Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning, anbudsförteckning och budgivning. Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att tillhandhålla spekulanter en skriftlig beskrivning av fastigheten i en objektsbeskrivning. I detta beslut har uppgifterna om driftskostnaderna prövats. Även fastighetsmäklarens skyldighet att i anbudsförteckningen dokumentera villkor för anbuden har granskats. Fastighetsmäklarens agerande i samband med budgivningen har också berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har spekulanterna på en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande vid budgivningen i förmedlingsuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt in yttranden från NN samt kopior av anbudsförteckningen, köpekontraktet och övriga handlingar från det aktuella förmedlingsuppdraget som kan ha betydelse i ärendet. NN har gett in tre yttranden i ärendet. Hon har gett in kopior av fastighetsinformationen, överlåtelsebesiktningen, köpekontraktet, objektsbeskrivningen och anbudsförteckningen. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Anmälan Anmälarna har bland annat uppgett följande. De hade lagt ett bud på fastigheten på 1 525 000 kr. Eftersom de hade en uppsägningstid på tre månader på sin hyresrätt sa de till NN att de ville ha tillträdet tre månader senare. Dagen efter togs annonsen på fastigheten bort från internet. NN meddelade att säljaren hade hamnat på sjukhus, men att de fortfarande hade det högsta budet. Dagen därpå ringde NN och meddelade att säljaren hade valt att sälja fastigheten till en annan spekulant. Spekulanten hade ökat sitt bud till samma nivå som dem, men med ett erbjudande om att tillträdet skulle ske omgående. De blev besvikna och lade genast ett högre bud på 1 530 000 kr med omgående tillträde. NN påstod att säljaren ändå ville sälja till den andra spekulanten. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. I objektsbeskrivningen under rubriken Byggnad finns bland annat följande antecknat. Driftskostnad: Med 1 personer i hushållet Uppvärmning 18 711 kr Totalt: 18 711 kr I objektsbeskrivningen under rubriken Fastighet finns bland annat följande antecknat. Servitut etc: Andel i samfällighet/ga: XX GA:1 Årskostnad ca 2000 kr / år ( tillgång till garage i länga, snöröjning samt belysning ingår i avgift) I anbudsförteckningen finns 31 bud mellan 1 300 000 kr och 1 530 000 kr
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) antecknade. Det finns ingen anteckning om att några bud har varit villkorade. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden uppgett bland annat följande. Budgivningen I slutskedet av budgivningen blev säljaren kontaktad av budgivaren A. Anmälarna hade i detta läge det högsta budet på 1 525 000 kr. Detta bud var villkorat av att tillträdet sattes tre månader fram i tiden på grund av att de hade en uppsägningstid på sin hyresrätt. Hon visste inte om att budgivaren A hade kontaktat säljaren, utan fick reda på detta dagen efter kontakten. Säljaren berättade att budgivaren A hade höjt sitt bud till samma nivå som anmälarna. Denne var beredd att tillträda fastigheten omgående, ostädad och med inredningen kvar. När hon ringde och kontrollerade detta med budgivaren A bekräftade han att han hade fått ett erbjudande att köpa fastigheten av säljaren om han godtog villkoren. Samma dag kontaktade hon anmälarna och meddelade att säljaren avsåg att sälja fastigheten till en annan budgivare med de angivna villkoren. Anmälarna uppgav då att de var beredda att ta över fastigheten på samma villkor som budgivaren A. Hon framförde detta till säljaren, som stod fast vid sitt beslut att sälja till budgivaren A. Senare på kvällen blev hon åter kontaktad av anmälarna som höjde sitt bud med 5 000 kr till 1 530 000 kr. Hon framförde budet till säljaren, som inte ändrade sitt tidigare beslut. Vid den tidpunkten när anmälan lämnades in till Fastighetsmäklarinspektionen fanns det inte något undertecknat köpekontrakt. Budgivaren A ångrade sig och avstod från köpet. När hon meddelade detta till säljaren ville denne att hon skulle kontakta anmälarna på nytt för att höra om de fortfarande var intresserade av ett köp. Hon kontaktade anmälarna, som meddelade att de kunde tänka sig att köpa fastigheten. Men de sänkte sitt tidigare bud med 30 000 kr. Säljaren godtog budet eftersom han ville komma fram till ett snabbt avslut. Anmälarna fick därmed köpa fastigheten för 1 500 000 kr.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Driftskostnaderna Bostaden hade stått tom ett antal månader innan försäljningen och säljaren befann sig på sjukhus. Säljarens söner hade fått fullmakt att slutföra försäljningen och det var dem som hon hade mest kontakt med. Det var svårt att få fram korrekta uppgifter om säljarens kostnader för att äga och förvalta fastigheten, eftersom sönerna inte hade bott på fastigheten. De uppgifter hon hade tillgång till var elkostnaderna, som hon hade fått från kommunen, samt kostnaderna för samfälligheten, som hon fick från samfällighetsföreningens ordförande. Det var dessa kostnader som hon skrev in i objektsbeskrivningen. Hon ansåg att uppvärmningskostnaderna var den viktigaste kostnaden eftersom huset värmdes upp med direktverkande el och att det därför kunde misstänkas att elkostnaden var relativt hög. Det rådde stor osäkerhet kring vattenförbrukningen, men den uppgick i vart fall inte till mer än 30 m³. Kostnaderna för vattenförbrukningen kan rimligtvis inte uppgå till mer än 750 kr per år, vilket måste anses vara av mindre betydelse i sammanhanget. Sophämtningsavgiften ingår i samfällighetsavgiften. Anbudsförteckningen Hon hade muntligen framfört buden med villkoren till säljaren och till de spekulanter som var kvar i budgivningen. Hon anser att spekulanterna och säljaren var i förhandling om just dessa villkor. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Budgivningen Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Budgivningen är inte reglerad i lag. Till dess att ett överlåtelseavtal är under-
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) tecknat av både köparen och säljaren måste fastighetsmäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Eftersom det är säljaren som helt bestämmer över budgivningen har en spekulant ingen ovillkorlig rätt att få bjuda över ett lämnat bud. Väljer säljaren att sälja till någon annan, innan en spekulant hinner komma in med ytterligare bud, kan mäklaren inte förhindra det (se beslutet 2012-04-25:3 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2012). Det är också säljaren som tar ställning till spekulanters villkor för bud och hur sådana meddelanden ska få påverka budgivningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns grund för någon disciplinär påföljd i denna fråga. Driftskostnaderna Av 18 fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska bland annat innehålla uppgifter om fastighetens driftskostnader. Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 58 f) framgår bland annat följande. En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. Har mäklaren kännedom om
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) någon omständighet som kommer att påverka driftskostnaderna, t.ex. att en ny avgift snart kommer att gälla, kan han eller hon dock vara skyldig att upplysa om detta (jfr också 16 ). NN har uppgett att hon inte haft tillgång till några uppgifter om driftskostnaderna förutom uppvärmningskostnaderna samt samfällighetsavgiften. Däremot har hon uppskattat att vattenförbrukningen inte har uppgått till mer än 30 m³ per år och att kostnaden för detta inte borde vara högre än 750 kr per år. Vattenkostnaderna är en sådan typisk driftskostnad för en fastighet som nämns i förarbetena. Eftersom enskilda kostnadsposter kan redovisas efter schablon, finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har varit skyldig att redovisa kostnaden för vattenförbrukningen som en driftskostnad i objektsbeskrivningen. Underlåtenheten att göra detta motiverar en erinran. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Av anmälan och NN:s yttranden framgår att anmälarnas bud först hade varit villkorade av att tillträdesdagen bestämdes till ett datum tre månader framåt. Vid ett senare lagt bud hade anmälarna ändrat villkoret till ett omgående tillträde. Det framgår emellertid inte av anbudsförteckningen att flera av buden har varit villkorade. Mot bakgrund av att det är ett uttryckligt krav i fastighetsmäklarlagen att även villkor ska antecknas i anbudsförteckningen, anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) NN tilldelas en erinran för att informationen om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen har varit bristfällig samt för att anbudsförteckningen har saknat anteckningar om att ett flertal av de lämnade buden varit villkorade.