O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AB Kvartalsrapport juni 2016
Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Drift och förvaltning 5 Portföljöversikt 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
Huvudpunkter Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en negativ avkastning på 6,49 procent. Det senaste beräknade värdet per aktie är 9,23 kronor per aktie. Som tidigare meddelats har styrelsen tillsammans med förvaltaren engagerat ABG Sundal Collier till att bistå i samband med realisering av bolagets portfölj. Då bolaget närmar sig utsatt avvecklingstidpunkt har bolaget vid denna kursjustering valt att göra avsättningar för kostnader som uppstår i samband med bolagets avveckling. Under första kvartalet 2016 såldes två lägenheter i Waterscape till ett värde av cirka 840 000 amerikanska dollar, vilket motsvarar ett genomsnittligt pris på cirka 29 000 norska kronor per kvadratmeter. Dessutom är försäljningsavtal för flera av de övriga lägenheterna i Waterscape signerade och transaktionen förväntas bli klar innan utgången av andra kvartalet 2016. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på totalt 12,12 procent, justerat för utbetalningar på totalt 4,10 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR US OPPORTUNITIES AB Värde av fastigheter (MSEK) 1 108,4 GEOGRAFISK FÖRDELNING USA 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 78 % Annat 22 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 94,6 Ekonomisk vakans 19 % Areal (Kvm) 78 003 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 176,8 Genomsnittlig låneränta 4,7 % Genomsnittlig löptid lån (år) 1,6 MANDAT Etableringsår 2008 Avvecklingsperiod 2014-2016 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE (PER 15.06.2016)* Utveckling senaste kvartalet -6,49 % Utveckling senaste året -3,97 % Utveckling senaste tre åren 9,92 % Utveckling sedan start 12,12 % HISTORISKA UTBETALNINGAR 2013 0,50 2014 2,00 2015 1,00 2016 0,60 TOTALT 4,10 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. KVARTALSRAPPORT juni 2016 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie i US Opportunities AB (USO) har sjunkit med 6,49 procent det senaste kvartalet, och ny beräknad kurs är 9,23 kronor per aktie. En stor del av den negativa utvecklingen beror på att den amerikanska dollarn har försvagats relativt den svenska kronan. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:e mars 2015. Den nya värderingen påverkar aktiekursen negativt och ingen ny värdering av fastigheterna har gjorts. Det har även avsatts kapital för kostnader knutna till bolagets avveckling. UTVECKLING AV VALUTA Investeringsportföljen påverkas av valutarörelser eftersom portföljens tillgångar värderas i amerikanska dollar. Det senaste kvartalet har den amerikanska dollarn försvagats mot den svenska kronan med cirka 3,8 procent. Valutaeffekten påverkar isolerat sett aktiekursen negativt. Valutakursen är avläst per den 31:e mars. ANDRAHANDSOMSÄTTNING Styrelsen och Obligo har uppmärksammat att aktieägare i US Opportunities AB har blivit kontaktade via post och telefon av andra aktörer som önskar att köpa aktier i bolaget. Priset som erbjuds skiljer sig i de flesta fall avsevärt jämfört med det beräknade värdet per aktie. Aktieägare måste själv ta ställning till dessa bud, och jämföra dem med beräknat värde per aktie och bolagets kvarvarande investeringsmandat. Priserna när det kommer till andrahandsomsättning för onoterade bolag varierar mellan olika marknadsplatser, den som önskar köpa eller sälja aktier bör undersöka vilken aktör som kan erbjuda högst pris efter courtage för den tänkta ordern. En översikt över de olika marknadsplatserna finns tillgänglig på bolagets hemsida. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräkning per den 15:e juni ger ett beräknat värde per aktie på 9,23 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 12,12 procent. Kursutveckling SEK 14 SEK 12 SEK 10 Kurs per aktie SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier 4 KVARTALSRAPPORT juni 2016
DRIFT OCH FÖRVALTNING PARAMOUNT (80 PROCENTS ÄGARANDEL) Uthyrningsgraden av fastighetens lägenheter var per den 31 mars 2016 på cirka 93 procent. Bolaget arbetar för att minska hyresbefrielser och därmed öka hyresintäkterna från fastigheten. Den lokala pizzerian som förra sommaren tecknat ett 7 årigt hyresavtal för 90 kvadratmeter, öppnades som planerat i april. Bolaget arbetar fortfarande aktivt för att förlänga ett hyresavtal med en annan kommersiell aktör med ytterligare 5 år. Bolaget har slutfört arbetet med att renovera hissarna i fastigheten, och detta genomfördes i linje med budgeten för projektet. Det pågår även flera andra projekt i anslutning till fastigheten, bland annat har det påbörjats en installation av ett nytt alarmsystem och en upprustning av garaget. WATERSCAPE (75 PROCENTS ÄGARANDEL) Under första kvartalet 2016 sålde bolaget två lägenheter till ett värde av totalt cirka 840 000 amerikanska dollar, vilket ger ett genomsnittligt pris på 29 000 norska kronor per kvadratmeter. Flera av de andra lägenheterna i Waterscape är också under försäljning och betalning för dessa förväntas ske innan utgången av andra kvartalet 2016. Försäljningspriset för dessa lägenheter är ännu inte helt fastställt men är i linje med de priser som bolaget har begärt. Bolaget har tillsammans med bostadsrättsföreningen beslutat att måla en stor det av fastighetens fasader samt uppdatera möblemang och inredning. Dessa projekt planeras att genomföras under hösten 2016. DISCOVERY PALMS Beläggningsgraden i fastigheten var i mars 2016 cirka 97 procent och hyresnivåerna har ökat som en följd av den höga efterfrågan på bostäder. Bolaget har beslutat att utföra flera förbättringar av inredning och möbler under året, man har även planerat nya lusthus och att bygga ut tennisbanorna. MURANO Beläggningsgraden i fastigheten är cirka 70 procent. 6 av de 93 lägenheterna i fastigheten står tomma på grund av vattenskador. Dessa lägenheter kommer renoveras fortlöpande, och förväntningarna är att samtliga lägenheter är i färdigställda och klara för uthyrning innan utgången av 2016. ATLANTA LAND I + II Under årets första kvartal sålde bolaget 68 tomter i Atlanta, av ett värde på totalt cirka 2,2 miljoner amerikanska dollar. Detta innebär att, bolaget per den 31 mars har sålt 675 av de 1212 tomter till ett samlat värde av 25,8 miljoner amerikanska dollar. I enlighet med de nuvarande avtalen räknar bolaget med att sälja ytterligare cirka 320 tomter till lokala aktörer under 2016 till ett värde av cirka 14 miljoner amerikanska dollar. Paramount, Orlando KVARTALSRAPPORT juni 2016 5
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Paramount Orlando Bostäder USD 80 % 32 236 46 698 47 % Murano Delray Beach Bostäder USD 100 % 10 480 16 439 17 % Discovery Palms Kissimmee Bostäder USD 100 % 14 833 16 175 16 % Waterscape Fort Walton Beach Bostäder USD 75 % 4 887 10 711 11 % Whitney West Palm Beach Bostäder USD 100 % 15 344 9 526 10 % Atlanta Land I JV Atlanta Tomter USD 100 % 0 0 0 % Atlanta Land II JV Atlanta Tomter USD 75 % 0 0 0 % Fieldstone Land Kissimmee Tomter USD 80 % 0 0 0 % Sum 77 780 99 548 100 % geografisk fördelning (andel av kvm) Andel Av eget kapital (marknadsvärde - lån) 43+21+18+13+5+0 48+16+16+11+9 Delray Beach 13 % Kissimmee 19 % Fort Walton Beach Atlanta 7 % 0 % West Palm Beach 20 % Orlando 41 % Discovery Palms 16 % Waterscape 11 % Whitney 10 % Murano 17 % Paramount 47 % 6 KVARTALSRAPPORT juni 2016
struktur Cirka 2 500 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 4 200 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) US Opportunities AS (Norge) US Opportunities AB (Sverige) 54 % 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % 80 % Atlanta Land Atlanta Land II JV Whitney Murano Discovery Palms Paramount Waterscape Fieldstone Land JV ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde en emission 2008 och har investeringar i två delstater i USA. Bolaget har investerat i cirka 700 lägenheter i Florida och i cirka 1 200 tomter totalt, varav cirka 1 000 stycken ligger i och kring Atlanta i Georgia, och resterande ligger i Florida. INVESTERINGSMANDAT USO är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige, som investerar i tomter, bostäder och bostadsutvecklingsprojekt i USA. Investeringar ska huvudsakligen göras i tillgångar som fallit betydligt i värde. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 15-20 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att göras när fastigheter säljs. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT juni 2016 7
om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget USO. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i USO. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT juni 2016
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com