100 fastighetsföretag om regeringens ROT-satsning Rapport februari 09 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen
100 fastighetsföretag om regeringens ROT-satsning Från och med den 8 december 08 utvidgade regeringen avdragen för hushållsnära tjänster till att även gälla hantverkare och byggtjänster i hemmen. Med andra ord återinfördes det redan beprövade ROT-avdraget i ett försök att stimulera byggsektorn och snabbt ge effekt på konjunkturen. Enligt regeringens förslag ska skattereduktionen riktas till den som har det egentliga underhållsansvaret för sin bostad. I linje med detta föreslås den gälla reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad av småhus, ägarlägenhet eller bostadsrätt. Hyresrätter omfattas alltså inte av reformen. Ett synsätt på förslaget är att det missgynnar hyresrätten som boendeform genom att andra boendeformer ges fördelar, och detta i ett läge där vi har brist på hyresrätter i hälften av landets kommuner. En annan synpunkt som har förts fram av talespersoner både från de privata fastighetsägarna och SABO är att en ROT-satsning som inkluderar hyresfastigheter skulle ge betydligt större effekt på byggsektorn och bidra till att snabbare vända konjunkturen. Vi har frågat 100 representanter för de privata fastighetsföretagarna vad de själva tror att en sådan ROT-satsning skulle innebära för den egna verksamheten. Skulle det innebära att man skulle investera mer under rådande lågkonjunktur och vad skulle man i så fall investera i för åtgärder? Som förtroendevalda medlemmar hos Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen representerar de ett tvärsnitt av våra medlemmar där de flesta är utpräglade småföretagare med en eller två fastigheter, men en del representerar stora fastighetsföretag. Fastighetsägarpanelen januari 09 Undersökningen genomfördes under två veckors tid i januari 09. Den totala populationen för undersökningen är samtliga medlemmar i Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen vilket uppgår till omkring 5 400 medlemmar. Av dessa gjordes ett subjektivt urval (så kallad icke-sannolikhetsurval) av de medlemmar som är förtroendevalda i organisationen. Denna grupp kontaktades via e-post och ombads klicka på en länk som ledde till själva undersökningen. Webbenkäten som administrerades via verktyget Netigate var sedan aktiv tills kvoten på 100 svar var uppfylld. Det hundrade svaret inkom den 24 januari 09. En satsning som skulle ge effekt Undersökningen visar att en klar majoritet skulle investera mer under 09 och 10 om regeringen ändrar ROT-förslaget så att det inkluderar hyreshus. Totalt sett är det 91 procent av fastighetsföretagarna som svarar att deras investeringsnivå skulle öka med ett ändrat förslag. Nästan exakt hälften av de svarande anser att deras investeringsnivå skulle öka något, och drygt 40 procent svarar att de skulle investera mycket mer än de planerar att göra idag. Av de svarande är det endast 9 procent som uppger att deras investeringsplaner skulle förbli oförändrade. Vi har idag ingen uppgift om hur dessa investeringsplaner ser ut. En möjlig tolkning av svaret är att man redan avser att investera trots konjunkturläget och avsaknad av stimulanssatsningar från regeringen. Hur detta förhåller sig besvaras inte i denna undersökning.
Hur skulle dina/ditt fastighetsbolags investeringsplaner för perioden 09-10 påverkas om regeringens ROT-satsning också skulle omfatta hyreshus? 100 90 80 70 60 50 40 30 10 0 42 49 Investeringsnivån skulle öka mycket Investeringsnivån skulle öka något Investeringsnivån skulle förbli oförändrad 9 En satsning för energi och miljö De 9 procent som svarade att deras planer skulle förbli oförändrade fick inga fler frågor i denna undersökning. För resterande 91 procent följdes den första frågan upp med en fråga om vilken typ av investeringar man skulle göra. Med andra ord fick de som sagt att de skulle investera mer beskriva vari dessa investeringar består. Frågan hade fyra svarsalternativ och de svarande gavs möjlighet att kryssa för ett, inget eller samtliga svar. Undersökningen visar att en ROT-satsning som inkluderar hyreshus framförallt skulle innebära omfattande satsningar på energi- och miljöeffektivisering. Av de som sagt att satsningen skulle stimulera till ökade investeringar är det 77 procent som säger att de skulle öka sina investeringar eller nyinvestera på dessa områden. Därefter kommer effekten att många skulle tidigarelägga redan planerat underhåll av sina hyresfastigheter. Totalt sett är det 73 procent som skulle dra igång renoveringsprojekt under 09-10 om förslaget till ROT-satsning ändrades till att även omfatta hyreshus. Även när det gäller redan planerade om- och tillbyggnader skulle en sådan satsning ge effekt. Så mycket som 45 procent av de svarande skulle tidigarelägga denna typ av större byggnadsprojekt medan procent skulle satsa mer på tillgänglighetsanpassningar i sina fastighetsbestånd.
Inom vilket eller vilka områden skulle en ny ROT-satsning påverka dina/ditt fastighetsbolags investeringsplaner för perioden 09-10? 100 90 80 77 73 70 60 50 40 30 10 0 Nya/ökade satsningar på energi och miljöeffektiviseringar Redan planerat underhåll skulle tidigareläggas 45 Redan planerad om och tillbyggnad skulle tidigareläggas Nya/ökade satsningar på tillgänglighetsanpassningar Diskussion En betänklighet som en del svarande i undersökningen uttryckt är att olika former av bidrag som styrmedel kan innebära att man väntar in framtida bidrag med renoveringar i stället för att ta tag i dem med en gång. Med andra ord så finns det risk att misskötsel skulle löna sig medan fastighetsföretagare som gör underhåll i tid missgynnas. Samtidigt så lyfts frågan om man inte borde arbeta för att sänka kostnaderna i byggbranschen istället för att stimulera den med ROT-satsningar. Som situationen är idag är det mycket svårt att få lönsamhet i nyproduktion. Detta beror dels på det hårt reglerade hyressättningssystemet och dels på skenande byggkostnader. En utvidgad satsning på ROT-tjänster riskerar att förlänga denna kostnadsutveckling istället för att låta marknadskrafterna normera prisnivån på byggtjänster. Detta är båda betydelsefulla frågeställningar men undersökningen ger inga vidare svar på dessa frågor. Som situationen är idag så gynnas hyresbostadsbranschen inte av några subventioner och det är inte säkert att subventioner är lösningen på marknadens problem. Det viktigaste är att hitta ett långsiktigt stabilt marknadsinriktat system som bidrar till att stimulera konjunkturen och samtidigt bidrar till att lösa den utpräglade bristen på hyresrätter som svenska kommuner lider av idag. Slutsats Undersökningen visar tydligt att regeringens ROT-satsning skulle ge betydligt större effekt på konjunkturen om den omfattade hyreshus. Med dagens utformning stimulerar den visserligen byggbranschen men omfattningen skulle vara en helt annan med ett reviderat förslag. Undersökningen visar även att en förändrad ROT-satsning framförallt skulle innebära ökade investeringar i energi- och miljöeffektivisering men även att redan planerat underhåll och ombyggnationer skulle tidigareläggas. Det är färre som i dagsläget skulle investera i tillgänglighetsanpassningar, men å andra sidan är behovet av denna typ av investeringar av betydligt mindre omfattning. 4
Dagens obalans mellan de olika upplåtelseformerna på den svenska bostadsmarknaden missgynnar hyresrätten. Ett exempel på detta är att ägare av hyreshus dubbelbeskattas genom att de krävs både på fastighetsskatt och på inkomstskatt av näringsverksamhet (bolagsskatt). Detta är förstås en kostnad som i förlängningen måste läggas på boendekostnaden för den enskilda individen. Det totala skattetrycket på bostäder och lokaler är högre än på de flesta andra varor och tjänster. Det ökar kostnaderna och driver upp hyrorna. Därför måste dagens problem med dubbelbeskattning undanröjas och fastighetsavgiften slopas, liksom stämpelskatten. ROT-satsningen i dess nuvarande form skapar ytterligare fördelar för andra boendeformer än hyresrätten vilken redan idag missgynnas skattemässigt. Detta skapar en situation där boendeformer som har fri marknadsmässig prissättning, som egnahem och enskilda bostadsrätter, gynnas av subventioner medan hyresrätten som, oberoende av marknadens värdering, har en hårt reglerad prissättning inte får några subventioner. Vi har idag brist på hyresrätter i hälften av landets kommuner och enligt Boverket råder det utpräglad bostadsbrist i innerstaden i 70 procent av Sveriges 290 kommuner. Tillgången på attraktiva hyreslägenheter är en avgörande faktor för städers tillväxt och möjlighet att locka till sig arbetskraft från andra delar av landet. På så sätt är hyresrätten ett nödvändigt smörjmedel när arbetsmarknaden viker i en lågkonjunktur. Hyresrätten erbjuder hög servicenivå men kräver ingen kontantinsats och inga långsiktiga åtaganden. Med andra ord är den idealisk när man vill prova på ett nytt jobb i en ny stad. Den situation vi har idag på bostadsmarknaden kan med andra ord bli förödande under lågkonjunkturen. Sverige behöver ett långsiktigt stabilt marknadsinriktat system där det skapas rättvisa villkor mellan upplåtelseformerna samtidigt som tillväxt stimuleras. Framförallt måste det vara ett system där det är goda initiativ och miljömässiga hänsynstaganden som gynnas - inte särskilda boendeformer. Rudolf Antoni Utredare Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen ADRESS Box 53081, 400 14 Göteborg > BESÖKSADRESS Vasagatan 45 Tel 031-755 33 13 > FAX 031-755 33 39 > www.fastighetsagarna.se 5