Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Kvartalsrapport mars 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 1,2 procent. Senaste kurs per A-aktie är beräknad till en krona per aktie och senaste kurs per B-aktie är beräknad till 8,94 kronor per aktie. I Troubadourportföljen har det till nu investerast cirka 7 miljoner euro i uppgraderinger. Som en följd av detta är vakansen fallande och hyresnivån har därutöver fått ett lyft på flera platser. Det är bra intresse för kontorslokaler i Denver och två mindre hyresavtal har ingåtts under årets första månader. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 51,7 procent, justerat för inlösen av 12 procent av bolagets ursprungliga antal B-aktier. NYCKELTAL FÖR GLOBAL FASTIGHET UTBETALNING 2007 AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 6 806 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 33 % Tyskland 38 % USA 11 % Norge 18 % SEGMENTFÖRDELNING Hotell 3 % Kontor 45 % Bostäder 21 % Industri/lager 14 % Annat 17 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 618 Ekonomisk vakans 5,9 % Areal (Kvm) 966 873 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 5 267 Räntebindning 82 % Genomsnittlig låneränta 4,1 % Löptid lån (år) 2,0 Överkurs MNOK** -249 MANDAT Etableringsår 2007 Avvecklingsperiod 2018-2019 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 17.03.2014* Utveckling senaste kvartalet 1,2 % Utveckling senaste året 6,0 % Utveckling senaste tre åren -0,9 % Utveckling sedan start -51,7 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2008 8 % 0 0,4 2012 2 % 0 0,1 2013 2 % 0 0,1 Totalt 12 % 0 0,6 **** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. *** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT MARS 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 1,2 procent. Den viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är denna gång svagt stigande fastighetsvärden. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU) har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a december 2013. Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under januari och februari 2014. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge, Tyskland och USA. Den svenska kronan har under perioden försvagats mot den amerikanska dollarn med cirka 0,2 procent, mot Euron med cirka 2,2 procent och den norska kronan har försvagats mot den svenska kronan med cirka 1,1 procent. Detta har totalt sett bidragit svagt positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. SEK 12 Överkursen på bolagets fasträntelån är reducerad jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a december 2013. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. UTBETALNING 2014 Prognoser hittills visar att det är stor sannolikhet för att styrelsen kommer att föreslå en utbetalning till aktieägarna våren 2014. Det betonas att detta inte är slutligen avgjort. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av NAV (aktiekurs) per den 17:e mars ger en kurs per A-aktie på 1,00 krona och en kurs per B-aktie på 8,94 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på -51,7 procent. SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Kurs Utdelningsjusterat* * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TROUBADOUR I Troubadourportföljen har det tills nu investerats cirka sju miljoner euro i uppgraderingar av lägenheter och näringslokaler, gemensamhetsarealer, fasader etc. Som en följd av detta är vakansen fallande och hyresnivåerna har lyft på flera orter. Vakansen är nu på 12,4 procent jämfört med 16,4 procent för drygt ett år sedan. Under 2014 förväntas det att vakansen kommer att kunna reduceras till cirka 8,5 procent. BAD KISSINGEN Lånet i portföljen förfaller till betalning i augusti 2014 och arbetet med refinansieringen har påbörjats. Belåningsgraden är relativt hög, och bolaget värderar flera refinansieringsalternativ eller försäljning. TCM NEW ENGLAND Bolaget är tillsammans med bolagets samarbetspartner Och Ziff i dialog med långivaren för att försöka restrukturera lånet. Där utöver arbetar bolaget tillsammans med hotelloperatören om att ta fram en underhållsplan som skall tillfredsställa kraven från både långivaren och Marriott. DENVER 633 Bolaget jobbar aktivt med lokala uthyrningsmäklare för att finna hyresgäster till de lediga arealerna som tidigare var uthyrda till en statlig aktör. Det har varit stor aktivitet den senaste tiden och bolaget är i dialog med flera bolag som är intresserade av hyra arealer på mellan 1 000 och 4 000 kvadratmeter. Där utöver har två mindre hyresavtal på totalt cirka 1 000 kvadratmeter signerats de senaste månaderna, och det arbetas också med att signera ett 5-årigt hyresavtal med ytterligare en hyresgäst för cirka 1 000 kvadratmeter. ELISA Bolaget arbetar fortsatt aktivt med en reförhandling av hyresavtalet med Curanum som är operatör och motpart i hyresavtalet. Målet är att få till ett 20-årigt hyresavtal på samma hyresnivå som idag. För att få på plats ett sådant avtal kommer det att behöva avsättas betydliga medel för investeringar på fastigheterna under en 2-3 årsperiod framöver. Det förväntas att ett slutligt avtal kommer att vara framförhandlat och signerat under det första halvåret 2014. FASTIGHETSÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Troubadour Tyskland Bostäder EUR 100 % 224 264 99 429 17,0 % Elisa Tyskland Äldreboende EUR 100 % 73 364 87 250 14,9 % Kongsberg Kongsberg Kontor NOK 80 % 71 000 84 048 14,4 % TRES Sverige Logistik / Industri SEK 25 % 367 585 81 747 14,0 % NE Hotels New England, USA Hotel USD 49 % 39 426 65 506 11,2 % 633 Denver Denver, USA Kontor USD 80 % 51 374 57 299 9,8 % Waterfront Göteborg Kontor SEK 100 % 36 935 56 398 9,6 % Chemnitz Tyskland Bostäder EUR 100 % 57 111 26 995 4,6 % Greenhouse Värmdö Kontor SEK 100 % 11 440 14 064 2,4 % Bad Kissingen Tyskland Äldreboende EUR 50 % 34 374 12 025 2,1 % Summa 966 873 584 761 100,0 % *100% oberonde av ägarandel KVARTALSRAPPORT MARS 2014 5
ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2007 och har tio investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Totalt sett består portföljen av cirka 967 000 kvadratmeter fastigheter. INVESTERINGSMANDAT GFU är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i hyresbostäder och kommersiella fastigheter (kontorsbyggnader, hotell, lager- och industribyggnader samt handelsfastigheter) i huvudsakligen Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2018 och 2019, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i januari upp sina tillväxtprognoser för den globala ekonomin till 3,7 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,8 procent och Eurozonen med 1 procent. Inom tillväxtmarknaderna väntas den expansiva period som varit dämpas ytterligare. Minskningen av de omfattande obligationsköpen på den amerikanska marknaden fick investerare att fly till trygga hamnar under början av året vilket ledde till att långa räntor i Europa och USA föll. Den amerikanska 10-årsräntan föll från 3 procent vid början av året till 2,6 procent per slutet av februari. USA Återhämtningen i amerikansk ekonomi har blivit allt tydligare. Såväl industriledarnas som konsumenternas syn på framtiden har löpande blivit bättre. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer har stigit med 13,4 procent det senaste året. Trots något sämre tal under förra årets två sista månader visar samtliga amerikanska städer som ingår i indexet positiv utveckling under tidsperioden. Amerikansk marknad präglas av den amerikanska centralbankens (Fed) påbörjade minskning av de omfattande obligationsköpen. Stödköpen minskades från 85 till 75 miljarder dollar under december och utfasningen väntas fortsätta under hela året. Kommunikationen från Fed har dock varit tydlig på att det ännu inte är tal om någon åtstramning av ekonomin i form av höjda räntor. Janet Yellen som är nytillträdd centralbankschef efter Ben Bernanke väntas fortsätta bedriva Bernankes lågräntepolitik, hon har även tonat ner det starka fokus som lagts på att räntorna ska börja höjas när amerikansk arbetslöshet når 6,5 procent. Nu signaleras istället att räntorna kan hållas nära noll även efter att detta mål nås. EUROPA Eurozonen har stått för den mest tydliga återhämtningen under året. Efter lång tid av skuldsanering och åtstramningar faller nu budgetunderskotten i flera av länderna. Tyskland agerar fortsatt draglok i regionen och IMF förväntar att landet når en tillväxt på 1,6 procent under 2014. Även om det går åt rätt håll inom regionen finns det vissa orosmoln. Arbetslösheten är trots förbättringar fortsatt på höga nivåer, framförallt i länder som Spanien och Grekland, och framförallt bland unga. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Styrräntan som startade året på 1 procent har löpande sänks för att avsluta året på 0,25 procent. Under året har hotet om för låg inflation blivit allt tydligare. Inflationstalen ligger nu långt under Centralbankens målsättning om en prisökningstakt på 2 procent. Centralbankschefen Mario Draghi har uttalat att han är beredd att vidta stora åtgärder för att dra Eurozonen ur den recession som pågått sedan 2011 och för att undvika deflation (fallande priser). NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade, konsumenterna ser ljust på framtiden medan exportsektorn fortsatt är relativt svag. Det låga inflationstrycket i svensk ekonomi har satt ytterligare press på den svenska Riksbanken att sänka räntan vid kommande möte i april. Ökningen i konsumentprisindex i december låg på 0,1 procent och inflationstalen har inte varit i närheten av Riksbankens målsättning på 2 procent under de senaste två åren. I motsats till Sverige stiger priserna i Norge. Kärninflationen ökade under januari från 2,2 till 2,4 procent. Ökningen var betydligt större än väntat och kan framförallt härledas till den svaga norska kronan. Den norska kronan har under det senaste året försvagats med över 5 procent mot dollar och nästan 11 procent mot euron. Kronförsvagningen är positiv för norsk exportindustri och tillväxten som väntas blir svagare i år i förhållande till förra året. Anledningen till svagare tillväxt är framförallt svagare privat konsumtion och lägre aktivitet i oljesektorn. * Alla tal per sista februari om inget annat anges KVARTALSRAPPORT MARS 2014 7
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget GFU. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i GFU. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no