Årsredovisning 2010-11-11 -- 2011-12-31 Brf Trädgårdsmästaren 3
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkning 9 Balansräkning 10 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 11 Kassaflödesanalys 12 Tilläggsupplysningar 13 Underskrifter 15
Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningens fastighet Byggnad Föreningen förvärvade 2011-06-09 fastigheten Trädgårdsmästaren 3 i Stockholms Stad. Föreningens fastighet består av ett flerbostadshus på adress Döbelnsgatan79 och Surbrunnsgatan 37. Fastigheten byggdes år 1885 och 2010 var taxeringsvärdet 44 174 tkr. Tomträtt Föreningen äger tomträtten på 792 kvm. Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos xxxxxx. I avtalet ingår styrelseförsäkring samt bostadsrättstillägg för samtliga lägenheter. Lägenheter och lokaler Den totala byggnadsytan uppgår till 2 229 kvm, varav 1 793 kvm utgör lägenhetsyta och ca 436 kvm lokalyta. Lägenhetsfördelning: 1 xst 1 rum och kök 23 st 2 rum och kök 4 xst 3 rum och kök 1x st 5 rum och kök Av dessa lägenheter är 27 upplåtna med bostadsrätt och två med hyresrätt. Väsentliga lokalavtal i föreningen är Restaurang, avtal till 2015-01-31 Café, avtal till 2012-09-30 Kontor, avtal till 2014-09-30 Kontor, avtal till 2016-09-30 Intäkter från lokalhyror utgör ca 34 % av föreningens totala intäkter. Fastighetens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2011 och sträcker sig 10 år. Planen uppdateras fortlöpande. Genomförd åtgärd År Stamspolning 2012 Målning av trapphus, 79:an 2011 Fönsterrenovering mot gård 2010 Målning av trapphus, 37:an 2008 Installation, två frånluftsfläktar tak 2007 Ny undercentral 2007 Takvärmeanläggning 2006 Det planerade underhållsbehovet av föreningens fastighet beräknas till 4 500 tkr för den närmaste tioårsperioden. Till det planerade underhållet samlas medel via årlig avsättning till föreningens yttre underhållsfond i enlighet av styrelsen fastställd underhållsplan. 3/15 Brf Trädgårdsmästaren 3
Fonden för yttre underhåll redovisas under bundet eget kapital i balansräkningen. De enskilt största åtgärderna som planeras framgår nedan. Planerad åtgärd År Kostnad/tkr. Badrumsrenovering Ommålning av yttertak 2012 2012 600 200 Byte stamregleringsventiler Ommålning träfasad Renovering fönster gatusida Modernisering hissar Fasadrenovering 2012 2013 2014 2016 2018 120 10 900 850 1 600 Fastighetsförvaltning För närvarande sköts den tekniska förvaltningen av styrelsen. Föreningsfrågor Bostadsrättsföreningen registrerades 2010-11- 11 hos Bolagsverket och föreningens ekonomiska plan registrerades 2010-11-11. Föreningens gällande stadgar registrerades 2010-11-11. Organisationsanslutning Föreningen är idag medlem i Bostadsrätterna, tidigare SBC. Medlemmar och hyresgäster Föreningen hade vid årets slut 39 medlemmar. Under året har nio överlåtelser skett och 27 upplåtelser från hyresrätt till bostadsrätt i samband med köpet av fastigheten. Föreningen hade vid årets slut två bostadshyresgäster. Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras köparen en överlåtelseavgift på f n 1 100 kr. Pantsättningsavgift debiteras köparen med f n 440 kr. Styrelsen Styrelsen har sedan den extra föreningsstämman, 2011-10-24, och därmed påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Chris Hagtorn Katarina Forsman Patrick Livijn Robert Sartz Fredrik Boqvist Torbjörn Lindgren Johan Wahlgren ledamot/ordf ledamot/sekr. ledamot/kassör ledamot/fastighet ledamot suppleant suppleant Revisor Elisabet Örning, Enblads Revisionsbyrå AB. Valberedning Pierina Lindgren, sammankallande Benny Österlund. Styrelsesammanträden Den nu sittande styrelsen har under året kontinuerligt arbetat med förvaltning av fastigheten och haft 6 protokollförda möten, varav ett per capsulam. Föreningens firma har tecknats av två ledamöter i förening. 4/15 Brf Trädgårdsmästaren 3
Händelser under året Under året har styrelsen arbetat med att ta fram en arbetsordning. Vi arbetar aktivt för att sprida och fördela ansvarsområden för fastighets skötsel och ekonomi, både inom och utanför styrelsen. Exempelvis finns en balkonggrupp, en trädgårdsgrupp, en energigrupp och en IT-grupp. Den inledande fasen av styrelsearbetet har i stora delar präglats av att få grepp om ekonomisk och teknisk förvaltning, då vi saknade en korrekt överlämning av den förra styrelsen. Den nuvarande styrelsen har under året deltagit i ett antal utbildningar för att stärka den egna kompetensen. Samtliga har genomgått en grundutbildning hos Bergs Fastighetsjuridik som ombildade fastigheten till bostadsrätt. För övrigt har flera ledamöter genomgått utbildning i t ex ekonomi och fastighetsförvaltning hos Bostadsrätterna (SBC). Trädgårdsgruppen arrangerade under hösten den första gemensamma städdagen med efterföljande lunch. Städdagarna kommer att upprepas höst och vår, inte minst för att bygga en gemenskap. Framtida utveckling Styrelsen arbetar med inriktning på energibesparande och miljövänliga åtgärder för att främja föreningens ekonomi och vår natur. Vid exempelvis fönsterrenovering mot gatan planeras installation av både ljud- och energiisolerande glas. Därefter kommer husets värmeanläggning injusteras för energibesparingar. Vi har redan under året som gått påbörjat utbyte av armatur och lampor för att slutligen ha en komplett utrustning med LED. Föreningens ekonomi Avtalet om ekonomisk förvaltning som tecknades vid ombildningen med Deloitte AB är uppsagt. Från 1 juni 2012 har föreningen tecknat avtal med Conzignus Hem och Fastighet AB om ekonomisk förvaltning. Föreningens resultat för år 2011 är -190 Kkr. I resultatet ingår avskrivningar med 207 Kkr och exkluderar man dem blir resultatet 17 Kkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens fastighet och den posten påverkar inte föreningens likviditet. Innebörden av detta är att föreningens verksamhet genererat ett likviditetsöverskott på 17 Kkr. En bostadsrättsförening måste ha intäkter som överstiger de faktiska utgifterna (alla kostnader exklusive avskrivningar) och dessutom ha medel över för framtida underhåll samt eventuella amorteringar. Resultatfördelning 18% 2% Intäkter Avskrivningar 47% Fastighetsadministra tion Räntekostnader 27% Driftkostnader 3% 3% Ränteintäkter Under året har den gemensamma tvättstugan förbättrats genom en ny energisnål torktumlare som drivs med värmepumpsteknik. 5/15 Brf Trädgårdsmästaren 3
Nyckeltal per bokslutsdagen 2011 Årsavgift per kvm bostadsrättsyta, kr 523 Lån per kvm bostadsrättsyta, kr 12 006 Insats per kvm bostadsrättsyta, kr 35 206 Genomsnittlig skuldränta, % * 4,8 Fastighetens belåningsgrad, % * 26,3 *Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittliga fastighetslån. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. Resultatdisposition Förslag till behandling av föreningens resultat Årets förlust -189 767-189 767 Styrelsen föreslår att Till yttre fond omförs 262 500 I ny räkning överföres -452 267-189 767 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar. 6/15 Brf Trädgårdsmästaren 3
Så här tolkar du Årsredovisningen Förvaltningsberättelsen Avsnittet ger en förklaring till verksamheten. T.ex. en beskrivning av fastigheten, utfört och planerat underhåll och vilka som är invalda i styrelsen. I förvaltningsberättelsen upplyser föreningen om sådant som inte finns med i balans- och resultaträkningen men som ändå är viktiga för att kunna bedöma föreningens ekonomi. Här redovisar även styrelsen sitt förslag på hur föreningens resultat för året ska disponeras. Resultaträkningen Här redovisas föreningens intäkter och kostnader under verksamhetsåret. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening är inte målet att göra stora överskott utan att långsiktigt anpassa intäkterna mot de kostnader föreningen har. Därför kan resultatet variera från år till år, t.ex. om föreningen ett visst år tagit stora akuta reparationskostnader som inte täcktes av intäkterna just det året. Årsavgifterna bör dock beräknas till en nivå där de tillsammans med eventuella hyresintäkter täcker driftskostnader samt avsättning till ett framtida planerat underhåll (avsättning till fond). Intäkter De viktigaste intäkterna i en bostadsrättsförening är medlemmarnas årsavgifter och hyresgästernas hyror. Hyror kan komma från t.ex. boende, garageplatser eller lokaler. En förening med många lokalhyresgäster kan oftast hålla en relativt låg avgiftsnivå men kan samtidigt vara känslig mot hyresbortfall. Kostnader inklusive avskrivningar Föreningens kostnader utgörs till största delen av driftskostnader såsom el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, snöröjning m.m. Till driften räknas även underhåll och reparationer. Kostnaden för större underhåll där föreningen förbättrar och förnyar en installation i fastigheten som t.ex. vid ett stambyte, får fördelas ut på flera år. Kostnaden skrivs av på en nyttjandeperiod. Under föreningens rörelsekostnader i resultaträkningen finns därför en post som kallas avskrivningar. Där redovisas en bokföringsmässig kostnad, som ska motsvara årets slitage på fastigheten och inventarier. Ett slitage som bör finansieras genom att föreningens intäkter även täcker avsättningar till ett framtida planerat underhåll. Finansiella intäkter och kostnader Här redovisas vad föreningen har för räntekostnader på sina lån. Räntekostnaderna är oftast en stor post för föreningarna och här kan det vara av vikt att se över tilläggsupplysningarna kring långfristiga skulder i balansräkningen. Vilka bindningstider ligger och till vilken räntesats? För att få reda på en viss lägenhets räntekostnad kan man multiplicera lägenhetens andelstal med räntekostnaden. Balansräkningen I detta avsnitt redovisas en ögonblicksbild av föreningens tillgångar och skulder på bokslutsdagen. Tillgångar I en förening finns främst två olika slags tillgångar. Anläggningstillgångar och omsättningstillgångar. Anläggningstillgångar där tillgångarna är bundna och därmed svårare att realisera. Den enskilt största tillgången är självklart föreningens fastighet. Det bokförda värdet som är angivet, är anskaffningskostnaden för fastigheten och ska inte förväxlas med marknadsvärdet, som kan vara både lägre och högre. Omsättningstillgångar t.ex. kassa och bank, där tillgången kan omsättas ganska enkelt. En mått för att se hur föreningen mår likviditetsmässigt, är att se om omsättningstillgångarna uppgår till minst en fjärdedel av omsättningen, d.v.s. föreningens hyror och avgifter. 7/15 Brf Trädgårdsmästaren 3
Eget Kapital En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och alla medlemmar i en sådan förening ska betala in en insats. Föreningens egna kapital består därför främst av vid bildandet inbetalda insatser och senare eventuellt inbetalda upplåtelseavgifter. Det egna kapitalet är fördelat på bundet och fritt eget kapital. Bundet eget kapital - är t.ex. insatser. Det kallas bundet då det såsom anläggningstillgångar är svårt att realisera. Under bundet eget kapital redovisas även föreningens yttre fond. (Ibland även den inre fonden). Den yttre fonden består av avsättningar som gjorts tidigare år enligt föreningens stadgar. I praktiken är detta endast avsättningar som görs i bokföringen, och finns således inte på ett särskilt konto. Det är därför viktigt att dessa pengar återfinns i omsättningstillgångarna då fonden ska användas. Om siktet sätts på att årsavgifter och hyresintäkter alltid ska täcka årets avsättning till den yttre fonden så kommer pengar även alltid finnas för det planerade underhållet. Fritt eget kapital - utgörs av tidigare års resultatmässiga under- och överskott. Löpande verksamheten består av avgifter och hyror, övriga intäkter och utgifter, kortfristiga fordringar och kortfristiga skulder. Investeringsverksamheten består av nya förvärv. Köp av inventarier och gjorda installationer eller förbättringsarbeten på fastigheten. Finansieringsverksamheten utgörs t.ex. av nyupptagna lån och amorteringar. Ett positivt kassaflöde visar att det finns möjligheter till utveckling och investeringar. Ett negativt kassaflöde under några år kan vara en bra varningssignal för framtiden då mer pengar flödar ut än vad som kommer in. Tilläggsupplysningar För att skapa en ökad förståelse för de olika posterna som redovisas under resultat- och balansräkningen, och därmed få en bättre bild av bakgrunden till föreningens ekonomiska ställning, ska en årsredovisning enligt årsredovisningslagen även innehålla tilläggsupplysningar. Typiska tilläggsupplysningar är en redovisning av föreningens långfristiga lån och vilka intäkter och kostnader som är förutbetalda (fakturor som är betalda men gäller nästa år) samt upplupna (fakturor som gäller för året men som ännu inte betalats). Skulder Föreningens skulder delas upp i långfristiga och kortfristiga skulder. Långfristiga skulder - ska betalas först efter flera år. Då oftast mot en särskild amorteringsplan såsom t.ex. föreningens fastighetslån. Kortfristiga skulder - kan vara förskottsinbetalda hyror och avgifter samt obetalda fakturor som benämns som upplupna kostnader i balansräkningen. Dessa ska betalas inom ett år. Ställda säkerheter Avser pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för föreningens lån. Kassaflödesanalys Kassaflödet är föreningens inbetalningar och utbetalningar under en period. I årsredovisningen visas flödet för hela året. Kassaflödesanalysen delas upp i tre grupper: 8/15 Brf Trädgårdsmästaren 3
RESULTATRÄKNING 2010-11-11 Not 2011-12-31 Rörelsens intäkter m.m. Årsavgifter och hyresintäkter 1 946 036 946 036 Rörelsens kostnader Driftskostnader 2-290 799 Försäkringspremier -24 913 Fastighetsavgift/-skatt -47 117 Fastighetsadministration Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 3-53 984-207 489-624 302 Rörelseresultat 321 734 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 42 372 Räntekostnader -553 873-511 501 Årets resultat -189 767 9/15 Brf Trädgårdsmästaren 3
BALANSRÄKNING 2011-12-31 Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 4 77 096 631 Inventarier, verktyg och installationer 5 36 260 77 132 891 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 6 50 000 50 000 Summa anläggningstillgångar 77 182 891 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1 968 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 16 117 18 085 Kassa och bank 2 882 701 Summa omsättningstillgångar 2 900 786 SUMMA TILLGÅNGAR 80 083 677 10/15 Brf Trädgårdsmästaren 3
BALANSRÄKNING 2011-12-31 Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 Bundet eget kapital Eget kapital ekonomisk förening 59 592 808 59 592 808 Fritt eget kapital Årets resultat -189 767-189 767 Summa eget kapital 59 403 041 Långfristiga skulder 9 Skulder till kreditinstitut 20 313 700 Övriga skulder 81 000 Summa långfristiga skulder 20 394 700 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 8 814 Aktuell skatteskuld 47 117 Övriga skulder 6 420 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 223 585 Summa kortfristiga skulder 285 936 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 80 083 677 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och för förpliktelser som redovisats som avsättningar Fastighetsinteckningar 20 313 700 20 313 700 Ansvarsförbindelser Inga 11/15 Brf Trädgårdsmästaren 3
K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S 2010-11-11 Not 2011-12-31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 321 734 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 207 489 Erhållen ränta mm 42 372 Erlagd ränta -553 873 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 17 722 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar -1 968 Minskning(+)/ökning(-) av fordringar -16 117 Minskning(-)/ökning(+) av leverantörsskulder 8 814 Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder 277 122 Kassaflöde från den löpande verksamheten 285 573 Investeringsverksamheten Förvärv av byggnader och mark -77 304 120 Förvärv av inventarier, verktyg och installationer -36 260 Förvärv av koncernföretag -50 000 Kassaflöde från investeringsverksamheten -77 390 380 Finansieringsverksamheten Inbetalda insatser/upplåtelseavgifter 59 592 808 Upptagna långfristiga lån 20 394 700 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 79 987 508 Förändring av likvida medel 2 882 701 Likvida medel vid årets slut 2 882 701 12/15 Brf Trädgårdsmästaren 3
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från Bokföringsnämnden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR SRS. När så är fallet anges detta i särskild ordning nedan. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Byggnad Maskiner och inventarier 100 år 10 år Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Intäktsredovisning Inkomsten redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Fastighetsavgift/Fastighetsskatt En förening med hyreshus fick nya värden vid fastighetstaxeringen år 2010 och dessa kommer att gälla fram till år 2013. Föreningen beskattas genom en kommunal fastighetsavgift på bostäder som högst får vara 0,4 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. För lokalerna betalar föreningen en statlig fastighetsskatt med 1 % av texeringsvärdet på lokaldelen. Fond för yttre underhåll Enligt bokföringsnämndens allmänna råd, ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget kapital. Ianspråktagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt. Personal Föreningen har inte haft några anställda. Reservering för styrelsearvoden på 10 000 kr till gamla styrelsen har skett enligt stämmobeslut. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter och hyresintäkter 2010/2011 Årsavgifter 506 962 Hyresintäkter, bostäder 88 514 Hyresintäkter, lokaler 339 725 Övriga intäkter 10 835 946 036 13/15 Brf Trädgårdsmästaren 3
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R Not 2 Driftskostnader 2010/2011 Fastighetsskötsel 19 800 Fastighetsel 46 802 Fjärrvärme 153 759 Vatten/avlopp 24 923 Sophantering 23 247 Kabel-TV 2 831 Reparationer/underhåll 16 849 Övriga driftskostnader 2 588 290 799 Not 3 Fastighetsadministration 2010/2011 Ekonomisk förvaltning 35 429 Konsultarvoden 3 375 Övriga administrationskostnader 2 038 Styrelsearvoden, inkl soc. avgifter 13 142 53 984 Not 4 Byggnader och mark 2011-12-31 Inköp 77 304 120 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 77 304 120 Årets avskrivningar -207 489 Utgående ackumulerade avskrivningar -207 489 Utgående redovisat värde 77 096 631 Redovisat värde byggnader 36 556 331 Redovisat värde mark 40 540 300 77 096 631 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: 44 174 000 varav byggnader: 21 008 000 Not 5 Inventarier, verktyg och installationer 2011-12-31 Inköp 36 260 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 36 260 Årets avskrivningar 0 Utgående ackumulerade avskrivningar 0 Utgående redovisat värde 36 260 Not 6 Andelar i koncernföretag 2011-12-31 Företag Antal/Kap Redovisat Redovisat Organisationsnummer Säte andel % värde värde Stockholm Trädgårdsmästaren 3 AB 100 50 000 556841-6423 Stockholm 50 000 Uppgifter om eget kapital och resultat Eget kapital Resultat Stockholm Trädgårdsmästaren 3 AB 50 000 0 14/15 Brf Trädgårdsmästaren 3