O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Kvartalsrapport mars 2015
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 8 Allmänt om bolaget 8 Om rapporten 9 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
HUVUDPUNKTER Det beräknade värdet per aktie har de senaste sex månaderna haft en positiv utveckling på 9,1 procent. Senaste beräknade värde per aktie är 1 krona per A-aktie och 10,13 kronor per B-aktie. I december 2014 gjordes försök att genomföra den planerade börsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA. Men till följd av framförallt osäkra förhållanden på den amerikanska kapitalmarknaden, så blev transaktionen beslutad framflyttad till 2015. Bolaget har förlängt hyresavtalen med PostNord i TRES-portföljen i Stockholm, Malmö, Göteborg och Alvesta, på respektive 45 000, 43 000, 30 000 och 7 000 kvadratmeter. Lånen för Waterfront, Troubadour, Bad Kissingen och Elisa förföll i december 2014. De fyra lånen är tillfälligt förlängda med existerande långivare, och bolaget arbetar med att få en långsiktig finansiering på plats. Bolaget har sedan det etablerades haft en avkastning på -45,8 procent, justerat för utbetalningar på totalt 0,80 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR GLOBAL FASTIGHET UTBETALNING 2007 AB Värde av fastigheter (MSEK) 7 005 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 61 % Sverige 23 % Norge 9 % USA 7 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 46 % Kontor 24 % Industri/lager 15 % Annat 15 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 687 Ekonomisk vakans 5,8 % Areal (Kvm) 927 890 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 5192 Räntebindning 68 % Genomsnittlig låneränta 3,8 % Låneförfall 2016.05.22 Löptid lån (år) 1,4 Överkurs MNOK** -255 Etableringsår 2007 Avvecklingsperiod 2018-2019 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE* Utveckling senaste sex månaderna 9,1% Utveckling senaste året 12,2% Utveckling senaste tre åren 24,0% Utveckling sedan start -45,8 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i det beräknade aktievärdet. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2008 8 % 0 0,4 2012 2 % 0 0,1 2013 2 % 0 0,1 2014 4 % 0 0,2 Totalt 16 % 0 0,8 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie har de senaste sex månaderna ökat med 9,1 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31 december 2014. Värdering av fastighetsportföljen är inhämtad från externa bolag under januari och har totalt sett påverkat det beräknade värdet per aktie negativt. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge, Tyskland och USA. Den amerikanska dollarn har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 6,2 procent. Euron har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 2,9 procent. Den norska kronan har försvagats mot den svenska kronan med cirka 7,5 procent. Valutautvecklingen har totalt sett bidragit positivt för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU) har till cirka 68 procent fast ränta på bolagets lån. Genomsnittlig återstående löptid är 1,4 år. Överkursen på bolagets fasträntelån har ökat svagt under de senaste sex månaderna. Detta påverkar det beräknade aktievärdet svagt negativt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla sina lån med fast ränta per den 31 december 2014. Så länge bolagets lån löper som planerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon påverkan på bolagets kassaflöde. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräknade värde per aktie per den 16 mars ger ett beräknat värde per A-aktie på 1 krona och per B-aktie 10,13 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är -45,8 procent. Kursutveckling SEK 12 SEK 10 Kurs per aktie SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årshyra (tnok) Andel av årshyra Troubadour Tyskland Bostäder EUR 100 % 224 264 99 429 19 % Elisa Tyskland Äldrebostäder EUR 100 % 73 364 87 250 17 % Kongsberg Kongsberg Kontor NOK 80 % 71 000 84 048 16 % TRES Sverige Logistik / Industri SEK 25 % 367 585 81 747 16 % 633 Denver Denver, USA Kontor USD 80 % 51 374 57 299 11 % Waterfront Göteborg Kontor SEK 100 % 36 935 56 398 11 % Chemnitz Tyskland Bostäder EUR 100 % 57 111 26 995 5 % Greenhouse Värmdö Kontor SEK 100 % 11 440 14 064 3 % Bad Kissingen Tyskland Äldrebostäder EUR 50 % 34 374 12 025 2 % Sum 966 873 519 255 100 % *100% oberoende av ägarandel GeoGrafisk fördelning (andel av kvm) ANdel av eget kapital (marknadsvärde lån) Sverige 23 % 61+23+9+7 20+17+15+15+11+11+5+3+3 Norge 9 % USA 7 % Tyskland 61 % Waterfront 11 % 633 Denver 11 % Bad Kissingen Greenhouse 2 % 3 % Chemnitz Troubadour 5 % 20 % TRES 15 % Kongsberg 15 % Elisa 17 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING PÅGÅENDE FÖRSÄLJNINGSPROCESSER I december 2014 gjordes försök att genomföra den planerade börsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA. Men till följd av framförallt osäkra förhållanden på den amerikanska kapitalmarknaden, så blev transaktionen beslutad framflyttad till 2015. Till följd av detta är de två fastigheterna i Kongsberg och tolv fastigheterna i TRES inte sålda. Obligo Investment Management och de finansiella rådgivare som engagerats i samband med börsnoteringen arbetar vidare med att skapa underlag för att kunna genomföra transaktionen under det första halvåret 2015. Om den planerade börsnoteringen inte genomförs kommer bolaget att utvärdera andra alternativ för realisering av fastighetsportföljerna inom den tid som definieras av investeringsmandatet. Bolaget kommer att återkomma med mer information när utfallet av transaktionen är klart. TRES (25 PROCENTS ÄGARANDEL) Bolaget har det senaste kvartalet tecknat ett nytt hyresavtal med den statliga hyresgästen Kriminalvården. Avtalet omfattar 3 341 kvadratmeter för 1 475 kronor per kvadratmeter för fastigheten i Norrköping. Bolaget skall ombilda äldre industrilokaler som i dagsläget står tomma till moderna kontorslokaler. Hyresavtalet löper från den 15 december 2014 till den 14 december 2020. Bolaget har även förlängt flera hyresavtal med Post Nord i Stockholm, Malmö och Göteborg på 45 000, 43 000 respektive 30 000 kvadratmeter. Kontraktet på Gullbergsvass i Göteborg har förlängts med fyra år till slutet av 2020, kontraktet på Kläppen i Malmö har förlängts med tre år till slutet av 2019 och kontraktet på Vasslan i Stockholm har förlängts med fem år till 2019. Därutöver har Post Nord också förlängt hyresavtalet i Alvesta med tre år till slutet av 2019. Post Nord har flyttat ut ur fastigheten i Västerås på cirka 14 000 kvm i december 2014, och fastigheten står nu tom. Bolaget arbetar aktivt tillsammans med uthyrningsmäklare och fastighetsutvecklare för att finna nya hyresgäster. 633 DENVER (80 PROCENTS ÄGARANDEL) På fastigheten har det varit hög uthyrningsaktivitet det senaste året. Under de senaste tolv månaderna har hyresavtal avseende över 5 000 kvadratmeter förlängts. Den totala vakansen i byggnaden är nu cirka tolv procent. Nivån anses som marknadsmässig för kontorsbyggnader i Denver i dagens marknad. TROUBADOUR Låneavtalet i Troubadourportföljen som förföll den 31 december 2014 har blivit förlängt med 12 månader fram till den 31 december 2015. Långivaren har fått en likviditetsgaranti från bolaget för att säkra stabilitet i portföljen i avvecklingsperioden mellan 2015 och 2018. Den strategi som föreslagits är att sälja fastigheterna i portföljen under 2015 och 2016 och bolaget arbetar med långivaren och rådgivare för att utveckla en försäljningsstrategi för portföljen. BAD KISSINGEN (50 PROCENTS ÄGARANDEL) Lånet för portföljen Bad Kissingen kunde inte refinansieras som planerat under 2014, på grund av hög belåningsgrad. Det är inte realistiskt att förvänta att lånet kan refinansieras med motsvarande belåningsgrad som idag. Kapital som investeras för att nå en lägre belåningsgrad förväntas heller inte ha en tillfredsställande avkastning. Bolaget har fått låneavtalet förlängt till den 31 mars 2015 och är i förhandlingar med långivaren om ytterligare förlängning. Bolaget utvärderar flera olika refinansieringsalternativ samt möjligheten för en försäljning av portföljen. ELISA Det nuvarande hyresavtalet med operatören Curanum, löper ut 2017. Bolaget och operatören har efter förhandlingar kommit överens om de villkor som ska ligga till grund för ett nytt hyresavtal och 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
arbetar nu med att få avtal och dokumentation på plats. Det nya hyresavtalet förväntas ha en längd på cirka 20 år och kommer tydligt att definiera ansvarsfördelningen för pågående och framtida reparationskostnader mellan ägare och hyresgäst. Enligt det nya hyresavtalet kommer bolaget att påläggas att betala cirka hälften av de reparationsoch renoveringskostnader som väntas uppstå i samband med att en ny lag träder i kraft i perioden 2018-2020. Lagen innehåller minimikrav för äldrebostäder gällande bland annat antal enkelrum, storlek per rum och antal badrum, och kommer att innebära behov av större investeringar i portföljen. Dessa investeringar förväntas dock öka fastighetsvärdena i portföljen. Parallellt med det nya hyresavtalet har bolaget arbetar med förhandlingar med banken om refinansiering av lånet som förföll i december 2014. Låneavtalet är förlängt med 12 månader fram till 31 december 2015. Låneavtalet inkluderar en möjlighet att lägga om det kortsiktiga lånet till ett långsiktigt lån efter att hyresavtalet med operatören skrivits under. WATERFRONT Lånet är tillfälligt förlängt fram till 31 mars och bolaget är i dialog med långivaren om en ytterligare kortsiktig förlängning. Samtidigt är bolaget i dialog med Ericsson, som är hyresgäst, om ett nytt hyresavtal från 2018. Parallellt med detta jobbar också bolaget med en långsiktig finansieringslösning för fastigheten. ÅRSSTÄMMA 2015 Årsstämma kommer att hållas under andra halvan av maj månad. Kallelse kommer att publiceras på bolagets hemsida fyra veckor före Årsstämman. Även förslag inför Årsstämman kommer att publiceras på bolagets hemsida. Tidigare år har bolaget skickat ut brev med kallelser men av kostnadsbesparings- och miljöskäl så skickas i år inga fysiska kallelser. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 7
Struktur Cirka 4 900 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 5 600 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (Sverige) 72 % 28 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS 100 % 80 % 100 % 100 % 100 % 25 % 80 % 50 % 49 % 100 % Troubadour Greenhouse Kongsberg Waterfront Elisa Stella 633 Denver Bad Kissingen NE Hotels Chemnitz ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2007 och har nio investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Totalt sett består fastighetsportföljen av cirka 930 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GFU är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i hyresbostäder och kommersiella fastigheter (kontorsbyggnader, hotell, lager- och industribyggnader samt handelsfastigheter) i huvudsakligen Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2018 och 2019, beroende på när marknadsläget gör detta mest gynnsamt för investerarna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålsättningen uppnås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation bedömer styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget ska göra årliga utbetalningar till aktieägarna. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget GFU. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i GFU. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com