Kommersiella Fastigheter Holding III AB Kvartalsrapport mars 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 5,0 procent. Senaste kurs per A-aktie är beräknad till 2,31 kronor per A-aktie och senaste kurs per B-aktie är beräknad till 10,00 kronor per aktie. Bolaget har signerat ett hyresavtal för hela de andra och tredje våningarna (totalt cirka 2 150 kvadratmeter) på kontorsfastigheten i Denver. Det är god efterfrågan efter nyrenoverade kontorslokaler på fastigheten i New York. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 39,9 procent, justerat för inlösen av 26 procent av bolagets ursprungliga antal utstående B-aktier. NYCKELTAL FÖR KOMMERSIELLA FASTIGHETER HOLDING III AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 6 855 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 45 % Tyskland 10 % Lettland 23 % USA 15 % Finland 2 % Norge 4 % SEGMENTFÖRDELNING Handel 25 % Kontor 8 % Hotell 10 % Industri/lager 47 % Annat 10 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 708 Ekonomisk vakans 4,8 % Areal (Kvm) 628 929 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 4 863 Räntebindning 85 % Genomsnittlig låneränta 4,2 % Löptid lån (år) 2,9 Överkurs MNOK** -226 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod 2015-2018 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 17.03.2014* 1,85/10,00 Utveckling senaste kvartalet 5,0 % Utveckling senaste året 19,3 % Utveckling senaste tre åren 39,2 % Utveckling sedan start -39,9 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2007 6 % 0 0,3 2008 8 % 0 0,4 2011 3 % 0 0,15 2012 4 % 0 0,2 2013 5 % 0 0,25 Totalt 26 % 0 1,3 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT MARS 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 5,0 procent. Den enskilt viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är denna gång ökade fastighetsvärden. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Kommersiella Fastigheter Holding III AB (KFH) har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a december 2013. Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under januari och februari 2014. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge, Tyskland, Finland, USA och Lettland. Den svenska kronan har underperioden försvagats mot den amerikanska dollarn med cirka 0,2 procent, mot Euron med cirka 2,2 procent och den norska kronan har försvagats mot den svenska kronan med cirka 1,1 procent. Detta har bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. SEK 12 Överkursen på bolagets fasträntelån har ökat något jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen negativt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a december 2013. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. UTBETALNING 2014 Prognoser hittills visar att det är stor sannolikhet för att styrelsen kommer att föreslå en utbetalning till aktieägarna våren 2014. Det betonas att detta inte är slutligen avgjort. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 17:e mars ger en kurs per B-aktie på 10,00 kronor och en kurs per A-aktie på 2,31 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är på -39,9 procent. SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Kurs Utdelningsjusterat * * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TRES (75 PROCENT ÄGARANDEL) Bolaget jobbar aktivt tillsammans med lokala uthyrningsmäklare och fastighetsutvecklare på fastigheterna i Stockhom (Solna) och Västerås där Posten kommer att flytta ut under de närmaste åren. Därutöver fokuseras uthyrningsarbetet också på några mindre lediga arealer i Norrköping och Linköping. 44 WALL STREET De mindre, uppgraderade kontorslokalerna i fastigheten fortsätter att tilldra sig stort intresse. Två av tre lokaler på den nionde våningen är uthyrda redan innan de är färdigställda och den återstående enheten har det signerats en intentionsavtal för. Byggnaden är nu uthyrd till 85 procent, och bolaget har som mål att öka uthyrningen till 90 procent under 2014. DENVER Nyligen signerade bolaget ett hyresavtal för de andra och tredje våningarna, på totalt cirka 2 150 kvadratmeter. Detta är ett 7-årigt hyresavtal med start den första april 2014. Vakansen i fastigheten har gått ned det senaste året, och ligger nu på cirka 20 procent. CURANUM Bolaget och operatören Curanum ingick 2012 ett avtal om ett uppgraderingsprogram på totalt 2,5 miljoner euro för att säkra att fastigheterna håller en tillfredsställande standard. Avtalet säkrar att operatören kan driva enligt en rimlig affärsmodell, något som är avgörande för att upprätthålla kontantströmmen i investeringen. Renoveringsprogrammet pågår för fullt och det förväntas att vara färdigställt innan utgången av 2014. Som en följd av detta har utnyttjandegraden av fastigheterna ökat. Förbättringar efter skadorna som åsamkades under kraftig nederbörd sommaren 2013 pågår fortfarande. Det anslås att detta skall vara avslutat under det första halvåret 2014. Kostnader och hyresreducering från hyresgästen som en följd av skadorna förväntas ersättas av försäkringsbolaget. LÅNEFÖRFALL Finansieringssituationen i bolaget är god och inga låneavtal har förfall förrän 2016. FASTIGHETSÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra TRES Sverige Logistik / Industri SEK 75 % 367 585 245 242 43.7 % Riga Riga Handel EUR 100 % 99 499 132 339 26.3 % Arlington Washington DC. Hotell USD 64 % 22 123 97 944 5.3 % Curanum Tyskland Bostäder EUR 100 % 43 585 67 273 12.1 % 44 Wall Street New York Kontor USD 100 % 30 432 65 921 2.8 % Skårersletta Lørenskog Logistik / kontor NOK 100 % 22 466 23 222 4.8 % Alpha Finland Handel EUR 100 % 17 142 16 893 2.6 % Denver Denver Kontor USD 65 % 16 966 11 199 0.6 % Gävle Gävle Hotell SEK 100 % 9 130 11 167 1.8 % Summa 628 929 671 200 100.0 % *100 % uavhengig av ägarandel KVARTALSRAPPORT MARS 2014 5
ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har investeringar i Norge, Sverige, Finland, Tyskland, USA och Lettland. Totalt sett består portföljen av cirka 630 000 kvadratmeter fastigheter. Bolaget har fastigheter inom olika segment och de är spridda på fastigheter inom logistik, hotell, kontor, butiker/ köpcentra och äldreboenden. INVESTERINGSMANDAT Kommersiella Fastigheter Holding III är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolaget skall investera i kontorsfastigheter, hotell, lager och handelsfastigheter i Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i januari upp sina tillväxtprognoser för den globala ekonomin till 3,7 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,8 procent och Eurozonen med 1 procent. Inom tillväxtmarknaderna väntas den expansiva period som varit dämpas ytterligare. Minskningen av de omfattande obligationsköpen på den amerikanska marknaden fick investerare att fly till trygga hamnar under början av året vilket ledde till att långa räntor i Europa och USA föll. Den amerikanska 10-årsräntan föll från 3 procent vid början av året till 2,6 procent per slutet av februari. USA Återhämtningen i amerikansk ekonomi har blivit allt tydligare. Såväl industriledarnas som konsumenternas syn på framtiden har löpande blivit bättre. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer har stigit med 13,4 procent det senaste året. Trots något sämre tal under förra årets två sista månader visar samtliga amerikanska städer som ingår i indexet positiv utveckling under tidsperioden. Amerikansk marknad präglas av den amerikanska centralbankens (Fed) påbörjade minskning av de omfattande obligationsköpen. Stödköpen minskades från 85 till 75 miljarder dollar under december och utfasningen väntas fortsätta under hela året. Kommunikationen från Fed har dock varit tydlig på att det ännu inte är tal om någon åtstramning av ekonomin i form av höjda räntor. Janet Yellen som är nytillträdd centralbankschef efter Ben Bernanke väntas fortsätta bedriva Bernankes lågräntepolitik, hon har även tonat ner det starka fokus som lagts på att räntorna ska börja höjas när amerikansk arbetslöshet når 6,5 procent. Nu signaleras istället att räntorna kan hållas nära noll även efter att detta mål nås. EUROPA Eurozonen har stått för den mest tydliga återhämtningen under året. Efter lång tid av skuldsanering och åtstramningar faller nu budgetunderskotten i flera av länderna. Tyskland agerar fortsatt draglok i regionen och IMF förväntar att landet når en tillväxt på 1,6 procent under 2014. Även om det går åt rätt håll inom regionen finns det vissa orosmoln. Arbetslösheten är trots förbättringar fortsatt på höga nivåer, framförallt i länder som Spanien och Grekland, och framförallt bland unga. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Styrräntan som startade året på 1 procent har löpande sänks för att avsluta året på 0,25 procent. Under året har hotet om för låg inflation blivit allt tydligare. Inflationstalen ligger nu långt under Centralbankens målsättning om en prisökningstakt på 2 procent. Centralbankschefen Mario Draghi har uttalat att han är beredd att vidta stora åtgärder för att dra Eurozonen ur den recession som pågått sedan 2011 och för att undvika deflation (fallande priser). NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade, konsumenterna ser ljust på framtiden medan exportsektorn fortsatt är relativt svag. Det låga inflationstrycket i svensk ekonomi har satt ytterligare press på den svenska Riksbanken att sänka räntan vid kommande möte i april. Ökningen i konsumentprisindex i december låg på 0,1 procent och inflationstalen har inte varit i närheten av Riksbankens målsättning på 2 procent under de senaste två åren. I motsats till Sverige stiger priserna i Norge. Kärninflationen ökade under januari från 2,2 till 2,4 procent. Ökningen var betydligt större än väntat och kan framförallt härledas till den svaga norska kronan. Den norska kronan har under det senaste året försvagats med över 5 procent mot dollar och nästan 11 procent mot euron. Kronförsvagningen är positiv för norsk exportindustri och tillväxten som väntas blir svagare i år i förhållande till förra året. Anledningen till svagare tillväxt är framförallt svagare privat konsumtion och lägre aktivitet i oljesektorn. * Alla tal per sista februari om inget annat anges KVARTALSRAPPORT MARS 2014 7
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget KFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i KFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no