KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE 2013-10-31 KS- 2013/1067.213 1 (4) HANDLÄGGARE Helena Sundström Helena.sundstrom@huddinge.se Kommunstyrelsen Försäljning av fastigheten Björksättra 1:136 Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Försäljning av fastigheten Björksättra 1:136 till Carina och Fredrik Fagerström, i enlighet med bilaga till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 31 oktober 2013, godkänns. Sammanfattning Bostadsfastigheten Björksättra 1:136 har efter budgivning genom extern mäklare genererat ett bud på 7,3 miljoner kronor från Carina och Fredrik Fagerström. Fastigheten, vilken ligger i Orlångens naturreservat, består av ett bostadshus med tillhörande maskinhall/verkstad och ett markområde på cirka 1 ha. Fastigheten har nyligen bildats genom avstyckning från fastigheten Björksättra 1:113 som kommunen av naturvårdsskäl köpte i början av år 2012. En förutsättning för köpet var att bostadsdelen kunde avskiljas och säljas separat, vilket nu efter vidtagna åtgärder kan genomföras. Ett förslag till köpekontrakt har upprättats mellan kommunen och köparna. Köpeskillingen ligger i nivå med den marknadsvärdering som har gjorts inför försäljningen. Kommunen har sedan förvärvet av Björksättra 1:113 haft omkostnader för uppvärmning och sanering av byggnaden, iordningställande av tomtmarken, avstyckning samt omstängsling av markerna. Beskrivning av ärendet Fastigheten Björksättra 1:113 köptes i januari 2012 av Huddinge kommun av naturvårdsskäl för att natur- och vattenområdena skulle regleras över till Orlångens naturreservat. Den bostad på 135 m² med tillhörande maskinhall/ verkstad och markområde som låg inom fastigheten avsågs redan vid köpet avstyckas till en egen fastighet och försäljas på den externa bostadsmarknaden. Bostadsfastigheten Björksättra 1:136 på 9253 m² har nu bildats och en fastighetsmäklare har anlitats för försäljningen. Genom annonsering och efterföljande budgivning har de tilltänkta köparna Carina och Fredrik Fagerström lämnat högsta bud på 7,3 miljoner kronor. Mark- och exploateringsavdelningen lät göra en extern värdering av POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 301 70 E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se www.huddinge.se 141 85 HUDDINGE
KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE 2013-10-31 KS-2013/1067.213 2 (4) bostadsdelen med tillhörande mark inför köpet av Björksättra 1:113. Tilltänkt strandtomt bedömdes då till ett värde på cirka 8 miljoner kronor. Fastigheten blev dock ingen strandtomt med anledning av planer på vandringsleder längs med sjön Orlången och värdet bedömdes då, i samråd med samma värderingsman, istället till cirka 7 miljoner kronor. Erbjuden köpeskilling ligger därmed lägre, men fortfarande i nivå, med ursprungsvärdet. Kommunen har sedan förvärvet av Björksättra 1:113 haft omkostnader för uppvärmning och sanering av byggnaden, iordningställande av tomtmarken, avstyckning samt för omstängsling av markerna. Kommunen har i försäljningen angivit fri prövningsrätt för att undvika eventuella verksamheter som kan påverka naturreservatet negativt. Ett köpekontrakt har upprättats av säljaren och redigerats av Mark- och exploateringsavdelningen. En förutsättning för försäljningen är att ny ägare får bygglov för ändrad användning av maskinhallen/verkstaden. Byggnaden har tidigare varit ekonomibyggnad till jordbruksfastigheten. Köparen ska lämna in bygglov senast 12 veckor från det att beslut om försäljning är taget. Björksättra 1:136, rödmarkerad fastighet invid sjön Orlången.
KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE 2013-10-31 KS-2013/1067.213 3 (4) För mer detaljerad beskrivning av försäljningen, se Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens, bilaga 1. Förvaltningens synpunkter Kommunstyrelsens förvaltning bedömer att överenskommen köpeskilling för Björksättra 1:136 är rimlig utifrån den marknadsvärdering som har utförts och utifrån de övriga omständigheterna i ärendet. I enlighet med syftet med köpet av fastigheten Björsättra 1:113 säljs nu bostad med tillhörande byggnader och det markområde som bildar en avgränsad tomt och som har avstyckats. Kommunen gör en affär som stämmer överens med tidigare uppskattat värde. Kommunstyrelsens förvaltning föreslår att köpekontraktet, och därmed försäljningen, godkänns. Vesna Jovic Kommundirektör Gunilla Wastesson Planeringschef
KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE 2013-10-31 KS-2013/1067.213 4 (4) Bilagor Bilaga 1: Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens daterat 2013-10-23 Bilaga 2: Köpekontrakt mellan Huddinge kommun och Carina och Fredrik Fagerström Beslutet delges Carina och Fredrik Fagerström Samhällsbyggnadsnämnden
2013-10-23 Dnr KSMEX 1 (5) HANDLÄGGARE Mattias Carlswärd 08-53531388 Mattias.carlsward@huddinge.se Köpekontrakt mellan Huddinge kommun och Carina och Fredrik Fagerström gällande fastigheten Björksättra 1:136 i Huddinge kommun Sammanfattning Fastigheten Björksättra 1:113 vilken ligger i Orlångens naturreservat köptes in till kommunen för att reglera över natur och vattenområdena till kommunen. Den kvarvarande bostaden med tillhörande maskinhall/verkstad, Björksättra 1:136, säljs nu vidare till Carina och Fredrik Fagerström, nedan kallad köparna. På fastigheten Björksättra 1:136 finns ett bostadshus på 135 m 2 (2 plan) och en maskinhall/verkstad på 480m 2 med möjlighet till djurhållning. När kommunen köpte in ursprungsfastigheten var dess areal totalt ca 17 ha. Kommunen säljer nu bostadshuset och maskinhall/verkstaden med tillhörande 1 ha mark. Det främsta skälet till kommunens förvärv var att säkerställa kulturmarkernas långsiktiga skötsel, skapa rådighet för framtida vattenvårdsåtgärder, inlemma vattenytan i sportfiskeområdet och om möjligt öka den allmänna tillgängligheten med bla en vandringsled från Sundby gård till Björksättra herrgård. Miljö- och Samhällsbyggnadsförvaltningen såg ingen fördel i att ha kvar boningshuset och maskinhall/verkstaden i kommunal ägo, därför planerades en avstyckning och vidareförsäljning av dessa redan vid inköpet. Bakgrund Fastigheten Björksättra 1:113 vilken ligger i Orlångens naturreservat köptes in till kommunen för att reglera över natur och vattenområdena till kommunens fastighetsinnehav 2012. Den kvarvarande bostadsfastigheten säljs nu vidare till Carina och Fredrik Fagerström. POSTADRESS Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Mark- och exploateringsavdelningen 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Sjödalsvägen 29 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 313 80 E-POST OCH WEBB
2013-10-23 KSMEX 2 (5) På fastigheten fanns när kommunen köpte in den ett bostadshus och en maskinhall/verkstad med möjlighet till djurhållning. Fastighetens areal var på totalt ca 17 ha varav 3 ha skogsimpediment, 5 ha åker, 2 ha övrigt och 7 ha vatten (Orlången). Kommunen var i ett naturvårds- och frilufts perspektiv intresserad av att stora delar av den ursprungliga fastigheten skulle vara i kommunens ägo. Det främsta skälet var att säkerställa kulturmarkernas långsiktiga skötsel, skapa rådighet för framtida vattenvårdsåtgärder, inlämna vattenytan i sportfiskeområdet och om möjligt öka den allmänna tillgängligheten med bla en vandringsled från Sundby gård till Björksättra herrgård. Miljö- och Samhällsbyggnadsförvaltningen såg ingen fördel i att ha kvar boningshuset och maskinhall/verkstaden i kommunal ägo, därför planerades en avstyckning och vidareförsäljning av dessa redan vid inköpet. Denna försäljning har nu via en extern mäklare genererat ett bud på den kvarvarande bostadsfastigheten och maskinhallen/verkstaden på 7,3 miljoner kronor. Kommunen har i försäljningen angett fri prövningsrätt för att det är av stor vikt att köparen inte påverkar naturreservatet menligt med sin verksamhet. Vidare är det en förutsättning att den tilltänkte köparen erhåller bygglov för ändrad användning av maskinhallen/verkstaden. Beskrivning av ärendet Befintliga förhållanden Fastigheten Björksättra 1:136 ligger i Orlångens naturreservat invid sjön Orlången och i anslutning till gamla Lännavägen, adressen är Ebbadalsvägen 9. Fastighetens areal är på totalt 9253 m 2. Bostadshuset om 135 m 2 i två plan är högt beläget med sjöutsikt över Orlången. På fastigheten finns en maskinhalle/verkstade på ca 480m 2. Byggnaden var en ekonomibyggnad till jordbruket på stamfastigheten och hade en djurhållningsdel, en verkstadsdel i två plan, och en maskinhall med en fri höjd på ca 5m. Möjlighet till inrättandet av dusch/tvätt finns i verkstadsdelen. En del arbete kvarstår i maskinhall/verkstaden för att få den färdigställd. Bostadshuset är delvis renoverat men en del renovering återstår om bostaden skall användas för permanent boende. Till fastigheten finns det servitut/inskrivna rättigheter för väg och brygga i kommunens fastighet Björksättra 1:2.
2013-10-23 KSMEX 3 (5) Motiv för en kommunal försäljning Ekonomiska förutsättningar För att uppfylla de ekonomiska förutsättningar som angavs vid den ursprungliga fastighetsaffären ska den avstyckade fastigheten Björksättra 1:136 säljas. För att få ett marknadsmässig pris på fastigheten har annonsering och budgivning skett via en extern mäklare. Vid den externa värdering som gjordes av Forum Fastightsekonomi AB vid förvärvet av ursprungsfastigheten bedöms värdet vara 11 000 000 kronor ±1 miljon för hela ursprungsfastigheten. I samma värdering, delvis med andra förutsättningar, värderades boningshuset och ekonomibyggnaden med tillhörande mark till ca 8 miljoner kr. Vid tidpunkten för den ursprungliga värderingen antogs att en strandfastighet skulle kunna bildas av boningshuset, detta har visat sig inte vara förenligt med planerna på vandringslederna i området varför den nu bildade fastigheten inte är en strandfastighet och värderas lägre. Mark och Exploateringsavdelningen har i samråd med den externa värderingsfirman värderat Björksättra 1:136 till ca 7 miljoner med rådande förutsättningar. Ursprungsfastigheten köpte kommunen in, efter förhandling med säljaren, för 11 875 000 kr och bostadsdelen kan kommunen nu sälja vidare för 7 300 000 kr. Erbjuden köpeskilling ligger således i nivå med tidigare bedömt marknadsvärde. Under den tid som kommunen har haft fastigheten i sin ägo har kommunen haft kostnader för uppvärmning och sanering av byggnaden, iordningställande av tomtmarken, avstyckning av fastigheten samt för att stängsla om markerna. Köparna Försäljningen har skett via mäklare och budgivning där de fyra högsta buden ligger inom intervallet 7,3 till 6,5 miljoner. Köparna av fastigheten är Carin och Fredrik Fagerström, de har gett det högsta budet för fastigheten, 7,3 miljoner kronor, via mäklarens budgivning. Köparna bor i Huddinge och deras plan är att få huset att se ut som det gjorde när det byggdes och ser en utmaning i att renovera och restaurera huset till ursprungligt skick. Ekonomibyggnaden vill köparna sätta fönster på för att få den att se mer ut som en ladugård och delvis använda den som vinterboning åt får. Tanken är att föda upp utrotningshotade Värmlandsfår (skogsfår) för ullproduktion. Garagedelen i ekonomibyggnaden vill de använda som uppställningsplats/garage till två miljöklassade TMA-bilar (varningsbilar som
2013-10-23 KSMEX 4 (5) skyddar och visar vägen vid arbeten utmed vägarna) och en traktor (för snöröjning av fastigheten). Köpekontrakt Inför försäljningen har ett köpekontrakt upprättats av mäklaren. Kontraktet har redigerats utifrån kommunens synpunkter. Köpekontraktet reglerar handpenning, köpeskilling, tillträde, villkor mm. Eftersom fastigheten inte längre är ett jordbruk kan inte maskinhallen/verkstaden klassas som en ekonomibyggnad till jordbruket utan ett bygglov på maskinhallen/verkstaden måste erhållas. Köpekontraktet har pga av detta villkorats med att köparen får bygglov för den ändrade användningen av maskinhallen/verkstaden. Fastighetens är i behov av upprustning och kontraktet innehåller klausuler om bl.a. att fastigheten saknar godkänt VA och att vandringsleder ska anläggas i området. Köpet blir ej giltigt om inte kommunen fattar beslut om försäljningen före 2013-12-20. Köparna har rätt att häva köpet om inte bygglov ges för den ändrade användningen för maskinhallen/verkstaden. För att tidsbegränsa osäkerheten kring försäljningen är det en förutsättning att köparen inkommer med en komplett bygglovsansökan, enligt sökt förhandsbesked, inom 12 veckor från kommunstyrelsens beslut om en försäljning och att kommunen därefter beviljar bygglov. Köpeskillingen är 7 300 000 kr. Tillträde till fastigheten ska ske senast 15 veckor efter att kompletta bygglovshandlingar inkommit till kommunen, eller annan tidpunkt, efter överenskommelse. Mark och exploateringsavdelningen anser att villkoren för försäljningen är rimliga. Charlotta Thureson Mark- och exploateringschef
2013-10-23 KSMEX 5 (5) Mattias Carlswärd Mark- och exploateringsingenjör Bilagor Köpekontrakt