O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport mars 2015
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allment om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
HUVUDPUNKTER Det beräknade värdet per aktie har de senaste sex månaderna haft en positiv utveckling på 5,0 procent. Senast beräknade värde per aktie är 9,90 kronor per aktie. Portföljen i Umeå drivs effektivt och har låg vakans vilket ger ett stabilt och bra kassaflöde. Bolaget utvärderar möjligheten för att bygga ut vissa av de fastigheter som ligger centralt. En sådan utbyggnad förutsätter dock kommunens godkännande. I december 2014 gjordes försök att genomföra den planerade börsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA. Till följd av framförallt osäkra förhållanden på kapitalmarknaden i USA sköts transaktionen upp till 2015. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 43,4 procent, justerat för utbetalningar på totalt 3,35 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR GLOBAL FASTIGHET UTBETALNING 2008 AB Värde av fastigheter (MSEK) 1467 GEOGRAFISK FÖRDELNING Norge 57 % Sverige 41 % Tyskland 2 % SEGMENTFÖRDELNING Kontor 57 % Bostäder 38 % Annat 5 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 111 Ekonomisk vakans 0,0 % Areal (Kvm) 167 618 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 918 Räntebindning 100 % Genomsnittlig låneränta 4,5 % Löptid lån (år) 4,1 Överkurs MNOK** - 83,1 MANDAT Etableringsår 2008 Avvecklingsperiod 2018-2020 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE* Utveckling de senaste sex månaderna 5,0% Utveckling senaste året 15,1% Utveckling senaste tre åren 22,2% Utveckling sedan start 43,4% HISTORISKA UTBETALNINGAR 2009 0,30 2010 0,40 2011 1,00 2012 0,40 2013 0,75 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i det beräknade värdet per aktie. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie har de senaste sex månaderna ökat med 5,0 procent. Den viktigaste förklaringen till utvecklingen är ett positivt kassaflöde samt högre värderingar av bolagets fastigheter. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31 december 2014. Värdering av fastighetsportföljen är inhämtad från externa bolag under januari och har totalt sett påverkat det beräknade värdet per aktie positivt. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge och Tyskland. Euron har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 2,9 procent. Den norska kronan har försvagats mot den svenska kronan med cirka 7,5 procent. Valutautvecklingen har totalt sett bidragit negativt till det beräknade värdet per aktie för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (GFU 2008 AB) har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. Överkursen på bolagets fasträntelån har ökat under de senaste sex månaderna. Detta påverkar det beräknade aktievärdet negativt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria lån med fast ränta per den 31 december 2014. Så länge bolagets lån löper som planerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon påverkan på bolagets kassaflöde. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräknade värde per aktie per den 16 mars är 9,90 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 43,4 procent. Kursutveckling SEK 16 SEK 14 SEK 12 Kurs per aktie SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 15.03.2008 15.06.2008 15.09.2008 15.12.2008 15.03.2009 15.06.2009 15.09.2009 15.12.2009 15.03.2010 15.06.2010 15.09.2010 15.12.2010 15.03.2011 15.06.2011 15.09.2011 15.12.2011 15.03.2012 15.06.2012 15.09.2012 15.12.2012 15.03.2013 15.06.2013 15.09.2013 15.12.2013 15.03.2014 15.06.2014 15.09.2014 15.12.2014 15.03.2015 Nominell kurs A-aktier Utdelningsjusterad kurs 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Portföljöversikt Investering Läge Segment Valuta Ägerandel Antall kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Umeå Sverige Bolig SEK 91 % 63 605 53 351 50 % Kongsberg Norge Kontor NOK 20 % 73,649 21 459 20 % Terningen Arena Norge Undervisning/Kontor NOK 45 % 19 087 17 164 16 % Övik Sverige Hotell SEK 70 % 5 600 6 918 7 % Kaldnes Norge Kontor NOK 70 % 2 608 3 946 4 % Altenstadt Tyskland Eldreboliger EUR 100 % 3 069 3 360 3 % Sum 167 618 106 198 100 % *100% oberoende av ägarandel GeoGrAFISk FÖrdelnInG (andel av kvm) Andel Av eget kapital (marknadsvärde lån) 57+41+2 50+20+16+7+4+3 Sverige 41 % Tyskland 2 % Norge 57 % Terningen Arena 16 % Övik 7 % Kongsberg 20 % Altenstadt Kaldnes 3 % 4 % Umeå 50 % KVARTALSRAPPORT MARS 2015 5
DRIFT, FÖRVALTNING OG FINANSIERING PÅGÅENDE FÖRSÄLJNINGSPROCESS AV KONGSBERGPORTFÖLJEN I december 2014 gjordes försök att genomföra den planerade börsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA. Till följd av framförallt osäkra förhållanden på kapitalmarknaden i USA sköts transaktionen upp till 2015. Obligo Investment Management och de finansiella rådgivare som engagerats i samband med börsnoteringen arbetar vidare med att skapa underlag för att kunna genomföra transaktionen under det första halvåret 2015. Om den planerade börsnoteringen inte genomförs kommer bolaget att utvärdera andra alternativ för realisering av fastighetsportföljen inom den tid som definieras av investeringsmandatet. Bolaget kommer att återkomma med mer information när utfallet av transaktionen är klart. KONGSBERG, TERNINGEN OCH KALDNES Fastigheterna är driftsmässigt stabila och såväl intäkter som kostnader följer budget. UMEÅ Portföljen i Umeå drivs effektivt vilket i kombination med den låga vakansen ger ett stabilt och bra kassaflöde. Bolaget utvärderar möjligheterna för att bygga ut vissa av de centralt belägna fastigheterna. Utbyggnaden skulle i sådant fall förutsätta godkännande från kommunen. ÅRSSTÄMMA 2015 Årsstämma kommer att hållas under andra halvan av maj månad. Kallelse kommer att publiceras på bolagets hemsida fyra veckor före Årsstämman. Även förslag inför Årsstämman kommer att publiceras på bolagets hemsida. Tidigare år har bolaget skickat ut brev med kallelser men av kostnadsbesparings- och miljöskäl så skickas i år inga fysiska kallelser. HOTELL I ÖRNSKÖLDSVIK På hotellet i Örnsköldsvik har intjäningen under året varit bra. Detta bidrar positivt till fastighetens värdeutveckling. Hotellet i Örnsköldsvik 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Struktur Cirka 900 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 1 400 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (Sverige) 58 % 42 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (Norge) 91 % 45 % 20 % 70 % 100 % 70 % Umeä Terningen Arena Kongsberg Övik Altenstadt Kaldnes Kontorbygg AS ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2008 och äger sex fastigheter i Norge, Sverige och Tyskland. Totalt sett består fastighetsportföljen av cirka 168 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GFU 2008 AB är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i hyresbostäder och kommersiella fastigheter i Europa. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras senast mellan 2018 och 2020, beroende på när marknadsläget gör detta mest gynnsamt för investerarna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst nio procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålsättningen uppnås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 7
om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget GFU 2008 AB. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i GFU 2008 AB. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com