SAMHÄLLSBYGGNAD Ändring av detaljplan för Borgholms kommun PLANOMRÅDE PLANBESKRIVNING Antagandehandling 2016-12-01
Innehåll Förutsättningar 3 Planförslag 4 Plankarta med bestämmelser 6 Genomförandebeskrivning 7 Antagandehandling Datum: 2016-12-01 Dnr: 2015-000519 Medverkande tjänstemän: Lisa Wändesjö Planarkitekt Projektledare Magnus Juhlin Plan- och byggchef Projektansvarig Tillhörande handlingar: - tillägg till plankartan med bestämmelser - tillägg till planbeskrivning med genomförandebeskrivning (denna handling) - fastighetsförteckning - tillägg till behovsbedömning
Förutsättningar Ändring av detaljplan för Järnnian, del av Rälla 1:17, Ekerum Tillägg till planbeskrivningen Bakgrund Detaljplan för del av Rälla 1:17 Järnnian, antogs 2013. Rättsprocesser har inneburit att detaljplanen nyligen vunnit laga kraft. Detaljplanen medger att enbart en fastighet per kvarter får bildas eftersom tanken var att bilda bostadsrättsföreningar. Förutsättningarna har ändrats och fastighetsägaren önskar därför att den planbestämmelse som styr upplåtelseformen utgår. Ändring av detaljplan innebär att gällande detaljplan (underliggande plan 320) fortsätter att gälla, men att ändringar görs i planens bestämmelser. Tillägget ska alltså läsas parallellt med gällande detaljplan. Tillägg till detaljplanen Planhandlingarna består av Tillägg till plankarta, Tillägg till planbeskrivning samt Tillägg till behovsbedömning. Endast tillägget till plankartan blir juridiskt bindande. Planprocessen Ändringsplanen har tidigare varit ute på samråd och granskning. Närboende, myndigheter och berörda har fått möjlighet att ta del av förslaget och lämna synpunkter. Kommunen har gjort bedömningen att planförslaget är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande för gällande detaljplan. Kommunen har vidare gjort bedömningen att förslaget inte är av stor vikt eller har principiell betydelse och inte heller kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Detaljplanen har handlagts med ett standardförfarande. Planens bakgrund och syfte Planändringens syfte är att göra planen mer flexibel. Syftet uppnås genom att inte, via planbestämmelse och genomförandebeskrivning, låsa byggnation av ny bebyggelse till en viss upplåtelseform. Planändringen grundar sig i önskemål från fastighetsägaren samt diskussion mellan densamma och kommunen. Förenligt med 3, 4 och 5 kap. MB Planområdet omfattas av bestämmelserna i 4 kap 1 och 2 miljöbalken. Dessa bestämmelser omfattar hela Öland, som är av riksintresse på grund av sina samlade natur- och kulturvärden. Planens läge Planområdet är beläget söder om Ekerums golfbana, strax väster om Rälla gård. I norr avgränsas området av golfbanan och i söder av en grusväg (Rälla Strandväg). Denna väg leder ner mot Kalmarsund för att sedan vika av i riktning mot Stora Rör. Mellan planområdet och Stora Rör ligger Rällaskogen som är ett populärt strövområde. Markägoförhållanden Planområdet utgörs av del av Rälla 1:17 som ägs av Ekerum Golf & Resort AB. 3
Parkering Enligt den underliggande detaljplanen är intentionen i den östra delen av planområdet att parkering skall anordnas i anslutning till varje bostad. Detaljplanen anger även en samlad parkeringsyta intill lokalgatan i öster. Detaljplanen medger ingen restriktion vad gäller parkering på lokalgator eller på kvartersmark. Parkering kan därmed ske längs med gatan eller intill bostaden. För den västra delen av planområdet anger den underliggande detaljplanen en större parkeringsyta för boende. I planbeskrivningen anges att parkering intill bostäderna enbart bör tillåtas tillfälligt och under kort tid. Intentionen är sålunda att ha en samlad parkering centralt i den västra delen av planområdet. Den underliggande detaljplanen anger dock inga restriktioner gällande parkering längs med lokalgatorna. Parkering kan därmed ske på den samlade parkeringsytan eller längs med lokalgatorna. I den underliggande detaljplanen anges att enskilda parkeringar görs små och på lämpliga platser i närheten av respektive hus. Eftersom planbeskrivningen särskiljer det östra och det västra området från varandra så syftar ovanstående mening på det östra området. Planförslag Ändring av planbestämmelse Planändringen består i att bestämmelsen B har justerats genom att följande meningar utgår: Endast en fastighet per kvarter tillåts. Kvartersmark som ej är i anspråkstagen för bostäder/byggnad skall till utseende och skötsel likställas med allmän platsmark. I den underliggande detaljplanen anger bestämmelserna e 1 och e 2 båda att Byggrätten får endast styckas till en fastighet. Även denna mening utgår. Planändringen innebär att fastighetsägaren inte längre är hänvisad åt en specifik upplåtelseform vid byggnation. Tidigare bestämmelse har tillsammans med planoch genomförandebeskrivning, indirekt hänvisat fastighetsägaren att stycka av ett mindre antal fastigheter och inom dessa bilda bostadsrättsföreningar. Planändringen bidrar således till en mer flexibel detaljplan. Behovsbedömning Ändringen i planen medför inga förändringar i markanvändningen gentemot dagens förhållanden. Genom en behovsbedömning har kommunen kommit fram till att detaljplanens genomförande, även efter ändringen, inte kommer att medföra en betydande miljöpåverkan. Kommunen anser därför att någon miljöbedömning inte behöver göras för planändringen. 4
Planbestämmelser B e 1 000 e 2 B e 1 000 e 2 Ändrade planbestämmelser Bostäder friliggande. Högsta tillåtna ljudvolym 55 db(a) ekvivalent vid husfasad. Vid avvikelser måste extra bullerdämpande åtgärder genomföras. Utformning av bebyggelse ska vara förenlig med avsnittet gestaltning på s. 7 i planbeskrivningen. Högsta tillåtna byggnadsarean i m 2 inom byggrätten. Högsta tillåtna byggnadsarea för friliggande bostad är 200 m 2. Högsta tillåtna byggnadsarea per huvudbyggnad är 150 m2. På plan 3 ska takterass anordnas. Plan 3 ska vara indraget från underliggande fasadliv minst 2 meter på minst en av byggnadens sida. Tidigare bestämmelser som utgår Bostäder friliggande. Endast en fastighet per kvarter tillåts. Kvartersmark som ej är i anspråkstagen för bostäder/byggnad skall i utseende och skötsel likställas med allmänplatsmark. Högsta tillåtna ljudvolym 55 db(a) ekvivalent vid husfasad. Vid avvikelser måste extra bullerdämpande åtgärder genomföras. Utformning av bebyggelse ska vara förenlig med avsnittet gestaltning på s. 7 i planbeskrivningen. Högsta tillåtna byggnadsarean i m 2 inom byggrätten. Högsta tillåtna byggnadsarea för friliggande bostad är 200 m 2. Byggrätten får endast styckas till en fastighet. Högsta tillåtna byggnadsarea per huvudbyggnad är 150 m2. På plan 3 ska takterass anordnas. Plan 3 ska vara indraget från underliggande fasadliv minst 2 meter på minst en av byggnadens sida. Byggrätten får endast styckas till en fastighet. 5
Plankarta Fastighetsbildning och fastighetsstorlek Planändringen innebär ingen förändring gällande exploateringsgraden vilket betyder att den sammanlagda byggnadsarean för byggnation kvarstår från den underliggande detaljplanen. I enlighet med den underliggande planen innebär planändringen att varje fastighet styckas av så att den enbart utgörs av byggnadsarean, entrégång och altan. Storleken på fastigheten styrs därmed genom bestämmelsen e (maximalt 150 respektive 200 kvm byggnadsarea). Antalet fastigheter anpassas till landskapet, planbestämmelsen kvartersmark för bostäder samt regler för brandskydd. Det är upp till fastighetsägaren att inom denna ram stycka av det antal fastigheter som är lämpliga att bebygga för bostadsändamål. Medverkande tjänstemän Samhällsbyggnadsförvaltningen Lisa Wändesjö Planarkitekt Magnus Juhlin Plan- och byggchef 6
Genomförandebeskrivning Organisatoriska frågor Planförfarande Genomförandebeskrivningen beskriver hur planen ska genomföras och vilka konsekvenser det får. Den redovisar de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som krävs för att genomföra detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har dock ingen självständig rättsverkan. Avsikten är att den ska godkännas vid antagandet av detaljplanen. Beskrivningen blir därigenom vägledande vid genomförandet. Sammanfattning av planförslaget Syftet med ändringen av detaljplanen är att göra den mer flexibel genom att ta bort de bestämmelser som styr upplåtelseformen. är fastighetsägaren ej längre garanterad byggrätt. Kommunen kan efter genomförandetidens slut ändra eller upphäva planen. Detaljplanen är dock gällande tills dess att ny detaljplan tas fram. Tid Genomförandeprocess 2017-2025 Lantmäteriförrättningar Anläggningsarbeten Utbyggnad Organisatoriska frågor Ansvarsfördelning Genomförandet av detaljplanen ankommer främst på fastighetsägare/verksamhetsutövare och boende i området. Planförfarande Ändringsplanen har varit ute på samråd och granskning. Tillfälle att ta del av planförslaget och lämna synpunkter har funnits i samråds- och granskningsskedet. Upprättandet av planförslaget följer Planoch bygglagens anvisningar för normalt förfarande. Tidredovisning 2016 Tid Planprocess Sept/Okt Samråd November Granskning December Antag. av SBN Genomförande Planens genomförandetid är 10 år från den dagen den vinner laga kraft. Ekerum Golf & Resort är exploatör och fastighetsägare till Rälla 1:17. Exploatören ska anlägga gator och allmänna platser inklusive vänd- och parkeringsplatser, gång och cykelvägar samt gatu- och vägbelysning i enlighet med detaljplanen samt upprättat exploateringsavtal. Den allmänna delen av va-anläggningarna kommer att färdigställas av exploatören för att sedan överlåtas till Borgholm Energi AB. Anläggning Anläggningsarbeten Allmänt va-nät Elnät Drift Ekerum G & R BEAB E. ON Under genomförandetiden har fastighetsägare en garanterad rätt att, efter ansökan om bygglov, få bygga i enlighet med planen. Efter genomförandetidens slut 7
Medverkande tjänstemän Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för den allmänna platsmarken vilket innebär att kommunen inte kommer att vara ansvarig för utbyggnad och skötsel av gator/vägar och allmänna platser. Samhällsbyggnadsförvaltningen Lisa Wändesjö Magnus Juhlin planarkitekt Plan- och byggchef Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Det ankommer på exploatören att ansöka om lantmäteriförrättning för att bilda gemensamhetsanläggningar som kommer att äga gator/vägar, vänd- och parkeringsplatser och gång och cykelvägar. Exploatören/fastighetsägare ansöker om och bekostar avstyckningar för bildande av bostadsfastigheter inom kvartersmarken för bostäder. Ekonomiska frågor Exploateringsavtal I bygglovsskedet debiteras sökande med planavgift enligt då gällande taxa. Anslutningsavgifter Avgifter för anslutning till den allmänna vatten- och avloppsanläggningen erlägges enligt vid varje tillfälle fastställd taxa. 8