Stockholm 2009-01-12 Dnr 673/08 SVEA HOVRÄTT Justitiedepartementet 103 33 Stockholm Betänkandet (SOU 2008:94) Tillval i hyresrätt (Ju2008/9044/L1) Sammanfattning Förslagen har sin grund i önskemål från de stora organisationerna på hyresmarknaden och syftar till att ge hyresgäster så stor valfrihet som möjligt när det gäller att förse sin lägenhet med en högre standard eller avstå från planerade underhållsåtgärder eller senarelägga utbyte av viss utrustning. Hyresrätten kan på så vis utvecklas mot större flexibilitet och ökad attraktionskraft. Hovrätten vill mot denna bakgrund inte motsätta sig att utredningens förslag genomförs. Allmänt om förslaget Det har varit utredningens uppgift att välja en lösning som så långt det är möjligt ska vara lätt att tillämpa. Den föreslagna ordningen är dock inte alldeles enkel och medför att hyreslagstiftningen blir än mer komplex och svåröverskådlig. Författningsförslagen medför att vissa paragrafer i hyreslagen som redan nu är omfattande sväller ut ytterligare och även att ett par paragrafer får ny beteckning. Det är hovrättens förhoppning att Hyreslagsutredningen (Ju 2007:01), som har till uppgift att göra hyreslagen mer lättillgänglig, kan lämna ett lagförslag som är utformat på ett sätt som tillåter de nu aktuella bestämmelserna att flyta in utan att det på nytt skapas svårlästa paragrafer. Hovrätten vill tillägga att utredningens förslag innebär en långt driven detaljreglering som typiskt sett kan leda till svårigheter både av praktiskt slag och vid rättstillämpningen, något som då inte alltid främjar lagstiftningens grundläggande syften. Som också anförs i direktiven till Hyres- Postadress Besöksadress Telefon Telefax Box 2290 Birger Jarls torg 16 08-561 670 00 08-20 21 41 103 17 STOCKHOLM
2 lagsutredningen är hyreslagen i dag svåröverskådlig och svårtillgänglig för den enskilde samtidigt som vissa bestämmelser dessutom upplevs som ålderdomliga och komplicerade. Enligt hovrättens mening är hyreslagen i vissa delar föråldrad och har dessutom nått en sådan komplexitet att lagstiftningen snarast borde bli föremål för en genomgripande översyn inte bara språkligt och redaktionellt utan även i materiellt hänseende. 6 Alternativ för tillval och frånval 7 Förslag om tillval och frånval Hovrätten instämmer i bedömningen att tillval och frånval bör behandlas som hyra och att principerna för hyressättningen bör fastställas i lag. Hovrätten instämmer även i utredningens förslag att det ska vara frivilligt att avtala om tillval och frånval och att primär förhandlingsskyldighet endast ska gälla om det inte finns något rekommenderat pris för tillval, överenskommet mellan förhandlingsordningens parter. Eftersom tillval och frånval ska behandlas som hyra och det annars inte är något formkrav att ett hyresavtal ska vara skriftligt, kan det rent systematiskt förefalla främmande att tilläggsavtalet enligt förslaget måste tas in i en skriftlig handling. Utredningen har dock framfört goda skäl för kravet på skriftlighet och för att avtalet ska tas in i en särskilt upprättad handling. Hovrätten instämmer i den bedömningen. Hovrätten har ingen erinran mot de förslagna förutsättningarna för presumtion för skälighet, presumtionstid och beloppsgränser (7.9). Om ett tilläggsavtal träffas utan att formkraven iakttagits, leder detta enligt utredningen till att de vanliga bruksvärdesreglerna ska gälla. Motsvarande anges gälla vid försummad förhandlingsskyldighet (s. 110 x). Utredningen har inte närmare gått in på om varje avvikelse från skriftlighetskravet, hänvisning till 55 b eller avtalstidens längd nödvändigt får till följd att hela avtalet blir ogiltigt. Det har alltså överlämnats till
3 rättstillämpningen att bedöma vilka avvikelser som ska leda till ogiltighet. Ett tilläggsavtal som ingåtts för en tid som något överskrider tio år skulle i och för sig inte behöva helt underkännas; det kunde anses ogiltigt endast till den del det överskrider den tillåtna tiden. Det är önskvärt att frågor rörande brister beträffande formkrav m.m. närmare blir belysta under det fortsatta lagstiftningsarbetet. När tioårsperioden löpt ut ska, när hyresgästen inte svarat för hela kostnaden, tillvalet beaktas enligt de generella reglerna för bruksvärdering. Motsvarande torde gälla vid frånval. Det är angeläget att så långt möjligt undvika att oklarheter och eventuellt tvister uppkommer när presumtionstiden löpt ut. En mer ingående analys av situationen efter tioårstidens utgång och vad som då rent praktiskt gäller bör göras under ärendets fortsatta beredning. Hovrätten lämnar förslaget om prissättning och betalning (7.10) samt beträffande avtal om frånval av underhåll av tillval (7.11) utan erinran. 7.12 Tillfälliga avvikelser från bruksvärdet 7.13 Ny hyresgäst eller ny hyresvärd Hovrätten instämmer i förslaget att det som huvudregel bör gälla att förbättringsåtgärder som en hyresgäst bekostat får tillgodoräknas hyresvärden när ett nytt hyresförhållande inleds och att hyresvärden vid nytt hyresförhållande ska kunna välja att låta den nya hyresgästen fullfölja avtalet om tillägg eller avdrag eller begära bruksvärdehyra. Hovrätten vill understryka vikten av att parterna noga dokumenterar överenskommelser om att en ny hyresgäst ska inträda i en tidigare hyresgästs avtal om tillval eller frånval. En sådan överenskommelse bör undantagslöst göras skriftligen. Huvudregeln att förbättringsåtgärderna i ett nytt hyresförhållande ska ingå i hyran och bedömas efter bruksvärdet ska enligt lagförslaget framgå
4 genom att orden en hyresgäst i 55 b första stycket hyreslagen ersätts av hyresgästen. Enligt hovrättens mening bör den nya principen kunna uttryckas tydligare i lagtexten. 7.15.1.1 och 7.15.1.2 Skäl för att bryta presumtionen Hovrätten har ingen erinran mot att avtalen under presumtionstiden inte ska rubbas annat än om det föreligger synnerliga skäl. Utredningen har föreslagit att presumtionen därutöver ska kunna brytas även om tillägget eller avdraget i hög grad enligt utredningen väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad. Hovrätten ifrågasätter om det inte är tillräckligt med bestämmelsen om synnerliga skäl. De fall där avvikelser från självkostnaden medför klart oskäliga konsekvenser kan fångas upp av den bestämmelsen. Det skulle innebära en lämpligare avvägning mellan huvudregeln att avtalet ska gälla och möjligheten att frångå avtalet och skulle vidare ge en mer enhetlig och överskådlig reglering. Den föreslagna bestämmelsen i 55 tredje stycket har dessutom vissa brister i utformningen. Om förslaget om en ytterligare presumtionsbrytande grund ändå genomförs vill hovrätten understryka att kravet på att en avvikelse från hyresvärdens självkostnad ska kunna leda till jämkning av avtalet inte bör ställas för lågt. I lagförslaget sägs att presumtionen inte gäller om det kan antas att tilläggets eller avdragets storlek väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad. Orden det kan antas att bör utgå. Presumtionen ska ju bara brytas när det blivit klarlagt att en väsentlig avvikelse förekommit. Vid prövningen av om det föreligger synnerliga skäl föreslås vanliga bevisregler gälla. Beträffande bevisbördans fördelning vid bedömningen av den andra presumtionsbrytande grunden uttalar utredningen att det ankommer på hyresvärden att, om hyresgästen gör gällande att det kan antas att det föreligger en väsentlig avvikelse från självkostnaden, mot-
5 bevisa hyresgästens antagande. Hovrätten har ingen invändning mot detta synsätt. Det är rimligt att hyresgästen måste göra åtminstone sannolikt att det är fråga om en väsentlig avvikelse för att hyresvärden ska bli tvungen att föra bevisning om att så inte är fallet. Hyresvärden ska alltså inte utan vidare behöva styrka skäligheten. Att bevisbördan ska fördelas på detta vis framgår borde framgå av lagtexten. 7.15.1.3 Bedömningen i hyresnämnden Om presumtionen bryts ska hyresnämnden fastställa tillägget eller avdraget till skäligt belopp. En lägenhets bruksvärde bedöms allmänt sett utifrån en sammanvägning av ett flertal olika faktorer, positiva och negativa. De nya tillvalen och frånvalen ska anses ingå i hyran. Vid tvist om tillägget eller avdraget är skäligt ska prövningen i hyresnämnden emellertid endast avse tillvalet eller frånvalet, inte hela hyran. Det framstår därför som något motsägelsefullt när utredningen ibland talar om att hyresnämnden, när presumtionen för avtalets skälighet bryts, ska bestämma ett tillägg utifrån en bruksvärdering. Det klargörs dock (s. 104) att värderingen av hyrespåslaget ska ske enligt principer som något avviker från bruksvärdesprincipen. Den bedömning som hyresnämnden ska göra av hur hyrestillägget eller hyresavdraget förhåller sig till hyresvärdens självkostnad skiljer sig från de bedömningar som nämnden i allmänhet har att göra i hyrestvister. Den nya uppgiften framstår i viss mån som främmande. Hyresnämnderna torde dock, som utredningen uttalat, vara kompetenta att handlägga också ärenden av detta slag. Inte heller för hovrättens del bör ärenden av detta slag som får antas bli ganska sällsynta medföra några egentliga problem. Det kan dock antas att hyresnämndernas avgöranden många gånger kommer att innefatta uppskattningar och rena skälighetsbedömningar. Hovrättens möjligheter att då göra en självständig överprövning lär liksom i dag beträffande
6 hyressättningstvister i allmänhet vara begränsade. Hovrätten har tidigare framfört önskemålet om att ett krav på prövningstillstånd bör införas beträffande hyressättningstvister. Utredningens förslag aktualiserar på nytt denna fråga. Den omfattande reform som nyligen genomförts inom rättegångsbalkens och ärendelagens tillämpningsområden förstärker bristen på överensstämmelse med vad som gäller inom hyres- och arrendenämndernas verksamhetsområde. 8 Tjänster inom ett tillvalssystem Hovrätten delar uppfattningen att tjänster inte bör ingå i systemet för tillval och frånval. I handläggningen av detta ärende har deltagit hovrättspresidenten Fredrik Wersäll, hovrättslagmannen Cecilia Renfors och hovrättsrådet Måns Edling, föredragande. Fredrik Wersäll Måns Edling