Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin rådgivning- och upplysningsskyldighet om en så kallad dolda-fel-försäkring och dess innebörd. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt yttrande och kopior av följande handlingar från det aktuella förmedlingsuppdraget. Uppdragsavtalet. Information om undersökningsplikten. Eventuella övriga handlingar som kan ha betydelse för sammanhanget. NN har kommit in med de begärda handlingarna samt, via sitt ombud, yttrat sig i ärendet. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) Anmälan Anmälarna har hävdat att mäklaren lämnat felaktig information avseende en dolda-fel-försäkring, som säljarna hade tecknat via försäkringsbolaget. Vid försäljningen fanns det två besiktningsprotokoll som enligt anmälarna visade olika resultat beträffande fukten i grunden. Mäklaren lämnade muntligt, enligt anmälaren, tydliga och lugnande besked avseende protokollens inverkan på den dolda-fel-försäkring som tecknats. Mäklaren har därefter till anmälaren dels lämnat allmän information om försäkringen och dels via ett mejl till anmälaren den 30 augusti 2011 skrivit att: Försäkringen för dolda fel gäller i 10 år och att den står för reparationer av skadan samt följdskador, d.v.s. inte för en avfuktare. Säljarna fick samma information för 6 år sedan då de köpte fastigheten och fuktvärderna har inte ändrats och med hänvisning till besiktningsbolaget Bs protokoll tror jag man kan vara lugn ang. fukten. Mäklaren har även i ytterligare ett mejl den 4 oktober 2012 till köparna skrivit att det inte är något ökat åtagande från försäkringsbolagets sida gällande dolda-fel-försäkringen, utan det som gäller är att besiktningsprotokollet från besiktningsbolaget B värderas högre än besiktningen från besiktningsmannen A. Detta eftersom bolag B har gått in grundligare gällande fuktmätningen och konstaterat att det inte fanns några förhöjda fuktvärden vid försäljningstillfället. Enligt anmälaren har det senare visat sig att informationen mäklaren lämnat till dem var felaktig. Efter tillträdet lät anmälarna själva besiktiga fastigheten och det fanns stora fuktproblem i fastigheten. De har vidare anfört att försäkringsbolaget inte
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) ersätter felen, eftersom det är anmärkt i ett av besiktningsprotokollen inför försäljningen att det förekommer fukt (det besiktningsprotokollet som är knutet till försäkringen). Försäkringsbolaget har också uppgivit att fuktproblem inte ersätts, eftersom fastigheten är byggd med en så kallad riskkonstruktion. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen framgår att bygganden på fastigheten har en torpargrund och att ventilationen sker genom mekanisk frånluft. Köpekontraktet Köpekontraktet undertecknades den 5 september 2011 av säljare och köpare. Fastighetens skick regleras i 14 och där står följande: Fastigheten överlåts i det skick den är på köpekontraktsdagen om annat inte överenskommits. Köpare och säljare är informerad om sin undersöknings- respektive upplysningsplikt. Säljaren har för köparen lämnat uppgifter om fel eller brister i fastigheten i bifogad frågelista. Säljaren har vidare låtit genomföra en besiktning av fastigheten. Köpare och säljare har tagit del av besiktningsprotokollet. Köparen har uppmanats att själv genomföra en besiktning av fastigheten. Köparen har valt att erhålla en genomgång av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) besiktningsprotokollet genom telefonkontakt med besiktningsman A för att säkerställa att köparen på rätt sätt har uppfattat innehållet i protokollet. Köparen skall därefter erhålla ett intyg från besiktningsmannen som bekräftelse på att besiktningsprotokollet är överlåtit på köparen. Köparen är medveten om att hans undersökningsplikt även omfattar de delar som inte ingått i besiktningen. Besiktningens omfattning framgår av besiktningsprotokollet. Besiktningsprotokoll Det finns i tre olika protokoll som parterna hänvisar till; 1. Besiktningsman A, 2011-07-13, utförd på säljarnas beställning, Överlåtelsebesiktning. 2. Besiktningsföretag B, 2011-08-16, utförd på säljarens beställning avseende Kontroll av fastighetens krypgrund. 3. Besiktningsföretag C, 2012-06-04, utförd på köparens beställning, Krypgrundsbesiktning. Som bilaga till köpekontraktet finns besiktningsprotokollen från besiktningsmannen A och besiktningsföretaget B. Fastighetsmäklarens yttrande NN har via sitt ombud tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande. Vid bedömningen av hans agerande i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalet har ingåtts innan den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft. Skyldighet för
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) fastighetsmäklare att tillhandahålla skriftlig information gällande undersökningsplikten infördes i 2011 års lag. Det innebär att han inte hade någon sådan skyldighet i detta förmedlingsuppdrag. Inför försäljningen tecknade säljaren en försäkring mot dolda fel. Enligt villkoren för försäkringen måste säljaren först vidta en besiktning. Så skedde via besiktningsmannen A. I protokollet från denna besiktning framgår att det är fukt i krypgrunden och att grunden är en så kallad riskkonstruktion. Vidare framförs i protokollet att en fortsatt teknisk undersökning bör vidtas gällande grunden. Säljaren beställde därför en besiktning av grunden för att närmare utreda statusen på grunden hos besiktningsföretaget B. Även i detta protokoll framkommer det förhöjda fuktvärden i grunden och att åtgärder borde vidtas. Båda protokollen har funnits tillgängliga på visningen för samtliga spekulanter och mäklaren har varit noggrann med att informera samtliga spekulanter om skicket på byggnadens grund. Mäklaren säger vidare att han har framhållit i kontakterna med köparna att en försäkring finns och att fel som är kända inte omfattas av försäkringen. Därutöver har mäklaren haft telefonkontakt med köparna och i samtal gett köparna rådet att själva anlita en besiktningsman för att närmare undersöka fuktvärdena. Han har även redogjort för köparens undersökningsplikt och att den i normalfallet är väldigt långtgående och att den omfattar mer än enbart ytskicket. Han har även haft viss mejlväxling med köparna efter telefonsamtalet. Mäklaren har framfört att han under all kontakt med köparna och övriga spekulanter varit noga med att påpeka förekomsten av fukt. Han har även framfört att i och med att fastigheten är besiktigad är felet som sådant känt och därmed kan det inte anses som dolt.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Vid bedömningen av NN:s agerande i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalet har ingåtts innan den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft. Enligt 12 fastighetsmäklarlagen (1995:400) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Enligt 16 samma lag ska mäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Besiktningsprotokollen I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att fastighetsmäklaren har ett allmänt ansvar för att informera både säljaren och köparen om jordabalkens regler beträffande ansvarfördelningen vid fel i fastighet inklusive köparens undersökningsplikt. Av detta följer att det även ankommer på fastighetsmäklaren att informera om att en besiktning som genomförs i anslutning till överlåtelsen kan förändra de grundläggande reglerna om säljarens och köparens ansvar. Likaledes ankommer det på mäklaren att informera om både försäkringens omfattning och undantag samt att försäkra sig om att köparen både tagit del av och tagit till sig det besiktningsprotokoll som ligger till grund för försäkringens omfattning.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) Informationen från säljaren och andra om fastighetens skick kan både begränsa och utöka köparens undersökningsplikt. Uppgifterna har därmed betydelse för säljarens så kallade felansvar enligt jordabalken. Förekomsten av ett eller flera besiktningsprotokoll och innehållet i detta utgör normalt mycket viktig information för spekulanter och köpare. Utgångspunkten är därför att fastighetsmäklaren ska lämna information om huruvida en besiktning tidigare har utförts och i vissa fall även resultatet av denna. Detta gäller under förutsättning att mäklaren har fått ta del av protokollet eller på annat sätt fått sådan information. Det åligger mäklaren att göra spekulanter och köpare uppmärksamma på betydelsen av att en besiktning utförts samt förutsättningarna för och syftet med besiktningsmannens uppdrag. Det är viktigt att informationen till köparen lämnas i sådan tid inför kontraktskrivningen att köparen har möjlighet att ta del av eventuella handlingar och utvärdera betydelsen av uppgifterna. Eftersom fastighetsmäklaren ska verka för att köparen undersöker eller låter undersöka fastigheten före köpet är det även av särskild vikt att köparen förstår innebörden av besiktningsprotokollet både vad gäller försäkringens omfattning och begränsningar. Detta innefattar även köparens återstående undersökningsplikt samt det eventuella behovet av en fördjupad undersökning. NN har uppgett att han i samband med visningen av fastigheten informerat samtliga spekulanter om skicket på byggnadens grund. Båda protokollen har funnits tillgängliga på visningen för samtliga spekulanter. Det mejl köparna hänvisar till från den 30 augusti 2011 föregicks av ett långt telefonsamtal. I detta samtal gav han rådet till köparna att själva anlita en besiktningsman. I detta samtal redogjorde han även för att en köparens undersökningsplikt normalt sätt är väldigt långtgående och att den omfattar
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) mer än bara ytskiktet. NN har i mejlet den 30 augusti 2011 till köparna använt ord och uttryck som kan vilseleda mottagaren att tro att försäkringen kan täcka in denna typ av fel, trots att de var kända och då inte kan omfattas av försäkringen. NN har snarare genom formuleringarna i mejlet gjort en felaktig utfästelse avseende omfattningen av försäkringen. NN har därigenom brustit i sin omsorgsplikt samt rådgivnings- och upplysningsskyldighet mot köparna på ett sätt som strider mot god fastighetsmäklarsed. Köpekontraktet I 14 köpekontraktet finns klausulen som avser fastighetens skick. I klausulen framgår att säljarna har besiktigat fastigheten, att köparna har uppmanats att själva genomföra en besiktning av fastigheten samt att köparna har valt att få en genomgång på telefon av besiktningsprotokollet med besiktningsmannen A. Till köpekontraktet har bl.a. protokollet från besiktningsmannen A lagts som bilaga tillsammans med protokollet från besiktningsföretaget B. Enligt köpekontraktet hade köparna före kontraktsskrivningen haft en genomgång av besiktningsprotokollet från besiktningsmannen A på telefon. Påföljd Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att det får anses utrett att besiktningsprotokollen har funnits tillgängliga vid visningen och att köparna tagit del av handlingarna före kontraktskrivningen. Beträffande informationen till köparna framgår det av utredningen att NN har informerat både dem och övriga spekulanter om att säljaren har tecknat en försäkring
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) mot dolda fel. NN har dock inte med tillräcklig stor omsorg uppmärksammat köparna på följden av att besiktningsprotokollen innehåller uppgifter om fukt och den rättsliga innebörd detta får på den tecknade försäkringen och för deras ansvar att utöka undersökningen av dessa problem. Detta strider mot god fastighetsmäklarsed och förseelsen kan med hänsyn framför allt till NN:s vilseledande uttalanden i mejlet den 30 augusti 2011 inte anses som ringa. Med hänsyn till dessa omständigheter bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det finns grund för att tilldela NN en Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.