EN ÖPPEN BOSTADS MARKNAD

EN ÖPPEN BOSTADS MARKNAD

Omslagsfoto: Maskot/Folio Människor ska känna att de är välkomna som kunder hos fastighetsbranschen. Ingen ska behöva misstänka att han eller hon blir sämre behandlad av diskriminerande skäl.

EN BRANSCH SOM TAR ANSVAR Fastighetsägarna arbetar aktivt för en positiv samhällsutveckling. Genom att förebygga diskriminering vill vi ta samhällsansvar och hjälpa dig som är medlem hos oss att bedriva ett framgångsrikt och väl ansett företagande. Alla som hyr eller söker en lägenhet eller lokal ska behandlas på ett bra och etiskt korrekt sätt. Människor ska känna att de är välkomna som kunder hos fastighetsbranschen. Ingen ska behöva misstänka att han eller hon blir sämre behandlad av diskriminerande skäl. Fastighetsägarna tar bestämt avstånd från all diskriminering. Vi vill att du som är medlem hos oss ska kunna bedriva en allmänt respekterad och framgångsrik näringsverksamhet. Diskriminering skadar både den person som utsätts för diskrimineringen, den enskilda fastighetsägaren och anseendet för hela fastighetsbranschen. Diskrimineringslagstiftningen är komplicerad och även utan avsikt kan fastighetsägare överträda de gränser som lagen ställer upp. Fastighetsägarna erbjuder därför dig den kunskap och de rutiner som behövs för att minska risken för diskriminering. Arbetet med att skapa denna faktabroschyr har letts av Torbjörn Sjögren, diskrimineringsjurist på Fastighetsägarna GFR, i samråd med Fastighetsägarna Sveriges tidigare chefsjurist Rune Thomsson. En referensgrupp med representanter från Fastighetsägarnas regionföreningar, Diskrimineringsombudsmannen, SABO och Hyresgästföreningen har medverkat i arbetet. Genom den här faktabroschyren vill vi ge dig som är fastighetsägare kunskap om hur du kan undvika och motverka diskriminering. Vi hoppas att den kommer att vara till nytta för dig i ditt arbete som fastighetsägare! Reinhold Lennebo VD, Fastighetsägarna Sverige

Foto: Maskot/Folio DISKRIMINERINGSLAGEN Diskrimineringslagen (2008:567) började gälla 2009 och innebär att en hyresvärd eller bostadsrättsförening ansvarar för att en person som hyr eller söker bostad inte utsätts för diskriminering. Diskriminering betyder att en enskild person behandlas sämre än en annan person på någon av de grunder som anges i diskrimineringslagen, till exempel på grund av sin etniska tillhörighet. Skulle fastighetsägaren diskriminera så kan han eller hon bli skyldig att betala pengar (så kallad diskrimineringsersättning) till den diskriminerade. Om ett avtalsvillkor i ett hyreskontrakt är diskriminerande kan domstolen bestämma att villkoret inte får tillämpas. Diskriminering är också ett brott, olaga diskriminering som enligt 16 kap. 9 brottsbalken kan medföra böter eller fängelse. Bestämmelsen behandlas inte närmare i denna broschyr. n DISKRIMINERINGSGRUNDER Diskrimineringslagen slår fast att diskriminering på fastighetsmarknaden inte får ske på någon av följande grunder: Kön 4

Könsöverskridande identitet eller uttryck Etnisk tillhörighet Religion eller annan trosuppfattning Funktionsnedsättning Sexuell läggning Ålder Kön innebär att någon är kvinna eller man. Även den som har eller avser att ändra sin könstillhörighet omfattas av diskrimineringsgrunden kön. Könsöverskridande identitet eller uttryck betyder att någon inte identifierar sig som kvinna eller man eller genom sin klädsel eller på annat sätt ger uttryck för att tillhöra ett annat kön. Här innefattas bland annat transpersoner. Med etnisk tillhörighet avses nationellt eller etniskt ursprung, hudfärg eller annat liknande förhållande. Med religion eller annan trosuppfattning menas trosuppfattning som har sin grund i eller samband med en religiös åskådning. Etiska och filosofiska värderingar utan religiös anknytning faller utanför definitionen, liksom politiska åskådningar. 5

Med funktionsnedsättning avses varaktiga fysiska, psykiska eller begåvningsmässiga begränsningar av en persons funktionsförmåga som till följd av en skada eller sjukdom fanns vid födseln, har uppstått efter födseln eller kan förväntas uppstå. Sexuell läggning är homosexuell, bisexuell eller heterosexuell läggning. Med ålder menas uppnådd levnadslängd. DISKRIMINERINGSLAGEN GÄLLER ALL DIN VERKSAMHET Diskrimineringslagen omfattar all verksamhet du bedriver som fastighetsägare, både uthyrningssituationen och det löpande hyresförhållandet. Vid all verksamhet inom fastighetsförvaltning, till exempel fastighetsskötsel, avflyttningsbesiktning och byte av lägenhet, är diskriminering förbjuden. Som fastighetsägare kan du även bli ansvarig om dina anställda eller någon du anlitat diskriminerar. Diskrimineringslagen förbjuder diskriminering av enskilda personer. Däremot förbjuder lagen inte särbehandling av juridiska personer, till exempel aktiebolag. I diskrimineringslagen anges uttryckligen att diskriminering är förbjudet vid uthyrning av bostäder. Om uthyrning av en lokal innefattar en tjänst gäller diskrimineringslagen. Det framgår dock inte tydligt i vilken utsträckning diskrimineringslagen gäller vid uthyrning av lokal. Fastighetsägarnas uppfattning är att diskriminering inte ska ske vid sådan uthyrning. RÄTT ATT VÄLJA HYRESGÄST, MEN INTE ATT DISKRIMINERA Som fastighetsägare har du rätt att välja vem du vill skriva hyresavtal med. Diskrimineringslagen innebär dock att du inte får välja bort en bostadssökande av diskriminerande skäl, till exempel därför att den sökande har en annan etnisk tillhörighet eller sexuell läggning än din egen. För att din fastighetsförvaltning ska fungera väl och för att dina hyresgäster ska trivas, så råder Fastighetsägarna dig att vara noggrann i valet av hyresgäst. Du får och bör utreda att en bostads- eller lokalsökande är skötsam och har ekonomisk förmåga att betala hyran. En sådan utredning får dock inte ske på ett sådant sätt att den missgynnar personer därför att de tillhör en av de grupper som diskrimineringslagen skyddar. Exempel på hur du väljer hyresgäst utan att diskriminera Det är tillåtet att ta kreditupplysning för att utreda den sökandes betalningsförmåga. Detta förutsätter att den som upplysningen avser har ett svenskt personnummer. Ett absolut krav på kreditupplysning för att få hyra lägenhet skulle därför kunna utesluta utländska medborgare som hyresgäster och är därmed diskriminering. En utländsk medborgares betalningsförmåga får därför utredas på annat sätt, till exempel genom att han eller hon styrker sin betalningsförmåga. Du har rätt att tacka nej till en sökande om din utredning visar att han eller hon saknar ekonomisk förmåga att betala hyran eller brukar missköta sig som hyresgäst. Det är dock inte tillåtet att ställa högre krav på ekonomisk förmåga eller skötsamhet på grund av en persons etniska tillhörighet. VAD ÄR DISKRIMINERING? Diskriminering innebär att en person missgynnas, på grund av någon av diskrimineringsgrunderna. I diskrimineringslagen anges de olika typerna av förbjuden diskriminering. DIREKT DISKRIMINERING Direkt diskriminering sker när en person behandlas sämre än en annan, på grund av någon av diskrimineringsgrunderna. Exempel på direkt diskriminering Det är direkt diskriminering att ta ut en högre hyra av en person med annan etnisk tillhörighet än svensk. En fastighetsägare som nekar en bostadssökande att hyra lägenhet på grund av den bostadssökandes etniska tillhörighet gör sig skyldig till direkt diskriminering. Detsamma gäller om en bostadsrättsförenings styrelse inte godkänner en ny lägenhetsinnehavare med hänvisning till hans eller hennes etniska tillhörighet. Det är inte heller tillåtet för en fastighetsägare att neka en bostadssökande lägenhet på grund av att fastighetsägaren av integrationsskäl vill ha hyresgäster av olika etniskt ursprung. Fastighetsägaren får inte missgynna en person för att han eller hon tillhör majoritetsgruppen i samhället. Det är exempelvis inte tillåtet att välja bort en bostadssökande som är svensk i syfte att stärka andra etniska gruppers ställning i samhället. Diskrimineringslagen skyddar den enskilda personen från att utsättas för diskriminering. I vissa fall är det dock tillåtet att behandla kvinnor och män olika. Det är exempelvis inte diskriminering att neka en man att hyra en lägenhet i ett skyddat boende för kvinnor. INDIREKT DISKRIMINERING Med indirekt diskriminering menas en regel eller rutin som framstår som neutral, men som 6

Foto: Maskot/Folio i praktiken innebär att en person behandlas sämre på grund av att personen tillhör någon av de grupper som skyddas av diskrimineringsgrunderna. Det är inte diskriminering om regeln eller rutinen har ett berättigat syfte och medlen är lämpliga och nödvändiga för att nå syftet. Exempel på indirekt diskriminering Anta att fastighetsägaren som villkor för uthyrning kräver att hyresgästen ska kunna tala och förstå det svenska språket. Fastighetsägaren uppställer detta villkor för samtliga hyresgäster, såväl för svenskar som för personer med annan etnisk tillhörighet. Trots att villkoret gäller på samma sätt för samtliga hyresgäster rör det sig om diskriminering. Krav på kunskaper i svenska språket drabbar nämligen typiskt sett personer med annan etnisk tillhörighet än svensk. Det är direkt diskriminering om en fastighetsägare nekar en person med funktionsnedsättning att bli hyresgäst, på grund av att fastighetsägaren hyser motvilja mot personer med funktionsnedsättning. Däremot innehåller lagen inget krav på att fastighetsägaren ska vidta åtgärder för att en bostadslägenhet ska bli mer tillgänglig exempelvis genom ombyggnadsåtgärder. 7

Foto: Maskot/Folio BRISTANDE TILLGÄNGLIGHET Bristande tillgänglighet är sedan 2015 en ny form av diskriminering. Med bristande tillgänglighet menas lite förenklat att en person med funktionsnedsättning missgynnas genom att en verksamhet inte vidtar skäliga tillgänglighetsåtgärder för att han eller hon ska komma i en jämförbar situation med personer utan denna funktionsnedsättning. Ett exempel på sådana tillgänglighetsåtgärder kan vara utjämning av trösklar. Förbudet mot diskriminering i form av bristande tillgänglighet gäller inte i en del fall, bland annat inte alls i fråga om bostäder. Inte heller gäller förbudet om det i fråga om tillhandahållande av varor och tjänster krävs åtgärder i fråga om fastigheter och byggnadsverk som går längre än de krav som har ställts i bygglov eller startbesked för den aktuella fastigheten eller byggnadsverket enligt föreskrifterna på plan- och byggområdet. ÅLDER Diskrimineringslagen kompletterades 2013 med ett förbud mot åldersdiskriminering i fråga om tjänster och bostäder. Förbudet är dock inte undantagslöst, exempelvis gäller det inte om särbehandlingen har ett berättigat syfte och de medel som används är lämpliga och nödvändiga för att uppnå syftet. Detta innebär 8

bland annat att det är möjligt att ha kvar vissa åldersregler för boende, exempelvis ungdomslägenheter eller trygghetsboenden. En bostadsrättsförening som vänder sig till äldre personer (en så kallad seniorförening) kan också kräva att personer ska ha uppnått en viss ålder för att bli godkända som medlemmar i föreningen. Genom uppstramningen av lagen anses det däremot inte längre möjligt att tillämpa en övre åldersgräns för medlemskap i seniorföreningar. TRAKASSERIER OCH SEXUELLA TRAKASSERIER Med trakasserier menas ett uppträdande som kränker en person och som har samband med någon av diskrimineringsgrunderna. Exempel är nedsättande kommentarer, kränkande gester och skapande av rasistiska texter och klotter. Sexuella trakasserier är ett uppträdande av sexuell natur som kränker en persons värdighet. Både verbala och fysiska kränkningar med sexuell anknytning är otillåtna. INSTRUKTIONER ATT DISKRIMINERA Om fastighetsägaren ger en anställd eller en uppdragstagare instruktioner att diskriminera, gör sig fastighetsägaren själv skyldig till diskriminering. Ett exempel på detta är om en fastighetsägare instruerar en anställd uthyrare eller ett anlitat 9

förvaltningsbolag att bland bostadssökande sortera bort personer med annan etnisk tillhörighet än svensk. Även om en fastighetsägare inte ger instruktioner att diskriminera blir han eller hon ansvarig och får betala diskrimineringsersättning, om anställda eller uppdragstagare diskriminerar. Det är därför mycket viktigt att fastighetsägaren gör klart för anställda och uppdrags tagare att all diskriminering är oacceptabel. Fastighetsägarna erbjuder utbildningar som ger fastighetsbolags medarbetare den kunskap som behövs inom området. FÖRBUD MOT REPRESSALIER Det är förbjudet för den person som påstås ha diskriminerat att utsätta en person för repressalier, för att han eller hon har anmält eller påtalat diskrimineringen eller medverkat i en utredning om denna. OM DU BLIR ANMÄLD Diskrimineringsombudsmannen (DO) är en statlig myndighet som arbetar för att diskrimineringslagen följs. Diskrimineringsärenden startas vanligen upp genom att en enskild person lämnar in en anmälan till DO, som utreder fallet. Vid utredningen är fastighetsägaren skyldig att medverka. En fastighetsägare som inte medverkar kan bli skyldig att betala vite. Ibland kommer fastighetsägaren och DO överens om en frivillig uppgörelse (förlikning). DO kan också väcka talan mot fastighetsägaren vid tingsrätten. Fastighetsägarna råder fastighetsägare som anmälts för diskriminering att anlita juridiskt ombud. DISKRIMINERINGSERSÄTTNING OCH OGILTIGA AVTALSVILLKOR Finner tingsrätten att diskriminering har ägt rum kan rätten besluta att hyresvärden ska betala pengar, diskrimineringsersättning, till den diskriminerade. Tingsrätten kan också besluta att ett avtalsvillkor som är diskriminerande ska ändras eller upphävas. Ett exempel på ett sådant villkor är bestämmelser i hyreskontrakt om att personer som har annan etnisk tillhörighet än svensk ska betala högre hyra. BEVISREGLER I domstolen gäller särskilda bevisregler i diskrimineringsmål där diskrimineringslagen tillämpas. Den som anser sig ha blivit diskriminerad har inte den fulla bevisbördan för att så har skett. En fastighetsägare kan bli tvungen att bevisa att ett agerande som tyder på diskriminering, i själva verket har en annan förklaring. De bevisregler som gäller i diskrimineringsmål gör det särskilt viktigt att du som fastighetsägare har genomtänkta arbetsrutiner och tillämpar dessa på ett konsekvent sätt. Vi på Fastighets ägarna kan hjälpa dig att se över företagets avtal, bestämmelser och rutiner. n SÅ UNDVIKER DU ATT DISKRIMINERA Gör klart för medarbetare och omvärld att du inte accepterar diskriminering. Se till att dina medarbetare är medvetna om diskrimineringsfrågan. Gör det till rutin att ta upp diskrimineringsfrågor när du introducerar ny personal. Se till att dina medarbetare regelbundet påminns om diskrimineringsfrågan. Säkerställ att du och dina medarbetare har tillräcklig kunskap om diskriminering. Utforma en skriftlig uthyrningspolicy. En uthyrningspolicy är ett dokument som talar om efter vilka villkor fastighetsägaren väljer hyresgäst. Se till att bostads- och lokalsökande får del av uthyrningspolicyn. Gör gärna ut hyrningspolicyn offentlig, till exempel genom att lägga ut den på din webbplats. Genom att skapa insyn och öppenhet om vilka villkor du tillämpar när du väljer hyresgäst, kan du undvika obefogade misstankar om diskriminering. Om du anlitar uthyrningsföretag bör du säkerställa att företaget känner till reglerna och inte diskriminerar. Se över och säkerställ att avtal, bestämmelser och rutiner inte är diskriminerande. Avtalen, bestämmelserna och rutinerna måste utformas så att ingen diskrimineras. FASTIGHETSÄGARNA HJÄLPER DIG Vi på Fastighetsägarna kan hjälpa dig att skapa de rutiner och verktyg som behövs för att du ska undvika diskriminering. Du kan anlita oss om du vill ha en utbildning som ger dig och dina medarbetare den kunskap som behövs inom området. Tillsammans kan vi skapa en uthyrningspolicy som passar för ditt företag. Om du i din verksamhet som hyresvärd hamnar i en situation där du känner osäkerhet om diskriminering, så bör du kontakta någon av Fastighetsägarnas jurister. En kortare juridisk rådgivning är kostnadsfri för dig som är medlem i Fastighetsägarna. SÅ FÅR DU MER INFORMATION Du kan läsa mer om diskriminering på www.do.se. Diskrimineringslagen i dess helhet hittar du på www.lagrummet.se. 10

En väl fungerande fastighetsmarknad där fastighetsägare, med samhällsansvar, tillgodoser efterfrågan på bostäder och lokaler.

KONTAKTA OSS Fastighetsägarna Sverige Telefon: 08-613 57 00 info@fastighetsagarna.se Fastighetsägarna MittNord Telefon: 016-17 22 50 info.mittnord@fastighetsagarna.se Fastighetsägarna Syd Telefon: 040-35 01 70 info.syd@fastighetsagarna.se Fastighetsägarna GFR Telefon: 031-755 33 00 info.gfr@fastighetsagarna.se Fastighetsägarna Stockholm Telefon: 08-617 75 00 stockholm@fastighetsagarna.se Fastighetsägarna är en rikstäckande intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad. Medlemmar är ägare av bostads- och lokalhyreshus, industrifastigheter och bostadsrättsföreningar. www.fastighetsagarna.se