Jonny Flodin, Girion Blomdahl, Ronney

STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen TENTAMEN I CIVILRÄTT D/4 DEN 15 JANUARI 2015 TID: 09.00 14.00 TILLÅTNA HJÄLPMEDEL: Lagbok eller Juridicums (enligt kursanvisning tillåtna) lagtextsamlingar samt till kursen hörande rättsfallssamling (endast upplaga 4). Beträffande ev. kompendier ska dessa vara i original och försedda med institutionens emblem. Miniräknare är tillåtet (ej grafräknare eller programmerbar). EXAMINATOR: Jonny Flodin, Girion Blomdahl, Ronney Hagelberg och Andreas Johansson Tentamen är anonym. Tentamen består av 4 frågor. På omslaget ska Du fylla i Ditt namn, personnummer, vilken termin Du fullgjorde obligatorierna samt Din bänkkod. Din kod är densamma som Din bänkplats i skrivningssalen. Om Du t ex sitter vid bänk nummer 1 i Brunnsvik skall Du skriva B1 i rutan på omslaget där det står Kod samt på varje svarsark. Skriv på omslaget vilken termin (t.ex. HT-14) Du uppfyllde obligatorierna så att Dina Pm-poäng tillgodoräknas Dig. På varje svarsark ska Du skriva Din bänkkod. OBS! Samtliga svar ska i vederbörlig ordning vara motiverade och innehålla relevant hänvisning till lagrum etc.! OBS!! Ny fråga = nytt ark! Räkna i förekommande fall med en referensränta (f.d. diskonto) om 2 procent. 1

Fråga 1 (8 poäng) Från fastigheten Solsidan 1:1 avstyckades år 2005 tre fastigheter, Solsidan 1:2, 1:3 och 1:4. Styckningslotterna såldes samma år till olika köpare. Köparen av Solsidan 1:4 ansökte om och erhöll lagfart först, därefter ägaren av Solsidan 1:3 och slutligen ägaren av Solsidan 1:2. I fastigheterna fanns två gemensamma inteckningar. Den första inteckningen var från 1999 om 1 000 000 kr och den andra var från 2003 om 500 000 kr. A-banken hade panträtt i pantbrevet från 1999 för en fordran om 1 000 000 kr medan det andra pantbrevet inte var pantsatt. I Solsidan 1:2 gällde en nyttjanderätt, ett bostadsarrende, och i Solsidan 1:4 gällde ett avtalsservitut. Båda dessa rättigheter uppläts och skrevs in i fastighetsregistret år 2008. Genom fastighetsreglering överfördes år 2009 ett område av Solsidan 1:3 till en annan fastighet. Värdeminskningen av Solsidan 1:3 kan uppskattas till 600 000 kr. a) Förklara vilka som måste lämna sitt medgivande för att dessa pengar ska kunna betalas ut direkt till ägaren av Solsidan 1:3. Fastigheten Utvik 2:1 utmättes den 1 mars 2014 efter ansökan av C-banken. Medelsfördelning skulle äga rum den 1 september 2014. Kronofogdemyndighetens kostnader (förrättningskostnaderna) uppgick till 40 000 kr. I fastighetsregistrets inskrivningsdel var följande upptaget: 1992, inteckning 1 000 000 kr. 1995, inteckning 800 000 kr. 1996, inteckning 700 000 kr. 1997, avtalsservitut, avseende rätt för fastigheten Utvik 2:2 att ta väg. 1999, inteckning 500 000 kr. 2005, inteckning 600 000 kr. 2007, inteckning 400 000 kr. 2009, inteckning 300 000 kr. Vid bevakningssammanträdet gjorde A-banken gällande panträtt i pantbreven från 1992, 1995, 1996 och 1999 som säkerhet för en fordran om 2 950 000 kr. B-banken gjorde gällande andrahandspant i samtliga dessa pantbrev som säkerhet för en fordran om 500 000 kr. C- banken gjorde gällande panträtt i pantbreven från 2005 och 2007 som säkerhet för en fordran 2

om 1 100 000 kr och D-banken gjorde gällande panträtt i pantbrevet från 2009 som säkerhet för en fordran om 200 000 kr. b) Upprätta en sakägarförteckning och ange skyddsbeloppet. Antag att fastigheten såldes för 4 400 000 kr. c) Hur mycket ska köparen betala i handpenning? Hur stor del av köpeskillingen ska betalas kontant? Utgå i denna del från att endast C-bankens fordran är förfallen till betalning. d) Vad händer med panträtterna efter den exekutiva försäljningen? Vad händer med inteckningarna? Utgå från att köparen inte vidtar några åtgärder i samband med den exekutiva försäljningen. Fråga 2 (8 poäng) Krösus Sork söker upp dig i din advokatverksamhet. Han har nämligen drabbats av en del problem, bland annat i den uthyrningsverksamhet han bedriver i bolaget Sorkhem AB ( SAB ). a) Sedan ett antal år tillbaka hyr SAB ut en verkstad till en duktig men ack så slö uppfinnare som driver bolaget Skalman AB ( Skalman ). Kontraktet kunde sägas upp till upphörande per årsskiftet 2014/15. Uppsägningstiden är inte närmare reglerad i avtalet. Den 14 januari 2015 har Skalman flyttat från fastigheten. SAB, som gärna vill ha sin hyra, anser inte att hyreskontraktet är uppsagt. SAB fick visserligen ett telefonsamtal den 20 mars 2014 under vilket Skalmans ställföreträdare uppgav att företaget ville flytta. SAB skrev därefter ett brev till Skalman den 2 april 2014: Visst pratade vi med varandra den 20 mars 2014. Vi tycker dock att det inte var någon uppsägning. Är kontraktet uppsagt och kan SAB få något betalt av Skalman? b) SAB har en hyresgäst som i den undre världen kallas Farmor. Det har kommit till SAB:s kännedom att Farmor tillverkar ett narkotiskt preparat, Dunderspice, i sin lägenhet och säljer det till traktens ungdomar. Kan SAB göra sig av med Farmor som hyresgäst? Vad bör du tänka på och hur går du i sådant fall lämpligen tillväga när du hjälper SAB med detta? 3

c) Krösus har en gammal bekant som driver en mindre rörelse, Vargens vandringsturer. SAB och Krösus bekant ingick för några år sedan ett avtal enligt vilket Krösus bekant fick sätta upp en stor ljusreklamskylt på väggen till en av SAB:s kontorsfastigheter mot en årlig avgift. Skylten är dåligt underhållen och har blivit något av en fara för omgivningen. SAB inser att man måste göra något åt detta. För att SAB ska kunna gå vidare och ingripa måste man först reda ut vilket regelkomplex som ska användas. Vad är det för typ av nyttjanderätt och hur motiverar du detta? d) Krösus Sork har också en del privata problem. Sommaren 2014 köpte han en större lantegendom av sjökaptenen Buster som på grund av trassliga affärer, under en längre tid behöver ta sig till ett land utan utlämningsavtal. Någon månad efter köpet, i samband med höstskörden, märker Sork att familjen Skutt kör med lastbil över Sorks gårdstun med transporter från en morotsodling en bit bort på familjen Skutts gård vilken ligger på andra sidan Sorks egendom. Sork kunde inte vid köpet finna att något var inskrivet som gällde vägen. Det gick visserligen en grusväg över tunet, men den trodde Sork bara förband hans olika ägor med varandra. Familjen Skutt hävdar å sin sida dels att man i generationer (i vart fall sedan början av år 1900) använt den aktuella vägen vid sådd och skörd, dels att familjen Skutt hade ett muntligt avtal att få använda vägen. Vilka rättsfigurer gör sig här gällande och kan familjen Skutt ha någon framgång i att hävda sin rätt? Fråga 3 (8 poäng) Hanna Butterlich bestämmer sig i september 2014 för att sälja sin fastighet, Piraten 3:12. För att spara pengar tänker hon genomföra försäljningen utan att anlita mäklare. Hanna annonserar i lokaltidningen att fastigheten är till salu och när visning ska äga rum. Bland spekulanterna vid visningen visar det sig att Sam Ask är beredd att betala bäst för fastigheten, 2,5 milj. kr. Dagen efter visingen träffas Hanna och Sam för att närmare diskutera försäljningen av fastigheten. Hanna föreslår då Sam, för att minska sin realisationsvinst vid fastighetsförsäljningen, att hon i förväg separat ska sälja all löstagbar egendom såsom gasspis, mikrovågsugn, diskmaskin, tvättmaskin, torktumlare, kyl och frys. Värdet av denna egendom uppskattas till 100 000 kr. Fastigheten kommer således att säljas för 2,4 milj. kr. Detta har Sam inget att invända emot. Ett särskilt köpeavtal avseende de separata föremålen upprättas vilket skrivs under av Hanna och Sam. Samtidigt upprättas ett skriftligt avtal enligt vilket 4

Hanna utfäster att sälja fastigheten till Sam och ett handpenningavtal enligt vilket Sam betalar 240 000 kr till Hanna. I handpenningavtalet anges att Hanna har rätt till dessa pengar om Sam inte fullföljer köpet. Sam överför senare samma dag handpenningen till Hannas bankonto och hämtar den förvärvade inredningen som han placerar i ett lagerutrymme som Sam har hyrt av ett uthyrningsföretag, Gardshure. Hanna och Sam kommer vidare överens om att de en vecka senare ska träffas hos Hannas advokat som ska upprätta köpekontrakt och köpebrev mellan parterna. Avsikten är att Hanna och Sam då ska skriva under köpekontraktet. Dagen efter visningen kontaktar en av de andra spekulanterna från visningen, Anne Horten, Hanna. Anne meddelar Hanna att hon nu tänkt över husköpet och att hon är beredd att betala 3 milj. kr för fastigheten. Anne hade besökt fastigheten i samband med visningen och blivit mycket förtjust i fastigheten men hade inte kunnat lägga något bud på fastigheten innan hon först hade diskuterat finansieringen av fastighetsköpet med banken. Hanna överväger Annes erbjudande och bestämmer sig ganska så omgående för att godta detta. Samma eftermiddag träffas Hanna och Anne hos Hannas advokat, som inte känner till att Hanna tidigare under dagen erbjudit Sam att köpa fastigheten. Köpekontrakt skrivs och undertecknas av Hanna och Anne. Anne överför samma dag handpenningen om 300 000 kr till Hanna. Undertecknande av köpebrev och tillträde bestäms till den 1 december 2014. Samma dag som Hanna och Anne skriver under köpekontraktet kontaktar Hanna, Sam och förklarar att någon försäljning av fastigheten till Sam inte kommer att ske. Hanna uppger vidare att hon kommer att åtbetala handpenningen mot att den överlåtna inredningen återlämnas till henne. Sam blir mycket upprörd över beskedet och förklarar att han tänker behålla inredningen. Handpenningen med avdrag för kostnaden för inredningen kräver Sam genast tillbaka av Hanna. Sam förbehåller sig också rätten att kräva fastighetsköpets fullgörande. Hanna och Sam diskuterar länge det omtvistade köpet av fastigheten och köpet av den separata inredningen. Hanna hävdar att hon inte har ingått något avtal om försäljning av fastigheten och att avtalet om försäljning av inredningen därför är ogiltigt. Följden av detta blir att byggnaden saknar den inredning som Hanna har sålt till Sam. Anne blir då ytterst tveksam till att fullfölja köpet och börjar tala om hävning av köpet alternativt nedsättning av köpeskillingen och skadestånd. 5

a) Kan Sam med framgång kräva att Hanna fullföljer avtalet om fastigköp avseende honom? Vad gäller om Sams möjligheter med hänsyn till handpenningavtalets utformning, förutsatt att något köp avseende honom inte kommer till stånd, att återfå handpenningen? b) Har Sam rätt att behålla inredningen om något fastighetsköp avseende honom inte skulle komma till stånd? c) Kan Anne göra gällande några påföljder mot Hanna för att den ovan beskrivna inredningen saknas i fastigheten? Fråga 4 (8 poäng) Kalle äger en mindre fastighet i Örebro centrum. Örebro kommun har bestämt sig för att genomföra förändringar i området där Kalles fastighet, m fl är belägna. För detta ändamål tas en ny detaljplan fram som ska reglera användningen för de fastigheter som ingår i planområdet. Hela planområdet ska fortsättningsvis utgöras av ändamål C (Centrum). Planen är att bygga en ny stor galleria som bedöms utgöra stora förändringar för Örebro kommun. Gallerian kommer att skapa många nya arbetstillfällen för invånarna i kommunen. Kalles fastighet är sedan tidigare planlagd som B (Bostad). Kalle har en enplansvilla på fastigheten. Kalle har även planer på att bygga ut denna med en ny övervåning och göra en tillbyggnad av garaget på tomten. När kommunen upprättat den färdiga detaljplanen glöms Kalle bort varför Kalle inte får ta del av detaljplanen. Helt plötsligt får Kalle höra av en granne att kommunstyrelsen har antagit detaljplanen. Kalle känner sig mycket arg och orolig. Han är säker på att han inte kommer att kunna få bygglov för sina planerade åtgärder på grund av den nya detaljplanen. a) Borde Kalle ha fått tagit del av planen tidigare? Varför i sådant fall och i vilket skede? (1p) b) Har kommunstyrelsen rätt att anta detaljplanen på egen hand? (1p) Kalle får en tid efter detaljplanens antagande ett samtal från byggherren, C-fast AB. Det är C- fast AB som i framtiden ska bygga, äga och förvalta gallerian. C-fast AB erbjuder Kalle ersättning för hans fastighet. Ersättningen anser dock Kalle är alldeles för låg. C-fast AB påpekar för Kalle att företaget har rätt att tvångsvis förvärva hans fastighet varför han borde 6

överväga att anta anbudet. Kalle anser att detta låter märkligt. Han trodde att kommunen var den som skulle förvärva hans fastighet, det är ju kommunen som har antagit detaljplanen. c) Har kommunen möjlighet att lösa in Kalles fastighet? (2p) d) Har C-fast AB möjlighet att tvångsvis förvärva Kalles fastighet? Vilka krav måste i sådant fall vara uppfyllda? (4p) 7

STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen Svarsmall till tentamen i civilrätt D/4 den 15 januari 2015 Fråga 1 (Jonny Flodin) a) Man bör inledningsvis ta upp inteckningsansvaret enligt 6 kap 11 2 st JB. Solsidan 1:1 svarar primärt för hela inteckningen. För brist svarar först Solsidan 1:2, därefter Solsidan 1:3 och slutligen Solsidan 1:4. Utbetalning av pengar till ägaren av Solsidan 1:3 regleras i 5 kap 16 FBL. För det första krävs att innehavare av samtliga fordringar, för vilken Solsidan 1:3 svarar medgivit det, dvs. A-banken. Eftersom fastigheten besväras av gemensam inteckning krävs även medgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som föreskrivs för relaxation. E contrario krävs inte samtycke av nyttjanderättshavare eller härskande fastighet avseende servitutet, vilka inte är fordringshavare. Inte heller krävs något samtycke med avseende på det inte pantsatta pantbrevet, eftersom det inte finns någon fordringshavare. Relaxation regleras i 22 kap 11 JB. Läser man ihop de tre första meningarna i första stycket krävs samtycke av ägaren till Solsidan 1:4 (A-banken behöver ju inte tas upp igen). Sammanfattningsvis krävs alltså samtycke av A-banken och ägaren av Solsidan 1:4. (3 p) Poängsättning har skett enligt följande: korrekt redogörelse för inteckningsansvaret (1 p), korrekt tillämpning av 5 kap 16 FBL (1 p), korrekt redogörelse för 22 kap 11 JB i ljuset av 5 kap 16 FBL (1 p). Att säga att det rör sig om relaxation och direkt tillämpa 22 kap 11 JB ger inte poäng. b) Sakägarförteckningen har följande utseende (notera att detta bara är uppställningen, inte hur ett bra svar bör utformas, det bör innehålla utförligare förklaringar till hur uppställningen gjorts): 1) A-banken 2 950 000 kr (block, max tillägg) 2) Avtalsservitut 3) B-banken 500 000 kr (inget tillägg på andrahandspant) 8

4) Förrättningskostnader 40 000 kr skyddsbelopp: 3 490 000 kr 5) C-banken 1 100 000 kr (block) 6) D-banken 200 000 kr 7) Ägarhypotek 100 000 kr (2 p) c) Handpenningen uppgår till 10 procent av köpeskillingen, dvs. 440 000 kr. Totalt belopp som ska betalas kontant är 4 400 000 2 950 000 500 000 = 950 000 kr. Avräkning sker för A- och B-bankens kapitalfordringar. I uträkningen antas hela A- och B-bankens fordring utgöra kapital, eftersom det inte specificeras närmare i frågan (12 kap 34-35 UB) (1 p) d) A-banken och B-banken har kvar panträtt i fastigheten med belopp som avräknas på köpeskillingen jämte vissa andra fordringar, alltså 3 450 000 kr, se 12 kap 45 UB. I övrigt upphör panträtterna att gälla. Inteckning är utan verkan till belopp som enligt sakägarförteckningen inte täcks av köpeskillingen. Det får till följd att inteckningen från 2007 sätts ned till 310 000 kr och inteckningen från 2009 blir utan verkan. Se 6 kap 12 JB. Vanligtvis skulle köparen begära fortsatt inteckningsansvar, men det framgår av förutsättningarna i frågan att köparen inte vidtog någon sådan åtgärd, jfr 12 kap 56 UB. (2 p) Fråga 2 (Girion Blomdahl) a) Det är frågan om ett visstidsavtal som kan upphöra den 31 december 2014. Det kan konstateras att uppsägning måste ske senast den 31 mars 2014 för att avtalet ska kunna upphöra per årsskiftet, 12 kap 4 2 st 5 p JB. Innebär telefonsamtalet en uppsägning är avtalet uppsagt i tid. Frågan är då huruvida uppsägning skett. Uppsägning kan i förevarande fall vara muntlig, 12 kap 8 1 st JB. En förutsättning är dock att den bekräftas av hyresvärden. Även om det kan tyckas att Skalman gett ett någorlunda klart uttryck för viljan att flytta kan Skalman inte anses ha lyckats med det andra ledet, dvs att få en bekräftelse. (Vissa tentander har med förtjänstfulla rättspolitiska resonemang kommit fram till att meddelandet innebär en objektiv indirekt bekräftelse som bör ha verkan. Även detta har kunnat rendera poäng.) Kontraktet är således förlängt. Det kan vidare konstateras att Skalman övergett lokalen (, varför SAB kan återta denna, 12 kap 27 1 st JB). SAB kan inte då kräva hyra i och med att 9

det inte finns något hyresförhållande. Däremot kan SAB begära skadestånd som motsvarar hyran och grunden för detta är kontraktsbrott från Skalmans sida. (2 p) b) Farmor ägnar sig åt kriminell verksamhet. Hyresrätten är därför förverkad, 12 kap 42 1 st 9 p JB. Det är viktigt att uppsägning sker inom två månader från det att SAB får reda på knarkkokandet, 12 kap 43 2 st JB. Det är onödigt att resonera om andra förverkandegrunder. (2 p) c) Detta är något av en öppen resonemangsfråga. Skylten sitter på en byggnad, som utgör fastighetstillbehör. Att det är en nyttjanderätt i fast egendom är därmed helt klart. Vidare sker upplåtelsen mot vederlag och har uppkommit genom avtal. JB är därmed tillämplig, 7 kap 1 1 st JB. Först kan konstateras att upplåtelsen inte avser rätt till elektrisk kraft, 15 kap JB, tomträtt, 14 kap JB, eller arrenden (det är inte upplåtelse av jord, jfr 8 kap 1 1 st JB), 8-11 kap JB. Efter uteslutande kvarstår endast alternativen hyra eller annan (inte benefik då ersättning utgår) nyttjanderätt. För att nyttjanderätten ska kunna inordnas under hyresreglerna måste den avse hus eller del av hus, 12 kap 1 1 st JB. Frågan är visserligen prövad i ett hovrättsfall (RH 1986:174, som kom fram till att det inte var frågan om hyra), men det är inte nödvändigt att känna till det fallet. Istället handlar det om att försöka finna argument för endera ståndpunkten. Det finns starkare argument mot att det är frågan om ett hyresförhållande. Ett första är vad som karakteriserar ett hus, nämligen att det ger någon form av väderskydd (jfr dock Svea HovR ÖH 8168-12 den 22 januari 2013 som tentanden inte heller förutsätts känna till att upplåtelse av rent bergrum inte utgör hyra); disponerar man bara en del av utsida använder man bara huset som upphängningsanordning och en skylt skulle för den skull likaväl kunna sitta på en stolpe. Ett andra är att se till varför man särreglerar hyresförhållanden; det är viktiga avtalsförhållanden där bostadssociala och samhällsekonomiska motiv talar för att det ska finnas ett rigoröst regelsystem. Ett tredje är det språkliga argumentet, där de enheter som kan hyras benämns lägenheter, se 12 kap 1 3 st JB, vilket är svårt att applicera på en plats för en skylt. Sammantaget är den troligen rätta slutsatsen att det en annan nyttjanderätt, varför endast 7 kap JB är tillämplig. Vill man argumentera åt andra hållet kan rimliga argument vara följande. Ett första är att även en bit av en yttervägg är en del av ett hus. Ett andra är, om man nu känner till ÖH 8168-12, att väderskydd inte verkar vara utmärkande för att något ska klara tröskeln för att beaktas som ett hyresförhållande. Ett tredje är en skylt kan ha ett ordentligt värde och det kan finnas goda skäl för ett skydd genom ett ordentligt regelsystem. Ett fjärde kan vara det att om nu alternativet är en annan nyttjanderätt så blir det högst osäkert vad SAB ska vidta för åtgärder nu när bolaget 10

inte kan falla tillbaka på det relativt tydliga 12 kap i JB. Poängbedömningen grundas främst på argumenteringen. (2 p) d) Frågan är vad det kan röra sig om för typ(-er) av rätt som Skutts kan tänkas ha. Först kan konstateras att det inte är arrende i och med att det inte är ett totalt ianspråktagande av marken. Avseende användandet sedan 110 år har Skutts använt en väg mellan en åker och deras gård under lång tid. Detta kan utgöra servitut genom urminnes hävd, jfr 6 JP och 15 kap. 1 ÄJB, vilket dock är exkurs. Det behöver således inte konstateras något självständigt rörande denna äldre figur. Ser man på de bägge grunderna för en rättighets existens tillsammans passar det väl in på att vara ett servitut, jfr 14 kap 1 JB; det är en typisk stadigvarande nyttighet för en bondgård att kunna nå sina åkrar. Den har också används av mer än ett rättssubjekt över tiden, varför rätten kan ses som kopplad till ägandet snarare än ägaren. Det finns dock inget skriftligt avtal, varför kravet i 14 kap 5 JB inte är uppfyllt. Således är det en nyttjanderätt enligt 7 kap JB. En allmän rättsgrundsats är att köp bryter legostämma. Det kan konstateras att rätten inte är förbehållen eller inskriven och att det framstår som att Sork är i god tro, jfr 7 kap 11 och 14 JB. Rätten står sig inte. (2 p) Fråga 3 (Ronney Hagelberg) a) Fastighetsköp är ett formalavtal och regleras i 4 kap 1 JB. Hanna och Sam har ingått ett skriftligt avtal enligt vilket Hanna utfäster att sälja fastigheten till Sam och ett handpenningavtal enligt vilket Sam betalar 240 000 kr till Hanna. Enligt handpenningavtalet har Hanna rätt att behålla handpenningen om Sam inte fullföljer köpet. Utfästelse att sälja fast egendom är inte juridiskt bindande. Detta har bekräftat i rättspraxis genom ett flertal rättsfall, det senaste NJA 2002 s 467 (1 p). Handpenningavtalet är av sedvanlig typ, där köparen lämnar handpenning till säljaren, i detta fall innan köpekontraktet undertecknas. Handpenningen ger säljaren goda möjligheter att täcka sin skada om köparen skulle dra sig ur och aldrig ingå något köpeavtal. Däremot ger handpenningavtalet inte köparen något skydd om säljaren inte fullföljer köpet (1 p). Även om handpenningavtalet inte reglerar detta så har köparen rätt att få tillbaka handpenningen i och med att säljaren har brutit mot utfästelsen att sälja fastigheten. Sam kan också hävda att Hanna fullföljer köpet har varit en väsentlig förutsättning förhandpenningavtalet. I 11

sammanhanget kan hänvisas till NJA 1974 s 526 där ett handpenningavtal inte innehöll någon uttrycklig bestämmelse om att handpenningen skulle vara förverkad om köparen inte fullföljde köpet. HD ansåg trots detta att säljaren skulle betala tillbaka handpenningen med avdrag för de kostnader som säljaren hade drabbats av på grund av att köparen inte fullföljde köpet (1 p). b) Hanna och Sam överenskommer att skilja viss inredning från själva fastighetsköpet och sälja inredningen separat för att minska köpeskillingen för fastigheten och därmed Hannas realisationsvinst för försäljningen av fastigheten. Det handlar om s.k. byggnadstillbehör enligt 2 kap 2 JB då byggnaden blivit försedd med inredningen och denna är ägnad till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Detta torde vara uppfyllt för den separerade egendomen, eventuellt med undantag för mikrovågsugnen om den finns löst anbringad på en köksbänk eller på en hylla i köket. Inredningen skiljs från fastigheten och överlämnas till Sam som placerar inredningen hos ett företag som hyr ut lagerutrymme. Sam har därmed enligt 2 kap 7 JB gjort ett sakrättsligt giltigt köp av inredningen varför detta köp torde stå sig mot Hanna (1 p). Det kan dock ifrågasättas huruvida det handlar om ett tillfälligt avskiljande av inredningen och att detta inte skulle förta föremålen deras tillbehörsgemenskap. Då något köp av fastigheten inte kommer till stånd torde frågan om tillfälligt avskiljande sakna relevans i sammanhanget. Sam har därför rätt att behålla inredningen och betalar för denna genom kvittning av sin fordran om att återfår den erlagda handpenningen (1 p). c) Hanna och Anne undertecknar köpekontrakt avseende försäljning av fastigheten varvid Anne betalar handpenning om 300 000 kr till Hanna. Köpebrev ska undertecknas den 1 december vilket också utgör datum för köparens tillträde. När Anne ska tillträda fastigheten har Hanna inte lyckats återanskaffa inredningen. Anne blir då ytterst tveksam till att fullfölja köpet. Vad gäller i den uppkomna situationen? Dagen efter visningen av fastigheten har Anne sålt inredningen i fastigheten till Sam. Senare samma dag har Hanna sålt fastigheten till Anne. Den sålda inredningen ägs då inte av Hanna. Huruvida detta utgör ett rättligt fel enligt 4 kap 17 2 st JB beror på om inredningen är borttagen eller inte när fastigheten säljs till Anne. Vid visningen av fastigheten ägs inredningen fortfarande av Hanna. Är inredningen borttagen vid försäljningen av fastigheten till Anne (när köpekontraktet undertecknas) ägs inredningen av Sam som har gjort ett sakrättsligt giltigt förvärv av fastigheten. Inredningen utgör då inte längre tillbehör till fastigheten. Något rättsligt fel föreligger då inte. Var inredningen inte borttagen när Anne förvärvade fastigheten ägs inredningen av Sam men utgör då fortfarande 12

tillbehör fastigheten. Detta utgör rättsligt fel enligt 4 kap 17 2 st JB förutsatt att köparen är i god tro vid köpet. Vid rättsligt fel föreligger inte någon undersökningsplikt för köparen. Anne kan då enligt 4 kap 12 JB begära nedsättning av köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada. Hävning måste ske inom ett år från tillträdet såvida säljaren inte handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Är inredningen borttagen när Hanna och Anne ingår köpekontraktet är bestämmelserna om fastighetens försämring i 4 kap 11-12 JB inte tillämpliga. Har inredningen tagits bort efter att Hanna och Anne undertecknat köpekontraktet, innebär det att fastigheten har skadats eller försämrats genom säljarens vållande. Anne kan då enligt 4 kap 12 JB begära nedsättning av köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada. Hävning måste ske inom ett år från tillträdet såvida säljaren inte handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. (1 p har delats ut för diskussion om rättsligt fel eller för diskussion om fastighetens försämring mellan köpekontraktets undertecknande och köparens tillträde.) Anne kan även göra gällande fel enligt 4 kap 19 JB då inventarierna fanns vid visningen av fastigheten och hävda att det innebär en underförstådd utfästelse om fastighetens skick att Hanna inte upplyser om att inventarierna inte finns i fastigheten när köpekontraktet undertecknas. Å ena sidan talar inget i frågan om några uttryckliga utfästelser i den vägen. Oavsett detta kan man dock slå fast att köparen på grund av visningen trodde att föremålen ingick i köpet och att denna tro stärks av att tillbehör av denna typ är normal standard i fastigheter av detta slag. Anne kan vidare hävda att fastigheten avviker från vad hon enligt 4 kap 19 1 st JB med fog kunnat förutsätta vid köpet (1 p). Vid visningen av fastigheten fanns inredningen kvar i denna och kunde därvid undersökas av Anne. Anne har därvid fullgjort sin undersökningsplikt enligt 4 kap 19 2 st JB. Man kan rimligen inte kräva att en köpare ska behöva undersöka en fastighet flera gånger i följd. En köpare måste kunna ingå ett avtal om köp av en fastighet inom en kortare tidsrymd efter undersökningen av fastighetens skick och då anses ha goda skäl att räkna med att fastighetens skick är oförändrat. Avsaknaden av inredning torde således utgöra fel i fastigheten. Påföljder vid fel i fastighet finns i 4 kap 12 JB och 4 kap 19 1 st JB. Hävning torde inte vara möjlig då felet knappast torde vara väsentligt med hänsyn till värdet på de tillbehör som saknas i fastigheten i relation till fastighetens värde. Däremot torde Anne kunna göra avdrag på köpeskillingen. Anne har även möjlighet att kunna få skadestång enligt 4 kap 19 2 st JB då 13

det torde vara vårdslöst av Hanna att med vetskap sälja en fastighet där viss inredning i fastigheten saknas utan att tala om detta för Anne. Eventuellt kan det hävdas att det utgör en underförstådd garanti att sälja en fastighet där viss inredning saknas utan att informera köparen om detta (1 p). Fråga 4 (Andreas Johansson) a) Kalle är som fastighetsägare till en direkt berörd fastighet en sakägare i lagens mening (5 kap 11 2 p PBL) Kommunen skulle därför ha samrått med Kalle innan planen antogs (i både samrådsskedet och granskningsskedet) (1p). Notera att Kalle INTE är bostadsrättshavare som många studenter har anfört! b) Kommunstyrelsen kan få delegerat befogenhet av kommunfullmäktige att anta planer av mindre betydelse enligt 5 kap 27 PBL. Frågan ger besked om att planen bedöms utgöra stora förändringar för Örebro Kommun. Detta torde innebära att denna plan ej borde kunna antas av kommunstyrelsen utan borde ha antagits av kommunfullmäktige. (1 p) c) Enligt 6 kap 13 PBL har kommunen rätt att under vissa förutsättningar inlösa mark. Eftersom platsen varken ska användas till allmän plats som kommunen ska vara huvudman för enligt 6 kap 13 1 p eller allmän bebyggelse (annat än enskilt bebyggande) enligt 2 p så kan kommunen ej lösa marken enligt PBL. (2p) Notera att 14 kap PBL berör kommunens skyldighet att inlösa mark.i frågan efterfrågas möjligheten att inlösa marken. Kalle har inte enligt frågeställning framfört någon begäran om inlösen. d) C-fast AB, som privat företag, har inte rätt att enligt PBL inlösa marken (detta är förbehållet kommunen). Däremot kan C-fast AB använda sig av expropriationslagen för att tvångsförvärva marken, 1 kap 1 ExL. (1 p) För att expropriation ska tillåtas måste vissa villkor vara uppfyllda. Dels ska något av expropriationsändamålen i 2 kap. ExL vara för handen. (1p) Eftersom Gallerian kommer skapa nya jobbtillfällen i stor utsträckning torde 2 kap 4 ExL vara ett möjligt ändamål för C- fast AB att åberopa (1p). 14

Utöver detta ska båtnadsvillkoret i 2 kap 12 ExL vara uppfyllt. Frågan lämnar inte information för att kunna pröva detta villkor. Det räcker med att identifiera att detta villkor ska uppfyllas (1p). Vissa studenter har svarat utifrån fastighetsreglering som ett alternativ. Givet är att det är juridiskt möjligt att genomföra i liknande situationer så tolkas avsevärt mycket ytterligare information in än vad som framgår av frågan. För att fastighetsreglering i form av marköverföring enligt 5 kap FBL jämte inlösen enligt 8 kap FBL ska kunna användas krävs att sökanden äger befintlig fastighet i området att överföra mark till, vilket varken kommunen eller C-fast AB gör (av frågan framgår ju att C-fast AB försöker köpa till sig marken). Enligt frågan varken äger kommunen eller har intresse av att äga någon fastighet i området. Det är ju C-fast AB som är framtida ägare och förvaltare som möjligtvis skulle kunna använda sig av denna lösning. 8 kap 4 FBL behandlar situationen där en fastighetsägare till detaljplanelagt område själv vill lösa in resterande område som ska bilda en gemensam fastighet. Således är denna ej tillämplig vare sig för kommunen eller C-fast AB i detta fall då ingendera äger någon fastighet i området. Marköverföring enligt 5 kap 8 a FBL berör endast sådan mark som skulle kunnat lösas genom 6 kap 13 PBL, vilket ej är fallet här (se ovan). Trots ovanstående har viss poäng givits för korrekt diskussion avseende fastighetbildning. 15