Hyresfastigheter Holding IV AB Kvartalsrapport september 2013
innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 Kvartalsrapport september 2013
Huvudpunkter Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en oförändrad utveckling. Senaste kurs per aktie är beräknad till en krona per A-aktier och 9,15 kronor per B-aktie. Lånet i Nidda-portföljen förfaller i december 2013. Flera banker har visat intresse för refinansieringen 309 lägenheter i Stadtoldendorf såldes i juli 2013 för fem miljoner euro. Försäljningsintäkten användes till att amortera portföljens lån. enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 51,7 procent, justerat för utbetalningar på totalt 0,60 kronor per aktie. Nyckeltal för Hyresfastigheter Holding IV AB Marknadsvärde av fastigheter (MNOK) 2 895 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 95 % Annat 5 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MNOK) 197 Ekonomisk vakans 4,10 % Areal (Kvm) 352 412 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 2 165 Räntebindning 100 % Genomsnittlig låneränta 4,70 % Löptid lån (år) 1,2 Överkurs MNOK* -35 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod 2015-2018 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2013 Utveckling senaste kvartalet 0,00 % Utveckling senaste året 2,95 % Utveckling senaste tre åren -7,66 % Utveckling sedan start -51,70 % Historiska utbetalningar 2007 0,2 2008 0,4 Totalt 0,6 * 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. Kvartalsrapport september 2013 3
Aktiekurs och utdelningar Inledning Aktien har det senaste kvartalet haft en oförändrad aktiekurs. De viktigaste förklaringarna till aktiekursutvecklingen är denna gång fastighetsvärderingar och valutakursutveckling. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30:e juni. Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under augusti 2013. De nya fastighetsvärderingarna påverkar utvecklingen av den beräknade aktiekursen negativt. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Tyskland. Euron har under perioden stärkts mot den svenska kronan med cirka 5,3 procent. Detta har bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Hyresfastigheter Holding IV AB har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. Överkursen på bolagets fasträntelån är reducerad jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per 30/6-2013. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15:e september ger en kurs per B-aktie på 9,15 kronor och en kurs per A-aktie på 1,00 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på -51,7 procent. SEK 12 SEK 10 Kurs per aktie SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 30-06-06 15-12-06 15-05-07 15-08-07 15-02-08 16-06-08 15-12-08 15-06-09 15-12-09 15-06-10 15-12-10 15-06-11 15-12-11 15-06-12 15-12-12 15-03-13 15-09-13 Kurs Utdelningsjusterat * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningarna följer samma avkastning som bolaget. 4 Kvartalsrapport september 2013
Drift, förvaltning och finansiering FYRA REFINANSIERINGAR I TYSKLAND UNDER 2013 OCH 2014 Fyra av bolagets lån förfaller under 2013 och 2014, och Obligo Investment Management jobbar aktivt med att refinansiera dessa lån. Lånet i Niddaportföljen förfaller i december 2013. Flera banker har visat intresse för refinansieringen och det förväntas att de kommersiella avtalsvillkoren kommer att signeras med en av dessa banker under hösten. OBELIX 309 lägenheter i Stadtoldendorf såldes i juli 2013 för fem miljoner euro. Försäljningsintäkten användes till att amortera portföljens lån. Stadtoldendorf var det geografiska område med högst vakans i Obelixportföljen, som efter försäljningen har reducerat vakansen från 5,6 till 3,0 procent. Kvartalsrapport september 2013 5
Allmänt om bolaget Om bolaget Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har fem investeringar i Tyskland. Bolaget äger eller deläger en portfölj bestående av cirka 436 700 kvadratmeter fastigheter som är fördelade på cirka 6 470 lägenheter från Frankfurt i söder till Kiel i norr. Portföljen består av bostäder. INVESTERINGSMANDAT Hyresfastigheter Holding IV AB är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Portföljen består av hyresbostäder med centralt läge i EU/EESområdet. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Berlin Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. 6 Kvartalsrapport september 2013
Marknadskommentar Den Internationella valutafonden IMF justerade i juli ner sina tillväxtprognoser för den globala ekonomin från 3,3 till 3,1 procent. USA väntas växa med 1,7 procent under 2013 och Eurozonen väntas visa positiv tillväxt för 2014. Inom tillväxtmarknaderna väntas den expansiva period som varit dämpas. Ränte- och valutamarknaderna har under kvartalet varit volatila till följd av ökat fokus på en reversering av de amerikanska stödåtgärderna. Den amerikanska centralbankschefen Ben Bernanke uttalade i juni att obligationsköpen skulle trappas ner under hösten vilket fick flera aktiemarknader att reagera kraftigt. Marknaderna lugnades senare av nya uttalanden om att detta förutsätter ytterligare återhämtning av den amerikanska ekonomin och då framförallt på arbetsmarknaden, och aktiemarknaden har under sommaren återhämtat sig. USA Tillväxten återhämtar sig och det kommer allt fler signaler via ekonomiska indikatorer såsom inköpschefernas index (ISM) om att det är ytterligare förbättringar att vänta. Bostadspriserna har, mätt genom S&P Case Shiller 20 index, stigit 7,4 procent under kvartalet vilket betyder mycket för amerikanska konsumenters förbättrade syn på framtiden. Samtidigt faller arbetslösheten totalt sett och är nu på 7,3 procent. Konsumenterna som står för 70 procent av det totala värdeskapandet i ekonomin (BNP) fortsätter att utgöra den viktigaste tillväxtkällan för amerikansk ekonomi. På den amerikanska marknaden fokuseras det framförallt på när och hur den amerikanska centralbanken Fed ska minska sina obligationsköp och återgå till en mer normal politik. Förväntningarna är att detta arbete påbörjas under hösten, men att styrräntorna fortsätter att hållas på låga nivåer till 2014. Samtidigt närmar sig nya budgetförhandlingar mellan kongressen och Vita Huset i början av oktober. Detta i kombination med oro för en amerikanskledd attack mot Syrien gör att investerare har mycket att fokusera på i USA. 10-åriga statsobligationsräntor i USA nådde under kvartalet ny årshögstanivå. Nivån närmar sig nu tre procent vilket ger en uppgång de senaste fyra månaderna på över 100 räntepunkter. Ökningen är den kraftigaste som uppvisats på räntemarknaden de senaste 25 åren. Europa Flera ledande indikatorer visar nu att Europa är på väg att ta sig ur en lång period av recession. Återhämtningen i regionen drivs framförallt av den starka utvecklingen i Tyskland, men även de sydeuropeiska länderna visar på återhämtning från låga nivåer. Optimismen i tyskt näringsliv ökar och IFO index som mäter stämningen bland tyska företagsledare har stigit fyra månader i rad. Förtroendet bland tyska konsumenter är samtidigt på sin högsta nivå på sex år vilket till största del beror på att arbetslösheten nått sin lägsta nivå på många år med 5,3 procent. I slutet av september är det val i Tyskland. Prognoserna tyder för närvarande på att Angela Merkel får förnyat förtroende för ytterligare en mandatperiod. Norden Tillväxten i Sverige bedöms enligt IMF för året bli 1,2 procent men var låg under andra kvartalet. Tillväxten i Norge bedöms enligt IMF för året bli 2,8 procent. Sveriges Riksbank valde i samband med sitt senaste räntemöte att hålla styrräntan oförändrad på en procent och enligt Riksbankens uttalade räntebana väntas nästa räntehöjning i slutet av 2014. Norges Bank har valt att hålla styrräntan oförändrad på 1,5 procent och Norges Banks förväntningar är att räntan kommer att börja ökas under våren 2014. Kvartalsrapport september 2013 7
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget Hyresfastigheter Holding IV AB. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i Hyresfastigheter Holding IV AB. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 Kvartalsrapport september 2013
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no