Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport juni 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 1,87 procent justerat för den utbetalning av 50 öre per aktie som gjorts till bolagets aktieägare. Senaste kurs per aktie är beräknad till 8,76 kronor. På hotellet i Örnsköldsvik var intjäningen under 2013 god och det förväntas att den positiva utvecklingen kommer att fortsätta under 2014. De två pågående BRF-processerna (i Umeå) går enligt plan och bolagets förväntar att dessa skall avslutas innan sommaren. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 26,9 procent, justerat för utbetalningar på totalt 3,35 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR GLOBAL FASTIGHET UTBETALNING 2008 AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 1484 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 46% Tyskland 2% Norge 52% SEGMENTFÖRDELNING Kontor 37% Bostäder 58% Annat 6% INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 120 Ekonomisk vakans 0,20% Areal (Kvm) 170 212 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 971 Räntebindning 83% Genomsnittlig låneränta 4,40% Löptid lån (år) 2,70 Överkurs MNOK** - 47,80 MANDAT Etableringsår 2008 Avvecklingsperiod 2020-2022 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 16.06.2014* 8,76 Utveckling senaste kvartalet 1,87% Utveckling senaste året 5,60% Utveckling senaste tre åren 18,50% Utveckling sedan start 26,90% HISTORISKA UTBETALNINGAR 2009 0,30 2010 0,40 2011 1,00 2012 0,40 2013 0,75 2014 0,50 Totalt 3,35 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet gått upp med 1,87 procent justerat för den utbetalning som gjorts till aktieägarna på 50 öre per aktie. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a mars 2014. Under kvartalet har det inte gjorts några värderingar av fastigheterna. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge och i Tyskland. Den svenska kronan har försvagats mot den norska kronan med cirka 2,7 procent och Euro har förstärkts mot den svenska kronan med cirka 1,1 procent. Detta har totalt sett bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (GFU 2008 AB) har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. Överkursen på bolagets fasträntelån har ökat jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen negativt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a mars 2014. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. UTBETALNING 2014 Bolaget har i perioden gjort en utdelning om 50 öre per aktie till aktieägarna. Totalt sett har bolaget hittills utbetalat 3,35 kronor per aktie till aktieägarna. SEK 14 SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av NAV (aktiekurs) per den 16:e juni ger en kurs per aktie på 8,76 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på 26,9 procent. SEK 12 SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 15.03.2008 15.06.2008 15.09.2008 15.12.2008 15.03.2009 15.06.2009 15.09.2009 15.12.2009 15.03.2010 15.06.2010 15.09.2010 15.12.2010 15.03.2011 15.06.2011 15.09.2011 Kurs per aktie 15.12.2011 15.03.2012 15.06.2012 15.09.2012 15.12.2012 15.03.2013 15.06.2013 15.09.2013 15.12.2013 15.03.2014 15.06.2014 Nominell kurs A-aktier Utdelningsjusterad kurs* * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Umeå Sverige Bostäder SEK 91 % 72 482 60 773 54 % Kongsberg Norge Kontor NOK 20 % 71 000 21 012 19 % Terningen Arena Norge Kontor NOK 45 % 16 250 16 412 15 % Övik Sverige Hotell SEK 70 % 5 600 6 092 5 % Kaldnes Norge Kontor NOK 70 % 1 811 3 788 3 % Altenstadt Tyskland Bostäder EUR 100 % 3 069 3 357 3 % Summa 170 212 111 434 100 % *100% oberonde av ägarandel GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Tyskland 2 % Övik 5 % Altenstadt Kaldnes 3 % 3 % Sverige 46 % Norge 52 % Terningen Arena 15 % Umeå 54 % Kongsberg 19 % Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING UMEÅ Två av fastigheterna säljs i början av juni till bostadsrättsföreningar. Total försäljningssumma är 82,7 miljoner kronor, något som ger en egenkapitalavkastning på cirka 185 procent. HOTELLET I ÖRNSKÖLDSVIK På hotellet i Örnsköldsvik har intjäningen hittills varit god under 2014. Det är per april fakturerat 800 000 kronor i omsättningsbaserad hyra. Det förväntas att den positiva trenden fortsätter under resten av året. TERNINGEN Fastigheten har en stabil drift som är i enlighet med budget. Utstillingsplassen som förvaltar fastigheten arbetar med en möjlig vidareutveckling av Terningen, i form av två nya flyglar som är tänkta att knytas till existerande byggnadskropp, och de är i dialog med möjliga hyresgäster. Utvecklingen är beroende av att nya hyresgäster kommer på plats. OPERATIONELL DRIFT Samtliga av bolagets investeringar genererar god och stabil kontantström. 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
STRUKTUR Cirka 900 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 1 400 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (Sverige) 58 % 42 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (Norge) 91 % 45 % 20 % 70 % 100 % 70 % Umeä Terningen Arena Kongsberg Övik Altenstadt Kaldnes Kontorbygg AS Umeä 72 482 kvm 2008 Elverum 16 250 kvm 2011 Kongsberg 71 000 kvm 2008 Örensköldsvik 5 600 kvm 2011 Altenstadt 3 069 kvm 2010 Tønsberg 1 811 kvm 2012 ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2008 och har sex investeringar i Norge, Sverige och Tyskland. Totalt sett består portföljen av cirka 170 000 kvadratmeter fastigheter. INVESTERINGSMANDAT GFU 2008 AB är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i hyresbostäder och kommersiella fastigheter i Europa. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2020 och 2022, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst nio procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 7
MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i april marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,6 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,7 procent och Eurozonen med 1,3 procent. USA En ovanligt hård vinter påverkade amerikansk aktivitet under början av året och den ekonomiska tillväxten var nära noll under det första kvartalet. De makroekonomiska nyckeltal som presenterats under starten av det andra kvartalet tyder dock på att den amerikanska ekonomin är på väg i positiv riktning. ISM-index för industrin, som mäter industriledarnas förväntningar på aktiviteten framöver, steg under april till 54,9 från marsnivån på 53,7. Indexet ligger med betryggande marginal över den kritiska 50 nivå som indikerar tillväxt. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller 20-index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer föll något enligt den senaste mätningen i slutet av april, men har trots detta stigit med 12,9 procent det senaste året. Sysselsättningen ökade under april med 288 000 personer vilket är den högsta nivån sedan i januari 2012. Samtidigt föll arbetslösheten till 6,3 procent från 6,7 procent i mars. Trots bättre nyckeltal och en starkare arbetsmarknad är det mycket som tyder på att den amerikanska centralbanken (Fed) fortsatt värderar osäkerheten i ekonomin som relativt stor. Förväntningarna är fortsatt att styrräntan kommer att hållas låg under en längre tid. EUROPA Recessionen är äntligen över för Eurozonen och den finansiella oron knuten till de länder som drabbades hårdast i samband med Eurokrisen har ebbat ut. Krisen mellan Ryssland och Ukraina får dock vissa negativa ringverkningar för framförallt länder som Lettland och Finland som har stor export till regionen. De senaste PMI-talen för industrin, som visar inköpschefernas syn på framtiden steg återigen för Eurozonen under april. Totalt sett ligger PMI-nivån för Eurozonen nu på 54,9 vilket indikerar ytterligare förstärkt tillväxt. IMF spår en tillväxt på 1,3 procent under 2014 för att därefter stiga till 1,5 procent under 2015. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Trots det ligger inflationstalen långt under målsättningen om en prisökningstakt på 2 procent. ECB sänkte styrräntan från 0,25 till 0,15 procent i samband med senaste räntemötet i början av juni. Samtidigt infördes negativ ränta på 0,1 procent på inlåning i centralbanken. ECB har en målsättning om att bankerna istället för att parkera kapital hos centralbanken ska öka sin utlåning till näringsliv och hushåll. Om inflationen fortsätter att ligga på en låg nivå väntas fler åtgärder från ECB. NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade. Hushållens konsumtion tillsammans med framförallt bostadsinvesteringar driver tillväxten samtidigt som återhämtningen för exportsektorn tagit längre tid än väntat. OECD förväntar att svensk ekonomin växer med 2,7 procent under året för att därefter växla upp till 3,1 procent under nästföljande år. Inflationstalen under det första kvartalet var låga. Detta tillsammans med tydliga signaler från den europeiska centralbanken om nya planerade stimulansåtgärder gör att pressen på den svenska Riksbanken har ökat ytterligare för en ny sänkning av styrräntan i samband med nästa möte i juli. Tillväxten i norsk ekonomi väntas bli måttlig framöver och mer beroende av andra sektorer än oljesektorn. OECD förväntar nu en tillväxt under året på 2 procent för att därefter stiga till 2,4 procent under nästa år. Framförallt är det tillväxten inom bostads- och oljeinvesteringar som väntas avta. Arbetslösheten väntas bli oförändrad på omkring 3 procent. Norges Bank förväntar att styrräntan hålls oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget GFU 2008 AB. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i GFU 2008 AB. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no