US Recovery AB Kvartalsrapport september 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en negativ utveckling på 3,3 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 7,25 kronor. Lånefinansieringen på 26 miljoner dollar i Paramount har nu genomförts enligt plan. Bolaget arbetar tillsammans med övriga ägare med att installera en ny klimatanläggning i Whitneyportföljen. Bolaget har sedan start haft en negativ avkastning på 9,1 procent. NYCKELTAL FÖR US RECOVERY AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 113 GEOGRAFISK FÖRDELNING USA 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 89 % Annat 11 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 12 Ekonomisk vakans 14,7 % Areal (Kvm) 47 893 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 29 Genomsnittlig låneränta 4,7 % Genomsnittlig löptid lån (år) 2,7 MANDAT Etableringsår 2008 Avvecklingsperiod 2014-2016 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2014* Utveckling senaste kvartalet -3,3 % Utveckling senaste året -6,0 % Utveckling senaste tre åren 5,7 % Utveckling sedan start -9,1 % HISTORISKA UTBETALNINGAR 2013 0,5 2014 1,40 Totalt 1,90 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet gått ner med 3,3 procent. Den viktigaste förklaringen till den negativa påverkan är svagt kassaflöde under perioden. Fastighetsvärdena har gått ner marginellt under kvartalet. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation och valutakurser per den 30 juni 2014. Värderingar av fastighetsportföljerna har inhämtats från externa bolag inför denna kursjustering. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i USA. Den amerikanska dollarn har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 3,4 procent. Detta har bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15 september ger en kurs per aktie på 7,25 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är -9,1 procent. SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 15.09.2008 15.12.2008 15.03.2009 15.06.2009 15.09.2009 15.12.2009 15.03.2010 15.06.2010 15.09.2010 15.12.2010 15.03.2011 15.06.2011 15.09.2011 15.12.2011 15.03.2012 15.06.2012 15.09.2012 15.12.2012 15.03.2013 15.06.2013 15.09.2013 15.12.2013 15.03.2014 15.06.2014 Nominell kurs A-aktier Utbetalningsjusterad kurs * * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Paramount USA Bostäder USD 20 % 34,037 7,698 69 % Waterscape USA Bostäder USD 25 % 13,856 3,526 31 % Atlanta Land II JV USA Tomter USD 25 % 0 0 0 % Fieldstone Land USA Tomter USD 20 % 0 0 0 % Summa 47,893 11,224 100 % *100% oberoende av ägarandel GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Fort Walton Beach 29 % Waterscape 31 % Orlando 71 % Paramount 69 % * ingen hänsyn tagen till tomterna i Orlando och Atlanta * ingen hänsyn tagen till tomterna i Orlando och Atlanta Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 5
DRIFT OCH FÖRVALTNING WATERSCAPE (25 PROCENTS ÄGARANDEL) Bolaget arbetar tillsammans med övriga ägare med att installera en ny klimatanläggning i fastigheten. Standarden på möblerna i flera av lägenheterna höjs för att öka attraktiviteten både vid uthyrning och vid försäljning. PARAMOUNT (20 PROCENTS ÄGARANDEL) Lånefinansieringen på 26 miljoner dollar har genomförts enligt plan. Lånebeloppet kommer att användas för att uppgradera de ytor som står tomma på andra våningen, dessutom kommer styrelsen att utvärdera om det finns möjlighet att göra en extra utbetalning till aktieägarna. Paramount Waterscape 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
STRUKTUR Cirka 85 aktieägare i Norge Cirka 1 700 aktieägare i Sverige US Recovery AS (Norge) US Recovery AB (Sverige) 8 % 92 % US Recovery Sweden AB 25 % 20 % 25 % Atlanta Land II JV Paramount Waterscape Tomter Orlando 264 lägenheter Fort Walton Beach 115 lägenheter ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2008 och 2009 och har investeringar i två delstater i USA. Bolaget har tillsammans med US Opportunities Norway AS investerat i lägenheter i Florida och tomter i och vid Atlanta, Georgia. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 15-20 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. INVESTERINGSMANDAT US Recovery AB (USR) är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige, som investerat i tomter, bostäder och bostadsutvecklingsprojekt i USA. Investeringar ska huvudsakligen göras i tillgångar som fallit betydligt i värde. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att ske när fastigheter säljs. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 7
MARKNADSKOMMENTAR Global ekonomi har under det senaste kvartalet i hög grad påverkats av geopolitiska konflikter. Framförallt har den pågående konflikten i Ukraina samt den eskalerande spänningen mellan Ryssland och västvärlden fått mycket utrymme. Den internationella valutafonden (IMF) justerade i juli marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,4 procent för innevarande år. USA väntas växa med 1,7 procent och Eurozonen med 1,1 procent. USA Den ekonomiska tillväxten i USA var bättre än väntat under det andra kvartalet, och makroekonomiska nyckeltal som lämnat amerikansk ekonomi den senaste tiden, sänder fortsatt signaler om starkare tillväxt framöver. Stigande optimism bland industriledare och starka arbetsmarknadstal sänder hoppfulla signaler om tillståndet i amerikansk ekonomi. ISM-index som mäter stämningen i amerikansk industri steg från 55,3 till 57,1 under juli månad. Motsvarande siffra för amerikansk tjänstenäring steg från 57,5 till 62,4. Även sysselsättningen steg under juli och månaden blev den femte i rad med stigande sysselsättning på över 200 000 personer. Bättre tillväxt kombinerat med starka makroekonomiska nyckeltal får den amerikanska centralbanken att överväga räntehöjningar tidigare än vad som förut annonserats. Centralbankschef Janet Yellen meddelade i mitten av juli att en räntehöjning kan komma tidigare än vad som tidigare antagits. Många analytiker tror nu att en räntehöjning kan komma under mars 2015 istället för i mitten av nästa år som centralbankens nuvarande prognos säger. EUROPA Nya orosmoln tornade upp sig över Europa under sommaren. Den europeiska regionen påverkas av den geopolitiska oron i omvärlden och under sommaren presenterades svagare tillväxttal än väntat för regionen som helhet. I Tyskland föll BNP med 0,2 procent under årets andra kvartal. Tyskland som ses som Europas lokomotiv är en viktig indikator för regionen framöver. En utdragen konflikt mellan Ukraina och Ryssland och utökade sanktioner mot Ryssland riskerar minska efterfrågan på europeiska varor vilket oroat investerare och fått dem att fly till traditionellt trygga statsobligationer. Räntan på 10-åriga tyska statsobligationer har till följd av detta fallit löpande under det senaste kvartalet och handlas nu till under en procent, vilket är den lägsta nivån någonsin. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte så sent som i juni räntan till rekordlåga 0,15 procent för att visa krafttag mot den fallande aktiviteten samt det deflationshot som bitit sig fast i den europeiska ekonomin. Samtidigt annonserades ett åtgärdspaket på 400 miljarder euro som ska användas av bankerna för att finansiera företag inom privat sektor. Skulle dessa åtgärder visa sig ha begränsad effekt kommer ECB troligtvis att införa kvantitativa lättnader under hösten. NORDEN Den svenska Riksbanken förväntar att svensk ekonomi växer med 2,2 procent under året för att därefter växla upp till 3,3 procent under kommande år. Riksbanken valde i samband med sitt möte i juli att sänka styrräntan till rekordlåga 0,25 procent, samtidigt som räntebanan justerades ner påtagligt. Beslutet baseras på att inflationstalen fortsatt ligger långt under Riksbankens målsättning på omkring två procent. Finansminister Anders Borg uttalade nyligen att en minskning av offentliga utgifter samt skattehöjningar kommer att vara nödvändiga för att förbättra landets statsfinanser. Åtgärderna väntas ge Sverige bättre handlingsutrymme om tillväxtutsikterna inhemskt och i omvärlden försämras ytterligare. Norsk ekonomi har växt med jämn takt det senaste året. Arbetslösheten är låg, inflationen håller sig omkring Norges Banks målsättning och konsumenternas köplust har förbättrats. Däremot har bostadsbyggandet stagnerat och investeringarna inom oljesektorn minskat. Norges Bank förväntar i sin senaste prognos en tillväxt under året på två procent för att därefter stiga till 2,3 procent under nästa år. Enligt Norges Banks prognoser förväntas styrräntan hållas oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget USR. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i USR. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no