan den antalsmässiga efterfrågan och hushållens behov av bostäder vara ganska liten. Det finns rimligtvis endast ett skäl till att dessa skiljer sig åt och det är att ett hushåll kan efterfråga fler än en bostad. Om denna efterfrågan av flera bostäder för ett och samma hushåll är ett verkligt eller upplevt behov kan säkert diskuteras utifrån det enskilda fallet. Detta torde hursomhelst innebära att hushållens behov är ungefär lika med den kvantitativa efterfrågan. 8 Här mäts varan bostadstjänster som en kontinuerlig variabel, där inte bara kvantiteten bostad ingår utan även den kvalitativa dimensionen beaktas. 9 Bengtsson (1992, s. 51-64) diskuterar uttömmande olika definitioner på individuella och samhälleliga behov.
8 Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport För en väl fungerande bostadsmarknad räcker det inte med att varje hushåll kan få en bostad. Att hushåll vill och ibland måste flytta är inget nytt. Därför definierar vi i denna rapport vad vi kallar ett samhälleligt byggbehov som innebär att förutom att varje hushåll kan få en bostad bör det också finnas en bostadsreserv (mer om detta i avsnitt 1.5). I denna rapport är det alltså hushållets och framför allt det vi kallar det samhälleliga behovet som är de undersökta storheterna. Det kan dock vara av intresse att diskutera de diskrepanser som kan finnas mellan hushållens bostadsbehov och hushållens efterfrågan på bostadstjänster. Om vi utgår från att hushållets kvantitativa behov är uppfyllt finns det två huvudskäl till att efterfrågan på bostadstjänster och hushållens behov kan skilja sig åt. Det första skälet är att det inom en region finns en diskrepans mellan utbudet och efterfrågan för en viss typ av upplåtelseformer och/eller lägenheter av en viss storlek. Det vill säga, det finns rätt antal lägenheter men de matchar inte befolkningens efterfrågan. Med andra ord är behovet uppfyllt men däremot inte efterfrågan på bostadstjänster. Detta problem är olika stort i tillväxtregioner och avfolkningsregioner. 10 I tillväxtregioner handlar det om att bygga rätt bostäder med rätt upplåtelseformer för att tillfredsställa efterfrågan. I avfolkningsregioner, där det inte finns något kvantitativt byggbehov, är problemet större. Byggs nya bostäder för att tillfredställa efterfrågan medför detta att ett antal bostäder kommer att stå tomma. Detta kan, åtminstone till viss del, lösas genom att i stället för att nyproducera bostäder, genom ombyggnation anpassa det befintliga beståndet till den rådande efterfrågan. 11 Den andra typen av diskrepans mellan hushållens behov och efterfrågan på bostadstjänster uppkommer då lediga lägenheter är lokaliserade på fel ställe inom en region, exempelvis om det saknas lägenheter på centralorten. Även i detta fall kan det finnas rätt antal bostäder men de finns på fel plats. Också här skiljer sig problemen åt mellan tillväxtregioner och avfolkningsregioner. I tillväxtregioner är det bara fråga om att bygga de nya bostäderna på rätt ställe. I avfolkningsregioner är dock problemet mer komplext. Här är det inte säkert att lösningen är nyproduktion av bostäder. Anledningen till att bostäderna är lokaliserade på ett sätt som gör dem mindre intressanta för konsumenten kan t.ex. bero på att serviceutbudet i vissa ytterområden är dåligt, att kollektivtrafiken är dåligt utbyggd eller att presumtiva hushåll helt enkelt saknar information om tillgängliga bostäder i mindre orter utanför den regionala centralorten. Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv är det inte självklart att lösningen är att bygga nya bostäder. Om man väljer att bygga i centralorten leder dock detta till att det blir tomma lägenheter någon annanstans i regionen, vilka sannolikt senare kommer att rivas. I vår analys utgår vi från att alla bostäder inom en lokal arbetsmarknadsregion kan utnyttjas. Detta antagande är givetvis mest tveksamt i norra delarna av Sverige där avstånden inom varje LA-region är 10 Vad vi i detta stiliserade exempel menar med tillväxtregion är helt enkelt en region där folkmängden förväntas öka och regionen därigenom har ett kvantitativt byggbehov. 11 Under 2003-2005 färdigställdes i genomsnitt 29 250 lägenheter (brutto) i ombyggda flerbostadshus. Även om en relativt stor andel av dessa låg i storstadsområdena sker ombyggnationer även i andra delar av landet. I Boverkets rapport Bättre koll på underhåll (2003) uppskattas att mellan 500 000 och 1 300 000 lägenheter behöver åtgärda installationer och tekniska system. I samband med detta kan även en anpassning, åtminstone rent teoretiskt, till det framtida behovet ske.
9 1. Inledning stora. Detta leder till en större efterfrågan än vårt beräknade behov. Hur stort detta gap är, är dock omöjligt att sia om. Detta måste lösas på den lokala marknaden och besluten om lösningar blir mycket olika i skilda regioner. Exakt hur stor denna skillnad mellan efterfrågan på bostadstjänster och hushållsbehov är, och framför allt kommer att bli, är det omöjligt att förutse. Gemensamt för ovanstående två typer av mismatch är dock att om de löses med nybyggnation kommer det att leda till tomma lägenheter och slutligen antagligen till rivningar. 1.4 Utgångsläge Även om, som vi återkommer till, det historiska byggandet inte direkt påverkar det framtida behovet ger vi i detta avsnitt en kort historisk beskrivning av bostadsmarknadens utveckling sedan 1991. Dessutom ger vi en kort redogörelse av läget på bostadsmarknaden vid analysens startpunkt, dvs. den siste december 2002. 1.4.1 Historik och startpunkt Vi börjar med att i tabell 1.1 titta på hur befolkningen och bostadsbeståndet har utvecklats från 1991. Utvecklingen delas i tabellen upp på två perioder; 1991-1996 respektive 1997-2002. Tabell 1.1 Historisk utveckling 1991-2002 1991-1996 12 Per år 1997-2002 13 Per år Befolkningsförändring 253 869 (42 312) 96 289 (16 048) Beståndsförändring 204 153 (34 025) 80 259 (13 376) Därav: nybyggnation 206 686 (34 448) 84 514 (14 086) ombyggnation 6 494 (1 082) 17 012 (2 835) rivningar 9 027 (1 505) 21 267 (3 545) Källa: SCB. Som framgår i tabell 1.1 var byggandet klart högre under perioden 1991-1996 jämfört med 1997-2002. Det finns en mängd faktorer som förklarar detta, men värt att notera är det faktum att befolkningsökningen under den senare perioden var relativt låg varför det kvantitativa behovet torde ha varit betydligt lägre under 1997-2002 än under den förra delperioden. Låt oss övergå till att titta på hur det såg ut vid analysen startpunkt, dvs. den siste december 2002. I tabell 1.2 framgår de startvärden vi utgår ifrån. 12 Utveckling från 1 januari 1991 till och med 31 december 1996. 13 Utveckling från 1 januari 1997 till och med 31 december 2002.
10 Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport Tabell 1.2 Startpunkter - läget 31 december 2002 Befolkning 8 940 788 Antal hushåll 14 4 388 384 Genomsnittlig hushållsstorlek 2,04 Lediga lägenheter 15 26 250 Rivningar 16 2 870 Bostadsbestånd 4 329 180 därav småhus 1 977 475 därav flerfamiljshus 2 351 705 Källor: SCB och Boverkets beräkningar Som framgår av tabell 1.2 uppgick, vid analysens startpunkt, befolkningen i riket till drygt 8 940 000 och antalet hushåll beräknas till cirka 4 388 000. Detta ger en genomsnittlig hushållsstorlek på cirka 2,04. I en internationell jämförelse har Sverige en väldigt låg genomsnittlig hushållsstorlek. 17 Vi ser också i tabellen att antalet till uthyrning lediga lägenheter var drygt 26 000 vilket motsvarar ungefär 0,5 procent av det totala beståndet. Avslutningsvis kan vi konstatera att minskningen av beståndet på grund av rivningar har den senaste tioårsperioden varit marginell. I genomsnitt har 2 870 lägenheter per år rivits, den överväldigande majoriteten på grund av. uthyrningssvårigheter. 1.4.2 Läget på bostadsmarknaden I avsnitt 1.4.1 framgick hur den svenska bostadsmarknaden ser ut i siffror, men vad finns att säga om utgångsläget av relevans för denna studie? Om vi går tillbaka till studiens syfte och avgränsningar i avsnitt 1.1 finns det några väsentliga aspekter att ta fasta på. Den första är att studien fokuserar på förändringen under perioden vilket innebär att startläget börjar på noll eller att man implicit antar att jämvikt råder. Därigenom faller således frågan om det råder överskott eller underskott av bostäder vid startpunkten utanför studiens syfte. Vi ska dock inte låta historien sluta här, utan i det följande kort diskutera frågan om jämvikt i utgångsläget. Från avsnitt 1.1 och 1.3 vet vi också att studiens fokus är på det kvantitativa behovet av bostäder. Det innebär således att om situationen i startläget inte började på noll, vore den adekvata frågan om det i startpunkten råder över- eller underskott på bostäder i Sveriges regioner. Egentligen är frågan om det i utgångsläget finns ett tillräckligt antal bostäder eller om det finns för få. Det överskott som finns beaktas i beräkningarna av det framtida byggbehovet genom att antalet lediga lägenheter i 14 Antal hushåll är det antalet hushåll vi beräknat med hjälp av hushållskvoterna. Detta matchar inte exakt det antal hushåll SCB presenterar. Detta är av mindre betydelse för analysens vidkommande då vi endast är intresserade av framtida förändringar i antalet hushåll. 15 Lediga allmännyttiga eller privata hyreslägenheter per den 1 mars 2003. För tomma bostadsrätter och äganderätter saknas statistikuppgifter. 16 Genomsnittligt antal rivningar 1996-2005. 17 Se Housing statistics in the European Union 2004 (2005).
11 1. Inledning startpunkten ingår. 18 En tredje väsentlig aspekt som framgick i avsnitt 1.1 är den geografiska dimensionen där observationsenheten är lokal arbetsmarknadsregion (LA-region). Detta innebär att den adekvata frågan om utgångsläget är; finns det ett tillräckligt antal bostäder inom respektive LAregion för att motsvara det kvantitativa behovet? 19 Nu är som sagt frågan om jämvikt eller inte på de regionala bostadsmarknaderna vid studiens startpunkt inte en fråga av betydelse för det i studien prognostiserade framtida byggbehovet. Att fokusera på förändringen under perioden är tillräckligt komplext och även om utgångsläget vore intressant att studera så är det en separat studie som definitivt också skulle ställas inför svåra utmaningar. I den ekonomiska läroboken är definitionen och även kvantifieringen av ett eventuellt underskott (efterfrågeöverskott) inte så komplicerat. Men som så ofta när man går från teori till praktik så uppstår en del svårlösta problem. Detta gäller inte minst om fokus är på den mest heterogena av varor, nämligen bostäder. Frågan om jämvikt på bostadsmarknaden har också studerats och diskuterats flitigt inom den bostadsekonomiska litteraturen. Låt oss här nöja oss med att konstatera att denna fråga är väldigt komplicerad inte minst med tanke på de rumsliga och tidsmässiga dimensionerna. Till frågan om det råder jämvikt eller efterfrågeöverskott på bostadsmarknaden ska fogas den praktiska frågan att om det råder ett efterfrågeöverskott - hur ska detta i så fall kvantifieras i praktiken? 20 Finns det något idag som indikerar att vi har ett latent behov av fler bostäder, dvs. ett efterfrågeöverskott? En anledning till att ett efterfrågeöverskott skulle kunna uppkomma är om ett kvantitativt behov av någon anledning inte har kunnat mättas under en tidigare period och att detta behov ligger kvar, dvs. det har inte byggts tillräckligt många bostäder under föregående år. Om vi tittar i tabell 1.1 ser vi att bostadsbyggandet under perioden 1997-2002 var lågt historiskt sett. Byggvolymen i sig är mindre intressant och att om en jämförelse ska göras så måste byggandet relateras till det behov som föreligger. Således ska de cirka 17 000 bostäder som tillkom genom ny- eller ombyggnation per år under perioden 1997-2002 relateras inte till någon föregående period, utan till det kvantitativa byggbehov som förelåg under samma period. Nu framgår inte hushållsförändringen och den regionala omflyttningen under perioden i tabell 1.1, men bara genom att konstatera att befolkningsökningen under perioden var 16 000 per år så har man något att relatera den historiskt sett låga bostadsproduktionen till. Man kan således inte genom att hänvisa till denna periods byggande dra slutsatsen att vi vid prognosens startpunkt har ett stort uppdämt efterfrågeöverskott i Sverige. Om nu inte det låga historiska byggandet tyder på att vi i utgångsläget har något uppdämt behov som behöver byggas ikapp, finns det några andra 18 Dock är studiens fokus på hushåll snarare än på bostadsbeståndet, vilket tillsammans med brister i statistiken medför att kunskapen om antalet nu befintliga bostäder inte är fullständigt. 19 Detta innebär att ett eventuellt underskott på lägre geografisk nivå (t.ex. inom en viss kommun eller inom de centrala delarna av en kommun) inte är relevant för denna frågeställning så länge som det inte råder ett kvantitativt underskott i regionen som helhet. 20 Att bostadsköerna är en i sammanhanget oanvändbar indikator är alldeles uppenbart då de flesta i bostadsköerna redan har en bostad..
12 Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport indikatorer som pekar åt något håll när det gäller läget på bostadsmarknaden 2003? Om det finns ett uppdämt behov av fler bostäder så kan det visa sig genom att hushållen bor trängre (fler personer per bostad). Hushållskvoten kommer att diskuteras längre fram i rapporten, men här kan vi bara konstatera att hushållskvoterna har varit stabila i Sverige under en längre period. Såvida det under hela denna tidsperiod inte funnits ett latent efterfrågeöverskott tyder detta på att det i startpunkten inte råder något omfattande underskott av antal bostäder. I tabell 1.2 framgick att drygt 26 000 lägenheter i riket var lediga för uthyrning 2003. Antalet varierar mellan regionerna, men samtliga LAregioner har åtminstone en liten andel lediga bostäder vid startpunkten. Strikt talat och beaktat studiens utgångspunkter så tyder inte detta faktum på en situation präglad av ett kvantitativt underskott. I många tillväxtregioner är dock andelen lediga bostäder väldigt låg vilket medför att bostadsmarknaden fungerar mindre bra. Det är rimligt att anta att det behövs en viss andel lediga bostäder för att marknaden ska fungera på ett tillfredsställande sätt. I prognosen har vi därför inkluderat en bostadsreserv motsvarande en procent av beståndet. Detta förfarande innebär således att även om vi inte studerar utgångsläget så innebär inkluderandet av en bostadsreserv att det finns åtminstone ett visst utrymme för ett i utgångspunkten eventuellt existerande efterfrågeöverskott att försvinna. Om vi anlägger ett historiskt perspektiv kan vi konstatera att vi under modern tid har haft ett högt bostadsbyggande där utgångspunkten för bostadsproduktionen varit nuläget snarare än att produktionen riktats mot en anstående hushållstillväxt vid ett par tillfällen. Det är dels det stora bostadsbyggande som skedde efter andra världskriget, dels miljonprogrammet under 1960- och 1970-talen. Båda dessa satsningar tog sin utgångspunkt i den då rådande situationen snarare än den kommande. Under 1940-talet var det den då låga bostadsstandarden som skulle byggas bort, vi behövde helt enkelt ett bättre och mer modernt bostadsbestånd. Under 1960-talet var det inte kvaliteten utan kvantiteten som var problemet. Vi behövde då bygga bort den rådande trångboddheten. Idag har vi en hög andel bostäder per person samtidigt som bostadsstocken är moderniserad i Sverige varför det är svårt att se liknande argument idag för att vi har att beakta stora kvantitativa brister redan i utgångsläget. 1.5 Studiens utgångspunkter 1.5.1 Analysmodellens utgångspunkter Låt oss först återgå till studiens frågeställning Hur många nya bostäder kommer det att behövas i landets olika regioner till år 2020? och inleda preciseringen av vår analysmodell med att sammanfatta modellens viktigaste utgångspunkter. Byggbehov snarare än bostadsefterfrågan Studiens fokus är behovet av nya bostäder snarare än en uppskattning av den framtida bostadsefterfrågan i traditionell mening. Det kvantitativa bostadsbyggnadsbehovet definieras som förändringen av antalet hushåll med hänsyn tagen även till förändringar i det befintliga bostadsbeståndet. Den faktiska bostadsefterfrågan beror av marknadsförut-
13 1. Inledning sättningarna och kan både överstiga eller understiga det kvantitativa byggbehovet. Det är exempelvis troligt att det föreligger en bostadsefterfrågan även när antalet hushåll är oförändrat och där inga förändringar i det befintliga bostadsbeståndet sker. 21 Ett faktiskt byggande som understiger byggbehovet kommer inte att resultera i hemlöshet utan medföra att den önskvärda flyttningen inte kan komma till stånd. Nya bostäder = Nybyggnation + Ombyggnation I tidigare Boverksanalyser har frågeställningen formulerats som behov av nyproducerade bostäder istället för behov av nya bostäder. Detta innebär att vi i tidigare studier när framtida förändringar i det befintliga beståndet beaktats, har inlemmat en bedömning av den framtida ombyggnationens nettobidrag till bostadsstocken. Således har ett förväntat nettotillskott genom ombyggnation subtraherats från byggbehovet vilket medfört ett lägre behov men då av enbart nyproducerade bostäder. Anledningen till detta förfaringssätt har sannolikt bl.a. med konsistens att göra då det både i Boverkets byggprognoser och i t.ex. SCB:s statistikproduktion görs en åtskillnad mellan nyproduktion och ombyggnation. En åtskillnad är naturligtvis relevant för flera frågeställningar och inte minst i produktionskostnadssammanhang och i övriga statistiksammanhang är det motiverat med en separering, men det finns också skäl att inte göra denna åtskillnad mellan nybyggt och ombyggt. Det finns två skäl till att vi valt att fokusera på antalet nya bostäder istället för nyproducerade bostäder, och således inte separerat nyproduktion och ombyggnation. För det första talar boendeperspektivet för att de bör betraktas som substitut, då det ur konsumentperspektiv och även ur samhällsperspektiv är egalt om det kvantitativa behovet tillfredställs genom nyproduktion eller ombyggnation, eller genom någon kombination av dessa. Det väsentliga för ett nytillkommet hushåll är att det finns en tillgänglig bostad för detta hushåll, inte om denna bostad är resultatet av nyproduktion eller ombyggnation. Den andra anledningen till att vi valt att inte separera nybyggnationen från ombyggnationen är statistisk. För det första innebär en sådan separering att ytterligare en variabel ska estimeras vilket i sig utgör ett osäkerhetsmoment. Ombyggnadsgraden har varierat en hel del över tid vilket medför uppenbara svårigheter om man ska prognostisera nettotillskottet genom ombyggnad för de kommande två decennierna. Än värre är att vi har ett teoretiskt problem på grund av korrelationen mellan nybyggnation och ombyggnation. Hur hög denna är svårt att förutsäga men helt klart innebär det beräkningsmässiga problem då antal ombyggnader delvis är en funktion av nyproduktionens omfattning. Homogenitet och heterogenitet Anledningen till att efterfrågan på bostadstjänster studerats mer frekvent än kvantiteten bostäder är att en bostad är den mest heterogena av varor (tillsammans med arbetskraft) där i stort sett varje enskild vara är unik. Studiens frågeställning hur många nya bostäder kommer att behövas år 2020 medför dock att bostadens heterogenitet inte behöver beaktas. Det är kvantiteten bostäder vi är intresserade av, inte mängden bostadstjänster. En 21 Människor kan vilja bo annorlunda än vad de gör idag och än vad det befintliga bostadsbeståndet ger möjlighet till.
14 Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport bostad är en bostad, oavsett storlek, upplåtelseform eller andra kvalitativa attribut. Vi vill dock påpeka att likheten bara gäller med geografisk avgränsning, dvs. en bostad är en bostad inom respektive region, men ett behov av en bostad i t.ex. Stockholm uppvägs inte av att det finns en tom bostad i t.ex. Pajala. ETT hushåll behöver EN bostad 22 Utgångspunkten är att ett hushåll behöver en bostad vilket innebär att vi kan studera hushållsutvecklingen i vår jakt på bostadsbehovet. Vi kommer därför att studera hushållsutvecklingen för hushåll i olika åldersgrupper. Bostadsmarknad = Lokal arbetsmarknad Den geografiska avgränsning vi använder är Nuteks regionala indelning där riket delas in i 81 stycken lokala arbetsmarknadsregioner (LA). Dessa lokala arbetsmarknader är uppbyggda av ett antal kommuner. 23 Det är mycket stora skillnader i storlek mellan dessa regioner, både befolkningsmässigt och när det gäller antalet ingående kommuner. En LA definieras i grova drag som en region inom vilken det i princip är möjligt att både bo och arbeta. Regionerna har definierats med utgångspunkt i aktuell arbetspendling. Det innebär att huvuddelen av de boende både arbetar och bor inom området. Vi antar att områdena därmed kan anses approximera lokala bostadsmarknader. Definitionen av en bostadsmarknad är individuellt betingad då olika individer har sin egen avgränsning av vilken del av bostadsutbudet som är relevant för den enskilde. Ser man det i ett mer övergripande marknadsperspektiv så är det ändå klart att den geografiska avgränsningen kan skilja sig väsentligt mellan olika områden. I vissa fall kanske det t.ex. är rimligt att tala om en enskild kommun som bestående av fler än en bostadsmarknad. Om man generaliserar kan man nog anta att hushållens ålder spelar roll för hur relevanta approximationerna lokal arbetsmarknad bostadsmarknad är. Ungdomar, studenter och äldre torde ha en snävare definition av bostadsmarknad än övriga hushållskategorier. Det fordras särskilda studier för mer exakta definitioner av enskilda bostadsmarknaders avgränsningar. Definitionen av LA tillsammans med praktiska skäl (tillgången på statistik) talar för att vi kan använda LA för att approximera bostadsmarknad i en studie av det regionala byggbehovet. Behov av en bostadsreserv När vi beaktar hushållsförändringar och även tar hänsyn till uppskattade förändringar i det befintliga bostadsbeståndet får vi en situation där vi har åtminstone lika många bostäder som det beräknas finnas hushåll år 2020 i respektive region. Då kan grundproblemet - att alla hushåll ska ha någonstans att bo sägas vara löst rent matematiskt. Om vi eftersträvar en fungerande bostadsmarknad i Sveriges olika regioner, är det dock inte säkert att detta erforderliga byggande räcker för att bostadsmarknaden ska fungera. Vi har därför utvidgat modellen med ett antagande om att det är eftersträvansvärt med en bostadsreserv för att bostadsmarknaden ska fungera och omflyttningar av hushåll inom och mellan olika regioner ska kunna ske på ett friktionsfritt sätt. Detta innebär således att vi behöver ett 22 Denna utgångspunkt får betraktas som rimlig åtminstone än så länge trots att det idag finns hushåll som har två och i undantagsfallet t.o.m. tre bostäder. 23 Se bilaga 1 för en definition av respektive lokal arbetsmarknad.
15 1. Inledning bostadsöverskott där antalet bostäder överstiger antalet hushåll i varje region. Hur stort detta överskott bör vara, kan givetvis diskuteras. 1.5.2 Övriga utgångspunkter för det praktiska arbetet Utöver de mer modellmässiga antagandena och de metodiska utgångspunkterna, finns det några praktiska utgångspunkter som har präglat arbetet. Modellen ska vara praktiskt tillämplig Det finns ett relativt stort antal hushållsbildningsmodeller och det har gjorts en hel del vetenskapligt arbete inom området hushållsprognoser. Flera av modellerna är dock tämligen tekniskt avancerade. Det är inte alltid fallet att den teoretiskt mest eleganta modellen ger de bästa praktiska resultaten när modellen används i praktiken. Dessutom är flera modeller tämligen datakrävande och fordrar mycket statistik och omfattande statistiska beräkningar. En modell som ska användas i praktiken och fungera på myndighetsnivå bör därför, utöver att motsvara rena kvalitetskrav, även vara enkel att använda och inte alltför resurskrävande ur data- eller arbetskraftsperspektiv. I den kommande slutrapporten kommer vi att genomföra en fördjupad diskussion angående olika hushållsbildningsmodeller. Breda penseldrag I arbetet med denna prognos har vi försökt vända på varje sten, både när det gäller antaganden och när det gäller det mer praktiska som exempelvis användningen av statistiska data. Allt i syfte att underbygga prognosen så långt som möjligt. I själva prognosarbetet är vi dock hänvisade till att måla med breda penseldrag. Dels p.g.a. tidshorisonten, 18 år är en lång tid, och dels p.g.a. det regionala perspektivet. Hur situationen är två decennier framåt i tiden, i var och en av landets 81 regioner, är således beroende av en hel rad osäkerhetsmoment. Dessutom är bostadsbehovet så komplext och sambanden så pass osäkra att det är i det närmaste meningslöst att fördjupa antagandena även där det skulle vara statistiskt möjligt. Nyttan är helt enkelt alltför osäker och alltför liten för att uppväga kostnaden. När det gäller den geografiska dimensionen så kan man givetvis komma längre genom specifika insatser där de lokala förutsättningarna bättre kan beaktas. Två förhållanden är väsentliga att framhålla när det gäller prognosen och hur resultaten ska betraktas. För det första är inte syftet att det faktiska utfallet nödvändigtvis ska sammanfalla med vår prognos det är inte stryktips eller väderleksprognoser vi sysslar med. Poängen med prognosen är att den ska beskriva vad som sannolikt inträffar under vissa förutsättningar. Syftet är att prognosen ska ge en bild som beslutsfattare och andra aktörer kan förhålla sig till och sedan reagera och agera utifrån. Det är också värt att notera att det är på lokal och regional nivå man besitter verktyg för att försöka påverka sin framtida utveckling. För det andra så påverkas det mesta i vårt samhälle av politiska beslut av olika slag ofta indirekt men ibland också direkt. Detta medför en ytterligare komplikation när vi ska göra en byggbehovsprognos 15-20 år framåt i tiden. Det är svårt nog att försöka uppskatta vad som sker under givna förutsättningar, men än svårare att göra det när förutsättningarna förändras.
16 Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport 1.6 Modellen Nu när vi har diskuterat utgångspunkterna för analysarbetet ska vi gå över till själva analysmodellen. Vi gör en kort genomgång av de principiella dragen i modellen medan en beskrivning av hur beräkningarna är gjorda finns i bilaga 2. Det framtida bostadsbyggnadsbehovet bestäms av tre faktorer: utvecklingen av antalet hushåll (som i sin tur bestäms av befolkningsutvecklingen och befolkningens ålderssammansättning samt eventuellt av framtida ändringar i hushållsbildningsbenägenheten), förändringen och utnyttjande av det befintliga beståndet, samt behovet av en bostadsreserv. Detta framgår av figuren nedan (1.1). Figur 1.1 Byggbehovsanalysens olika steg Befolkningsförändring * Hushållskvoter = Hushållsförändring 2003-2020 + Rivning av befintligt bestånd - Lediga lägenheter = Hushållsbyggbehov 2003-2020 + Bostadsreserv = Samhälleligt byggbehov 2003-2020 Låt oss kortfattat beskriva de tre stegen i analysen. Den modell vi använder oss av för att skatta det framtida antalet hushåll är alltså den s.k. hushållskvotsmetoden. Som nämndes i avsnitt 1.1 använder vi oss av regionala befolkningsprognoser som är gjorda på lokal arbetsmarknadsnivå. Utifrån dessa kan vi beräkna den prognostiserade befolkningsförändringen under prognosperioden. Genom att multiplicera den förväntade befolkningsförändringen med de beräknade hushållskvoterna får vi en prognos över hushållsförändringen. Detta är det första steget i analysen. I nästa steg tar vi hänsyn till det befintliga beståndet. Till behovet adderas det förväntade antalet rivningar av det befintliga beståndet samt subtraheras de lediga lägenheter som kan utnyttjas. Detta ger oss det behov som finns
17 1. Inledning för att varje nytt hushåll ska kunna få en lägenhet, det vi kallar hushållsbyggbehov. För en väl fungerande bostadsmarknad bör det finnas en viss andel lediga lägenheter. Hur stor denna andel bör vara kan alltid diskuteras. I denna rapport har vi valt att beräkna denna bostadsreserv till cirka en procent, detta genom att multiplicera det förväntade antalet hushåll år 2020 med 0,01. Genom att addera denna bostadsreserv kommer vi fram till slutpunkten i analysen, dvs. det vi kallar det samhälleliga byggbehovet. Låt oss avslutningsvis, som ett alternativ till figur 1.1, ställa upp modellen i sin matematiska form. Det totala byggbehovet för varje lokal arbetsmarknadsregion (LA) kan alltså, under de antaganden som gjorts, beskrivas i följande ekvation, BB i t = = 10 j= 1 10 j= 1 ΔH ΔN i, j t i, j t + A V h i t i, j t i t 1 + A V i t + R i t i t 1 = + R i t i i om BB > 0 annars BB = 0, (1.1) t t i i j där BBt är det totala byggbehovet i LA i under perioden t. ΔH, t är prognostiserad förändring av antalet hushåll för åldersgrupp j i LA i under i j perioden t. Δ N, t är den prognostiserade befolkningsförändringen för i j åldersgrupp j i LA i under perioden t och h, t är hushållskvoten för åldersgrupp j i LA i under perioden t. 24 A i t är beräknat antal rivningar i LA i i under perioden t. Vt 1 är antalet tomma lägenheter i LA i vid början av perioden t. Slutligen, R i t är den erforderliga bostadsreserven i LA i vid slutet av period t. Det totala byggbehovet i riket beräknas helt enkelt genom att summera byggbehovet i de 81 lokala arbetsmarknaderna, BB (1.2) = 81 i t BB t i= 1 24 Om hushållskvoterna antas förändras under prognosperioden måste hushållstillväxten 10 i, j i, j 10 i, j i, j beräknas som N h N h. j = 1 t t j = 1 t 1 t 1
18 Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport
19 2 Resultat I detta kapitel presenteras resultaten som beräknats utifrån modeller som beskrivits i kapitel 1. Resultaten presenteras och diskuteras här dock ganska kortfattat. En mer utförlig diskussion rörande osäkerhetsfaktorer i modellen återkommer vi till i kapitel 3. Detta kapitel är upplagt enligt följande. I avsnitt 2.1 redovisas hushållsutvecklingen under prognosperioden, varefter vi i avsnitt 2.2 redogör för det totala prognostiserade kvantitativa byggbehovet för hela perioden 2003-2020, dels för riket som helhet och dels på regional nivå. I avsnitt 2.3 beskriver vi årliga variationer i byggbehovet. Då vi endast har tillgång till regionala befolkningsprognoser för 2010 och 2020 diskuterar vi dessa årliga förändringar endast på riksnivå samt för ett resonemang om storstadsregionerna för delperioderna 2003-2010 och 2011-2020. 25 2.1 Hushållsförändringar 2003-2020 Enligt SCB:s befolkningsprognos (SCB, 2003) kommer Sveriges befolkning år 2020 att uppgå till cirka 9 718 700 personer, en befolkningsökning med knappt 778 000, eller cirka 8,7 procent, från slutet av 2002. Med metoden beskriven i kapitel 2 leder detta till att vi beräknar antalet hushåll år 2020 till 4 850 900, en ökning med cirka 462 500, eller ungefär 25 700 per år, sedan slutet av 2002. De prognostiserade hushållsförändringarna i respektive åldersklass presenteras i tabell 2.1. 25 Vi har i tabellerna valt att presentera resultaten exakt som de faller ut ur modellen, dvs. vi har inte avrundat siffrorna.
20 Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport Tabell 2.1 Prognostiserad hushållsförändring per åldersklass 2003-2020 Åldersklass Förändring av antal hushåll Förändring av antal hushåll (%) 15-19 -272-0,9 20-24 149 0,1 25-34 82 532 11,2 35-44 -52 155-6,6 45-54 47 680 6,2 55-64 37 593 5,2 65-69 91 577 38,9 70-74 123 551 52,7 75-79 91 823 39,4 80+ 40 033 10,6 Totalt 462 511 10,5 Källa: Boverkets beräkningar Som framgår av tabell 2.1 är den prognostiserade förändringen av antalet hushåll t.o.m. 2020 liten, vad gäller de två yngsta åldersgrupperna. I åldersgruppen 25-34 år ökar däremot antalet hushåll ganska kraftigt medan det minskar i åldersklassen 35-44 år. I samtliga åldersklasser från och med 45-54 år och uppåt ökar antalet hushåll. De grupper som relativt sett ökar mest är 65-79-åringar. Vi ser i tabell 2.1 att hushållsökningarna i vissa grupper kommer att vara kraftiga, exempelvis ökar antalet hushåll i gruppen 70-74 åringar med över 50 procent. Utifrån tabell 2.1 kan delvis 26 utläsas hur mycket, men inte vad och när det behöver byggas. Vad som behöver byggas, dvs. vilka upplåtelseformer och hur stora bostäder, etc., ligger utanför syftet med denna rapport. Det är ju även så att den specifika kunskapen angående vilka typer av bostäder som behöver byggas finns på det lokala/regionala planet. Beroende på när hushållstillväxten sker får detta givetvis återverkningar på byggbehovets storlek över tiden. Vi återkommer till frågan om hur byggbehovet varierar över tiden i avsnitt 2.3. 2.2 Byggbehov 2003-2020 Som beskrevs i kapitel 1 beräknar vi det kvantitativa byggbehovet på två nivåer. Hushållsbehov, där varje nytt hushåll kan få en bostad, samt samhällsbehov, där vi även inkluderat en bostadsreserv. Vår huvudsakliga mätenhet är det samhälleliga byggbehovet varför vi då enbart detta mått redovisas helt enkelt kallar detta för det kvantitativa byggbehovet. Endast i de fall då bägge måtten presenteras preciserar vi hushållsbehov respektive samhällsbehov. Låt oss börja med att titta på prognosen av det kvantitativa byggbehovet i riket som helhet. 26 Hushållsbildningen utgör den största delen av det framtida byggbehovet. Som tidigare beskrivits påverkas byggbehovet även av avgångar från det befintliga beståndet, möjlighet att utnyttja befintliga lediga lägenheter samt av vårt antagande om behovet av en bostadsreserv.
2. Resultat 21 2.2.1. Riket De siffror över hushållstillväxten som presenterades i föregående avsnitt är inte lämpliga att använda som grund för våra beräkningar av det framtida byggbehovet. Det faktum att hushållstillväxten är negativ i vissa regioner skulle i så fall ta ut en del av hushållstillväxten i övriga riket. Det är således nödvändigt att även en nationell analys genomförs med en regional dimension. Då bostäder inte är flyttbara i någon större omfattning, måste utgångspunkten vara hushållstillväxten i regioner med positivt byggbehov. Om vi enbart tittar på lokala arbetsmarknader med positivt hushållsbehov beräknas hushållstillväxten i dessa uppgå till cirka 486 000 (se tabell 2.2). Då hänsyn tas till de lediga lägenheter som fanns i dessa LA-regioner vid analysens starttidpunkt samt till det förväntade antalet rivningar får vi ett totalt byggbehov på cirka 505 100, eller 28 100 per år. Detta scenario bygger som beskrivits i kapitel 1 på att det inte finns några lediga lägenheter i tillväxtregionerna år 2020 varför detta inte torde vara ett realistiskt alternativ. Tabell 2.2 Hushållsbyggbehov 2003-2020 Totalt Per år Per 1000 inv. Hushållstillväxt 485 983 26 999 3,3 Lediga lägenheter 20 921 1 162 0,1 Rivningar 40 052 2 225 0,3 Byggbehov (hushåll) 505 114 28 062 3,5 Not: Alla siffror gäller för de LA som har positivt hushållsbyggbehov. Källa: Boverkets beräkningar Huvudalternativet bygger som tidigare beskrivits på att det bör finnas ett antal lediga lägenheter för att bostadsmarknaden ska fungera på ett tillfredsställande sätt. I tabell 2.3 ser vi att i regioner med ett positivt samhälleligt byggbehov beräknar vi tillväxten av antal hushåll under perioden 2003 till 2020 till cirka 483 300 27, antalet lediga lägenheter som kan utnyttjas var i slutet av 2002 cirka 22 600 samt antalet rivningar antas under perioden uppgå till cirka 43 700. Detta leder till ett byggbehov på cirka 504 500. Då bostadsreserven på en procent läggs till får vi ett totalt prognostiserat byggbehov på cirka 550 100 eller 30 600 per år. 27 Hushållstillväxten blir för dessa regioner (51 stycken) marginellt lägre än i tabell 2.2 (46 stycken). Detta beror på att i de förra ingår även regioner med en negativ hushållstillväxt, men som ändå har ett byggbehov genom att bostadsreserven antas byggas upp.
22 Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport Tabell 2.3 Samhälleligt byggbehov 2003-2020 Totalt Per år Per 1000 inv. Hushållstillväxt 483 344 26 852 3,2 Tomma Lägenheter 22 565 1 254 0,2 Rivningar 43 726 2 429 0,3 Byggbehov (hushåll) 504 505 28 028 3,4 Bostadsreserv 45 617 2 534 0,3 Byggbehov (samhälle) 550 122 30 562 3,7 Not: Alla siffror gäller för de LA som har positivt samhälleligt byggbehov. Källa: Boverkets beräkningar Som framgår av tabell 2.3 kan den största delen av byggbehovet förklaras av hushållstillväxten. Denna utgör cirka 88 procent av det totala samhälleliga byggbehovet. Som nämndes i avsnitt 2.1 beräknas befolkningstillväxten i riket vara cirka 778 000 under perioden 2003-2020. Ett prognostiserat byggbehov på drygt 550 000 innebär således ett byggbehov på 70 procent i förhållande till folkökningen, dvs. för varje ny individ beräknas det byggas 0,7 bostäder. 2.2.2. Regional fördelning av byggbehovet Ett av syftena med denna rapport är utöver att beräkna byggbehovet för hela riket, att bryta ner resultaten på regional nivå, dvs. på lokal arbetsmarknadsnivå. 28 I detta avsnitt ska vi därför kortfattat redogöra för de regionala resultaten. Då vi studerat 81 olika regioner kan vi inte gå in i detalj på resultaten för respektive region, utan presenterar dessa ganska översiktligt. I den kommande slutrapporten kommer dock samtliga siffror och beräkningar presenteras. Detta avsnitt är uppdelat i fyra delar vilka helt enkelt är definierade efter storleken på byggbehovet (i absoluta tal). De fyra avsnitten är: storstadsregionerna, regioner med ett kvantitativt byggbehov på över 300 bostäder per år ( övriga större tillväxtregioner ), resterande regioner med ett positivt kvantitativt byggbehov, och regioner utan kvantitativt byggbehov. 2.2.2.1. Storstadsregionerna Tabell 2.4 visar den prognostiserade hushållstillväxten, hushållsbyggbehovet (H-behov) och samhälleligt byggbehov (S-behov) i storstadsregionerna, dvs. i Stockholm, Göteborg och Malmö. Vi koncentrerar oss i följande framställning på det samhälleliga byggbehovet. Enligt prognosen uppgår det totala byggbehovet i dessa LA till cirka 191 000 i Stockholm, 99 900 i Göteborg och 69 400 i Malmö. 28 Som tidigare nämnts måste man dock vara försiktig med att dra alltför långtgående slutsatser vad gäller de regionala resultaten.
2. Resultat 23 Tabell 2.4 Byggbehov i storstadsregionerna 2003-2020 Hushållstillväxt H-behov S-behov Stockholm 179 674 179 444 190 896 Per år 9 982 9 969 10 605 Per 1000 inv. 5,2 5,2 5,5 Göteborg 92 763 94 514 99 877 Per år 5 153 5 251 5 549 Per 1000 inv. 5,6 5,7 6,0 Malmö 29 66 097 65 592 69 393 Per år 3 672 3 644 3 855 Per 1000 inv. 5,7 5,6 6,0 Källa: Boverkets beräkningar Det årliga samhälleliga byggbehovet i Stockholms LA uppskattas till cirka 10 600, medan motsvarande siffror för Göteborg och Malmö är 5 500 respektive 3 900. Med andra ord lokaliseras ungefär 20 000 av det totala prognostiserade byggbehovet på 30 600 till de tre storstadsregionerna. Som en bakgrund till dessa siffror bör sägas något om den prognostiserade befolkningsutvecklingen. Dessa tre regioner hade den 31 december 2002 en befolkning på drygt 3 483 000, dvs. 39 procent av Sveriges totala befolkning bodde i storstadsregionerna. År 2020 uppskattas dessa regioners folkmängd uppgå till ungefär 4 058 000 eller 42 procent av totalbefolkningen. Sett till den totala befolkningsökningen i riket beräknas dessa tre regioner stå för hela 74 procent. Detta får till följd att större delen av byggbehovet, cirka 65 procent, kommer att koncentreras till tre dessa regioner. 30 2.2.2.2. Övriga större tillväxtregioner I tabell 2.5 presenteras hushållstillväxten och byggbehovet för övriga större tillväxtregioner. Dessa definieras alltså som de lokala arbetsmarknadsregionerna med ett totalt byggbehov över 5 000 (eller över 300 per år) t.o.m. 2020. Den gemensamma nämnaren för dessa LA är att de är medelstora sydeller mellansvenska regioner och/eller regioner med universitet eller högskolor. 29 Byggbehovssiffrorna för Malmö LA bör tolkas med viss försiktighet då det framtida flyttmönstret i Öresundsregionen kan vara svårt att uppskatta. Här torde den lokala kunskapen vara till stort värde för att utföra mer precisa prognoser. 30 Jämför detta med den senaste byggboomen 1988-1992, då byggandet till stor del var lokaliserat utanför storstadsregionerna. Endast 33 procent av det totala nybyggandet var då lokaliserat till de tre storstadsregionerna, trots att närmare 55 procent av befolkningstillväxten skedde här.
24 Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport Tabell 2.5 Hushållstillväxt och byggbehov i övriga större tillväxtregioner 2003-2020. Hushållstillväxt H-behov S-behov Uppsala 19 751 20 122 21 682 (1 205) [4,2] Helsingborg 17 029 17 153 18 808 (1 045) [3,4] Västerås 12 616 13 361 14 357 (798) [4,5] Örebro 9 065 10 682 11 823 (657) [3,0] Linköping 10 205 10 210 11 501 (639) [2,6] Luleå 6 960 7 702 8 491 (472) [3,1] Borås 6 702 6 686 7 535 (419) [2,6] Jönköping 6 949 6 719 7 482 (416) [2,8] Norrköping 5 220 6 511 7 382 (410) [2,5] Gävle 3 665 5 616 6 429 (357) [2,3] Halmstad 5 973 5 815 6 428 (357) [3,0] Trollhättan 4 681 5 108 6 145 (341) [1,7] Karlstad 3 105 4 880 5 688 (316) [2,0] Kristianstad 4 989 4 621 5 479 (304) [1,8] Umeå 4 764 4 718 5 430 (302) [2,2] Not: Värden inom parenteser är S-behov per år och värden inom hakparenteser är S-behov per tusen invånare. Källa: Boverkets beräkningar I absoluta tal prognostiseras det kvantitativa byggbehovet i dessa 15 regioner till knappt 145 000 medan befolkningsökningen enligt Inregias prognos beräknas vara cirka 227 000. Detta innebär att dessa regioner beräknas stå för cirka 26 procent av det totala byggbehovet samtidigt som andelen av den totala befolkningstillväxten beräknas vara knappt 30 procent. 2.2.2.3. Resterande LA med positivt byggbehov I tabell 2.6 presenteras resterande lokala arbetsmarknader med ett positivt samhälleligt byggbehov. Dessa LA (33 stycken) står för cirka 8 procent av det totala byggbehovet fram t.o.m. 2020. Det går inte att direkt finna någon gemensam nämnare för dessa regioner, att säga att det rör sig om mindre LA ger ingen direkt vägledning då det faller sig naturlig att de mindre regionerna som trots allt har ett positivt byggbehov faller i denna grupp.
2. Resultat 25 Tabell 2.6 Byggbehov i övriga LA med positivt byggbehov 2003-2020 LA med positiv hushållstillväxt LA med negativ hushållstillväxt Eskilstuna 4 942 (275) [3,0] Sundsvall 1 637 (91) [0,6] Varberg 4 845 (269) [2,9] Karlskoga 1 499 (83) [1,8] Värnamo 3 762 (209) [2,9] Ludvika 612 (34) [0,8] Skövde 3 750 (208) [1,2] Gällivare 586 (33) [1,7] Nyköping 3 357 (186) [3,1] Hudiksvall 269 (15) [0,3] Katrineholm 3 036 (169) [2,9] Söderhamn 235 (13) [0,5] Växjö 2 635 (146) [1,2] Karlshamn 198 (11) [0,2] Kalmar 1 887 (105) [0,9] Kalix 108 (6) [0,3] Gotland 1 656 (92) [1,6] Skellefteå 65 (4) [0,0] Falun 1 400 (78) [0,5] Filipstad 64 (4) [0,2] Östersund 1 376 (76) [0,8] Västervik 3 (0) [0,0] Bollnäs 1 133 (63) [1,6] Örnsköldsvik 1 069 (59) [1,1] Karlskrona 1 023 (57) [0,6] Kiruna 31 946 (53) [2,2] Lidköping 942 (52) [0,8] Simrishamn 859 (48) [1,5] Strömstad 463 (26) [1,1] Haparanda 376 (21) [2,0] Köping 344 (19) [0,4] Arjeplog 131 (7) [2,2] Ljungby 90 (5) [0,1] Not: Värden inom parenteser är samhälleligt byggbehov per år. Värden inom hakparenteser är samhälleligt byggbehov per tusen invånare. Källa: Boverkets beräkningar Ovanstående tabell är uppdelad i de LA som har en positiv respektive negativ hushållstillväxt. De lokala arbetsmarknadsregioner med negativ hushållstillväxt men som ändå har positivt byggbehov är värda en extra kommentar. De här regionerna beräknas få en genomsnittlig befolkningsminskning med cirka 5,2 procent (från cirka 523 500 till ungefär 496 300). Anledningen till det positiva byggbehovet, den negativa hushållstillväxten till trots, är att antalet rivningar beräknas bli relativt högt i dessa regioner. 32 För att bedöma rimligheten i dessa antaganden behövs den specifika kunskap som finns på regional/lokal nivå, t.ex. insikter angående beståndets skick etc. Värt att notera är att som andel av det totala byggbehovet utgör dessa regioner endast en liten andel, knappt en procent eller cirka 300 stycken per år. 31 Kiruna är ett specialfall då en del av de befintliga lägenheterna kommer att behöva ersättas p.g.a. sprickbildningar i berget härrörande från gruvdriften. Detta har inte tagits hänsyn till i beräkningarna utan Kirunas byggbehov är beräknat precis som för alla andra regioner. Enligt aktuella beräkningar kommer cirka 960 lägenheter att hamna innanför den s.k. sprickzonen inom 30 år och således behöva ersättas. 32 Som beskrivits i kapitel 1 och bilaga 2 bygger våra antaganden angående de framtida rivningarna enbart på historiska data.
26 Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport 2.2.2.4. Lokala arbetsmarknadsregioner utan kvantitativt byggbehov Trettio lokala arbetsmarknadsregioner, dvs. drygt en tredjedel av alla LA, uppskattas inte ha något kvantitativt byggbehov fram till och med 2020. De flesta är, med några undantag, mindre (befolkningsmässigt) norrländska LA (se tabell 2.7). Det kan låta mycket att 30 av 81 LA inte har något kvantitativt behov av nya bostäder, men man bör hålla i minnet att endast sju procent av Sveriges befolkning bor i dessa regioner och 2020 beräknas denna andel ha sjunkit till knappt sex procent. Även i absoluta tal uppskattas befolkningen i dessa regioner minska från cirka 625 000 till knappt 578 000, eller en minskning med ungefär 8,3 procent. Denna kraftiga befolkningsminskning är anledningen till att det inte beräknas finnas något kvantitativt byggbehov i dessa regioner. Tabell 2.7 Lokala arbetsmarknadsregioner utan kvantitativt byggbehov 2003-2020 Nässjö Hagfors Ljusdal Lycksele Tranås Arvika Kramfors Arvidsjaur Älmhult Säffle Strömsund Jokkmokk Vimmerby Fagersta Åre Överkalix Oskarshamn Vansbro Härjedalen Övertorneå Bengtsfors Malung Storuman Pajala Torsby Mora Sorsele Årjäng Avesta Vilhelmina Källa: Boverkets beräkningar Det faktum att det kvantitativa byggbehovet prognostiseras vara noll i dessa LA innebär självfallet inte att det inte kommer att byggas en enda bostad i dessa regioner. Även här kommer säkerligen en viss bostadsproduktion att ske och det är i de flesta fall även önskvärt med en viss nybyggnation. 2.2.2.5. Sammanfattning av resultaten Av det prognostiserade byggbehovet på cirka 30 600 bostäder per år är ungefär två tredjedelar lokaliserat till storstadsregionerna. De övriga större tillväxtregionerna står för cirka 26 procent av det totala byggbehovet och följaktligen återstår cirka 8 procent som är lokaliserade till resterande regioner med ett positivt byggbehov. 30 stycken LA beräknas inte ha något kvantitativt byggbehov tom 2020. I figur 2.1 framgår dessa andelar av det totala byggbehovet. De tre storstadsregionerna står alltså för hela 65 procent av det totala byggbehovet. Då vi lägger till de lokala arbetsmarknaderna i tabell 2.5, dvs. de regioner som har ett byggbehov över 300 per år (15 stycken) kommer vi upp i 92 procent av det totala byggbehovet. Detta innebär att endast åtta procent av det totala byggbehovet är lokaliserat till övriga 33 arbetsmarknadsregioner med ett positivt kvantitativt byggbehov, medan 30 regioner alltså saknar kvantitativt byggbehov. Låt oss avslutningsvis titta på det kvantitativa byggbehovet mätt per tusen invånare, ett mycket vanligt förekommande mått. Detta åskådliggörs i figur 2.2. Som framgick i tabell 2.3 är byggbehovet 3,7 bostäder per tusen invånare. Föga överraskande är byggbehovet, även mätt på detta sätt, störst i storstadsregionerna. Förutom de tre storstadsregionerna är det två lokala arbetsmarknader som har ett byggbehov större än fyra bostäder per tusen invånare (Västerås (4,5) och Uppsala (4,2)). Totalt är det nio LA-regioner
2. Resultat 27 som beräknas ha ett byggbehov över tre bostäder per tusen invånare, medan 15 LA-regioner har ett byggbehov på mellan två och tre bostäder per tusen invånare. I resterande LA-regioner som har ett prognostiserat positivt kvantitativt byggbehov (27 stycken), beräknas detta vara under två per tusen invånare. Efter denna genomgång av det prognostiserade byggbehovet på riksnivå och på regional nivå ska vi nu övergå till att i nästa avsnitt diskutera variationer i byggbehovet över tiden.
28 Regional byggbehovsanalys 2003-2020 - en resultatrapport Figur 2.1 Andelar av samhälleligt byggbehov 2003-2020 100 % 92 % 65 % 0 %
2. Resultat 29 Figur 2.2 Samhälleligt byggbehov per tusen invånare 2003-2020 > 4 > 3-4 > 2-3 > 1-2 > 0-1 0