Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om självinträde och god fastighetsmäklarsed. Prövning av om fastighetsmäklarens förvärv av en bostadsrättslägenhet kan anses stå i strid med förbudet mot självinträde. Frågan om mäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att värdera lägenheten innan hon upplyste säljaren om sitt eget intresse har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en ordförande i en bostadsrättsförening framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN för att hon själv köpt en bostadsrättslägenhet som hon haft i uppdrag att värdera. Anmälaren har lämnat in en kopia av överlåtelseavtalet. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in försäljningsstatistik för en lägenhet i samma bostadsrättsförening som den nu aktuella lägenheten. Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) MM kontaktade mäklarföretaget där NN arbetar, eftersom han ville ha en värdering av sin bostad. NN arrangerade ett möte med MM i hans lägenhet. Vid mötet värderade NN lägenheten till 2 500 000 kr. Efter mötet ringde NN upp MM och meddelade att hon själv kunde tänka sig att köpa lägenheten för 2 900 000 kr. Hon uppgav sig vara villig att betala en premie för att hon tyckte om lägenheten. NN erbjöd sig kort därefter att betala 3 000 000 kr. MM accepterade affären i tron om att han fått ett pris som var högre än vad marknaden kunde erbjuda. När anmälaren, i egenskap av ordförande i bostadsrättsföreningen, fick överlåtelseavtalet blev han förvånad av det låga priset. Han kontaktade då MM som redogjorde för förloppet. Anmälarens bedömning är att NN har berett sig självinträde till lägenheten utan en objektiv värdering. Hon har på så sätt brutit mot ett stort antal etiska och formella regler. Efter en kontakt med det mäklarföretag där NN arbetar gick hon med på att häva avtalet. Till saken hör att MM inte är insatt i varken regelverket eller värderingen vid en lägenhetsaffär. Handlingarna Av överlåtelseavtalet avseende lägenheten, som är daterat den 13 april 2016, framgår det bland annat att MM är säljare och att NN tillsammans med en annan person är köpare med en halv del vardera. Köpeskillingen är 3 000 000 kr. Av försäljningsstatistiken för en lägenhet i samma bostadsrättsförening som den nu aktuella lägenheten framgår bland annat att den lägenheten såldes för 2 870 000 kr. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i huvudsak uppgett följande. MM kontaktade henne med anledning av att han var intresserad av att sälja sin lägenhet. NN besökte honom i lägenheten den 6 april 2016. Det är inte riktigt som anmälaren påstår att hon inför besöket hade fått i uppdrag att värdera lägenheten (ett värderingsuppdrag). Hon besökte MM med avsikten att få uppdraget att förmedla en försäljning av lägenheten. Vid besöket
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) uppgav hon att hennes uppfattning var att lägenhetens marknadsvärde uppgick till cirka 3 000 000 kr. Bedömningen baserades bland annat på att det i samma förening ett par månader tidigare hade sålts en motsvarande lägenhet för 2 870 000 kr. NN bestrider att hon skulle ha uppgett för MM att lägenhetens marknadsvärde uppgick till 2 500 000 kr. Dagen efter besöket insåg NN att hon hade fattat tycke för lägenheten och att hon kunde tänka sig att förvärva den för egen räkning. Efter att ha diskuterat saken med sin sambo kontaktade NN samma dag MM och meddelade honom att hon av den anledningen inte kunde åta sig förmedlingsuppdraget. Hon förklarade för MM att han fick vända sig till en annan fastighetsmäklare för att sälja lägenheten på den öppna marknaden. NN uppgav även att hon sannolikt skulle vara spekulant vid den kommande försäljningen. Ett par dagar senare blev NN kontaktad av MM per telefon. Han var beredd att sälja lägenheten till henne för 3 000 000 kr. MM uppgav att han inte ville kontakta någon annan fastighetsmäklare, utan ville sälja lägenheten till henne. Han ville på så sätt bland annat undgå att behöva genomföra en visningskarusell och betala ett mäklararvode. Vid det aktuella telefonsamtalet uppmanade NN på nytt MM att överväga att kontakta en fastighetsmäklare för att i stället sälja lägenheten på den öppna marknaden. Hon uppgav även att en försäljning på den öppna marknaden, om det blir budgivning, kan komma att betinga ett högre pris än 3 000 000 kr. MM stod på sig att han ville sälja lägenheten till henne. Den 11 april 2016 besökte NN lägenheten tillsammans med sin sambo, som vid den tidpunkten ännu inte hade sett lägenheten. Då även sambon fattade tyckte för lägenheten bestämde sig parterna för att ingå överlåtelsen. Köpekontraktet ingicks den 13 april 2016. NN fick veta att bostadsrättsföreningen hade motsatt sig att bevilja henne och sambon medlemskap i föreningen. Då bestämde hon sig för att acceptera MM:s begäran om att köpet skulle gå åter. Hon gick med på detta trots att hon var, och fortfarande är, av uppfattningen att hon inte har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed eller i övrigt otillbörligt i något avseende. Skälet till hennes ställningstagande var att hon inte ville riskera sitt rykte hos en bostadsrättsförening i ett område där hon i sin egenskap av fastighetsmäklare har betydande marknadsandelar.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) I sin anmälan antyder anmälaren att MM skulle vara särskilt utsatt eftersom han saknar kännedom om det regelverk som styr en lägenhetsförsäljning. Med anledning av detta vill NN framhålla att MM, såvitt hon har kunnat bedöma, varken har mer eller mindre god kännedom om regelverket än en normal lägenhetssäljare. Sammanfattningsvis har något avtal om förmedlingsuppdrag eller något annat skriftligt eller muntligt avtal, inte ingåtts mellan NN och MM. NN har omedelbart efter den tidpunkt då hon insåg att hon var intresserad av att förvärva lägenheten för egen räkning meddelat MM att hon av detta skäl inte kunde åta sig ett förmedlingsuppdrag. Hon har uppmanat honom att kontakta en annan fastighetsmäklare för att sälja lägenheten på den öppna marknaden. NN har, vid MM:s förfrågan om hon var intresserad av att förvärva lägenheten, på nytt uppmanat honom att överväga att kontakta en annan fastighetsmäklare för att sälja lägenheten på den öppna marknaden. Hon har därmed gett MM tydlig information om de olika alternativ som fanns för att genomföra försäljningen av lägenheten samt gett honom ett skäligt rådrum att fatta ett välgrundat beslut i frågan. När MM återkom till henne och stod på sig att han ville sälja lägenheten till ett pris motsvarande marknadsvärdet såg hon inte någon anledning till att avböja hans erbjudande om att förvärva lägenheten. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Bestämmelsen motsvarar i denna del 12 första stycket i 1995 års fastighetsmäklarlag. Skyldigheten att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed har fastighetsmäklaren inte bara när denne fullgör ett förmedlingsuppdrag utan även i andra sammanhang när mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s.76). Förbudet mot självinträde
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) I 11 fastighetsmäklarlagen finns det ett förbud för en fastighetsmäklare att i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla. I förhållande till 1995 års fastighetsmäklarlag har förbudet i 2011 års lag utsträckts till att omfatta även fastigheter som mäklaren har haft i uppdrag att förmedla. Mäklaren ska inte kunna kringgå förbudet genom att avträda uppdraget (se prop. 2010/11:15 s. 51). Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår bland annat följande beträffande regeln om förbud mot självinträde (prop. 1994/95:14 s. 77). Förbudet mot att utnyttja ett förmedlingsuppdrag så att mäklaren lämnar rollen som opartisk mellanman för att i stället träda in som uppdragsgivarens motpart innebär att den mäklare som erbjuds att förmedla en fastighet som han själv är intresserad av att förvärva inte kan åta sig ett sådant uppdrag. Han måste direkt avböja det erbjudna uppdraget. Med hänsyn till det intresse som bär upp regeln skulle det strida mot god fastighetsmäklarsed om mäklaren, innan han gett till känna sitt eget intresse, skulle utnyttja situationen till att gå in i diskussioner med säljaren om villkoren för försäljningen och liknande frågor. Mäklaren bör därför omedelbart redovisa skälen för att han inte kan åta sig uppdraget. Mäklaren bör hantera situationen på det beskrivna sättet inte bara när han är helt klar över sitt intresse av att själv förvärva säljarens fastighet utan i alla situationer där han känner på sig att han under vissa förutsättningar kan komma att bli intresserad av ett förvärv för egen del. Inte heller i situationer av det senare slaget kan nämligen mäklaren - om han åtar sig uppdraget - förväntas leva upp till den opartiska ställning som hans uppdragsgivare har rätt att vänta sig. Som framgår av 11 fastighetsmäklarlagen gäller förbudet mot självinträde om mäklaren har eller har haft ett förmedlingsuppdrag. Förbudet träffar inte den situationen att mäklaren endast har erbjudits att ingå ett förmedlingsuppdrag (se Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen En kommentar, tredje upplagan s. 128). Fastighetsmäklarinspektionen har i ett beslut från den 15 juni 2016 (dnr 4.1-636-16) funnit att förbudsbestämmelsen i 11 fastighetsmäklarlagen är analogt tillämplig vid ett skrivuppdrag. NN har uppgett att hon inte har haft något förmedlingsuppdrag eller
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) värderingsuppdrag beträffande den aktuella bostadsrätten. Hon och MM har inte ingått något muntligt eller skriftligt avtal över huvud taget. Med hänsyn till dessa omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns grund för att anse att NN har brutit mot förbudet mot självinträde när hon köpte lägenheten. Värderingen Nästa fråga är om NN har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att hon uppgav vad hon ansåg att lägenheten var värd innan hon upplyste MM om att hon var intresserad av att själv köpa lägenheten. Som framgår av de redovisade förarbetena bör en mäklare som känner på sig att han eller hon under vissa förutsättningar kan komma att bli intresserad av ett förvärv för egen del direkt avböja det erbjudna uppdraget. Mäklaren får inte utnyttja situationen till att gå in i diskussioner med säljaren om villkoren för försäljningen och liknande frågor. Anmälaren har uppgett att NN lämnade en värdering på lägenheten på 2 500 000 kr och sedan erbjöd sig att köpa lägenheten först för 2 900 000 kr och sedan för 3 000 000 kr. Anmälaren menar att MM accepterade affären i tron om att han hade fått ett pris som var högre än vad marknaden kunde erbjuda. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). NN har uppgett att hon lämnade en uppgift om att hon bedömde marknadsvärdet till cirka 3 000 000 kr vid mötet den 6 april 2016. Hon har vidare uppgett att det var först dagen efter mötet som hon insåg att hon var intresserad av att köpa lägenheten. Samma dag förklarade hon för MM att hon på grund av detta inte kunde åta sig uppdraget. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses vara otvetydigt fastställt att NN har handlat i strid med god fastighetsmäklarsed i denna del. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Ärendet ska därför avskrivas.