Svensk Fastighetsmarknad

RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter TEMA: KOMMUNERNAS FASTIGHETSINNEHAV HÖSTEN 2014

RUBRIK B Välkommen till Svensk Fastighetsmarknad! Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden med mera, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi har valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, och vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 17 orter har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter. Det ställer vi nu till ditt förfogande. Mikael Lundström Koncernchef NAI Svefa Innehåll Sid Analyschefen har ordet 1 NAI Svefa Fastighetsindex 2 Marknadsförutsättningar 4 Kommunernas fastighetsinnehav 6 Kommunernas markinnehav 8 Kommunernas fastighetsstrategier 10 Stockholm 14 Göteborg 16 Malmö 18 Uppsala 20 Linköping 22 Västerås 24 Örebro 26 Helsingborg 28 Norrköping 30 Jönköping 32 Umeå 34 Lund 36 Borås 38 Eskilstuna 39 Sundsvall 40 Gävle 41 Halmstad 42 Karlstad 43 Växjö 44 Luleå 45 Kalmar 46 Östersund 47 Falun 48 Trollhättan 49 Om Svensk Fastighetsmarknad 50 Om NAI Svefa 51 Om NAI Svefa Analys 52 Kontaktuppgifter 53 Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Foto omslag: Tryck: Sib-Tryck Holding AB

ANALYSCHEFEN HAR ORDET 1 Fokus 24 orter Tema Kommunernas fastighetsinnehav Välkommen till höstens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Med valresultatet klart ligger plattformen förhoppningsvis klar för kommunernas arbete. Med ett utbyggnadsbehov av kommunal service och ett behov av nya bostäder för en växande befolkning i flera kommuner blir strategin för fastighetsinnehavet och kommunernas agerande intressant för affärsmöjligheterna på svensk fastighetsmarknad. Transaktionsvolymen av såväl bostadshyreshus som samhällsfastigheter har ökat under den senaste femårsperioden men andelen offentliga säljare är fortfarande liten. Kommer vi att se en ökande andel kommuner på säljsidan? Och hur kommer kommunerna att hantera sitt innehav av mark för att öka tillskottet av nya bostäder i delmarknader med bostadsbrist? Här ger vi vår syn på marknaden, aktuella trender samt utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. I detta nummer har vi alltså valt att titta närmare på kommunernas fastighetsinnehav där vi analyserar fastighetsbestånden och redovisar resultatet av en enkätundersökning om kommunernas fastighetsstrategi ställd till beslutsfattarna i landets 290 kommuner.. Återhämtning i svensk ekonomi fortsatter även om nedåtriskerna fortsatt är större än förväntningarna om ett mer positivt ekonomiskt världsscenario. Trots avmattning i ekonomin och låg tillväxt är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad stark. Under inledningen av 2014 har vi sett en bred efterfrågan på svensk fastighetsmarknad och de aktörer som förvaltar pensionskapital har inte varit lika dominerande på marknaden. En bred efterfrågan tillsammans med mer kapital och förbättrade finansieringsmöjligheter innebär att transaktionsvolymen under inledningen av året är tillbaka på nivåer motsvarande den vid en fastighetshögkonjunktur. Bostadsfastigheter som har stått för den största andelen av transaktionsvolymen under några år minskar nu i andel medan vi noterar ökade omsättningsvolymer inom handel, samhällsfastigheter och hotell. Ett stort investeringsintresse har under de senaste åren riktats mot kommunernas fastighetsinnehav och samhällsfastigheter har varit heta investeringsobjekt. Transaktionsvolymen har ökat samtidigt som andelen offentliga säljare är liten. Vad är anledningen till att vi inte ser en lika snabb utveckling avseende produktionsresursen lokaler som vi ser vad avser ansvaret för att producera samhällsservice inom exempelvis vård, skola och kollektivtrafik? Finns det en rädsla att göra ett oåterkalleligt fel vid en fastighetsförsäljning och vilka är drivkrafterna bakom en försäljning? I tema-avsnittet beskriver vi kommunernas fastighetsinnehav samt resultatet av en enkätundersökning om kommunernas strategier och agerande avseende sitt innehav ställd till beslutsfattare i landets 290 kommuner. Temat löper också genom hela rapporten med beskrivning av de kommunala fastighetsinnehaven i de lokala marknaderna. NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar och gapet mellan Stockholm och övriga delmarknader är stort. I höstens mätning får Stockholm 90 poäng jämfört med Göteborg på andra plats med 58 poäng och Uppsala på tredje plats med 55 poäng. Jönköping visar fortsatt upp ett mycket starkt utfall och behåller sin fjärdeplats, en placering framför betydligt större delmarknader som till exempel Linköping och Malmö. Klättrar mest gör Sundsvall med tre placeringar medan Borås och Helsingborg tappar tre placeringar vardera. En nyhet i detta nummer är att vi har tagit fram motsvarande index för förortskommuner till våra tre storstäder. Det är intressant att se att flera Stockholmsförorter tar sig in före Göteborg samt att flera av förorterna placerar sig framför Malmö som fortsatt presterar svagt och placerar sig först på åttonde plats i NAI Svefa Fastighetsindex. Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande affärsmöjligheter! Åsa Henninge Analyschef

FASTIGHETSINDEX 2 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Hösten Våren Hösten Våren Hösten Våren Kommun 2014 2014 2013 2013 2012 2012 1 Stockholm l 90 91 91 92 91 89 2 Göteborg l 58 62 61 64 64 64 3 Uppsala l 55 60 59 61 60 57 4 Jönköping l 53 53 55 52 51 48 4 Lund l 53 53 53 58 58 57 6 Halmstad s l 50 48 47 48 45 45 6 Umeå s l 50 47 45 50 50 47 8 Malmö s l 49 47 48 55 55 55 9 Linköping t l 46 48 45 50 47 48 9 Helsingborg t l 46 51 50 54 50 51 11 Luleå l 45 45 44 44 42 40 12 Örebro l 44 43 43 49 48 43 13 Västerås l 43 40 37 50 46 47 14 Karlstad l 38 39 40 45 39 43 15 Norrköping s l 35 35 34 35 32 32 16 Sundsvall s l 33 31 30 37 37 33 16 Östersund s l 33 34 32 35 35 32 18 Växjö t l 32 35 38 45 41 38 18 Borås t l 32 36 34 36 33 34 20 Kalmar t l 30 31 33 37 31 35 21 Gävle l 29 28 29 34 31 29 22 Falun t l 27 28 27 35 31 28 23 Eskilstuna l 22 25 25 25 23 19 24 Trollhättan l 21 20 16 14 15 14 s t Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter nr 1, 2014. l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.

FASTIGHETSINDEX 3 STOCKHOLMSREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Stockholm l 90 Solna l 76 Sundbyberg l 74 Täby l 72 Nacka l 71 Sollentuna l 67 Danderyd l 64 Lidingö l 63 Huddinge l 52 Upplands Väsby l 50 Värmdö l 50 Ekerö l 49 Tyresö l 49 Vallentuna l 48 Sollentuna Upplands Väsby Sundbyberg Ekerö Solna Stockholm Salem Botkyrka Järfälla Sigtuna Österåker Täby Vaxholm Danderyd Lidingö Nacka Värmdö Huddinge Tyresö Haninge Norrtälje Vallentuna Vaxholm l 48 Södertälje Järfälla l 47 Österåker l 43 Nynäshamn Haninge l 43 Upplands-Bro l 43 Nynäshamn l 41 Södertälje l 38 Salem l 37 Botkyrka l 34 GÖTEBORGSREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Göteborg l 59 Kungsbacka l 56 Kungälv Göteborg Öckerö Partille Ale Lerum Bollebygd Mölndal l 56 Härryda Härryda l 54 Mölndal Partille l 51 Lerum l 42 Kungsbacka Kungälv l 42 Ale l 32 Öckerö l 30 Bollebygd l 23 MALMÖREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Lomma l 53 Malmö l 49 Vellinge l 43 Staffanstorp l 42 Svedala l 36 Burlöv l 23 Poängsättningen för kommunerna i Storstadsindexet är är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jämföra t.ex. Härryda med Upplands-Bro. Lomma Burlöv Malmö Svedala Vellinge Staffanstorp

MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR 4 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden Trots avmattning i ekonomin och låg tillväxt är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad stark. Under inledningen av 2014 har vi sett en bred efterfrågan på svensk fastighetsmarknad och de aktörer som förvaltar pensionskapital och bostadsaffärer har inte varit lika dominerande på marknaden. En bred efterfrågan, mycket kapital som allokeras till fastighetsinvesteringar och förbättrade finansieringsmöjligheter samt snabbare avslut innebär en transaktionsvolym under inledningen av året som indikerar en årsvolym som återigen kommer att överstiga 100 mdkr. Utifrån agerande på svensk fastighetsmarknad befinner vi oss i en tydlig fastighetskonjunkturuppgång. Återhämtning i svensk ekonomi fortsatter även om utvecklingen går trögt och nedåtriskerna ur ett världsekonomiskt perspektiv fortsatt är större än förväntningarna om ett mer positivt ekonomiskt scenario. Det kvarstår stora utmaningar som till exempel hög statsskuld och hög arbetslöshet i många länder som fortfarande lider av sviterna efter finanskrisen vilket tillsammans med politiska oroshärdar påverkar världsefterfrågan. Sårbarheten för nya bakslag och osäkerheten kring utvecklingen är därmed fortsatt stor. Svensk tillväxt drivs i hög grad av den inhemska efterfrågan och den privata konsumtionen. De svenska hushållen har under alliansens styre stimulerats av skattesänkningar och inkomsterna har utvecklats väl samtidigt som hushållens förmögenheter har stigit till följd av stigande bostadspriser. Finanspolitiska jobbstimulanser har gett en mycket stark sysselsättningsutveckling vilket också har bidragit till en stark och ökande privat konsumtion. Ett hållbart regeringsunderlag som blir fortsatt mäktigt att skapa konsumtionsvilja blir väsentligt för att fortsätta stimulera svensk tillväxt. Skattehöjningar efter valet skulle dämpa inkomstutvecklingen och sannolikt påverka den privata konsumtionen negativt, effekter som dock kan uppvägas av ökade bidrag och höjda ersättningsnivåer i trygghetssystemen. Ett osäkert parlamentariskt läge kan i sig innebära minskat förtroende för framtiden och att hushållen drar ner på sina inköp till förmån för ett ökat sparande. SVERIGES UTVECKLING 8 ÅR % % 12 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Relativt arbetslöshetstal BNP Reporänta Inflation (KPI) 12 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8 För att ge stöd åt konjunkturen och bidra till att inflationen tar fart sänkte Riksbanken oväntat reporäntan från 0,75 till 0,25 i juli. Riksbankens bedömning är att penningpolitiken behöver vara fortsatt expansiv och det är inte uteslutet att vi får se ytterligare räntesänkning. Först när inflationen har tagit fart och återhämtningen står på fastare mark väntas räntan långsamt börja höjas. Arbetsförmedlingens intervjuundersökning av 10 000 arbetsställen visar att arbetsgivarna planerar för fler anställda på både ett och två års sikt. Dock har framtidstron hos företagen försämrats något vilket indikerar att återhämtningen går långsamt. Enligt Arbetsförmedlingens prognos bedöms antalet sysselsatta öka med 41 000 respektive 54 000 personer under 2014 och 2015. Trots jobbtillväxten bedöms arbetslösheten 2014 i det närmaste förbli oförändrad om 8,0 procent. Under 2015 bedöms arbetslösheten minska till 7,6 procent. Antalet arbetslösa minskar från 400 000 år 2013 till 380 000 år 2015. Det är en fortsatt god tillväxt av utbudet av arbetskraft som motverkar en mer tydlig nedgång av arbetslösheten. Den privata tjänstesektorn bedöms fortsätta vara sysselsättningslokomotiv under de kommande åren och det noteras en god utveckling inom områden som är nära kopplade till hushållens konsumtion såsom handel, hotell och restaurang, övriga hushållsnära tjänster samt transport. Dessa områden bedöms få en fortsatt god utveckling givet att den privata konsumtionen förblir stark under de kommande åren och givet att hushållsnära tjänster får leva kvar i nuvarande format. Industrin har förlorat många jobb under de senaste åren och även under 2014 faller antalet anställda. Sammantaget bedöms dock industrin ha passerat konjunkturbotten och gått in i en återhämtningsperiod. Trots avmattning i ekonomin och låg tillväxt är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad stark. Under inledningen av 2014 har vi sett en bred efterfrågan på svensk fastighetsmarknad. De aktörer som förvaltar pensionskapital har inte varit lika dominerande på marknaden och riskaptiten ökar med mindre andel kvalitetsobjekt till fördel för en ökande andel objekt i de högre avkastningssegmenten. Mycket kapital som vill investeras i fastighetssegmentet,

MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR 5 Foto: Felix Gerlach förbättrade finansieringsmöjligheter tillsammans med förmånliga räntor samt det faktum att gapet mellan säljarens prisförväntan och köparens betalningsvilja är borta innebär att affärerna når snabbare fram till ett avslut och att transaktionsvolymen under inledningen av året är tillbaka på en nivå motsvarande den vid en fastighetshögkonjunktur. Per 1 september uppgår transaktionsvolymen till cirka 66 mdkr (affärer > 100 mkr) vilket indikerar en årsvolym som återigen kommer att överstiga 100 mdkr. Bostadsfastigheter som har stått för den dominerande andelen av transaktions-volymen under några år minskar något i andel, dels på grund av ett mycket litet utbud och dels på grund av en ökad riskaptit, medan vi noterar ökade omsättningsvolymer inom handel, samhällsfastigheter och hotell. Industri- och logistik som stod för drygt 31 procent av transaktionsvolymen under 2013 minskar dock vilket sannolikt indikerar att den tröga återhämtningen i världsekonomin ändå påverkar riskbedömningen och efterfrågan på framför allt tillverkningsindustrins lokaler. På lokalhyresmarknaden är det som tidigare främst moderna, flexibla/yteffektiva och miljöriktiga lokaler i kommunikationsnära lägen som efterfrågas. Utvecklingen går mot ett allt mer effektivt lokalutnyttjande, från cellindelade kontor till öppna kontorslandskap och aktivitetsbaserade arbetsplatser. Detta gäller inte bara vid de större uthyrningarna utan även för mindre hyresgäster. Man flyttar till moderna, flexibla och yteffektiva lokaler som kostar mer per kvadratmeter men som innebär en lägre kostnad per arbetsplats. I samtliga storstadsmarknader sker stora investeringar såväl i nyproduktion som i ombyggnation med en modernisering av det samlade beståndet som följd. Efterfrågan på lokalhyresmarknaden är god, men några betydande hyreshöjningar har inte observerats under det senaste året. Enligt SEPREF:s enkätundersökning föreligger en optimistisk framtidsbild avseende hyresutvecklingen på ett års sikt. I takt med återhämtningen i svensk ekonomi är bedömningen att vi under det kommande året kommer att se minskad risk för vakanser, framför allt i storstads- och tillväxtregionerna. I centrala Göteborg noteras redan idag den lägsta vakanssiffran på tio år för kontor. I delmarknader med relativt stor nyproduktion pressas hyresnivåerna uppåt men med ett ökat tillskott av moderna, yteffektiva lokaler ökar också riskerna för vakanser och pressade hyresnivåer i det befintliga beståndet. NAI Svefas bedömning är att vi under andra halvåret 2014 i huvudsak kommer att se oförändrade hyresnivåer med minskade risker för vakanser i våra storstäder och tillväxtregioner i takt med att återhämtningen i svensk ekonomi tar fart. Utmaningarna på bostadsmarknaden kvarstår och i delmarknader med bostadsbrist påverkar obalansen i utbud och efterfrågan ortens och regionens utveckling. I den nya geografin flyttar jobben dit människor vill bo varför utbudet av attraktiva bostäder blir avgörande för stadens attraktionskraft och näringslivets fortsatta tillväxt.

KOMMUNERNAS FASTIGHETSINNEHAV 6 Kommunernas fastighetsinnehav Kommunerna är Sveriges största fastighetsägare. Byggstatistik uppskattar det totala beståndet till cirka 100 miljoner kvadratmeter inklusive allmännyttiga bostäder med ett sammanlagt bedömt värde om 975 mkr. En jämförelse med statistik från Sveriges Kommuner och Landsting, SKL, visar dock att Byggstatistiks siffror för kommuner och landsting sannolikt är något i underkant. I tabellen på nästa sida redovisas de 15 största kommunala fastighetsinnehaven sett till taxerad area. Sammantaget innehar Göteborgs kommun det största kommunala fastighetsbeståndet med cirka 6 200 700 kvadratmeter. Göteborg och Stockholm har samtidigt de största bestånden av allmännyttiga kommunala bostäder i Sverige och ligger nära varandra sett till beståndens storlek. Inräknat hela kommunkoncernen har Göteborg ett bestånd med cirka 4 586 000 kvadratmeter fördelade på 71 200 lägenheter. Stockholm har ett bestånd med cirka 4 519 000 kvadratmeter fördelade på 72 300 lägenheter. Stockholms kommun har samtidigt det största beståndet av lokaler sett till taxerad area, med cirka 1 464 000 kvadratmeter. Sedan början av 2000-talet har andelen privat ägande av samhällsfastigheter ökat, kommuner har valt att sälja delar av sina bestånd och det har bildats bolag med huvudsaklig inriktning att äga och förvalta samhällsfastigheter. Flera av dessa bolag/konsortier förvaltar institutionellt kapital, exempelvis åt AP-fonderna. Transaktionsvolymen har ökat från cirka 340 mkr 2009 till 4 900 mkr 2013 (affärer > 100 mkr). Under samma period har genomsnittspriset per kvadratmeter stigit från cirka 15 000 kr/kvm till cirka 23 000 kr/kvm. Cirka 45 procent av de transaktioner avseende samhällsfastigheter (övervägande del samt köpeskilling > 100 mkr) som har skett de senaste fem åren är belägna i Storstockholm. Cirka 47 procent utgör vårdbyggnader och 16 procent skolbyggnader. Samtidigt är andelen offentliga säljare liten, mellan 15-30 procent under de senaste fem åren. Den försiktiga utveckling av offentliga säljare som vi ser på transaktionsmarknaden för samhällsfastigheter har sannolikt sin förklaring i en rädsla i att göra ett oåterkalleligt fel vid en försäljning av offentliga säljare. Att det är lätt att sälja samhällsfastigheter visar marknaden. Om det är rätt att sälja varierar från tid till annan och från fall till fall. För att kunna ta ställning i äga/hyra-frågan är det viktigt att utreda hur man ser på risker, skyldigheter och möjligheter som förknippas med fastighetsinnehavet. Valet är beroende av olika faktorer relaterade såväl till fastigheten som till verksamheten samt till externa förhållanden. Att sälja rätt är väsentligt för den fortsatta leveransen av produktionslokaler för kommunal service. Här behövs nogsamma analyser och expertis såväl om den verksamhet som ska bedrivas i lokalerna som i fastighetsföretagande. Det som är vardag för fastighetsbolag och konsulter är kanske en en-gång-i-livet händelse för en kommun med funderingar om en fastighetsförsäljning. Marknaden för allmännyttiga bostäder är samtidigt stark och stabil. Enligt Boverket råder en kalkylerad bostadsbrist i 230 av Sveriges 290 kommuner och i flera av våra storstäder är bristen på bostäder ett hot mot regionens utveckling. Detta har gjort bostadsfastigheter till en mycket säker investering, då vakansrisken i kommuner med befolkningstillväxt i stort sett är obefintlig och bostadsdominerade hyreshus har varit mycket attraktiva investeringsobjekt under de senaste åren. Enligt IPD har totalavkastningen för bostäder under perioden 1993-2013 varit positiv under alla enskilda år, förutom 2008. Totalavkastningen har under den senaste 10-årsperioden varit i genomsnitt 9,3 procent per år. Bostadsbrist och ett behov av reinvesteringar och underhåll gör samtidigt att de allmännyttiga bolagen behöver kapital och är motivet i flertalet fall som lett till försäljningar. Enligt Boverket har antalet sålda kommunägda bostäder under den senaste femårsperioden så när som under 2011 överstigit 10 000 stycken årligen vilket markerar ett tydligt trendbrott. År 2013 såldes 10 000 lägenheter medan 9 900 lägenheter köptes eller byggdes av de allmännyttiga bolagen. Stora allmännyttiga, kommunala bostadssäljare under perioden har varit Familjebostäder (Stockholm), Svenska Bostäder (Stockholm), Helsingborgshem, Telge (Södertälje) och Botkyrkabyggen. TOTAL- OCH DIREKTAVKASTNING BOSTÄDER % % 20 20 15 10 5 0 15 10 5 0 Totalavkastning, % Direktavkastning, % -5 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013-5

KOMMUNERNAS FASTIGHETSINNEHAV 7 Kommunala fastighetsinnehav TOTALT ANTAL TAXERINGSVÄRDE STÖRRE KOMMUNALA TAXERAD FASTIGHETER LÅNESKULD INKL. DOTTER- KOMMUN FASTIGHETSBOLAG/-KONCERNER AREA, KKVM (VÅRD & SKOLA)* PER INVÅNARE** SOLIDITET*** BOLAG, MSEK Göteborg Framtiden, HIGAB 6 200,7 7 233 (603) Hög Låg 56 592,9 Stockholm Familjebostäder, Micasa, S:t Erik 6 054,3 2 176 (705) Låg Hög 76 712,0 Markutveckling, SISAB, SGA Fastigheter, Stockholms hem, Svenska Bostäder Malmö MKB 1 964,0 1 673 (273) Låg Hög 18 483,4 Örebro Futurum fastigheter, ÖBO, 1 791,8 1 571 (156) Hög Medel 12 174,7 Örebroporten, Västerportern Fastigheter Linköping Stångåstaden, Lejonfastigheter, 1 587,0 1 267 (199) Medel Medel 13 733,6 Sankt Kors fastigheter Gävle Gavlegårdarna, Gavlefastigheter 1 331,1 1 514 (130) Hög Medel 6 994,7 Uppsala Uppsala Skolfastigheter, 1 168,0 1 348 (170) Medel Medel 11 128,2 Uppsala Fastighets AB, Uppsalahem, Uppsala Industrihus Umeå AB Bostaden 1 104,0 1 281 (180) Hög Medel 9 151,9 Södertälje Telge Bostäder, Telge Fastigheter, 1 015,3 807 (112) Hög Låg 8 337,2 Telge Hovsjö Helsingborg Helsingborgshem 984,7 1 122 (153) Låg Hög 8 309,1 Botkyrka Botkyrkabyggen 977,6 580 (87) Låg Hög 7 128,6 Jönköping VätterHem, Bankerydshem, 966,1 1 625 (182) Hög Medel 6 511,7 Bottnaryds Bostads, Grännahus, Norrhammars Bostäder, Visingsöbostäder Västerås Västerås Stads Strategiska Fastigheter, 934,0 881 (163) Låg Hög 6 373,5 Västerås Studentbostäder, Bostads AB Mimer Norrköping Hyresbostäder i Norrköping, 931,5 1 051 (193) Låg Medel 6 060,0 Samhälls- och eventfastigheter i Norrköping Växjö Videum, Vidingehem, Växjöbostäder, 873,5 960 (127) Hög Medel 5 623,5 Växjö Fastighetsförvaltning * Fastigheter med typkod 823 och 825. ** Låg låneskuld definieras som upp till och med 33 percentilen och hög som över den 66 percentilen av samtliga svenska kommuners låneskuld per invånare. Låg = ca =<33 050, Medel = ca 33 051 48 000, Hög = ca => 48 001. *** Låg soliditet definieras som upp till och med 33 percentilen och hög som över den 66 percentilen av samtliga svenska kommuners soliditet. Låg = ca =<30, Medel = ca 31 41, Hög = ca => 42.

KOMMUNERNAS MARKINNEHAV 8 Det kommunala markinnehavet kan användas för att öka konkurrensen och släppa in fler aktörer på marknaden Vi kan konstatera att kommunerna är stora markägare i Sverige. Markinnehavet består naturligtvis inte endast av exploaterbar mark utan även av annan mark, som natur- och rekreationsmark. Markinnehavet varierar från kommun till kommun och omfattningen svänger över tid. Just nu befinner vi oss i en tid där bostadsbristen är ett faktum för flera av Sveriges kommuner. Enligt Boverket råder en kalkylerad bostadsbrist i 230 av landets 290 kommuner. För att råda bot på bostadsbristen kan markinnehavet vara ett värdefullt verktyg om kommunerna använder det på rätt sätt. Det kommunala markinnehavet skapar möjligheter för kommunen att agera aktivt och stimulera bostadsutvecklingen. Genom markinnehavet blir kommunen inte bara myndighetsutövare utan ikläder sig också rollen som fastighetsutvecklare. I rollen som fastighetsutvecklare kan kommunen skapa en process eller en spelplan som lockar fram byggherrarnas kreativitet. Spelplanens syfte är att locka till dialog och samverkan och är att föredra över särkrav som tagits fram på egen kammare. Markinnehavet kan dessutom användas för att öka konkurrensen och släppa in fler aktörer på marknaden. På så sätt ökar variationen i bostadsutbudet vilket i sin tur leder till att städer och samhällen växer fram på ett mer variationsrikt och hållbart sätt. Uppsala befinner sig i en tillväxtregion och har en stabil befolkningsökning. Kommunen har gått ut med flera markanvisningstävlingar med fast pris baserat på en värdering. Konkurrensen byggdes helt utifrån kvalitetsaspekter och resultatet är att man har lyckats få nya aktörer till kommunen. Upplands Väsby som också befinner sig i en stark tillväxtregion, men som har ett sämre läge, valde en annan väg. Kommunen förvärvade strategisk mark i kommunens centrala delar och bjöd sedan in 100 byggare, stora som små, till dialog om hur området skulle utvecklas. På så sätt skapades intresse och marknadsmässiga förutsättningar genom rätt strategi, också här lyckades man med att få nya aktörer till kommunen. Om kommunerna i Sverige har ett för stort markinnehav eller ej låter jag vara osagt. Däremot menar jag att ett stort kommunalt markinnehav också medför betydande möjligheter för kommunen att öka takten i bostadsbyggandet. Målet för samtliga kommuner borde vara att kunna erbjuda ett brett utbud av bostadsprojekt. Utbudet bör bestå av planlagda projekt och rena råmarksprojekt. Allt från en handfull radhus till större projekt. På så sätt står kommunen rustad att ta vara på en möjlighet när den dyker upp. Vare sig aktören är en lokal byggare eller en av de stora bostadsproducenterna. Är det något jag har lärt mig genom åren är det att alla spelare behövs. De stora bygg- och fastighetsbolagen behövs för att klara bostadsförsörjningen och de små för att bredda utbudet av bostäder både avseende kvalitet och pris. Bengt Andrén Konsult Samhällsbyggnad Metoden för att skapa ett brett utbud och använda sitt markinnehav som en hävstång för bostadsutvecklingen är att utveckla markanvisningsprocesserna. Utifrån det läge man befinner sig i som kommun gäller det att analysera läget och välja rätt markanvisningsstrategi. Här finns flera inspirerande exempel.

KOMMUNERNAS MARKINNEHAV 9 Kan tydligare riktlinjer för markanvisningar ge fler bostäder? En markanvisning, eller ett markanvisningsavtal, är ett sätt för kommunerna att tilldela byggbolagen utvecklingsbar mark ur markreserven. Markanvisningsavtalet är en ensamrätt till förhandling om ett markområde under tiden det planläggs. Detta behövs då det normalt går flera år mellan projektidé och det slutliga markförvärvet. En så kallad direktanvisning kan erhållas genom att ett förslag om ett bostadsprojekt redovisas för kommunen. Ett annat sätt är att delta i ett anbudsförfarande där marken säljs till högstbjudande eller att mark fördelas exempelvis genom en arkitekttävling. I storstäderna kan märkas att kommunerna arbetar mer och mer med större områdesprogram där de själva står för den tidiga projektutveckligen. Frågan är vad detta kan komma att ge för effekter för de byggbolag som tidigare erhållit markanvisningar genom egna projektidéer? Anbudstävling på pris kan komma att bli ovanligare. I attraktiva områden har förfarandet pressat upp markpriserna så pass att vissa hävdar att kvalitet och arkitektur blivit lidande. Byggbolagen framhåller det allt svårare att få ihop kalkylerna och efterfrågar därför alternativa tillvägagångssätt. Kommunernas markpolitik och strategier för markinnehavet påverkar marknaden. NAI Svefa har nyligen genomfört en undersökning om kommunernas markinnehav. Många kommuner har en markreserv, men långt ifrån alla bedriver en aktiv markpolitik. Av de svarande uppger 70 procent att syftet med markinnehavet är rådigheten över den framtida stadsutveckligen. Bara 10 procent säger att syftet är att tillgodogöra sig intäkterna från markutvecklingen. Majoriteten av landets kommuner anser att de ägare rätt mängd mark och en fjärdedel anser sig behöva utöka sitt markinnehav. I många delar av landet är det just på kommunal mark som bostadsproduktionen huvudsakligen sker. Kommunerna kan vidta åtgärder i sin hantering för att öka bostadsbyggandet. Exempelvis kan kommunerna redovisa sitt utvecklingsbara markinnehav och hur markanvisning går till, genom att kommunerna tar ansvar för att starta och prioritera fler detaljplaner för bostäder samt att planprocesserna bedrivs effektivare. En aktuell och tydlig markanvisningspolicy är då ett viktigt verktyg för att styra marknadskrafterna i rätt riktning och för att korta ned idéskedet i exploateringsprocessen, där idag tyvärr många projekt fastnar utan att komma vidare. Regeringen överlämnade den 18 mars 2014 en proposition till riksdagen med förslag på ändringar i plan- och bygglagen (PBL) samt en helt ny lag om kommunala markanvisningar. Lagändringarna och den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 januari 2015. Den nya lagen innebär att kommunen ska ta fram riktlinjer för markanvisningar där utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av mark för byggande tydligt framgår. Riktlinjerna ska även innehålla grundläggande villkor för markanvisningar, principer för markprissättning samt en beskrivning av hur det går till när kommunen handlägger en markanvisning. Fler kommuner borde ta tillfället i akt att se över sina riktlinjer för markanvisning. En väl utformad markanvisningspolicy underlättar det kommunala beslutfattandet och skapar en mer transparant och innovativ spelplan för byggbolagen och fler goda projektidéer och markanvisningar på kommunal mark behövs för att få bukt med bostadsbristen. 1 Denna lag innehåller bestämmelser om riktlinjer för kommunala markanvisningar. Med markanvisning avses i denna lag en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande. 2 En kommun ska anta riktlinjer för markanvisningar. Riktlinjerna ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning. En kommun som inte genomför några markanvisningar är inte skyldig att anta sådana riktlinjer. Regeringens proposition 2013/14:126 En enklare planprocess

KOMMUNERNAS FASTIGHETSSTRATEGIER 10 Fastighetstrategier i Sveriges kommuner Att äga fastigheter är den vanligaste strategin för att tillgodose verksamheternas behov av lokaler i Sveriges kommuner. Merparten av alla kommuner säljer dock fastigheter, men det är oftare som en konsekvens av ett förändrat lokalbehov eller finansiellt betingat än till följd av en uttalad strategi att avyttra fastigheter. Det visar en enkätundersökning som NAI Svefa ställt till beslutsfattare i landets kommuner under augusti 2014. Inför detta nummer av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter har Sveriges 290 kommuner fått ta del av en enkätundersökning som berör fastighetsstrategier och hur kommuner ser på sitt fastighetsinnehav. Enkäten har skickats ut till kommunstyrelsens ordförande, kommunchefen samt VD för det kommunala bostadsbolaget, i samtliga Sveriges kommuner. Totalt har 159 svar erhållits från 131 kommuner runt om i Sverige. Svartiden var två veckor och enkäten var webbaserad. Enkäten bestod av 21 frågor och slutsatser i denna artikel baseras på erhållna svar. En av enkätfrågorna berör huruvida kommunerna har en strategi för sitt fastighetsinnehav. En strategi för fastighetsinnehavet kan översiktligt beskriva varför fastighetsbeståndet existerar och vilka fastigheter som ska ägas, utvecklas eller rent av avvecklas. En strategi bör även innehålla för verksamheten övergripande mål. Totalt 85 kommuner har angivit att de har en fastighetstrategi och 7 kommuner uppger att arbete pågår för att ta fram en strategi. 34 kommuner motsvarande 26 procent har angivit att de inte har någon speciell fastighetsstrategi. Av de kommuner som svarat att de har en strategi, har 65 kommuner angivit att strategin är ett resultat av noggrann planering och 19 kommuner har angivit att de har en mer omedveten strategi. Vad gäller strategi som berör frågan att äga eller hyra lokaler för att täcka sitt lokalbehov, har fyra kommuner svarat att de i så stor utsträckning som möjligt ska hyra in lokaler från andra fastighetsägare och 67 kommuner har svarat att de i så stor utsträckning som möjligt ska äga och förvalta sina egna lokaler. 46 kommuner har svarat att de väljer det mest kostnadseffektiva alternativet mellan att hyra lokaler eller äga egna fastigheter. I enkäten fick kommunerna även ta ställning till två olika påståenden och sedan avgöra om dessa stämde väl in med kommunens uppfattning kring att äga eller hyra verksamhetsfastigheter. Det första påståendet löd Kapital som är bundet eller skall investeras i fastigheter kan göra bättre nytta någon annanstans i den kommunala verksamheten. Att tillgodose lokalbehovet genom att hyra på marknaden frigör kapital som kan användas i kommunens HAR KOMMUNEN EN STRATEGI FÖR HUR FASTIGHETSBESTÅNDET SKA HANTERAS? Antal 100 80 60 40 20 0 Ja, kommunens fastighetsstrategi är ett resultat av Nej, kommunen har ingen speciell strategi för hur Ja, kommunens fastighetsstrategi är dock omedvetet en Det pågår arbete med att ta fram en strategi noggrann fastighetsbeståndet sorts det blev som planering skall hanteras det blev -strategi? Antal 100 80 60 40 20 0 Övriga HAR DET FÖRTS ETT RESONEMANG OM KOMMUNEN SKA ÄGA ELLER HYRA LOKALER FÖR ATT TILLFREDSSTÄLLA SITT BEHOV? Ja, kommunen ska i så stor utsträckning som möjligt äga och förvalta sina egna lokaler Ja, kommunen ska i så stor utsträckning som möjligt hyra in lokaler från andra fastighetsägare Strategin är att välja det mest kostnadseffektiva alternativet för kommunen, oavsett om lokaler hyrs in eller ägs VAD FÖR STRATEGI HAR KOMMUNEN VAD GÄLLER DEN INTERNA HYRESSÄTTNINGEN? Antal 100 80 60 40 20 0 Kostnadsbaserad hyra Marknadsmässig hyra Har ej intern hyressättning Kommunen har ingen strategi i denna fråga En kombination med både kostnadsbaserad hyra och marknadshyra

KOMMUNERNAS FASTIGHETSSTRATEGIER 11 verksamheter. Totalt var det 22 kommuner som ansåg att detta påstående stämde överens med kommunens uppfattning medan 67 ansåg att det inte stämde överens med kommunens uppfattning. Det andra påståendet löd Kommunens framtida lokalbehov är svårt att överskåda, att äga fastigheter låser in kommunen i ett lokalutnyttjande som inte passar med hur verksamheterna utvecklas. Här var det 35 kommuner som tyckte att detta stämde överens med kommunens uppfattning och 63 som inte ansåg att det stämde med kommunens uppfattning. Sammantaget visar svaren att Sveriges kommuner i stor utsträckning föredrar att äga fastigheter för att täcka sitt lokalbehov men att det är tänkbart att lokaler kan hyras in om det är mer kostnadseffektivt. Kommunerna fick även svara på hur de hanterade hyressättningen i det egna beståndet. Hela 89 kommuner motsvarande 70 procent av de svarande kommunerna uppger att de har ett kostnadsbaserat internhyressystem och 22 kommuner motsvarande 17 procent tillämpar marknadshyra internt. Ett fåtal kommuner har ett system med både marknadshyra och kostnadsbaserad hyra. Försäljning av kommunala fastigheter har varit en het fråga under de senaste åren, dels inom kommunerna där utförsäljning kan vara en politiskt laddad fråga men framför allt inom fastighetsbranschen där vi har flera nischade aktörer som gärna vill äga samhällsfastigheter och där det pratats om kommande utförsäljningar och prognoser om höga transaktionsvolymer. I enkätsvaren har 97 kommuner motsvarande 74 procent uppgett att de sålt fastigheter under de senaste fem åren. Den absoluta merparten, 77 kommuner, har sålt fastigheter för belopp som understiger 100 mkr. Ytterligare 14 kommuner har sålt fastigheter för belopp mellan 100 400 mkr och sex kommuner har sålt för mer än 500 mkr. Vanligast är att kommuner säljer bostäder, 56 kommuner har sålt bostäder under de senaste fem åren. Näst vanligast är försäljning av skolor och 36 kommuner har sålt skolor under samma period. Även kontor, äldreboende och industrifastigheter ingår i de kommunala försäljningarna. Anledning till att kommunerna har sålt fastigheter varierar, den vanligaste anledningen till en försäljning är att behovet har förändrats och lokaler blivit överflödiga för den kommunala verksamheten, 27 kommuner har sålt fastigheter av denna anledning. En annan vanlig anledning är att sälja fastigheter för att finansiera nyproduktion, 20 kommuner har angett denna anledning. I övrigt har 16 kommuner angett anledningen att finansiera underhåll, 12 kommuner har angett anledningen att amortera skulder och förbättra den kommunala ekonomin och 8 kommuner har sålt fastigheter med anledning av en strategi eller en policy som inte är förknippat med någon av de ovan nämnda anledningarna. OM KOMMUNEN HAR SÅLT FASTIGHETER, VAD VAR DÅ SYFTET MED FÖRSÄLJNINGEN? Antal 30 25 20 15 10 5 0 Lokaler överflödiga för den kommunala verksamheten Finansiera nyproduktion Finansiera underhåll Amortera skulder Renodla fastighetsbestådent I enlighet med strategi eller policy OM KOMMUNEN SÅLT FASTIGHETER, HUR MYCKET HAR DET SÅLTS FÖR? Upp till 100 mkr 101 500 mkr Över 501 mkr OM KOMMUNEN HAR SÅLT FASTIGHETER, VAD VAR DET SOM SÅLDES? Antal 40 30 20 10 0 Bostäder Industri Skolor Äldreboende Kontor och lokaler Vård ÄR DET SANNOLIKT ATT KOMMUNEN KOMMER ATT SÄLJA FASTIGHETER UNDER DE KOMMANDE FEM ÅREN? Ja för att finansiera kommande underhåll inom fastighetsbeståndet Ja, då lokaler blivit överflödiga för den kommunala verksamheten Ja, för att finansiera nyproduktion av bostäder Ja, för att amortera skulder Ja, i enlighet med strategi eller policy Ja, för att finansiera utbyggnad av kommunal service Utbyggnad av kommunal verksamhet Nej, det är inte sannolikt

KOMMUNERNAS FASTIGHETSSTRATEGIER 12 Således är det endast ett fåtal kommunala försäljningar som motiverats av en strategi kring kommunalt fastighetsägande utan merparten av försäljningar genomförs till följd av ett minskat lokalbehov eller för att finansiera nyproduktion eller underhåll. Generellt har de kommunerna som svarat positiva erfarenheter av att sälja fastigheter och 70 procent av kommunerna anger att det är sannolikt att de kommer att fortsätta sälja fastigheter under de kommande fem åren. Anledningen till detta är främst för att finansiera underhåll inom beståndet, men även för att finansiera nyproduktion av bostäder, utbyggnad av kommunal service eller för att amortera skulder. Kommunerna ämnar även fortsätta med att avyttra fastigheter där de ej längre bedriver verksamhet. Totalt har 31 kommuner svarat att det inte är sannolikt att de kommer sälja fastigheter inom de närmsta fem åren. Det som står på listan över möjliga försäljningsobjekt i framtiden är främst bostäder, kontor och skolor men även industri och äldreboende finns med bland de fastigheter som kommunerna vill sälja. I begränsad omfattning uppges försäljningar av fastigheter vara beroende av framtida valresultat men detta svar förekommer i ett fåtal av de erhållna svaren. De kommunala försäljningarna av fastigheter som kan komma att ske verkar bli som en konsekvens av ett förändrat lokalbehov inom kommunen eller för att finansiera nyproduktion eller underhåll i beståndet, snarare än som en följd av ett strategiskt val att inte äga fastigheter eller att kapitalet anses göra mer nytta i kärnverksamheten. Oavsett vilken strategi som en kommun väljer för att tillgodose sitt lokalbehov så är det inte orimligt att strategin bör vara en följd av en noggrann analys av vad som faktiskt är bäst eller mest kostnadseffektivt för kommunen. Den som är bäst lämpad att äga en fastighet är den aktör vars beslut leder till den bästa användningen av resurser. Om det är mest fördelaktigt att äga eller hyra kan variera över tid och från fall till fall. Valet är beroende av olika faktorer relaterade såväl till fastigheten som till verksamheten samt till externa förhållanden. Att Sveriges kommuner i var tid och i varje fall är bäst lämpad att äga lokaler för samhällsservice är utifrån det perspektivet inte helt självklart. Om vi ser på det kommunala fastighetsägandet utifrån klassiska motiv till att äga kontra hyra kan vi hitta ett antal rationella skäl till varför kommuner ska hyra in sitt lokalbehov från privata fastighetsägare i stället för att äga själva. Privata aktörer kan i regel driva förvaltningen effektivare och antagligen bättre se alternativa användningar för lokalerna samtidigt som de kan sprida risker genom att vara verksamma i flera kommuner. Även kommunerna kan sannolikt uppnå fördelar, bra incitament för att vara yteffektiv och möjligheten att flytta ifrån ytor som inte behövs då behovet förändras. Men det finns även faktorer som talar för att kommuner ska äga fastigheter som de långsiktigt ämnar bedriva verksamhet i. Det är inte alltid helt lätt att skriva kontrakt som reglerar allt i förväg och det finns risk för att oanade kostnader uppstår när luckor i kontraktet upptäcks. Att förhandla om ändringar som över tiden behövs i lokalerna kan även bli resurskrävande och ineffektivt om parterna inte kommer överens. Delar av den bebyggelse och fastighetsstruktur som Sveriges kommuner äger kan även ses som en grundstomme i ett socialt system som kommunens invånare nyttjar dagligen. Fastigheterna och bebyggelsen stödjer och möjliggör några av de mest efterfrågade funktionerna i ett samhälle, så som skolor och vård eller för den delen bostäder. Det är således inte en slump att de flesta kommuner väljer att ha kvar fastigheterna i sin ägo, det är ett tryggt alternativ som ger full rådighet vilket överväger riskerna med fastighetsägaransvaret. Under början av 1990-talet infördes i statsförvaltningen en ny form av styrning där detaljerad budgetstyrning ersattes av mål- och resultatstyrning. En del i denna nya styrning utgjordes av att myndigheterna gavs möjligheter att disponera resurser för lokaler och att självständigt ta ansvar för sin lokalförsörjning. Byggnadsstyrelsens uppgift att förse statliga myndigheter med lokaler avvecklades. Detta lade grunden för den ordning för myndigheternas lokalförsörjning som gäller i dag. Denna omdaning kan sägas vara startskottet för en framtid där statliga myndigheter som Kriminalvården, Polisen och Sveriges Domstolar började agera utifrån samma förutsättningar som privata hyresgäster. Det innebar även en förändring för det offentliga fastighetsägandet som i större utsträckning börjande agera som privata aktörer. Det är således fullt möjligt att effektivisera offentligt fastighetsägande utan att sälja fastigheter. Sveriges kommuner har allt att vinna på att agera som privata fastighetsägare där fastighetsförvaltningen inte bara är en stödfunktion till övriga kommunala verksamheter utan där fastighetsbestånden fortlöpande utvärderas och analyseras, samt utvecklas med bättre system och effektivt lokalnyttjande. OM KOMMUNEN ÄMNAR ATT SÄLJA FASTIGHETER I FRAMTIDEN, VAD SKA DÅ SÄLJAS? Antal 50 40 30 20 10 0 Bostäder Kontor och lokaler OM KOMMUNEN ÄMNAR ATT SÄLJA FASTIGHETER I FRAMTIDEN, VAD SKA DÅ SÄLJAS? Bostäder Kontor och lokaler Skola Skola Industri Äldreboende Vård Industri Äldreboende Vård

Foto: Wilhelm Rejnus KOMMUNERNAS FASTIGHETSINNEHAV 13

FOKUS STOCKHOLM 14 Stockholm 90 Jonas Åkerberg jonas.akerberg@naisvefa.se Bostadsbyggandet i Stockholm har ökat kraftigt till följd av viljan att öka takten i nyproduktionen. 80 procent fler bostäder påbörjades under 2013 än året innan. Det kommunala bolaget SISAB har i en uppmärksammad affär förvärvat Campus Konradsberg av Akademiska Hus för drygt två miljarder kronor. BOSTADSFASTIGHETER Till de stora privata fastighetsägarna i Stockholm hör Einar Mattson, Ikano, Olov Lindgren, SKB och Wallenstam. Kravet på ökad produktionstakt av bostäder i Stockholm märks tydligt. Detta avspeglas inte minst i bostadsbyggandet. Under 2013 påbörjades nära 5 350 nya bostäder, en ökning om nästan 80 procent jämfört med 2012. Vidare visar statistik att de två första kvartalen 2014 att trenden med högra nyproduktionstakt tycks hålla i sig. I juni förvärvade Oscar Properties fastigheten Hjorthagen 1:2 (Gasklocka 3 och 4) i Hjorthagen, angränsande till utvecklingsområdet Norra Djurgårdsstaden. Köpeskillingen om 392 mkr motsvarar ett byggrättsvärde om cirka 8 750 kr/kvm per ljus BTA. Avsikten är att uppföra ett 140 meter högt hus innehållandes 320 bostadsrätter. Detaljplanen är godkänd i kommunfullmäktige. Wallenstam avyttrade i februari tomträtten till Ceremonien 3 för en köpeskilling om 250 mkr, motsvarande cirka 25 300 kr/kvm. Köpare var Brf Koppartältet. Direktavkastningen bedöms till cirka 2,5 procent. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER AFA, AMF Pensionsförsäkring, Fabege, Lundbergs och Vasakronan hör till de stora kommersiella fastighetsägarna. Antalet utländska investerare fortsätter att vara lågt och de flesta affärer som genomförts under första halvåret är mellan svenska aktörer. I maj sålde Skanska Entré Lindhagen (del av fastigheten Välmågan 9) där de själva har sitt huvudkontor. Köpare var Invesco Real Estate. Fastighetsvärdet uppgick till 1,0 mdkr, motsvarande cirka 48 800 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 4,5 procent. Fastigheten är certifierad enligt LEED Platinum. I IT-centrumet i Kista har AXA Real Estate förvärvat fastigheten Blåfjäll 1 från Niam. Fastigheten är fullt uthyrd till Ericsson på ett långt avtal. Köpeskillingen uppgick till 546 mkr, motsvarande cirka 29 200 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 6,0 procent. Jakob Mindre 5 på Norrmalm förvärvades i juni av AMF till en köpeskilling om 100 mkr, motsvarande cirka 52 000 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 5,0 procent. SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus, Hemsö, Fabege, Jernhusen och SISAB tillhör några av de stora ägarna av specialfastigheter i Stockholm. Den största uppmärksammade affären för segmentet under 2014 är SISAB:s, Stockholm stads skolfastighetsbolags förvärv av Campus Konradsberg på Kungsholmen. Säljare var Akademiska Hus. Köpeskillingen uppgick till drygt 2 mdkr. Utbildningslokalerna är uthyrda på långa avtal där Stockholm Stad är största hyresgäst. Stockholms Montessoriskola och Manillaskolan hyr även de lokalerna i området. I och med förvärvet äger och förvaltar SISAB nu cirka 1,7 miljoner kvadratmeter utbildningslokaler i Stockholm. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 Index 90 91 91 92 91 Placering 1 1 1 1 1 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm KONTOR AA-läge 3 700 5 200 4,25 5,00 55 000 90 000 A-läge 2 200 4 300 4,75 5,75 40 000 65 000 B-läge 1 600 3 200 5,25 6,75 20 000 40 000 C-läge 900 2 400 5,50 7,75 9 000 25 000 BUTIKER AA-läge 2 000 15 000 4,50 6,25 65 000 150 000 A-läge 1 500 8 000 5,00 6,75 40 000 100 000 B-läge 900 4 500 5,75 7,75 25 000 45 000 C-läge 700 2 000 6,25 7,75 10 000 25 000 INDUSTRI A-läge 700 1 300 6,50 8,75 5 000 12 000 B-läge 600 850 7,00 8,75 4 500 8 000 C-läge 550 850 7,25 9,00 3 500 6 000 BOSTÄDER AA-läge 1 400 2 300 1,50 3,75 22 000 50 000 A-läge 1 200 2 100 2,50 4,25 20 000 40 000 B-läge 1 100 1 700 3,25 5,25 13 000 34 000 C-läge 1 075 1 425 4,50 6,00 8 000 28 000

FOKUS STOCKHOLM 15 INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Brostaden (Castellum), Corem, FastPartner, Klövern och Sagax är stora ägare av industri- och lagerfastigheter. Stockholm stads vision om Söderstaden, ett av stadens större utvecklingsområden, kan komma att innebära att Slakthusområdet blir nästa industriområde som trängs bort till förmån för bostäder, handel, evenemang med mera. Staden undersöker just nu Larsboda industriområde och dess lämplighet som ersättare till Slakthusområdet. FastPartner har träffat hyresavtal med Gourmet Food som innebär att de flyttar från Slakthusområdet till Västberga. Den nya anläggningen kommer att omfatta 6 450 kvadratmeter lager- och kontorslokaler. Årshyran är beräknad till cirka 10 mkr, motsvarande cirka 1 550 kr/kvm. Byggstart för lokalerna uppskattas till 2015 med inflyttning under första halvåret 2017. TRANSAKTIONER I FOKUS Stockholms kommun är Sveriges näst största fastighetsägare sett till taxerad area med ett bestånd som omfattar cirka 6 079 000 kvadratmeter. Till det ska läggas ett väsentligt markinnehav både innanför och utanför kommungränsen. Innehavet utanför uppgår till hela 2 900 hektar mark. Fastighetsägandet är annars fördelat på ett flertal dotterbolag. Ett av dessa är S:t Eriks Markutveckling som grundades 2004 i samband med att staden förvärvade tre fastigheter i Ulvsunda, Slussen samt Norra Stationsområdet. De förvaltar och äger även fastigheter i Västberga och Slakthusområdet. Syftet med bolaget är att äga fastigheter i väntan på att omvandling kan ske till bostäder och arbetsplatser. Kommunens skolfastigheter respektive omsorgsfastigheter är uppdelade på dotterbolagen SISAB och Micasa. SISAB har ett fastighetsinnehav som omfattar en area om cirka 1,7 miljoner kvadratmeter. I och med förvärvet av Campus Konradsberg kan bolaget tillgodose ett ökat behov av utbildningsplatser på Kungsholmen. På sikt ska cirka 3 000 elever ha sin skolgång där. Systerbolaget Micasa som förutom omsorgsbostäder även äger bland annat studentbostäder, har ett fastighetsbestånd som omfattar cirka en miljon kvadratmeter. Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Entré Lindhagen (del av Välmågan 9) Kontor aug-14 1 000 000 20 500 Skanska Invesco Real Estate 2 Rotterdam 1 Kontor, Butik & Restaurang jun-14 395 000 20 750 Vasakronan Djurgårdsstadens Fastigheter 3 Blåfjäll 1 Kontor maj-14 546 000 18 700 Niam AXA REIM Kartbild över kommunens fastighetsinnehav 4 Bladet 3 Kontor apr-14 630 000 31 700 Vasakronan CapMan Nordic Real Estate Fund 5 Ceremonien 3 Bostäder & Kontor feb-14 250 000 9 800 Wallenstam Brf Koppartältet

FOKUS GÖTEBORG 16 Göteborg 58 Hans Hurtig hans.hurtig@naisvefa.se Transaktionsaktiviteten på kontorsmarknaden har varit hög. Bland annat förvärvade Vasakronan det ännu ej färdigställda kontorsprojektet vid Ullevi och Niam köpte Telia-huset i Gårda. En stor volym kontorslokaler kommer att färdigställas under 2015 och mer kommer med utvecklandet av Centralenområdet och Frihamnen. BOSTADSFASTIGHETER Din Bostad, Stena, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem är stora privata fastighetsägare i Göteborg. Transaktionsaktiviteten under det första halvåret har legat på en jämn nivå jämfört med samma period föregående år. Det är i huvudsak fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar som har varit aktiva. I maj förvärvade Sigillet fastigheten Göteborg Masthugget 4:11 med avsikt att utveckla fastighetens 2 000 kvadratmeter äldreboende till 55 bostadslägenheter. Köpeskillingen bedöms uppgå till cirka 55 mkr, motsvarande cirka 27 500 kr/kvm. Även Diligentia har fastighetsutvecklingsprojekt på gång. Det är i huvudsak lokaler i entréplan och råvindar som omställs till bostäder. Intresset för fastighetsutveckling i Göteborg bedöms öka när det äldre kontorsbeståndet uppnår högre vakanser. Bygg- och utvecklingskostnaderna för att bygga om kontor till nya bostäder bedöms ligga på en nivå om 20 000 25 000 kr/kvm. Under 2013 uppgick antalet ombyggnadsprojekt till 265 lägenheter. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Eklandia (Castellum), Platzer, Vasakronan, Volvo och Wallenstam är stora ägare av kommersiella fastigheter i Göteborg. Transaktionsvolymen var god under första halvåret. Totalt fyra affärer med köpeskilling över 500 mkr ägde rum innan sommaren. AMF Fastigheter sålde fastigheten Göteborg Gårda 13:6 till Niam för en köpeskilling om cirka 950 mkr. Den totala arean uppgår till cirka 37 000 kvadratmeter vilket ger ett pris om drygt 25 700 kr/kvm. Byggnaden är fullt uthyrd till TeliaSonera. I juni sålde NCC sitt tredje projekt i Ulleviområdet, fastigheten Heden 46:3. Köpare var Vasakronan till en köpeskilling om 860 mkr, motsvarande cirka 42 600 kr/kvm. Byggnaden är ännu under uppförande men är redan fullt uthyrd till Sweco, PWC, Condeco och Fitness 24 Seven. Hyresgästerna planeras kunna flytta in i september 2015. Nybyggnationen av kontorslokaler har varit mycket god under det senaste året. Sammanlagt 60 000 kvadratmeter nya kontorslokaler beräknas kunna färdigställas i Göteborgsområdet under 2015. SPECIALFASTIGHETER Några av de stora ägarna av specialfastigheter är Akademiska Hus, Chalmersfastigheter, kommunen, landstinget, Vasakronan och Västfastigheter. Transaktionsaktiviteten avseende specialfastigheter har under det första halvåret varit låg med endast ett fåtal noterade affärer. I augusti öppnade Fridaskolan sin första skola i Göteborgs kommun. 6 000 kvadratmeter för låg-, mellan- och högstadieelever står nu färdigbyggt vid Sankt Jörgens Park på Hisingen. Projektet beräknas ha kostat cirka 150 mkr, motsvarande cirka 25 000 kr/ kvm. I byggnationen ingick även en idrottshall om cirka 1 000 kvadratmeter. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 Index 58 63 61 64 64 Placering 2 2 2 2 2 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm KONTOR AA-läge 1 700 2 600 5,00 6,25 18 000 41 000 A-läge 1 400 2 200 5,50 6,50 11 000 37 000 B-läge 1 000 2 200 6,25 7,25 6 000 20 000 C-läge 650 1 600 6,75 8,50 4 000 13 000 BUTIKER AA-läge 4 000 9 000 4,75 5,75 30 000 95 000 A-läge 1 500 7 500 5,00 6,25 20 000 75 000 B-läge 1 000 4 000 5,00 6,75 10 000 27 500 C-läge 700 1 500 6,25 8,00 2 500 12 500 INDUSTRI A-läge 500 950 7,00 8,25 5 000 11 000 B-läge 500 750 7,75 8,75 4 000 8 000 C-läge 400 600 8,25 9,25 3 000 5 000 BOSTÄDER AA-läge 1 125 1 800 2,50 3,75 22 000 40 000 A-läge 1 075 1 675 3,00 4,25 16 000 35 000 B-läge 1 025 1 625 3,50 5,25 11 000 28 000 C-läge 975 1 425 4,75 7,00 6 500 16 000

FOKUS GÖTEBORG 17 Kartbild över kommunens fastighetsinnehav INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Industribolag som Geely, Volvo och SKF är också stora fastighetsägare. Eklandia (Castellum) är den aktör med störst förvaltningsbestånd inom Göteborgs kommun. I april förvärvade Corem Property Group fastigheten Göteborg Backa 22:17 i Backadalens industriområde. Fastigheten inrymmer drygt 8 500 kvadratmeter lager och är fullt uthyrd till Duell. Köpeskillingen uppgick till 70 mkr, motsvarande cirka 8 200 kr/kvm. Göteborg handels- och logistiktraditioner och goda logistikläge leder till en stark efterfrågan för denna typ av lokaler. I april påbörjades utbyggnaden av Prologis Park i Arendal. Den nya byggnaden omfattar cirka 15 000 kvadratmeter med beräknat färdigställande är till hösten 2014. Vid färdigställandet kommer logistikparken totalt omfatta fyra byggnader och drygt 70 000 kvadratmeter. I FOKUS Göteborgs kommun är Sveriges största fastighetsägare sett till taxerad area. Fastighetsbeståndet omfattar cirka 6 203 000 kvadratmeter. Ägande och förvaltande av fastighetsinnehavet är fördelat på ett antal nämnder, förvaltningar och dotterbolag. Ett av dem är Förvaltings AB Framtiden som är moderbolag till sju rörelsedrivande bolag, bland dem fyra allmännyttiga bostadsbolag; Poseidon, Bostadsbolaget, Familjebostäder och Gårdstensbostäder. Tillsammans äger dotterbolagen cirka 70 600 lägenheter. Ett annat är dotterbolaget inom HIGAB-koncernen, Älvstranden Utveckling som har som mål att främja stadsutvecklingen kring Göta Älv. Bolaget har nyligen fått nya ägardirektiv, vilket i stort innebär att de på längre sikt endast ska äga strategiskt viktiga fastigheter, till exempel Lindholmen Science Park. Andra delar ska därför avyttras i den mån det går. Bolaget ska inte heller bygga det någon annan aktör kan bygga. Totalt äger bolaget idag uthyrningsbar area om cirka 370 000 kvadratmeter och cirka 500 000 kvadratmeter outnyttjade byggrätter. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare 1 Gårda 13:6 Kontor jun -14 950 000 37 000 AMF Fastigheter Niam 2 Heden 46:3 Kontor jun -14 860 000 20 200 NCC Vasakronan 3 Inom Vallgraven 34:4, Kålltorp 102:1 Kontor, Butik & Bostäder jun -14 222 000 8 400 Kungsleden Sigillet 4 Scandic Opalen Hotell mar -14 550 000 18 500 Privatpersoner Balder 5 Kallebäck 17:2 (Saab-Huset) Industri & Kontor feb -14 840 000 36 700 Profi Fastigheter Kallebäck Property Invest

FOKUS MALMÖ 18 Malmö 49 Per Wieslander per.wieslander@naisvefa.se På lokalmarknaden är det stor aktivitet kring Centralstationen och Universitetsholmen med flera profilprojekt. I Sofielund har ett antal olika aktörer och intressegrupper initierat ett Business Improvement District för att försöka skapa ett trivsammare område. Med ett NAI Svefa Fastighetsindex på 49(47) placeras sig Malmö på plats åtta. BOSTADSFASTIGHETER Stena är den största privata ägaren av bostadsfastigheter i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB Sundsfastigheter och Willhem (Första AP-fonden) är andra stora privata aktörer på marknaden. Fastighetsägare, bostadsrättsföreningar, företag och organisationer har gått samman och startat ett så kallat Business Improvement District (BID) i Sofielund. Målet är att skapa ett tryggt, trivsamt och välfungerande område som boende och verksamheter kan känna sig stolta över. BID är en form av samverkan där fastighetsägare tillsammans med boenden lyfter ett område genom bland annat investeringar i den offentliga miljön och områdets fastigheter. Det som urskiljer detta projekt från andra BID i landet är det kommunala engagemanget. Malmö Stad stödjer projektet med bland annat samordningsresurser. I början på sommaren offentliggjorde NCC att man avser bevara och bygga om tre av Limhamns välkända silos till bostadshus i tolv våningar. Det är första gången som Malmös industrihistoriska silos blir bostäder. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Malmö hör Briggen (Castellum), Steen & Ström, Stena, Vasakronan och Wihlborgs. Det är för närvarande mycket stor aktivitet kring Centralstationen och Universitetsholmen, två av Malmös mest attraktiva delmarknader. Ett exempel är Skanskas hotell- och kontorsprojekt Studio som påbörjades under senvåren. Projektet är beläget längst ut på Universitetsholmen och kommer att resultera i en 14 våningar hög byggnad om totalt 22 000 kvadratmeter. Hotelloperatören Story Hotel har tecknat hyreskontrakt för hotelldelen som kommer innehålla totalt 98 rum. Under våren har även Jernhusen påbörjat ett profilprojekt. Projektet är beläget intill Malmö centralstation och benämns Glasvasen vilket åsyftar till byggnadens arkitektur. Byggnaden kommer att inrymma cirka 6 000 kvadratmeter kontor och cirka 1 000 kvadratmeter lokaler i bottenplan. Inflyttning är beräknad till hösten 2016. Glasvasen ses som startskottet för utvecklingen av Södra Nyhamnen. SPECIALFASTIGHETER Folksam, Hemsö, landstinget, Malmö Stad och Wihlborgs är stora ägare av specialfastigheter i Malmö. Ett nytt badhus i Hyllie, söder om Krogsbäcksparken, kommer att stå klart mot slutet av året. Anläggningen omfattar cirka 9 000 kvadratmeter och kommer att inrymma bassänger och vattenrutschkana samt gym, friskvårdslokaler och relaxavdelning. Badhuset ska kunna ta emot 300 000 besökare om året och med den strategiska placeringen i Hyllie kan det locka besökare från hela Malmö. Den gamla Hamnförvaltningens lokaler på Universitetsholmen genomgår en om- och tillbyggnad åt World Maritime University. NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 2012:2 Index 49 47 48 55 55 Placering 8 9 7 5 5 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm KONTOR AA-läge 2 100 2 450 5,25 6,00 27 000 40 000 A-läge 1 750 2 300 5,75 6,50 16 000 25 000 B-läge 1 200 1 800 6,25 7,25 8 000 17 000 C-läge 800 1 300 7,25 8,50 5 000 7 000 BUTIKER AA-läge 3 500 5 500 5,25 5,75 40 000 60 000 A-läge 3 000 4 500 5,25 6,25 30 000 40 000 B-läge 1 200 2 500 6,25 7,00 10 000 20 000 C-läge 700 1 300 7,00 8,50 5 000 12 000 INDUSTRI A-läge 650 1 000 7,25 8,00 4 000 8 500 B-läge 500 800 7,75 8,75 3 500 6 000 C-läge 400 700 8,50 9,50 2 750 4 000 BOSTÄDER AA-läge 1 375 1 675 3,00 3,75 22 000 30 000 A-läge 1 375 1 675 3,25 4,50 17 000 25 000 B-läge 1 150 1 525 4,00 5,50 15 000 20 000 C-läge 1 150 1 525 5,25 6,25 9 000 13 000