Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklarens har lämnat en korrekt uppgift i objektsbeskrivningen om bostadens biarea när ett fristående förråd har uppgetts inga ingå i biarean för bostaden. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN:s utförande av förmedlingsuppdraget. Anmälarna har gett in kopior av objektsbeskrivningen, köpekontraktet, ett protokoll om areamätning, ett mejl från anmälarna till mäklaren och ett informationsblad om hur man mäter sitt hus. NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, ett informationsblad om undersökningsplikt och felansvar vid fastighetsköp, dokumentationen av de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom, köpekontraktet, anbudsförteckningen, en faktura, en överlåtelsebesiktning och journalen. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Anmälan Anmälarna har bland annat uppgett följande. Köpeskillingen för fastigheten uppgick till 9 250 000 kronor. I köpeavtalet och objektsbeskrivningen angavs att boarean, dvs. ytan i bostaden var 110 + 93 kvadratmeter. När de begärde att få ritningar av bostaden fick de per post av mäklaren ett mätningsprotokoll för uppmätt boarea. Av protokollet framgick det att ett fristående förråd på nio kvadratmeter var en del av den boarea som angavs i köpeavtalet. Av mätningsprotokollet framgår det tydligt att ett fristående förråd på nio kvadratmeter ingår i biarean om 93 kvadratmeter. Ett fristående förråd får inte räknas med i vare sig boarean eller biarean. Detta medför att biarean endast är 84 kvadratmeter. De mätregler vid fastighetstaxering som följer svensk standard (SS 021053) har varit gällande sedan den allmänna fastighetstaxeringen av småhus år 1990. Fastighetsmäklaren marknadsförde huset med en totalyta om 205 kvadratmeter med anledning av att källaren var inredd och att säljaren/mäklaren ansett att man kan bo där. Av dessa 205 kvadratmeter visade det sig att 203 kvadratmeter var den korrekta uppgiften. Med anledning av de felaktiga uppgifterna om i huvudsak förrådet kontaktades mäklaren och säljarna av dem och även av deras juridiska ombud. Vare sig mäklaren eller säljarna var villig att ge dem någon kompensation, eftersom de inte ansåg att de hade gjort något fel. En mäklare ska veta vilka areauppgifter som är de rätta och inte ange att ett fristående förråd är att betrakta som boarea. Detta har varit felaktigt och missvisande för dem. Bostadsytan är en viktig parameter vid ett fastighetsköp och kommer att påverka priset vid en eventuell försäljning. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat bland annat följande vid granskningen av handlingarna i ärendet. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen, som är daterad den 5 maj 2014, finns följande
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) uppgifter om boarean. Interiör Boarea 110 m2+ biarea 93 m2 (taxeringsinformation) Mätningsprotokollet I ett protokoll benämnd AREA MÄTNING VILLA daterat den 30 april 2014 anges bland annat följande. Byggnad Bo area Bi area Huvudbyggnad 110 m2 71 m2 Fristående förråd 9 m2 Uterum 13 m2 Fastighetsmäklarens yttrande Inför marknadsföringen av huset av valde säljarna att genomföra en förhandsbesiktning och samtidigt utföra en kontrollmätning. NN och en av uppdragsgivarna var närvarande vid detta tillfälle. Besiktningsmannen mätte upp samtliga rum och kom fram till siffrorna 111 kvadratmeter boarea och 94 kvadratmeter biarea. Han skrev ned uppgifterna på en lapp. Dagen efter kontrollmätningen skulle annonsmaterialet skickas till lokaltidningarna. I tidningsannonserna och vid annonseringen på nätet angavs besiktningsmannens uppgifter om boarea och biarea. Före den första offentliga visningen visade NN huset för anmälarna. Han informerade dem om att det hade tagits fram en energideklaration och att det hade gjorts en kontrollmätning. Anmälarna fick en kopia av den första versionen av besiktningsprotokollet och en kopia av energideklarationen. Mätningsprotokollet var dock inte sammanställt. Dagen för kontraktsskrivningen kontaktade NN besiktningsmannen per telefon och mejl. Vid samtalet sa han att parterna ville skriva under kontraktet på kvällen samma dag. Det var därför viktigt att få mätningsprotokollet och besiktningsprotokollet. Besiktningsmannen översände mätningsprotokollet där det stod 110 kvadratmeter boarea och 93 kvadratmeter biarea. Dessa siffror blev de som NN slutligen använde. Anledning till att siffrorna justerades nedåt för såväl boarean som biarean var att decimalerna låg på gränsen. Parterna träffades på kontoret och då fanns de nya siffrorna, dvs. 110 respektive 93 kvadratmeter angivna i objektsbeskrivningen. NN överlämnade även vid detta tillfälle en kopia av mätbeviset till anmälarna.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Av 18 fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Beträffande fastigheter ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Byggnadens storlek är alltså en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning. Vid beräkningar av area och volym för husbyggnader gäller sedan augusti 2012 den svenska standarden SS 21054:2009, som har ersatt SS 21053. Av dessa mätregler framgår det bland annat att vid mätningar av småhus delar man upp arean på utrymmen inom bostaden och utrymmen utanför bostaden. Utrymmena inom bostaden delas upp i boarea och biarea. Detta innebär att ett fristående förråd inte ska tas med i beräkningen av bostadens biarea. Av det ingivna mätningsprotokollet framgår det att biarean har uppgått till sammanlagt 93 kvadratmeter, varav huvudbyggnaden 71 m2, ett fristående förråd 9 m2 och ett uterum 13 m2. NN har, i den objektsbeskrivning som han har tillhandahållit tilltänkta spekulanter, inkluderat den area som avser det fristående förrådet i den biarea på 93 m2 som anges under rubriken Interiör. Detta står i strid med uppgifterna i mätningsprotokollet, där det tydligt anges att nio kvadratmeter avsåg ett fristående förråd. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN, genom att ange en felaktig uppgift om bostadens biarea, har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) vid upprättandet av den aktuella objektsbeskrivningen. Uppgifterna om bostadens boarea och biarea är ofta av stor betydelse för spekulanter. Inspektionen anser därför att förseelsen motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Ledamoten MM är skiljaktig och anför följande. Felaktig angivelse av boyta eller biyta är normalt varningsgrundande eftersom denna uppgift är av viktig betydelse för en köpare. I förevarande fall finns dock vissa förmildrande omständigheter som bör beaktas vid påföljdens bestämmande. Det som här avses är dels att den lämnade uppgiften om biyta haft en relativt liten avvikelse förhållande till den korrekta biytan, dels att den felaktiga uppgiften inte varit helt ogrundad utan föranletts av att ytuppgift gällande en till fastigheten hörande förrådsbyggnad kommit att medräknas i angiven biyta. Med beaktande av att varning enligt prop. 2010/11:15 s. 40 bör reserveras för särskilt klandervärda ageranden så finner jag med hänsyn till angivna omständigheter att påföljden för mäklarens handlande bör stanna vid en erinran i förevarande fall.