Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport mars 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 1,5 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 9,09 kronor. På hotellet i Örnsköldsvik var intjäningen under 2013 god och det förväntas att den positiva utvecklingen kommer att fortsätta under 2014. De två pågående BRF-processerna (i Umeå) går enligt plan och bolagets förväntar att dessa skall avslutas innan sommaren. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 24,6 procent, justerat för utdelningar på totalt 2,85 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR GLOBAL FASTIGHET UTBETALNING 2008 AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 1 466 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 55 % Tyskland 4 % Norge 41 % SEGMENTFÖRDELNING Kontor 41 % Bostäder 53 % Annat 6 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 117 Ekonomisk vakans 0,2 % Areal (Kvm) 170 212 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 960 Räntebindning 83 % Genomsnittlig låneränta 4,4 % Löptid lån (år) 2,9 Överkurs MNOK** -44,7 MANDAT Etableringsår 2008 Avvecklingsperiod 2020-2022 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 17.03.2014* 9,09 Utveckling senaste kvartalet 1,5% Utveckling senaste året 3,9 % Utveckling senaste tre åren 17,5 % Utveckling sedan start 24,6 % HISTORISKA UTBETALNINGAR 2009 0,3 2010 0,4 2011 1 2012 0,4 2013 0,75 Totalt 2,85 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. KVARTALSRAPPORT MARS 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 1,5 procent. De viktigaste förklaringarna till aktiekursutvecklingen är denna gång stigande fastighetsvärden och kassaflöde. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (GFU 2008 AB) har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a december 2013. Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under januari och februari 2014. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge och i Tyskland. Den svenska kronan har försvagats mot Euron med cirka 2,2 procent och den norska kronan har försvagats mot den svenska kronan med cirka 1,1 procent. Detta har totalt sett bidragit svagt negativt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. SEK 14 Överkursen på bolagets fasträntelån har ökat jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen negativt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a december 2013. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. UTBETALNING 2014 Prognoser hittills visar att det är stor sannolikhet för att styrelsen kommer att föreslå en utbetalning till aktieägarna våren 2014. Det betonas att detta inte är slutligen avgjort. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av NAV (aktiekurs) per den 17:e mars ger en kurs per aktie på 9,09 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på 24,6 procent. SEK 12 SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 15.03.2008 15.06.2008 15.09.2008 15.12.2008 15.03.2009 15.06.2009 15.09.2009 15.12.2009 15.03.2010 15.06.2010 15.09.2010 15.12.2010 15.03.2011 15.06.2011 Kurs per aktie 15.09.2011 15.12.2011 15.03.2012 15.06.2012 15.09.2012 15.12.2012 15.03.2013 15.06.2013 15.09.2013 15.12.2013 15.03.2014 Kurs Utdelningsjusterat * * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING UMEÅ De två pågående BRF-processerna går enligt plan och bolaget förväntar ett avklarande på detta innan sommaren. Ett positivt utfall kommer att förstärka bolagets kapacitet att genomföra utbetalningar till aktieägarna framöver. HOTELL I ÖRNSKÖLDSVIK På hotellet i Örnsköldsvik var intjäningen god under 2013, och det förväntas att den positiva utvecklingen kommer att fortsätta under 2014. ALTENSTADT Driften av äldrebostäderna går bra och operatören har en uthyrningsgrad på över 90 procent. Detta indikerar en god efterfrågan efter denna typ av boenden i Altenstadt. OPERATIONELL DRIFT Samtliga av bolagets investeringar genererar god och stabil kontantström. INFORMATION OM AKTIEKÖP Martin Bruck, styrelsemedlem i GFU 2008 AB och dess systerbolag Global Eiendom Utbetaling 2008 AS, har den 22:a januari 2014 köpt 6 700 aktier i GFU 2008 AB. Bruck äger och kontrollerar efter detta 6 700 aktier i GFU 2008 AB. Christer Wennersten, styrelseordförande i GFU 2008 AB och dess systerbolag Global Eiendom Utbetaling 2008 AS, har den 22:a januari 2014 20 000 aktier i Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. Wennersten äger och kontrollerar efter detta 20 000 aktier i Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. FASTIGHETSÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Umeå Sverige Bostäder SEK 91 % 72 482 60 773 54,5 % Kongsberg Norge Kontor NOK 20 % 71 000 21 012 18,9 % Terningen Arena Norge Kontor NOK 45 % 16 250 16 412 14,7 % Övik Sverige Hotell SEK 70 % 5 600 6 092 5,5 % Kaldnes Norge Kontor NOK 70 % 1 811 3 788 3,4 % Altenstadt Tyskland Bostäder EUR 100 % 3 069 3 357 3,0 % Summa 170 212 111 434 100,0 % *100% oberonde av ägarandel KVARTALSRAPPORT MARS 2014 5
ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2008 och har sex investeringar i Norge, Sverige och Tyskland. Totalt sett består portföljen av cirka 170 000 kvadratmeter fastigheter. INVESTERINGSMANDAT GFU 2008 AB är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i hyresbostäder och kommersiella fastigheter i Europa. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2020 och 2022, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst nio procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i januari upp sina tillväxtprognoser för den globala ekonomin till 3,7 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,8 procent och Eurozonen med 1 procent. Inom tillväxtmarknaderna väntas den expansiva period som varit dämpas ytterligare. Minskningen av de omfattande obligationsköpen på den amerikanska marknaden fick investerare att fly till trygga hamnar under början av året vilket ledde till att långa räntor i Europa och USA föll. Den amerikanska 10-årsräntan föll från 3 procent vid början av året till 2,6 procent per slutet av februari. USA Återhämtningen i amerikansk ekonomi har blivit allt tydligare. Såväl industriledarnas som konsumenternas syn på framtiden har löpande blivit bättre. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer har stigit med 13,4 procent det senaste året. Trots något sämre tal under förra årets två sista månader visar samtliga amerikanska städer som ingår i indexet positiv utveckling under tidsperioden. Amerikansk marknad präglas av den amerikanska centralbankens (Fed) påbörjade minskning av de omfattande obligationsköpen. Stödköpen minskades från 85 till 75 miljarder dollar under december och utfasningen väntas fortsätta under hela året. Kommunikationen från Fed har dock varit tydlig på att det ännu inte är tal om någon åtstramning av ekonomin i form av höjda räntor. Janet Yellen som är nytillträdd centralbankschef efter Ben Bernanke väntas fortsätta bedriva Bernankes lågräntepolitik, hon har även tonat ner det starka fokus som lagts på att räntorna ska börja höjas när amerikansk arbetslöshet når 6,5 procent. Nu signaleras istället att räntorna kan hållas nära noll även efter att detta mål nås. EUROPA Eurozonen har stått för den mest tydliga återhämtningen under året. Efter lång tid av skuldsanering och åtstramningar faller nu budgetunderskotten i flera av länderna. Tyskland agerar fortsatt draglok i regionen och IMF förväntar att landet når en tillväxt på 1,6 procent under 2014. Även om det går åt rätt håll inom regionen finns det vissa orosmoln. Arbetslösheten är trots förbättringar fortsatt på höga nivåer, framförallt i länder som Spanien och Grekland, och framförallt bland unga. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Styrräntan som startade året på 1 procent har löpande sänks för att avsluta året på 0,25 procent. Under året har hotet om för låg inflation blivit allt tydligare. Inflationstalen ligger nu långt under Centralbankens målsättning om en prisökningstakt på 2 procent. Centralbankschefen Mario Draghi har uttalat att han är beredd att vidta stora åtgärder för att dra Eurozonen ur den recession som pågått sedan 2011 och för att undvika deflation (fallande priser). NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade, konsumenterna ser ljust på framtiden medan exportsektorn fortsatt är relativt svag. Det låga inflationstrycket i svensk ekonomi har satt ytterligare press på den svenska Riksbanken att sänka räntan vid kommande möte i april. Ökningen i konsumentprisindex i december låg på 0,1 procent och inflationstalen har inte varit i närheten av Riksbankens målsättning på 2 procent under de senaste två åren. I motsats till Sverige stiger priserna i Norge. Kärninflationen ökade under januari från 2,2 till 2,4 procent. Ökningen var betydligt större än väntat och kan framförallt härledas till den svaga norska kronan. Den norska kronan har under det senaste året försvagats med över 5 procent mot dollar och nästan 11 procent mot euron. Kronförsvagningen är positiv för norsk exportindustri och tillväxten som väntas blir svagare i år i förhållande till förra året. Anledningen till svagare tillväxt är framförallt svagare privat konsumtion och lägre aktivitet i oljesektorn. * Alla tal per sista februari om inget annat anges KVARTALSRAPPORT MARS 2014 7
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget GFU 2008 AB. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i GFU 2008 AB. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no