Året som gått i korthet 2005 ÖrebroBostäder AB Välkommen hem! Årsredovisning i korthet 2005 Fullversion på www.obo.se ÖrebroBostäder AB 1
VD har ordet VD har ordet DET ÄR GLÄDJANDE att konstatera att vår stad fortsätter att växa precis som den gjort under de senaste åren. Idag bor det 127 733 personer i kommunen. Örebros befolkning ökade 2005 med 751 personer, vilket betyder att behovet av bra bostäder kvarstår. ÖBO är en bland många andra aktörer som tar sitt ansvar för att erbjuda boenden med bredd och variation. VÅRA HYRESGÄSTER är nöjda med sitt boende. Det vet vi genom de kundundersökningar som görs varje år. Resultaten är bra. Serviceindex, som väger samman frågor som gäller förvaltning och skötsel, var 81,4 procent. Nöjdkundindex, som sammanfattar hur nöjd man är totalt med ÖBO, var 93,3 procent. Nöjda kunder, fortsatt låga hyror i jämförelse med andra bostadsföretag i landet samt ett gott ekonomiskt resultat, är en styrka för såväl ÖBO som Örebro kommun. ÖBO ERBJUDER ett brett och varierat boende i centrala stan, i våra stadsdelar och på landet. Vi har idag drygt 23 000 lägenheter. DEN STORA OMGESTALTNINGEN av Markbacken fortsatte under 2005. Ett nytt punkthus, som tagits fram i samarbete med våra kollegor i Västerås, Bostads AB Mimer, blev inflyttningsklart i juni. Det är ett ÖBO Seniorboende med 29 lägenheter. Renoveringen av etapp III i Markbacken genomfördes och rivningen av ett 90-tal lägenheter på Lertagsgatan påbörjades strax före julhelgen. Här ska det byggas nya bostäder i form av låghusbebyggelse och fristående punkthus. Om några år kommer vi att ha ett nytt Markbacken som kan möta örebroarnas olika behov. Ombyggnationen av Vivallaskolan blev klar under året och stadsdelen har nu en av Örebros finaste skolor, som även används av föreningar och andra verksamheter i Vivalla. I maj blev försäljningen av varuhuset Krämaren klar. Den kunde genomföras tack vare så kallad 3D-fastighetsdelning. Bostäderna kvarstår i vår ägo och hyresgästerna får en ny och restaurerad terrass att vistas på när renoveringen blir helt klar sommaren 2006. 2005 ÅRS TRE FOKUSMÅL har varit: sänkta förbrukningskos tnader,ökat boinflytande och levande stadsdelscentra. Fokusmålen boinflytande och levande stadsdelscentra kvarstår även 2006. Arbetet med att sänka våra förbrukningskostnader fortsätter också även om det inte är ett fokusmål i år. Arbetet är nödvändigt om vi ska kunna hålla hyrorna på den låga nivå som vi har idag, jämfört med andra allmännyttiga bolag i landet. DET EKONOMISKA RESULTATET för 2005 är mycket gott. Det är en rad ekonomiskt gynnsamma omständigheter som bidragit till detta. Omorganisationen, låga räntor, lägre förbrukningskostnader och reavinster från fastighetsförsäljningar, för att nämna några. Det goda resultatet har gjort att vi har kunnat satsa extra på underhåll av fastighetsbeståndet. Vi kunde även genomföra en hyressänkning med 0,25 procent per den 1 januari 2006. Efterfrågan på bostäder har varit fortsatt god med en uthyrningsgrad för bostäder på 99,4 procent och 96,9 procent för lokaler. DEN NYA ORGANISATION som sjösattes i fjol kunde genomföras med små olägenheter för våra hyresgäster. Den har bidragit till att servicen förbättrats och att vi lyckats pressa våra förvaltningskostnader. HÖSTEN 2006 är det 60 år sedan ÖBO, eller Stiftelsen Hyresbostäder som det hette då, bildades. Det tänker vi fira tillsammans med våra hyresgäster. Alla hyresgäster kommer att få en helt ny bok, Smaka på Öre- BrO. Den innehåller smakbitar ur företagets historia och recept på god mat. Och så tänker vi bjuda in till 60-årskalas runt om i stan. VI GLÄDS BÅDE ÅT ett gott resultat och att få bjuda in till kalas. Men vi måste hela tiden fortsätta att agera kostnadsmedvetet och klokt, så att vi även i framtiden kan erbjuda våra hyresgäster attraktiva bostäder med bredd och variation i god boendemiljö. Hans Lander VD 2 ÖrebroBostäder AB Årsredovisning i korthet 2005 Fullversion på www.obo.se
Sammanfattning och nyckeltal Sammanfattning och nyckeltal ÅRET 2005 Hyresförhandlingarna under november resulterade i att hyrorna sänktes med 0,25 procent från och med den 1 januari 2006. Under året färdigställdes 29 nybyggda lägenheter i Mimerhuset i Markbacken. Hustypen är framtagen i samarbete med bostadsföretaget Mimer i Västerås. Boendet ingår i konceptet ÖBO Senior. Renoveringen och ombyggnaden av Markbacken fortsatte i en tredje etapp som färdigställdes i slutet av året. Förberedelser för rivningen av 250 lägenheter i Markbacken inleddes med att vitvaror och annan lägenhetsinredning såldes till allmänheten under december. Varuhuset Krämaren såldes till tjänstepensionsföretaget Alecta, vilket gjordes möjligt genom en tredimensionell fastighetsdelning. Bostäderna kvarstår i ÖBOs ägo. Under hösten inleddes en genomgripande renovering av trädgården och terrassen på Krämaren. ÖBO återtog Lingården i Garphyttan från Örebro kommun och planerar nu för ett boende inom ramarna för ÖBO Senior där. Förberedelserna startade för ett övertagande av Örebro kommuns seniorboenden. ÖBO började bygga 48 lägenheter i kvarteret Senapen i Sörby. Inflyttning sker våren 2006. Hyresgästerna i Oxhagen, Rosta och Baronbackarna fick bredband via Stadsnät. Hyresenkäten gav fortsatt högt betyg åt ÖBO. VÅRA FOKUSMÅL 2005 Sänkta förbrukningskostnader Vi arbetar intensivt för att sänka förbrukningarna för uppvärmning, el och vatten. Vi byter bland annat ut gammal energikrävande utrustning och optimerar våra system. Under året har sju oljepannor bytts ut mot effektiva bergvärmepumpar. Ökat boinflytande Arbetet med boinflytandet med Hyresgästföreningen har utvecklats, bland annat genom initiativ till mindre projekt. I exempelvis Oxhagen hade vi tältmöten flera kvällar då hyresgästerna fick möjlighet att tycka till om vad som var bra eller dåligt i stadsdelen. Omdaningen av Markbacken som skett i samarbete med de boende är ett annat exempel. Det är ett fokusmål även 2006. Levande stadsdelscentra ÖBO Lokaler arbetar hårt för att våra stadsdelscentra ska vara en mötesplats som erbjuder god service. Flera av våra stadsdelscentra har renoverats eller kommer att göra det under 2006, varför fokusmålet finns kvar. Exempel på detta är Tybble centrum som fått bättre tillgänglighet. Haga centrum har totalrenoverats och i tur under 2006 står Brickebackens och Markbackens centrum. Nyckeltal 2005 2004 2003 2002 2001 Nettoomsättning, mkr 1 240 1 217 1 179 1 146 1 102 Hyresförändring i % 1,7 2,0 2,4 1,0 1,3 Driftnetto, mkr 372 398 380 389 400 Resultat efter finansnetto, mkr 45 224 3,1 3,3 10 Direktavkastning, % 6,4 7,0 7,0 7,2 7,5 Eget kapital, mkr 1 178 1 132 954 934 911 Balansomslutning, mkr 6 178 6 422 6 189 6 076 5 974 Investeringar, mkr 161 220 261 160 218 Soliditet, % 19,1 17,6 15,4 15,4 15,3 Antal anställda 387 383 378 370 362 Uthyrbar area, 1000-tal m² 1 650 1 672 1 658 1 654 1 670 Antal lägenheter 23 117 23 299 23 125 23 075 22 991 Ekonomisk uthyrningsgrad: bostäder, % 99,43 99,47 99,50 99,41 99,1 lokaler, % 96,94 96,52 96,80 97,56 96,6 Årsredovisning i korthet 2005 Fullversion på www.obo.se ÖrebroBostäder AB 3
Personal Bostad Glädjande nog är Örebro, även år 2005, en av få orter i länet som ökar sin befolkning. Antalet innevånare uppgick 2005-12-31 till 127 733 personer, vilket är en ökning med 751 personer. ÖBOs andel av den totala mängden bostäder är cirka 36 procent och av hyresrätterna cirka 70 procent. Under året har ÖBO byggt 29 nya lägenheter i det så kallade Mimerhuset i Markbacken och lägenheterna hyrs ut till ÖBO Senior. Vår nyproduktion samt förändringar i nuvarande lägenhetsbestånd gör att antalet lägenheter i ÖBO nu uppgår till 23 117. Under åren 2006 till 2008 beräknar ÖBO färdigställa ytterligare cirka 300 nya lägenheter. Renoveringen av Markbacken har fortsatt under 2005 och i slutet av året blev etapp tre färdigställd. I december 2005 inleddes rivningen av 253 lägenheter, vilka ersätts av olika typer av bostäder, bland annat småhus och punkthus. Rivningen sker i två etapper och pågår i stort sett under hela 2006. I kvarteret Senapen i Sörby inleddes nybyggnationen av fyra punkthus med totalt 48 lägenheter. Lägenheterna har färdigställts under vintern och första inflyttningen sker i mars 2006. Ett av husen hyrs ut till ÖBO Senior. Samtliga lägenheter är uthyrda. Efterfrågan på bostäder är fortsatt stor. Antalet lediga lägenheter har under året varierat mellan 72 till 115 per månad, vilket i stort sett är lika med föregående års vakanser. Vivalla är den stadsdel där de lediga lägenheterna ökat något under senare delen av året. Avflyttningen, exklusive studentbostäder, har under året uppgått till 18 procent. Det är i stort sett samma avflyttning som föregående år. 2005 var det 10,8 procent som flyttade från ÖBO och 7,2 procent inom ÖBO. HYROR I slutet av november enades ÖBO och Hyresgästföreningen om att sänka hyran med 0,25 procent från och med den första januari 2006. Hyressänkningen gäller samtliga lägenheter och lokaler med förhandlingsklausul. För ÖBOs studentbostäder gäller sänkningen från och med den första augusti 2006. Hyrorna för garage och parkeringar är oförändrade. ÖBOs hyror fortsätter i och med uppgörelsen att ligga lågt, cirka sju procent under rikssnittet, om man jämför med liknande företag. Under 2005 betalades det ut cirka 9,8 miljoner kronor i kvarboenderabatter, vilket är något mer än föregående år. BOBUTIK OCH HYRESTORG Det är nu snart fem år sedan ÖBO introducerade det nya uthyrningssystemet Hyrestorget. Företagets kunder är själva aktiva och söker den bostad de önskar via Internet eller talsvar samt via personlig service i Bobutiken. Systemet har ständigt utvecklats och de förändringar som gjorts sedan införandet, har inneburit att kunderna fått en bättre vägledning i att söka bostad. Förbättringar görs kontinuerligt även kommande år. Antalet kunder som varit aktiva i systemet under en sexmånadersperiod uppgick i slutet av året till drygt 22 000 personer. I november 2004 startade ÖBOs nya Seniortorg, vilket är en utökad tjänst på Hyrestorget. Hälften av ÖBOs seniorbostäder hyrs ut via Seniortorget och den andra halvan via Hyrestorget. I slutet av år 2005 uppgick antalet personer som gjort en kundanmälan på Seniortorget till cirka 3 200. 4 ÖrebroBostäder AB Årsredovisning i korthet 2005 Fullversion på www.obo.se
Bostad Personal Syftet med personalenheten är att ta ett samlat grepp om personalfrågorna, för att skapa bra förutsättningar att kunna möta de förändrade behov vi kan se. Att som anställd kunna känna delaktighet, förutsätter att man är väl bekant med företagets vision och mål. Detta åstadkommer vi genom ett brett engagemang i arbetet med verksamhetsplaner utifrån guldkorn och mål. Under 2005 har vi gjort satsningar inom områden som organisationsutveckling, ledarskap och friskvård, ett långsiktigt arbete som kommer att fortsätta även kommande år. NY ORGANISATION Hösten 2004 gjordes en organisationsöversyn vars främsta syfte var att göra förändringar i ÖBOs arbetsorganisation som minskar kostnaderna och ökar effektiviteten. En analys fokuserade på fem huvudrubriker och utifrån denna förändrade ÖBO sin organisation våren 2005. Vi fick en förvaltningsenhet med totalansvar för ÖBOs förbrukning, en helt ny personalenhet och de tre gamla divisionerna övergick i sju distrikt som organisatoriskt ligger under förvaltningen. UTVECKLINGSPROJEKT ÖBO har en relativt hög medelålder och många som närmar sig pensionsåldern. Vi har påbörjat ett arbete med inventering, analys och förslag till åtgärder. Under 2005 har vi också genomfört en inventering av utbildningsbakgrund, behov av kompetensutveckling och andra erfarenheter som kan vara av intresse för företaget. Vi har infört ett nytt personaladministrativt system. ÖBO har ett ambitiöst friskvårdserbjudande och under året har en stor del av våra medarbetare tagit del av friskvårdsprogrammet. I samband med att ÖBO vid lönerevisionen i april påbörjade individuell lönesättning i full skala, utbildades alla chefer i lönesamtal. Vi har också under hösten påbörjat utbildning i planerings- och utvecklingssamtal. ARBETSMILJÖ Arbetsmiljökommittén har sammanträtt fyra gånger under året och ny arbetsmiljöpolicy har antagits i samråd med de fackliga organisationerna. Vi har fått in anmälningar om 23 arbetsskador och 6 tillbud. När det gäller arbetsskadorna har dessa fördelat sig på: Halkskador Olycksfall Hot- och våld Belastningsskador Trafikskador Psyko- sociala området 4 st 12 st 4 st 1 st 1 st 1 st Under året har 23 långtidssjukskrivna omfattats av rehabiliteringsåtgärder. Av dessa tillhör åtta SKTF:s och femton Fastighets avtalsområde. JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD Vi strävar efter att öka medvetenheten och kunskapen om jämställdhets- och mångfaldsfrågor i organisationen. Lönen ska vara köns- och åldersneutral samt baseras på arbetsuppgifter, kompetens, kvalitet och resultat. Arbetet med att revidera jämställdhets- och mångfaldsplanen påbörjades under 2005. Vi strävar efter en jämn könsfördelning bland våra chefer och vid utgången av 2005 var 36 procent av dem kvinnor. Vårt mål är också att öka antalet arbetstagare med utländsk härkomst. LÖNER Den totala löneökningen för Fastighets medlemmar 2005 låg i medeltal på 2,7 procent. Potten utgjordes av 470 kronor per heltidsanställd arbetstagare oavsett anställningsform anställda den 1 april 2005 och som inte redan var anställda i 2006 års lönenivå. Inom SKTF:s avtalsområde omfattade lönerevisionen två år 2004 och 2005. Utgångspunkten var en uppräkning med 3 procent per år. Löneglidning under 2004 uppgick till 0,7 procent, varför 5,3 procent återstod att fördela. SJUKFRÅNVARO Sjukfrånvaron som var 4,5 procent under 2004, steg till 4,7 procent år 2005. PERSONALOMSÄTTNING Under 2005 var personalomsättningen 3 procent. Inom ÖBO har vi sett ett behov av att minska antalet anställda något, varför vi under våren gick ut med ett erbjudande till våra medarbetare om att kunna säga upp sig frivilligt mot ett avgångsvederlag. Av dem som anmälde intresse blev det till slut elva personer som gavs möjlighet att utnyttja erbjudandet. Årsredovisning i korthet 2005 Fullversion på www.obo.se ÖrebroBostäder AB 5
Miljö Miljö Miljöansvar en del av visionen, Hem för dig. Inom fastighetsbranschen förknippas miljöfrågor ofta med sopsortering. För ÖBO är det mycket mer än så. Vi arbetar med miljöfrågor på bred front. Vi strävar efter att begränsa företagets miljöpåverkan samtidigt som vi tillhandahåller en god inomhusmiljö. Utöver avfallshantering arbetar vi med frågor för att: sänka förbrukningen av vatten, el och värme minska radonhalten i våra bostäder minimera utsläppen från fordon och arbetsredskap Som hyresvärd åt cirka 40 000 örebroare har vi ett stort miljöansvar, vilket gör att de beslut som fattas kan få stora konsekvenser för vår miljö. ÖBO bedriver ett aktivt miljöarbete och verkar för en hållbar samhällsutveckling. Utmärkande för vårt arbete är god miljö för alla våra hyresgäster, hög miljömedvetenhet och ansvarsfullt tänkande. RADON ÖBO fortsätter arbetet med att mäta och vid behov åtgärda radon i våra bostäder. En femårsplan finns framtagen. Inom denna period kommer vi att mäta radon i samtliga fastigheter. Vi utför mätningar i omkring 1 200 lägenheter per mätsäsong. I de fall där förhöjda radonhalter påträffas (över 200 Bq/m 3 luft) informeras berörda hyresgäster, åtgärder vidtas och nya mätningar utförs. OBLIGATORISK VENTILATIONSKONTROLL Ventilationskontroll utförs med förutbestämd intervall. Under 2005 besiktades förskolor, vårdlokaler och liknande. Totalt kontrollerades 26 objekt, av dessa underkändes fyra. Tre av dessa är åtgärdade och åtgärder pågår i det fjärde. AVFALL Många av våra hyresgäster har under året lagt märke till en del förändringar i våra miljöbodar. Vi har, inom stora delar av ÖBO, bytt entreprenör för det sorterade avfallet. I samband med skiftet av kärl, har vi även bytt ut den gamla märkningen av kärlen till nya mer tydliga skyltar. Under året har fler hyresgäster fått tillgång till kompostering. Totalt kan nu de boende i omkring 16 100 av våra lägenheter sortera ut komposterbart avfall. Vi har även infört markbehållare för omhändertagande av avfall i flera av våra områden. Totalt har cirka 3 100 lägenheter tillgång till systemet med markbehållare, vilket är en ökning med nästan 1 100 lägenheter. Markbehållarna är ett led i att skapa en enkel och rationell avfallshantering. ENERGIBESPARING ÖBO arbetar hårt med att sänka förbrukningarna för uppvärmning, el och tappvarmvatten. En stor del av arbetet handlar om att optimera nuvarande system och byta ut gammal energikrävande utrustning. Vi försöker även minska behovet av till exempel olja till förmån för miljövänligare energikällor. Några exempel på genomförda åtgärder: Sex oljepannor är ersatta av värmepumpar och en är utbytt till fjärrvärme. Individuell mätning av el har införts i nästan 450 lägenheter där elen tidigare ingick i hyran. Värmesystemet i ett antal fastigheter har justerats in. Genom att optimera systemen sparar vi energi. Av allt förbrukat vatten värms nästan 40 procent upp till varmvatten. Genom att minska varmvattenförbrukningen sparas både vatten och den energi som krävs för uppvärmning. Uppgifterna om förbrukning per kvadratmeter inkluderar endast de huskroppar som har varit i drift under hela året, nybyggda fastigheter och fastigheter som säljs är borträknade. Fjärvärmeförbrukningen har minskat något under året, vilket är mycket positivt. Elförbrukningen har trots åtgärder däremot ökat med en dryg procent. En av förklaringarna till detta är att antalet belysningspunkter utomhus har ökat för att på så sätt höja trygghetskänslan i våra bostadsområden. UPPHANDLINGAR I samband med upphandlingar av varor och tjänster ställer vi specifika miljökrav för respektive upphandling. Det kan vara krav på miljöprestanda på fordon och däck när upphandlingen rör transporttjänster eller tjänster där det krävs arbetsmaskiner. 6 ÖrebroBostäder AB Årsredovisning i korthet 2005 Fullversion på www.obo.se
Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse förkortad version Styrelsen och verkställande direktören för ÖrebroBostäder AB (ÖBO), organisationsnummer 556334-8449, får härmed avge följande berättelse över verksamheten 2005. ÄGARE OCH VERKSAMHET ÖBO ägs till 100 procent av Örebro Rådhus AB, organisationsnummer 556005-0006. Örebro Rådhus AB ägs av Örebro kommun till 100 procent. Bolagets ändamål är att bidra till en god bostadsförsörjning i Örebro kommun. FASTIGHETERNA Det förvaltade fastighetsbeståndet uppgick vid årsskiftet till 483 (483) fastigheter med 23 117 (23 299) lägenheter. Den totala investeringsvolymen uppgick till 161 (263) mkr. Under verksamhetsåret färdigställdes 29 (164) nyproducerade bostadslägenheter. Nyproduktionen avsåg 29 lägenheter i kv. Tegelslageriet 4 (det s.k. Mimerhuset i Markbacken). Under året har en (del av) fastighet förvärvats för 11 mkr samt två (del av) fastigheter sålts för 91 (15) mkr med en reavinst på 19,5 (7,9) mkr. Per 2005-12-31 gjordes en intern värdering av bolagets hela fastighetsbestånd. Den interna värderingen på samtliga fastigheter uppgår till 10 074 (9 857) mkr att jämföra med det bokförda värdet på 5 816 (5 875) mkr. Fastighetsbeståndet har ett genomsnittligt värdeår motsvarande 1973 och där ca: 32 % av antalet lägenheter har ett värdeår mellan 1965 och 1969. Under verksamhetsåret har 195 lägenheter ställts av på grund av planerad rivning. Under 2006 planeras ytterligare 58 lägenheter att ställas av. Rivningsarbetena startade i december 2005 och planeras pågå under hela 2006. Samtliga rivningar är i bostadsområdet Markbacken. Under 2006 pågår eller påbörjas nybyggnad av 397 lägenheter varav 48 lägenheter i kv. Senapen som planeras att färdigställas under 2006. PERSONAL Personalstatistik Sjukfrånvaro procent Antal 2005 Tillsvidareanställda* Totalt 370 Kvinnor 139 37,6 Män 231 62,4 Ordinarie platser i styrelsen Totalt 5 Kvinnor 1 20,0 Män 4 80,0 Ledningsgrupp Totalt 10 Kvinnor 5 50,0 Män 5 50,0 Personalomsättning (antal nyanställda i % av antal anställda) 3,0 *Antalet årsarbetare uppgick till 387. procent Antal 2005 Yngre medarbetare (tom 29 år) 32 4,2 Medelålders (30 tom 49 år) 174 3,0 Äldre (50 år och äldre) 164 6,6 Totalt 4,7 Kortare än 60 dagar 2,2 Längre än 60 dagar 2,5 Alla tillsvidare anställda Totalt 370 4,7 Kvinnor 139 6,3 Män 231 3,7 Fortsättning nästa sida Årsredovisning i korthet 2005 Fullversion på www.obo.se ÖrebroBostäder AB 7
Förvaltningsberättelse KUNDER OCH MARKNAD Efterfrågan på bostäder och lokaler har under verksamhetsåret varit god i Örebro. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 99,43 (99,47) procent och för lokaler till 96,94 (96,52) procent. Antalet outhyrda lägenheter uppgick vid årsskiftet till 115 (84). Efter en uppgörelse med Hyresgästföreningen höjdes hyresnivån med i genomsnitt 2,3 procent per den 1 april 2005. Avflyttningen, exkl studentbostäder, under året uppgick till 18,1 (17,8) procent, varav 7,2 (7,5) procent är omflyttningar inom beståndet. EKONOMI Bolagets synliga egna kapital uppgick till 1 178 (1 132) mkr per den 31 december. Soliditeten har ökat till 19,07 (17,63) procent. Soliditet inklusive övervärde på fastighetsbeståndet uppgår till 40,7 (38,4) procent. Den vägda genomsnittsräntan i låneportföljen exklusive lånet till moderbolaget uppgick vid årsskiftet till 3,29 (3,65) procent. MILJÖ ÖBO fortsätter arbetet med att mäta och vid behov åtgärda radon i våra bostäder. En femårsplan finns framtagen. Inom denna period kommer vi att mäta radon i samtliga fastigheter. Vi utför mätningar i omkring 1 200 lägenheter varje mätsäsong. I de fall där förhöjda radonhalter påträffas (över 200 Bq/m 3 luft) informeras berörda hyresgäster och åtgärder vidtas för att åtgärda Energislag problemen. Därefter görs nya mätningar för att säkerställa att åtgärderna har gett önskad effekt. Total förbr kwh/ kwh/ kwh/ 2005 m 2 m 2 m 2 MWh 2005 2004 2003 El 58 590 35,6 35,1 36 Fjärrvärme, normalårskorrigerad 285 956 174 176 185 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står enligt bolagets balansräkning: 312 250 012,95 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att till aktieägare utdelas 29,60 kronor per aktie 1 480 000,00 i ny räkning överföres 310 770 012,95 312 250 012,95 8 ÖrebroBostäder AB Årsredovisning i korthet 2005 Fullversion på www.obo.se
Resultat- och balansräkning Resultaträkning Belopp i mkr 2005 2004 Nettoomsättning 1 239,6 1 216,6 Driftkostnader -522,3-506,5 Underhållskostnader -301,4-268,1 Fastighetsskatt -44,5-44,5 Av- och nedskrivning på fastigheter -138,9-129,7 Bruttoresultat 232,5 267,8 Administrations- och försäljningskostnader -68,5-66,3 Reversering av nedskrivningar 21,6 222,5 Nedskrivning på grund av rivningsbeslut - -33,0 Resultat vid försäljning av fastigheter 19,5 7,9 Rörelseresultat 205,1 398,9 Finansiella intäkter 16,1 20,7 Finansiella kostnader -176,4-195,2 Resultat efter finansiella poster 44,8 224,4 Bokslutsdispositioner 9,2 7,7 Skatt -6,5-55,6 Årets resultat 47,5 176,5 Balansräkning Belopp i mkr 2005-12-31 2004-12-31 TILLGÅNGAR Byggnader och mark 5 816,5 5 874,6 Inventarier 27,4 28,5 Pågående nyanläggningar 91,1 44,9 Finansiella anläggningstillgångar 5,7 4,7 Varulager 5,8 4,8 Kortfristiga fordringar 39,5 58,6 Kassa, bank 191,7 405,6 SUMMA TILLGÅNGAR 6 177,7 6 421,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 858,2 862,9 Fritt eget kapital 312,2 261,9 Obeskattade reserver 10,3 9,9 Avsättningar 228,7 222,2 Långfristiga skulder 4 468,7 4 762,6 Kortfristiga skulder 299,6 302,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 177,7 6 421,7 Årsredovisning i korthet 2005 Fullversion på www.obo.se ÖrebroBostäder AB 9
Flerårsöversikt Flerårsöversikt Belopp i mkr 2005 2004 2003 2002 2001 Resultaträkningen Hyresintäkter netto 1 223 1 201 1 163 1 128 1 086 Resultat efter finansiella poster 44,8 224,4 3,1 3,3 10,2 Redovisat resultat efter skatt 47,5 176,5 25,5 24,7 44,6 Utdelning 1) 1,5 1,8 1,8 2,5 2,5 Balansräkningen Fastigheternas bokförda värde 2) 5 816 5 875 5 444 5 408 5 444 Avskrivning byggnad i % av ansk.värde 1,86 1,73 1,82 1,82 1,82 Ny- och ombyggnader 142 211 207 147 160 Taxeringsvärden 8 528 8 552 8 256 7 809 7 246 Fastighetslån 4 017 4 311 4 347 4 216 4 163 Balansomslutning 6 178 6 422 6 189 6 076 5 974 Diverse fakta Antal lägenheter 23 117 23 299 23 125 23 075 22 991 Vakanta lägenheter vid årets slut 115 84 87 105 127 Prima lokaler 983 1155 1 160 1 170 Area lägenh. och prima lokaler 1 000 m² 1 650 1 672 1 658 1 654 1 670 Antal nyproducerade lägenheter 29 164 55 55 27 Årsarbetare 387 383 378 370 362 Nyckeltal Synligt eget kapital 3) 1 178 1 132 954 934 911 Soliditet i % 4) 19,1 17,6 15,4 15,4 15,3 Balanslikviditet i % 5) 79 155 187 171 157 Räntabilitet på eget kapital i % 6) 3,9 21,5 0,3 0,4 1,2 Räntabilitet på totalt kapital i % 7) 3,5 6,7 3,4 3,9 4,1 Driftnetto 8) 372 398 380 389 400 Direktavkastning i % 9) 6,36 7,02 7,01 7,17 7,53 Räntetäckningsgrad i % 10) 204 282 162 155 157 Bruttolåneränta i % 11) 3,82 4,08 4,40 4,97 5,03 Ränta efter subventioner i % 12) 3,59 3,87 4,20 4,77 4,77 Definitioner 1) För 2005 enligt styrelsens förslag 2) Inkluderar mark och markanläggningar 3) Redovisat eget kapital plus obeskattade reserver minskat med 28 % schablonskatt 4) Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutningen 5) Omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder 6) Resultat efter finansiella poster delat med genomsnittligt synligt eget kapital 7) Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader delat med genomsnittligt totalt kapital 8) Resultat före avskrivningar på fastigheter 9) Driftnetto delat med genomsnittligt bokfört värde på fastigheterna 10) Rörelseresultat plus avskrivningar och finansiella intäkter (inkl. räntebidrag) samt avdrag för skatter och amorteringar delat med bruttoräntekostnad 11) Räntekostnad delat med genomsnittliga räntebärande skulder 12) Nettoräntekostnad delat med genomsnittliga räntebärande skulder 10 ÖrebroBostäder AB Årsredovisning i korthet 2005 Fullversion på www.obo.se
ÖBOs fastighetsbestånd och styrelse ÖBOs fastighetsbestånd ÖBOs FASTIGHETSBESTÅND FÖRDELAT PÅ DISTRIKT Distrikt Fastigheter Lägenheter Lgh.yta Lgh hyra m²/år Lokaler Lokalyta Lokal hyra m²/år Vivalla-Baronbackarna 31 3271 241 878 693 106 31 961 709 Varberga-Oxhagen 37 3820 265 464 679 104 23 816 722 Centrum-Ladugårdsängen-Adolfsberg 130 3490 245 045 801 368 49 331 794 Rosta-Markbacken-Garphyttan 54 3264 215 292 783 146 18 384 535 Vasa-Norrby-Lillån-Glanshammar 154 3978 250 452 773 133 20 312 700 Tybble-Odensbacken 54 1664 111 453 773 58 7 263 839 Brickebacken-Student 23 3630 157 577 794 68 11 380 741 Summa 483 23 117 1 487 161 752 983 162 447 724 FASTIGHETSVÄRDERING För att bedöma eventuella nedskrivningsbehov av fastigheternas bokförda värden har en intern marknadsvärdering gjorts av hela beståndet. Fastigheterna åsätts ett marknadsvärde genom en intern värderingsmodell med expertstöd externt. Värderingsmodellen bygger på det förväntade kassaflödet under tio år samt ett restvärde år elva. Eventuella räntebidrag tillkommer som en pluspost. Hela fastighetsbeståndet är indelat i 21 st värdeområden med olika marknadsanpassade direktavkastningskrav utifrån geografiskt läge samt om det gäller bostäder eller lokaler. Distrikt Marknadsvärde mkr Marknadsvärde kr/m² Bokfört värde mkr Bokfört värde kr/m² Taxeringsvärde mkr Taxeringsvärde kr/m² Vivalla-Baronbackarna 1 149 4 197 921 3 365 1 273 4 650 Varberga-Oxhagen 1 245 4 305 685 2 368 1 354 4 682 Centrum-Ladugårdsängen-Adolfsberg 2 626 8 921 1 485 5 046 1 775 6 080 Rosta-Markbacken-Garphyttan 1 439 6 158 909 3 888 1 234 5 282 Vasa-Norrby-Lillån-Glanshammar 1 815 6 703 881 3 253 1 483 5 500 Tybble-Odensbacken 788 6 636 453 3 815 513 4 323 Brickebacken-Student 1 012 5 988 482 2 852 896 5 305 Summa 10 074 6 107 5 816 3 526 8 528 5 170 Marknadsvärde och övervärde fastigheter 2002-2005, mkr 2005-12-31 2004-12-31 2003-12-31 2002-12-31 Marknadsvärde 10 074 9 857 9 963 9 836 Bokfört värde 5 816 5 875 5 444 5 408 Övervärde 4 258 3 982 4 519 4 428 Styrelse Styrelsen för ÖrebroBostäder AB:s, som utses av kommunfullmäktige, har under 2005 haft elva protokollförda möten. Ledamöterna har varit Lars Bjurström (s) (ordf), Kerstin Karlsson (s) (vice ordf), Stefan Nilsson (v), Yngve Alkman (fp) och Ulf Bladh (kd). Suppleanterna har varit Mattias Ottosson (s), Fredrik Persson (mp) och Inger Högström-Westerling (m). Arbetstagarna har följt styrelsens arbete genom Kaj Edwertz med Hanne Andersen som ersättare för Fastighetsanställda och Arne Fransson med Anna-Karin Strömberg som ersättare för SKTF. Verkställande direktör sedan 1987 är Hans Lander, vice vd Roger Rådström har arbetat i företaget sedan 1989. Revisorer utsedda av bolagsstämman är auktoriserade revisorn Kaj Gustafsson med Kurt Gezelius som ersättare. Kommunen har utsett Jan-Einar Svensson och Karl-Erik Hast till lekmannarevisorer med Bert Nilsson och Anders Sandberg som suppleanter. Årsredovisning i korthet 2005 Fullversion på www.obo.se ÖrebroBostäder AB 11
Formgivning: Grafiskt Foto: Magnus Wahman, Alexander von Sydow, Magnus Westerborn Tryck: Prinfo Welins Tryckeri ÖrebroBostäder AB Krämartorget Box 8033, 700 08 Örebro Telefon 019-19 42 00 www.obo.se 12 ÖrebroBostäder AB Årsredovisning i korthet 2005 Fullversion på www.obo.se