Fastighetsrätt Lämpliga brukningsenheter Lämpliga brukare Lämpliga brukningsmetoder Föreläsare: Signe Lagerkvist signe.lagerkvist@jus.umu.se Vad är fast egendom och fastigheter? - Olika typer av fastigheter - Vad tillhör fastigheten? Fastigheten som säkerhetsobjekt (pant) Överlåtelse av fast egendom och lagfart Fel i fastighet Fastighetsbildning: Lämpliga brukningsenheter Förvärvslagstiftning: Lämpliga brukare Miljölagstiftning m.m.: Lämpliga brukningsmetoder 2 Vad är fast egendom och fastigheter? JB 1:1 Fast egendom är jord. 3 1
Olika typer av fastigheter Horisontellt indelade fastigheter (traditionell fastighet) Tredimensionella fastigheter Ägarlägenhetsfastighet 4 Vilka fastigheter finns? Fastighetsregistret Officiellt register med information om fastigheter Allmän del Inskrivningsdel Adressdel Byggnadsdel Taxeringsuppgiftsdel 5 Fastighetsbeteckning Huvudregeln Trakt Block Enhetsnummer Registerområdets namn Laisholm 2:56 i Sorsele kommun Fastigheter inom kvartersområden Kvartersnamn Enhetsnummer Registerområdets namn. Lärkan 4 i Umeå kommun 6 2
Vad tillhör fastigheten? Fysiska tillbehör Fastighetstillbehör - Allmänna - Industritillbehör, se JB 2:3 Byggnadstillbehör Rättsliga tillbehör Ex: Servitut Andel i samfällighet Gemensamhetsanläggning 7 Allmänna fastighetstillbehör JB 2:1 Till en fastighet hör Byggnad, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk På rot stående träd och andra växter naturlig gödsel 8 Byggnadstillbehör JB 2:2 Till byggnad hör Fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk Ex: hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna, kamin, markis m.m.. 9 3
Föremål som inte tillförts av ägaren JB 2:4 Föremål som tillförts av annan hör ej till Fastigheten om icke föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand 10 Fråga 1. Mahyad drabbas av en otrevlig överraskning när hon får tillträde till den fastighet som hon just köpt. Inne i huset har nämligen det fina badkaret plockats bort från sin plats i badrummet. Mahyad kontaktar säljaren som uppger att badkaret är lös egendom som inte ingår i köpet av fastigheten. Vad gäller? 11 Fastigheten som säkerhetsobjekt (pant) Hypotekarisk pant Handpant Inteckning pantbrev.. lån 12 4
Överlåtelse av fast egendom Övergång av äganderätt genom försäljning, byte eller gåva. (jmf universalfång som sker genom bodelning, arv och testamente) 13 Överlåtelse av fastighet och lagfart Förvärv av fastighet Parterna och deras underskrift Köpeskilling Överlåtelseförklaring Fastighetsbeteckning 14 Förvärv av fastighet.måste söka lagfart Inom tre månader från att fångeshandlingen upprättades Vilande lagfart/avslag vid t. ex: Bevittning av säljarens namnteckning saknas Återgångsvillkor gäller Fastighetsbildning pågår Samtycke maka/sambo saknas 15 5
Fel i fastighet Rättsliga fel, JB 4:15-17 Rådighetsfel, JB 4:18 Faktiska fel, JB 4:19 16 Rättsliga fel, JB 4:15-17 Rådighetsfel, JB 4:18 Lägsta standard vid fastighetsköp Det köparen har rätt till utan att undersöka fastigheten och dess rättsliga förhållanden Köparen måste dock vara i god tro, dvs. kände inte till felet och borde inte heller ha känt till felet.. 17 Faktiska fel, JB 4:19 Avviker från vad som avtalats? Avviker från vad som med fog kan förutsättas? Utgångspunkten är undersökningsplikt Nivån höjs Indikationer på fel Garantier och dylikt Nivån sänks 18 6
Fråga 2. Samir och Jenny har just köpt ett hus (alltså en fastighet). Huset är byggt 1998. Jenny och hennes mamma, som är snickare, börjar genast att renovera huset. När de sågar upp en vägg upptäcks en omfattande mögelskada. Vem ansvarar för skadan? 19 Fastighetsbildning - Lämpliga brukningsenheter Fastighetsbildningslagen (1970:988) Fastighetsbildning m.m. Nybildning - Avstyckning - Klyvning - Sammanläggning Ändring av befintliga fastigheter - Fastighetsreglering 20 JB 1:1 st 2 sämjedelning är utan verkan FBL 3:1 Fastighetsbildning ska ske så att varje enhet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. 21 7
FBL 3:2 Inom områden med detaljplan eller områdesbestämmelser får fastighetsbildning inte ske i strid mot planen eller bestämmelserna. Plan och bygglagen Vid planernas framtagande ska miljöhänsyn tas enligt bestämmelserna i 3, 4 och 5 kap miljöbalken! 22 Lämpliga brukare- förvärvslagstiftningen Jordbruk: Jordförvärvslagen (1979:230) Upphävda lagar: - Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. - Förköpslagen (1967:868) 23 Lämpliga brukningsmetoder Kulturminne Ellagen VAlagen Mineral -lagen Fiskelagen Jaktlagen Miljöbalken! Skogsvårdslagen Vattenlagstiftning 24 8