Vad kännetecknar svårsålda bostadsrätter? - Med fokus på bostadsmarknaden i Stockholm

Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 237 Vad kännetecknar svårsålda bostadsrätter? - Med fokus på bostadsmarknaden i Stockholm Författare: Per Kessling Tobias Peterson Stockholm 2004 Handledare: Hans Lind

Examensarbete Titel: Författare Institution Vad kännetecknar svårsålda bostadsrätter? - med focus på bostadsmarknaden i Stockholm Per Kessling och Tobias Peterson Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 237 Handledare Hans Lind Nyckelord Bostadsrätt, Utbudsöverskott, Etc. Sammanfattning Stockholm har haft en positiv befolkningsförändring under många år. 2003 skedde ett trendbrott. Utflyttningen var då större än inflyttningen. Främst är det många yngre människor som lämnat staden till förmån för närbelägna län, då det inte har råd att etablera sig på bostadsmarknaden. Dagens utbud projekterades under en tid då tillväxten var stark och köpkraften god. När väl lägenheterna var färdiga hade konjunkturen svängt och de var alldeles för stora, exklusiva och framför allt för dyra. Byggbolagen har dragits med problem och förseningar under produktionstiden, vilket givit en del områden negativ publicitet. För att öka intresset för nyproduktionen har många bolag försökt stimulera marknaden genom olika typer av incitament för köparen. De lägenheter som sålts först är små och billiga lägenheter, oavsett storlek. Vidare kan det konstateras att efterfrågan på stora, exklusiva lägenheter har minskat drastisk och är idag i stort sätt obefintlig. För att bemöta efterfrågan på mindre, mer yteffektiva bostäder har bolagen omprojekterat en del projekt för att tillgodose de nya behoven. Bolagen eftersträvar att differentiera priset så att alla lägenheter ska säljas samtidigt. Idag fylls vanligtvis husen på nedifrån och upp vilket kan betyda att differentieringen varit undermålig. 2

Master of Science thesis Title: Authors Department What distinguish unattractive tenant ownership apartments? - With a focus on the Stockholm market Per Kessling and Tobias Peterson Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master Thesis number 237 Supervisor Hans Lind Keywords Tenant-ownership, Construction etc. Abstract For several years Stockholm has had a large inflow of people and a housing shortage: Long queues to rental apartments and increasing prices on owner-occupied housing and tenantowned (co-operative) apartments (a Swedish form of condominiums). During 2002-2003 a recession hit the Stockholm economy and the inflow of people changed to an outflow. Suddenly there were difficulties in selling all the new co-operative apartments that came out on the market. The purpose of this thesis is to investigate if these unsold apartments have any specific characteristics and how the developers have reacted to the new situation. The study is based on interviews and sales statistics for a number of new projects. The current supply was designed when growth and purchasing power were very strong. Typically the objects that were difficult to sell were larger than average, more exclusive than average and on average had higher prices. Looking at the micro-level the developers have not been able to price apartments on different floors in a way that reflect consumer preferences. Houses are usually filled from the bottom up, with the exception of the top floor. Developers are making both short and long run adjustments. The short run policies mostly focus on different kinds of discounts. For several reasons the developers do not want to have a "price war" on vacant apartments - they keep the high prices but instead work with different types of discounts, e.g. low interest rates the first year. The long run policies focus on redesigning the projects that still can be changed, e.g. dividing larger apartments into several smaller apartments and finding more area-efficient solution so the number of apartments per house goes up and the price per apartment can be reduced. Relative prices within a specific building can also be adjusted. 3

Förord Examensarbetet har pågått under hösten år 2003 och slutfördes i februari 2004 på institutionen för Infrastruktur inom avdelningen Bygg- och Fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Vi vill tacka de personer som gjort arbetet möjligt genom att ställa upp med material och intervjuer. Till sist vill vi rikta ett stort tack till vår handledare Hans Lind för all hjälp och vägledning under arbetets gång. Stockholm, februari 2004 Per Kessling Tobias Peterson 4

INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING... 7 1.1 Bakgrund... 7 1.2 Syfte och hypoteser... 7 1.3 Metod... 8 1.4 Avgränsningar och feldiskussion... 8 1.5 Disposition... 8 2. VAD STYR EFTERFRÅGAN PÅ BOSTADSRÄTTER... 10 2.1 Bostadsmarknaden... 10 2.2 Bostadsbehovet... 10 2.3 Befolkningsprognos... 11 2.4 Boendepreferenser... 11 2.4.1 En jämförelse med tidigare studier... 11 2.5 Bostadsrätt vs hyresrätt... 12 2.6 Externa faktorer... 12 2.6.1 In-/utflyttning ur en kommun... 12 2.6.2 Prisnivåer... 13 2.6.3 Räntenivåer... 13 2.6.4 Arbetsmarknaden... 14 2.7 Sammanfattning... 15 3. NYPRODUKTIONENS SAMMANSÄTTNING... 16 3.1 Beskrivning... 16 3.2 sammanfattning... 17 4. UTVECKLINGEN PÅ BOSTADSRÄTTSMARKNADEN... 18 4.1 Information från artiklar... 18 4.2 Svårsålda bostadsrätter... 18 4.3 Rabatter... 19 5. BYGGHERRARNAS SYN PÅ MARKNADEN... 21 5.1 Vilka faktorer påverkar efterfrågan?... 21 5.2 Vilken typ av lägenheter är attraktivast?... 22 5.3 Vad gör lägenheter oattraktiva?... 23 5.5 Bolagens ansvar... 24 5.6 Andrahandsmarknaden... 24 6. FÖRSÄLJNINGSLÄGET HÖSTEN 2003... 25 6.1 Kartläggning av försäljningen via Internet... 25 6.2 Delområden... 26 6.3 Inre lägesfaktorn... 29 6.4 Prisstatistik... 31 6.5 Sammanfattning... 31 7. AVSLUTANDE DISKUSSION... 33 8. KÄLLFÖRTECKNING... 36 5

9.BILAGOR... 38 Bilaga 1: Hammarby Sjöstad... 38 Bilaga 2: Bolagsfakta... 39 Bilaga 3: Projekt indelning... 40 6

1. INLEDNING 1.1 Bakgrund Bostadskrisen i Stockholm är allt mer påtaglig, kön i Stockholms bostadsförmedlingar uppgår idag till drygt 85 000 personer. Trots det finns en stor mängd nyproducerade lägenheter som står till marknadens förfogande. Problemet är att det är en lång planeringsprocess vid nybyggande av flerbostadshus. De lägenheter som är till salu idag projekterades under senare delen av 1990-talet. Vid den tidpunkten var inkomst och förmögenhetsutvecklingen stark, vilket bidrog till att tyngdpunkten i efterfrågan försköts mot högkvalitativa lägenheter i centrala lägen. När konjunkturen vände började det bli svårt att sälja dessa lägenheter. Bostadsmarknaden bör fungera ungefär som andra varumarknader, en ökad efterfrågan på bostäder bör leda till en ökad produktion med små prisökningar som följd. I nuläget ser vi istället en situation med små produktionsökningar och kraftiga prishöjningar på nyproducerade bostadshus ( Lind 2003). 1.2 Syfte och hypoteser Syftet med detta examensarbete är att ge en övergripande bild av bostadsmarknaden för nyproducerade bostadsrätter i Stockholm. Våran intention är att med hjälp av den insamlade informationen försöka analysera och dra slutsatser om vilka typer av lägenheter som säljs först, var dessa är belägna, samt vilket prisintervall de tillhör. Under arbetets gång försöker vi svara på följande hypoteser: Efterfrågan är störst på små lägenheter. Lägenheter belägna högst upp har störst efterfrågan. Andrahandsmarknaden på nyproduktion är obefintlig. 7

1.3 Metod Examensarbetet bygger på litteraturstudier, intervjuer, samt tillgänglig statistik. Litteraturstudien bygger på publicerat material som berör efterfrågan och utbud av nyproducerade bostadsrätter. Vidare har en studie gjorts om vad som skrivits i svensk press rörande försäljningen av nyproduktion i Stockholm. För att få en uppfattning om hur byggbolagen resonerar för att möta efterfrågan har intervjuer gjorts med representanter för några av de största byggbolagen som är aktiva i Stockholm. Intervjuer har även gjorts med mäklare för att se om det finns en andrahandsmarknad för nyproduktion. Intervjuerna har genomförts via telefon. Information över färdigställda lägenheter under den aktuella perioden har inhämtats från USK (utrednings- och statistikkontoret). Dessa uppgifter har sedan legat till grund för en analys av nyproduktionens samansättning samt andel sålda lägenheter i beståndet. Parallellt med insamlandet av informationen från byggherrarna görs en studie över försäljningshastigheten på projekt som är till salu under perioden 29 september fram till 25 november, 2003. Insamlandet har skett veckovis via respektive byggbolags hemsida. Anledningen till att detta görs är för att kunna få en uppfattning om hur försäljningsläget ser ut idag och hur det utvecklas för olika objekt. 1.4 Avgränsningar och feldiskussion Studien sträcker sig över perioden 1 januari, 2000 fram till 25 november, 2003. Artikelstudien begränsades till artiklar som berör försäljningssituationen i Stockholm. Intervjuerna omfattar enbart de stora byggherrarna då vi anser att dessa väl representerar marknaden. Vid inhämtandet av statistik över nyproduktionen avgränsades den till att gälla bostadsrätter färdigställda till och med 1 juni, 2003. Student- och seniorboende samt små projekt ansågs irrelevanta för studien. En del av de projekt som i ett första skede ingår i analysen kan tänkas falla bort på grund av informationsbrist. När försäljningsstatistiken studerats över Internet har motsvarande avgränsningar gjorts. När intervjuer görs finns det alltid en risk att information kan feltolkas eller gå förlorad. Detsamma gäller vid sammanställning av artiklar. Vi skriver alltid med intentionen att återge det insamlade materialet så korrekt och realistiskt som det är möjligt. 1.5 Disposition Uppsatsen är disponerad enligt följande: Avsnittet Inledning syftar till att beskriva bakgrunden och syftet med uppsatsen samt beskriva tillvägagångssättet. I nästa kapitel, vad styr efterfrågan på bostadsrätter, beskrivs olika faktorer som inverkar på efterfrågan. Kapitlet efter är baserat på fakta ifrån USK och redogör för hur nyproduktionens sammansättning ser ut. Avsnittet, Utvecklingen på bostadsrättsmarknaden, ger en bild av vad dagspressen skrivit om ämnet. I kapitel, Byggherrarnas syn på marknaden redogör hur byggherrarna uppfattar efterfrågan på nyproducerade bostadsrätter. Nästföljande avsnitt, Försäljningsläget idag, 8

baseras på faktiska försäljningar i ett antal projekt som följts över Internet under en begränsad tid. Slutligen redovisas en avslutande diskussion med kommentarer av resultaten. 9

2. VAD STYR EFTERFRÅGAN PÅ BOSTADSRÄTTER 2.1 Bostadsmarknaden Marknaden i Stockholm är unik. Vid en jämförelse som gjordes med 11 andra europeiska städer bygger vi minst per invånare (Temaplan, 2003). Nuvarande regelsystem hämmar produktionen av hyresrätter då bruksvärdessystemet begränsar lönsamheten i dessa projekt, detta gäller främst de privata byggherrarna. De har även många osålda lägenheter och vill helst få dessa sålda innan de sätter igång med nya projekt. Det befintliga beståndet är även i stort renoveringsbehov varför de kommunala byggbolagen har en avvaktande inställning till nyproduktion. Samtidigt krävs det stora investeringar i ny infrastruktur som nya bostadsområden medför (Bellinder, 2003). För att bostadsbristen ska minska krävs att alla samhällsgrupper har möjlighet att köpa eller hyra en bostad. Om nyproduktionen enbart består av bostadsrätter kan bristen minska genom att nya flyttströmmar skapar luckor på hyresmarknaden men förmodligen kommer dessa inte att vara tillräckligt stora. Bostadsmarknaden är svår att jämföra med andra marknader, en bostad är lägesbunden, varje bostad är unik samt att omsättningshastigheten på varan är låg. Detta sammantaget gör det svårt att praktiskt/teoretiskt finna en jämvikt på denna marknad, det vill säga när utbudet ligger i balans med efterfrågan. Efterfrågan på nyproduktion kan delas upp i 3 olika delmarknader (Lind, 2003). Flerfamiljshus inriktade på högprismarknaden Flerfamiljshus inriktade på normal/lågprismarknaden Småhusmarknaden. I perioden som analyseras byggdes nästan uteslutande flerfamiljshus med hög standard. Politikerna var under den aktuella perioden måna om att det som byggdes skulle ha en hög kvalitet. Tillväxten var hög i slutet på 1990-talet vilket medförde att köpkraften steg och byggföretagen byggde flerfamiljshus som motsvarade denna ökade betalningsvilja. De hus som uppfördes var nästan uteslutande bostadsrätter med undantag för seniorboende och studentbostäder. Byggföretagen har en högre räntabilitet vid uppförande av bostadsrätter vid en jämförelse med hyresrätter beroende på den bostadspolitiska situationen med bruksvärdeshyror och minskning av räntesubventioner vid byggande av hyresrätter. 2.2 Bostadsbehovet Efterfrågan beror på bostadsbehovet som inte är något konstant utan växlar över tiden. Olika åldersgrupper har olika behov. Ungdomar som flyttar till sin första bostad har i regel relativt små behov gällande storlek och läge samtidigt som de har en låg betalningsvilja då deras inkomster ofta är låga. Människor i familjebildande ålder värderar t ex storlek före läge medan människor i den övre medelåldern värdesätter ändra kvaliteter såsom närhet till arbete och fritidsysselsättningar. Pensionärer i sin tur värdesätter närhet till service samtidigt som 10

deras betalningsvilja sjunker då inkomsten minskar (Bernow, 2002). Åldersfördelningen har alltså en stor inverkan på den samhälleliga planeringen av bostadsbyggande. 2.3 Befolkningsprognos Enligt Statistiska Centralbyråns befolkningsprognos kommer åldersgruppen 50-64 att minska något under de närmsta kommande åren. Tidigare forskningsrapporter har kommit fram till att tillväxttakten är starkt korrelerad med åldersstrukturen (Lindh, 1999). Åldersgruppen 50-64 klassas som mest gynnsam för tillväxten. Då denna grupp minskar samtidigt som åldersgruppen 15-24 kommer att öka, innebär det att hushållens inkomster kan komma att sjunka något. Efterfrågan på mindre lägenheter med normal standard kan tänkas öka då många unga människor ska skaffa sig sitt första boende. 2.4 Boendepreferenser Bostadsföretagen har mer och mer börjat intressera sig för de boendes betalningsvilja för olika kvaliteter i boendet. Till skillnad från andra marknader kan inte bostadsföretag anpassa sig till efterfrågan lika effektivt. Därför är kunskap och information om hushållens betalningsvilja för olika boendekvaliteter viktigt. År 2002 genomfördes en analys av prisbildningen för bostadsrätter (Bernow, 2002). Resultatet visar att betalningsviljan skiljer sig beroende på upplåtelseform samt att den är starkt inkomstberoende men att det går att skönja vissa mönster. Den faktor som har störst inverkan på betalningsvilja är lägesfaktorn. Följande boendekvaliteter har enligt analysen ett värde på mellan 1000-3000 kr per kvm. Storslagen sjöutsikt 2000-3000 [kr] Delvis sjöutsikt 1000-2000 Först in 1000 Nyproduktion vs 20 år gammal 1000-2000 Extra takhöjd 1000-1500 Stor balkong 1000-1500 Öppen spis 1500 Vindsvåning 1500-2500 2.4.1 En jämförelse med tidigare studier I en studie över boendepreferenser i Bromma hade boende i området tillfrågats om vad de tyckte var positivt/negativt med sin inne, ute respektive närmiljö (Björklund, Vesterberg, 2003). Det framgick av undersökningen att viktiga egenskaper i boendet var god kvalitet, en ljus och öppen planlösning samt bra förvaringsutrymmen. Den vanligaste orsaken till missnöje visade sig gälla vatten och värme. Det var svårt att få en jämn temperatur mellan våningsplanen i radhusen och småhusen samt svårighet att få varmt tappvatten i flerbostadshusen. De boende var nöjda med placeringen av bostadsområdet då det låg på en höjd vid en återvändsgata. Läget bidrog enligt de boende till en ökad trygghet samt lugn miljö, vilket var en annan viktig återkommande faktor. Naturområden, goda 11

kommunikationer, parkeringsmöjligheter samt närhet till Stockholms city var andra viktiga punkter. De boende välkomnade inte nya bostadskomplex i närområdet då risk för ökad trafikintensitet ansågs för stor. I en annan studie som undersökte boendepreferenser i Järla Sjö beskrivs liknande tendenser hos de boende (Eriksson, Westberg, 2003). Tvättutrustning inne i bostaden ansågs viktigt. De boende föredrar också att uteplats/balkong/takterrass kan nås från en gemensam yta och att den vetter mot de väderstreck som medför sol under de tidpunkter då terrassen vanligtvis nyttjas. Missnöjet gällde främst otillräckliga parkeringsutrymmen och byggtekniska egenskaper i fastigheten såsom ljudisolering och mindre småfel som uppkommit under byggnationen. 2.5 Bostadsrätt vs hyresrätt För människor som sålt ett egnahem och flyttar till ett flerfamiljshus, har upplåtelseformen bostadsrätt varit att föredra framför hyresrätten, givet att bostäderna haft likvärdiga månadskostnader. Detta kan bero på att hushåll som är vana vid en låg månadskostnad och som kan investera ett relativt stor kapital i bostadsrätten föredrar detta framför en högre månadshyra som det i regel brukar vara för motsvarande hyresrätt. Den kapitalkostnad som det innebär att ha pengarna låsta i en bostadsrättsförening ska dock inte förbises. Kontroll över framtida utgifter är en annan fördel som talar för bostadsrätten då osäkerheten för framtida hyreshöjningar i ett hyreshus ses som mer osäker. Bostadsrätten uppfattas även som ett lugnare och tryggare alternativ med mindre risk för störande grannar. De skattefördelar och den förväntade kapitalvinsten vid eventuell försäljning ses även de som bidragande orsaker (Lind, 2003). 2.6 Externa faktorer Efterfrågan kan ses som en funktion av en mängd parametrar såsom skattetryck, flyttströmmar, priset på bostäder inklusive hyresnivåer, rådande räntenivå, inkomstnivå samt sysselsättningen. 2.6.1 In-/utflyttning ur en kommun Inflyttningen till Stockholm har de senaste decennierna varit större än utflyttningen men under 2003 skedde det ett trendbrott då 2500 fler personer valde att lämna länet än som valde att flytta till länet. Många flyttar till kommuner strax utanför storstadsområdena som fått se en positiv befolkningsutveckling (DN, 2003-10-11, Boverket). 12

2.6.2 Prisnivåer Priserna på bostadsrätter steg fram till andra halvåret 2000 för att därefter ligga i princip stilla fram tills idag. En viss negativ trend kan till och med utskiljas. Diagram 1 - Genomsnittligt kvadratmeterpris i Stockholms innerstad 33 000 32 000 31 000 Kr 30 000 29 000 28 000 27 000 26 000 2.6.3 Räntenivåer jun-00 aug-00 okt-00 dec-00 feb-01 apr-01 jun-01 aug-01 okt-01 dec-01 feb-02 Datum apr-02 jun-02 aug-02 okt-02 dec-02 feb-03 apr-03 jun-03 Källa: Svensk Fastighetsförmedling Bostadsefterfrågan skiljer sig markant mellan de som bor i en bostad och funderar på att flytta och de som är i en akut behov av en bostad. Det kan förklaras med hur räntemarknaden ser ut, om realräntan stiger så måste de som är i akut behov av bostad ändå köpa ett boende och låna till en högre ränta. De som redan har ett boende med lån tagna till en fast lägre ränta avvaktar hellre än att ta nya lån till en högre ränta. Diagram 2 - Genomsnittliga rörliga räntor för hushåll 1997-2003 6,0 5,0 4,0 % 3,0 2,0 1,0 0,0 dec-96 jun-97 dec-97 jun-98 dec-98 jun-99 dec-99 jun-00 dec-00 jun-01 dec-01 jun-02 dec-02 jun-03 Datum Källa: SCB 13

2.6.4 Arbetsmarknaden Sysselsättningen i Sverige har haft en svagt avtagande trend sedan andra kvartalet 2001. I nuläget syns inga tecken på att det kommer att vända. Regeringens mål med 80 procents sysselsättning år 2004 ser idag inte ut att uppfyllas. Diagram 3 - Sysselsättningsgrad 1997-2003 78 77 76 75 74 73 % 72 71 70 69 68 67 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 År Källa: SCB Arbetslösheten sjönk under den senare delen av 1990-talet för att sedan stabiliseras runt fyra procent fram till sommaren 2002. därefter har arbetslösheten stigit och är uppe på fem procent. Några tecken på att denna negativa trend kommer att svänga finns inte för närvarande. Diagram 4 - Arbetslöshet i procent av arbetskraften 1997-2003 % 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 År Källa: SCB 14

2.7 Sammanfattning Efterfrågan på bostäder är aldrig konstant utan varierar med tiden. För att avgöra om en bostadsrätt är attraktiv måste en rad olika faktorer studeras. Dels hur själva bostaden är utformad. Tidigare studier indikerar att lägenhetsattribut så som balkong, sjöutsikt och närheten till kommunikationer har stor inverkan på hur attraktiv en bostad är. Dels hur konjunkturläget ser ut med sysselsättningsgrad, ränteläge och prisutveckling. Även faktorer som berör flyttströmmar och befolkningsutvecklingen bör tas med vid bedömningen av vad det är som gör bostadsrätter attraktiva. 15

3. NYPRODUKTIONENS SAMMANSÄTTNING 3.1 Beskrivning Nedan redovisas antalet och sammansättningen av nyproducerade lägenheter inom Stockholms Stad. Allt material är inhämtat ifrån utrednings- och statistik kontoret i Stockholm. Viss justering har dock skett, se avgränsningar. Hammarby Sjöstad är ett av Stockholms största nu pågående projekt (bilaga 1). Sjöstaden beräknas vara fullt färdigställt år 2010 och över 30 000 människor kommer att bo och verka i området. Denna satsning har lett till att hälften av all nyproduktion har producerats i detta område. Hammarby Sjöstad kommer på grund av detta att redovisas separat. Tabell 1- Sammansättningen i nyproducerade flerbostadshus i Stockholms Stad, färdigställda under 2000-01-01 fram till 2003-06-01. Totalt antal lägenheter: 2421 1rk 2rk 3rk 4rk 5rk 6rk 7rk Totalt antal lägenheter per rumsenhet 101 773 842 541 142 20 2 Rumsfördelning i % av hela stocken 4 32 35 22 6 1 0,1 Antal osålda lägenheter* 6 71 120 55 9 3 2 Procent osålda lgh av respektive lägenhetsstorlek 6 9 14 10 6 15 100 *Osålda avser avläsningsdatum 2003-10-01 Tabell 2-Sammansättningen i nyproducerade flerbostadshus i Hammarby Sjöstad, färdigställda under 2000-01-01 fram till 2003-06-01. Totalt antal lägenheter: 1236 1rk 2rk 3rk 4rk 5rk 6rk 7rk Totalt antal lägenheter per rumsenhet 46 370 463 248 102 5 2 Rumsfördelning i % av hela stocken 4 30 38 20 8 0,4 0,2 Antal osålda lägenheter* 5 49 89 47 9 3 2 Procent osålda lgh av respektive lägenhetsstorlek 11 13 19 19 9 60 100 *Osålda avser avläsningsdatum 2003-10-01 Tabell 3-Sammansättningen i nyproducerade flerbostadshus i Stockholms Stad exkluderat Hammarby Sjöstad, färdigställda under 2000-01-01 fram till 2003-06-01. Totalt antal lägenheter: 1185 1rk 2rk 3rk 4rk 5rk 6rk 7rk Totalt antal lägenheter per rumsenhet 55 403 379 293 40 15 0 Rumsfördelning i % av hela stocken 5 34 32 25 3 1 0 Antal osålda lägenheter* 1 22 31 8 0 0 0 Procent osålda lgh av respektive lägenhetsstorlek 2 6 8 3 0 0 0 *Osålda avser avläsningsdatum 2003-10-01 16

3.2 sammanfattning Statistiken visar att rumsfördelningen inte skiljer sig märkbart mellan områdena, men att vakansgraden i Hammarby sjöstad är klart högre än övriga områden i Stockholms stad. Störst skillnad noteras för de större lägenheterna där det i Hammarby Sjöstad finns ett överskott. I övriga områden har efterfrågan på denna typ av lägenheter varit god. Vakansgraden på medelstora lägenheter är dubbelt så stor i Hammarby Sjöstad. De minsta lägenheterna har även de klart lägre vakansgrad utanför Hammarby Sjöstad. 17

4. UTVECKLINGEN PÅ BOSTADSRÄTTSMARKNADEN 4.1 Information från artiklar En kvantitativ studie har utförts över debatter och artiklar i svensk dagspress om utbud och efterfrågan på nyproducerade lägenheter med tyngdpunkten lagd på de artiklar som skrivits om osålda bostadsrätter i Stockholms stad. Studien sträcker sig över perioden 2000-01-01 till 2003-12-31. Enligt undersökningen började det först skrivas om problemet under andra hälften av 2001. 4.2 Svårsålda bostadsrätter Då inflyttningen började i kvarteret Vallgossen på Kungsholmen i september 2001 stod ca 75 procent av lägenheterna på kungsholmen osålda. Detta trots att de hade varit till försäljning ett halvår. Lars Fränne, chef för Stockholm bostad på JM, såg inte de osålda lägenheterna som ett bekymmer då han menade att köparna nu tar mer tid på sig innan de slår till. Priserna i Vallgossen kan jämföras med dem i Hammarby Sjöstad med skillnaden att kvarteret Vallgossen saknar sjöutsikt. Lars Fränne menar att de flesta intressenter har inkomster som är tillräckliga för att finansiera ett bostadsköp, eftersom hushållsinkomsterna stigit kraftigt och belåningsgraden ofta kunde uppgå till 90 procent (SVD, 2001-09-06). I början av 2002 fanns ett stort antal osålda bostadsrätter i Stockholm. Byggherrarna oroade sig inte för det utan fortsatte med nyproduktion. JM började sälja andra etappen på Electrolux gamla mark på lilla Essingen, men fortfarande fanns lediga lägenheter i etapp nummer ett. I kvarteret Vallgossen var 50 procent fortfarande osålt. Enligt Sten Lindberg var det en svacka efter 11 september, 2001 på grund av händelserna i USA men att under 4 kvartalet 2001 steg efterfrågan och försäljningen ökade. Lindberg trodde att Vallgossen skulle vara slutsålt innan sommaren 2002 (SVD, 2002-01-16). Enligt Bengt Turner, professor i fastighetsekonomi, skedde det en omorientering i byggbranschen mot slutet av 2002. Från att ha byggt lyxiga lägenheter började byggbolagen att uppföra enklare byggnader. Mats Johansson, regionchef på Skanska Nya hem bekräftar denna teori och säger Det som säljer bra är små lägenheter. I det övre prissegmentet säljer vi inte alls bra, det finns projekt där det inte sålts en enda lägenhet de senaste månaderna. Han berättar vidare att många byggbolag nu ritar om sina lyxigaste projekt till enklare bostäder. Bengt Turner anser att marknaden för kajkantslägenheter är mättad. Osäljbara lägenheter innebär att byggbolagen funderar om de istället ska bygga för bredare grupper. Det finns inte ekonomi att bygga på mark med väldigt höga saneringskostnader som kajerna är. Ett tydligt exempel på en hårdnande försäljningsmarknad är att JM inte sålde en enda bostadsrätt i en exklusiv nybyggd fastighet på Tantogatan på Södermalm. Lägenheterna stod osålda från sommaren 2002 fram till i mars 2003 då JM sålde fastigheten till Svenska Bostäder för ca 28 000 kr/kvm. I juni 2003 hade Svenska bostäder förmedlat 3 av 28 lägenheter på Tantogatan. 2 rok på 85 kvm kostar 10100 kr/månad. Samtidigt måste hyresgästen ha en årsinkomst på minst 380 000 kr för att bli godkänd av hyresvärden. Till en av lägenheterna räckte det med en kötid på två månader. Martin Ottoson på 18

bostadsförmedlingen berättar att det som kortast har räckt med en kötid på ett år för att få tillgång till en lägenhet i Hammarby Sjöstad. Han ser dock ingen risk med att lägenheterna skulle förbli tomma. En anledning till den korta väntetiden kan vara att den som har en lång kötid inte vill förverka den på en dyr nyproducerad hyresrätt (Finasvision, 2002-12-16) (DN, 2003-03-28) (DN, 2003-06-19). 4.3 Rabatter HSB erbjöd i april 2003 fri månadsavgift under ett år och 50 000 kr kontant till boende som lyckas värva en köpare. Erbjudandet gällde tre bostadsrättsföreningar i Hammarby Sjöstad där HSB hade 100 osålda lägenheter i januari 2001, 70 osålda i april 2003, 40 osålda i juli och i december samma år hade HSB bara 22 av totalt 236 lägenheter kvar. JM gick också ut med stora reklamkampanjer strax före sommaren 2003, där de erbjöd 18 avgiftsfria månader vid köp av en bostadsrätt i Hammarby Park vilket resulterade i ytterligare 20 sålda lägenheter fram till december samma år. Fortfarande stod dock 25 lägenheter osålda i Hammarby Park. Tidigare hade JM även erbjudit diskmaskiner, 10 procents rabatt på priset, resor samt värdecheckar hos radio- och tv-handlare (Aftonbladet, 2003-04-13) (SVD, 2003-07-31)( JM)( DI, 2003-12-04) (DI, 2003-12-04). Skanska annonserade i juli 2003 att de erbjöd en rabatt på 250 000 kronor för att locka köpare till bostadsrätterna på Vattugatan i kvarteret Elefanten samt Sickla sluss i Hammarby Sjöstad. Inflyttningen till det gamla parkeringshuset Elefanten började sommaren 2002 men i juli 2003 stod fortfarande 50 av 150 lägenheter till salu. Cirka 30 lägenheter ingår i kampanjen men Mats Johansson berättar för DN att det inte bara är lägenheter i oattraktiva lägen som reas bort. Maria Johansson på Skanska håller inte med om att lägenheterna är svårsålda utan menar att problemet ligger i att det finns för många lägenheter till salu samtidigt och att folk då inte orkar titta och fatta beslut. I SVD 31 juli 2003, berättar Mats Johansson att kampanjen slagit väl ut. I Sickla sluss såldes 15 lägenheter varav 9 kampanjlägenheter under juli månad men fortfarande stod ca 50 av de 100 lägenheterna osålda. Samtidigt hade det sålts ca 13 lägenheter på Vattugatan där flertalet var kampanjlägenheter. Mats Johansson berättar för SVD att de gjorde en missberäkning då de först trott att upptagningsområdet till Hammarby Sjöstad främst skulle vara villaboende i söderförort. En stor del av flyttströmmen kommer istället från Södermalm där folk sålt sina bostadsrätter. Under oktober månad 2003 erbjöd Skanska en Hästensäng vid köp av en bostadsrätt i Hammarby sjöstad (DN, 2003-07-02) (SVD, 2003-07-31)( Dagens Media Sverige, 2003-09- 24). För att få ytterligare fart på försäljningen av de svårsålda bostadsrätterna i Hammarby Sjöstad gick Skanska ut med ett erbjudande om ett treårigt bottenlån på 2,2 procent till dem som köpte en bostadsrätt i Hammarby Sjöstad. Samma erbjudande gällde Kvarteret Elefanten på Vattugatan. Erbjudandet gällde 72 lägenheter och varade under november månad 2003. När rabattiden var över fanns det fortfarande mellan 30 och 40 lägenheter kvar. Enligt Madeleine Nobs finns det många osålda lägenheter i det övre prissegmentet vilket tvingat fram dessa erbjudanden från byggherrarna. Enligt Nobs fanns det i Hammarby Sjöstad 650 tomma nyproducerade bostadsrätter i prisklassen tre miljoner och uppåt (SVD, 2003-10-29) (DI, 2003-12-04). 19

NCC hade i december 2003 185 lägenheter till salu i Hammarby Sjöstad, till tre av dessa lägenheter erbjöds en Toyota Pirius Hybridbil men ingen slog till på det erbjudandet (DI, 2003-12-04). Peab som är en av de få aktörer som inte gått ut med några rabatterbjudanden hade i december 2003, 110 lägenheter av totalt 270 osålda i Hammarby Sjöstad (DI 2003-12-04). 20

5. BYGGHERRARNAS SYN PÅ MARKNADEN Nedan följer en sammanställning av telefonintervjuer gjorda med representanter från de största byggbolagen i Stockholm (bilaga 2). Svaren är sammanställda för att få en helhetsbild av de åsikter de framfört under intervjuerna. Målsättningen har varit att få en beskrivande bild av hur utbudssidan och efterfrågan påverkats under den aktuella perioden. På grund av hur utbudet av nyproduktion ser ut har tyngdpunkten i intervjuerna legat på situationen i Hammarby Sjöstad. Den nyproduktion som analyseras i rapporten har byggts av nedanstående byggherrar varför företrädare för dessa valts för deras inblick i processen. 5.1 Vilka faktorer påverkar efterfrågan? De senaste 5 åren har medelstorleken minskat något per lägenhet, från att ha legat på runt 70 kvm ligger lägenheterna numera på runt 60 kvm och denna trend håller i sig. Samtliga byggbolag menar att det spektakulära byggandet med bland annat etagelägenheter nu är förbi. Trenden idag går mot mer effektiva planlösningar och väl genomtänkta lägenheter. Kunden vill inte betala för obrukbara kvadratmeter och kvadratmeterpriset är det som ofta avgör. Besqab håller för tillfället på att ställa om produktionen för att bygga enklare flerfamiljshus med normal standard. Den mark som finns tillgänglig lämpar sig för detta, samtidigt som efterfrågan på denna typ av boende är hög. NCCs VD, Alf Göranson, säger att istället för att bygga lyxlägenheter för de allra rikaste vill de satsa på bostäder för den stora massan. Göranson menar att marknaden för lyxlägenheter är på väg att sina (DN, 2003-11-18). Även Skanska och JM uppger att de slopar lyxen och att de ska bygga mindre lägenheter. Vidare menar de att det krävs att bolagen sänker sina byggkostnader rejält för att kunna bygga billigare bostäder (DN, 2003-11-19). Skanska har en policy som de kallar 15/70/15 vilket innebär att de bygger 15 procent till människor som efterfrågan en låg boendekostnad, 70 procent till normal boendekostnad samt 15 procent till en hög boendekostnad. Vad som klassificerar projekten i dessa kategorier beror främst på markpriset. Områden där det inte har byggts på länge blir attraktiva för boende i närområdet. Då upptagningsområdet inte brukar vara mer en ett par kilometer i omkrets finns det ett uppdämt behov av nyproduktion i dessa områden. Främst förstagångsköpare, det vill säga de som flyttar ifrån föräldrahemmet, köper gärna bostad i den stadsdel de växt upp i. En orsak till detta är bland annat den trygghetskänsla det medför. Andra orsaker som gör områden attraktiva är bra kommunikationer och närhet till centrum. Det tar längre tid för köparna att hitta till Hammarby Sjöstad än normalt. Dels för att det tidigare var ett industriområde där inga människor bott, dels för att det tar tid att bygga ut goda kommunikationer. Nods tror att områdena mellan Stockholm, Västerås, Uppsala och Enköping kommer att vara intressanta för framtiden. Detta beror på den tendens vi ser att folk lämnar Stockholm för de höga bopriserna. Detta stämmer väl överens med den befolkningsprognos 2003-2012 som gjorts av Statisticon AB, där en ökad utflyttning främst till Mälardalen prognostiseras. Stockholms län som sin helhet hade under 2002 ett inrikes utflyttningsunderskott på 4000 21

personer. Utflyttningarna från länet gick främst till Uppsala, Södermanlands, Skåne och Västra Götalands län.(befolkningsprognosen 2003-2012.www.rtk.sll.se) Vidare tror Nods att vi kommer att få se en förtätning av stadskärnan med fler ombyggnationer av befintliga kontor och garage till bostäder. Rums- respektive storleksfördelning bestäms dels utifrån den prognos som ställts på efterfrågan och dels utifrån kostnadsmässiga grunder. Idag försöker bolagen bygga mindre lägenheter med något högre kvadratmeterpris som följd. För att möta efterfrågan på ett tidigt stadium bygger JM i Bällstaberg, Vallentuna, i etapper med varierad bebyggelse. Runholm menar att priset är det mest avgörande vid försäljning av nyproduktion. Även om folk vill bo högt upp med bra utsikt finns det en gräns för vad kunden är villig att betala för det, samtidigt som efterfrågan på bottenplan är relativt konstant då dessa lägenheter attraherar folk med barn/husdjur. Kvaliteter som lägenhetsstandard, inre läge i huset samt goda kommunikationer finns inbakat i den prissättningsmodell som används initialt för att differentiera lägenheterna. Externa faktorer som anses påverka efterfrågan på nyproduktion är i synnerhet ränteläget, den allmänna konjunkturen, arbetslöshet, inflyttning, massmediernas inflytande samt bostadsrättspriserna på andrahandsmarknaden. Det sistnämnda innefattar den misstro som folk i allmänhet har gentemot de budgivningar som sker på andrahandmarknaden. Detta faktum är enligt Henriksson en fördel vid försäljning av nyproducerade hus då kunden på förhand vet vilket pris som gäller. 5.2 Vilken typ av lägenheter är attraktivast? Sammantaget menar de intervjuade att det är svårt att generalisera vilken typ av lägenheter som säljs tidigt i ett projekt. Ett visst mönster kan dock utskiljas. Mindre lägenheter går åt fortare i innerstaden medan större lägenheter säljs snabbare i utkanten av stadskärnan. Att mindre lägenheter säljs tidigt tycks bero på att de helt enkelt är billigare, även om de har ett högre kvadratmeterpris. De sista två åren har vi sett en ökad efterfrågan på mindre lägenheter, köparen får mycket funktion för pengarna samt att det under en längre tid funnits ett utbudsunderskott på mindre lägenheter säger Westring. Samtidigt menar Henriksson att det kan vara svårt att sälja små lägenheter i projekteringsstadiet på grund av att dessa främst riktar sig till unga människor. Denna målgrupp vill sällan vänta länge på tillträde till bostaden. Hon berättar vidare att större lägenheter säljs tidigt av den anledningen att intressenterna ofta är äldre människor som kanske har ett hus att sälja. En senare inflyttning kan då vara att föredra med tanke på den planering som krävs vid en husförsäljning. Enligt Westring såldes för ett par år sedan lägenheter högt upp i huset mycket snabbt och orsaken var förmodligen en underskattad betalningsvilja för högt belägna lägenheter. Alla är överens om att balkong är en viktig kvalitet för att en lägenhet ska vara lättsåld. Kostnadsmässigt återbetalar sig en sådan investering snabbt, vilket inneburit att där det gått att bygga balkong har det gjorts. I en del projekt sätter skönhetsrådet dock stopp för att bygga balkonger då bevarandet av äldre arkitektur bejakas. 22

5.3 Vad gör lägenheter oattraktiva? Vad som är mest svårsålt är dyra, exklusiva lägenheter i fina lägen. Efterfrågan minskade rejält på denna typ av lägenheter under 2001 då en stor andel potentiella kunder försvann från marknaden. Lägenheter som stått osålda länge är ofta stora och idag vill folk inte betala extra för kvadratmeter de inte utnyttjar. I Hammarby Sjöstad har det varit svårt att sälja stora lägenheter som saknat sjöutsikt då denna kvalitet efterfrågas till denna typ av lägenheter, köpare till mindre lägenheter förväntar sig inte denna kvalitet i lika hög grad enligt Henriksson. En anledning till att det fortfarande finns tomma lägenheter till försäljning beror enligt Nods på att arkitekter ibland prioriterar en del lägenheter på andra lägenheters bekostnad, vilket medför att en del lägenheter får en utformning byggd på kompromisser. För att komma till bukt med detta måste byggbolaget ha stramare riktlinjer för arkitekten i fortsättningen. Överlag verkar byggbolagen överskattat betalningsviljan för de mellersta våningsplanen. De flesta byggföretagen differentierar priset per lägenhet beroende vilka attribut/kvaliteter som tillhör lägenheten, så även i våningsplan. Detta innebär att två identiska lägenheter med den enda skillnaden att de ligger på olika våningsplan kan skilja sig högst märkbart gällande pris. Köparna värderar inte denna skillnad som byggbolagen förutsett. Nyproducerade hus fylls vanligtvis på nerifrån och upp med undantag för lägenheterna högst upp som vanligen säljs tidigt. Med andra ord borde lägenheten näst högst upp vara den mest svårsålda enligt detta resonemang. Enligt Pousette oroar sig många köpare för att köpa lägenheter tidigt i ett projekt, folk vill inte vara ensamma, utan grannar under lång tid. Detta resonemang borde medföra att de sista lägenheterna i ett projekt är relativt lättsålda. Så är dock inte fallet. Köparna undrar istället vad det är för fel på dessa lägenheter, eftersom ingen har köpt dem. För att möta den förändrade efterfrågan gällande lägenhetsstorlek har många byggbolag projekterat om hus där stommen redan varit uppförd. Förändringen har inneburit att större lägenheter har delats. Pousette tror dock att de större lägenheterna som är vakanta i Hammarby Sjöstad kommer att säljas på sikt. Därför är en delning av dessa inte aktuellt. 23

5.4 Förhandsbokningar Alla företagen har som policy att en viss del av objekten ska vara förhandsbokade innan projektet igångsättande. Hur stor denna del skall vara varierar dock kraftigt emellan de olika bolagen, se nedan. PEAB 40-75 procent HSB 10 intresseanmälningar per lägenhet Besqab 30 procent JM 40-50 procent SKANSKA 50 procent Att handpenningen betalats medför inte att intressenten är bunden vid köp men bortfallet är enligt aktörerna marginellt. HSB som har sitt speciella kösystem vill ha ca 10 intresseanmälningar per lägenhet innan de drar igång något projekt. Enligt NCC beror kravet på förhandsbokningar på projekts utformning. I Frösunda där efterfrågan är konstant stark har de inte något sådant krav. Anledningar till detta är troligtvis att området har bra kommunikationer, lägre priser än innerstaden samt att området lockar många olika typer av människor, allt från förstagångsköpare till villaägare. 5.5 Bolagens ansvar Samtliga byggbolag ansvarar gentemot bostadsrättsföreningen för de löpande kostnaderna under de första 6 månaderna, och om det finns osålda lägenheter efter 6 månader köper byggbolagen tillbaka dessa lägenheter för att själva stå för försäljningen. 5.6 Andrahandsmarknaden På andrahandsmarknaden finns det idag en efterfrågan på lägenheter som är ett till två år gamla. Detta trots att helt nya lägenheter står till förfogande inom samma område. Konkurrensen ifrån de nya objekten påverkar dock priset, men statistik visar att i de affärer som gjorts har säljaren gått jämnt upp eller med vinst. En anledning till detta är att priserna på nyproducerade lägenheter har stigit med åren. När ett nytt projekt byggs tar det ca två år tills närmiljön, det vill säga, parker, vägar, kommunikationer etc. är fullt utbyggt. Detta medför att lägenheter successivt genomgår en värdestegring under tiden närområdet färdigställs. När det gäller bostadsrätter producerade efter 2000 är det enligt tillfrågade mäklare mest tvåor och treor med balkong/terrass som omsätts. Svårast att sälja är stora lägenheter med hög hyra. Försäljningarna beror ofta på att familjen växer eller att folk vill byta upp sig. Många flyttar inom närområdet (Steen, Westin). 24

6. FÖRSÄLJNINGSLÄGET HÖSTEN 2003 6.1 Kartläggning av försäljningen via Internet En studie gjord med hjälp av Internet har gjorts för att undersöka hur försäljningsläget ser ut för nyproducerade bostadsrätter i Stor-Stockholm i dagsläget. För att återge en rättvis bild av utbudet sattes vissa kriterier upp. Om projekten är små eller om endast ett fåtal lägenheter finns kvar till försäljning kan detta ge en snedvriden bild då dessa projekt inte representerar utbudet som helhet. Detta gav till följd att projekt med färre än 30 lägenheter, seniorboende, radhus samt fristående bostadsrätter har gallrats bort då dessa inte är jämförbara med det övriga beståndet. Även projekt där en signifikativ andel av objekten inte var till salu utsorterades. Denna urvalsprocess resulterade i 34 projekt, se bilaga. Projekten har olika starttidpunkter men eftersom samtliga hade lägenheter till försäljning under aktuell tidsperiod ansågs de vara jämförbara. Studien sträcker sig över 9 veckor med start den 29 september 2003 och slut den 25 november 2003. Tabell 4 försäljningsstatistiken totalt under den aktuella perioden Datum 03-09-29 03-10-06 03-10-13 03-10-20 03-10-28 03-11-03 03-11-11 03-11-17 03-11-25 Rok Osålda Osålda Osålda Osålda Osålda Osålda Osålda Osålda Osålda 1 112 110 108 106 104 100 97 96 89 2 392 380 374 366 351 335 322 316 309 3 454 443 426 421 408 401 392 382 368 4 333 322 317 312 305 293 279 278 270 5 61 62 60 58 59 59 58 58 55 6 12 12 12 12 12 12 10 10 10 Totalt 1364 1329 1297 1275 1239 1200 1158 1140 1101 Sammanlagt omfattar projekten 2687 lägenheter. Vid studiens start stod 1364 av dessa lägenheter osålda och vid studiens slut fanns 1101 lägenheter kvar till försäljning. Tabell 5- Sålda lägenheter under den aktuella perioden. Rok 29/09-25/11 Antal lgh Rumsfördelning 29/09/03 1 21% 23 8% 2 21% 83 29% 3 19% 86 33% 4 19% 63 24% 5 10% 6 4% 6 17% 2 1% Totalt 19% 263 100% 25

Under dessa 9 veckor har ca 20 procent av lägenheterna försålts eller 263 lägenheter. Tabellen visar att ca 86 procent av utbudet utgörs av 2-4 rumslägenheter samt att efterfrågan är störst i detta intervall. De större lägenheterna har haft ett långsammare försäljningsförlopp än de mindre. Utbudet av dessa är dock begränsat. Rumsfördelningen syftar på antalet osålda lägenheter vid periodens början, inte av det totala beståndet. 6.2 Delområden Projekten har indelats i fem delområden, detta för att kunna jämföra beståndets sammansättning samt försäljningsläget i de olika områdena. Osålda lägenheter vid periodens början i de olika områdena var fördelade enligt följande: Öst, 242 lägenheter belägna i Nacka och Tyresö. Väst, 219 lägenheter belägna i Gröndal, Liljeholmen och Älvsjö. Nord, 327 lägenheter belägna i Åkersberga, Järfälla, Solna, Danderyd, Jakobsberg, Sundbyberg och Spånga. Syd, 185 lägenheter belägna i Tullinge, Tumba, Huddinge, Årsta och Hammarbyhöjden. Innerstaden, 389 lägenheter belägna i Hammarby Sjöstad, Essingen, Gärdet och City. Öst Tabell 6- Sålda lägenheter under den aktuella perioden i delområde Öst. Rok 29/09-25/11 Antal lgh Rumsfördelning 29/09/03 1 43% 3 3% 2 21% 18 35% 3 13% 10 33% 4 4% 2 23% 5 0% 0 5% 6 0% 0 2% Totalt 14% 33 100% Under dessa 9 veckor har ca 14 procent av de lediga lägenheterna i området försålts vilket motsvarar 33 lägenheter. Tabellen visar att ca 90 procent av utbudet utgörs av 2-4 rumslägenheter. Endast tre procent är ettor. Ur tabellen kan det utskiljas att efterfrågan är störst på tvåor följt av treor. 26

Väst Tabell 7- Sålda lägenheter under den aktuella perioden i delområde Väst. Rok 29/09-25/11 Antal lgh Rumsfördelning 29/09/03 1 11% 3 13% 2 21% 11 24% 3 12% 8 31% 4 15% 9 27% 5 8% 1 5% 6 0% 0 0% Totalt 15% 32 100% 15 procent av lägenheterna har sålts under den aktuella perioden, vilket motsvarar 32 lägenheter. Tilltrots att ettorna uppgår till 13 procent av beståndet har de haft en svag utveckling. Efterfrågan på lägenheter i storlek 2-4 Rok har varit jämn. I detta område har det inte funnits några sexor till försäljning. Nord Tabell 8- Sålda lägenheter under den aktuella perioden i delområde Nord. Rok 29/09-25/11 Antal lgh Rumsfördelning 29/09/03 1 46% 11 7% 2 22% 21 29% 3 21% 23 33% 4 31% 24 24% 5 18% 4 7% 6 0% 0 1% Totalt 25% 83 100% Av de 327 osålda lägenheterna som var till salu den 29 september var 83 stycken, eller 25 procent, av dessa sålda vid periodens slut den 25 november. Ca 86 procent av utbudet är 2-4 RoK och även efterfrågan är störst i detta intervall. 27

Syd Tabell 9- Sålda lägenheter under den aktuella perioden i delområde Syd. Rok 29/09-25/11 Antal lgh Rumsfördelning 29/09/03 1 15% 6 22% 2 44% 16 19% 3 28% 18 35% 4 27% 12 24% 5 0% 0 1% 6 0% 0 0% Totalt 28% 52 100% Av de 185 lägenheterna i delområde Syd fanns en stor andel ettor vid studiens början men försäljningen av dessa har gått trögt. Efterfrågan är störst på tvåor och treor. Detta område har haft den största procentuella förändring under periodens gång. Innerstaden Tabell 10- Sålda lägenheter under den aktuella perioden i delområde Innerstaden. Rok 29/09-25/11 Antal lgh Rumsfördelning 29/09/03 1 0% 0 3% 2 14% 17 32% 3 20% 27 35% 4 16% 16 25% 5 7% 1 4% 6 40% 2 1% Totalt 16% 63 100% I delområde Innerstaden som har haft flest lägenheter till försäljning under perioden har efterfrågan varit störst på treor. Området upptas till stor del av Hammarby Sjöstad där en betydande andel lägenheter finns till försäljning. 3 procent av lägenheterna i undersökningen består av ett Rok men ingen av dessa har sålt under perioden. 40 procent av de kvarvarande sexorna har sålts under perioden men dessa motsvarar en marginell del av det totala beståndet. 28

6.3 Inre lägesfaktorn Bolagens vinst samt kostnad vid nyproduktion fördelas på lägenheterna i ett projekt. Detta innebär att fastighetsbolagen kan göra en större vinst på vissa lägenheter jämfört med andra (Johansson, Hurtig 2001). Bostadsrättsmarknaden använder sig av fler faktorer vid differentiering av insatsen än vad hyresmarknaden gör, beroende på att bostadsrättsmarknaden inte är låst vid det bruksvärdesystem som tillämpas på hyresmarknaden. Fastighetsbolagen eftersträvar att försäljningen av lägenheterna i ett flerbostadshus ska ske lika fort vilket innebär att prisskillnaderna mellan de olika lägenheterna i ett projekt är marknadsmässig. Enligt byggbolagen är det enbart insatsen som differentieras, månadsavgiften sätts utifrån lägenheten yta. Det mest vanliga förfarandet vid sättandet av insatser är att upprätta en så kallad snittinsats/kvm för hela huset därefter justeras insatsen beroende på: Makroläge Våningsplan Utsikt/Insyn/Ljusinsläpp Balkong Orientering i huset Terrass Planlösning Läget i området De faktorer som har störst genomslagskraft på insatsen är enligt bolagen: Sjöutsikt, våningsplan samt förekomst av terrass. 29

För att undersöka om våningsplanen är marknadsmässigt differentierade studeras beståndet med hänsyn på försäljning för respektive våningsplan. Tabell 11- Utvecklingen totalt per våningsplan under den aktuella perioden. Våning 29/09-25/11 Antal lgh Planfördelning 29/09/03 Nedre botten 22% 10 4% 1 22% 32 13% 2 22% 31 13% 3 23% 45 18% 4 18% 32 16% 5 17% 23 13% 6 25% 24 9% 7 11% 9 7% 8 18% 8 4% 9 14% 3 2% 10 0% 0 1% 11 0% 0 0% Totalt 20% 217 100% Tabell 11 visar hur fördelningen skett av försäljningar på de olika våningsplanen. På den nedre botten finns en relativt liten andel av lägenheterna. En av orsakerna till detta beror på att dessa utrymmen upptas av lokaler, förråd etc. Om projekten skall kunna jämföras sinsemellan krävs att de är likvärdiga i avseende på antal våningsplan. En homogenisering har därför gjorts där enbart de två högst respektive de två lägst belägna våningarna i varje projekt finns representerade. Detta för att återge en mer rättvis bild. Resultatet presenteras i tabell 12. Tabell 12- Utvecklingen för de två högst respektive de två lägst belägna lägenheterna totalt under den aktuella perioden. Våning 29/09-25/11 Antal lgh Planfördelning 29/09/03 Lägsta våning 23% 23 9% Näst längst ned 22% 47 20% Näst högst 20% 35 16% Högst 18% 24 12% Enligt undersökningen har flest lägenheter sålts näst längst ner i byggnaden. Det strider mot hypotesen om att flerbostadshusen fylls på nedifrån och upp. Folk köper hellre en billigare lägenhet på andra våningen än en något dyrare på den tredje. Anledningen till detta kan vara att byggbolagen har överskattat betalningsviljan emellan de mellersta våningsplanen och således differentierat priserna för hårt. 30

6.4 Prisstatistik En jämförelse har gjorts för att undersöka försäljningspriset på de lägenheter som avyttrats under perioden med priset på de lägenheter som fortfarande står osålda. Syftet är att få en bild över prisnivån på nyproduktionen samt undersöka om det är någon skillnad i pris på försålda och osålda lägenheter. Tabell 13- Genomsnittspris på nyproducerade bostadsrätter i Stor-Stockholm [kr/kvm] Öst Väst Nord Syd Rok Sålda Osålda Snitt sålda Osålda Snitt Sålda Osålda Snitt Sålda Osålda Snitt 1 22232 33255 27743 21071 23233 22152 18348 20432 19390 15196 15381 15289 2 25747 24460 25103 21796 23902 22849 18487 21286 19886 14924 14942 14933 3 24551 26188 25370 21852 24492 23172 19551 20737 20144 15808 15627 15717 4 24154 26142 25148 21150 22654 21902 19010 20495 19753 15416 15341 15379 5 28927 23140 26034 19535 23872 21704 20235 25920 23078 0 21667 21667 6 0 28003 28003 0 0 0 17365 22822 20093 0 0 0 Tot. 25122 26865 25993 21081 23631 22356 18833 21949 20391 15336 16592 15964 Innerstaden Totalt Rok Sålda Osålda Snitt Sålda Osålda Snitt 1 30733 33219 31976 21516 25104 23310 2 28300 30851 29576 21851 23088 22469 3 28787 29857 29322 22110 23380 22745 4 28262 29184 28723 21598 22763 22181 5 31523 20976 26250 25055 23115 24085 6 24043 0 24043 20704 25412 23058 Tot. 28608 28817 28713 22139 23811 22975 I tabellen kan utläsas att totala genomsnittspriset i samtliga områden ligger strax över priset på de sålda lägenheterna. De osålda lägenheterna är generellt dyrare än de sålda. Om det finns många objekt till salu verkar således de billigaste säljas först oberoende de kvaliteter som tillhör respektive lägenhet. Totalt sett är de osålda femmorna billigare än de sålda. En trolig förklaring till detta är att få observationer gjorts i denna storleksklass. I delområde Syd är det liknande prisnivåer på de osålda som de sålda. I detta område har differentieringen fått ett lyckat resultat. Området som innefattar Innerstaden har de högsta snittpriserna. Dessutom är det mycket små prisskillnader mellan sålda och osålda lägenheter inom detta delområde. Detta kan tolkas som att betalningsviljan är höge i innerstaden. 6.5 Sammanfattning Sammanlagt omfattade studien 2687 lägenheter fördelade på 34 projekt. När mätningen började fanns 1364 av dessa till försäljning och under restföljande nio veckor såldes 20 procent av dessa. Efterfrågan var störst bland 2-4 Rok med en reell förändring på runt 6 31