Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer Aktnummer 1 (22) Stadsbyggnadsförvaltningen 2016-08-01 SBN/2016:92 1.21 Planavdelningen Ellen Liljencrantz, 016-710 11 39 Samrådshandling Detaljplan för Nystavaren 5 till 7 Centrum Eskilstuna kommun Planbeskrivning Planprocessen Standardförfarande I detaljplanen ges en samlad bild av markanvändningen och hur miljön är tänkt att förändras eller bevaras. Under plansamrådet ges berörda möjlighet att lämna synpunkter på förslaget. Om synpunkter lämnas, ska dessa redovisas och berörda underrättas innan planen antas. Därefter sker en bearbetning av planförslaget som sedan ställs ut för granskning. Om samtliga berörda i sakägarkretsen skriftligt godkänner förslaget under plansamrådet kan det tas upp direkt till beslut om antagande i stadsbyggnadsnämnden. Efter antagandet har ej tillgodosedda sakägare möjlighet att överklaga detaljplanen innan den kan vinna laga kraft.
Eskilstuna kommun 2 (22) INLEDNING Planprocessen Detaljplanen är upprättad enligt standardförfarandet PBL (2014:900). Godkänns detaljplanen av samrådskretsen kan den antas enligt ett begränsat förfarande. Handlingar Utredningar Bakgrund Syfte Planbeskrivning med genomförandebeskrivning. Plankarta. Fastighetsförteckning. Behovsbedömning. Översiktlig miljöteknisk undersökning, Nystavaren 5,6 och 7, Norconsult AB, 2016-05-26. Dagvattenutredning Nystavaren 5, 6 och 7, Norconsult AB, 2016-06-28. Bullerutredning, Norconsult AB, 2016-05-31. Kulturmiljöanalys, AIX arkitekter AB, 2016-07-01. Trädinventering, Svartsjö trädkonsult, 2016-05-31. Planavdelningen mottog 2015-11-20 en begäran om planbesked för fastigheterna Nystavaren 5, 6 och 7 gällande planläggning av nybyggnation av bostäder med lokaler i bottenvåningen i enlighet med vinnande förslag i markanvisningstävling för tomten. Positivt planbesked gavs 2015-12-15. Syftet med detaljplanen är möjliggöra för nybyggnation av tre flerbostadshus med hyreslägenheter på Nystavaren 5, 6 och 7. Planen medger även centrumändamål för att möjliggöra för olika typer av verksamheter. Planen ska komplettera omgivningens kvartersstruktur och ta hänsyn till kulturmiljöhistoriska värden. Skissförslag från Strategisk Arkitektur. Illustrationen visar planerad nybyggnation med bostäder från korsningen Västra Storgatan - Eleonoragatan.
Eskilstuna kommun 3 (22) Plandata Läge och areal Planområdet beläget i centrala Eskilstuna i stadsdelen Norr, och har en yta på ca 3100 m 2. Röd prick indikerar Valörens läge i Eskilstuna. Planområdets avgränsning Markägande Området består av fastigheterna Nystavaren 5, 6 och 7. Mot norr avgränsas området av fastigheten Nystavaren 8 som är bebyggd med flerbostadshus, i öster av Nystavaren 4 som rymmer en skola, i söder av Västra Storgatan och i väster av Eleonoragatan. Angränsande byggnader inom kvarteret är Sverigefinska skolans byggnad från 1895 och flerbostadshus i bostadsrättsform från 1980-talet. Marken ägs av Eskilstuna kommun. Kommunala ställningstaganden Översiktsplan Årsplan Enligt Översiktsplan 2030 antagen den 2013-08-29 är huvudprincipen för ny bebyggelse att begränsa stadens utbredning genom att förtäta den inifrån och ut. Ny bebyggelse ska - där så är möjligt - lokaliseras till befintliga och nya kollektivtrafikknutpunkter eller stråk. Nystavaren 5 till 7 ligger inom förtätningszonen för Eskilstuna centrum. I översiktsplanen pekas fastigheten ut som utredningsområde för bostäder. I kommunens Årsplan 2016 sätts fokus på stadsläkning, förtätning och att utveckla kopplingarna mellan stadsdelarna i enighet med översiktsplanen. Minst 300 nya bostäder ska byggas varje år. Detaljplanen för Nystavaren är en viktig del i att uppnå målen i kommunens årsplan då förtätning med nya
Eskilstuna kommun 4 (22) bostäder möjliggörs. Detaljplan Grönstrukturplan Miljöbedömning Planområdet finns inte utpekat i Eskilstuna kommuns grönstrukturplan, antagen 2006-11-22. Fastigheterna ingår i stadsplan för kv. Nystavaren från 1979. Stadsplanen medger allmänt ändamål för de berörda fastigheterna i våningshöjd på fem meter. För att bedöma behovet av en miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL har en behovsbedömning gjorts av planförslaget. Planen är förenlig med hushållningsbestämmelserna i kap 3, 4 och 5 i miljöbalken. Inga naturvärden berörs. Inga miljökvalitetsnormer överskrids. Planförslaget bedöms därför inte innebära någon betydande påverkan på miljön. En miljökonsekvensbeskrivning enlig PBL upprättas därför inte. Övrigt Eskilstuna kommuns riktlinjer för bostadsförsörjningen 2013-2018 anger att kommunen årligen ska färdigställa detaljplaner för 300 bostäder. För att ta höjd för en större befolkningstillväxt ska kommunkoncernen ha beredskap för planering av 600 bostäder. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur och kultur Mark och vegetation Planområdet består i dagsläget av en plan, delvis hårdgjord och delvis grusad markparkering med ca 60 parkeringsplatser. Området runt parkeringen är gräsbeklätt. Vid fastighetsgränsen mot gata finns en allé med 16 stycken björkar som sträcker sig längs Västra storgatan och Eleonoragatan. Allén omfattas av biotopskydd enligt Miljöbalken kap 7. För planläggningen krävs inte att björkarna bevaras men de bör ersättas med en lämplig art. Biotopskyddsdispens för ersättande av björkarna prövas i samband med planläggning. I det vinnande tävlingsförslaget har allén beaktats genom ersättande av björkarna med en annan trädart. Inom kvarteret finns fyra stycken almar som troligen är självsådda. Dessa lider av almsjuka, och kommer att dö inom de närmaste åren. En trädinventering har utförts av Svartsjö Trädkonsult i maj 2016. Inventeringen visar att det finns 24 träd inom planområdet, varav 14 är bevarandevärda. Det är främst vårtbjörkarna längs Västra Storgatan och Eleonoragatan som är bevarandevärda. Planområdet har närhet till grönska och park, bl.a. finns Stadsparken belägen ca 130 meter söder om planområdet.
Eskilstuna kommun 5 (22) Geotekniska förhållanden, skredrisk, grundläggning Kommunens övergripande geotekniska kartering beskriver marken som finsediment och lös lera. Mer information om markens beskaffenhet kan finnas i geotekniska utredningar i stadsarkivet. Området ligger utanför zon 2 för SGIs skredriskområden. Eventuellt kan markens beskaffenhet behöva utredas i kommande planarbete i en geoteknisk utredning. Markradon Markföroreningar Planområdet ligger utanför det utpekade högriskområdet för markradon. Inom kvarteret finns en oklassad förorening i Länsstyrelsens lager för efterbehandlingsstöd. Föroreningen kommer från en tidigare verkstadsindustri med halogenerade lösningsmedel. Föroreningens exakta placering och utbredning är okänd, men finns registrerad på en angränsande fastighet norr om tävlingstomten. En översiktlig miljöteknisk undersökning utfördes i maj 2016 på fastigheterna Nystavaren 5 6 och 7 av Norconsult AB på uppdrag av Eskilstuna kommun. Syftet med undersökningen har varit att kontrollera potentiella föroreningsförekomster inför planläggandet av bostäder på fastigheterna. Resultaten från den översiktliga miljötekniska markundersökningen indikerar att fyllnadsmassorna inom Nystavaren 5, 6, och 7 innehåller föroreningshalter vilka medför restriktioner på den planerade markanvändningen bostäder. I två provpunkter, NC3 och NC8, överskrids riktvärden för KM med avseende på koppar och bly samt även zink i NC8. I NC8 och NC6 överskrids riktvärdet för KM med avseende på PAH. Inga prover inom Nystavaren 5, 6 och 7 har dock uppvisat halter över KM med avseende på petroleumkolväten. Eftersom undersökningen varit översiktlig kan det inte uteslutas att det finns fler föroreningar inom fastigheterna. I de analyserade grundvattenproverna har nickel konstaterats i mycket höga halter, klass 5 i en punkt. Vidare har arsenik och zink påträffats i höga halter, klass 4, i två respektive en av provpunkterna. Inga petroleumkolväten har påträffats dock har PAH samt vinylklorid påträffats i provpunkt NC8. Om det blir aktuellt att ta hand om länsvatten vid t.ex. schaktarbeten inom fastigheterna är det troligt att rening av länsvatten kommer att behövas om utsläpp skall ske till recipient eller dagvattensystem. Asfalten bedöms vara fri från stenkolstjära då halten av PAH-16 understiger 70 mg/kg TS. Återanvändning av uppbruten/krossad asfalt med lågt PAH-innehåll kan dock vara anmälningspliktig verksamhet om det finns risk för föroreningsspridning. Asfalt bör främst återanvändas i konstruktion av väg, parkering etc. Inför den planerade markanvändningen på fastigheterna rekommenderas att påträffade föroreningar i halter över gällande riktvärden i ett första steg avgränsas genom ytterligare provtagningar samt därefter saneras. Inför kommande markarbeten inom fastigheterna ska en anmälan om
Eskilstuna kommun 6 (22) efterbehandling enligt 28 förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd lämnas in till tillsynsmyndigheten i Eskilstuna kommun. Markarbeten kan påbörjas först efter att anmälan blivit godkänd. Historik På Kv. Nystavaren 5, 6 och 7 har tidigare funnits en verktygs- och mekanikfabrik samt en mesost- och margarinfabrik. I öster gränsar planområdet till fastigheten Nystavaren 4, där den Svenskfinska skolan inryms i en byggnad från 1895, som varit folkskola. Norr om planområdet ligger bostadskvarter från 1980-talet. I söder gränsar planområdet till Kv. Nystfoten bebyggt med lamellhus från 1950-talet. I väster ligger ett sju våningar högt bostadshus från 1950-talet. Tomterna 5, 6 och 7 används i nuläget som markparkering men var fram till 1960-talet bebyggd med enklare arbetarbostäder. Marken låg under 16- och 1700-talen i stadens utkant och användes till jordbruk. Marken tillhörde då Kungsladugården och var obebyggd. Området togs i anspråk av staden under 1850-talets mitt efter att marken donerats. 1876, året efter det att byggnadsnämnden bildats, stadsplanelades området och de kvartersindelningar vi känner idag tillkom. Planen redovisade en rutmönstrad gatu- och kvartersstruktur, en fortsättning av den stadsplan som gällde för centrala Eskilstuna. Den bebyggelse som uppfördes inom kvarteret var så kallade Fristadshus, trähus i 1-2 våningar med lång-sidan vänd mot gatan. Husens fasader var klädda med liggande träpanel. Sadeltaken täcktes av lertegel eller plåt. De skiftande materialen och byggnadernas olika volymer gav upphov till ett varierat taklandskap. I kvarterets inre byggdes verkstäder. Verkstäderna påminde till sin karaktär om landsbygdens ekonomibyggnader. Utdrag ur stadskartan från 1907. Bebyggelsen inom kvarteret följer Fristadens exempel med bostadshusens långsida mot gatan och verkstäder inåt gården. I kvarterets sydöstra hörn ses folkskolan
Eskilstuna kommun 7 (22) Nystavaren var vid 1950-talets mitt ett typiskt arbetarkvarter med 1-2 våningsbebyggelse i trä med uthus och torrdass på gården. Den sanitära standarden i lägenheterna var dålig och trångboddheten hög. År 1967 påbörjades rivningar i kvarteret i syfte att städa undan den äldre kåkstadsbebyggelsen. Trähusen revs och marken schaktades för att ge plats åt lamellhus i sex våningar. I kvarterets mitt fanns fortfarande en del mindre verkstadsbyggnader kvar. Grannkvarteren Nystfoten hade 1957 bebyggts med bostadshus i sju våningar. Året därpå, 1958, uppfördes ett lika högt hus på andra sidan Eleonoragatan. Kvarterets västra hörn, Nystavaren 5, 6 och 7, förblev obebyggt efter rivningarna. Förmodligen ordnades markparkering på platsen, en strategi som tillämpades på flera av stadens rivningstomter. På tomten Nystavaren 5 placerades 1967 en skolpaviljong på tillfälligt bygglov. Paviljongen kom att stå kvar på platsen i tjugo år, och revs först 1990. År 1981 uppfördes bostadshus i 3-5 våningar på tomten Nystavaren 8. Kvarteret Nystavaren under 1950-talet. Foto: Rolf bergström. Västra Storgatan norrut år 1962, fotograf Anna- Britta Nilsson.
Eskilstuna kommun 8 (22) Kulturmiljövärden Hela planområdet ligger inom riksintresset för kulturmiljövården; Eskilstuna stad, enl. 3 kapitlet 6 miljöbalken. Länsstyrelsen har nyligen genomfört en revidering för riksintresset för kulturmiljövården i Södermanlands län. Här poängteras att riksintresset D5 Eskilstuna, har renodlats som Smides-, manufaktur- och industristad. Detaljplanens påverkan på riksintresset bör ses i ljuset av de samlade förändringarna och i sitt sammanhang som komplement i ett befintligt kvarter. Detaljplanen anpassar sig främst till kulturmiljön genom reglering av nockhöjd på byggnader för att passas in i kvartersstrukturen. Detaljplanen reglerar inte val av fasadmaterial eller kulörsättning. Närområdet präglas av putsade fasader i ljusa toner och rött tegel och PBL (2010:900) kap 2. 6 ska beaktas vid bygglovsprövningen, d.v.s. att byggnadsverk ska utformas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- och landskapsbilden på platsen och intresset av god helhetsverkan. Detaljplanen bör inte föreskriva ett alternativ utan vara öppen för olika lösningar som kan bidra till en god anpassning till den befintliga bebyggelsen. Eskilstuna kommun har tillgång till stadsantikvarie och stadsarkitekt för bedömning av påverkan på kulturmiljö vid bygglovsprövningen. En kulturmiljöanalys och konsekvensbeskrivning har gjorts av AIX Arkitekter (2016-07-01) med syfte att bedöma planförslagets konsekvenser för riksintresset för kulturmiljövården (D5), som planområdet ligger inom. Konsekvensbeskrivningen ska beskriva hur riksintresset påverkas av planförslaget. Resultat Utredningen konstaterar att de i nuläget obebyggda fastigheterna i sig besitter få kulturhistoriska värden. Det är i relation till de närliggande miljöerna och stadsrummet som hörntomten får betydelse. Fastigheternas exponerade läge, vid hörnet Eleonoragatan-Västra Storgatan, bidrar till deras betydelse i stadsbilden. Sverigefinska skolan stod efter rivningarna kvar som en av få fristående solitärer i stadsdelen. Byggnaden har betydande kulturhistoriska värden som arkitektur- och byggnadshistorisk kunskapskälla samt som representant för det tidiga 1900-talets samhällsbyggande. Närheten till den för ändringar känsliga skolmiljön ökar de gestaltningsmässiga kraven på eventuellt tillkommande bebyggelse inom kvarteret Nystavaren. Björkallén intill Västra Storgatan har ett betydande estetiskt och kulturhistoriskt värde som del av landskapsbilden. Allén står som representant för hur landskapet har påverkats av olika typer av landskapsarkitektur. En känslighet- och tålighetsanalys har utförts inom ramen för kulturmiljöanalysen. Här bedöms området utifrån tre skalor där hög känslighet innebär att endast mindre förändringar kan genomföras, känsligt mot förändring innebär att platsen kan förändras om åtgärden görs med hänsyn till anläggningens övergripande karaktär, samt tålig innebär att området med
Eskilstuna kommun 9 (22) fördel kan utvecklas så att deras upplevelse- och miljömässiga värden stärks. Fastigheterna är idag delvis obebyggda och öppna till sin karaktär. Öppenheten visualiserar omgivande kulturmiljöer men parkeringsytan har en tillfällig karaktär och saknar egna kulturhistoriska värden. Därför är parkeringsytan klassad som tålig. Generellt gäller en hög känslighet inom fastigheten gällande byggnadshöjd. Ny bebyggelse bör inte överskrida angränsande befintlig bebyggelse med motiveringen att en ständigt ökande exploatering på höjden skulle äventyra de värden som lyfts fram i riksintressebeskrivningen. Fastighetens exponerade läge i hörnet Västra Storgatan-Eleonoragatan gör att dessa delar av fastigheten bedöms vara känsliga för ändring. Den framträdande positionen i gaturummet ställer höga gestaltningsmässiga krav. Ny bebyggelse behöver på ett tydligt och hänsynsfullt sätt ansluta till befintlig gällande volym och formspråk. Mot gatan anslutande vegetation, björkallén, bedöms vara känslig mot ändring då vegetationen har en så pass stor betydelse för gaturummets karaktär. Fastighetens inre delar bedöms till stora delar vara tåliga för ändring med undantag för en buffertzon mot Sverigefinska skolans skolgård. Skolbyggnadens funktion som solitär kräver hänsyn och ett visst respektavstånd. Diagram ur Kulturmiljöanalysen där röd färg markerar hög känslighet mot förändring, orange färg känsligt för förändring och gul färg tåligt för förändring. Rekommendationer Eventuell ny bebyggelse inom utredningsområdet bör förhålla sig till befintlig bebyggelse på platsen gällande volym och formspråk. Antalet våningar bör inte överstiga åtta. Högre byggnader riskerar att upplevas som störande i stadens
Eskilstuna kommun 10 (22) enhetliga taklandskap. Den sammanhållna stadssiluetten utgör en kvalitet som värnas inom riksintresset för kulturmiljövården. Karaktären och planstrukturen hos den närliggande bebyggelsen bör beaktas de modernistiska flerfamiljshusen från efterkrigstiden och Sverigefinska skolan med sin roll som solitär institutionsbyggnad. Hänsyn bör tas till de naturgeografiska förutsättningarna på platsen. För att topografin fortsättningsvis ska vara läsbar skulle byggnaderna kunna följa med den svagt sluttande tomten, utan att kompensera för eventuella höjdskillnader. De aktuella tomterna ligger inom ett kvarter som till hälften bebyggdes under 1980-talet. Ny bebyggelse bör fullfölja den kringbyggda struktur som då påbörjades. Fritt ställda byggnadsvolymer skulle bidra till den oroliga stadsbild som råder inom Norr där flera olika byggnadstypologier blandats. Placering av ny bebyggelse bör ske med hänsyn till Sverigefinska skolan så att dess solitära karaktär förstärks. Skolgårdsmiljön kräver hänsyn och ett visst respektavstånd. Hörntomten har ett exponerat läge i hörnet Västra Storgatan-Eleonoragatan. Det i gaturummet framträdande läget ställer höga gestaltningsmässiga krav på tillkommande bebyggelse på platsen. Stadskvarterens hörn har traditionellt sett accentuerats. Tillkommande bebyggelse bör på samma sätt lyfta fram hörnpartiet för att förstärka platsens karaktär. De fria siktlinjerna längs de breda och raka gatorna utgör ett särdrag inom stadsdelen och bör värnas och förstärkas. Björkallén längs Västra Storgatan som fortsätter runt till Eleonoragatan är ett viktigt landskapselement i gatumiljön. Allén omfattas av biotopskydd. I det vinnande tävlingsförslaget föreslås träden ersättas vid Västra Storgatan. Även träden mot Eleonoragatan bör ersättas. Björkallén längs gatan utgör ett för området bärande landskapselement. Träden bör underhållas och vårdas så att deras fortlevnad säkerställs. Kopplingen mellan stadsdelens olika grönstråk kan förstärkas genom relativt små ingrepp. Vegetation har stora upplevelsemässiga kvaliteter som bör utvecklas. De anpassningar som regleras i detaljplanen, dess ringa omfattning och hänsyn till PBL (2010:90) kap 2. 6 vid bygglovsprövningen medför att kommunens bedömning är att detaljplanen för Nystavaren 5 till 7 inte medför påtaglig skada för riksintresset. Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Sydväst om kvarteret finns fornlämningen Eskilstuna 555:1 där det kan finnas lämningar efter ett gammalt kapell. En tidig bedömning från Länsstyrelsen är att det inte kommer att behövas särskilda arkeologiska insatser för kvarteret Nystavaren.
Eskilstuna kommun 11 (22) Bebyggelseområden Bostäder Placering, utformning, material, byggnadsteknik I området planeras för ca 135 lägenheter, samtliga hyresrätter, om totalt ca 11 000 BTA bostadsbebyggelse inklusive ett underjordiskt garage. Planförslaget medger bostäder och centrumändamål. Inom kvarteret finns i norr bostadskvarter av typen öppet storgårdskvarter från 1980-talet och i öster en skolbyggnad i två våningar med inredd vind från 1895. De närliggande kvarteren präglas av bostadsbebyggelse i 1-8 våningar. Öster om kvarteret ligger Kv. Nornan med bebyggelse i 3-6 våningar. I söder gränsar planområdet till Kv. Nystfoten med lamellhus i 3-7 våningar från mestadels 1950-talet. Sydväst om planområdet ligger Kv. Niten med bebyggelse med punkthus i 8 våningar. Väster om planområdet ligger Kv. Nättelduken med 1-7-våningsbebyggelse från 1950-talet. Den planerade bostadsbebyggelsen föreslås utföras i 4 våningar mot Nystavaren 4, i 7 våningar med en åttonde indragen takvåning mot Västra Storgatan och i 8 våningar med en nionde indragen takvåning mot Eleonoragatan. Punkthuset föreslås bli 9 våningar, lamellhuset mot Västra Storgatan föreslås bli 8 våningar. I kulturmiljöanalysen rekommenderas att punkthuset på 9 våningar och lamellhuset på 8 våningar sänks med en våning vardera, till 8 respektive 7 våningar för att inte riskera att medföra påtaglig skada på riksintresset. Eskilstuna kommuns bedömning är att antalet våningar kan förbli oförändrad. De två aktuella byggnaderna har indragna takvåningar, vilket medför att de är delvis skymda från gatunivå. Vidare har kommunen hållit en markanvisningstävling, där det vinnande förslaget utgör underlag för detaljplanens upprättande. Därmed har kommunen gjort bedömningen att platsen tål den föreslagna exploateringen, inklusive byggnadshöjden. Bebyggelsen föreslås utföras i tegel mot gatorna, och med träfasader mot gården. Tak utförs delvis som gröna tak. För att skapa liv i markplan ska bottenvåningen kunna inrymma lokaler/verksamheter, och ska därför ges en invändig höjd som möjliggör detta. Eventuella uteplatser mot gatan ska utföras som indragna balkonger. Det lägre bostadshuset, avsett för ungdomslägenheter, planeras att utföras med s.k. gallerigångar, där entréerna nås via gångar utanför fasad. Reglering av nockhöjd och våningsantal syftar till att förhålla planerad bostadsbebyggelse till omgivningarna och förhålla sig såväl till angränsande 6-8-våningsbebyggelse som till svenskfinska skolans tvåvåningsbyggnad med inredd vind. Parkeringsgarage under gårdarna med planterbart bjälklag tillåts.
Eskilstuna kommun 12 (22) Fasadillustration från söder, Västra Storgatan. Bild: Strategisk Arkitektur. Fasadillustration från väster, Eleonoragatan. Bild: Strategisk Arkitektur. Illustrationsplan
Eskilstuna kommun 13 (22) Service Jämställhet, integration Barnperspektivet Tillgänglighet Med sitt centrala läge har man tillgång till all service som finns i centrala Eskilstuna. Inom en kilometer finns gott utbud av grundskolor, gymnasieskolor, Mälardalens högskola, förskolor och vårdcentral. I detaljplanen möjliggörs för verksamheter i bottenvåningen. Området ska vara tryggt för alla att vistas i under dygnets alla timmar. Bostäder inom området med entréerna vända mot gatan ger fler rörelser inom området. Genom att tillåta en blandning av användningar inom kvarteret kommer fler människor att röra sig i området under dygnets alla timmar, vilket kan skapa en ökad känsla av trygghet på platsen. För att främja barns utveckling ska de kunna styra och förfoga över rörelse och plats samt möta andra människor. Även för barn finns positiva aspekter med att bo i staden. Genom att uppleva stadens mångfald och utbud får barn möjlighet till fler sociala sammanhang. Bostadsgården ska utformas med mycket växtlighet, vilket skapar en bra närmiljö och plats för lek till de mindre barnen, samt trivsamma vistelseytor för både barn och vuxna. Byggnader och lägenheter ska utformas enligt gällande bestämmelser och lagkrav för tillgänglighet. Där bottenvåningar innehåller bostäder kan golvnivån höjas för att förhindra insyn från gatan. Trapphus bör vara genomgående och även ha entré mot gården. Angöring med bil ska kunna ske inom 25 meter från entré enligt Boverkets byggregler. Friytor Lek och rekreation Bostadsbebyggelsens innergård är i planförslaget planlagd med plusmark där enbart komplementbyggnader för till exempel cykelförråd får placeras. Planerad nybyggnation med bostäder sedd från norr. Bild: Strategisk Arkitektur.
Eskilstuna kommun 14 (22) Naturmiljö Det finns inga områden med höga naturvärden i direkt anslutning till planområdet. Vid fastighetsgränsen mot gatan finns en allé med 16 björkar längs Västra storgatan och Eleonoragatan som ska ersättas om de behöver tas ned. Det finns 24 träd inom planområdet, varav 14 utpekats som skyddsvärda i en trädinventering av området. Vattenområden Vattenområden Planområdet ligger inte inom någon vattenförekomst. Strandskydd Området ligger inte inom strandskydd. Gator och trafik Gatunät och trafik Gång- och cykelvägar Kollektivtrafik Parkering Fastigheterna avgränsas av Västra Storgatan i söder och Eleonoragatan i väster. Det råder parkeringsförbud längs östra sidan av Eleonoragatan idag. Kommunen har för avsikt att anordna en ficka för korttidsparkering för leveranser, sopbil mm på den östra sidan av Eleonoragatan. I samband med detta utökas gatumarken österut i liv med befintlig gräns för Nystavaren 8, så att den löper i liv med den nya bebyggelsen för att säkerställa att marken blir som kommunen planerat. Kommunen avser därför förvärva del av Nystavaren 6 och 7. Planområdet har närhet till Eskilstunas gång- och cykelvägnät. I stadsdelen Norr sker den mesta av cyklingen i blandtrafik och inga separerade gång- och cykelvägar angränsar kvarteret. Dock finns planer på att förse Västra Storgatan med en gång- och cykelbana för att förbida Västergatan med Munktellområdet. Kollektivtrafikförsörjning sker längs Västra Storgatan/Eleonoragatan samt Västergatan. Närmaste busshållplats finns på Eleonoragatan (Linje 6), ca 120 meter från planområdet samt på Västergatan (Linje 1, 2, 9 och 40), ca 250 meter från planområdet. Parkeringsplatser för bostäderna anordnas på kvartersmark inom planområdet. Antal platser för parkering och cykelparkering utgår ifrån gällande parkeringsnorm vid planens antagande. Gällande riktvärden för parkeringsbehov utgår från Parkeringstal för Eskilstuna i förändring, antagen av stadsbyggnadsnämnden 2016-01-18, vilken började gälla 2016-04-28. Eskilstuna har flexibla parkeringstal. Parkeringstalen är baserade på fyra typområden, kallade A, B C och D. Planområdet bedöms ligga i stadstyp A men gränsar till B. Grunden för parkeringsbehovet är individuellt för varje fastighet och utgår från ett spann på 0-6,5 platser/1000 kvm BTA inom typområde A och 0-9 platser/1000 kvm BTA inom typområde B. Siffran kan höjas och sänkas beroende på läge, restidskvoter och målgrupp. Studenter, ungdomar och äldre är målgrupper som kan motivera en lägre siffra. För studentboenden finns särskilt framtagna parkeringstal.
Eskilstuna kommun 15 (22) Föreslagen bebyggelse för Nystavaren 5 till 7 är mindre hyreslägenheter och ungdomslägenheter, vilket motiverar ett lågt parkeringsbehov som kan lösas inom den egna fastigheten. För andra typer av lägenheter och verksamheter i byggnaden krävs att parkering kan lösas på annan plats. Kommunen har en relativt ansträngd parkeringssituation i närliggande områden och frågan bör belysas under bygglovsprövningen. Byggherren har tagit fram en Grön resplan i enlighet med kommunens parkeringsstrategi. Denna innehåller ett paket med åtgärder för att styra alla resor mot mer effektiva och miljövänliga alternativ. Den Gröna resplanen biläggs bygglovhandlingen. Områdets förutsättningar har sammanvägts och bedömningen är att antalet parkeringsplatser inom planområdet kan reduceras från 55 till 29. Inriktningsbeslut om sänkning av parkeringsnorm till följd av Grön resplan för detaljplanen fattades av stadsbyggnadsnämnden 2016-01-18. Möjlighet ges i detaljplanen för att anordna källargarage under gårdsbjälklag. Cykelparkering sker i källarförråd med angöring via ramp samt på gården i låsta cykelförråd (långtidsparkering), cykelställ under tak och i oskyddade cykelställ (korttidsparkering). För att reducering av parkeringstal ska vara tillämpbar är det viktigt att åtgärdernas kvalitet beskrivs i den Gröna resplanen tillsammans med andra cykelfrämjande åtgärder, som till exempel automatiska dörrar som underlättar för cyklister. I dokumentet för parkeringstal finns beskrivet olika kravställningar för cykelparkering som är nödvändiga för att få tillämpa de flexibla p-talen och därigenom reducera parkeringstalet. Angöringsplats planeras längs Eleonoragatan. Störningar Buller De gator som omgärdar kvarteret har relativt låga trafikmängder. Uppmätta trafikmängder för Eleonoragatan är 1100 fordon/åvdt och Västra Storgatan har ca 6600 fordon/åvdt för sträckningen väster om Nysvararen, dock bedöms endast ca 500 av dessa trafikera sträckningen förbi Nystavaren. Norconsult har på uppdrag av Eskilstuna kommun tagit fram en trafikbullerutredning för att utreda ljudnivåer orsakade av vägtrafik på omgivande vägar, där den dominerande bullerkällan är Eleonoragatan, vars trafikmängd idag beräknas till 2860 fordon/ådvt, och beräknas öka till 3660 fordon/ådvt år 2025, varav 10% tung trafik. På Västra Storgatan beräknas trafikmängden idag till 960 fordon/ådvt, och beräknas öka till 1360 fordon/ådvt år 2025, varav 8% tung trafik. Gällande bedömningsgrunder Enligt en ny förordning för trafikbuller (SFS 2015:216, Förordning om trafikbuller vid bostadsbyggnader) som trädde i kraft 2015-06-01, bör riktvärden för buller från vägtrafik och spårtrafik vid nybyggnation av bostäder inte överskrida 55/60 db(a) ekvivalent nivå vid fasad samt 50 db(a) ekvivalent nivå och 70 db(a) maximal nivå vid uteplats. För bostäder om högst 35 kvm gäller det högre värdet, d.v.s. 60 db(a)
Eskilstuna kommun 16 (22) ekvivalent nivå vid fasad. Inomhus gäller Boverkets byggregler, BBR21 som föreskriver 30 db(a) ekvivalent och 45 db(a) maximal nivå. Resultat Resultatet från trafikbullerberäkningarna visar att för illustrerad bebyggelse inom planområdet klaras riktvärdet för ekvivalent ljudnivå vid fasad utan särskilda bullerskyddsåtgärder. För byggnader inom fastigheterna Nystavaren 6 och 7 överskrids riktvärdet vid fasad mot Västra Storgatan och Eleonoragatan. Därmed bör minst hälften av bostadsrummen vara vända in mot gården, där ekvivalent ljudnivå 55 dba och maximal ljudnivå 70 dba klaras. Mindre lägenheter (< 35 m2) kan placeras mot Eleonoragatan och Västra Storgatan där ekvivalenta ljudnivån är 60 dba eller lägre utan särskilda bullerskyddsåtgärder. För byggnad inom fastigheten Nystavaren 5 klaras riktvärdet för uteplats vid samtliga fasader. För byggnader inom fastigheterna Nystavaren 6 och 7 klaras riktvärdena för uteplatser om gemensam uteplats ordnas på gården men även på privata uteplatser/balkonger orienterade mot gården. För bostäder och handel klaras riktvärdena inomhus med fasader inklusive fönster utformade med hänsyn till ljudnivåkraven i Boverkets Byggregler (BBR). Solstudie Solstudier har tagits fram av Strategisk Arkitektur. Där redovisas hur skuggorna från den tillkommande bebyggelsen vandrar under dagen. Solstudien är schematisk i detta skede. Solstudier utförda 21 mars, Strategisk Arkitektur.
Eskilstuna kommun 17 (22) Solstudier utförda 21 juni, Strategisk Arkitektur. Teknisk försörjning Vatten och avlopp El, tele, bredband och värme Avfall Dagvatten Eskilstuna Energi och Miljö AB (EEM) är huvudman för vatten- och avloppsnätet inom planområdet. Bolaget bedömer att kapaciteten är tillräcklig. Ledningar från vilka anslutning kan anordnas finns vid Eleonoragatan, med redan byggda anslutningspunkter för vatten, spill- och dagvatten. För dagvatten kan en extra anslutningspunkt anordnas i Västra storgatan, så att området får två anslutningspunkter. Planområdet är anslutet till tele-, el-, stads- och fjärrvärmenätet. Möjlighet till källsortering ska finnas inom planområdet. Närmaste förpacknings- och tidningsinsamling finns på Mobacksgatan, ca 200 meter norr om planområdet. Planområdet är i dagsläget till stora delar hårdgjort och planens genomförande ger därmed inte någon betydande förändring av situationen gällande dagvattenhantering. Norconsult har på uppdrag av Eskilstuna kommun tagit fram en dagvattenutredning för planområdet. Dagvattenflödet från planområdet efter utbyggnad föreslås fördröjas så att flödet vid ett 20-årsregn blir samma som det är idag vid ett 20-årsregn. För att göra detta, krävs en erforderlig fördröjningsvolym på ca 17 m3.
Eskilstuna kommun 18 (22) Det finns få ytor inom planområdet där det är möjligt att fördröja dagvattnet. Detta gör att det är svårt att få till en bra dagvattenhantering, men det är viktigt att man av avsätter en viss yta för att omhänderta dagvattnet. Infiltrationskapaciteten i området bedöms som låg. Fördröjning föreslås i så stor utsträckning som möjligt ske genom lokala lösningar såsom rain gardens, gröna tak och gröna gårdar. Dessa lösningar har, förutom fördröjande egenskaper, även andra mervärden, exempelvis kan en viss rening ske av dagvattnet och de bidrar till en trög dagvattenavrinning. Därtill går åtgärderna i linje med kommunens riktlinjer för en långsiktig dagvattenhantering. De dagvattenvolymer som inte kan fördröjas enlig ovan angivna metoder, föreslås fördröjas i täta rörmagasin. Fastigheten föreslås få två förbindelsepunkter. Dels den befintliga förbindelsepunkten i Eleonoragatan, dels en ny förbindelsepunkt som föreslås upprättas i korsningen Västra Storgatan/ Eleonoragatan. Höjdsättningen av området är viktigt för att byggnationen inte ska översvämmas vid extrema regn. Enligt Svenskt Vatten bör lägsta golvnivå inte understiga 0,5 m vid marknivån vid förbindelsepunkt för dagvatten. Vid extrem nederbörd, då dagvattnet inte kan omhändertas av dagvattensystemet, måste vattnet kunna ledas bort från området via fria avrinningsvägar på ytan, via gatorna. Eftersom planområdet har begränsad möjlighet till fördröjning av dagvatten finns inga specifika bestämmelser om fördröjning införda på plankartan, Däremot ställs krav på en grönytefaktor om 0,5 på bostadskvarteret i detaljplanen. I övrigt leds dagvatten in i det befintliga systemet som enligt Eskilstuna Energi och Miljö har kapacitet att klara av dagvattenflöden även efter planens genomförande. En del av taken avses utföras som gröna tak.
Eskilstuna kommun 19 (22) Inverkan på miljön Stadsbild/ kulturmiljö Buller Framtida förändringar av fastigheterna bör i planstruktur och gestaltning anpassas till platsens visuella och kulturhistoriska värden. Kontexten av den enhetliga och sammanhållna stadssiluetten, de fria siktlinjerna längs de breda gaturummen, den modernistiska bebyggelsen inom ramen för 1870-talets rutnätsplan, grönskan och alléernas betydelse som stadsbyggnadselement, samt förhållandet mellan den historiska staden Eskilstuna, industrimiljöerna och Eskilstunaån är av stor vikt för riksintresset. Dessa förutsättningar bör vara utgångspunkt vid förändringar. Påverkan på närområdet ur bullersynpunkt blir försumbar. Markföroreningar Resultaten från den översiktliga miljötekniska markundersökningen indikerar att fyllnadsmassorna inom Nystavaren 5, 6, och 7 innehåller föroreningshalter vilka medför restriktioner på den planerade markanvändningen bostäder. Inför den planerade markanvändningen på fastigheterna rekommenderas att påträffade föroreningar i halter över gällande riktvärden i ett första steg avgränsas genom ytterligare provtagningar samt därefter saneras. Inför kommande markarbeten inom fastigheterna ska en anmälan om efterbehandling enligt 28 förordning (1998:899) om miljöfarligverksamhet och hälsoskydd lämnas in till tillsynsmyndigheten i Eskilstuna kommun. Markarbeten kan påbörjas först efter att anmälan blivit godkänd. På plankartan reglerar bestämmelse a1 som att startbesked ej får ej ges förrän markföroreningar har avhjälpts. Dagvatten Infiltrationskapaciteten i området bedöms som låg. Dagvattenflödet från planområdet efter utbyggnad föreslås fördröjas så att flödet vid ett 20-årsregn blir samma som det är idag vid ett 20-års regn. För att möjliggöra detta, krävs en erforderlig fördröjningsvolym på ca 17m3. Administrativa frågor Genomförandetid Underlag Genomförandetiden är 10 år från det att planen har vunnit laga kraft. Utredningar avseende markmiljö, buller, risk, dagvatten, kulturhistoria och solstudie utgör planunderlag.
Eskilstuna kommun 20 (22) GENOMFÖRANDE Tidplan Organisatoriska frågor September 2016 Oktober 2016 Januari 2017 Februari 2017 Mars 2017 Samråd Underrättelse Granskning SBN antar detaljplanen Detaljplanen vinner laga kraft förutsatt att den inte överklagas. Genomförandetiden är 10 år från den dagen planen vinner laga kraft. Kommunen är huvudman för allmän plats. Exploatören ansvarar för och bekostar samtliga arbeten som ska utföras inom kvartersmark. Exploatören ansvarar för och bekostar eventuell flyttning av vatten-, avlopps-, fjärrvärme- och elledningar samt tele/bredbandsledningar inom kvartersmark. Exploatörerna ska samråda med ansvarigt bolag inom Eskilstuna energi och Miljö AB eller annan ledningsägare som berörs. Om det blir aktuellt att utföra arbeten på Västra Storgatan och arbetena behöver utföras på grund av exploateringen, så tar Kommunen ut gatukostnadsersättning av exploatören för nedlagt arbete och utförda anläggningar. Detta regleras i sådant fall i exploateringsavtal. Eskilstuna Energi och Miljö AB (EEM AB) ansvarar för anläggande samt drift och underhåll av vatten- och avloppsledningar, fjärrvärmeledningar och bredband fram till anslutningspunkt. Eskilstuna Energi och Miljö Elnät AB (EEM Elnät AB) ansvarar för anläggande samt drift och underhåll av elledningar fram till anslutningspunkt. Telia Sonera AB ansvarar för anläggande samt drift och underhåll av teleledningar fram till kopplingspunkt. Berörda fastigheter Genomförandetid Huvudmannaskap Ansvarsfördelning Fastighetsbildning Fastighetsrättsliga frågor Berörda fastigheter är Nystavaren 5, 6 och 7. När detaljplanen har vunnit laga kraft kan aktuella fastighetsrättsliga åtgärder genomföras. Planförslaget innebär att mark behöver föras över genom fastighetsreglering från Nystavaren 6 och 7 till lämplig kommunalt ägd fastighet. Fastighetsbildningen ombesörjs och bekostas av exploatören.
Eskilstuna kommun 21 (22) Gemensamhetsanläggningar Upplåtelseformen för bostäderna inom planområdet förväntas bli hyresrätter. Den fastighetssamverkan som kan behövas regleras genom inrättande av gemensamhetsanläggning enligt Anläggningslagen. Kostnader Ekonomiska frågor Detaljplanen bekostas av exploatören och regleras genom plankostnadsavtal mellan exploatören och Eskilstuna kommun. Exploatören bekostar och utför de byggnader och anläggningar på kvartersmark som möjliggörs enligt detaljplanen, samt nya in- och utfarter från området och parkeringar. Exploatören bekostar anslutning av kvarteret till elnät, vatten- och avloppsnät samt till fjärrvärmenät enligt gällande taxa. Exploatören bekostar och utför ytterligare provtagning och därefter sanering av marken om föroreningar över riktvärden påträffas, innan bygglov beviljas. Exploatören bekostar den fastighetsbildning som behövs för att genomföra detaljplanen. Närmare reglering av exploatörens ansvar för kostnader och åtgärder sker i exploaterings-/genomförandeavtal. Detaljplanen innebär att visst område av kvartersmark inom fastigheterna Nystavaren 6 och 7 planläggs som allmän plats. Marken ska övergå till lämplig kommunal fastighet genom marköverlåtelse. Särskilt avtal om överenskommelse om fastighetsreglering ska upprättas mellan berörda fastighetsägare och ligga till grund för lantmäteriförrättning. Tekniska frågor Planområdet är anslutet till tele-, el-, stads- och fjärrvärmenätet. El Vatten och avlopp Fjärrvärme Planområdet är anslutet till elnätet Eskilstuna Energi och Miljö AB (EEM) är huvudman för vatten- och avloppsnätet inom planområdet. Eskilstuna Energi och miljö bedömer att kapaciteten är tillräcklig. Ledningar från vilka anslutning kan ske finns vid Eleonoragatan, med redan byggda anslutningspunkter för vatten, spill- och dagvatten. För dagvatten kan en extra anslutningspunkt anordnas i Västra storgatan, så att området får två anslutningspunkter. Planområdet är anslutet till fjärrvärmenätet.
Eskilstuna kommun 22 (22) Parkering Dagvatten Parkeringsplatser för bostäderna anordnas på kvartersmark inom planområdet. Antal platser för parkering och cykelparkering utgår ifrån gällande parkeringsnorm vid planens anatagande. Handikapparkering ska anordnas på kvartersmark inom fastigheten. Det huvudsakliga syftet med dagvattenhanteringen är att fördröja dagvattnet lokalt. Detta föreslås ske främst genom täta rörmagasin, men även gröna tak och ytor kan bidra till en fördröjning. Fastighetsägaren svarar för att dagvattnet inom kvartersmarken tas om hand lokalt. Inom planområdet skall fördröjning ske så att dimensioneringen 20- årsregn klaras. Krav ställs på en grönytefaktor om 0,5 på bostadskvarteret i detaljplanen. Marksanering I detaljplanen är bygglov villkorat att markföroreningarna ska vara åtgärdade innan bygglov ges. ARBETSGRUPP Arbetet med detaljplanen har bedrivits i projektform. Medverkande tjänstemän har varit: Ellen Liljencrantz Hans Ollman Olov Åslund Linus Andersson Conny Pettersson Per Haupt SBF/planavdelningen KLK/Mark och Exploatering SBF/Trafikavdelningen SBF/Planavdelningen ESEM SBF/Utvecklingsenheten Stadsbyggnadsförvaltningen Planavdelningen Anna Ekwall Planchef Ellen Liljencrantz Planarkitekt