Diarienummer GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN MAGNARP 58:56 M.FL, MAGNARP, ÄNGELHOLMS KOMMUN, SKÅNE LÄN UNDERRÄTTELSE HUR SAMRÅDET HAR BEDRIVITS Byggnadsnämnden beslutade den 26 augusti 2014 att godkänna rubricerad detaljplan för samråd. Samrådstiden sträckte sig från den 3 september till den 1 oktober 2014. Detaljplanen handläggs med enkelt planförfarande. Härmed översänds underrättelse angående detaljplan för fastigheten Magnarp 58:56 m.fl. med utlåtande från samrådet. Syftet med underrättelsen är att sakägare ska upplysas om eventuella ändringar efter samrådet samt rättigheten till två veckors betänketid och att något ytterligare tillfälle till synpunkter inte avses lämnas. Planförslaget avses i nuvarande utförande föras vidare till antagande. Planhandlingarna finns utställda från den 24 november till den 8 december 2014 på: Stadshuset, Ängelholm, ordinarie öppettider Stadsbiblioteket i Ängelholm och Vejbystrands bibliotek, ordinarie öppettider Kommunens hemsida www.engelholm.se, under bygga, bo och miljö -> detaljplaner och översiktsplaner -> detaljplaner -> pågående detaljplaner Eventuella synpunkter, erinringar m.m. ska vara skriftliga och inlämnas till Byggnadsnämnden, 262 80 Ängelholm eller skickas till stark@engelholm.se senast den 8 december 2014. den som inte framfört skriftliga synpunkter då, kan förlora rätten att senare överklaga beslutet att anta detaljplanen. INKOMNA YTTRANDEN UNDER SAMRÅDET Yttranden utan erinran eller med tillstyrkan har inkommit från: Lantmäteriet (2014-09-18) Kultur- och fritidsnämnden (2014-09-19) TeliaSonera Skanova Access (2014-09-25) Socialnämnden (2014-10-02) Kommunstyrelsens arbetsutskott (2014-10-02) Yttranden med synpunkter eller frågor har inkommit från: Fastighetsägare till Magnarp 58:84 (2014-09-11) 1 (8)
Bjäre kraft (2014-09-15) Miljönämnden (2014-09-26) Fastighetsägare till Magnarp 58:78 (2014-09-29) Länsstyrelsen (2014-09-29) Fastighetsägare till Magnarp 58:82 (2014-10-01) Räddningstjänsten (2014-10-01) Fastighetsägare till Magnarp 58:48 (2014-10-02) Barn- och utbildningsnämnden (2014-10-02) Tekniska kontoret (2014-10-02) Inkomna yttranden redovisas sammanfattningsvis och kommenteras nedan i den ordning de inkommit. Fastighetsägare till Magnarp 58:84 (2014-09-11): 3 st parhus på Otto Nordvids väg med 6 st hushåll innebär 8-12 bilar. Vägen är 2,5 m bred och det finns inte plats på gatan för alla bilarna. Byggnadsytan på 50 % är mycket och kommer starkt att begränsa parkering på tomten. Vi ser inga parkeringsplatser som är planerade på tomterna. Att ha plats till en bil på tomten för varje hushåll kommer att innebära 5-7 bilar på gatan, som är helt omöjligt. Detta kommer att skapa mycket trängsel. Kommentar: Förslaget medger inte en bebyggelsegrad på 50 % utan en bebyggelsegrad på 40 %. I förslaget finns plats för 2 parkeringsplatser/lägenhet. Se även kommentar till yttrande från fastighetsägare till Magnarp 58:78. De två områdena längs Otto Norvids väg tas dock bort till granskningen. Eventuellt kommer dessa områden att drivas som en egen detaljplan framöver. Att det skulle vara enskilda villor och begränsade byggnadsytor på stora tomter var en del av beslutet att bygga och köpa i Magnarp. Att området ska förtätas anser vi är en värdeminskning. Kommentar: Kommunen delar inte denna uppfattning. Att området bebyggs bör snarare innebära en värdeökning jämfört med dagens situation med ett område som inte är bebyggt. När vi byggde ansökte jag om en mindre avvikelse från planen som tillät bara 7 m breda hus, vi önskade en ökning till 7,8 m och fick avslag. Nu när det söks om en planändring av mycket större slag - är det OK. Man blir inte behandlad lika inför reglerna. Kommentar: Liten avvikelse och planändring är olika typer av ärenden och de går därför inte att jämföra på det sättet. Det vore mer lämpligt att gruppera parhusen tillsammans med den första gruppen uppe på Röstis väg. Då skulle parhusen vara på 58:58, 58:60, 58;76, 58:79. Den sämsta planerade tomten är 58:81- det är 4 st hushåll planerade på en tomt avsedd för 1 st, längst ner på den trånga gatan. De 2 parhusen skulle kunna byggas på 58:76. Kommentar: De två områdena längs Otto Norvids väg tas bort ur planen till granskningen. Eventuellt kommer dessa områden att drivas som en egen detaljplan framöver, och då kommer placeringsfrågan att tas upp igen. 2 (8)
Ett annat alternativ är, om det trots allt måste byggas på tomterna på Otto Norvids väg, är att vända parhusen 180 grader, mot den raka cykelvägen, bredda cykelvägen till dubbelfil som Röstis väg och gör om det till villagata, och gör den krokiga Otto Norvids väg till cyklelväg. Kommentar: Gång- och cykelvägen bildar ett grönt stråk genom området. Att göra om den till villagata skulle förstöra det gröna stråket och en sådan förändring är därför inte aktuell. De två områdena längs Otto Norvids väg tas bort ur planen till granskningen. Eventuellt kommer dessa områden att drivas som en egen detaljplan framöver. Bjäre kraft (2014-09-15): El och fibernätet i det aktuella området är utbyggt enligt den tomtindelning som förelåg vid utbyggnaden av gator och vägar. Förändringar av området med förtätning av bostäder innebär att ytterligare el och fiberledningar måste förläggas mellan fördelningspunkterna och de nya bostäderna. Parhus ses som två olika byggnader och skall ha separata servisledningar. Förändringar av ovan nämnda ledningar utförs av Bjäre Kraft efter beställning, och beställaren bekostar en sådan åtgärd. Kommentar: Denna information läggs till i planbeskrivningen under rubriken Teknisk försörjning; el och fibernät. Lantmäteriet (2014-09-18): Kultur- och fritidsnämnden (2014-09-19): TeliaSonera Skanova Access (2014-09-25): Miljönämnden (2014-09-26): Eftersom det enligt miljökontorets kännedom inte gjorts någon undersökning av markradon i samband med uppförande av den befintliga detaljplanen för området anser miljönämnden att det behöver göras i samband med att denna planen upprättas. Kommentar: Stadsarkitektkontoret delar inte denna uppfattning och en undersökning av markradon kommer inte att göras. Fastighetsägare till Magnarp 58:78 (2014-09-29): Nu gällande detaljplan anger att högst 25 % av tomten får bebyggas. Detaljplanförslaget innebär att fastigheten 58:81 kommer att bebyggas med en utnyttjandegrad om ca 42 %. Detta innebär en utnyttjandegrad som väsentligen överstiger utnyttjandegraden i nu gällande detaljplan. I gällande detaljplan anges att i nu aktuellt område ska bebyggelsen placeras så att den stör siktmöjligheterna i minsta möjliga utsträckning för bakomliggande bebyggelse. En sådan hög utnyttjandegrad och tät bebyggelse som förslaget innebär avviker väsentligen från detta krav. Kommentar: Förslaget till detaljplan anger en exploateringsgrad på 40 %. Anledningen till den högre exploateringsgraden är att den bebyggelse som tillåts inom planområdet är sammanbyggda hus vilka medför en tätare bebyggels och en högre exploateringsgrad eftersom de sitter ihop. Det som 3 (8)
nämns i gällande detaljplan om att bebyggelse ska placeras så att påverkan på siktmöjligheterna minimeras handlar framförallt om att byggnader ska placeras med gaveln mot havet så att inte långa fasader skymmer siktlinjer. Detta har det tagits hänsyn till även i detta förslag till detaljplan och siktlinjer mot havet finns därmed kvar. Den nu föreslagna detaljplanen innebär en väsentlig ökning av trafiken på de smala gatorna Otto Norvids väg och Magnis väg. Två tomter med enfamiljshus utbytes mot bebyggelse med sex bostadslägenheter. Detta innebär att de smala gatorna kommer att trafikeras av en avsevärd ökning fordon tillhörande boende på berörda gator. En sådan ökning har gatorna inte kapacitet att klara. Vidare ger den föreslagna detaljplanen med bebyggelse av rad- och parhus på små tomter ej möjlighet för besökande till boende att parkera på uppfart tillhörande rad och parhus. Detta innebär att besökande kommer att tvingas parkera på de smala gatorna, vilket medför dels att det inte är möjligt för fordon att mötas, dels fara for fotgängare. Kommentar: Den trafikökning som kommer ifråga på nämnda gator är begränsad eftersom det endast handlar om trafik till fastigheter belägna på gatorna. Stadsarkitektkontoret gör bedömningen att nämnda gator kommer att klara en sådan belastning utan problem. Varje lägenhet kommer att ha möjlighet till uppställning av två bilar på tomten, vilket stämmer överens med Ängelholms kommuns parkeringsnorm. Behöver parkering ske på gatan kan detta göras på Röstisvägen om utrymmet på de andra gatorna är knappt. De två områdena längs Otto Norvids väg tas bort ur planen till granskningen. Eventuellt kommer dessa delar att drivas som en egen detaljplan framöver. Den nu föreslagna detaljplanen innebär att vi istället för siktmöjligheter mot havet, kommer att få utsikt mot biluppfarter med plats för åtta fordon. Vid bebyggelse enligt gällande detaljplan med enfamiljshus hade bebyggelsen på fastighet Magnarp 58:81 placerats långt bak på fastigheten för bibehållande av havsutsikt. Mäklare bedömer att den föreslagna detaljplanen i jämförelse med den nu gällande detaljplanen kommer att få negativ påverkan på vår fastighet Magnarp 58:78. Kommentar: Det finns inget i gällande detaljplan som reglerar att bebyggelse på fastigheten Magnarp 58:81 ska placeras långt bak på fastigheten. Enbostadshus kan enligt gällande plan placeras på samma avstånd från vägen som byggnaderna i detta förslag till detaljplan. Idag är fastigheten Magnarp 58:81 inte bebyggd varför havsutsikten kommer att påverkas oavsett vilken typ av hus som byggs. Påverkan på havsutsikten har minimerats genom att bebyggelsen föreslås placeras med gaveln mot havet. De två områdena längs Otto Norvids väg tas dock bort ur planen till granskningen. Eventuellt kommer dessa delar att drivas som en egen detaljplan framöver. Vår uppfattning är att ändrad exploatering ej utgör skäl för planändring. Ändamålet i 2007 års detaljplan har inte ändrats sedan antagandet. Avslutningsvis har vi som köpare av fastighet i område inom detaljplan från 2007 förutsatt att planen inte kommer ändras efter sju år för att möjliggöra annan byggnation som väsentligen avviker från gällande detaljplan. Kommentar: De två områdena längs Otto Norvids väg tas bort ur planen till granskningen. Eventuellt kommer dessa delar att drivas som en egen detaljplan framöver. Länsstyrelsen (2014-09-29): 4 (8)
Av planhandlingarna framgår att planområdet berörs av återinträtt strandskydd, så är inte fallet. Kommentar: Detta är ett misstag, plankartan och planbeskrivningen revideras i denna punkt. Fastighetsägare till Magnarp 58:82 (2014-10-01): Gällande detaljplan, B 594, har en begränsning av exploateringsgraden till 25 %, dock högst 230 kvm byggnadsarea per fastighet. I förslaget till ny detaljplan anges att högst 40 % av fastighetens area får bebyggas. Bebyggelsen enligt ny detaljplan kommer att upplevas betydligt kompaktare än i de delar som bebyggs enligt detaljplan B 594. Kommentar: En högre exploateringsgrad ger en tätare bebyggelse. Planförslaget föreslår sammanbyggda hus, och då krävs en högre exploateringsgrad. Bebyggelsen behöver dock inte uppfattas som kompaktare eftersom det även med sammanbyggda hus går att skapa siktlinjer mellan husen. Utformningen av Magnis väg och Otto Norvids väg är med en 3 m asfaltremsa kantad av grusytor. En utformning som fungerar vid ringa trafik och god möjlighet till biluppställning på tomtmark. Enligt detaljplaneförslaget skall det på en sträcka om 60-70 m på dessa gator vara 6 fastigheter med infarter och möjlighet till biluppställning. Detaljplanen bör ändras så att föreslagen rad- och parhusbebyggelse placeras utmed Röstivägen på fastigheterna 58:58-60, 72-75,76 och 87-88. Där skulle den mer kompakta bebyggelsen kunna bilda en stabil "ryggrad" åt området och gatuparkering skulle te sig mer naturlig. Detta skulle inte heller påverka trafiksäkerheten i de trånga gatorna med skarpa böjar. Kommentar: Se kommentar till yttrande från fastighetsägare till Magnarp 58:78 och Magnarp 58:84. Räddningstjänsten (2014-10-01): Avståndet mellan sämst belägna bostad/hus och farbar väg för räddningsfordon får inte överstiga 50 meter. Kommentar: Avståndet överstiger inte 50 meter. Fastighetsägare till Magnarp 58:48 (2014-10-02): Enligt analys av kulturmiljön i Magnarps by och hamn utförd år 2004 av regionmuseet i Kristianstad förespråkas enbostadhus på stora tomter samt att siktlinjer mot havet bibehålls. Vi, befintliga fastighetsägare inom området, har förvärvat våra fastigheter till ett högt marknadsvärde villkorat att området skulle bebyggas med enfamiljshus på större tomter med en utnyttjandegrad om högst 25 %. Enligt planförslaget föreslås fastigheterna Magnarp 58:56 samt 58:57 att bebyggas med tre parhus om ca 220kvm byggarea vardera, således totalt 660kvm. Fastigheterna kommer därmed att bebyggas till ca 35 %, samt utöver detta ett fristående förråd för vardera lägenhet. Föreslagen nyttjandegrad överstiger markant nu gällande detaljplan samt frångår helt från den analys av kulturmiljön som gjorts och kan därför ej ses som ringa ändring och godkännas. Kommentar: Se kommentar till yttrande från fastighetsägare till Magnarp 58:78. Stadsarkitektkontoret gör inte bedömningen inte att analysen av kulturmiljön frångås. Vidare påstås det i planbeskrivningen att landskapsbilden inte kommer påverkas nämnvärt men även här ignoreras utnyttjandegraden av berörda fastigheter och man resonerar istället om skala, våningsantal och det skulle vara positivt att bebyggelsen är 5 (8)
utspridd. Per definition påverkas landsskapsbilden med tätt byggda radhus/parhus vilket göra att ovanstående resonemang faller. Resonemanget att bebyggelsen skulle vara ett bra komplement till enbostadshusen varken utvecklas eller förklaras i planbeskrivningen vilket är anmärkningsvärt. Vi kan inte se några positiva effekter för bebyggelseområdet då man markant ökar tillåten nyttjandegrad för enstaka privata fastighetsägare. Kommentar: Jämfört med dagens förhållande kommer landskapsbilden att påverkas, eftersom området idag till stor del inte är bebyggt. Men här måste jämförelsen göras mellan ett genomförande av gällande plan och ett genomförande av detta planförslag. Och i denna jämförelse står stadsarkitektkontoret fast vid att landskapsbilden inte kommer att påverkas nämnvärt. Sammanbyggda hus ger en högre exploateringsgrad och en tätare bebyggelse, men bebyggelsen är fortfarande småskalig och när den sprids ut och blandas med villor blir påverkan på landskapsbilden mindre. Radhus/parhus är ett bra komplement till enbostadshus eftersom det är en annan typ av boendeform än villor och därför attraherar andra människor. En blandning av olika boendeformer inom ett bostadsområde skapar mångfald, och är därför eftersträvansvärt. Det står klart att intresset och försäljningen av fastigheterna i området varit låg och vi anser att planförslaget kommer påverka situation negativt. Det föreligger stor risk att fastigheterna i direkt anslutning till föreslagna radhus/parhus kommer att bli än mer svårsålda och rentav oattraktiva. Dels på grund av den höga nyttjandegraden men även då siktmöjligheten mot natur och hav försvinner i större grad än om friliggande villor byggs på fastigheterna. Vi ser även att det föreligger en risk att resterande fastigheter på området kommer exploateras på samma sätt vid utebliven försäljning vilket är helt emot ambitionen för gällande detaljplan. Kommentar: Stadsarkitektkontoret är inte av denna uppfattning utan tror tvärt om att resterande tomter i området kan bli lättare att sälja när området är mer bebyggt. Stadsarkitektkontorets ambition är inte att hela området ska exploateras med radhus/parhus, utan endast i vissa delar, och för att detta ska kunna genomföras krävs planändringar. De två områdena längs Otto Norvids väg tas bort ur planen till granskningen. Eventuellt kommer dessa delar att drivas som en egen detaljplan framöver. Socialnämnden (2014-10-02): Barn- och utbildningsnämnden (2014-10-02): Notera ev behov av framtida bussgata. Kommentar: Röstisvägen utformades i gällande plan så att den ska kunna fungera som bussgata. Detta planförslag omfattar inte Röstisvägen och förhindrar inte att vägen i framtiden används som bussgata. Tekniska kontoret (2014-10-02): Under "Teknisk Försörjning" "Vatten och avlopp" bör framgå att varje separat fastighet ska ha en förbindelsepunkt för VA. Om ny fastighetsbildning görs måste detta beaktas. De befintliga servisledningar som blir övertaliga måste tas ur bruk. Spill- och dagvattenserviser proppas och vattenserviser tas bott. Detta bekostas av exploatören men utförs av ledningsägaren. Kommentar: Planbeskrivningen förtydligas enligt detta. 6 (8)
Utfartsförbud mot Röstisvägen bör kvarstå av trafiksäkerhetsskäl. Kommentar: Den del av planområdet där utfartsförbudet föreslogs tas bort kommer att utgå ur detaljplanen. De två delar som utgår kommer eventuellt drivas i ett eget planärende. Frågan om utfartsförbud behandlas i så fall i kommande detaljplan. Kommunstyrelsens arbetsutskott (2014-10-02): STÄLLNINGSTAGANDE Planhandlingarna kompletteras vad gäller Plankarta: Planområdet minskas genom att de två östligaste områdena tas bort. Fastigheterna Magnarp 58:80, 58:81, 58:87 och 58:88 utgår ur planen. Bestämmelsen om att strandskyddet som återinträder föreslås upphävas tas bort eftersom det är en felaktighet. Planbeskrivning: En text om vilka förändringar som krävs på el- och fibernät läggs till under rubriken Teknisk försörjning; El och fibernät. Texten under rubriken Teknisk försörjning; Vatten och avlopp om anslutning till VA-nätet förtydligas. Planbeskrivningen redigeras i de delar som berör de områden som till granskningen utgår ur planen. Texten som berör strandskydd tas bort. NAMNLISTA Följande har under samrådet för detaljplanen inkommit med synpunkter som ej tillgodosetts: Fastighetsägare till Magnarp 58:84 Miljönämnden Fastighetsägare till Magnarp 58:78 Fastighetsägare till Magnarp 58:82 Fastighetsägare till Magnarp 58:48 7 (8)
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Utlåtande har upprättats av planarkitekt Anna Hagljung. STADSARKITEKTKONTORET Ängelholm den 18 november 2014.. Pontus Swahn Stadsarkitekt Anna Hagljung Planarkitekt Information enligt personuppgiftslagen (PUL) Som information vill vi upplysa om att personuppgifter som inkommer i ärendet behandlas endast i detta specifika planärende samt vid utlämnande av handlingar enligt offentlighetsprincipen. Källor: Till fastighetsförteckning är; fastighetsinformationsregistret (FIR), statens personadressregister (SPAR). Byggnadsnämnden ansvarar för denna information. Om du vill ha ytterligare information om hur dina personuppgifter används eller om du vill att dessa skall ändras är vi tacksamma för skriftligt besked om detta till Byggnadsnämnden, 262 80 Ängelholm. 8 (8)