Samhällsbyggnadskontoret SAMRÅDSREDOGÖRELSE Dnr: SBN-2015-02847 Detaljplan för Hyvlaren 14 inom Östertälje i Södertälje Upprättad 2016-11-21
Tidigare Beslut i ärendet Nämnd Beslut Beslutsdatum Stadsbyggnadsnämnden Planuppdrag och samrådsbeslut 2016-05-24 Hur samrådet bedrivits Detaljplanen har under tiden 2016-10-19 till 2016-11-11 varit utsänd för plansamråd. Handlingar har funnits tillgängliga i stadshusets entré och även funnits tillgänglig på kommunens hemsida. Berörda fastighetsägare, sakägare och remissinstanser har blivit informerade om samrådstillfället per post. Vi har i denna redogörelse bara tagit upp de delar av yttrandena som innehåller synpunkter som berör planens utformning, utförande och konsekvenser. Yttrandena i sin helhet finns att tillgå genom att kontakta samhällsbyggnadskontoret. Inkomna yttranden med kommentarer Yttrande UTAN synpunkter Länsstyrelsen Skanova Svenska kraftnät Yttrande MED synpunkter Telge nät Lantmäterimyndigheten Hyvlaren 13 Hyvlaren 19 Hyvlaren 18 Skogsvaktaren 8 Skogsvaktaren 9 Skogsvaktaren 10 Ändringar mellan samråd och granskning De ändringar som har genomförts är ändring av största sammanlaggda byggnadsarea, från 20 % till 15 %. Prickmarken har utökats från 3 meter till 6 meter. Placering av komplementbyggnad har ändrats från 1,5 meter från fastighetsgräns till 3 meter från fastighetsgräns mot granntomt. - 2 -
Inkomna synpunkter Statliga verk, regionala instanser och övriga remissinstanser Länsstyrelsen För närvarande har Länsstyrelsen inga synpunkter på planförslaget enligt 5 kap. 14 PBL. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Kommentar: Noterat. Lantmäterimyndigheten Avstånd till gräns bör förtydligas med avstånd till fastighetsgräns. Ledningsrätt upplåtes för allmänna ledningar, vilket inte borde vara aktuellt i denna plan. Om ledningsrätt ska upplåtas måste detta säkerställas med u-område i planen. Kommentar: Plankartan förtydligas med formulering enligt yttrandet. Avsnittet i planbeskrivning angående ledningsrätter förtydligas. Berörda fastighetsägare, ledningsägare, övriga sakägare samt boende i närområdet Fastighetsägare (Skogvaktaren 8,9,10 och Hyvlaren 13, 18,19) Fastighetsägare i anslutning till planområdet är emot att en ny fastighetsbildning sker. De anser att den strider i alltför hög grad mot gällande detaljplan 0181K-P1013B. Om kommunen, trots deras bestridande, har för avsikt att tillåta en ny fastighetsbildning vill de framföra sina synpunkter på förslaget. Punktprickad mark mot Almviksvägen bör utökas från föreslagna 3 meter till 6 meter så enbostadshuset blir placerat lika långt från Almviksvägen som befintliga närliggande enbostadshus. Om planbestämmelse 3 meter från Almviksvägen behålls så innebär det att en byggnad kan uppföras endast 3 meter från Almviksvägen. Det ser vi som mycket olämpligt. De anser att planen inte tar hänsyn till befintlig bebyggelse, vilket är ett krav enl. plan- och bygglagen. Kommentar: Prickmarken kommer enligt yttrandet att utökas för att möjlig byggrätt ska placeras i liv med befintliga bostadshus. - 3 -
Planbestämmelse e 3 20, fristående komplementbyggnad får uppföras med en största sammanlagda byggnadsarea på 20 kvadratmeter. Denna planbestämmelse vill fastighetsägarna ta bort eftersom det enligt plan- och bygglagen med undantag från krav på bygglov får uppföras en komplementbyggnad friggebod med en största sammanlagda byggnadsarea på 15 kvadratmeter samt en komplementbyggnad Attefallshus med en största sammanlaggda byggnadsarea på 25 kvadratmeter. Om planbestämmelse e 3 20 behålls så innebär det att tre komplementbyggnader får byggas på den lilla 550 m 2 tomten. Det är mer än övriga fastighetsägare inom området har rätt till. Vi undrar varför kommunen anser det lämpligt. Kommentar: Planbestämmelse angående byggrätt för komplementbyggnad har anpassats efter bestämmelser för gällande detaljplan, 20 kvadratmeter. De bygglovbefriade åtgärderna, både de som kräver anmälan och de som inte gör det, får inte byggas närmare tomtgränsen än 4,5 meter om inte de grannar som berörs medger det. Detta innebär en naturlig begränsning av byggrätten för fastigheten. Föreslagen byggrätt på den lilla 550m 2 tomten är 0,20x550 m 2 +20m 2 =130 m 2 vilket medför en exploateringsgrad på tomten blir 130 m 2 /550m 2 =0,24, 24 %. Om de bygglovsbefriande åtgärderna friggebod 15 m 2 och Attefallshus 25 m 2 även uppförs blir exploateringsgraden 170 m 2 /550 m 2 =0,31, 31 %. Den befintliga bebyggelsen i området har en exploatering 1/8 = 0,125, 12,5 %. Föresalgen byggrätt medför en ökad exploatering med nästan 100 %, från 12,5 till 24 %. Vi anser att de nya planbestämmelserna borde i högre grad anpassas efter befintlig bebyggelse i området. Hur anser kommunen att planen är gjord så att en helhetssyn över området respekteras? En tomt på 650 m 2 ger en byggrätt på 81,25 m 2, vilket vi anser kan vara ett lämpligt nyckeltal för beräkningen av byggrätten. Då behålls områdets luftighet och hänsyn till befintlig bebyggelse. Kommentar: Bestämmelsen e 1 20ändras till e 1 15. Det innebär att största sammanlaggda byggrätt i procent av fastigheten totalt får vara 15 %. Komplementbyggnad och huvudbyggnad får alltså totalt vara 82 kvadratmeter. Byggs en komplementbyggnad på 20 kvadratmeter får alltså huvudbyggnaden endast vara 62 kvadratmeter. I bedömningen av ny detaljplan för Hyvlaren 14 bör kommunen beakta fastighetsägare i området blivit nekade beslut om bygglov för att byggnadsarean överskridit 12,5 %. Att ge den aktuella tomten en byggrätt på 20 % (24 % inkl. komplementbyggnad) upplever vi som inkonsekvent handlande från kommunens sida. Tål området en förtätningsgrad med 20 % Varför ges inte alla i området då den rätten? Om kommunen är villig att godkänna detaljplan för Hyvlaren 14 borde de se över byggrätten i hela området och ändra från en byggrätt på 1/8 del av tomtens storlek till största sammanlagda byggnadsarea 20 % av fastigheten för samtliga fastigheter inom gällande detaljplan 0181K-P1013B. Kommentar: Planområdet begränsas till aktuell fastighet. För att se över hela bostadsområdet kvävs en ansökan om planbesked från fastighetsägare. Om kommunen anser att en detaljplan ska ändras ska detaljplanen bekostas av den som får nytta av detaljplanen. Angående byggrätt ändras bestämmelsen i planförslaget från största sammanlaggda byggnadsarea på 20 % till 15 %. Till sist, enligt 2 kap. 6 PBL ska ändringar och tillägg i bebyggelsen göras varsamt så att befintliga karaktärsdrag respekteras och tillvaratas. Vi undrar hur kommunen anser att - 4 -
områdets proportionalitet behålls om föreslagen planbeskrivning beslutas? Har kommunen gjort en inventering i området. Kommentar: Området har efter tidigare avstyckningar fått en struktur där aktuellt planområde är den sista naturliga avstyckningen i kvarteret. Några ytterligare avstyckningar bedöms inte vara aktuella. Föreslagen byggrätt är mer anpassad till det befintliga bostadsområdet. Fastighetsägare, Hyvlaren 18 Som komplement till det gemensamma yttrande av fastighetsägarna; Skogvaktaren 8, 9, 10 och Hyvlaren 13, 18, 19. Vi motsätter oss att fristående komplementbyggnad får uppföras minst 1,5 m från gräns mot granntomt. Vi hävdar att 4,5 meters gräns mot granntomt även ska gälla för komplementbyggnad. Risk för brandspridning ökar avsevärt. I området finns många trähus och flertalet är av äldre årtal, fler hus och byggnader har papptak vilket ökar risken för brandspridning. Området skulle också förtätas på ett sådant sätt som inte är önskvärt. Kommentar: Planbestämmelse p 2 ändras till att fristående komplementbyggnad får uppföras 3 meter från fastighetsgräns mot granntomt. Komplementbyggnadens avstånd mot grannfastighet följer då samma bestämmelse som i gällande detaljplan för angränsande fastigheter. Fastighetsägare, Hyvlaren 19 Som komplement till det gemensamma yttrande av fastighetsägarna; Skogvaktaren 8, 9, 10 och Hyvlaren 13, 18, 19. Vi motsätter oss att fristående komplementbyggnad får uppföras minst 1,5 m från gräns mot granntomt. 4,5 meters gräns mot granntomt ska normalt gälla för komplementbyggnad och vi vill inte avtala bort möjlighet till grannmedgivande. Skäl dels oönskad förtätning som estetiskt avviker, dels brandrisk. Kommentar: Planbestämmelse p 2 ändras till att fristående komplementbyggnad får uppföras 3 meter från fastighetsgräns mot granntomt. Komplementbyggnadens avstånd mot grannfastighet följer då samma bestämmelse som i gällande detaljplan för angränsande fastigheter. Fastighetsägare, Skogvaktaren 9 Som komplement till det gemensamma yttrande av fastighetsägarna; Skogvaktaren 8, 9, 10 och Hyvlaren 13, 18, 19. Vi motsätter oss en ny fastighetsbildning, för att den strider mot detaljplanen och att det blir för tättbebyggt. Almviksvägen är en smal gata som från början hade 6 villor. Nu finns här 8 villor efter tvivelaktiga avstyckningar som befintliga fastighetsägare inte fått yttra sig om. Undertecknade är fastighetsägare på Skogvaktaren 9 och en ny fastighetsbildning på - 5 -
Hyvlaren 14 skulle helt förstöra vår utsikt. Vi skulle bli helt inbyggda av hus och avsaknad av sol och ljus. Vi motsätter oss på det bestämdaste byggnation på Hyvlaren 14. Kommentar: Planförslaget medför en ökad belastning på Almviksvägen men belastningen är begränsad. Med utökad prickmark blir avståndet mellan byggnaderna minst 16 meter. Byggrätten begränsas och den sammanlagda byggrätten kommer vara högst 82 kvadratmeter. Avståndet mellan byggnader samt byggrätten och dess begränsade höjd är sådan att skuggningen av fastigheten norr om planområdet och förlusten av utsikt inte bedöms utgöra en betydande olägenhet. Telge Nät Elnät, stadsnät och fjärrvärme Inget att erinra. Anslutningsmöjlighet till fjärrvärme finns. Planen påverkar inte fjärrvärmeledningarna. Vatten och avlopp Vattenledningen i norra området av fastigheten Hyvlaren 14 är fastighetens vattenservis (som ansluter till Telge Näts vattenledning i Almviksvägen). För att möjliggöra fortsatt försörjning av befintlig fastighet efter eventuell fastighetsindelning bör servisledningen mätas in och troligen läggas om i nytt läge. Kostnaden för detta ska fastighetsägaren stå för. Servitut behöver sedan upprättas mellan fastighetsägarna eftersom befintliga fastighetens vattenservis kommer att ligga inom den nya fastigheten (fast i nytt läge). Den nya fastigheten kan ansluta sitt Telge Näts vattenledning och spillvattenledning i Almviksvägen. På grund av höjdförhållandena i området kan den nya fastigheten behöva pumpa sitt spillvatten till ledningen i Almviksvägen. Dagvatten bör omhändertas inom tomtmark och får inte ledas till spillvattenledning. Kommentar: Förtydligande angående vatten och avlopp förs in i planhandlingarna. Svenska kraftnät Inget att erinra Kommentar: Noterat. Skanova Inget att erinra men vill informera om att Skanova har markförlagda teleanläggningar som gränsar mot detaljplaneområdet i nordost, samt markförlagd teleanläggning inom detaljplaneområdet som ansluter grannfastighet. Skanova önskar att så långt som möjligt behålla befintliga teleanläggningar i nuvarande läge för att undvika olägenheter och kostnader som uppkommer i samband med flyttning. Denna ståndpunkt skall noteras i planhandlingarna. Kommentar: Noterat. - 6 -
Ställningstagande/Sammanfattning Bland inkomna synpunkter efter genomfört samråd har invändningar från de närliggande fastighetsägarna inkommit. Synpunkterna rör planförslaget i stort, storleken på byggrätt och placering från fastighetsgräns, ökad belastning på anslutande gata och konsekvenser i form av skuggning och utsikt. Samhällsbyggnadskontoret har vägt inkommande yttranden och anpassat förslaget med hänsyn till dessa. Ändringar som har gjorts på plankartan är utökad prickmark, minskad byggrätt, ökat avstånd för placering av komplementbyggnad från fastighetsgräns. Detaljplanen förs vidare för Granskning. SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Planenheten Andreas Klingström Planchef Elanor Holm Planarkitekt - 7 -