Kommunfullmäktige 2013-10-28 31 11 Uppförande av kulturhus och bostadshus samt ianspråktagande av befintligt garage på Messingen jämte försäljning av Vilunda Parkering AB (KS/2013:364) Ärendebeskrivning Behovet av parkeringsplatser blir allt större i takt med att nya lägenheter byggs i Upplands Väsby. Garageanläggningar är dyra att producera och genererar relativt låga intäkter. Eftersom den bebyggelse som nu produceras ligger i redan bebyggda områden och det nya som byggs i hög grad skapar en stadsmiljö av den bebyggelse som redan finns blir behovet av parkeringsplatser stort. Detaljplanen för Norra Messingen tillåter/förutsätter för sitt genomförande att ett garage byggdes under den del av detaljplanen som omfattar en byggrätt för kulturhus och bostäder. Garaget ska utöver parkering för den egna byggrätten även tillgodose området med allmänna parkeringsplatser. För att samordna byggnationen på Messingen beslöt kommunfullmäktige den 15 februari 2010 4 att upprätta ett marköverlåtelseavtal för garageanläggningen samt ett markanvisningsavtal för kommande kulturhus och ovanliggande bostäder med AB Väsbyhem. Väsbyhem gav Peab uppdraget att bygga parkeringsgaraget. Garaget är idag färdigt att tas i bruk. PEAB har lagt garaget på sådant sätt att den del av fastigheten Vilunda 19:1 där garaget finns kan fastighetsregleras in i ett aktiebolag (Vilunda parkering AB), vilket också skett. Väsbyhem gjorde för sin del bedömningen att projektet, dvs uppförande av kulturoch bibliotekslokaler och bostäder, inte passar i Väsbyhems framtida inriktning och avböjde därför det tidigare erbjudandet om markanvisningsavtal. Kommunen förvärvade aktiebolaget då Vilunda Parkering AB av Peab Bostad AB i enlighet med kommunfullmäktiges beslut den 19 december 2011 132. Köpeskillingen för förvärv av samtliga aktier i aktiebolaget Vilunda Parkerings AB uppgår till 100 000 kronor. Aktiebolaget hade fram till tillträdesdagen en skuld till Peab Bostad AB om ca 52 miljoner kronor avseende produktionskostnaden för garaget. Aktiebolaget har löst skulden till Peab Bostad AB per tillträdesdagen den 24 juni 2013.
Kommunfullmäktige 2013-10-28 32 Kommunen är, enligt beslut i kommunfullmäktige den 19 december 2011 132, för en begränsad tid ägare av garagebolaget och kan sälja till den som får uppdraget att slutföra projekteringsarbetet och uppföra byggnaderna dvs kulturoch bibliotekshus och bostäder. Inhyrning av nytt kulturhus och parkeringsgarage 92 platser Kommunfullmäktige beslutade den 26 augusti 2013 89 om inhyrning av nytt kulturhus samt parkeringsgarage. Den driftkostnadskalkyl som redovisades i ärendet uppskattades enligt nedan. Beräknad hyreskostnad kulturhus Hyreskostnad inklusive värme, administrativa kostnader mm för det nya kulturhuset blir ca 5,5 miljoner kronor/år med den föreslagna kontraktstiden på 20 år. Dessa kostnader uppskattas som följer: Inhyrningskostnad lokal (kontraktsperiod 20 år) Drift fastighet (VA, värme, planerat underhåll mm) Skatt, försäkring, central adm mm Utökad yta bibliotek i Messingen Summa 3,4 mkr/år 0,6 mkr/år 0,6 mkr/år 0,9 mkr/år 5,5 mkr/år Beräknad driftskostnad kulturhus Kapitaltjänstkostnad inventarier Personalkostnader FM tjänst (städ mm) Summa Total summa kulturhus 1,2 mkr/år 1,1 mkr/år 0,2 mkr/år 2,5 mkr/år 8,0 mkr/år Beräknad hyres- och driftkostnad, parkeringsgarage Skatteverket har i beslut om fastighetstaxering i enlighet med allmänna råd SKV A 2012:12 bestämt marknadsmässig årshyra för parkeringsgaraget till 1 113 000 kronor. För parkeringsgaraget, innehållande 92 parkeringsplatser uppskattas hyreskostnaden bli ca 1,6 miljoner kronor per år. Upp till 36 platser av de 92 platser ska sedan av kommunen hyras ut till boende i de bostäder som uppförs ovanpå parkeringsgaraget. Hyresintäkten som är en bedömd marknadshyra genererar inte intäkter till Vilunda parkering AB motsvarande kostnaden att uppföra parkeringsgaraget.
Kommunfullmäktige 2013-10-28 33 Värdebedömning av Vilunda Parkering AB PricewaterhouseCoopers AB (PwC) har på uppdrag av upplands Väsby kommun genomfört en oberoende värdering av aktierna i Vilunda parkering AB. Värderingen av bolaget har genomförts med en substansvärderingsmodell. Bolaget huvudsakliga tillgång utgörs av fastigheterna Vilunda 19:5 och Vilunda 19:6 i Upplands Väsby kommun. Fastighetsvärderingen omfattar tre delar, dels en förhandsvärdering av parkeringsgarage dels en förhandsvärdering av planerat kulturhus och en byggrättsvärdering av ett bostadsprojekt(ca 5000 kvadratmeter bruttoarea byggrätt). Enligt överenskommelse med uppdragsgivaren genomförs analysen av fastigheten som om det redan fanns tecknade hyresavtal för parkeringsanläggningen och kulturhuset och att byggnaderna är färdigställda. Om styrelsen i Vilunda Parkering AB och kommunstyrelsen i enlighet med kommunfullmäktiges beslut den 26 augusti 2013 89 tecknar hyresavtal gällande kulturhus blir värdet på aktierna i Vilunda Parkering AB enligt värdebedömningen lägst 38 311 000 kronor. Detta förutsätter även att byggrätten för flerbostadshuset blir ca 5000 kvadratmeter bruttoarea byggrätt. Nedskrivning och ägartillskott Under förutsättning av att styrelsen för Vilunda parkering AB tecknar hyreskontrakt med Upplands Väsby kommun gällande nytt kulturhus samt parkeringsgarage om 92 platser, uppkommer behov att omvärdera kommunens fordran på Vilunda parkering AB. Kommunens fordran får inte överstiga värdet på Vilunda parkering AB som uppgår till preliminärt lägst ca 38,3 miljoner kronor. Detta innebär att nedskrivningsbehov om högst 14,3 miljoner kronor är nödvändig och kommer att redovisas i kommunens resultat 2013. Samtidigt garanterar kommunen genom ägartillskott att täcka Vilunda parkering AB förlust/underskott tills dagen då bolaget avyttras. Försäljning av Vilunda Parkering AB Kommunen ska, enligt beslut i kommunfullmäktige den 19 december 2011 132 vara under en begränsad tid, ägare av Vilunda parkering AB. Avsikten enligt kommunfullmäktiges beslut är att bolaget sen kan säljas till den som får uppdraget att slutföra projekteringsarbetet och uppföra byggnaderna dvs kultur- och bibliotekshus och bostäder.
Kommunfullmäktige 2013-10-28 34 I kommunfullmäktige den 15 februari 2010 4 konstaterades att garageanläggningar är dyra att producera och genererar relativt låga intäkter men parkeringsgaraget är en förutsättning för nästkommande byggnation inom området. Värdet på bolaget enligt värdebedömningen bekräftar kommunfullmäktiges tidiga bedömning av garagets intäkter ställd mot kostnaden att uppföra garaget. Med bakgrund av kommunfullmäktiges tidigare beslut samt den av PwC gjorda värdebedömning kan Vilunda Parkering AB säljas i enlighet med aktieöverlåtelseavtalet till Brabo Holding AB. Presentation Brabo Holding AB Utdrag av Mattssons Fastighetsutveckling AB presentation: Mattssons Fastighetsutveckling AB, ett privatägt familjeföretag som grundades i början av 30-talet i Norrköping. Företagets ursprungliga åkeriverksamhet ledde på 1970-talet till en utveckling mot lager- och transportlogistik. Idag bygger och utvecklar Mattssons kommersiella fastigheter för egen långsiktig förvaltning. City Gross, Sjöfartsverket, Stadium och Postnord är exempel på kunder som valt Mattssons som leverantör av kompletta handels, kontor - och logistikfastigheter Från mitten av 90-talet arbetade Mattssons på uppdrag av bl.a. V&S vin & sprit AB och Carlsberg med stadsutvecklingsprojekt där industrimark utvecklades för framtida bostads- och stadsbebyggelse. Med dessa erfarenheter som grund och insikten att Mattssons kunde bygga bostäder kostnadseffektivt och med hög kvalitet startade vi BRABO Brabo har varit en aktiv aktör i Väsbys stadsutveckling de senaste åren. Kommunledningskontorets förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslås besluta följande: 1. Under förutsättning att Vilunda parkering AB och kommunen tecknar hyresavtal för nytt kulturhus samt parkeringsgarage innehållande 92 platser godkänner kommunfullmäktige ägartillskott om högst 14 343 000 kronor till Vilunda parkering AB. 2. Under förutsättning att Vilunda parkering AB och kommunen tecknar hyresavtal för nytt kulturhus samt parkeringsgarage innehållande 92 platser godkänner kommunfullmäktige en nedskrivning av fordran, med högst 14 343 000 kronor.
Kommunfullmäktige 2013-10-28 35 3. Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige att besluta att sälja Vilunda parkerings AB till Brabo Holding AB enligt aktieöverlåtelseavtal för lägst 38 343 000 kronor. Ordförandes förslag till kommunstyrelsen Enligt förslag. Kommunstyrelsens beslut 1. Under förutsättning att Vilunda parkering AB och kommunen tecknar hyresavtal för nytt kulturhus samt parkeringsgarage innehållande 92 platser godkänner kommunfullmäktige ägartillskott om högst 14 343 000 kronor till Vilunda parkering AB. 2. Under förutsättning att Vilunda parkering AB och kommunen tecknar hyresavtal för nytt kulturhus samt parkeringsgarage innehållande 92 platser godkänner kommunfullmäktige en nedskrivning av fordran, med högst 14 343 000 kronor. Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Kommunfullmäktige beslutar att sälja Vilunda parkerings AB till Brabo Holding AB enligt aktieöverlåtelseavtal för lägst 38 343 000 kronor. Bilagor: Bilaga 1: Beslut kommunfullmäktige den 15 februari 2010 4 Bilaga 2: Beslut kommunfullmäktige den 19 december 2011 132 Bilaga 3: Beslut Kommunfullmäktige den 26 augusti 2013 89 Bilaga 4: Beslut Skatteverket Bilaga 5: Värdebedömning gjord av PricewaterhouseCoopers AB Bilaga 6: Aktieöverlåtelseavtal Bilaga 7: Bilaga 8: Presentation Brabo Begäran om ägartillskott samt mötesanteckningar från styrelsen i Vilunda Parkering AB, 2013-09-19.